小區(qū)物業(yè)項目投標書{范本

1、第一部分企業(yè)基本情況第一章公司簡介陜西XX物業(yè)服務有限公司（以下簡稱“ XX物業(yè)”）注冊成立于2006 年7月13日，公司經(jīng)營范圍有：小區(qū)物業(yè)管理及服務；租賃服務，家庭 服務，日用百貨、五金交電、建筑材料的銷售。為業(yè)主提供綜合管理和 多項特約服務及其它經(jīng)營配套服務。XX物業(yè)注冊資 金300萬元，具有物業(yè)管 理二級資質(zhì)，是中國物 業(yè)協(xié)會陜西協(xié)會會員單 位。公司實行董事會領 導下的總經(jīng)理負責制， 設有項目服務中心以及 品質(zhì)部、協(xié)管部、客服部、行政部、環(huán)境部、工程部六個職能部門，現(xiàn) 聘用員工近200名，管理人員20人，全部具有大專以上學歷；其中高級 技術人員10人，具有中級以上職稱；操作層各類水、電

2、、空調(diào)、綠化 等技工30余人；協(xié)管人員80余人；環(huán)境保潔人員30余人。公司擁有強 大的企業(yè)實力及豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，是一個集豐富的管理經(jīng)驗、優(yōu)秀 的管理人才、先進的管理方式于一體的新型物業(yè)管理公司，公司的管理 人員均取得國家建設部頒發(fā)的物業(yè)管理資格證書，高級管理人員經(jīng)過了嚴格的專業(yè)培訓，并具有多年物業(yè)服務管理工作經(jīng)驗，可為客戶提供一 系列專業(yè)、一流的物業(yè)管理服務公司受托管理的各類物業(yè)資產(chǎn)總值超過十多億元，目前管理的項目 有占地約250畝，總建筑面積約50萬nf的大型高檔住宅小區(qū)”萊茵湖畔”、近10000平方米的婦女大廈、陜西縣的別墅型小區(qū)一一明祥小區(qū)、崇左的東源名城等?！耙匀藶楸?，以和為貴，以

3、您為尊”是我們 XX物業(yè)的經(jīng)營服務理 念，以業(yè)主滿意作為企業(yè)的最高原則，在管理中不斷推出創(chuàng)新服務和增 值服務。以“為業(yè)主或使用人長期提供安全、清潔、舒適、方便、高尚 的工作和生活環(huán)境”為服務目標，并不斷創(chuàng)新進取，完善專業(yè)服務體系，以穩(wěn)健的步伐服務社會，服務業(yè)主、拓展市場。根據(jù)各類物業(yè)和客 戶的需求，實施有XX特色的物業(yè)管理，使業(yè)主、客戶享受“國際標 準，本土情”的專業(yè)物業(yè)管理服務公司組織架構圖:場地位，贏得客戶的滿意和忠誠，提高社會美譽上全體員工E理 處做到最好。我們不遺余力地提高員工的服務意A,以期走彳網(wǎng)服務持續(xù)C盡心盡責、全心全意從客戶角度出發(fā)，腳踏實超越客戶不斷增長的物業(yè)服務期望，從而提

4、升客戶滿意度，為XX物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更優(yōu)秀的業(yè)績。我們將以規(guī)范的行為禮儀和優(yōu)質(zhì)的服務，贏得客戶的贊賞和尊重！ 企業(yè)目標：“創(chuàng)建 XX物業(yè)品牌” 經(jīng)營服務理念：“以人為本，以和為貴，以您為尊” 服務宗旨：“專業(yè)、規(guī)范、及時、高效” 工作態(tài)度：“熱忱服務，精益求精，盡忠職守” 日常工作準則“抓人心，促 XX,共發(fā)展” 第三章 部分在管項目簡介（一）萊茵湖畔項目位于南寧市鳳嶺新 區(qū)，北臨民族大道瑯東汽車 客運站、東臨青環(huán)路，用地 以西為中房翡翠園I區(qū)， 毗鄰東盟國際商務區(qū)，與青 秀山風景區(qū)、青秀山高爾夫 球場、石門森林公園、南寧 國際會展中心所環(huán)繞，周邊云集翡翠園、榮和山水美地、和美春天、恒 大蘋果園

5、、塞納維拉花園等高尚住宅社區(qū)，交通便捷、區(qū)位優(yōu)勢得天獨 厚。項目占地約258畝，總建筑面積約50萬平方米，其中住宅建筑面積 為萬平方米，商業(yè)物業(yè)建筑面積為萬平方米，每棟住宅樓均設計有大型地下停車場，小區(qū)內(nèi)部配套齊全，運用“城中城”的設計理念，設置有商業(yè)長廊街、私家雅宅、專業(yè)會所等高尚休閑場所，核心組團與次入口景觀緊密連通一起，同時沿溪澗布置景觀亭、親水步徑、碼頭平臺、小 橋等親水景觀，是集高檔住宅、商業(yè)為一體的復合型商住集群社區(qū)。住宅樓宇主要以11 + 1、18+1層小高層為主，以一條環(huán)通整個小區(qū) 8 米寬的主環(huán)路將其串聯(lián)而成。整個小區(qū)建筑設計采用了歐洲新古典主 義，建筑外立面采用西班牙式坡屋

6、頂建筑風格 地形地貌的特點，組團之 間標高均不相同，高低錯落，空間形態(tài)極為豐富、層次分明。內(nèi)部環(huán)境設計引入“水”貫穿整個環(huán)境空間，以面積約為 6000 m2的人工湖為母 體，引出支流延伸到各個組團，巧妙的運用私家花園及泊岸碼頭造型等 元素造景，打造別具特色的親水水岸景觀。該小區(qū)完美運用歐式建筑、 歐式園林景觀、小品、水系將項目打造為南寧極具異域浪漫風情的大型 人文社區(qū)。（二）陜西縣明祥路陜西開發(fā)區(qū)項目地址：陜西縣明祥路86號面 積：占地面積為萬平方米，建筑面積萬平方米，項目情況：擁有別墅、商業(yè)、辦公樓的綜合性住宅小區(qū)，不僅可以豐富滿足于小區(qū)內(nèi)居民的日常生活生活休閑，并且小區(qū)內(nèi)部各種 配套設施齊

7、全，設置有商業(yè)一條街、私家雅宅、專業(yè)會所， 是集高檔住宅、商業(yè)為一體的復合型商住集群社區(qū)。（三）陜西婦女大廈項目地址：位于陜西壯族自治區(qū)南寧市桂春路91號面 積：大廈建筑面積9300平方米 物業(yè)類型：綜合型辦公大樓項目情況：樓宇為陜西婦聯(lián)用于 貫徹落實中國婦女會議精神，開展廣西婦女工作，優(yōu)化婦女發(fā)展的社會環(huán)境、實現(xiàn)婦女維權社會 化和基層婦女工作發(fā)展構建服務新平臺的辦公及活動的綜合 大樓。（四）翡翠園學校地址：陜西南寧市民族大道168號面積：總占地面積12220平方米物業(yè)類型：公辦學校項目情況：學校依傍風景秀麗的青秀山，毗鄰東盟國際商務區(qū)，是鳳嶺新區(qū)第一所現(xiàn)代化的九年制公辦學校。學校功能設施 齊

8、全，配備校園自動廣播系統(tǒng)、多媒體教室、微機室、音樂教 室、美術教室、科學實驗室、勞技室、型體室、圖書閱覽室等 各功能室，室外配有200米塑膠環(huán)形跑道運動場、小足球場、 籃球場、網(wǎng)球場等其他體育運動設施。校園環(huán)境優(yōu)美，綠地面 積達平方米，為孩子們營造了全面發(fā)展的成長空間，為教師 們搭建了施展才華的人生舞臺。第四章管理業(yè)績第五章管理特色XX物業(yè)自成立以來，始終以高起點、高品質(zhì)、高標準規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理，倡導“以人文本、以和為貴、以您為尊”的人性化服務，時刻為業(yè)主提供真誠、細致、個性化的服務過程中，形成具有XX物業(yè)特色的物業(yè)管理服務： 具有國家二級資質(zhì)，注冊資金雄厚； 全面推行ISO9001 質(zhì)量管理

9、體系，規(guī)范管理手段； 全面提高員工整體綜合素質(zhì)； 服務各類物業(yè)資產(chǎn)總值超過十多億元，擁有良好的市場口碑； 市場適應能力強，能及時準確把握市場及客戶需求； 已形成細致、周到的服務意識，針對不同服務對象提供個性化服務。第二部分項目實施方案第一章 項目概況五洲國際，是 陜西五洲交通股份有限公司開發(fā)的樓盤. 項目位于 東盟商務區(qū) 。 地理位置優(yōu)越，交通便利，為人杰地靈，生氣洋溢之黃金絕版。項目總用地面積平方米，總建筑面積平方米，其中，地下建筑面積平方米。其中：住宅建筑面積平方米、商業(yè)建筑面積平方米、地下車位總建筑面積15000平方米，共計10棟建筑物，住宅514套，車位433個。五洲國際為高檔高層商住

10、綜合樓，住宅、商業(yè)、地下車庫及相關配套齊全。項目得天獨厚的地理位置，高質(zhì)量的完善配套設施，是各界精英首選的高檔居住空間和商業(yè)寶地?！熬蔫T造精品”， 五洲國際的興建將為南寧地產(chǎn)展現(xiàn)又一道亮麗的風景。五洲國際的獨特需要具有星級服務能力的物業(yè)公司提供與之相匹配的特色服務。第二章 項目的整體管理設想陜西XX物業(yè)服務有限公司從成立之初就率先導入國際先進物業(yè)管理新理念和模式，使公司在運作初期便處于一個高層次、高起點的位置。XX物業(yè)所具有的四大優(yōu)勢：高起點、高水平、高信譽、高品質(zhì)，創(chuàng)立了具有XX特色的物業(yè)管理模式。XX物業(yè)相信，憑借自身強大的實力、精細化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務，完全可以成為貴公司良好的合作伙伴

11、。而 XX亦將融合“五洲國際”商住綜合樓的開發(fā)理念，為“五洲國際”提供匹配的物業(yè)服務，為“五洲國際”尊貴的業(yè)主提供專業(yè)、規(guī)范、周到、細致、人性化 的綠色物業(yè)24小時管理服務，并使物業(yè)歷久常新、增值保值。一、“五洲國際”管理構想XX物業(yè)獨創(chuàng)性的全新的"綠色服務”理念及模式，基于現(xiàn)代綠色住宅的興建和業(yè)主對于綠色消費的需求。XX綠色服務的起點是"專注于顧客"，是一種超前的、全程式的貼心服務。XX物業(yè)正在構筑一個全方位、多層面的服務體系，通過標準化、差異化、人性化的復合型服務模式，為客戶提供無時不在，無處不在的服務。通過完善體系、擴張渠道、明確服務理念、制定服務標準、規(guī)范

12、服務行為、充實服務舉措等措施不斷提高服務質(zhì)量，提升人員素質(zhì)和業(yè)務能力，達到不斷的自我完善和發(fā)展。傳播綠色服務是XX使命，意味著XX物業(yè)對“五洲國際”尊貴業(yè)主綠色關愛、綠色承諾、綠色責任。二、服務定位1、體現(xiàn)人本思想，推行人性化管理，把“家庭式的關懷”送到每家每戶 在住宅區(qū)的每一個角落.營造個人心情舒暢、鄰里和睦相處、社區(qū)情舒暢.鄰里和睦相處，社區(qū)生活活潑的氛圍。確保商住綜合樓長治久 安、業(yè)主安居樂業(yè)。2、提供尊重人的“零干擾服務”，尊重業(yè)主的隱私權和最大程度上方便業(yè)主，實施“零干擾服務”。首先對業(yè)主的需求做深入細致、全面系統(tǒng)的調(diào)查，提供即時服務，擬 設客服中心，公示服務電話，對業(yè)主的服務需求迅

13、速反饋、及時組 織安排。成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應急服務隊和一支24小時快速維修隊。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn) 場，有完整的報修、維修和回訪記錄。及時為業(yè)主提供服務和幫助。而當業(yè)主沒有服務要求時，我們就要 實行“隱性管理”，盡量不干擾業(yè)主的生活自由。例如物業(yè)管理公 司只在固定執(zhí)勤崗位安排穿著職業(yè)制服的安全管理員值勤，而其他 保安員一律身著統(tǒng)一便服在小區(qū)和商業(yè)街巡視。再如 ，不在業(yè)主和 住戶上下班人流高峰期間安排保潔工作，盡量把清潔工作安排在人 流稀少時進行。3、提供全方位的特色服務，滿足不同層次的需求。XX物業(yè)管理公司為滿足不同業(yè)主的需要，盡量提供多樣化的特約服

14、務。如家政服務的“貼心管家”、照顧兒童的“四點半學?！钡取Ｎ覀?將根據(jù)業(yè)主、住戶的文化素質(zhì)、職業(yè)特征、發(fā)展目標、風俗習慣、個人 愛好、年齡層次、家庭結(jié)構和消費需求等特點，細分用戶、細分愛好、 細分項目，提供全方位、多層次、個性化的特色服務 ，在滿足群體需 求、一般需求的同時.盡可能滿足業(yè)主的個體需求和特殊需求。三、管理思路“以人為本，以和為貴，以您為尊”是貫穿 XX物業(yè)服務的細節(jié)的用心，XX物業(yè)用心和行動向業(yè)主兌現(xiàn)綠色的承諾，用“綠色服務”美化健康、和諧生活的靈魂，用“綠色服務”創(chuàng)造居住 /工作環(huán)境生機與活 力、信念和希望。行動是 XX物業(yè)人表達關愛最好的方式。我們的管理思路是：強調(diào)成本控制意

15、識和成本管理程序強調(diào)工作流程的有效運作和服務流程的持續(xù)改進強調(diào)公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境四、管理模式1、半開放式的充裕的設施和場所，小區(qū)安防人防結(jié)合，方便、獨立且安全；小區(qū)實施“外緊內(nèi)松”的管理 。2、健康的拉近人與自然的距離；開展多元的信息溝通渠道 ；以健康、環(huán)保、和諧、高尚為主題的社區(qū)文化。3、便利的商業(yè)項目，都要求更具親和力與時尚性 ；客戶服務部設置快捷的辦事流程 ；提供多種特色服務。五、綠色家園管理模式良好運行的管理原則1 、專業(yè)管理原則；2

16、、成本嚴控原則；3、零干擾原則；4、松緊靈活原則；5、創(chuàng)優(yōu)恒優(yōu)原則；“服務態(tài)度第一、客戶滿意第一、技術精湛第一、過程精品第一、崗位創(chuàng)新第一”的“五個一”考核標準。六、綠色家園管理模式良好運行的九項措施措施之一：學習資深的物業(yè)公司廣州戴德梁行物業(yè)服務公司管理經(jīng)驗措施之二：超前性、創(chuàng)造性地實行SERVI，艮務概念；S-Smile （微笑）；E Excellent （出色）；R-Ready （準備好）；V-Viewing （看待）；I-Inviting （邀請）；C-Creating （創(chuàng)造）；E-Eye （眼光）。措施之三：實施“五層聯(lián)防”安全維護體系；中央控制中心、各門崗、樓層巡邏崗、外圍巡邏崗

17、、機動巡邏崗；措施之四：建立一支穩(wěn)定的高素質(zhì)工程維修技術隊伍；措施之五：實施ISO9002國際質(zhì)量標準管理；措施之六：實行專業(yè)技術保障服務；措施之七：實施“首問負責制”管理制度；措施之八：構建社區(qū)文化；措施之九：創(chuàng)建工作的督查機制。第三章管理架構及人員配置XX物業(yè)高度重視“五洲國際”項目，擬委派公司精銳骨干組建專業(yè) 管理團隊，作為提供個性化服務的重要保障。通過實施精英人才組合戰(zhàn) 略，培訓高素質(zhì)、高標準、高品質(zhì)的物業(yè)管理人才、經(jīng)營管理人才、技 術人才隊伍，實現(xiàn)滿意的員工創(chuàng)造滿意的業(yè)主、滿意的業(yè)主創(chuàng)造滿意的 效率、滿意的效率創(chuàng)造企業(yè)和員工更為廣闊發(fā)展空間的良性循環(huán)。一、擬定的管理機構運作方法服務中

18、心人員編制在本著服務到位、人員精干、工作高效、協(xié)管三班協(xié)管協(xié)御二班客戶服務爭脫員專多能的原則來制定，講究分工同時注重協(xié)作。在人員配置上，充分利用我公司人力資源共享優(yōu)勢，對“五洲國際”物業(yè)服務中心和其它服務中心人員進行綜合調(diào)度，做到人盡其才。具體配備如下表:部門人數(shù)編制依據(jù)管理處主任1人負責全面管理工作出納員1負責與顧客建立良好溝通平臺，就物業(yè)管理服務范客服 中心客服員2疇做好裝修服務、溫馨服務、有償服務、組織社區(qū) 活動、投訴處理、物業(yè)管理費的催繳、各部門工作 調(diào)度、服務跟進等工作。工程主管11_4- 1-1 維修組維修班3人根據(jù)物業(yè)管理服務合同制定各階段建筑本體及建筑 本體公用設施設備和附屬設

19、施的維修保養(yǎng)計劃和有 償服務。機電班2人服務合同制定各階段的維修保養(yǎng)計劃、組織實施項 目設施設備的維修養(yǎng)護工作、制定項目設施設備節(jié) 能運行方案等工作。環(huán)境 組組長1人依據(jù)小區(qū)建筑面積、綠化面積和星級標準配置。負保潔班12人公共環(huán)境（包括公共道咯、場地、樓道、建筑物共用部 分）的清潔保潔、垃圾清運、消 殺、滅四害工作，保證 小區(qū)公共環(huán)慟1生整潔。綠化班2相關場地、綠化竣工驗收、接管驗收、技術資料存 檔；負責組織實施綠化日常養(yǎng)護工作，環(huán)境美化。協(xié)管 組主管1依據(jù)小區(qū)出入口、樓棟、停;車場、監(jiān)控室、商場配 置7個崗。負責安全協(xié)管、交通協(xié)管、車輛協(xié)管、 消防協(xié)管。領班3組員21人輪休3人合計53人1第

20、四章 項目整體運作、項目整體運作流程2、整體運作流程各環(huán)節(jié)緊接相扣，相互制約，確保管理無盲點。3、整體運作流程各環(huán)節(jié)有嚴格的監(jiān)控措施，確保服務質(zhì)量的品質(zhì) 二、信息反饋處理機制政府主管部門信息的收集整理執(zhí)行結(jié)果|反饋除五洲國際物業(yè)服務中心 下達指令.操作員1、信息源匯集與“五洲國際”小區(qū)物業(yè)管理有關的信息，充分利用 現(xiàn)代化管理手段獲得、整理、利用信息，使信息采集真實、科學。2、物業(yè)服務中心的客服部是整個“五洲國際”小區(qū)的信息收集、控 制調(diào)度樞紐，集各類業(yè)務信息處理中心、監(jiān)控報警中心、指揮中 心于一體，保證信息反饋通道暢通、信息處理集中。3、物業(yè)服務中心負責整個小區(qū)各類信息的收集，信息經(jīng)分析整理，

21、 由物業(yè)服務中心主任下達指令，調(diào)度并安排有關人員執(zhí)行，保證 指令、處理、檢查權的相對統(tǒng)一。4、采取日常檢查、專項檢查、外部檢查等監(jiān)控方式和預先控制、現(xiàn) 場控制、反饋控制等控制措施，確保執(zhí)行到位。三、員工激勵機制員工努力工作取得更好的工作績效從而獲得應得的報酬。3、榮譽機制：將公司的長遠目標、近期目標宣傳給員工，并與員工的理 想和信念融為一體，使員工認識到只有完成企業(yè)目標，才能實現(xiàn)個人目標，讓員工看到自己工作的社會意義和光明前途，從而激發(fā)大家強 烈的事業(yè)心和使命感。每月/季度進行員工績效評估，評選的月優(yōu)秀 員工給予適當獎勵；每年評選出年度優(yōu)秀員工，予以表彰。4、培養(yǎng)提升機制：我們重視員工的培養(yǎng)，

22、通過培養(yǎng)、培訓、進修、 提升等方式，將員工個人發(fā)展與企業(yè)發(fā)展結(jié)合，“能者上、平者 讓、庸者下”為人才的提供良好的發(fā)展平臺。對工作表現(xiàn)突出的 員工給予破格晉升，提高員工積極性。5、獎勵機制：以獎為主，以懲為鋪，獎懲分明，動力壓力結(jié)合，實 行現(xiàn)金獎勵和精神獎勵，并將現(xiàn)金獎勵與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤， 調(diào)動全員工作熱情。6、情感機制：管教結(jié)合，融情于管。關心員工思想，保持良好的工 作情緒；關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之 憂。7、參與激勵法。通過企業(yè)文化建設將員工個人目標與企業(yè)目標緊密結(jié)合， 通過一系列企業(yè)文化建設活動讓員工在不同層次和不同深度上參與企業(yè) 決策，吸收他們中的正確意見，增強員

23、工自信心和企業(yè)的歸屬感、認同 感。四、監(jiān)督機制監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證學院管理機構及其工作人員依法辦事。通過自我約束，內(nèi)外監(jiān)督，使管理服務工作始終保持在良好的狀態(tài)下運行。管理者對機構內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。顧客對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。通過信息反饋等各種手段，實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制，保證南寧職業(yè)技術學院物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。1、內(nèi)部監(jiān)督檢查采取員工自查，部門主管巡查，品質(zhì)部質(zhì)檢員、公司領導抽查 的“三查”相結(jié)合的方法。員工自查。每個員工都要根據(jù)操作規(guī)范和要求，對自己負責的 工作、項目不斷地進行

24、自查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。部門主管巡查。部門主管除了以身作則帶領員工做好工作外， 每個工作日都要對自己的責任范圍、項目進行巡回檢查，對所 屬員工的表現(xiàn)狀態(tài)進行檢查。品質(zhì)部質(zhì)檢員、公司領導進行的抽查。品質(zhì)部質(zhì)檢員、公司領 導隨時抽查下屬員工的工作表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)準確時間、地點及當時 的狀況，并在第一時間查詢當值員工，使員工時時養(yǎng)成遵守規(guī) 章制度的良好習慣，克服缺乏責任心的不良風氣。2、外部監(jiān)督暢通顧客反映問題及進行投訴的渠道。將監(jiān)督部門及有關領導電話號碼，公布在轄區(qū)的顯著地方，如有員工的工作沒有做好，業(yè)主（住戶）即可投訴給上級領導，使員工在為顧客）服務時不敢怠慢，也讓領導及 時知道員工的不足，及時給予糾

25、正。五、“加油站式”的員工培訓機制由于提供服務產(chǎn)品的主體之間 的個性差異，對于服務產(chǎn)品的提 供，不能簡單地只制造一種“準 則”，而是應該依據(jù)服務需求的變 化而不斷調(diào)整，也即服務的層次、 內(nèi)容和方向做出相應變化，其中一項關鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓。因此，我們推出了 “加油站式”的培訓體系，做到崗前培訓、在崗培訓和調(diào)崗培訓，各層級員工均 有明確的培訓達標標準，使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。同時，我們亦強化“管理者就是培訓者”、“培訓是 公司對職員的最大福利”的觀念，并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終第五章管理工作計劃一、物業(yè)管理從項目規(guī)劃設計、建設期間的前期介入

26、服務1、對物業(yè)的設計規(guī)劃、公共設施設備配置、園林景觀設計等提供相關建議。2、對物業(yè)的隱蔽工程施工、配套設施安裝、園林景觀施工進行介入并提供相關建議。3、對物業(yè)項目銷售人員提供物業(yè)管理基礎知識的培訓服務。4、在物業(yè)項目銷售中心提供物業(yè)管理咨詢服務。5、對物業(yè)項目銷售中心提供清潔、綠化景觀維護、現(xiàn)場秩序維護服務。6、參與并協(xié)助開發(fā)商對物業(yè)項目進行竣工驗收。7、參與并協(xié)助開發(fā)商交樓。二、物業(yè)項目交付后的管理運作服務1、物業(yè)共用部位的維護和管理服務2、物業(yè)共用設備設施及其運行的維護和管理服務3、公共安全防范和公共秩序維護和管理服務4、二次裝修、入住管理服務5、公共衛(wèi)生清潔保潔服務6、公共綠化養(yǎng)護和管理

27、服務7、交通秩序、車輛行駛和停泊管理服務8、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的管理服務9、開展社區(qū)文化娛樂活動及特約服務10、法規(guī)和政策規(guī)定管理的其它事項第六章管理工作目標一、工作目標服務中心將按南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準二級 服務以上的標準提供服務，并將服務內(nèi)容與標準，分解給各個單位和部 門，為工作目標達標去開展工作。二、工作方式服務中心的全體管理人員，均以全職的方式招聘到小區(qū)工作，不將工作委托給社會上兼職人員。員工的工作時間：每個工作日為8個小時，節(jié)假日輪休。服務中心客戶服務部，實行輪休制，中午及晚上21:00前均安排人員值班，節(jié)假日派人值班。工程維修部，24小時值班，實行輪休制，白天

28、正常上班，中午及晚 上安排人員值班，節(jié)假日派人值班。協(xié)管部，安排24小時巡邏，分早、中、晚三班倒，每個班次 8個小 時。管理處主任、人事行政部、財務部，按行政時間上班，每天8:00-17:30。環(huán)境部，每天均有人上班，實行輪休制，節(jié)假日派人值班。第三部分項目報價及費用測算第一章物業(yè)管理費用測算依據(jù)及報價一、經(jīng)費收支測算依據(jù)： 國家物業(yè)管理條例； 陜西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例； 南寧市本地的具體情況及有關規(guī)定 自治區(qū)物價局、建設廳關于印發(fā)陜西壯族自治區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行辦法的通知(桂價格2007 122 號)的有關規(guī)定 本公司管理同類型物業(yè)的成功經(jīng)驗； 貴單位提供的小區(qū)建筑面積。二、前期物業(yè)管理

29、服務投標報價(按南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準二級的收費標準)物業(yè)綜合服務費：(1)住宅物業(yè)服務費(含電梯費)：元/月平方米;(2)商業(yè)物業(yè)服務費：元/月平方米；(3)經(jīng)營性車位服務費：30元/月位。(4)已購車位：元/月平方米我公司將按二級以上服務標準為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務。第二章“五洲國際”物業(yè)管理費用測算一、經(jīng)費收支測算說明：以下收支綜合測算按收繳率100%的理想狀態(tài)來測算。二、收入測算表五洲國際物業(yè)管理費收入預算表廳P項目管理大小（M2）標準（元/月/平米）月費用（元）年費用（兀）1商業(yè)（M2）2住宅（M2）3車位服務費（M2）390合計三、費用支出測算表五洲國際物業(yè)管理費支出預算表（

30、一）人員工資序號項目人數(shù)工資標準月工資合計（元）年工資合計（元）1主任12,2管理員（兼出納）31,3工程主管11,4工程員51,5保安主管11,6保安領班31,7保安員248環(huán)境組長19保潔員1110綠化員3、計53（二）福利費用序號項目標準月費用（元）年費用（兀）1福利費按，資的14%+提2員工社保費按政府規(guī)定計提3服裝折舊費兩年一換4員工培訓20元/月/人、計（三）行政辦公費用序號項目標準月費用（元）年費用（兀）1電話費辦公電話費2通訊費管理人員手機費3辦公費購辦公用品、印刷費、 書報資料等4水電費小計（四）工程維修養(yǎng)護費廳P項目標準月費用年費用1公共設施維護費綜合測算2消防設備維護及

31、消耗費綜合測算3加壓系統(tǒng)維護費綜合測算4給排水系統(tǒng)維護費綜合測算5公共照明系統(tǒng)維護費綜合測算6智能安防系統(tǒng)維護費綜合測算7供配電系統(tǒng)維護 費（含發(fā)電機維護 費及油費）綜合測算8避雷設施維護費綜合測算9中央水體系統(tǒng)維護費綜合測算10勞保用品按每人每月12元計小計（五）保安費用序號項目標準月費用年費用1治安、交通易耗 品維護費綜合測算2保安用品綜合測算3對講機頻占費按100元/臺？年計小計綜合測算（六）清潔綠化費用廳P項目標準月費用年費用1化糞池清理費每年清理12次2環(huán)境消殺滅蟲害每年約23次3清潔費用購清潔工具用品4綠化費用易耗品、化肥、農(nóng)藥等5綠化補苗費綜合測算6水池清洗及水質(zhì) 檢測費綜合測算

32、7勞保用品按每人每月12元計小計注：生活區(qū)垃圾費按市政府規(guī)定由住戶向環(huán)衛(wèi)部門交納，本公司不另外收。（七）電梯維保費1電梯日常小修費按17臺電梯,1500元/ 臺？年2125255002電梯維保費按17臺電梯,500元/臺？ 月85001020003電梯年檢費按17臺電梯,1000元/ 臺？年17000小計144500（八）社區(qū)活動費序號項目標準月費用年費用1社區(qū)活動費綜合測算小計（九）固定資產(chǎn)折舊費按三年折舊以至九項合 計（十）/、口預見費按以上費用的2%計以至十項合計（十一）管理者酬金按上述收入的8%f提（十二）法定稅費按上述收入的%是總計（一至十二項）：四、盈方分析五洲國際物業(yè)管理費盈虧分

33、析表序號收入支出收支差額1項目月收入年收入項目月支出年支出月差額年差額2商業(yè)（M2）人員工資3住宅（M2）福利費用4車位（個）行政辦公費用5工程維修養(yǎng)護費6保安費用7P清潔綠化費用8電梯維保費9社區(qū)活動費10r固定資產(chǎn)折舊費11不可預見費12管理者酬金13一法定稅費合計注：按照“天域香格里拉”物業(yè)管理費收入預算表的收費標準 100%勺收繳率，進 行盈虧分析，物業(yè)管理費收支呈基本持平、略有盈余經(jīng)營狀態(tài)，但物業(yè)管理的收支 盈虧存在一定的壓力和不穩(wěn)定因素。第三章風險預測由于“天域香格里拉”為商住綜合樓，管理難度較大，人員配置 齊全，支出成本投入大，受初期業(yè)主入住率低等因素影響，物業(yè)服務費 很難達到1

34、00%勺收繳率。結(jié)合該項目情況，我們就此進行了充分的論證 和預測。在充分認識到有關方面的多種風險的嚴重性和不可避免性情況 下，為積極應對各種風險，確保項目的各項工作順利開展，最大限度的 減少振蕩，我們考慮如讓我公司接管后，將在簽訂物業(yè)服務合同中 盡可能地結(jié)合物業(yè)管理條例和物業(yè)服務收費管理辦法的相關條款，并對各項收費進行分項說明，避免盲目投入過多的人力物力財力，積極地與貴公司配合，引導好服務好業(yè)主，盡快實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符、經(jīng)營型、效益型的良性循環(huán)。第四章 增收節(jié)支措施物業(yè)管理行業(yè)在規(guī)范的市場下本身就是微利經(jīng)營，從上述管理費用收支預算中可以看出收支略有盈余。我們在經(jīng)營中以“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”

35、為操作準則，公開成本、公示承諾、誠信做人做事，以質(zhì)量求生存，以信譽求發(fā)展，既要維護管理公司的良好信譽，又要對廣大業(yè)主及使用人負責。在“天域香格里拉”的物業(yè)管理中，我們在保證管理質(zhì)量的基礎上，最大限度的開源節(jié)流，以多種經(jīng)營收入彌補部分管理費的不足，基本能保證收支平衡或微利經(jīng)營。針對社區(qū)物業(yè)管理費用收支現(xiàn)狀，我們擬采取以下增收節(jié)支措施：1、從提高業(yè)主及使用人的生活質(zhì)量出發(fā)，開展多種便民服務盈利項目，比如為業(yè)主及使用人家庭提供家政服務等特約服務。2、公司從人員精干高效上考慮，部門間加強協(xié)調(diào)，互相幫助，節(jié)省人力物力，減少開支。3、以高素質(zhì)管理人員和先進的管理設備為基礎，合理配置各崗位員工，倡導一職多能

36、，團結(jié)協(xié)作，從而節(jié)省人員開支和辦公經(jīng)費。4、嚴格管理，強化監(jiān)督，減少人為損壞公共設施現(xiàn)象，以減少維修費用支出。5、加強各類消耗品物料的管理與控制，做到計劃采購，專人保管，合理領用，杜絕積壓、流失和浪費。第四部分“天域 . 香格里拉”前期物業(yè)管理技術文件第一章前期介入方案一、前期介入的必要性物業(yè)的前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前的各個階段（ 項目可行性階段、建筑物規(guī)劃方案設計階段、施工階段等） 就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出從樓宇設計、施工監(jiān)管、設備選用、功能規(guī)劃、房屋銷售、工程交接等多方面有建設 性的意見。物業(yè)管理服務最好是在物業(yè)開發(fā)的初期，即基礎工程建設開

37、 始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一些熟諳工程和設備的專 家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關結(jié)構設計和設備配置等技術性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管。因為大多數(shù)建 筑設計院在規(guī)劃設計時，往往帶著理想化的理念去設計，未能充分或準確考慮日后的物業(yè)管理給住戶帶來的麻煩，從而給物業(yè)管理公司帶來了 不便甚至困難。由于專業(yè)的物業(yè)管理公司多年的管理經(jīng)驗熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業(yè)意見，對于日后物業(yè)維護管理工作 將起著重要的意義。二、項目前期介入方案根據(jù)物業(yè)管理前期介入的方式和內(nèi)容，通常將前期介入劃分為三個階段:（一）早期介入階段物業(yè)管理的前期介入，參與規(guī)劃設計，有利

38、于優(yōu)化設計，完善設計 細節(jié)，減少返工，防止后遺癥。物業(yè)管理公司在項目設計和施工階段， 從業(yè)主和使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管物業(yè)進行審視，對不 當之處提出解決方案，從而減少物業(yè)接管后的返工，避免一些在后期工 作中難以解決的問題。（二）中期介入階段參與施工階段的質(zhì)量監(jiān)督管理，以及熟悉工程情況，有利于提高施 工質(zhì)量?！百|(zhì)量是企業(yè)的生命”，這句話同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè) 管理前期介入中期介入階段時，需要參與圖紙設計的修改及工程施工， 了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收，并根據(jù)日后管理、維修、保 養(yǎng)、服務的需要，及時向開發(fā)商提出設想和建議，防患于未然，變“事 后”為“事前”就顯得尤為重要。對房

39、屋建筑及其設備、市政公用設 施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行及時有效地維 護、修繕與整治，向星級物業(yè)管理看齊，物業(yè)管理的前期介入階段，有 利于加強對所管物業(yè)的全面了解。提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的 建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理 的壓力；審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見； 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì) 造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構、管線 布置及所用建材的性能

40、；檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建 筑師定期碰面會等）；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設計中不合理但又可以更改 的部分提出建議；配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； 提出遺漏工程項目的建議；對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設 備滿足今后客戶的發(fā)展需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。（三）晚期介入階段參與竣工驗收，進行移交接管驗收，準備入伙。物業(yè)管理公司要想 做到對物業(yè)及其附屬設施、設備安裝等情況了如指掌，就得對圖紙改動 或增、減部分作出認真記錄。例如，管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所 標位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，

41、在后期管理中， 可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構部分不 用了解得太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后 期管理。參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔 案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程;參與重大設備的調(diào)試和驗收；制訂物業(yè)驗收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。(四)樓盤銷售介入在房屋銷售中，許多開發(fā)商都亮出“業(yè)主至上，承諾是金”的信 條，但由于房產(chǎn)銷售工作人員對房地產(chǎn)知識缺乏和對物業(yè)管理的不了 解，為片面追求銷售業(yè)績，對顧客作了許多物業(yè)管理的空白承諾，試圖 以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項偏離了現(xiàn)實。物業(yè)

42、公司在 此階段介入時，可對銷售人員進行相關的物業(yè)管理知識的培訓，同時物 業(yè)管理企業(yè)將會配合開發(fā)商從物業(yè)管理的角度上制訂可行性的方案，并 依據(jù)開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出即可行又有新意的方法，統(tǒng)一銷售口 徑，真正體現(xiàn)“以人為本，居有所值”。良好的物業(yè)管理形象會吸引大 量的購房者，同時也有助于房地產(chǎn)公司樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因 此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助房地產(chǎn)公司的物業(yè)銷 售和宣傳推廣。1、售樓部前期介入管理“天域.香格里拉”開盤期，物業(yè)管理工作即將投入運行，XX物業(yè)將派出大廳服務部、門童、協(xié)管員、保潔、綠化人員進駐售樓部，進行日 常管理及檢查(具體進駐時間由房地產(chǎn)公司確定)。(

43、1)大廳服務員、門童、協(xié)管、保潔、綠化人員、客服人員由物業(yè) 公司在下屬管理處挑選經(jīng)驗豐富的人員組成，派駐人員的工作能力、形 象、敬業(yè)程度均須得到房地產(chǎn)公司認可，同時房地產(chǎn)公司有對表現(xiàn)不合 格人員的調(diào)整建議權。(2)大廳服務員負責大廳上茶服務，門童負責開門引導；協(xié)管人員 負責售樓部、示范單位等崗位的保安工作，同時負責客戶看樓的相關接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負責售樓處及示范單位的清 潔、綠化工作；客服人員還可為看房客戶提供幼童看護工作。（ 3） 物業(yè)公司會定期派出培訓專家從操作、實務、禮儀、服務規(guī)范等方面對上述人員進行培訓。2、銷售配合（ 1）協(xié)助制作整個小區(qū)的標識系統(tǒng)、導向系統(tǒng)，樹立

44、小區(qū)尊貴形象。（ 2）定期安排高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢。（ 3） 定期對現(xiàn)場物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進行評價，據(jù)此進行改進。（ 4）根據(jù)天域. 香格里拉實際情況及地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。3、對售樓人員進行物業(yè)管理基本知識培訓方案和內(nèi)容（ 1） 投標方自本項目簽約后，即成立員工培訓工作小組。特別是抽調(diào)物業(yè)管理知識比較專業(yè)、綜合業(yè)務能力較全面的專門人員，由管理處主任親自掛帥，與售樓部協(xié)調(diào)后，定期或不定期和利用售樓部的工作間隙，在保證每月不少于四次的培訓時間基礎，強調(diào)效果質(zhì)量，實行不定期或定期考試。建議其考試分數(shù)與工資掛鉤，杜絕形式主義，定期向分管領導做出書面

45、培訓工作匯報，建議個人校訓檔案。（ 2）培訓內(nèi)容A物業(yè)管理法律法規(guī)。R業(yè)主臨時管理規(guī)約范本。G前期物業(yè)管理服務合同范本。D物管收費管理辦法。E、物業(yè)管理方案。4、對售樓現(xiàn)場提供解答咨詢的工作方案售樓現(xiàn)場物業(yè)管理解答咨詢是 投標方前期介入工作的一個重要方面。它對于促進樓盤的銷售，提升樓 盤的形象，增強客戶對樓盤今后物業(yè)管理的了解和信心，全面展示物業(yè) 公司的品牌，增加與客戶的溝通等方面，意義都非常重大。同時，根據(jù) 招標文件的精神，投標方中標后一周內(nèi)，即成立售樓現(xiàn)場顧問咨詢小 組，抽出相應專業(yè)人員，專人負責，充分準備?？刹扇‖F(xiàn)場講座、解 答、定時定向了解、建立客戶熱線、預約咨詢、登門咨詢等和開展宣傳

46、 欄、宣傳冊、宣傳單等形式，變被動咨詢?yōu)橹鲃有麄鳎瑺幦】蛻魧ξ飿I(yè) 管理的了解和對今后物管工作的信心，促進樓盤的銷售和單位售樓的提 升。5、開展業(yè)主服務需求調(diào)查在銷售部門的幫助下，客服人員在業(yè)主入住前將進一步開展業(yè)主需 求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構、文化層次、興趣愛好及各類服 務需求，并將調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析，及時修訂和調(diào)整物業(yè)管理服務 方案，確保日后物業(yè)管理服務的適用性，使以后的物業(yè)管理工作更加貼 進業(yè)主。同時，與開發(fā)商共同舉辦準業(yè)主聯(lián)誼活動，集中了解業(yè)主反饋 的信息。6、提供有形展示在銷售現(xiàn)場，我們將根據(jù)銷售部門的要求，在適當時候舉行物業(yè)管理 公司形象展示或協(xié)管員會操表演等，增加銷售

47、現(xiàn)場的氣氛。三、“天域.香格里拉”小區(qū)前期介入工作計劃序號項目備注1成立介入工作小組，開展介入工作早期介入2全面了解項目的規(guī)劃、設計、施工現(xiàn)場，提出補充或改進方案早期介入3與開發(fā)商落實前期介入工作的操作辦法早期介入4售樓部現(xiàn)場服務早期介入5為售樓人員進行物業(yè)管理工作講解早期介入6對主要的施工安裝工序進行跟班跟蹤，協(xié)助進行施工質(zhì)量的監(jiān)督管理中期介入7全面收集物業(yè)的各種資料，同時熟悉各個部分，為日后管理作充分的準備中期介入8組建管理處隊伍中期介入9完善物業(yè)管理方案中期介入10完善入伙資料中期介入11物業(yè)管理生活用房、物資準備充分中期介入12建立外部聯(lián)系中期介入13參加竣工驗收中期介入14進行移交接

48、管驗收晚期介入15進行入伙模擬演示晚期介入16布置歡迎業(yè)主入伙場面晚期介入17接待業(yè)主入伙晚期介入四、“天域.香格里拉”小區(qū)物業(yè)管理前期介入工作流程 物業(yè)管理前期介入工作可以分為以下幾個時段與工作流程：施工期的介入設施設備調(diào)試期的介入其他前期準備工作（一）施工期的介入1、盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類 管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄。2、了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等。3、根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與發(fā)展商協(xié)商，進行前期協(xié)商改進。4、對影響項目功能

49、、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題，及時與發(fā)展商洽談解決，盡量不留后患；一時無法解決的出整改報告，提交發(fā)展商備案處理。（二）設施設備調(diào)試期的介入在設施設備調(diào)試期，公司將派工程維修部主管帶隊，各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進行專業(yè)培訓工作外，與管理機構的維修人員一起，共同開展以下工作：1、對設備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查，包括各種管線的預埋等。2、出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調(diào)試檔案。3、及時發(fā)現(xiàn)可參造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見，及時通報發(fā)展商。4、參與設備的調(diào)

50、試工程技術人員參與項目的供配電、給排水（包括消防供水等）、弱電 （包括消防自動報警、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，掌握設施設備的性能、結(jié)構、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領，進行詳細的記錄。在進行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)了解的實際情況，編制今后的設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。（ 1）設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。（ 2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）。（ 3）公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、檢查管井、信報箱鑰匙 等。（三）其他前期準備工作1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)項目室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合

51、日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在項目啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。3、消防及安全管理前期介入項目的的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。4、

52、外部公共關系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處主任須在項目全面啟用前，與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。第二章 項目的接管驗收方案一、接管驗收工作的重要性（一）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。（二）依據(jù)國家建設部頒布的房屋接管驗收標準對已竣工物業(yè)進行以主體結(jié)構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。（三）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。1 、公司選派素質(zhì)好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參 加驗收工作；2、既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)主的立 場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權益；3、接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā) 商對存在的問題加以解決，直到完全合格；4、落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，如由開 發(fā)商負責保修，則應向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公 司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用。二、接管驗收的作用1