nA和泓集團呼和浩特市項目可行性研究報告

1、和泓集團呼和浩特市項目可行性研究報告和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告n 分析目錄1市場環(huán)境2房地產(chǎn)市場分析3項目概況4產(chǎn)品定位建議5產(chǎn)品銷售建議經(jīng)濟預(yù)算分析和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告【內(nèi)蒙古概況】【呼和浩特市概況】1市場環(huán)境和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告關(guān)于內(nèi)蒙古，印象中是這樣的 位處中國北部邊疆，是西部大開發(fā)的重要省份之一。 面積118萬平方公里；以蒙古族和漢族數(shù)量最多，首府：呼和浩特市。最大城市：包頭市。 赤峰、烏蘭浩特、烏蘭察布、烏海、呼倫貝爾、通遼、鄂爾多斯等為自治區(qū)內(nèi)主要城市。 建國后，以采礦、冶金和稀土為骨干的工業(yè)發(fā)展較快的省份！ 已探明礦藏60余種，稀土、煤、銀等儲

2、量巨大。 全國重要的畜牧業(yè)基地。 草原面積居全國前列，大興安嶺林區(qū)木材蓄積量較大。1市場環(huán)境之【內(nèi)蒙古概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告其實不盡然，它并非印象中那么簡單！內(nèi)蒙古gdp實現(xiàn)9725.78億，有望挺進(jìn)“萬億”俱樂部。 2009年我國又有1個省份(安徽)加入“萬億gdp俱樂部”，至此，全國共有14個省份gdp總量超過萬億元。內(nèi)蒙古去年實現(xiàn)gdp 9725.78億元，排名第15位，距“萬億”身價僅一步之遙。gdp增速八年領(lǐng)漲全國第一。 內(nèi)蒙古自治區(qū)的人均gdp雖處于中游排名，但進(jìn)入新世紀(jì)以來，內(nèi)蒙古經(jīng)濟持續(xù)快速增長。據(jù)統(tǒng)計，2000年到2009年，自治區(qū)gdp年均增速達(dá)18.7%

3、，遠(yuǎn)比全國平均增速高，2009年實增速更是達(dá)到16.9%，比全國平均增速高8.2個百分點，連續(xù)八年保持全國各省區(qū)市第一位。 1市場環(huán)境之【內(nèi)蒙古概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告另外國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)升級，內(nèi)蒙古領(lǐng)占鰲頭。 國家抵御經(jīng)濟危機，投入經(jīng)濟建設(shè)，斥資4萬億救市。帶動中國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)迅速升級，面臨經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。于此同時，內(nèi)蒙古發(fā)現(xiàn)大量自然能源，支撐工業(yè)鏈運轉(zhuǎn)。內(nèi)蒙古的工業(yè)發(fā)展成為國家經(jīng)濟發(fā)展大潮中的重要部分！1市場環(huán)境之【內(nèi)蒙古概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告內(nèi)蒙古作為一支實力強大的潛力股，將成為國家未來發(fā)展相當(dāng)重要的省份。1市場環(huán)境之【內(nèi)蒙古概況】總結(jié)和泓集團呼和浩特項目可行性

4、研究報告 土地總面積為17萬平方公里，建成區(qū)面積149平方公里 呼和浩特市轄4個市轄區(qū)、4個縣、1個旗和一個國家級開發(fā)區(qū)。即玉泉區(qū)、新城區(qū)、回民玉泉區(qū)、新城區(qū)、回民區(qū)、賽罕區(qū)區(qū)、賽罕區(qū)、呼 和浩特市金川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、土默特左旗、托克托縣、清水河縣、和林格爾縣和武川縣。 2009年，全市有常住人口260.6萬人，其中市區(qū)人口158.4萬人，蒙古族人口20.1萬人，其他少數(shù)民族人口 6.7萬人。人口出生率9.9，死亡率11.6，自然增長率-1.7。居住著蒙古、漢、回、滿、朝鮮、達(dá)斡爾、 鄂溫克、鄂侖春等36個民族。呼和浩特作為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集

5、團呼和浩特項目可行性研究報告呼和浩特作為內(nèi)蒙古自治區(qū)不容質(zhì)疑的中心經(jīng)濟中心經(jīng)濟中心 內(nèi)蒙古重要的工業(yè)城市、我國重要的毛紡織工業(yè)中心之一確立中心地位。 現(xiàn)已成為一個門類比較齊全的綜合性工業(yè)城市。除傳統(tǒng)的民族用品工業(yè)、輕紡工業(yè)外，制糖、卷煙、乳品、醫(yī)藥、化工、冶金、電力、建筑材料等工業(yè)都已形成較大規(guī)模。涌現(xiàn)出了仕奇集團、伊利乳業(yè)、蒙牛乳業(yè)、呼和浩特市卷煙廠、亞華水泥廠、三聯(lián)化工廠等大型企業(yè)。近年來，呼和浩特借助得天獨厚的自然條件，乳業(yè)發(fā)展迅速，已成為聞名遐邇的“乳都。1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告交通中心交通中心 立體交通樞紐支撐中心城市建設(shè)。 近年來，呼和浩特市

6、交通發(fā)展很快，已初步形成了市內(nèi)市外、空中地面互相配套的立體交通網(wǎng)絡(luò)。乘火車、汽車極為方便。 呼和浩特白塔機場是內(nèi)蒙古第一大航空樞紐, 航線基本覆蓋全國各大省會城市及中小城市；呼和浩特市將成為我國西北地區(qū)重要的鐵路樞紐，京包線途經(jīng)呼和浩特市；呼和浩特市是45個國家公路主樞紐之一，駕車從北京到呼和浩特只需5個小時左右，省級大通道貫穿內(nèi)蒙古全境。政治、政治、文化、教育中心文化、教育中心 各大知名院校，以及重點科研機構(gòu)支撐捍衛(wèi)中心地位。 現(xiàn)有內(nèi)蒙古大學(xué)、內(nèi)蒙古示范大學(xué)、內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)、內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)、內(nèi)蒙古財經(jīng)學(xué)院、內(nèi)蒙古醫(yī)學(xué)院等10多所高等院校。呼和浩特市還有中央、內(nèi)蒙古直屬和市屬的多家科研機構(gòu)。

7、1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】呼和浩特作為內(nèi)蒙古自治區(qū)不容質(zhì)疑的中心和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告但呼和浩特市在迅猛發(fā)展的大潮中不斷刷新自己，其并非數(shù)據(jù)顯示那般表面化，我們應(yīng)該用未來眼光未來眼光重新審視呼市。1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告通過對呼市的市場調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)：人口迅猛增長，為城市未來注入新鮮活力。 呼和浩特作為自治區(qū)首府的區(qū)位優(yōu)勢、人口銳增及政府一系列激勵政策都推動著房價持續(xù)增長。近年來，呼和浩特市銷售的商品房中，一些重點項目50%左右為外地人購買，這一比例還在持續(xù)增長。 首府人口的銳增也構(gòu)成住房的剛性需求。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：近年來，呼和浩特市總?cè)丝谠?/p>

8、長迅速，到今年三季度，全市現(xiàn)居住總?cè)丝谶_(dá)280余萬人，較年初增加8萬人，增幅近3%。其中常住人口增加了4萬多人，流動人口增加了3.85萬人。 綜述：城鎮(zhèn)化步伐的加快和流動人口的不斷涌入，為購房提供了客觀需求，也刺激著房價不斷上漲。1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告城市熱島效應(yīng)，奠定城市未來中心格局。 行政中心的搬遷不只是地點上的位移，它的轉(zhuǎn)移將產(chǎn)生一系列的連鎖效應(yīng)，即其落戶的區(qū)域?qū)⒀杆俪蔀槌鞘姓?、?jīng)濟、文化等各類信息的熱島和集散地。何況首府行政中心有政務(wù)核心區(qū)、城市公園、商務(wù)中心、城市交通樞紐、文教綜合區(qū)、居住區(qū)、如意產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等多個功能區(qū)。 品牌開發(fā)商和高品質(zhì)

9、小區(qū)的聚積使得如意板塊迅速產(chǎn)生了“熱島效應(yīng)”，這種效應(yīng)是針對開發(fā)而言的。 行政東移、產(chǎn)業(yè)西進(jìn)的城市功能布局無疑會加劇呼市的城市發(fā)展。正是基于這樣的發(fā)展前景和心理預(yù)期，東河板塊由昔日的僻靜之地變化為“城市核心區(qū)”，成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)搶灘登陸之地。 綜述：熱島效應(yīng)將加強城市中心化，如意板塊由原來的交通和配套設(shè)施的相對簡單到現(xiàn)在的日趨完善逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，其未來城市的發(fā)展在區(qū)域的帶動下不可限量。1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告高鐵提速交通，拉近城市與未來的距離。 2012年呼和浩特乘火車到北京將縮短至3小時，呼和浩特鐵路局將于2012年建成高速客運

10、通道，屆時，呼和浩特至北京單程時間將從目前的10小時左右縮短到3小時以內(nèi)。 到2012年，呼和浩特鐵路局將建成高速的客運通道、大能力的貨運通道和現(xiàn)代化客站、大能力貨運站以及戰(zhàn)略裝車基地，建成時速200公里以上的高速鐵路700公里，基本形成高速客運通道。2011年，呼和浩特鐵路局將建成集包（集寧包頭）第二雙線，批量開行公交化動車組。 2012年建成呼和浩特、包頭和鄂爾多斯間城際快速鐵路，屆時將形成三市1小時交通圈。橫貫內(nèi)蒙古東中西部的客運大通道也將初步形成，融入環(huán)渤海地區(qū)快速客運系統(tǒng)，呼和浩特至北京單程時間將壓縮到3小時以內(nèi)，呼和浩特、包頭和鄂爾多斯與廣州、深圳地區(qū)實現(xiàn)“夕發(fā)朝至”，與關(guān)中、成渝

11、地區(qū)實現(xiàn)“朝發(fā)夕歸”。 綜述：高鐵不僅拉近了城市與首都的距離，也將促使城市中的產(chǎn)業(yè)格局發(fā)生巨大的變化，未來將不可同日而語。1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告首先看各省會城市的房價，為呼市房價找準(zhǔn)方向。2009年商品住宅均價：銀川：均價3669元/平方米，同比上漲23.61。 烏魯木齊：均價3650元/平方米，同期相比增長了15.72。呼和浩特：均價3312元/平方米，同比增長了13.35% 無論從均價還是從漲幅上來看，呼和浩特市均處于較低勢態(tài)，隨著經(jīng)濟形式的扭轉(zhuǎn)以及城市配套的不斷完善，房價在未來也將發(fā)生巨大的變化，呼市今日已非彼日。房價上升趨勢明顯，未來空間無天花

12、板。1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告塞尚公館 現(xiàn)均價5500 金隅時代城 現(xiàn)均價5000 萬達(dá)廣場 現(xiàn)均價5400光大錦秀城 現(xiàn)在均價4500 再來看一下，目前市場上標(biāo)桿項目的均價：1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告最后我們從上述項目的價格浮動中，對市場有了更準(zhǔn)確的認(rèn)知。塞尚公館 首次開盤價3900 現(xiàn)在均價5500 再次開盤約7500金隅時代城 首次開盤價3800 現(xiàn)在均價5000 再次開盤約5400光大錦秀城 首次開盤價3900 現(xiàn)在均價4500 再次開盤約5000 由此看來，呼和浩特市的房價呈上升趨勢，并且漲幅較大，較大的漲幅

13、充分說明了呼市的樓市溢價空間沒有天花板。上述項目均處于階段性尾盤發(fā)售，價格數(shù)據(jù)對當(dāng)前市場無法準(zhǔn)確支撐，參考價值有限。1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告 綜述：2010年的房地產(chǎn)市場將向二線城市擴張，呼和浩特市的房價基礎(chǔ)較薄弱，在市場的聚焦下，加之城市經(jīng)濟發(fā)展的帶動，城市房價將有一個突飛猛進(jìn)的躍升。1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告客群基數(shù)激增，未來將拉動城市內(nèi)需。1、隨著舊城改造、城中村規(guī)劃，加速了剛性需求客群向新城市中心靠攏。2、內(nèi)蒙古自治區(qū)礦業(yè)等自然能源的發(fā)展，帶動著全省其它城市的經(jīng)濟發(fā)展，富起來的人出于對首府氣質(zhì)的向往，大舉挺進(jìn)

14、呼市置業(yè)。3、呼市作為首府，隨著教育、交通等生活配套的日漸完善，吸引外來客群進(jìn)入。4、呼市周邊區(qū)域礦產(chǎn)開發(fā)的加快，帶動外來人口流動增速。 綜述：從長遠(yuǎn)來看，呼市經(jīng)濟總量不及鄂爾多斯，制造業(yè)能力不及包頭，但服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、文化教育水平較高，歷史文化源遠(yuǎn)流長，科技水平較高，完全可以成為吸納人才創(chuàng)業(yè)和居住的首選之地。 1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告知名開發(fā)商云集，促城市居住品質(zhì)升級。1、06年以前，呼市的樓市開發(fā)，以巨華為主的本土開發(fā)商擔(dān)當(dāng)主角。2、06、07年，松江、雅世集團率先進(jìn)入，為呼市的居住注入新的血液。3、07年以后，品牌開發(fā)商綠地、金隅、光大以及萬達(dá)進(jìn)軍呼市

15、市場，全面帶動城市居住品質(zhì)升級。 綜述：知名開發(fā)商的云集對產(chǎn)品的品質(zhì)要求更加嚴(yán)格，越來越注重產(chǎn)品形態(tài)上的競爭，未來的呼市將是品質(zhì)的呼市，客群對產(chǎn)品的要求也將大幅提升，知名開發(fā)商效應(yīng)也將帶動城市迅猛發(fā)展。1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告總結(jié)1、呼和浩特市正處于高速發(fā)展時期，未來經(jīng)濟形勢一片大好。2、隨著周邊礦業(yè)的發(fā)展，城市輻射力加大，城市發(fā)展進(jìn)程加快。3、房價漲勢明顯，隨城市的迅猛發(fā)展帶動，將無天花板障礙。4、在客群基數(shù)增大的同時，剛性需求與改善性需求主導(dǎo)市場。5、品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，對產(chǎn)品品質(zhì)要求提高。1市場環(huán)境之【呼和浩特市概況】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報

16、告【宏觀市場認(rèn)知】【區(qū)域市場研判】【區(qū)域客群解析】2房地產(chǎn)市場分析和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)購置土地情況表2 購置土地情況表項項 目目同比增減同比增減%2009年年1-12月月2008年年1-12月月單單 位位-36.8284508133756.5萬元土地購置費-34.2611096901688089.53平方米完成開發(fā)土地面積83.931808755983382.10平方米購置土地面積小結(jié)：1、09年購置土地面積相較08年有所上升，完成開發(fā)土地面積有所相對08年有所下降，說明2010年土地開發(fā)市場上擁有豐沛的儲備基礎(chǔ)。2、土地購置費比去年同期有所降。一方面說明去年以來的金融

17、危機影響，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，觀望的同時增添了幾分理性，更加注意看投資回報率；另一方面，表明2009年的土地價格上升。 土地層面2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告2009年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資情況表1、2009年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資情況 2009年112月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1126587萬元，與去年同期相比增長12.17%，占全市固定資產(chǎn)投資的14.1%。其中住宅完成投資745572萬元，同比下降3.36%。其中經(jīng)濟適用住房完成投資9.86億元，同比下降了39.47%。 開發(fā)層面2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】和泓集團呼和浩特項目可行性

18、研究報告表3 房地產(chǎn)施工情況明細(xì)表項項 目目單位單位2008年年1-12月月2009年年1-12月月同比增減同比增減%房屋施工面積平方米16390609.9516297928-0.57其中：新開工面積平方米4656985.253707361-20.39住宅施工面積平方米13204230.6812704168-3.79其中：新開工面積平方米3742582.083078171-17.75經(jīng)濟適用房施工面積平方米3050000339000011.15其中：新開工面積平方米1320000760000-42.42辦公樓施工面積平方米713428.587282802.08其中：新開工面積平方米214281

19、.0458035-72.92商業(yè)營業(yè)用房施工面積平方米1729993.517896203.45其中：新開工面積平方米487216.07418043-14.2其它施工面積平方米742957.19107586044.81其中：新開工面積平方米212906.06153112-28.08 房地產(chǎn)開發(fā)施工與竣工情況2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告 房屋施工與竣工面積呈下降態(tài)勢，而且竣工面積下降幅度較大。各類房屋新開工面積均呈下降態(tài)勢，特別是辦公樓下降幅度最大。房屋竣工面積降幅較大，辦公樓竣工面積增幅較大。近年來，機關(guān)單位新蓋辦公樓，是導(dǎo)致辦公樓竣工面積增幅較大的主要因

20、素。由于全國房地產(chǎn)市場由熱到冷的劇變，導(dǎo)致2009年呼市房屋新開工與竣工面積明顯下降。小結(jié)2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告圖3 不同價位新建商品房供求結(jié)構(gòu) 單位：萬平方米不同價位新建商品住房供應(yīng)面積供求結(jié)構(gòu)商品房供求層面2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告圖4 不同價位新建商品房套數(shù)供求結(jié)構(gòu) 單位：套不同價位新建商品住房上市套數(shù)供求結(jié)構(gòu)2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】商品房供求層面和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告圖5 不同價位新建商品房占比圖 單位：%小結(jié) 從圖3、4、5可看出，當(dāng)期上市、批準(zhǔn)預(yù)售及成交面積和套數(shù)在2500

21、4000元/平方米之間的所占面積、套數(shù)比重數(shù)量大，說明客群集中于中低收入家庭。不同價位新建商品住房預(yù)售面積供求結(jié)構(gòu)2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】商品房供求層面和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告商品房銷售價格分析圖6 2009年商品住宅價格走勢圖 單位：元/平方米小結(jié) 2009年112月，商品房銷售平均價格，依據(jù)市內(nèi)四區(qū)不同地域、不同價位，經(jīng)算術(shù)平均法計算，商品房平均銷售價格4353元/平方米，全年平均增長了3.44%；當(dāng)月與上月環(huán)比增長3.2%。其中商品住宅平均價格3312元/平方米，全年平均增長了4.25%；當(dāng)月與上月環(huán)比增長3.18%。 商品房價格層面2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】

22、和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告住房價格指數(shù)分析 圖9 2009年1-11月呼和浩特房屋銷售價格指數(shù)增長情況呼市房屋銷售價格同比指數(shù)為103.3%，比全國70個大中城市平均水平低4.5個百分點，環(huán)比100.7%，比全國70個大中城市平均水平低0.8個百分點。按由高到低排序，在全國70個大中城市中分別位居49位和39位。其中，新建住房銷售價格指數(shù)是104.4%，比全國指數(shù)低4.7個百分點，環(huán)比100.8%，比全國指數(shù)低1.1個百分點。按由高到低排序，在全國70個大中城市中分別位居43位和35位；二手住房銷售價格指數(shù)是100.2%，比全國指數(shù)低6.6個百分點，環(huán)比100.5%，比全國指數(shù)低0.5

23、個百分點。 2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告商品住房購買對象情況小結(jié) 2009年112月，呼市銷售住房114.55平方米，10503套。商品房購買對象本市區(qū)占75%，外地購買對象占25%。外地購買對象占整體客群的1/4,充分說明外地客群存在大大的挖掘空間。指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱面面積積套套數(shù)數(shù)價價格格成交面積（萬平方米）占總成交面積比重（%）與上年同期比（%）與上月環(huán)比（%）成交套數(shù)（套）占總成交套數(shù)比重（%）與上年同期比（%）與上月環(huán)比（%）平均價格（元/平方米）與上年同期比與上月環(huán)比本市本市85.9275.0132.0818.23787975.0230.191

24、8.95331213.353.18本市城區(qū)本市城區(qū)80.197035.9618.2473527033.9918.95本市其他本市其他5.735-5.618.145275.02-6.7318.96外地外地28.6324.993218.26262424.9830.0918.95本省其他地區(qū)本省其他地區(qū)25.22232.0818.25230921.9830.1618.96外省市外省市3.432.9958.818.28315329.6318.87客群層面2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告 09年3月份前呼市房地產(chǎn)市場與全國房地產(chǎn)市場的形式基本相同，市場一樣處于低迷趨勢

25、，土地供應(yīng)明顯縮量，新開工面積減量，市場銷售面積下降，房地產(chǎn)投資有所下降，但整體還是穩(wěn)步增長；09年3月份以后，隨著一線房地產(chǎn)市場的回暖，呼市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)回升態(tài)勢。各項指標(biāo)逐月上升，開發(fā)資金到位良好，區(qū)外有經(jīng)濟實力的品牌開發(fā)商來呼市投資增多，加速了整個城市化的進(jìn)程。同時，各項穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施逐步落實，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策的效果逐步得到體現(xiàn)，市場總體保持著持續(xù)回升的態(tài)勢，平穩(wěn)、健康的發(fā)展，因此，我們有理由相信呼市房地產(chǎn)將進(jìn)入快速增長期，整體表現(xiàn)好于預(yù)期。 2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】呼市09年宏觀市場總結(jié)和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告將延續(xù)09年態(tài)勢，整體需求旺盛。 20

26、10年，呼市的房地產(chǎn)市場整體上需求仍然旺盛，仍會延續(xù)2009年的態(tài)勢。預(yù)計2010年，呼市房地產(chǎn)市場整體增長平穩(wěn)，投資、施工面積、土地開發(fā)和購置面積、房屋價格指數(shù)增幅平穩(wěn)上升，資金來源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長趨勢。預(yù)計2010年新開工面積350萬平方米左右，其中住宅新開工面積280萬平方米左右?？⒐っ娣e320萬平方米左右，其中住宅竣工面積260萬平方米左右。人均建筑面積達(dá)到32平方米左右。呼和浩特2010年市場環(huán)境預(yù)測2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告上述數(shù)據(jù)雖詳實，但是我們認(rèn)為它并不能代表呼市當(dāng)下的市場。由于城市發(fā)展飛快，數(shù)據(jù)的更新

27、呈現(xiàn)一定的滯后性，并且在發(fā)展過程中城市的形態(tài)瞬息萬變，因此，我們認(rèn)為上述數(shù)據(jù)對市場的支撐是有限的。為了對呼市市場有更進(jìn)一步的了解，我們將根據(jù)市調(diào)過程中的親見親聞，對產(chǎn)品特性的深入挖掘，真實再現(xiàn)呼市市場。2房地產(chǎn)市場分析之【宏觀市場認(rèn)知】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告新新 城城 區(qū)區(qū)賽賽 罕罕 區(qū)區(qū)回民回民 區(qū)區(qū)玉泉玉泉 區(qū)區(qū)如意開發(fā)區(qū)如意開發(fā)區(qū)金橋開發(fā)區(qū)金橋開發(fā)區(qū)六個主要城區(qū)清晰劃分呼市市場，高中低端市場特色鮮明。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告1、低端市場剛性需求為主，注重實質(zhì)及實用率，小戶型低總價受愛戴。 （以回民區(qū)、玉泉區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)為主） 回民區(qū)

28、做為呼市老的生活區(qū)以舊城改造為主，區(qū)域內(nèi)多以中低端產(chǎn)品為主，而玉泉區(qū)以經(jīng)濟適用房、廉租房等為主，近些年玉泉區(qū)不斷加大舊城區(qū)危舊平房拆遷改造和城中村改造開發(fā)力度，把拆遷安置、城中村改造、舊城區(qū)改造與建立廉租住房保障體系有機結(jié)合在一起呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢。金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是首府“首”區(qū)賽罕區(qū)構(gòu)筑大產(chǎn)業(yè)、培育大企業(yè)、發(fā)展大工業(yè)的發(fā)展載體，是集產(chǎn)、學(xué)、研、商貿(mào)、娛樂、倉儲、金融保險、信息咨詢等功能、綜合型、現(xiàn)代化的新型開發(fā)區(qū)。現(xiàn)具備承載300-400億元大型項目建設(shè)的能力，發(fā)展?jié)摿薮?，投資前景廣闊。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告區(qū)域區(qū)域玉泉區(qū)玉泉區(qū)回民區(qū)回民區(qū)

29、金橋開發(fā)區(qū)金橋開發(fā)區(qū)項目名稱項目名稱印象江南印象江南新西藍(lán)新西藍(lán)左岸陽光左岸陽光占地面積占地面積24萬平米227878平米70萬平米建筑面積建筑面積50萬平米270800平米120萬平米建筑形式建筑形式多層、高層多層、小高層多層裝修狀況裝修狀況毛坯毛坯毛坯層數(shù)層數(shù)6、12、15、16、186層17棟容積率容積率21.71.84綠化率綠化率35%35%35%銷售均價銷售均價均價：3750元/平米均價：2360元/平米均價：2680元/平米物業(yè)類型物業(yè)類型住宅經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房存量存量306套新盤新盤玉泉區(qū)、回民區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)標(biāo)桿項目簡析2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行

30、性研究報告玉泉區(qū)：以中低端項目為主回民區(qū)：以低端項目為主金橋開發(fā)區(qū)：以工業(yè)項目為主，住宅項目較少。產(chǎn)品類型多為經(jīng)濟適用房均價較低商品住宅發(fā)展空間較?。∩唐纷≌l(fā)展空間較小！2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告2、如意區(qū)以中高端市場為主，偏向于改善型需求。呼市東部如意開發(fā)區(qū)是新興的核心政務(wù)區(qū)。政務(wù)區(qū)所獨有的公信力與權(quán)威感，同時高端品牌開發(fā)商多去集與此，其它區(qū)域無法相比。因此，即將建成的毗鄰而居的東岸國際擁有一種無法言喻的尊貴感和安全感。這里還是呼市商務(wù)經(jīng)濟的黃金地段，擁有足夠的升值空間，其地段價值明顯高出呼市的其它區(qū)域。這一區(qū)域交通便利，景觀資源豐富，周邊配套設(shè)施

31、在不久的將來也會變得非常完善。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告項目名稱項目名稱新里塞尚公館新里塞尚公館金隅時代城金隅時代城東岸國際東岸國際億利傲東國億利傲東國際際思罕復(fù)式國思罕復(fù)式國際公寓際公寓藍(lán)色理想藍(lán)色理想占地面積占地面積33.35萬平米12萬平米276014平米181333.42平46031平米建筑面積建筑面積110萬平米32萬平米43萬平米22萬平米145948平米建筑形式建筑形式小高層、高層高層、小高層高層、多層多層、小高層高層高層（14-18）裝修狀況裝修狀況毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯層數(shù)層數(shù)11層、25層4層半、7層半最高9.5層14-18層容積

32、率容積率3.32.41.11.082.4綠化率綠化率40%38%38%50%30%35%項目均價項目均價均價：5500元/平米均價5000元/平米均價8800元/平米均價5000元/平米均價6300元/平方米均價4700元/平米物業(yè)類型物業(yè)類型住宅住宅住宅、洋房、別墅住宅、洋房、別墅住宅住宅如意區(qū)標(biāo)桿項目簡析2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告如意區(qū)：位處二環(huán)外，屬呼市新興區(qū)域。 未來的政務(wù)中心。 高層居多，容積率較大。 產(chǎn)品偏向于中高端。品牌開發(fā)商多集中于此，以中高端科技產(chǎn)品為主，相關(guān)配套逐步完善，未來潛力無限！2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩

33、特項目可行性研究報告3、新城區(qū)以高端產(chǎn)品為主，中端產(chǎn)品為輔。新城區(qū)，交通便捷作俑繁華 目前的呼和浩特市新城區(qū)，除了眾多大品質(zhì)樓盤云集以外，便利的交通，良好的居住環(huán)境成了人們的理想居住之地。如左右城、陽光諾卡等。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告項目名稱項目名稱左右城左右城蒙鑫國際名城蒙鑫國際名城呼和佳地呼和佳地陽光諾卡陽光諾卡金色華府金色華府占地面積占地面積121579.6平666667平米11.13萬平米25萬平米建筑面積建筑面積175975平米13萬平米117萬平米17.89萬平米32萬平米建筑形式建筑形式多層、小高層小高層、高層高層、小高層、多層多層、小

34、高層多層、小高層裝修狀況裝修狀況毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯層數(shù)層數(shù)11層、15層、17層8層6層7棟、11層4棟、14層4棟容積率容積率1.282.41.21.321.5綠化率綠化率36%41%40%38%36%銷售均價銷售均價均價：5300元/平米均價：3900元/平米均價：4200元/平米均價：4650元/平米均價：4000元/平米物業(yè)類型物業(yè)類型住宅、洋房、別墅住宅住宅、別墅住宅、洋房住宅存量存量98套474套1162套122套新城區(qū)標(biāo)桿項目簡析2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告新城區(qū)：項目大多集中在成吉思汗大街兩側(cè)。 前期以多層、洋房、別墅為主。 后期以高層

35、為主 產(chǎn)品偏向于中高端。作為城市的核心區(qū)域，是規(guī)劃中的富人區(qū)，未來升值潛力巨大。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告賽罕區(qū)以中高端需求為主，中低端產(chǎn)品為輔。賽罕區(qū)不論從面積還是人口上都居呼市區(qū)域板塊之首，交通、醫(yī)療、商業(yè)等方面的配套也相對成熟，這導(dǎo)致賽罕區(qū)的土地價格成倍的增長，樓盤價位也是名列前茅。賽罕區(qū)的升值潛力巨大，是賽罕區(qū)是居住投資的首選。 2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告項目名稱項目名稱奈倫國際奈倫國際興泰御都興泰御都金漢御園金漢御園光大錦繡城光大錦繡城巨海城巨海城萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場中銀城市廣場中銀城市廣場占地面積占地面

36、積7萬平方米66.7萬平米58349平米171公頃31.2萬平米 28830平米 建筑面積建筑面積35萬平米240.12萬平米233568平米24萬平米204萬平米128萬平米20.5萬平米建筑形式建筑形式高層高層高層高層、小高層多層、小高層、高層高層高層裝修狀況裝修狀況毛坯毛坯、簡裝毛坯毛坯毛坯毛坯精裝層數(shù)層數(shù)26層最高31層16-32層8-28層6層住宅34層住宅34層、公寓25層容積率容積率4.73.63.482.341.184.14.53綠化率綠化率32%30%32%36%40%35%31%銷售均價銷售均價住宅：4800元/平米寫字樓：均價6900元/平米公寓：6000元/平米商業(yè)：2

37、3000元/平米均價：8500元/平米均價：4500元/平米均價：4500元/平米均價：4680元/平米均價：5400元/平米均價：6300元/平米住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)住宅、公寓、商業(yè)住宅、洋房、別墅住宅、步行街、寫字樓、酒店、公寓住宅、公寓、寫字樓、商場、酒店賽罕區(qū)標(biāo)桿項目簡析2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告賽罕區(qū)：位處二環(huán)內(nèi)，核心城區(qū) 前期產(chǎn)品以高層、多層為主， 后期以洋房、普宅為輔 屬中高端產(chǎn)品相對較集中區(qū)域但是，賽罕區(qū)土地相對飽和，土地儲備較少，后續(xù)發(fā)展將陷入緩慢。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告總結(jié)1、呼市區(qū)

38、域劃分清晰，以賽罕區(qū)和新城區(qū)為核心區(qū)域，賽罕區(qū)配套成熟，但區(qū)域內(nèi)土地飽和，發(fā)展空間較小，競爭顯弱，新城區(qū)為規(guī)劃中的富人區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?；如意區(qū)位高速發(fā)展區(qū)域，品牌開發(fā)商云集，產(chǎn)品競爭激烈；玉泉區(qū)、回民區(qū)與金橋開發(fā)區(qū)以經(jīng)濟適用房為主。2、市場中高低端產(chǎn)品特色鮮明，城市西部為低端產(chǎn)品市場、南部是中低端市場，東北部為中高端市場。賽罕區(qū)以中高端產(chǎn)品為主；玉泉區(qū)與回民區(qū)以主要發(fā)展中低端產(chǎn)品；如意區(qū)主要以中高端產(chǎn)品為主；新城區(qū)以發(fā)展高端產(chǎn)品為主，中端產(chǎn)品為輔。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域市場研判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告首先，我們來看一下09年市場調(diào)查統(tǒng)計。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團

39、呼和浩特項目可行性研究報告 接受調(diào)查的對象中有將近一半的人認(rèn)為目前的房價在自己接受的范圍內(nèi)，說明有購房準(zhǔn)備的人大有所在。也有1/4左右的人認(rèn)為房價已經(jīng)高得無法承受。 一半以上的人認(rèn)為今年的房價將繼續(xù)上漲，對市場的恐慌性比例較大，有助于促成成交。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告 此調(diào)查在呼市進(jìn)行，未購房者占大部分比例，客戶挖掘空間較大。 持有一套住房與無房者占大比例。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性

40、研究報告2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告 被訪者中選擇“其他”選項的人是最多的，但對于“其他”選項中的具體分類難以統(tǒng)計，其中可能包括一部分不愿意透露相關(guān)信息的人存在。其次多的是私營企業(yè)的工作人員，為75人，“工商、稅務(wù)、公務(wù)員”和“國企、科研教育、文藝”也有57和52人。以上職業(yè)客戶基本涵蓋本項目的目標(biāo)客戶群，具有比較大的參考價值。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客

41、群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告從右圖可以看出，對于“物業(yè)管理”、“建筑質(zhì)量”、“朝向、通風(fēng)、采光”和“小區(qū)周邊環(huán)境、整體形象”的人數(shù)都非常多，說明需求端更加關(guān)注樓盤的軟硬件產(chǎn)品問題，而忽視如品牌等附加價值。 客戶特征及需求選項選項數(shù)量數(shù)量朝向、通風(fēng)、采光325戶型、面積233價格216建筑風(fēng)格、外觀200建筑質(zhì)量162距工作單位距離159距市中心距離150開發(fā)商品牌130物業(yè)管理112小區(qū)及周邊區(qū)域未來發(fā)展97小區(qū)內(nèi)景觀、環(huán)境92小區(qū)周邊環(huán)境、整體形象91周邊公交情況91周圍生活配套472房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告現(xiàn)有住房以兩居和三居為主；多

42、層產(chǎn)品受歡迎，高層產(chǎn)品的逐步接受； 客戶購房更希望一步到位，一居的需求較??； 對于“物業(yè)管理”、“建筑質(zhì)量”、“朝向、通風(fēng)、采光”和“小區(qū)周邊環(huán)境、整體形象”的人數(shù)都非常多；50%的受訪者接受現(xiàn)在的房價，同時認(rèn)定2010年房價繼續(xù)上漲；54%的受訪者擁有一套住房，面積在90-140平米之間；80%受訪者在2010年有置業(yè)打算；客戶購房更希望一步到位，一居的需求較小；低總價的需求較多；購買房屋多用于自住改善。根據(jù)上述數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，可看到呼市的客群有如下特征：2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告但，呼市迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)市場所導(dǎo)致的數(shù)據(jù)滯后性，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠支撐我們對房地

43、產(chǎn)市場的準(zhǔn)確判斷。欲將對市場有更理性的預(yù)判，還需進(jìn)一步了解更多的細(xì)節(jié)。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告1、城中村改造、舊城改造導(dǎo)致剛性客群增加。是舊房與城中村改造造成的剛性需求。近年呼市城區(qū)面積不斷擴大，平房、舊房、臨建改造與城中村改造在增多，以低總價，緊湊型戶型為主;是城鎮(zhèn)化過程中新增城市人口的需求。是結(jié)婚家庭購買住房的需求愈來愈強；因此，正是因為剛性需求的支撐。2、改善性和升級性住房的比例不斷增加，對產(chǎn)品的舒適度要求越來越高。通過深入市場了解，我們將呼市的客群特征總結(jié)為以下幾個方面：2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】 客群以當(dāng)?shù)氐乃狡罄习濉⒄块T、企事

44、業(yè)單位為主，多數(shù)為二次置業(yè)，而產(chǎn)品的選擇也偏向于當(dāng)?shù)厥袌龅闹懈叨水a(chǎn)品，以舒適性改善性住房為主，喜歡大餐廳，大主臥，大客廳，對物業(yè)已開始重視，如東岸國際、塞尚公館、興泰御都等。 （巨海城的銷售員告訴我們，前來購房的客戶分兩個極端，分別為對總價低的緊湊型戶型青睞的年輕人，以及一般擁有兩套住房以上，對居住有升級需求的人。）和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告3、呼市文化教育中心的優(yōu)越性。4、外地客群快速增長。2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】 呼市做為內(nèi)蒙古的文化教育中心，吸引著許多周邊地區(qū)的人們，為了子女能來呼市讀書，陪讀買房不斷增多，多以低總價，小面積為主，同時也會促使房地產(chǎn)市場全面上揚。 （通過

45、與金漢御園銷售人員聊天獲知，大部分外來大學(xué)生畢業(yè)后一般會選擇在當(dāng)?shù)毓ぷ?，并購買房產(chǎn)。） 呼和浩特市經(jīng)濟的持續(xù)增長，房價在穩(wěn)步的增長，做為首府的投資升值性突顯。2009年市外的置業(yè)者購房同比增長30.1%。外地人群購房正在成為支撐呼市住宅市場發(fā)展新的增長點。 （興泰御都的銷售人員向我們介紹，作為鄂爾多斯的開發(fā)的項目，一期的產(chǎn)品主要購買力集中在鄂爾多斯東勝區(qū)的該集團內(nèi)部認(rèn)購，另外包頭、集寧、巴盟等也前來項目選房，外地客戶大約占50%以上。）和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告5、客群對物業(yè)與產(chǎn)品質(zhì)量的要求有所增加。 （走訪興泰御都、左右城時，銷售人員告訴我們，很多客戶會拿北京的樓盤和他們的樓盤作對比

46、，反映了客群對質(zhì)量的需求日益增加）6、客群對價格的接受度不再敏感。 （東岸國際、塞尚公館以及金隅時代城的售樓人員向我們介紹，很多客戶在選擇房子的時候表態(tài)，只要品質(zhì)過硬，價格不成問題，貴點沒問題。）2房地產(chǎn)市場分析之【區(qū)域客群解析】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告3項目特性【區(qū)域交通環(huán)境】【地塊特點】【環(huán)境資源及配套資源】【競品項目分析】【項目sowt分析】【項目方向初判】和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告占地面積340畝，項目處于呼和浩特二環(huán)內(nèi)市中心新城區(qū)，西靠哲里木路，南臨成吉思汗大街，北近北二環(huán)，東至興安北路，其中成吉思汗大街為呼市主干道，周邊道路通暢。 之【區(qū)域交通環(huán)境】3項目特性本案

47、地塊本案地塊和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告之【地塊特點】3項目特性地塊所在的成吉思汗大街原為呼市規(guī)劃的富人區(qū)；地塊正南是呼市標(biāo)桿高檔樓盤“陽光諾卡”，成熟的客群以及社區(qū)氛圍，給地塊周邊項目鋪墊了較好的基礎(chǔ)保證；地塊東、南兩面都不臨主街， （西面臨街），入則大隱，出則繁華，修養(yǎng)生息；背靠青山，面南成吉思汗大街，上風(fēng)善水，因此更適合做中高端產(chǎn)品。和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告南門南門 東門東門 南臨成吉思汗大街南臨成吉思汗大街 北側(cè)山水小區(qū)北側(cè)山水小區(qū) 之【區(qū)域交通環(huán)境】3項目特性和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告公安部家屬樓公安部家屬樓 中石油大樓中石油大樓 山水小區(qū)底商山水小區(qū)底商 成

48、吉思汗大街周邊原規(guī)劃為呼市的富人區(qū)，是呼市新城區(qū)的主干道；周邊教育：交通學(xué)校、內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)、內(nèi)蒙古財政職業(yè)學(xué)院、內(nèi)蒙古財經(jīng)學(xué)院、內(nèi)蒙古水利學(xué)校、市師范學(xué)校、內(nèi)蒙古郵政培訓(xùn)中心、土默特中學(xué)、呼鐵七??；周邊醫(yī)療機構(gòu)：二五三醫(yī)院、復(fù)興醫(yī)院、新城區(qū)醫(yī)院；文化娛樂場所：呼和浩特游樂園、內(nèi)蒙古體育場館、賽馬場、北郊公園；政治中心：新城區(qū)政府；北倚大青山，上風(fēng)善水；視野開闊。之【環(huán)境資源及配套資源】3項目特性和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告新城區(qū)區(qū)域總況之【競品項目分析】3項目特性在呼市四個大區(qū)中，新城區(qū)的繁華程度僅次于賽罕區(qū)，而賽罕區(qū)的項目基本存量不多，又處于飽和狀態(tài)，因此新城區(qū)自然就成為二環(huán)內(nèi)的最熱

49、區(qū)域；雖然隨著市政府的東遷，如意開發(fā)區(qū)前景看好，但城市配套還需幾年成熟，新城區(qū)成為二環(huán)內(nèi)城中心的成熟區(qū)域；新城區(qū)內(nèi)從高等院校到中、小學(xué)周圍林立，呼市大型文化娛樂場所，醫(yī)療機構(gòu)均在在本區(qū)域內(nèi)；成吉思汗早已被政府規(guī)劃為城市富人區(qū)，如陽光諾卡、左右城、天驕領(lǐng)域是呼市最早的私家車業(yè)主購房項目，06年陽光諾卡開始銷售，09年初左右城開始銷售，項目品質(zhì)也成為呼市的標(biāo)桿產(chǎn)品，呼和佳地作為中高檔項目，由于售價稍低，因此銷售速度一直很快。新城區(qū)穩(wěn)居呼市二環(huán)內(nèi)發(fā)展前景最好的區(qū)域之榜首新城區(qū)穩(wěn)居呼市二環(huán)內(nèi)發(fā)展前景最好的區(qū)域之榜首和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告未來兩年即將在新城區(qū)東北位置的巨華世紀(jì)城，占地約400

50、萬平以上，會帶動整個區(qū)域，對本案項目拉動巨大。北二環(huán)未來發(fā)展?jié)摿薮蟊倍h(huán)未來發(fā)展?jié)摿薮笮鲁菂^(qū)區(qū)域總況之【競品項目分析】3項目特性和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告區(qū)域內(nèi)調(diào)研范圍確定及位置之【競品項目分析】3項目特性項目地塊新城區(qū)政府未來兩年開發(fā)項目巨華世紀(jì)城400萬平以上和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告之【競品項目分析】3項目特性重點競品項目市場表現(xiàn)新城區(qū)新城區(qū)項目名稱項目名稱占地面積占地面積建筑面積建筑面積建筑形式建筑形式裝修狀況裝修狀況容積率容積率 綠化率綠化率 銷售均價銷售均價 存量存量左右城左右城121579.6平175975平米多層、小高層、洋房毛坯 1.28 36% 5300

51、元 98套蒙鑫國際名蒙鑫國際名城城13萬平米小高層、高層毛坯 2.40 41% 3900元 474套呼和佳地呼和佳地666667平米117萬平米高層、小高層、多層、別墅毛坯 1.20 40% 4200元 1162套陽光諾卡陽光諾卡11.13萬平米17.89萬平米多層、小高層、洋房毛坯 1.32 38% 4650元 122套周邊競爭項目產(chǎn)品符合市場需求，市場表現(xiàn)得到購房者的認(rèn)可。周邊競爭項目產(chǎn)品符合市場需求，市場表現(xiàn)得到購房者的認(rèn)可。1、周邊競爭項目規(guī)模較大，多為分期開發(fā)形式；2、產(chǎn)品類型豐富，客戶選擇性較大；3、主力戶型：高層以90-100平方米的兩居、三居為主；多層以120-150為主，情

52、景洋房以140-210平方米為主；4、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)多為毛坯，降低產(chǎn)品成本，擴大購買人群的范圍；5、個別項目盡管價格相對較高，但由于產(chǎn)品品質(zhì)突出，配套齊全，銷售情況良好.和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告之【競品項目分析】3項目特性但是隨之而來的是不可避免的市場同期競爭 如何突破競爭重圍，在市場環(huán)境中脫穎而出，成功占領(lǐng)市場，贏得 品牌口碑，是我們要重點研究的問題。我們從市場表現(xiàn)突出的個案中尋找突破點。和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告之【競品項目分析】3項目特性重點競爭個案選取原則選擇區(qū)域中已在市場中獲得一定的認(rèn)知度選擇區(qū)域中已在市場中獲得一定的認(rèn)知度, ,并且與本案關(guān)系最為緊密并且與本案關(guān)系最

53、為緊密的項目作為重點個案的分析項目的項目作為重點個案的分析項目區(qū)域市場中總建筑面積達(dá)到20萬平方米以上，入市一年以上，市場知名度較高,并且潛在供應(yīng)量較大的項目有：左右城陽光諾卡呼和佳地和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：左右城之【競品項目分析】3項目特性一期洋房已入住二期多層和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：左右城之【競品項目分析】3項目特性二期高層二期洋房一期園林和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：左右城之【競品項目分析】3項目特性其他細(xì)節(jié)車庫遠(yuǎn)紅外監(jiān)控對講門禁圍墻定制井蓋殘疾人通道社區(qū)照明外立面用材和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告區(qū)域區(qū)域項目名項目名

54、稱稱建筑類建筑類型型項目位項目位置置裝修情裝修情況況新城新城區(qū)區(qū)左右城左右城多層、小高層新城政府西側(cè)毛坯項目基項目基礎(chǔ)情況礎(chǔ)情況綠化率綠化率36%容積率容積率1.28占地面占地面積積121579.6平米建筑面建筑面積積175975平米層數(shù)層數(shù)存量存量98套項目均價項目均價5300元/平米其他其他項目分2期開發(fā)，擁有5000平米商業(yè)和配套，地下建筑面積達(dá)10000平米。開發(fā)商開發(fā)商松江集團物業(yè)類型物業(yè)類型戶型推戶型推薦薦住宅、花園洋房、別墅其他參數(shù)和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：左右城之【競品項目分析】3項目特性價格變化：2009年3月/ 4530元，2009年12月/ 5250

55、元，2010年預(yù)計開盤5300元以上價格支撐點：地段、低密度、以洋房產(chǎn)品為主、院子、露臺、躍層、陽光諾卡的成功開發(fā)，奠定了開發(fā)商品牌效應(yīng)。備注：09年左右城均價為4530元時，當(dāng)時金隅時代城的均價為3800元，說明新城區(qū)的價位起點本身就高于如意開發(fā)區(qū)，2009年底金隅時代城均價到達(dá)5200元，暗示著新城區(qū)仍處于價格低洼階段，未來升值空間會更大。和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：左右城之【競品項目分析】3項目特性總結(jié)分析：項目占地面積121.6萬平，開發(fā)時期早，開發(fā)、銷售、拆遷同步進(jìn)行，可以充分利用低密度、低價位吸引前期客戶，為二期價格拉升預(yù)留足夠空間；項目整體氣質(zhì)俱佳，產(chǎn)品細(xì)節(jié)對

56、呼市住宅來講屬中、高檔項目，得到追求舒適度、改善需求的追捧；產(chǎn)品多樣化，在整體氣質(zhì)的襯托下，高、中低價位俱全，選擇空間很大；該項目只在開始入市階段做了整體包裝，一期售完后，二期項目包裝基本沒有變化，市場不好時也沒有進(jìn)行必要的調(diào)整，促使整體銷售緩慢。和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：左右城之【競品項目分析】3項目特性項目競爭關(guān)系分析：是區(qū)域內(nèi)的中高端項目，體量較大，一期已售完，二期銷售中，三期待拆遷；未來三期將會與本案存在一定競爭。注意借鑒：把控合理的銷售節(jié)奏，合理控制總價，打造高性價比產(chǎn)品；做好項目階段性推廣包裝，營造良好的銷售現(xiàn)場環(huán)境，增強客戶對項目的信心；松江集團，第一個在呼

57、市的項目陽光諾卡在呼市的開發(fā)成功。奠定了品牌效應(yīng)。和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：陽光諾卡之【競品項目分析】3項目特性和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：陽光諾卡之【競品項目分析】3項目特性和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱建筑類型建筑類型項目位置項目位置裝修情況裝修情況新城新城區(qū)區(qū)陽光諾陽光諾卡卡多層、小高層成吉思汗大街與哲里木路交叉口毛坯項目基礎(chǔ)項目基礎(chǔ)情況情況綠化率綠化率38%容積率容積率1.32占地面積占地面積11.13萬建筑面積建筑面積17.89萬層數(shù)層數(shù)存量存量122套項目均價項目均價4650元/其他其他項目分2期開發(fā)，采用地暖

58、，停車率70%。開發(fā)商開發(fā)商松江集團物業(yè)類型物業(yè)類型戶型推薦戶型推薦住宅、花園洋房其他參數(shù)和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：陽光諾卡之【競品項目分析】3項目特性價格變化：2006年6月-3300元，2009年-4500元，2010年2月開盤價在 5400元以上；價格支撐點：地段、低密度、精品園林、整體托斯卡納建筑氣質(zhì)，以洋房產(chǎn)品為主、院子、躍層，外立面：文化石佳涂料和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：陽光諾卡之【競品項目分析】3項目特性總結(jié)分析：呼市首個標(biāo)桿性項目，即滿足形式感又有居住品質(zhì)的優(yōu)越社區(qū)；項目建筑氣質(zhì)突出，鮮明的托斯卡納生活狀態(tài)讓人矚目，從售樓處到園林，從

59、整體到細(xì)節(jié)無不體現(xiàn)出開發(fā)商的用心；產(chǎn)品以洋房為主，小高層為輔，低密度、多樣化，二期更增加了露臺設(shè)計；呼市少有的水系、噴泉設(shè)計，增加了產(chǎn)品附加值。和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：陽光諾卡之【競品項目分析】3項目特性項目競爭關(guān)系分析：是區(qū)域內(nèi)的中高端項目，一期已全部入住，二期銷售中，三期銷售中；存量不多，基本上不會對我們產(chǎn)生直接競爭。注意借鑒：項目整體氣質(zhì)突出，包裝獨具風(fēng)格，值得我們借鑒；在呼市這樣的氣候下能做出如此的水系原理，實屬不易，體現(xiàn)出開發(fā)商的用心和信心；一期賣完后，由于工程原因，又近一年的時間為間歇狀態(tài)，在我們今后的項目操作上要以此為鑒。和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告

60、重點競品個案：呼和佳地之【競品項目分析】3項目特性和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告重點競品個案：呼和佳地蒙晉會館之【競品項目分析】3項目特性和泓集團呼和浩特項目可行性研究報告 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱建筑類型建筑類型項目位置項目位置裝修情況裝修情況新新城城區(qū)區(qū)呼和呼和佳地佳地高層、小高層、聯(lián)排別墅 新城區(qū)賽馬場東面毛坯、項目基礎(chǔ)項目基礎(chǔ)情況情況綠化率綠化率40%容積率容積率1.2占地面積占地面積66.7萬平米建筑面積建筑面積117萬層數(shù)層數(shù)8、12層3層疊拼存量存量1162套項目均價項目均價4200元起其他其他首層贈送院落，配備獨家車庫、地下室、二三層均有露臺、四、五層為躍層，小區(qū)內(nèi)有會所，