吉安房地產(chǎn)市場概況

1、吉 安 市 調(diào) 報 告本報告包含以下內(nèi)容：第一部分 吉安城市概況一、城市概況1、吉安城市概況2、吉安交通概況3、轄區(qū)與人口4、歷史沿革與人文景觀二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3、社會收入與消費情況4、城市規(guī)劃三、城市發(fā)展特點第二部分 吉安房地產(chǎn)市場概況一、房地產(chǎn)宏觀市場情況1、固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資2、房地產(chǎn)市場供給與需求情況 3，吉安住宅土地供應(yīng)情況 二、房地產(chǎn)市場項目分析1、全市在售樓盤基本情況2、在售項目特征分析三、房地產(chǎn)市場整體特征分析第一部分 吉安城市概況 一，城市概況 1，城市概況：吉安，地處江西省中西部，贛江中游，羅霄山脈中段。至27°57

2、9;50"、東東毗崇仁、樂安和寧都、興國，南鄰贛縣、上猶，西接湖南桂東、炎陵、茶陵，北連鄱湖平原而與豐城、樟樹和新余、萍鄉(xiāng)接壤。下轄一市十縣二區(qū)(井岡山市、吉安縣、新干縣、永豐縣、峽江縣、吉水縣、泰和縣、萬安縣、遂川縣、安?？h、永新縣、吉州區(qū)、青源區(qū))。 全市土地總面積約2.53萬平方公里，占全省土地總面積的15.14%。境內(nèi)地貌類型齊全，區(qū)域差異則較明顯。常態(tài)地貌類型以山地和丘陵為主。整個地勢東西高聳、南部突起、中部低平、北部平坦而由邊及里三面逐漸向北傾斜,呈階梯狀構(gòu)成以吉安、泰和為中心的土壤肥沃的吉泰盆地。贛江自南向北流經(jīng)全區(qū)6縣1市，沿江兩岸相對高度為50米至100米。全境山地

3、占總面積的51%，丘陵、崗地占29%，平原占l4%，水面占6%。 自然資源十分豐富。新中國建立以來相繼發(fā)現(xiàn)的礦產(chǎn)50余種，其中已探明儲量的礦床近90處，各類礦點、礦化點520余處。 2，交通概況：境內(nèi)有自北向南縱貫的京九鐵路、105國道和由東向西的319國道及“三南”公路，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽湖與長江相聯(lián)，順抵長江下游發(fā)達(dá)省市，此外還有贛粵高速，井岡山機(jī)場，在江西省地理上占有特殊位置。 3，轄區(qū)人口：吉安原名廬陵，全市轄10縣3區(qū)1市（新干縣、峽江縣、吉水縣、吉安縣、永豐縣、安福縣、永新縣、泰和縣、萬安縣、遂川縣、井岡山市、吉州區(qū)、青

4、原區(qū)、國家井岡山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）。吉安市人口470多萬。（其中約二百萬人常年在外闖蕩，或下海經(jīng)商、或打工）。 4，歷史前沿及人文景觀：吉安，是孕育廬陵文化的人文故郡。古稱廬陵、吉州，秦始皇郡分天下時設(shè)廬陵縣，東漢時期設(shè)廬陵郡。元初取“吉泰民安”之意改稱吉安，素有“江南望郡”和“文章節(jié)義之邦”的美譽(yù)。從唐宋至明清，科舉進(jìn)士3000名，狀元21位。古城廬陵歷史悠久，蘇東坡曾做詩云：“巍巍城郭闊，廬陵半蘇州。”。廬陵文化源于七千年前的青銅文化，以“三千進(jìn)士冠華夏，文章節(jié)義堆花香”而著稱于世。廬陵府不但考取進(jìn)士三千（天下第一）和狀元二十一（天下第二），而且在明代建文二年（1400年）的庚辰科和永樂二年

5、（1404年）甲申科中鼎甲3人均為吉安人，這種“團(tuán)體雙連冠”現(xiàn)象在中國科舉史上絕無僅有。因而吉安有“一門九進(jìn)士，父子探花狀元，叔侄榜眼探花，隔河兩宰相，五里三狀元，九子十知州，十里九布政，百步兩尚書”的美譽(yù)?！疤扑伟舜蠹摇敝粴W陽修、宋代大文豪楊萬里、民族英雄文天祥、永樂大典主纂解縉等一批歷史文化名人先后誕生在這里。形成了中國文學(xué)史上底蘊(yùn)濃厚的廬陵文化。旅游景點，井岡山-5a級風(fēng)景區(qū)，歐陽修紀(jì)念館，歐陽修讀書、講學(xué)、祀父的地方西陽宮，廬陵文化生態(tài)公園，中國歷史文化名村aaaa級風(fēng)景區(qū)渼陂古村，中國歷史文化名村aaaa級風(fēng)景區(qū)釣源古村，江南一絕武功山，吉州窯先有永和鎮(zhèn)后有景德鎮(zhèn)二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情

6、況 1、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況從吉安市近幾年的gdp情況來看，吉安的gdp增長水平一直保持在13%以上。增長的速度較快，隨著中部的崛起和吉安市各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預(yù)計未來幾年吉安的整體經(jīng)濟(jì)會一直保持很好的增長。吉安市近幾年第一產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的比重根據(jù)歷年吉安市第一產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)比重來看，近年來吉安市第二，第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸加大。將會為吉安市提供更過的就業(yè)機(jī)會。增加吉安的人均收入。為房地產(chǎn)在吉安的發(fā)展提供了很好的條件。2007年-2010年各年吉安市社會消費總額及增長率歷年來吉安市的社會消費總額，一直保持上漲，上漲率維持早18%以上，伴隨著人們消費水平的逐漸提高。預(yù)計吉安市未來的社

7、會消費品零售總額會繼續(xù)增長。2007年-2010年吉安市城鎮(zhèn)人均收入，及農(nóng)村人均收入情況。吉安市2007年-2010年城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口的人均收入逐年增加。4，城市規(guī)劃1，實現(xiàn)城區(qū)對接，提高主城區(qū)中心地位。2，通過新城區(qū)建設(shè)帶動老城區(qū)。3，工業(yè)園區(qū)建設(shè)應(yīng)突出特色，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。贛江，禾河在中心城區(qū)交匯，將整個城區(qū)自然劃分為三大片區(qū)：河西片區(qū)（吉州區(qū)），河?xùn)|片區(qū)（青原區(qū)），河南片區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園）。整個城區(qū)呈現(xiàn)“一城三片，兩水三岸，多中心多組團(tuán)”的城市空間格局。三，吉安市城市發(fā)展的特點Ø 憑借自然的河流將城市分為三個區(qū)域，河西，河?xùn)|，河南。Ø 吉安市在外務(wù)工人員多，隨著城市的發(fā)

8、展，很多的務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)，為發(fā)地產(chǎn)事業(yè)在吉安的發(fā)展提供了很好的條件。Ø 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長，隨著城市進(jìn)一步發(fā)展，未來發(fā)展面繼續(xù)向好Ø 居民收入保持平穩(wěn)上升，消費觀念有待積極轉(zhuǎn)變Ø 吉安未來幾年的城市發(fā)展以新城區(qū)的發(fā)展帶動老城區(qū)的改造。 第二部分 吉安市房地產(chǎn)市場概況一、房地產(chǎn)宏觀市場情況1、固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資2007年-2010年吉安市固定資產(chǎn)投資，2007年-2008年，吉安市的固定資產(chǎn)投資，實現(xiàn)了飛躍式的增長，之后從2008年到2010年吉安的固定資產(chǎn)投資速度雖然有所放緩但是增長率也保持在30%以上。固定資產(chǎn)的大力投資。為房地產(chǎn)事業(yè)在吉安的發(fā)展創(chuàng)造了很好的條

9、件。2，房地產(chǎn)市場供給與需求情況2011年吉安市截止到11月底銷售面積Ø 根據(jù)2011年前11個月吉安市房地產(chǎn)市場的交易情況來看，吉安樓市月均去化570套/月，去化面積65823平米/月。Ø 目前吉安房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量為1842074平米，15855套。Ø 相對而言吉安房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足。套數(shù)724054平米6267套吉安市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量1842074平米15855套3，吉安市住宅土地市場供應(yīng)情況；Ø 根據(jù)2007-2011年11月吉安市區(qū)的住宅土地供應(yīng)情況來看：Ø 1,2007年吉安開始大規(guī)模出讓土地，房地產(chǎn)市場也是在2007年開始快速的

10、發(fā)展。Ø 2,2008年至2010年之間吉安市住宅土地供應(yīng)量很小而且成交的宗數(shù)也少。Ø 2011年以來吉安市住宅土地的供應(yīng)量為409.6畝，約為273203.2平米，按照2.0的容積率計算，2011年土地出讓個樓市帶來的供應(yīng)量在54萬方。二，房地產(chǎn)市場項目分析1，在售項目情況項目名稱項目位置建筑類別建筑規(guī)模容積率綠化率主要戶型銷售均價（元/平米）凱旋華府吉安市吉州區(qū)迎賓大道6號多層小高層8.4萬方1.542%35平米一房、86平米三房、120平米三房5500陽明公館陽明西路北側(cè)，石陽路與廣場西路交匯處小高層，高層6.2萬方3.544.3%96兩室兩廳一衛(wèi)、128三室兩室兩衛(wèi)

11、、138三室兩室兩衛(wèi)5700港龍上賓道吉安市城北新區(qū)鳳山大道8號別墅、高層、洋房8.4萬方1.445%80/98平米二房，113/114/115平米三房4300永豐水岸星城永豐縣城迎賓大道與永豐大道交匯處多層4.5萬方1.020%101/130平米三房4380永豐財富廣場永豐新區(qū)長途車站東側(cè)多層，小高層4萬方2.3230%112/116/132平米三房4800銀興廣場吉州區(qū)躍進(jìn)路小高層，高層2.7萬方3.736%5000桃園盛景吉州大道56號多層，小高層，高層16.3萬方2.4630%6700龍景豪庭青原區(qū)文山公園以南地塊小高層，高層4.7萬方2.730%96/103/107平米二房，123/

12、126平米三房。4400水岸名都吉州大道與石陽路交匯處小高層，高層8.5萬方3.040%三房（115、133）兩房（859497105）5100 吉州大道與韶山西路交匯處國際名城 高層，小高層12萬方3.338.6%83/99平米二房，110/114/119/135平米三房。5500華夏江岸星城吉州大道與長岡北路交匯處高層6.4萬方4.4534.8%94/102平米二房，144/155平米三房。4400鷺洲府邸吉安市井岡山北大道3號多層，小高層，高層13.4萬方1.4940%88平米二房。5500 盛唐華都青原大道貿(mào)易廣場往南100米區(qū)法院斜對面小高層，高層14.64.342%二房（89平米）

13、、三房（122平米）、四房（143平米）4500恒鵬曼哈頓廣場吉安市井岡山大道小高層，高層7.8萬方2.632%76平米兩房，115平米小三房，134平米四房。5680月亮灣·城市花園興華路以西，贛江大道以南多層，高層12.43.1853.6%98平米二房，128/133平米三房3900在售項目的分布2，在售項目特征分析1，板塊分析：河?xùn)|片區(qū)：賓江新區(qū)，該板塊目前教育，金融市政配套設(shè)施缺乏而且布局混亂。影響該板塊的整體規(guī)劃發(fā)展。該板塊所在的項目主要以 盛唐華都，龍景豪庭等，價格在4200-4500元/平米。建筑業(yè)態(tài)小高層，高層為主。優(yōu)勢：屬于新城區(qū)，未來發(fā)展空間大，政府會大力加強(qiáng)該區(qū)

14、域的市政建設(shè)。有自然景觀。劣勢：該區(qū)域目前生活配套設(shè)施缺乏。河西片區(qū)：老城區(qū)，該板塊有成熟的生活配套，周邊的金融，教育，醫(yī)療等配套設(shè)施完善。項目有：鷺洲府邸 恒鵬曼哈頓廣場 匯鑫國際名城，項目價格在5500元/平米左右。項目自帶商業(yè)較多，以多層，小高層，高層為主。優(yōu)勢：完善的配套，成熟的居住氛圍。劣勢：未來的發(fā)展空間小，區(qū)域項目的價格高。自然景觀缺乏。河南片區(qū)：河南片區(qū)被定位為，工業(yè)及生產(chǎn)服務(wù)型片區(qū)。以工業(yè)為主。居住性價比差。2，建筑業(yè)態(tài)及戶型，多層，小高層，高層并存，多層逐漸開始稀缺，戶型主要集中在100-120平米三房。三，市場整體特征分析結(jié)合以上的分析，可以對吉安樓市可以進(jìn)行如下歸納l 吉安房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展期，宏觀面上給吉安房地產(chǎn)發(fā)展和需求提供了較好的空間。l 吉安市區(qū)域劃分明顯由天然河流分為三個區(qū)域，不同區(qū)域項目之間的價格差距明顯。以老城區(qū)河西區(qū)域最高，價格在5