民法案例分析報(bào)告定稿版

1、民法案例分析報(bào)告PERSONAL RESUME案例分析報(bào)告最高法指導(dǎo)民事案例案例分析報(bào)告一案情簡介案例來源：指導(dǎo)案例1號：上海中原物業(yè)參謀訴陶德華居間合同糾紛案關(guān)鍵詞：民事 居間合同二手房買賣 違約裁判要點(diǎn)：房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該 中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個(gè)中 介公司掛牌出售時(shí)，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有 權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、效勞好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽 約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。相關(guān)法條：?中華人民共和國合同法?第四白二十四條根

2、本案悄：原告上海中原物業(yè)參謀簡稱中原公司訴稱：被告陶德華利用 中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，成心跳過中介，私自與賣方直接 簽訂購房合同，違反了?房地產(chǎn)求購確認(rèn)書?的約定，屬于惡意“跳單行為，請求法院 判令陶徳華按約支付中原公司違約金1. 65萬元。被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并 非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單違約行為。法院經(jīng)審理查明：2021年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉 案房屋。2021年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶陶德華看了該房屋；11月23

3、日，上海某房地產(chǎn)參謀簡稱某房地產(chǎn)參謀公司帶陶徳華之妻曹某某看了該房 屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了?房地產(chǎn)求購 確認(rèn)書?。該?確認(rèn)書?第2. 4條約定，陶德華在驗(yàn)看過該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或 其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、 時(shí)機(jī)等條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房 地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的瑰，向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對該房屋報(bào)價(jià) 165萬元，而某房地產(chǎn)參謀公司報(bào)價(jià)145萬元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在 某房地產(chǎn)參謀公司居間下，陶德華與賣方簽訂了

4、房屋買賣合同，成交價(jià)138萬元。后買賣 雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)參謀公司支付傭金1. 38萬元。裁判結(jié)果：上海市虹口區(qū)人民法院于2021年6月23日作出2021虹民三民初 字第912號民事判決：被告陶徳華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金 萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院于2021年9月4日作出 2021滬二中民二民終字第1308號民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院 2021虹民三民初字第912號民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金萬 元的訴訟請求，不予支持。二對本案例的分析參照法律關(guān)系分析方法本案所涉及的法律關(guān)系的判定1本案的爭議焦點(diǎn)：

5、，買方通過中介公司的居間效勞選定房源后，卻成心繞開該中介公司直接與房主達(dá)成交易或通過其他中介公司與房主達(dá)成交易的現(xiàn)象，民間俗稱“跳單。 當(dāng)事人在房屋買賣居間合同中約定的禁止跳單條款法律效力如何，以及何種惜況構(gòu)成跳單 違約。2從上述案例來看，雙方主體產(chǎn)生了民事法律關(guān)系，即合同關(guān)系中的買賣居間合同關(guān)系。3本案中法律關(guān)系的各要素，主體：原告上海中原物業(yè)參謀簡稱中原公司和 被告陶德華。內(nèi)容：買賣居間合同主體的權(quán)利與義務(wù)居間人的權(quán)利1 、居間合同成立后，居間人有向委托人收取報(bào)酬的權(quán)利，此為根本權(quán)利。2 、就業(yè)務(wù)范圍而言，居間人除法律規(guī)定不得為私人進(jìn)行居間者外，可以不受民事商 事的限制，如介紹家庭教師、介

6、紹清潔工等。3 、居間人可以與主合同的雙方當(dāng)事人約定，分別收取報(bào)酬。4、只要居間人在報(bào)告訂約信息時(shí)并無成心隱瞞重要事實(shí)或提供虛假悄況，即居間人 無惡意時(shí)，不負(fù)擔(dān)合同責(zé)任，此為消極權(quán)利。居間人的義務(wù)1、報(bào)告訂約時(shí)機(jī)或媒介訂約的義務(wù)。在報(bào)告合同中，居間人應(yīng)忠實(shí)、盡力的完成此項(xiàng)義務(wù)。居間人就訂約事項(xiàng)應(yīng)就其所知，據(jù) 實(shí)的報(bào)告給委托人。如，相對人的信用惜況，相對人將用于交易的標(biāo)的物的存續(xù)狀態(tài)等。依照老實(shí)信用原那么，居間人就一般對于訂約有影響的事項(xiàng)不負(fù)有積極的調(diào)查義務(wù)。居間人 對于相對人而言，并無負(fù)有報(bào)告委托人有關(guān)悄況的義務(wù)。在媒介合同中，居間人應(yīng)將有關(guān) 訂約的事項(xiàng)據(jù)實(shí)報(bào)告給各方當(dāng)事人，對明顯無支付能力或

7、無訂約能力的當(dāng)事人，居間人不 得為其媒介。(2 )、忠實(shí)和盡力的義務(wù)。忠實(shí)義務(wù)是指居間合同不管是單務(wù)的好是雙務(wù)的，居間人就自己所為的居間活動(dòng)，都有遵 守老實(shí)信用原那么的義務(wù)：其一，居間人應(yīng)將所知道的有關(guān)訂約的情況或商業(yè)信息如實(shí)告知 給委托人。其二，不得對訂立合同實(shí)施不利影響，影響合同的訂立或者損害到委托人的利 益，例如勸阻購置者訂約。其三，居間人對于所提供的信息，成交時(shí)機(jī)以及后來的訂約悄 況，負(fù)有向其他人保密的義務(wù)。盡力義務(wù)是指居間人應(yīng)盡力促進(jìn)將來可能訂約的當(dāng)事人雙 方，排除雙方所持的不同意見，并依照約定準(zhǔn)備合同，對于相對人與委托人之間所存障 礙，加以說合和克服，促進(jìn)當(dāng)事人達(dá)成合意。)客體：交

8、付合同約定的傭金。 本案所涉及法律適用的判定1?合同法?第四廳二十五條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào) 告。居間人成心隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假惜況，損害委托人利益的， 不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。關(guān)于居間人如實(shí)報(bào)告義務(wù)問題。合同法 第四白二十五條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人成心 隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假悄況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬 并應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。2?合同法?第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求 委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。關(guān)于居間費(fèi)用問題

9、。合同法第四白二十七條規(guī) 定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng) 支出的必要費(fèi)用。3?合同法?第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。關(guān)于禁 止跳單條款的可撤銷問題。實(shí)踐中有的禁止跳單條款存在顯失公平的惜況。如有的條款約 定，中介公司帶買方看房后，買方不得私下或通過其他中介公司與該房房主交易，否那么需 支付相當(dāng)于居間報(bào)酬的違約金。該約定意味著中介公司帶著買方看房后就能旱澇保收，不 論該中介公司報(bào)價(jià)是否偏高。法院認(rèn)為，中介公司獲得售房信息往往是賣家的主動(dòng)委托，

10、帶著買方看房也只是簡單勞動(dòng)，付出是有限的；在多家中介公司掌握同一房源信息的悄況 下，各家中介公司的報(bào)價(jià)和效勞可能存在較大差異，如果某中介公司以有限的付出來永久 限制買方的選擇權(quán)，雙方的利益是明顯失衡的。在這種情況下，買方如果認(rèn)為顯失公平， 可以根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定申請變更或撤銷該條款。4?合同法?第四百二十四條居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的時(shí)機(jī)或者提供訂 立合同的媒介效勞，委托人支付報(bào)酬的合同。 結(jié)合上述分析所得結(jié)論根據(jù)?中華人民共和國合同法?第四百二十四條，四百二十七條的規(guī)定，本案中，中原公 司要求陶德華支付違約金1. 65萬元的訴訟請求，得不到支持。因?yàn)椋褐性九c陶德華簽訂的?房地產(chǎn)求購確認(rèn)書?屬于居間合同性質(zhì)，其中第條 的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單格式條款，其本意是為防止買方利 用中介公司提供的房源信息卻“跳過中介公司購置房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得 的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn) 定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介 公司提供的房源信息、時(shí)機(jī)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、時(shí)機(jī)等條 件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得