日新偉業(yè)成都蜀郡錦繡城全程營銷策劃方案

1、蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城全程營銷策劃方案全程營銷策劃方案蜀郡蜀郡錦繡城錦繡城（暫定名）客客 戶：成都興西華建設(shè)管理有限公司戶：成都興西華建設(shè)管理有限公司公公 司：北京日新偉業(yè)（成都）房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)司：北京日新偉業(yè)（成都）房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)四川日新偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司四川日新偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司四川日新偉業(yè)廣告有限公司四川日新偉業(yè)廣告有限公司時(shí)時(shí) 間：間：20052005年年1111月月9 9日日保留所有版權(quán)保留所有版權(quán)All Rights Reserved.All Rights Reserved.內(nèi)部資料內(nèi)部資料 敬請(qǐng)保密敬請(qǐng)保密（草案）蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城本案重點(diǎn)： 產(chǎn)品調(diào)整建議 推廣及銷售

2、策略蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城前前 言言 本案撰寫假定基礎(chǔ)：本案撰寫假定基礎(chǔ)： 全部預(yù)售手續(xù)在全部預(yù)售手續(xù)在20052005年底前取得；全部工程建設(shè)年底前取得；全部工程建設(shè)在在20062006年底前完成。年底前完成。 本案重點(diǎn)：本案重點(diǎn)： 根據(jù)目前產(chǎn)品定位狀況提供修改建議，請(qǐng)開發(fā)商根據(jù)目前產(chǎn)品定位狀況提供修改建議，請(qǐng)開發(fā)商在條件許可范圍內(nèi)盡量考慮并加快調(diào)整；按照總在條件許可范圍內(nèi)盡量考慮并加快調(diào)整；按照總體進(jìn)度預(yù)排推廣與銷售的周期、目標(biāo)、策略、主體進(jìn)度預(yù)排推廣與銷售的周期、目標(biāo)、策略、主要內(nèi)容。要內(nèi)容。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城第一部分第一部分 調(diào)研定位篇調(diào)研定位篇蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城1 1、住宅市

3、場(chǎng)概況、住宅市場(chǎng)概況今年今年1 17 7月份月份，成都商品房，成都商品房交易均價(jià)為交易均價(jià)為40604060元元/m/m2 2，與去年同期相比與去年同期相比上漲上漲11.0811.08。其中，商品住宅均價(jià)為。其中，商品住宅均價(jià)為36773677元元/m/m2 2，比去年同期，比去年同期上漲上漲16.9516.95。從單月價(jià)格變化看，新政實(shí)施后，成都商品住宅價(jià)格同從單月價(jià)格變化看，新政實(shí)施后，成都商品住宅價(jià)格同比增幅開始逐月下滑，從比增幅開始逐月下滑，從5 5月的月的21.93%21.93%下降下降到到6 6月、月、7 7月的月的15%15%左右。左右。一、宏觀環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析蜀郡蜀郡

4、錦繡城錦繡城6-76-7月住房價(jià)格環(huán)比還略有下降，月住房價(jià)格環(huán)比還略有下降，7 7月商品住宅價(jià)格基月商品住宅價(jià)格基本上回歸到今年一季度的水平（今年一季度的本上回歸到今年一季度的水平（今年一季度的住宅新住宅新盤的銷售為盤的銷售為36903690元元/m/m2 2）。）。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 消費(fèi)者方面，消費(fèi)心態(tài)更趨理性、務(wù)實(shí)。消費(fèi)者方面，消費(fèi)心態(tài)更趨理性、務(wù)實(shí)。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城2 2、市場(chǎng)走勢(shì)分析、市場(chǎng)走勢(shì)分析 目前，成都住宅市場(chǎng)最熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)槟壳?，成都住宅市?chǎng)最熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)?-32-3環(huán)，統(tǒng)環(huán)，統(tǒng)計(jì)資料表明，目前計(jì)資料表明，目前2-32-3環(huán)的供應(yīng)量占到了整個(gè)環(huán)的供應(yīng)量占到了整個(gè)市場(chǎng)的約市

5、場(chǎng)的約70%70%，而，而3 3環(huán)外的商品房供應(yīng)量也接環(huán)外的商品房供應(yīng)量也接近近20%20%。 價(jià)格方面，應(yīng)該說，成都目前的房價(jià)已經(jīng)偏價(jià)格方面，應(yīng)該說，成都目前的房價(jià)已經(jīng)偏高，伴隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，開發(fā)商定高，伴隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，開發(fā)商定價(jià)也將更加謹(jǐn)慎。價(jià)也將更加謹(jǐn)慎。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 預(yù)計(jì)在供給關(guān)系（成都住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)在供給關(guān)系（成都住宅市場(chǎng)“供過于求供過于求”的局的局面在短期內(nèi)不會(huì)改變）、開發(fā)商資金壓力（銀行緊面在短期內(nèi)不會(huì)改變）、開發(fā)商資金壓力（銀行緊縮銀根）、消費(fèi)者繼續(xù)觀望的三方影響下，成都商縮銀根）、消費(fèi)者繼續(xù)觀望的三方影響下，成都商品住宅價(jià)格難有較大上浮的機(jī)會(huì)。品住宅

6、價(jià)格難有較大上浮的機(jī)會(huì)。 因此，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)近年內(nèi)的未知風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為因此，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)近年內(nèi)的未知風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為: : 本項(xiàng)目本項(xiàng)目前期入市價(jià)格應(yīng)慎重。前期入市價(jià)格應(yīng)慎重。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城1 1、項(xiàng)目位置、項(xiàng)目位置二、項(xiàng)目地塊分析二、項(xiàng)目地塊分析蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城2 2、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)狀（1 1）四至范圍）四至范圍 項(xiàng)目西臨雙星大道，北接培風(fēng)小區(qū)（安置房），項(xiàng)目西臨雙星大道，北接培風(fēng)小區(qū)（安置房），南臨規(guī)劃中南臨規(guī)劃中6060畝市政公園。畝市政公園。（2 2）項(xiàng)目現(xiàn)狀）項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目二期項(xiàng)目二期3 3棟接近封頂，一期地基施工中，施工棟接近封頂，一期地基施工中，施工現(xiàn)場(chǎng)比較混亂；現(xiàn)場(chǎng)比

7、較混亂； 外墻廣告檔次不高，已經(jīng)顯得破損，影響項(xiàng)目整外墻廣告檔次不高，已經(jīng)顯得破損，影響項(xiàng)目整體形象。體形象。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城3 3、項(xiàng)目周邊、項(xiàng)目周邊10001000米范圍內(nèi)社區(qū)配套米范圍內(nèi)社區(qū)配套（1 1）交通狀況）交通狀況公交路線：公交路線：9090路路 406406路路 406406區(qū)間區(qū)間交通方式：公交、自駕車交通方式：公交、自駕車達(dá)到項(xiàng)目的路線：達(dá)到項(xiàng)目的路線：草金路草金路- -雙星大道左拐，雙星大道左拐，光華大道光華大道- -雙星大道右拐，雙星大道右拐，武侯大道武侯大道- -雙星大道。雙星大道。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城（2 2）其他配套：）其他配套：教育：成都九中四川廣播電視

8、大學(xué)西校區(qū)。教育：成都九中四川廣播電視大學(xué)西校區(qū)。醫(yī)療：規(guī)劃中醫(yī)療：規(guī)劃中3030畝的大型醫(yī)院。畝的大型醫(yī)院。購物：規(guī)劃中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，雙星總公司、機(jī)投農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)等。購物：規(guī)劃中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，雙星總公司、機(jī)投農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)等。公園：公園：永康森林公園永康森林公園蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城4 4、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目周邊環(huán)境生活氛圍：不強(qiáng)生活氛圍：不強(qiáng)治安情況：比較差治安情況：比較差空氣狀況：一般空氣狀況：一般 噪聲情況：噪聲較大噪聲情況：噪聲較大企業(yè)：數(shù)個(gè)工業(yè)機(jī)械廠企業(yè)：數(shù)個(gè)工業(yè)機(jī)械廠景觀景觀 ：規(guī)劃中：規(guī)劃中6060畝體育公園畝體育公園 規(guī)劃：體育公園；規(guī)劃：體育公園； 3030畝大型醫(yī)院；畝大型醫(yī)院； 武侯

9、區(qū)政府新行政中心。武侯區(qū)政府新行政中心。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城5 5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（來自項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售資料）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（來自項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售資料）（1 1）總凈用地）總凈用地70267.16 m70267.16 m2 2 （2 2）總建筑面積）總建筑面積226830 m226830 m2 2蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城其中：其中： 地上建筑面積：地上建筑面積：193475 m193475 m2 2 居住建筑面積：居住建筑面積：165938 m165938 m2 2 商業(yè)建筑面積：商業(yè)建筑面積：19322 m19322 m2 2 其他建筑面積：其他建筑面積：6969 m6969 m2 2（架空層

10、（架空層3946 m3946 m2 2） 地下建筑面積：地下建筑面積：33355 m33355 m2 2蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城居住戶數(shù)：居住戶數(shù)： 17891789戶戶容容 積積 率：率： 2.72.7（底層架空不計(jì)）（底層架空不計(jì)）建筑基底面積：建筑基底面積： 21079 m21079 m2 2建筑密度：建筑密度： 29.9%29.9%綠綠 地地 率：率： 30%30%機(jī)動(dòng)車位：機(jī)動(dòng)車位： 10751075輛輛 其中：其中： 地上地上184184輛；地下輛；地下891891輛輛 非機(jī)動(dòng)車位：非機(jī)動(dòng)車位： 38373837個(gè)個(gè) 其中：其中： 地上停車位：地上停車位：957957個(gè)個(gè) 地下停車位

11、：地下停車位：28802880個(gè)個(gè)蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城區(qū)域產(chǎn)品綜述區(qū)域產(chǎn)品綜述 代表樓盤：代表樓盤： 星語雙城、華都新公館等星語雙城、華都新公館等 產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式： 小高層電梯公寓為主小高層電梯公寓為主 銷售均價(jià)：銷售均價(jià)： 電梯公寓約電梯公寓約27002700元元/ m/ m2 2 多層住宅約多層住宅約32003200元元/ m/ m2 2左右左右三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 代表樓盤：代表樓盤：星語雙城、華都星公館星語雙城、華都星公館 蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城星語雙城：星語雙城： 距離項(xiàng)目約距離項(xiàng)目約50050

12、0米米總占地總占地34.734.7畝，總建筑面積畝，總建筑面積69000 m69000 m2 2?？偣部偣?80580戶，共分兩期開發(fā)；戶，共分兩期開發(fā)；第一期兩棟第一期兩棟1111層電梯公寓，總共層電梯公寓，總共233233戶；戶；面積從面積從50-15050-150不等，其中不等，其中90 m90 m2 2以下的小戶型以下的小戶型7272戶；戶；一期目前銷售價(jià)格一期目前銷售價(jià)格27002700元元/ m/ m2 2，銷售情況一般；，銷售情況一般；二期將于明年初上市。二期將于明年初上市。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城華都華都星公館：星公館：占地面積占地面積9090畝，總建筑面積約畝，總建筑面積約13

13、13萬平方米。萬平方米。華都華都星公館星公館2 2期多層和小高層電梯公寓組成；期多層和小高層電梯公寓組成；總戶數(shù)總戶數(shù)352352戶；戶；2 2期戶型以期戶型以80-130 m80-130 m2 2的舒適實(shí)用戶型為市場(chǎng)主打的舒適實(shí)用戶型為市場(chǎng)主打目前目前2 2期接受咨詢，對(duì)外宣傳價(jià)格為電梯期接受咨詢，對(duì)外宣傳價(jià)格為電梯27002700-3000-3000元元/ m/ m2 2，多層，多層32003200元元/ m/ m2 2。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城四、四、SWOTSWOT分析分析劣勢(shì)：劣勢(shì)：區(qū)域認(rèn)同度不高；區(qū)域認(rèn)同度不高；產(chǎn)品品質(zhì)不高；產(chǎn)品品質(zhì)不高；周邊自然環(huán)境較差；周邊自然環(huán)境較差；交通條件

14、較差；交通條件較差； 治安環(huán)境有待解決；治安環(huán)境有待解決；優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：規(guī)模較大；規(guī)模較大； 配套設(shè)施較為完善。配套設(shè)施較為完善。機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：住宅市場(chǎng)向三環(huán)外延伸；住宅市場(chǎng)向三環(huán)外延伸； 購房者對(duì)西部片區(qū)的認(rèn)同；購房者對(duì)西部片區(qū)的認(rèn)同；區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不太激烈；區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不太激烈；西三環(huán)內(nèi)住宅價(jià)格高于西三環(huán)內(nèi)住宅價(jià)格高于30003000元元/ m2/ m2。威脅：威脅：宏觀政策影響；宏觀政策影響； 賣方市場(chǎng)已經(jīng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化；賣方市場(chǎng)已經(jīng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化；周邊不確定未知項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊；周邊不確定未知項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊；蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城SWOTSWOT分析結(jié)論分析結(jié)論 （1 1）怎樣在宏觀市

15、場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加慘烈的狀況下，）怎樣在宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加慘烈的狀況下，讓本項(xiàng)目脫穎而出？讓本項(xiàng)目脫穎而出？（2 2）在區(qū)域環(huán)境較差，區(qū)域認(rèn)同度不高的情況下，我們）在區(qū)域環(huán)境較差，區(qū)域認(rèn)同度不高的情況下，我們將采取什么樣的策略來讓消費(fèi)者選擇本項(xiàng)目？將采取什么樣的策略來讓消費(fèi)者選擇本項(xiàng)目？（3 3）在總體規(guī)劃已經(jīng)定型，部分產(chǎn)品已經(jīng)接近封頂?shù)那埃┰诳傮w規(guī)劃已經(jīng)定型，部分產(chǎn)品已經(jīng)接近封頂?shù)那疤嵯?，如何提升?xiàng)目的品質(zhì)，創(chuàng)造優(yōu)美的居家環(huán)境？提下，如何提升項(xiàng)目的品質(zhì)，創(chuàng)造優(yōu)美的居家環(huán)境？蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城五、項(xiàng)目價(jià)格研判五、項(xiàng)目價(jià)格研判本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為：本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為：2758.5

16、2758.5元元/ m/ m2 2。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 主要面向成都市西部片區(qū)業(yè)主，輻射全市及近郊區(qū)主要面向成都市西部片區(qū)業(yè)主，輻射全市及近郊區(qū)域，中偏低收入階層為主，依托本項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢(shì)和域，中偏低收入階層為主，依托本項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢(shì)和自身的特色品質(zhì)，吸引跨區(qū)域的消費(fèi)者。自身的特色品質(zhì)，吸引跨區(qū)域的消費(fèi)者。六、目標(biāo)客戶群定位六、目標(biāo)客戶群定位蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城成都外區(qū)域客戶、集團(tuán)購買者成都外區(qū)域客戶、集團(tuán)購買者增值、保值的投資客增值、保值的投資客鄰近片區(qū)居民鄰近片區(qū)居民政府公務(wù)員、企事業(yè)單位一般職員政府公務(wù)員、企事業(yè)單位一般職員65-75%15-20%5-10%5%客戶來源客戶來源蜀郡蜀郡

17、 錦繡城錦繡城組組 合合年齡結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)以以25-4025-40歲的人為集中年齡段歲的人為集中年齡段30-3530-35歲的中年人為主歲的中年人為主4040歲以上的老人為輔歲以上的老人為輔置業(yè)狀態(tài)置業(yè)狀態(tài)以一次置業(yè)為主以一次置業(yè)為主區(qū)域來源區(qū)域來源以城西客戶為主，其它區(qū)域?yàn)檩o以城西客戶為主，其它區(qū)域?yàn)檩o職業(yè)特征職業(yè)特征公務(wù)員、企事業(yè)單位管理人員、科技人員等工作相對(duì)公務(wù)員、企事業(yè)單位管理人員、科技人員等工作相對(duì)穩(wěn)定的客戶為主，以及離退休人員穩(wěn)定的客戶為主，以及離退休人員收入狀況收入狀況家庭月收入在家庭月收入在40004000元元/ m2/ m2左右，較穩(wěn)定，有一定積蓄左右，較穩(wěn)定，有一定積蓄客戶

18、群基本特征客戶群基本特征蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城組組 合合家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)欲筑愛巢或已成立家庭，性格較沉穩(wěn)，開始追求穩(wěn)定的欲筑愛巢或已成立家庭，性格較沉穩(wěn)，開始追求穩(wěn)定的生活；生活；購買動(dòng)機(jī)購買動(dòng)機(jī)用于較長時(shí)間的住房過渡；置業(yè)增、保值用于較長時(shí)間的住房過渡；置業(yè)增、保值購買方式購買方式以銀行按揭為主以銀行按揭為主客戶愛好客戶愛好處于事業(yè)發(fā)展階段，負(fù)有家庭責(zé)任感，對(duì)將來充滿信心，處于事業(yè)發(fā)展階段，負(fù)有家庭責(zé)任感，對(duì)將來充滿信心，注重社區(qū)環(huán)境、居家舒適性。注重社區(qū)環(huán)境、居家舒適性。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城第二部分第二部分 產(chǎn)品調(diào)整建議篇產(chǎn)品調(diào)整建議篇蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城（以下一期代表（以下一期代表A

19、地塊，二期代表地塊，二期代表B地塊，三期代表地塊，三期代表C地塊）地塊）一、當(dāng)前產(chǎn)品定位的缺陷一、當(dāng)前產(chǎn)品定位的缺陷蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城1 1、總平、總平由于地下室較大，對(duì)于表面景觀的營造有一定影由于地下室較大，對(duì)于表面景觀的營造有一定影 響，尤其是種植高大樹木或大面積水域存在難度；響，尤其是種植高大樹木或大面積水域存在難度；一期一期7 7、9 9棟之間做硬質(zhì)綠化（地面停車場(chǎng)），破棟之間做硬質(zhì)綠化（地面停車場(chǎng)），破 壞整體內(nèi)部環(huán)境效果，且對(duì)該部分銷售影響較大；壞整體內(nèi)部環(huán)境效果，且對(duì)該部分銷售影響較大；一期自行車道開口位置不佳（小區(qū)中央位置），一期自行車道開口位置不佳（小區(qū)中央位置）， 而且

20、未做包裝處理，破壞中央景觀帶效果；而且未做包裝處理，破壞中央景觀帶效果；小區(qū)外部商業(yè)街形象一般，檔次不高；小區(qū)外部商業(yè)街形象一般，檔次不高；蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城小區(qū)內(nèi)缺乏生活、健身、休閑等綜合配套功能；小區(qū)內(nèi)缺乏生活、健身、休閑等綜合配套功能；綜合商業(yè)樓規(guī)模較尷尬（標(biāo)準(zhǔn)層綜合商業(yè)樓規(guī)模較尷尬（標(biāo)準(zhǔn)層10001000余平米），余平米），不宜吸引大型商家入駐，提升整個(gè)商業(yè)街熱度不宜吸引大型商家入駐，提升整個(gè)商業(yè)街熱度; ; 綜合樓臨雙星大道的轉(zhuǎn)角口擁有最好的視野位置綜合樓臨雙星大道的轉(zhuǎn)角口擁有最好的視野位置和交通位置，未利用來增加商業(yè)賣點(diǎn)和功能；和交通位置，未利用來增加商業(yè)賣點(diǎn)和功能；一期環(huán)繞商

21、業(yè)過于緊密，影響內(nèi)部小區(qū)的舒適度一期環(huán)繞商業(yè)過于緊密，影響內(nèi)部小區(qū)的舒適度和通透性，二、三期同樣商業(yè)體量偏大；和通透性，二、三期同樣商業(yè)體量偏大；蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城2 2、建筑、建筑外立面用淺色底調(diào)過于樸素和沉悶，吸引力不夠；外立面用淺色底調(diào)過于樸素和沉悶，吸引力不夠；由于項(xiàng)目體量較大，樓棟數(shù)較多，立面用統(tǒng)一的裝由于項(xiàng)目體量較大，樓棟數(shù)較多，立面用統(tǒng)一的裝飾框架、頂部欄桿造型顯得較為單調(diào)；飾框架、頂部欄桿造型顯得較為單調(diào)；樓頂處理過于單調(diào)、對(duì)稱，缺乏層次感；樓頂處理過于單調(diào)、對(duì)稱，缺乏層次感；一期小區(qū)主入口設(shè)計(jì)過于對(duì)稱，缺乏新意；一期小區(qū)主入口設(shè)計(jì)過于對(duì)稱，缺乏新意；二層商鋪采用騎廊式，以

22、及過多的裝飾性柵板，對(duì)二層商鋪采用騎廊式，以及過多的裝飾性柵板，對(duì)鋪位的實(shí)際銷售和經(jīng)營并不利；鋪位的實(shí)際銷售和經(jīng)營并不利；蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城說明：說明： 整體建筑設(shè)計(jì)檔次不夠，過于追求視覺的平均，整體建筑設(shè)計(jì)檔次不夠，過于追求視覺的平均，顯得較單調(diào)和保守，很容易找到安置房的痕跡，顯得較單調(diào)和保守，很容易找到安置房的痕跡，要支撐項(xiàng)目形象和價(jià)格提升，需進(jìn)行深入調(diào)整。要支撐項(xiàng)目形象和價(jià)格提升，需進(jìn)行深入調(diào)整。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城3 3、戶型、戶型 戶型配比不清晰，建筑面積戶型配比不清晰，建筑面積90m90m2 2以上戶型未確定；以上戶型未確定； 中小面積戶型（中小面積戶型（90 m90 m2

23、2以下）比較契合市場(chǎng)需求，但體量較大，以下）比較契合市場(chǎng)需求，但體量較大，需要增加部分中大面積進(jìn)行豐富；需要增加部分中大面積進(jìn)行豐富； 頂樓躍層戶型需要重新設(shè)計(jì)、明確；頂樓躍層戶型需要重新設(shè)計(jì)、明確； 戶型面積分布未體現(xiàn)差異性和營銷效果，如一期中心樓棟（戶型面積分布未體現(xiàn)差異性和營銷效果，如一期中心樓棟（4-4-7 7棟）應(yīng)設(shè)計(jì)相對(duì)中大面積戶型，以體現(xiàn)景觀和位置優(yōu)勢(shì)，吸棟）應(yīng)設(shè)計(jì)相對(duì)中大面積戶型，以體現(xiàn)景觀和位置優(yōu)勢(shì)，吸引不同目標(biāo)市場(chǎng)；引不同目標(biāo)市場(chǎng)； 未采用未采用“轉(zhuǎn)角戶型轉(zhuǎn)角戶型”等特殊處理，增加賣點(diǎn)促銷；等特殊處理，增加賣點(diǎn)促銷；蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城說明：說明： 本項(xiàng)目目前的戶型比較實(shí)

24、用，強(qiáng)調(diào)功能性，同時(shí)本項(xiàng)目目前的戶型比較實(shí)用，強(qiáng)調(diào)功能性，同時(shí)也充分考慮了戶戶飄窗、大陽臺(tái)，從銷售前景而言，也充分考慮了戶戶飄窗、大陽臺(tái)，從銷售前景而言，其性價(jià)比不錯(cuò)，市場(chǎng)接受度高。其性價(jià)比不錯(cuò)，市場(chǎng)接受度高。 經(jīng)過分析，對(duì)現(xiàn)有戶型不用過多調(diào)整。當(dāng)前最重經(jīng)過分析，對(duì)現(xiàn)有戶型不用過多調(diào)整。當(dāng)前最重要的是根據(jù)戶型配比的需要，適當(dāng)減低小面積比例，要的是根據(jù)戶型配比的需要，適當(dāng)減低小面積比例，增加部分中大面積。增加部分中大面積。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城4 4、環(huán)境、環(huán)境 水景是規(guī)模性社區(qū)不可缺少的一環(huán)，成都人尤其水景是規(guī)模性社區(qū)不可缺少的一環(huán)，成都人尤其喜歡水景。目前項(xiàng)目的水景規(guī)劃面積不夠，設(shè)置喜歡水景

25、。目前項(xiàng)目的水景規(guī)劃面積不夠，設(shè)置較簡單，吸引力明顯缺乏；較簡單，吸引力明顯缺乏； 過多的地面停車、車道入口等破壞了內(nèi)部環(huán)境的過多的地面停車、車道入口等破壞了內(nèi)部環(huán)境的整體效果，降低均好性；整體效果，降低均好性； 缺乏更有新意、體現(xiàn)景觀檔次的小品和雕塑等；缺乏更有新意、體現(xiàn)景觀檔次的小品和雕塑等； 幾大組團(tuán)入口設(shè)計(jì)較平庸；幾大組團(tuán)入口設(shè)計(jì)較平庸；蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城總平總平（一）充分利用架空層，解決總平規(guī)劃的許多問題：（一）充分利用架空層，解決總平規(guī)劃的許多問題：因建筑基本為一層架空，而架空層又分為兩種情況：因建筑基本為一層架空，而架空層又分為兩種情況：二、產(chǎn)品進(jìn)一步調(diào)整建議二、產(chǎn)品進(jìn)一步調(diào)

26、整建議蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城1 1）小區(qū)中部景觀、視野均較好的部分）小區(qū)中部景觀、視野均較好的部分 對(duì)該部分，在架空層加強(qiáng)綠化和環(huán)境效果；對(duì)該部分，在架空層加強(qiáng)綠化和環(huán)境效果； 其間可增設(shè)休閑桌椅、雕塑小品、組合式健身場(chǎng)地、小其間可增設(shè)休閑桌椅、雕塑小品、組合式健身場(chǎng)地、小型健身設(shè)施（乒乓、桌球等）、小型兒童娛樂設(shè)施。型健身設(shè)施（乒乓、桌球等）、小型兒童娛樂設(shè)施。2 2）小區(qū)內(nèi)緊靠臨街商鋪的部分）小區(qū)內(nèi)緊靠臨街商鋪的部分 將原設(shè)計(jì)在小區(qū)中部、對(duì)小區(qū)景觀破壞較大的地面停車將原設(shè)計(jì)在小區(qū)中部、對(duì)小區(qū)景觀破壞較大的地面停車場(chǎng)、自行車場(chǎng)移至該處；場(chǎng)、自行車場(chǎng)移至該處； 物管用房、小區(qū)會(huì)所也可以在第二部

27、分集中解決。物管用房、小區(qū)會(huì)所也可以在第二部分集中解決。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城（二）商業(yè)部分的調(diào)整：（二）商業(yè)部分的調(diào)整：當(dāng)前商業(yè)規(guī)劃最明顯的問題在于體量過大，將小區(qū)外圍當(dāng)前商業(yè)規(guī)劃最明顯的問題在于體量過大，將小區(qū)外圍包裹過于緊密，缺乏內(nèi)外通透的交流空間，對(duì)住宅的舒包裹過于緊密，缺乏內(nèi)外通透的交流空間，對(duì)住宅的舒適度、私密性造成一定影響。適度、私密性造成一定影響。從商鋪分布來看，大的調(diào)整不太現(xiàn)實(shí)?？紤]局部調(diào)整：從商鋪分布來看，大的調(diào)整不太現(xiàn)實(shí)?？紤]局部調(diào)整：蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 一期臨北部規(guī)劃道的建筑過渡口岸可將商業(yè)開口，一期臨北部規(guī)劃道的建筑過渡口岸可將商業(yè)開口，以呈現(xiàn)內(nèi)部小區(qū)；以呈現(xiàn)內(nèi)部

28、小區(qū)； 二、三期相對(duì)遠(yuǎn)端的口岸（東面底商）前期銷售二、三期相對(duì)遠(yuǎn)端的口岸（東面底商）前期銷售可能較慢，可考慮取掉，調(diào)整為底樓住宅加花園，可能較慢，可考慮取掉，調(diào)整為底樓住宅加花園，以住宅的快銷取代該部分商業(yè)的慢銷；以住宅的快銷取代該部分商業(yè)的慢銷；蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城對(duì)綜合樓的處理：對(duì)綜合樓的處理： 前期定向招商，借鑒前期定向招商，借鑒“置信置信 逸都城逸都城”的經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)適合該樓定位的經(jīng)營業(yè)態(tài)，如中大型餐飲、休閑；適合該樓定位的經(jīng)營業(yè)態(tài)，如中大型餐飲、休閑； 外立面風(fēng)格調(diào)整，增加時(shí)尚、清新感，增大與外部外立面風(fēng)格調(diào)整，增加時(shí)尚、清新感，增大與外部交流的開窗面積與通透空間，整體造

29、型做出特點(diǎn)；交流的開窗面積與通透空間，整體造型做出特點(diǎn)； 臨雙星大道轉(zhuǎn)角處設(shè)置商業(yè)廣場(chǎng)，便于人流集中、臨雙星大道轉(zhuǎn)角處設(shè)置商業(yè)廣場(chǎng)，便于人流集中、舉行小型展銷活動(dòng)，其與住宅的分隔帶可用通透性舉行小型展銷活動(dòng)，其與住宅的分隔帶可用通透性景觀圍墻隔離；景觀圍墻隔離；蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城（三）一期小區(qū)大門的調(diào)整建議：（三）一期小區(qū)大門的調(diào)整建議： 從總平動(dòng)線和視覺效果分析，一期小區(qū)大門適宜從總平動(dòng)線和視覺效果分析，一期小區(qū)大門適宜開在綜合樓旁，正對(duì)主規(guī)劃大道，同時(shí)側(cè)有車行開在綜合樓旁，正對(duì)主規(guī)劃大道，同時(shí)側(cè)有車行入口，方便業(yè)主出入；小區(qū)內(nèi)部可以更加獨(dú)立，入口，方便業(yè)主出入；小區(qū)內(nèi)部可以更加獨(dú)立，減

30、少對(duì)中心位置的干擾，便于營造景觀。減少對(duì)中心位置的干擾，便于營造景觀。 如可調(diào)整，將如可調(diào)整，將9 9棟臨綜合樓旁取掉一列住宅單元，棟臨綜合樓旁取掉一列住宅單元，改為小區(qū)主大門入口改為小區(qū)主大門入口, ,原大門改為次入口。原大門改為次入口。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城建筑建筑 打破偏保守和過于對(duì)稱的設(shè)計(jì)理念，針對(duì)項(xiàng)目特打破偏保守和過于對(duì)稱的設(shè)計(jì)理念，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，豐富建筑表現(xiàn)內(nèi)容和局部風(fēng)格的對(duì)比：點(diǎn)，豐富建筑表現(xiàn)內(nèi)容和局部風(fēng)格的對(duì)比：蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 立面色彩：色彩上應(yīng)更加豐富、鮮明亮麗，如立面色彩：色彩上應(yīng)更加豐富、鮮明亮麗，如高低端以不同顏色飾面，部分樓棟的色彩可以高低端以不同顏色飾面，部

31、分樓棟的色彩可以漸變（如中央樓棟與外圍樓棟的色調(diào)變化，或漸變（如中央樓棟與外圍樓棟的色調(diào)變化，或一、二、三期整體立面色調(diào)區(qū)別），避免千樓一、二、三期整體立面色調(diào)區(qū)別），避免千樓一面。一面。 立面造型：體現(xiàn)豐富性，不全采用裝飾外框。立面造型：體現(xiàn)豐富性，不全采用裝飾外框。局部調(diào)整陽臺(tái)大小或飄窗位置，以體現(xiàn)上下變局部調(diào)整陽臺(tái)大小或飄窗位置，以體現(xiàn)上下變化?；Ｊ窨な窨?錦繡城錦繡城 10-1110-11層以躍層為主，將層以躍層為主，將1111層樓頂進(jìn)行分隔，提供躍層樓頂進(jìn)行分隔，提供躍層住戶使用權(quán)；將主臥室等上層空間與外部樓頂花層住戶使用權(quán)；將主臥室等上層空間與外部樓頂花園進(jìn)行組合，做出樓頂退臺(tái)或

32、不同大小花園；另外園進(jìn)行組合，做出樓頂退臺(tái)或不同大小花園；另外可考慮局部欄桿，加上局部造型，豐富天際線視覺可考慮局部欄桿，加上局部造型，豐富天際線視覺效果。效果。 小區(qū)主入口（尤其是小區(qū)主入口（尤其是1 1期入口）可考慮較為恢弘的大期入口）可考慮較為恢弘的大門，設(shè)中心景觀雕塑。門，設(shè)中心景觀雕塑。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 1 1期的二層商鋪取消騎廊，不設(shè)外部過道，以提高期的二層商鋪取消騎廊，不設(shè)外部過道，以提高銷售力；為防止取消走廊檔次感的降低，重新考銷售力；為防止取消走廊檔次感的降低，重新考慮整體風(fēng)格和材質(zhì)的包裝（包括廣告位的預(yù)留）。慮整體風(fēng)格和材質(zhì)的包裝（包括廣告位的預(yù)留）。 商鋪與車道之間

33、以廣場(chǎng)磚做行道地面，重視風(fēng)格商鋪與車道之間以廣場(chǎng)磚做行道地面，重視風(fēng)格與色調(diào)，在行道中央等距設(shè)樹陣、花池，增添優(yōu)與色調(diào)，在行道中央等距設(shè)樹陣、花池，增添優(yōu)雅氛圍，提升商業(yè)街整體形象。雅氛圍，提升商業(yè)街整體形象。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城戶型戶型戶型配比建議戶型配比建議A A、周邊項(xiàng)目戶型配比分析、周邊項(xiàng)目戶型配比分析（1 1）置信）置信麗都玉園戶型麗都玉園戶型配比：配比：該項(xiàng)目戶型定位于舒該項(xiàng)目戶型定位于舒適居家型，適居家型，120m120m2 2以以上面積段的戶型是絕對(duì)上面積段的戶型是絕對(duì)主流，寬闊而實(shí)用。主流，寬闊而實(shí)用。麗都玉園麗都玉園合計(jì)：合計(jì)：288套套戶型段（戶型段（m2）套數(shù)（套）套

34、數(shù)（套）百分比（百分比（%）115-1183612.50%123-12910837.50%132-13913245.83%149124.17%蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城（2 2）星語雙城戶型配比：）星語雙城戶型配比： 該項(xiàng)目戶型配比以緊該項(xiàng)目戶型配比以緊湊型的中小戶型為主，湊型的中小戶型為主，主流面積段定位于主流面積段定位于81-81-110 m110 m2 2，面積雖小但是，面積雖小但是緊湊而實(shí)用。緊湊而實(shí)用。星語雙城星語雙城合計(jì)：合計(jì)：387套套躍層躍層(30套套)占占8%面積段（面積段（m2）套數(shù)（套）套數(shù)（套）百分比（百分比（%）93.03 20.52%120.51 123.10%147-

35、154164.13%平層平層(357套套)占占92%54-637318.86%74-78184.65%81-8610426.87%109-11014336.95%116-118194.91%蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城（3 3）華都）華都星公館星公館戶型配比：戶型配比： 該項(xiàng)目的戶型該項(xiàng)目的戶型配比跟星語雙城配比跟星語雙城類似，但面積較類似，但面積較星語雙城稍大，星語雙城稍大，特別是躍層戶型特別是躍層戶型面積明顯偏大。面積明顯偏大。華都星公館華都星公館合計(jì)：合計(jì)：304套套躍層躍層(49套套)占占16.12%面積段（面積段（m2）套數(shù)（套）套數(shù)（套）百分比（百分比（%）120-15082.63%15

36、1-180247.89%181以上以上175.59%平層平層(255套套)占占83.88%78-89.993912.83%98-1006220.39%101-119.76421.05%122-1299029.61%蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城（4 4）三個(gè)項(xiàng)目戶型配比綜合分析）三個(gè)項(xiàng)目戶型配比綜合分析面積段（面積段（m2）套數(shù)（套）套數(shù)（套）所占百分比（所占百分比（%）54-80919.30%81-10020721.14%101-12026226.76%120-14034234.93%140-180606.13%181以上以上171.74%合計(jì)：合計(jì)：979套套蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城B B、初步戶型

37、配比建議、初步戶型配比建議如上表，經(jīng)過對(duì)三個(gè)項(xiàng)目戶型配比如上表，經(jīng)過對(duì)三個(gè)項(xiàng)目戶型配比的綜合，的綜合，81-140 m81-140 m2 2是該區(qū)域戶型是該區(qū)域戶型供應(yīng)的絕對(duì)主力，但是該區(qū)域供應(yīng)的絕對(duì)主力，但是該區(qū)域120-120-140 m140 m2 2的戶型數(shù)量相對(duì)比較少，的戶型數(shù)量相對(duì)比較少，戶型供應(yīng)量不到總數(shù)的戶型供應(yīng)量不到總數(shù)的2%2%，故結(jié)，故結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)因素及區(qū)域戶型面積配合當(dāng)前市場(chǎng)因素及區(qū)域戶型面積配比，建議比，建議“龍門苑龍門苑”項(xiàng)目戶型面積項(xiàng)目戶型面積配配比如右圖：比如右圖：面積段（面積段（m2）所占百分比（所占百分比（%）60-8025%80-10035%100-120

38、（較）（較）25%120-140（套四）（套四）12%140-160（頂躍或部分）（頂躍或部分）3%蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 可見，需增加的可見，需增加的100-140 m100-140 m2 2戶數(shù)占總戶數(shù)的戶數(shù)占總戶數(shù)的37%37%。 考慮本項(xiàng)目具體情況，為保證銷售速度，在參考市考慮本項(xiàng)目具體情況，為保證銷售速度，在參考市場(chǎng)配比基礎(chǔ)上，暫定將調(diào)整對(duì)象定為場(chǎng)配比基礎(chǔ)上，暫定將調(diào)整對(duì)象定為1 1期中心住宅：期中心住宅：4 4、5 5、6 6、7 7棟，共棟，共440440戶，占當(dāng)前規(guī)劃總戶數(shù)的戶，占當(dāng)前規(guī)劃總戶數(shù)的24.6%24.6%，將其調(diào)整為，將其調(diào)整為100-140 m100-140 m2

39、 2中大面積。中大面積。 二、三期由于相對(duì)具有銷售弱勢(shì)，戶型仍以中小面二、三期由于相對(duì)具有銷售弱勢(shì)，戶型仍以中小面積為主，保證銷售進(jìn)度。積為主，保證銷售進(jìn)度。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 調(diào)整思路：調(diào)整思路： 項(xiàng)目只能在當(dāng)項(xiàng)目只能在當(dāng)前一梯四戶基前一梯四戶基礎(chǔ)上進(jìn)行局部礎(chǔ)上進(jìn)行局部調(diào)整，滿足戶調(diào)整，滿足戶型配比需要：型配比需要： 手段一：按照手段一：按照當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)層的當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)置，部分一設(shè)置，部分一梯四戶可調(diào)整梯四戶可調(diào)整為一梯三戶：為一梯三戶：戶型A戶型A戶型B戶型B公用區(qū)間（電梯、樓道等）蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城手段二：采取內(nèi)手段二：采取內(nèi)躍式戶型，將中躍式戶型，將中心小戶變?yōu)檐S層心小戶變?yōu)檐S層

40、式中大戶型式中大戶型參考項(xiàng)目：置信參考項(xiàng)目：置信麗都花園麗都花園C區(qū)、萬區(qū)、萬科城市花園部分科城市花園部分戶型戶型如圖：則如圖：則3-5F三套三套平層戶型就變成平層戶型就變成了兩套內(nèi)躍式戶了兩套內(nèi)躍式戶型型3F 下4F下 上5F 上蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 對(duì)對(duì)“轉(zhuǎn)角戶型轉(zhuǎn)角戶型”的特殊處理：增強(qiáng)該部分戶的特殊處理：增強(qiáng)該部分戶型的賣象，調(diào)整平面布局、開窗效果、轉(zhuǎn)角飄型的賣象，調(diào)整平面布局、開窗效果、轉(zhuǎn)角飄窗或弧形陽臺(tái)等，促進(jìn)銷售；窗或弧形陽臺(tái)等，促進(jìn)銷售；蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城環(huán)境環(huán)境 對(duì)小區(qū)架空層功能進(jìn)行調(diào)整后，將原有的地面停車對(duì)小區(qū)架空層功能進(jìn)行調(diào)整后，將原有的地面停車等安排到隱性區(qū)域，因

41、此環(huán)境調(diào)整的重點(diǎn)成為提高等安排到隱性區(qū)域，因此環(huán)境調(diào)整的重點(diǎn)成為提高當(dāng)前整體設(shè)計(jì)檔次。當(dāng)前整體設(shè)計(jì)檔次。 本項(xiàng)目實(shí)行組團(tuán)圍合，適合分組團(tuán)體現(xiàn)環(huán)境特色；本項(xiàng)目實(shí)行組團(tuán)圍合，適合分組團(tuán)體現(xiàn)環(huán)境特色；同時(shí)應(yīng)加大水景比例，對(duì)成都人而言，水景的好壞同時(shí)應(yīng)加大水景比例，對(duì)成都人而言，水景的好壞及多少往往代表價(jià)格的高低。環(huán)境調(diào)整建議如下：及多少往往代表價(jià)格的高低。環(huán)境調(diào)整建議如下：蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 四大景觀組團(tuán)的考慮：四大景觀組團(tuán)的考慮：一期由于規(guī)模較大，可設(shè)置兩大主題景觀：一期由于規(guī)模較大，可設(shè)置兩大主題景觀：景觀一：景觀一：6 6、7 7、9 9棟和綜合樓的中心地帶。這里設(shè)立棟和綜合樓的中心地帶。

42、這里設(shè)立主題性景觀既能在商業(yè)和小區(qū)內(nèi)部間形成過渡帶，也主題性景觀既能在商業(yè)和小區(qū)內(nèi)部間形成過渡帶，也可減弱停車場(chǎng)出口的影響?？蓽p弱停車場(chǎng)出口的影響。該處可考慮景觀性廣場(chǎng)：用樹池、花池形式結(jié)合跌水該處可考慮景觀性廣場(chǎng)：用樹池、花池形式結(jié)合跌水處理，使之具有動(dòng)感，給外部以良好的感覺，建議命處理，使之具有動(dòng)感，給外部以良好的感覺，建議命名：美樹疊瀑。名：美樹疊瀑。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 景觀二：景觀二：4 4、5 5、6 6、7 7棟之間的小區(qū)中心位置。設(shè)棟之間的小區(qū)中心位置。設(shè)立中心水景（小湖泊或瀑布），然后向東西軸線立中心水景（小湖泊或瀑布），然后向東西軸線延伸部分水流，沿途以植物搭配，兩邊一處

43、設(shè)橋，延伸部分水流，沿途以植物搭配，兩邊一處設(shè)橋，一處搭亭。該區(qū)域盡量以純景觀體現(xiàn)安靜、優(yōu)雅一處搭亭。該區(qū)域盡量以純景觀體現(xiàn)安靜、優(yōu)雅的氛圍，建議命名：時(shí)光流泉。的氛圍，建議命名：時(shí)光流泉。 其它區(qū)域：一期的其它區(qū)域以灌木叢、花叢搭配其它區(qū)域：一期的其它區(qū)域以灌木叢、花叢搭配成景，注重連貫，底樓沿線可營造緩坡，形成起成景，注重連貫，底樓沿線可營造緩坡，形成起伏綠化，增加層次感；小區(qū)主入口、臨雙星大道伏綠化，增加層次感；小區(qū)主入口、臨雙星大道南北角可考慮少量高大樹木（如銀杏等）增加氣南北角可考慮少量高大樹木（如銀杏等）增加氣勢(shì)。勢(shì)。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城景觀三：景觀三：二期同樣以架空層解決地面停

44、車，中部建議設(shè)計(jì)二期同樣以架空層解決地面停車，中部建議設(shè)計(jì)互動(dòng)性景觀：一處動(dòng)感雕塑，配以健身步道、休互動(dòng)性景觀：一處動(dòng)感雕塑，配以健身步道、休閑廣場(chǎng)，栽種較多鮮花，建議命名：閑庭臥花；閑廣場(chǎng)，栽種較多鮮花，建議命名：閑庭臥花；臨水渠構(gòu)建景觀隔離帶：以樹陣加步道，既增添臨水渠構(gòu)建景觀隔離帶：以樹陣加步道，既增添氛圍，同時(shí)增加安全性，避免老人兒童意外。氛圍，同時(shí)增加安全性，避免老人兒童意外。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 景觀四：景觀四： C C地塊規(guī)模較小，中庭建議設(shè)立一處小橋流水，地塊規(guī)模較小，中庭建議設(shè)立一處小橋流水，栽種豐富植被、碎石小徑加人工小品組合，體現(xiàn)栽種豐富植被、碎石小徑加人工小品組合，體

45、現(xiàn)優(yōu)美、寧靜，建議命名：廊橋秋霧，臨水渠同樣優(yōu)美、寧靜，建議命名：廊橋秋霧，臨水渠同樣設(shè)樹陣景觀帶。設(shè)樹陣景觀帶。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 原方案一期內(nèi)的主步行道過于狹長，行走距離較原方案一期內(nèi)的主步行道過于狹長，行走距離較遠(yuǎn)，建議配合景觀的調(diào)整進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，如設(shè)立遠(yuǎn)，建議配合景觀的調(diào)整進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，如設(shè)立南北向的步行軸線，方便各組團(tuán)與景觀的銜接。南北向的步行軸線，方便各組團(tuán)與景觀的銜接。 小區(qū)內(nèi)暫不設(shè)置大型露天運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如游泳池、小區(qū)內(nèi)暫不設(shè)置大型露天運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，主要是考慮本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)相對(duì)定位網(wǎng)球場(chǎng)等，主要是考慮本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)相對(duì)定位不高，中老年偏多，

46、對(duì)自然環(huán)境、小型健身需求不高，中老年偏多，對(duì)自然環(huán)境、小型健身需求更多，項(xiàng)目緊鄰的體育公園也是很好的補(bǔ)充。更多，項(xiàng)目緊鄰的體育公園也是很好的補(bǔ)充。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 效果營銷效果營銷A A）沙盤和模型）沙盤和模型按照原方案的總平和沙盤效果，可以明顯看出環(huán)境和按照原方案的總平和沙盤效果，可以明顯看出環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)的缺點(diǎn)：粗糙、缺乏特色，層次感和品質(zhì)感建筑設(shè)計(jì)的缺點(diǎn)：粗糙、缺乏特色，層次感和品質(zhì)感較低，會(huì)大大降低購買欲望。較低，會(huì)大大降低購買欲望。產(chǎn)品調(diào)整后重要的表現(xiàn)形式也是對(duì)沙盤、戶型模型、產(chǎn)品調(diào)整后重要的表現(xiàn)形式也是對(duì)沙盤、戶型模型、效果圖等的重新設(shè)計(jì)，尤其是將建筑外立面、環(huán)境景效果圖等的

47、重新設(shè)計(jì)，尤其是將建筑外立面、環(huán)境景觀的體現(xiàn)傳遞到位，支撐其預(yù)期價(jià)位。觀的體現(xiàn)傳遞到位，支撐其預(yù)期價(jià)位。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城B B）效果圖）效果圖調(diào)整后建議制作效果圖如下：調(diào)整后建議制作效果圖如下：總平圖、鳥瞰圖、大門入口透視、四大景觀組團(tuán)透總平圖、鳥瞰圖、大門入口透視、四大景觀組團(tuán)透視、局部小景透視、側(cè)立面透視（含商業(yè)部分建筑效視、局部小景透視、側(cè)立面透視（含商業(yè)部分建筑效果）、綜合樓透視。果）、綜合樓透視。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城第三部分第三部分 推廣及銷售篇推廣及銷售篇蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城一、三大機(jī)會(huì)一、三大機(jī)會(huì)區(qū)域前景區(qū)域前景 交通在改善交通在改善 品質(zhì)在提升品質(zhì)在提升 升值潛力顯現(xiàn)

48、升值潛力顯現(xiàn) 規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì) 6060畝體育公園畝體育公園 生活配套：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)生活配套：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 大市場(chǎng)價(jià)格上升空間大市場(chǎng)價(jià)格上升空間不大不大 新開發(fā)區(qū)域：區(qū)域價(jià)新開發(fā)區(qū)域：區(qū)域價(jià)值上升空間較大值上升空間較大 道路改善：區(qū)位價(jià)值道路改善：區(qū)位價(jià)值上升空間較大上升空間較大價(jià)格空間價(jià)格空間蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 三條規(guī)劃道路三條規(guī)劃道路 體育公園體育公園 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)重要機(jī)會(huì)點(diǎn)重要機(jī)會(huì)點(diǎn)蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城二、四大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 來自房產(chǎn)大市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來自房產(chǎn)大市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn) 來自周邊發(fā)展進(jìn)程的影響來自周邊發(fā)展進(jìn)程的影響 來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力 來自市場(chǎng)接受度的風(fēng)險(xiǎn)來自市

49、場(chǎng)接受度的風(fēng)險(xiǎn)蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城三、賣點(diǎn)確立優(yōu)：優(yōu)：規(guī)模與體量較大規(guī)模與體量較大均好性突出均好性突出價(jià)格適中價(jià)格適中有一定品質(zhì)感有一定品質(zhì)感戶型設(shè)計(jì)實(shí)用、功能性強(qiáng)戶型設(shè)計(jì)實(shí)用、功能性強(qiáng)體育公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、規(guī)劃道路等配套有吸引力體育公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、規(guī)劃道路等配套有吸引力蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城劣：劣： 整體定位檔次不夠整體定位檔次不夠 產(chǎn)品缺乏特色產(chǎn)品缺乏特色 區(qū)域周邊環(huán)境形象較差，治安條件差區(qū)域周邊環(huán)境形象較差，治安條件差 生活配套缺乏生活配套缺乏 前景規(guī)劃不夠，需要信心支撐前景規(guī)劃不夠，需要信心支撐 相對(duì)銷售體量，直接市場(chǎng)群體消化能力有限相對(duì)銷售體量，直接市場(chǎng)群體消化能力有限蜀郡蜀郡 錦繡

50、城錦繡城主要賣點(diǎn)排序蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城四、推廣形象目標(biāo)定位住宅形象：住宅形象： 城西三環(huán)外、雙星大道沿線住宅改造換代的標(biāo)志性產(chǎn)品、經(jīng)典作品，集城西三環(huán)外、雙星大道沿線住宅改造換代的標(biāo)志性產(chǎn)品、經(jīng)典作品，集經(jīng)濟(jì)性、時(shí)尚度、美感于一體，同時(shí)具有較高升值前景的現(xiàn)代景觀性經(jīng)濟(jì)性、時(shí)尚度、美感于一體，同時(shí)具有較高升值前景的現(xiàn)代景觀性居住社區(qū)。居住社區(qū)。 商業(yè)形象：商業(yè)形象： 新生活區(qū)第一代時(shí)尚、復(fù)合型、具有較高升值潛力的規(guī)模商業(yè)街區(qū)。新生活區(qū)第一代時(shí)尚、復(fù)合型、具有較高升值潛力的規(guī)模商業(yè)街區(qū)。 蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城蜀郡蜀郡錦繡城錦繡城 案名提示案名提示 蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城未來未來國際國際城城

51、蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城西城佳域西城佳域 蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城主營銷語主營銷語開創(chuàng)城西新人居典范開創(chuàng)城西新人居典范城西全配套景觀城城西全配套景觀城純小高層純小高層 全景觀全景觀 未來社區(qū)未來社區(qū)蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城分訴求點(diǎn)分訴求點(diǎn) 城西城西新三環(huán)新三環(huán)未來之家未來之家 總述總述交通大道旁的便利社區(qū)交通大道旁的便利社區(qū) 交通交通與與6060畝體育公園為鄰的養(yǎng)生之地畝體育公園為鄰的養(yǎng)生之地 配套配套新區(qū)新生代高性價(jià)比生活社區(qū)新區(qū)新生代高性價(jià)比生活社區(qū) 發(fā)展發(fā)展四新級(jí)未來社區(qū)（新區(qū)域、新環(huán)四新級(jí)未來社區(qū)（新區(qū)域、新環(huán)境、新生活、新發(fā)展）境、新生活、新發(fā)展）概念概念城西藍(lán)籌股，城市新天地。城西藍(lán)籌股

52、，城市新天地。升值潛力升值潛力蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城五、推廣周期說明 階段推廣目標(biāo)：階段推廣目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目認(rèn)知度。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目認(rèn)知度。主要推廣形式：主要推廣形式：現(xiàn)場(chǎng)及周邊外部包裝、售樓處內(nèi)部包裝、樣板區(qū)展示、戶外現(xiàn)場(chǎng)及周邊外部包裝、售樓處內(nèi)部包裝、樣板區(qū)展示、戶外廣告、前期報(bào)紙廣告、電視廣告。廣告、前期報(bào)紙廣告、電視廣告。階段推廣目標(biāo)：階段推廣目標(biāo)：短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)知名度全面覆蓋，促進(jìn)強(qiáng)銷。短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)知名度全面覆蓋，促進(jìn)強(qiáng)銷。主要推廣形式：主要推廣形式：所有廣告形式全面投放、營銷活動(dòng)跟進(jìn)。所有廣告形式全面投放、營銷活動(dòng)跟進(jìn)。階段推廣目標(biāo)：階段推廣目標(biāo)：充分展示產(chǎn)品內(nèi)容與內(nèi)涵，促進(jìn)美譽(yù)度提高。充分展示產(chǎn)

53、品內(nèi)容與內(nèi)涵，促進(jìn)美譽(yù)度提高。主要推廣形式：主要推廣形式：報(bào)紙廣告、樣板房展示、行銷手段、渠道拓展等。報(bào)紙廣告、樣板房展示、行銷手段、渠道拓展等。階段推廣目標(biāo)：階段推廣目標(biāo)：通過現(xiàn)房呈現(xiàn)后的重點(diǎn)宣傳，促進(jìn)項(xiàng)目品牌的真正建立。通過現(xiàn)房呈現(xiàn)后的重點(diǎn)宣傳，促進(jìn)項(xiàng)目品牌的真正建立。主要推廣形式：主要推廣形式：現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示、促銷活動(dòng)、報(bào)紙廣告、電視廣告等?，F(xiàn)場(chǎng)包裝及展示、促銷活動(dòng)、報(bào)紙廣告、電視廣告等。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售總收入：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售總收入：165938 m2165938 m227502750元元/ m2/ m219322 m219322 m250005000元元/ m2/

54、 m255293.9555293.95萬元。萬元。 其中住宅部分銷售收入：其中住宅部分銷售收入：45632.9545632.95萬元商業(yè)部分銷售萬元商業(yè)部分銷售收入：收入：96619661萬元萬元 本方案主要以住宅部分為營銷主體進(jìn)行預(yù)測(cè)，商業(yè)部本方案主要以住宅部分為營銷主體進(jìn)行預(yù)測(cè)，商業(yè)部分詳細(xì)推廣另案專述。分詳細(xì)推廣另案專述。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售周期為預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售周期為1 1年零年零6 6個(gè)月個(gè)月，加上準(zhǔn)備階段，加上準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目運(yùn)作總周期為項(xiàng)目運(yùn)作總周期為2 2年。年?？傮w說明總體說明蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城階段推廣階段推廣時(shí)間：時(shí)間：20052005年年1111月月20062006年年1

55、 1月底月底目的：建立本項(xiàng)目售賣現(xiàn)場(chǎng)形象。目的：建立本項(xiàng)目售賣現(xiàn)場(chǎng)形象。完成銷售物料準(zhǔn)備。完成銷售物料準(zhǔn)備。完成銷售隊(duì)伍組建及培訓(xùn)。完成銷售隊(duì)伍組建及培訓(xùn)。確定營銷策劃方案。確定營銷策劃方案。為后續(xù)銷售工作全面展開做好基礎(chǔ)鋪墊工作。為后續(xù)銷售工作全面展開做好基礎(chǔ)鋪墊工作。手段：通過對(duì)售賣現(xiàn)場(chǎng)的重新包裝建立本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)形象。手段：通過對(duì)售賣現(xiàn)場(chǎng)的重新包裝建立本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)形象。內(nèi)容：內(nèi)容：A A、完成項(xiàng)目、完成項(xiàng)目VIVI視覺識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)及應(yīng)用。視覺識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)及應(yīng)用。B B、完成售樓部重新包裝。、完成售樓部重新包裝。C C、完成景觀樣板示范區(qū)建設(shè)。、完成景觀樣板示范區(qū)建設(shè)。D D、完成前期銷售物

56、料的準(zhǔn)備工作。、完成前期銷售物料的準(zhǔn)備工作。E E、完成現(xiàn)場(chǎng)售樓部道路導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)。、完成現(xiàn)場(chǎng)售樓部道路導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)。F F、完成平面廣告準(zhǔn)備。、完成平面廣告準(zhǔn)備。G G、完成戶外廣告牌發(fā)布。、完成戶外廣告牌發(fā)布。H H、完成、完成CSCS體系建立（營銷體系）。體系建立（營銷體系）。蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城現(xiàn)場(chǎng)打包圖示現(xiàn)場(chǎng)打包圖示蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城時(shí)間：時(shí)間：20062006年年2 2月月20062006年年4 4月中旬月中旬目的：營銷目的是：目的：營銷目的是：A A、通過現(xiàn)場(chǎng)咨詢、接受客戶預(yù)訂和排號(hào)。、通過現(xiàn)場(chǎng)咨詢、接受客戶預(yù)訂和排號(hào)。B B、通過咨詢進(jìn)行價(jià)格摸底，獲得價(jià)格調(diào)整依據(jù)。、通過咨詢進(jìn)行

57、價(jià)格摸底，獲得價(jià)格調(diào)整依據(jù)。本階段客戶積蓄目標(biāo)要求至少達(dá)到本階段客戶積蓄目標(biāo)要求至少達(dá)到600600戶左右，以保證開盤要求。戶左右，以保證開盤要求。廣告目的是：通過系列形象廣告，迅速建立品牌形象，打開知名度。廣告目的是：通過系列形象廣告，迅速建立品牌形象，打開知名度。通過現(xiàn)場(chǎng)展示，吸引來訪客戶，全力消化客戶資源。通過現(xiàn)場(chǎng)展示，吸引來訪客戶，全力消化客戶資源。手段：通過現(xiàn)場(chǎng)包裝及樣板示范展示項(xiàng)目形象體現(xiàn)品質(zhì)感，加深客戶印象。手段：通過現(xiàn)場(chǎng)包裝及樣板示范展示項(xiàng)目形象體現(xiàn)品質(zhì)感，加深客戶印象。通過強(qiáng)勢(shì)的立體整合營銷傳播，迅速建立本項(xiàng)目的品牌形象。通過強(qiáng)勢(shì)的立體整合營銷傳播，迅速建立本項(xiàng)目的品牌形象。

58、對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體傳遞本項(xiàng)目的各項(xiàng)樓盤信息。對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體傳遞本項(xiàng)目的各項(xiàng)樓盤信息。內(nèi)容：內(nèi)容：A A、進(jìn)一步完善、進(jìn)一步完善CSCS體系（營銷體系）體系（營銷體系）B B、廣告推廣執(zhí)行、廣告推廣執(zhí)行C C、廣告效果實(shí)時(shí)評(píng)估及策略修正、廣告效果實(shí)時(shí)評(píng)估及策略修正蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城時(shí)間：時(shí)間：20062006年年4 4月中旬月中旬20062006年年6 6月底月底目的：目的： 本階段的銷售目標(biāo)是全力與預(yù)定客戶簽定合同，消化已有客戶群。本階段的銷售目標(biāo)是全力與預(yù)定客戶簽定合同，消化已有客戶群。 通過系列廣告活動(dòng)，進(jìn)一步積蓄客戶。通過系列廣告活動(dòng)，進(jìn)一步積蓄客戶。 本階段銷售目標(biāo)：完成住宅總量本階段

59、銷售目標(biāo)：完成住宅總量30%30%（其中開盤一周內(nèi)完成（其中開盤一周內(nèi)完成15%15%）。）。 本階段實(shí)現(xiàn)銷售回款：本階段實(shí)現(xiàn)銷售回款：45632.9545632.95萬元萬元30%30%13689.8913689.89萬元萬元手段：手段： 在強(qiáng)大的媒體配合下，完成客戶由意向向肯定的轉(zhuǎn)變。在強(qiáng)大的媒體配合下，完成客戶由意向向肯定的轉(zhuǎn)變。 進(jìn)行第一次價(jià)格調(diào)整，刺激意向客戶下單。進(jìn)行第一次價(jià)格調(diào)整，刺激意向客戶下單。內(nèi)容：內(nèi)容： A A、廣告推廣執(zhí)行、廣告推廣執(zhí)行 B B、廣告效果實(shí)時(shí)評(píng)估及策略修正、廣告效果實(shí)時(shí)評(píng)估及策略修正蜀郡蜀郡 錦繡城錦繡城時(shí)間：時(shí)間：20062006年年7 7月月2006

60、2006年年1111月（竣工）月（竣工）目的：目的： 營銷目的：營銷目的：1 1、進(jìn)一步消化意向客戶。、進(jìn)一步消化意向客戶。2 2、新客戶群體開發(fā)。、新客戶群體開發(fā)。 本階段銷售目標(biāo)：完成住宅總量本階段銷售目標(biāo)：完成住宅總量30%30%（銷售總進(jìn)度（銷售總進(jìn)度60%60%）。）。 本階段實(shí)現(xiàn)銷售回款：本階段實(shí)現(xiàn)銷售回款：45632.9545632.95萬元萬元30%30%13689.8913689.89萬元萬元 廣告目的：維持一定的媒體曝光率，保持相應(yīng)的公眾關(guān)注度。廣告目的：維持一定的媒體曝光率，保持相應(yīng)的公眾關(guān)注度。手段：手段： 通過媒體進(jìn)行進(jìn)一步廣告推廣和項(xiàng)目信息傳達(dá)，形成一定美譽(yù)度。通過