石城香榭營策銷劃方案

1、 石 城 香 榭 營 銷 策 劃 方 案2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司2項目背景盤踞在蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于開發(fā)區(qū)的兩條交通干道銀湖北路和長江北路之間坐落與石城武夷山路的中部占地占地面積7400平方米左右，總建筑面積14000平方米目前，周邊環(huán)境較差，商業(yè)配套和生活配套尚不成熟，還沒有形成居住氛圍，三面被工廠包圍 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司3銷售策略 銷售方式 內(nèi)部認購 （一）、內(nèi)部認購戰(zhàn)略功能：（一）、內(nèi)部認購戰(zhàn)略功能： 內(nèi)部認購除了能在正式開售前早早籠絡住一批客房之外，最主要的目的還 在于烘托氣氛。只要有足夠的人交了定金，我們就可以宣稱開盤之日即售 出多少來給人

2、好象一片熱銷的大好形象。即使這些客房退定，只要氣氛起 來了，銷售的通路基本形成。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司4銷售策略（二）內(nèi)部認購的目的（二）內(nèi)部認購的目的正式發(fā)售前的內(nèi)部認購對整個項目的作用是不可低估的，其目的在于：1、能從內(nèi)部認購中獲取客戶，從而更清楚掌握客房的購房意向及市場需求； 2、項目處于期樓階段，沒有現(xiàn)房、沒有樣板間不能給客戶目睹實在的東西，只能通過內(nèi)部認購和開推介會等營銷手段，讓社會認識項目、了解項目，是正式銷售前期的必要工作；3、在年底房地產(chǎn)熱銷時推出項目，可為項目起到初步宣傳的作用，為項目造勢；2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司5銷售策略（二）內(nèi)部認購

3、的目的（二）內(nèi)部認購的目的4、是售樓員在培訓中一個親臨現(xiàn)場實習的好機會，可以運用所學的知識、方法、技巧去接待客戶，回答客戶的提問，不斷鍛煉售樓員，提高業(yè)務水平和業(yè)務素質(zhì)，為以后走向正式銷售打下堅實的基礎(chǔ)；5、內(nèi)部認購時，以最優(yōu)惠的價格出售商品房給對我們的項目有信心的客戶，令其得到最大收益，同時聚集人氣。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司6銷售策略（三）、內(nèi)部認購時間及優(yōu)惠政策（三）、內(nèi)部認購時間及優(yōu)惠政策 （另行詳細文件）（另行詳細文件）2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司7銷售策略中介市場銷售中介市場銷售認購期間拿出約15%的房源，由蕪湖市市場信譽度較高的中介結(jié)構(gòu)負責銷售，價格

4、比當時售樓部銷售價高100-200元/m2。可以在客戶心目中形成對產(chǎn)品需求的緊迫感和升值感，對以后的銷售以及價格的拉升起推動作用。 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司8銷售策略售摟部銷售售摟部銷售 銷售部是房地產(chǎn)開發(fā)的最終端，是直接讓產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成貨幣的端口，所以銷售人員最能影響銷售的進度，樓盤的現(xiàn)場炒作需要一個現(xiàn)場操盤高手，主要以調(diào)節(jié)現(xiàn)場氣氛，觸進客戶的成交率。銷售人員“一對一”的個人談判能力直接影響樓盤的銷售進度，同時虛實結(jié)合的賣場氛圍營造也非常重要。依靠一批有著團隊精神的銷售隊伍，相互配合，十分默契，往往能起到拍案叫絕的效果。要善于運用各種銷售技巧促成客戶當場簽約，提倡“第一時間簽單

5、”，具體表現(xiàn)如下：a：利用銷控表不給客戶更多的選擇機會，便于逼客戶簽約。b：銷售員彼此之間默契的相互配合，給客戶營造一種緊張感。c：售樓部所有人員都動起來，保持一種繁忙的景象。d：找人冒充客戶，制造熱鬧場面。 e：將售樓部電話處理的十分繁忙，或接電話時間長一些或盡量延長到場 客戶的談話時間，保持銷售現(xiàn)場人氣。f：第一時間逼不下來客戶，利用封房金約束客戶下次再來。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司9銷售策略 “ “泛銷售團隊泛銷售團隊”銷售銷售泛銷售團隊是指為更好更廣泛的發(fā)動公司專職售樓人員以外所有群眾，更大的挖掘市場潛在商機，鼓勵群眾為項目宣傳，創(chuàng)造自我人生價值而成立的一個特殊銷售團體

6、，每位公司員工皆可以成為泛銷售團隊成員。團隊成員本著自覺自愿，多勞多得的原則，發(fā)動本公司或非本公司員工等等社會上一切能夠為售房部提供客源的力量，通過直接或間接的介紹潛在客戶到售房部達到銷售的目地，成交后，在客戶所有款項到齊后提取相應的傭金。 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司10銷售策略 上市時機及姿態(tài)上市時機及姿態(tài)柏拉圖說：“一個人不論干什么事情，失掉恰當?shù)臅r節(jié)，有利的機會，就會前功盡棄”。房地產(chǎn)營銷同樣如此，發(fā)現(xiàn)機遇、把握機遇，常常會從根本上改變一個樓盤的銷售業(yè)績及前景。目前消費者處于理性化消費階段，他們對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、戶型安排、景觀環(huán)境、朝向設計、交通配套、物業(yè)管理等要求更加嚴格，

7、如果本項目不在消費者主要訴求點上做好充分準備，不具備他們前期認購的充分條件而倉促入市，會在以后的銷售過程中造成極大的障礙。我們考慮到競爭對手即將推出樓盤及項目自身的規(guī)劃建設帶來的機遇，故建議上市時機和姿態(tài)如下：1、應該較主要競爭對手北城水岸前開盤，推出本項目，迅速占領(lǐng)一定的市場分額，提高本項目的知名度 2 2、具體開盤時間安排：、具體開盤時間安排：20052005年年2 2月月xxxx日開盤（開盤活動另行安排）日開盤（開盤活動另行安排）2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司11銷售策略 價格策略價格策略就本案而言，我司建議采取如下的價格策略，能做到最好的產(chǎn)品買最好的價格，同時能最大程度上提

8、高項目的利潤。1 1、價格總體策略、價格總體策略 本項目總體價格采用“低開高走”的策略。提出理由：1）開發(fā)商首次開發(fā)，在市場沒有良好的信譽感、美譽度及良好的企業(yè)品牌形象；2）以極具誘惑力的低價開盤，可以在市場上聚集人氣；3）消費者預期心理驅(qū)使買漲不買跌的消費4）深具誘惑力的升值空間；5）提供優(yōu)質(zhì)的酒店式物業(yè)管理在蕪首次顯現(xiàn)；避免新生、品質(zhì)高的產(chǎn)品在市場上出現(xiàn)冷期效應。 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司12銷售策略 價格策略價格策略2、各樓層價格策略對本項目各樓層實行“均價控制、小幅調(diào)頻”的價格策略。均價控制：充分考慮項目各樓層的銷售難度，在確保利潤最大化的前提下，對各樓層進行不同的定

9、價。小幅調(diào)頻：一個產(chǎn)品的升值很難在短時間內(nèi)提高，消費者也很難接受大幅度的提價行為。該策略可以給買家造成搶購物業(yè)的緊迫感和物業(yè)升值的迅速感，有利于促進銷售。我司建議：具體各房屋銷售價格的制定依據(jù)以下幾點：1）2.8標準層均價為2200元/平方米2）5.0挑式均價為2500元/平方米3）每層差價不同：一到二層差價50元/平方米。三到四層差價80元/平方米。五到六層差價70元/平方米。4）同樓層朝南北差價50元/平方米。東西差價30元/平方米5）根據(jù)銷售情況、工程進度和當時的市場行情進行適當階段性的價格調(diào)整，每次調(diào)價的幅度為50100元/平方米。 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司13銷售策

10、略 價格策略價格策略3 3、付款方式、付款方式1）分期付款：首付總房價的50%，房屋封頂時支付總房價的30%，余款交房時付清。2）按揭貸款：首付總房價的50%，余款于15天內(nèi)辦理完畢銀行按揭貸款。3）一次性付款：首付總房價的50%，余款于15天內(nèi)付清。 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司14推廣策略一）、項目推廣的原則一）、項目推廣的原則1、用最少的投入，獲取最大的產(chǎn)出2、擺脫填鴨式的推廣，用簡、精、準的原則推廣3、利用放大的原則推廣，讓項目不局限在本區(qū)域，要成為未來大區(qū) 域的源模本，不斷復制2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司15推廣策略二）、項目推廣的目的二）、項目推廣的目的

11、1、盡竭傳達“石城香榭”的全新個性；2、樹立“酒店式物業(yè)”的物業(yè)管理形象；3、直接促進“石城香榭”的銷售；4、為開發(fā)商進入市場下一步開發(fā)提高美譽度、知名度。5、成為區(qū)域的源模本，不斷復制。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司16推廣策略三）、項目推廣的賣點三）、項目推廣的賣點 擁有4部電梯 擁有5米的挑層設計 擁有酒店的高檔大堂和會所 每戶擁有大面積的落地玻璃，高采光和通透，玻璃為雙層玻璃 擁有專業(yè)的酒店物業(yè)管理 擁有個性的總價，主要集中在812萬元 近在咫尺的教育配套全市一流的武夷山路小學2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司17推廣策略四）、項目推廣的主題四）、項目推廣的主題項目

12、主題就是賦予項目精神與靈魂，使純物化的樓盤具有鮮活的新生命特征，給予項目更高的附加值。獨特的主題可以引領(lǐng)產(chǎn)品，區(qū)別于競爭樓盤，獲得更大差異性，從而形成獨特的銷售主張，避免差異化的惡性競爭。由于本項目的消費主導群體為財智階層，他們渴望個性、時尚生活氛圍應是我們最大的訴求支持點。 項目廣告主打語：項目廣告主打語： 因為拒絕、我選擇因為拒絕、我選擇 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司18推廣策略四）、項目推廣主題支持點四）、項目推廣主題支持點拒絕小資拒絕小資拒絕拒絕m2拒絕白色拒絕白色拒絕成熟拒絕成熟拒絕勤快拒絕勤快拒絕浪拒絕浪費費拒絕平庸拒絕平庸因為拒因為拒絕，我絕，我選擇選擇 2021-

13、11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司19推廣策略五）、支持點的詮釋五）、支持點的詮釋 拒絕平庸拒絕平庸 缺乏深層的內(nèi)涵，表面再美也是平庸。 蒼白、 膚淺，絕對拒絕！ 石城香榭，多層建筑，四部電梯，細節(jié)中彰顯品質(zhì)。走進她，非一 般的感覺！ 拒絕浪費拒絕浪費 我的家，多 一 平方米也是浪費；我的錢，不能無端揮霍，無度浪 費，絕對拒絕！石城香榭，總價低，大手筆，物超所值，輕 松 擁 有! 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司20推廣策略五）、支持點的詮釋五）、支持點的詮釋 拒絕勤快拒絕勤快 每天工作就像戰(zhàn)斗，站 直了，別趴下，義無返顧向前沖！在家里， 我要做一個幸福的懶人，拒絕一切的麻煩！石城香榭

14、，酒店式物 業(yè)管理，絕對省心！新懶惰主義，我的生活新主張！ 拒絕小資拒絕小資 我的尊榮， 怎能太過小資？虛偽、媚俗，絕對拒絕！石城香榭， 高檔大堂，主題會所，每天住在酒店里！財智生活，我的個性生 活！ 拒絕拒絕m2 房子平方越大，我的心總覺壓抑。原來是房子空間太??！石城香榭，五米挑高層設計，自由空間主義，讓我的心自由呼吸！2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司21推廣策略五）、支持點的詮釋五）、支持點的詮釋 拒絕白色拒絕白色 缺乏陽光，我的心情和皮膚一樣蒼白，拒絕白色！ 石城香榭，中 空玻璃，高采光全落地，讓我 天 天享受免費的日光??！透明之城， 靈魂自由飛翔！ 拒絕成熟拒絕成熟 年少時，

15、我總想快些長大，渴望成熟， 現(xiàn)在才知道，原來童貞是 那么美麗！石城香榭，對面就是武夷山路小學，看到孩子們 在盡 情玩耍，我的心更加年輕！2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司22推廣策略六）、推廣渠道的選擇六）、推廣渠道的選擇 媒介選擇媒介選擇 報紙：報紙： 選擇選擇大江晚報大江晚報 戶外廣告：戶外廣告：選擇鬧市區(qū)主干道處，人車流量較多地點。現(xiàn)推薦中選擇鬧市區(qū)主干道處，人車流量較多地點。現(xiàn)推薦中 和路與北京路交叉口處一塊面積平方米戶外廣告牌?，F(xiàn)場和路與北京路交叉口處一塊面積平方米戶外廣告牌?，F(xiàn)場 附近設置巨型廣告宣傳指示牌及墻體廣告。附近設置巨型廣告宣傳指示牌及墻體廣告。印刷品：樓書、宣傳

16、單頁、印刷品：樓書、宣傳單頁、dm海報、手提紙袋、信封、信紙、紙海報、手提紙袋、信封、信紙、紙 杯。杯。 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司23推廣策略六）、推廣渠道的選擇六）、推廣渠道的選擇 公關(guān)活動選擇公關(guān)活動選擇公關(guān)活動一公關(guān)活動一相親相愛，相親相愛，“石城香榭石城香榭”一家人一家人“石城香榭石城香榭”項目把項目把“相親、相愛一家人相親、相愛一家人”作為切入點，通過尋找作為切入點，通過尋找姓名姓名中含有中含有“香榭香榭”兩字或其中一字的人群，為這部分共同營造一個相兩字或其中一字的人群，為這部分共同營造一個相親親相愛的家園。這個活動必然會引起名字相符或部分相符的人群關(guān)注，相愛的家園

17、。這個活動必然會引起名字相符或部分相符的人群關(guān)注，而名字不符的人群也會考慮自己的親戚朋友之中是否有相合者。因而名字不符的人群也會考慮自己的親戚朋友之中是否有相合者。因此，此活動不僅可利用報紙、電視等廣告媒體傳播，還可以充分利此，此活動不僅可利用報紙、電視等廣告媒體傳播，還可以充分利用人們的口碑進行傳播，在社會上起到較大影響。用人們的口碑進行傳播，在社會上起到較大影響。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司24推廣策略六）、推廣渠道的選擇六）、推廣渠道的選擇 公關(guān)活動選擇公關(guān)活動選擇 公關(guān)活動二公關(guān)活動二 現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示建議在蕪湖市新百大廈北樓區(qū)一樓電動扶梯旁休息區(qū)設置長期固定建議在蕪湖市

18、新百大廈北樓區(qū)一樓電動扶梯旁休息區(qū)設置長期固定展點，制作等比例樣板間；該處人流量居多，而且休閑區(qū)多為我們展點，制作等比例樣板間；該處人流量居多，而且休閑區(qū)多為我們的目標客戶所在之地，故更直接的向目標受眾展示樓盤的優(yōu)點。的目標客戶所在之地，故更直接的向目標受眾展示樓盤的優(yōu)點。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司25推廣策略六）、推廣渠道的選擇六）、推廣渠道的選擇 公關(guān)活動選擇公關(guān)活動選擇 公關(guān)活動三公關(guān)活動三新聞推介會新聞推介會在市區(qū)高檔茶樓或酒店進行開盤前的新聞發(fā)布會，由銷售人員、規(guī)在市區(qū)高檔茶樓或酒店進行開盤前的新聞發(fā)布會，由銷售人員、規(guī)劃設計人員、物業(yè)公司向記者及預約客戶進行面對面生

19、動的講解未劃設計人員、物業(yè)公司向記者及預約客戶進行面對面生動的講解未來生活將會是如何一種狀況。來生活將會是如何一種狀況。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司26推廣策略七）、推廣的時間安排表七）、推廣的時間安排表 投投 放放 階階 段段 日日 期期 安安 排排第一階段（內(nèi)部認購和導入階段）2005年1月1日2005年4月30日 第二階段（正式開盤階段）2005年5月1日2005年6月30日 第三階段（持續(xù)階段）2005年7月1日2005年7月31日 第四階段（清盤階段）2005年8月1日2005年8月30日 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司27推廣策略八）、各階段完成目的和廣告

20、創(chuàng)意八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意第一階段（內(nèi)部認購和導入階段）第一階段（內(nèi)部認購和導入階段）媒介策略及目的媒介策略及目的以報紙廣告為主，預告樓盤進行內(nèi)部認購的日期及作前期形象宣傳， 舉行本項目的新聞推介會及公關(guān)活動；在報紙媒體上發(fā)布硬廣告，重點圍繞“石城香榭”的廣告主題“因為拒絕，我選擇”來作重點的宣傳，同時配合報紙軟文廣告和戶外廣告、印刷品進行形象宣傳，起到強有力的宣傳效果，完成房源的40%的銷售。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司28推廣策略八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意第一階段（內(nèi)部認購和導入階段）第一階段（內(nèi)部認購和導入階段）推廣的訴求點推廣的訴

21、求點主要訴求點是宣傳“石城香榭”形象定位，使受眾對項目產(chǎn)生共鳴，強調(diào)項目個性和時尚，讓項目的精髓擊中目標客戶的心聲。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司29推廣策略八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意第一階段（內(nèi)部認購和導入階段）第一階段（內(nèi)部認購和導入階段）媒體投放媒體投放報紙：報紙： a a、報紙硬廣告、報紙硬廣告廣告語：因為拒絕，我選擇廣告語：因為拒絕，我選擇廣告語：拒絕平庸廣告語：拒絕平庸廣告語：拒絕浪費廣告語：拒絕浪費b b、軟文、軟文個性的生活原來是她個性的生活原來是她石城香榭石城香榭2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司30推廣策略八）、各階段完

22、成目的和廣告創(chuàng)意八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意第一階段（內(nèi)部認購和導入階段）第一階段（內(nèi)部認購和導入階段）媒體投放媒體投放戶外廣告戶外廣告主題：因為拒絕，我選擇主題：因為拒絕，我選擇石城香榭石城香榭公關(guān)活動公關(guān)活動a、現(xiàn)場展示（活動方案見附件二） b、新聞推介會（活動安排見附件三） 印刷品印刷品 a、售樓書（另案提交）b、手提袋 主題：因為拒絕，我選擇因為拒絕，我選擇石城香榭石城香榭c、海報 主題：因為拒絕，我選擇因為拒絕，我選擇石城香榭石城香榭2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司31推廣策略八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意第二階段（正式開盤階段）第二階段（正

23、式開盤階段）媒介策略及目的媒介策略及目的本階段同樣采用多元化方式推廣，以報紙廣告為主要媒體，配合促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強烈的宣傳攻勢，增加與目標客戶的接觸頻次；在銷售的同時，利用軟性廣告，用公關(guān)活動炒作形式即時宣傳項目，以形成一種新聞熱點；完成房源的30%的銷售。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司32推廣策略八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意第二階段（正式開盤階段）第二階段（正式開盤階段）推廣的訴求點推廣的訴求點廣告以項目的個性元素點為主要訴求點廣告以項目的個性元素點為主要訴求點.媒體投放媒體投放報紙：報紙：a a、報紙硬廣告、報紙硬廣告 廣告語：拒絕勤快

24、拒絕勤快廣告語：拒絕小資拒絕小資廣告語：拒絕拒絕m2廣告語：拒絕白色拒絕白色廣告語：拒絕成熟拒絕成熟2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司33推廣策略八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意第二階段（正式開盤階段）第二階段（正式開盤階段）媒體投放媒體投放b b、軟文、軟文 主題：給自己的愛情一個家主題：給自己的愛情一個家送給她的浪漫好禮送給她的浪漫好禮 主題：主題： 敏銳的眼光使您敏銳的眼光使您“錢錢”途無量途無量 公關(guān)活動公關(guān)活動：相親相愛，相親相愛，“香榭香榭”一家人（活動安排見附件一）一家人（活動安排見附件一）2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司34推廣策略

25、八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意第三階段（持續(xù)階段）第三階段（持續(xù)階段）媒介策略及目的媒介策略及目的根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，以報紙宣傳為主，并對已購買的客戶作跟蹤服務，挖掘潛在客戶；完成房源的20%銷售。推廣的訴求點推廣的訴求點廣告訴求以升值性、賣點的嫁接延伸為主要所求點。廣告訴求以升值性、賣點的嫁接延伸為主要所求點。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司35推廣策略八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意第三階段（持續(xù)階段）第三階段（持續(xù)階段）媒體投放媒體投放廣告語：廣告語：不高的總價，不菲的價值，不一

26、般的不高的總價，不菲的價值，不一般的個性個性2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司36推廣策略八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意八）、各階段完成目的和廣告創(chuàng)意第四階段（清盤階段）第四階段（清盤階段）媒介策略及目的媒介策略及目的對于本階段的策略，主要為了完成剩余住宅的銷售，也為了減少廣告費用，采用脈沖式廣告策略，利用宣傳單的方式，完成房源的10%的銷售推廣的訴求點推廣的訴求點向消費者透露出房屋已所剩無幾的訊息及項目的銷售率達到多少 媒體投放媒體投放 單頁主題：這么多人做出了決定，您還不加入么？這么多人做出了決定，您還不加入么？ 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司37推廣策略九）、推廣費用

27、九）、推廣費用目前市場上一般樓盤的總體銷售推廣費用占總銷售額的2-4%，較理想的比例為1-3%。從有效嚴格控制成本的角度來考慮，我司建議本項目的推廣費用盡量控制在1.5%的水平，故物業(yè)推廣費用控制35萬元以內(nèi)。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司38推廣監(jiān)控 廣告推廣監(jiān)控需要通過市場及客戶這兩個方面來考察，它對這兩個方面的動態(tài)反映，在對大量客戶的動態(tài)反映進行匯總分析，然后依據(jù)分析的結(jié)果對廣告策略進行調(diào)整。 第一階段監(jiān)控時間第一階段監(jiān)控時間20052005年年5 5月底，完成任務為：月底，完成任務為：1、對市場的變化分析總結(jié)2、對消費者的反饋意見的分析總結(jié)3、對第二階段的推廣進行調(diào)整202

28、1-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司39推廣監(jiān)控第二階段控時間第二階段控時間20052005年年6 6月底，完成任務為：月底，完成任務為：1、對市場的變化分析總結(jié)2、對消費者的反饋意見的分析總結(jié)3、對第三階段的推廣進行調(diào)整第三階段監(jiān)控時間第三階段監(jiān)控時間20052005年年7 7月底，完成任務為：月底，完成任務為：1、對市場的變化分析總結(jié)2、對消費者的反饋意見的分析總結(jié)3、對第四階段的推廣進行調(diào)整2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司40營銷建議1、營銷渠道的建設十分重要，應建設雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過建設售

29、樓部，成立電話銷售熱線，設置樣板房，公關(guān)活動等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點帶面，依靠口頭傳播，在目標消費者聚集的會所開展無形廣告銷售。2、人員培訓與管理：建設一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務實的 ，在與顧客接觸時，他們承擔了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風度、有氣質(zhì)。務實是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務必須準確到位，交易動作語言標準化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司41附件一 “

30、 “石城香榭石城香榭”推廣系列活動推廣系列活動：( (一一) )促銷活動主題促銷活動主題：相親相愛，相親相愛，“香榭香榭”一家人一家人（二）促銷活動創(chuàng)意（二）促銷活動創(chuàng)意：蕪湖市城市化進程的加速和市場化與信息化的發(fā)展，使現(xiàn)代人之間的交流越來越少，缺乏溝通也成為越來越多城市人群身上存在的問題。“石城香榭”項目把“相親、相愛一家人”作為切入點，通過尋找姓名中含有“香榭”兩字或其中一字的人群，為這部分共同營造一個相親相愛的家園。這個活動必然會引起名字相符或部分相符的人群關(guān)注，而名字不符的人群也會考慮自己的親戚朋友之中是否有相合者。因此，此活動不僅可利用報紙、電視等廣告媒體傳播，還可以充分利用人們的口

31、碑進行傳播，在社會上起到較大影響。為今后開發(fā)商發(fā)展自己的品牌打下基礎(chǔ)。（三）促銷活動目的（三）促銷活動目的：通過一種親情化的社會活動來提高“石城香榭”的知名度和美譽度，建立起“石城香榭”獨特的內(nèi)涵，塑造開發(fā)商品牌形象。2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司42附件一（四）促銷活動準備時間（四）促銷活動準備時間：2005年04月1日2005年4月30日活動舉辦時間： 2005年05月01日（暫定）（五）促銷活動內(nèi)容（五）促銷活動內(nèi)容：1 1、廣告目標對象設置、廣告目標對象設置1）、名字中含有“香榭”兩字的蕪湖市居民及其外地在蕪湖流動人口2）、名字中含有“香”或“榭”字的蕪湖市居民及其外地在內(nèi)

32、流動人口3）、25歲以上的公民2 2、活動獎項設置、活動獎項設置25歲及以上，優(yōu)惠政策：1）、特等獎1名 購“石城香榭”優(yōu)惠8.5折2）、一等獎2名 購“石城香榭”優(yōu)惠9折3）、二等獎4名 購“石城香榭”優(yōu)惠9.5折4）、三等獎8名 獎價值500元的微波爐5）、鼓勵獎10名 獎價值100元的電吹風機6）現(xiàn)場參與獎10名 獎價值20元精美商品說明：年齡以身份證和戶口簿上的實際年齡計算。 2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司43附件一3 3、活動獎品的發(fā)放、活動獎品的發(fā)放（1）對名字含有“香榭”兩字的消費者，前五位消費者可通過單獨抽獎形式?jīng)Q定獎項等級，設置人數(shù)在5人；以時間為順序，對于在最早

33、五位后的消費者，直接抽獎產(chǎn)生獎項。（2）對名字中含有兩字中任何一字的居民，按當日到場人計算，設計中獎率為2%。4 4、抽獎活動安排、抽獎活動安排在活動現(xiàn)場設立登記處，參與活動人員帶身份證或戶口簿先到登記處簽到。對名字含有“香榭”兩字的消費者，送領(lǐng)獎卡到直接領(lǐng)獎地點參與獎項等級評定。對名字中含有任何一字的消費者，簽到后請其首先填寫抽獎卡，然后將抽獎卡集中放入抽獎箱中，最后請現(xiàn)場觀眾抽獎。抽獎卡的操作方式：1）、抽獎卡上要寫明參與者的姓名、身份證號、家庭住址、聯(lián)系電話等資料。2）、將抽獎卡放入抽獎箱后，請現(xiàn)場五位觀眾上臺抽獎，規(guī)定每位觀眾抽出五名中獎者，并當場公布。（六）媒體參與：（六）媒體參與：

34、蕪湖電視臺 2人大江晚報 12人蕪湖廣播電臺 1人（七）促銷活動宣傳（七）促銷活動宣傳1、將本活動內(nèi)容附在本項目的報紙平面廣告上（大江晚報）。 2、在4月份選取蕪湖電視臺，采用滾動字幕在晚上黃金時檔。（八）活動地點：（八）活動地點：選取在步行街，采用露天廣場2021-11-2蕪湖點石策劃顧問有限公司44附件一（九）、活動當天安排九）、活動當天安排9：00以前全部工作人員到位，準備工作就緒9：00活動正式開始9：02支持人介紹本活動承辦商及本項目 （8分鐘）9：10請表演人員演唱xx歌 （5分鐘）9：15請表演演員表演秋季流行時尚服裝秀 （10分鐘）整個表演過程中穿插參與抽獎人員登記9：30邀請

35、現(xiàn)場觀眾即興演唱歌曲（發(fā)放參與獎品） （5分鐘）9：35抽出鼓勵獎項10名 （5分鐘）9：40游戲環(huán)節(jié) （15分鐘）游戲規(guī)則簡單說明：邀請8位現(xiàn)場觀眾參與“搶板凳”游戲。規(guī)則：8個人7個板凳，板凳排成圓形，由主持人發(fā)號命令，開始游戲，每輪均有一人，沒有搶到板凳人淘汰，循環(huán)往復，最后只有一人勝出，他將獲得價值50元的獎項，其余7人將獲得價值20元的參與獎項。10：00請表演人員演唱xx歌 （5分鐘）10：05抽出三等獎獎項8名 （10分鐘）10：15請表演演員表演秋季流行時尚服裝秀 （10分鐘）10：25主持人介紹本項目一些賣點和自身簡單的一些不足點 （10分鐘）10：35歌舞 （5分鐘）10：40抽出二等獎項4名 （5分鐘）10：45街舞表演 （5分鐘） 10：50由主持人設置幾個簡單問題，請現(xiàn)場觀眾回答（給參與者價值20元的獎品）（10分鐘）如：本項目坐落位置？本