房地產開發(fā)及土地整理知識

1、取得房地產開發(fā)工程土地使用權的一點根底如下：一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規(guī)劃許可證 ；2、辦理建設用地委托釘樁 ；3、辦 理國有土地使用權出讓申請；4、主管部門實地勘察；5、土地估價 報告的預審；6、委托地價評估；7、辦理核定地價手續(xù)；&辦理 土地出讓審批；9、簽訂國有土地使用權出讓合同 ；10、領取臨時 國有土地使用證；11、領取正式國有土地使用證；12、國有土地使 用權出讓金的返還二、取得房地產開發(fā)工程土地使用權的相關稅費1、地價款土地出讓金；2、資金占用費；3、滯納金；4、土 地使用費；5、外商投資企業(yè)土地使用費；6、防洪工程建設維護管 理費；7、土地閑置費；8 土地

2、權屬調查、地籍測繪費 ；9、城鎮(zhèn) 土地使用稅；10、地價評估費；11、出讓土地預訂金；12、征地 管理費；13、土地補償費；14、青苗及樹木補償費；15、地上物 補償費；16、勞動力安置費；17、超轉人員安置費；18、新菜田 開發(fā)建設基金；19、耕地占用稅所謂一級土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發(fā)的 過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標高和市政地下根底 設施配套指標的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補償、拆遷安置、土地平 整、市政根底設施和社會公共配套設施建設，按期到達土地出讓標準 的土地開發(fā)行為。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式， 開發(fā)的主 體應是當?shù)卣蛴僧數(shù)卣付ǖ?/p>

3、土地開發(fā)企業(yè)， 而土地一級開發(fā) 的結果是要使“生地成為“熟地， 到達出讓的標準。在大多數(shù)城 市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負責管理和監(jiān) 督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質的土地儲藏機構來做。土地數(shù)量結構即各種土地利用類型在數(shù)量上表現(xiàn)出的差異。土地所有權所有權是指所有人依法享有對自己的財產占有、使用、收益、處分的 權利。土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有 支配性和絕對性的權利。一般來說，土地所有權屬于財產所有權的范疇。但是土地所有權相對于一般財產所有權而言有其特殊性，主要表現(xiàn)在：1、主體的特定性2 、交易的禁止性3 、權屬的穩(wěn)定性4 、權能的別離性土地所有

4、權內容包括對土地的占有、使用、收益和處分四項權能，同 時對土地所有者及其代表行使權利有三條重要的限制：1、土地所有者及其代表行使權利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務2、土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權 出讓合同或者土地承包合同中約定的義務3、土地所有權禁止交易土地所有權流轉十七屆三中全會將允許土地所有權流轉“除房子賣地，我也還你，這是解放前常能聽到的一句有種的話。解放后土地歸為國有，國民和企市業(yè)單位只有使用權。允許土地所有 權流轉，就是允許土地買賣。有錢就可以買很多的土地，成為土 “地 的新“主人，解放前叫地主，現(xiàn)在不知叫什么。土地所有權發(fā)生 轉移的唯一方式 是：征收我國土地所有權客體的構成 是：土地 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制， 即全民所有制和勞動群 眾集體所有制 全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。 土地 使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予 補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。 但是，國家在法