道路與橋梁畢業(yè)論文

1、 西南交通大學(xué)成人教育學(xué)院?？飘厴I(yè)設(shè)計(jì) 第32頁(yè) 題 目： 房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量管理 院 系： 西南交通大學(xué)科技學(xué)院 專 業(yè)： 09道路與橋梁 姓 名： 楊 凡 指導(dǎo)教師： 張信議 西 南 交 通 大 學(xué)成 人 教 育 學(xué) 院院系 西南交通大學(xué)科技學(xué)院 專 業(yè) 建筑工程管理 年級(jí) 2009級(jí) 學(xué) 號(hào) 姓 名 楊 凡 題目 指導(dǎo)教師評(píng) 語(yǔ) 是否同意答辯 過(guò)程分(滿分20) 指導(dǎo)教師 (簽章) 評(píng) 閱 人評(píng) 語(yǔ) 評(píng) 閱 人 (簽章)成 績(jī) 答辯組組長(zhǎng) (簽章) 年 月 日 目 錄第一章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制11.1方案設(shè)計(jì)階段11.2施工圖設(shè)計(jì)階段2第二章招標(biāo)階段的質(zhì)量控制42.1風(fēng)險(xiǎn)分析

2、42.2合同策略合同策略應(yīng)在編制招標(biāo)文件前研究確定52.3中標(biāo)原則的確定72.4合同價(jià)格的確定方式82.5招標(biāo)文件的編制10第三章施工階段的質(zhì)量控制113.1房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理113.2做好工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故的處理13第四章竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制144.1最終質(zhì)量檢驗(yàn)和試驗(yàn)154.2技術(shù)資料的整理164.3施工質(zhì)量缺陷的處理174.4工程竣工文件的編制和移交準(zhǔn)備184.5產(chǎn)品防護(hù)194.6撤場(chǎng)計(jì)劃19第五章缺陷責(zé)任期的質(zhì)量控制205.1缺陷責(zé)任期的法律依據(jù)205.2責(zé)任內(nèi)容205.3責(zé)任時(shí)限215.4項(xiàng)目收尾階段的質(zhì)量控制225.5 質(zhì)量保修金結(jié)算的問(wèn)題與建議23第六章信息反

3、饋期的質(zhì)量控制256.1信息反饋期256.2客戶信息分析與產(chǎn)品、服務(wù)改進(jìn)256.3投訴報(bào)修的標(biāo)準(zhǔn)分類256.4投訴報(bào)修的標(biāo)準(zhǔn)分類256.5產(chǎn)品反饋26第七章房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做的277.1加強(qiáng)培養(yǎng)、學(xué)習(xí),提高企業(yè)素質(zhì)277.2 提高要求,各方積極配合277.3樹立全過(guò)程的質(zhì)量意識(shí)27結(jié)論 28致 謝30參考文獻(xiàn)31摘 要工程質(zhì)量是決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵,質(zhì)量的優(yōu)劣,直接影響工程建成后的運(yùn)用。近年來(lái)隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的從嚴(yán)控制,對(duì)住宅質(zhì)量的從嚴(yán)要求。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將面臨市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的新一輪洗牌。特別是全國(guó)各省市陸續(xù)開始啟動(dòng)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法后,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目管理中,質(zhì)量管理工作

4、愈發(fā)重要。作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè),更應(yīng)以質(zhì)量控制為中心,始終把工程質(zhì)量管理貫穿于工程項(xiàng)目管理的始終,自覺(jué)接受質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查,協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位的關(guān)系,通過(guò)控制項(xiàng)目規(guī)劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量、施工階段的質(zhì)量控制、竣工階段質(zhì)量控制等各個(gè)環(huán)節(jié),達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。鍵詞:工程質(zhì)量;控制;項(xiàng)目第一章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制質(zhì)量管理也就是“目標(biāo)控制，”“目標(biāo)”是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層編制的一個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃，質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的塔基，項(xiàng)目管理者就該企業(yè)提供目標(biāo)編制的依據(jù)，目標(biāo)的編制應(yīng)有利于組織，有利于合同和有利于全過(guò)程管理。將工程的質(zhì)量管理按了解分析方案制定資源安排檢查協(xié)調(diào)實(shí)施調(diào)整幾個(gè)要素

5、來(lái)控制。隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，項(xiàng)目目標(biāo)及過(guò)程方案的變化，方案的可執(zhí)行性會(huì)隨即發(fā)生變化。此時(shí)就必須進(jìn)行方案調(diào)整以確保項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)在此過(guò)程中執(zhí)行前4項(xiàng)工作。工期也就是項(xiàng)目完成所需要的時(shí)間，工期的控制首先要體現(xiàn)在管理方案中，在合約管理中形成必要要素，在實(shí)施過(guò)程中協(xié)調(diào)達(dá)到與實(shí)施者的協(xié)調(diào)是確保完成計(jì)劃的必需手段，不能單純的依賴合約管理及事實(shí)成本控制。11 方案設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù) 作為房地產(chǎn)投資人，他投開發(fā)項(xiàng)目的根本目的是獲得效益（經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益），因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請(qǐng)一個(gè)全程策劃的咨詢公司。在咨

6、詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，在都有意向作該項(xiàng)目的幾家方案設(shè)計(jì)單位作設(shè)計(jì)前，請(qǐng)作本項(xiàng)目咨詢公司相關(guān)人員對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，作為業(yè)主盡量不要對(duì)方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)

7、方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報(bào)批方案。12施工圖設(shè)計(jì)階段 施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。121開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制方法正確地編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫。 為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，就必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過(guò)程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí)，開發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員應(yīng)以設(shè)計(jì)招標(biāo)文件(含設(shè)計(jì)任務(wù)書、地質(zhì)勘察報(bào)告等)、設(shè)計(jì)合同、

8、政府有關(guān)批文、各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過(guò)程中，特別要注意過(guò)分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過(guò)分設(shè)計(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計(jì)，存在隱患或功能降低。 122建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制開發(fā)商設(shè)計(jì)主管人員在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對(duì)專業(yè)設(shè)計(jì)中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計(jì)策劃，并將策劃結(jié)果編人設(shè)計(jì)計(jì)劃；根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃和設(shè)計(jì)計(jì)劃的規(guī)定，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行控制；負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接；負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的合理性；

9、負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)評(píng)審和設(shè)計(jì)驗(yàn)證；負(fù)責(zé)控制設(shè)計(jì)變更，按設(shè)計(jì)更改控制程序按規(guī)定進(jìn)行控制；對(duì)設(shè)計(jì)關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行檢查，親自組織或檢查對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)和設(shè)計(jì)文件。 123明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量的職責(zé)建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求。作為建設(shè)方對(duì)設(shè)計(jì)監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實(shí)行專業(yè)和項(xiàng)目組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計(jì)單位的各專業(yè)部室和項(xiàng)目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項(xiàng)目部形成對(duì)應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量都負(fù)有管理和控制的職責(zé)。并采取措施對(duì)專業(yè)的設(shè)計(jì)過(guò)程實(shí)施有效的控制；要求設(shè)計(jì)單位為項(xiàng)目派遣符合

10、資格要求的專業(yè)負(fù)責(zé)人和各級(jí)設(shè)計(jì)人員，保證項(xiàng)目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計(jì)質(zhì)量；負(fù)責(zé)確定設(shè)計(jì)中采用的專業(yè)技術(shù)方案，對(duì)設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé)；組織或參加設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)輸入、輸出、成品的評(píng)審或驗(yàn)證。第二章招標(biāo)階段的質(zhì)量控制招標(biāo)投標(biāo)是由招標(biāo)人和投標(biāo)人經(jīng)過(guò)要約、承諾、擇優(yōu)選定，最終形成協(xié)議和合同關(guān)系的、平等主體之間的一種交易方法，是“法人”之間達(dá)成有償、具有約束力的法律行為。招標(biāo)投標(biāo)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是一種最高競(jìng)爭(zhēng)的采購(gòu)方式，是建設(shè)工程項(xiàng)目施工合同形成、訂立的過(guò)程。采取有效措施控制招標(biāo)工作質(zhì)量，有利于建設(shè)工程項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目施工招標(biāo)策劃階段是施工招

11、標(biāo)活動(dòng)策劃、招標(biāo)文件和合同條件形成的關(guān)鍵階段，對(duì)合同實(shí)施有決定性意義。在施工招標(biāo)策劃階段，運(yùn)用過(guò)程方法對(duì)招標(biāo)工作實(shí)施有效的質(zhì)量控制，是招標(biāo)活動(dòng)完滿成功的有力保證。采用過(guò)程方法對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)施控制是質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則之一。任何使用資源和管理將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的活動(dòng)即認(rèn)為是過(guò)程。系統(tǒng)地識(shí)別并管理組織所應(yīng)用的過(guò)程，特別是這些過(guò)程之間的相互作用，稱之為過(guò)程方法。運(yùn)用過(guò)程方法系統(tǒng)地識(shí)別并管理招標(biāo)策劃階段中招標(biāo)工作中的各項(xiàng)工作過(guò)程，為實(shí)現(xiàn)預(yù)期項(xiàng)目目標(biāo)，提供了質(zhì)量保證。只有保證招標(biāo)活動(dòng)的工作質(zhì)量，才能保證施工合同質(zhì)量，達(dá)到工程項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)控制要求。招標(biāo)策劃階段的招標(biāo)工作過(guò)程主要包括風(fēng)險(xiǎn)分析、合同策略

12、制定、中標(biāo)原則的確定、合同價(jià)格的確定方式、招標(biāo)文件編制等。充分做好這些工作過(guò)程的規(guī)劃、計(jì)劃、組織、控制的研究分析，并采取有針對(duì)性的預(yù)防措施，減少招標(biāo)工作實(shí)施過(guò)程中的失誤和被動(dòng)局面，招標(biāo)工作質(zhì)量才能得到保證。2.1風(fēng)險(xiǎn)分析 建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)顯著特點(diǎn)：一是建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)大，二是參與工程建設(shè)的各方均有風(fēng)險(xiǎn)，但項(xiàng)目參與各方風(fēng)險(xiǎn)不盡相同。同一風(fēng)險(xiǎn)事件，對(duì)建設(shè)工程不同參與方的后果是不同的，因而對(duì)建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)作具體分析時(shí)，應(yīng)首先明確出發(fā)點(diǎn)，即從哪一方的角度進(jìn)行分析。分析的出發(fā)點(diǎn)不同，分析的結(jié)果自然也就不同。招標(biāo)策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)招標(biāo)活動(dòng)、合同簽訂后施工實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素做出分析，研究應(yīng)對(duì)策略。項(xiàng)目管理

13、中實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。影響招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)因素包括招標(biāo)程序的正確性和可操作性、評(píng)標(biāo)辦法的可靠性、施工合同條件的可實(shí)施性等一系列與招標(biāo)活動(dòng)成果得到保證有關(guān)的可靠性因素。施工合同簽訂后施工實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素包括有設(shè)計(jì)變更、合同條款遺漏、合同類型選擇不當(dāng)、承發(fā)包模式選擇不當(dāng)、索賠管理不力、合同糾紛等一系列在施工實(shí)施過(guò)程中有可能發(fā)生，并影響實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)因素。在招標(biāo)策劃階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析主要是對(duì)招標(biāo)活動(dòng)實(shí)施過(guò)程中和工程施工過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素和可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行分析，研究相應(yīng)的對(duì)應(yīng)策略和解決方案，并致力在招標(biāo)工作實(shí)施前，識(shí)別工程風(fēng)

14、險(xiǎn)，建立工程風(fēng)險(xiǎn)清單。招標(biāo)策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)分析包括項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)兩項(xiàng)內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別通過(guò)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的分析、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查、專家咨詢及實(shí)驗(yàn)論證等方式實(shí)施。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是根據(jù)招標(biāo)人的承受能力并結(jié)合工程實(shí)際情況，對(duì)識(shí)別的工程風(fēng)險(xiǎn)事件作進(jìn)一步的分析，為下一步制定合同策略提供依據(jù)，并研究工程實(shí)施過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)事件的產(chǎn)生對(duì)工程建設(shè)造成的不利影響，制定相應(yīng)策略和措施。2.2合同策略合同策略應(yīng)在編制招標(biāo)文件前研究確定招標(biāo)投標(biāo)法的第四十六條規(guī)定，“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議?！币蚨袠?biāo)人對(duì)工

15、程建設(shè)目標(biāo)的期望應(yīng)在招標(biāo)文件中充分反映。在前述的風(fēng)險(xiǎn)分析工作結(jié)束后，應(yīng)制定相應(yīng)的合同策略，并采用合適表述方式，充分反映和滲透到招標(biāo)文件合同條件的各相關(guān)條款中去。招標(biāo)人在合同策略方面的決策內(nèi)容包括：工程承包方式和范圍的劃分，合同種類的選擇，招標(biāo)方式的確定，合同條件的選擇，重要的合同條款的確定等方面。2.2.1工程承包方式和范圍的劃分工程承包方式和范圍的劃分，也就是分標(biāo)策劃，通過(guò)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解，項(xiàng)目分拆為若干個(gè)合同段，項(xiàng)目的分標(biāo)方式，對(duì)承包人來(lái)說(shuō)就是承包方式，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)施有重大影響，分標(biāo)策略決定了與招標(biāo)人簽約的承包人的數(shù)量，決定著項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)及管理模式，從根本上決定合同各方面責(zé)任、權(quán)力和工作

16、的劃分，所以它對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程和項(xiàng)目管理產(chǎn)生根本性的影響。招標(biāo)人通過(guò)分標(biāo)和合同委托項(xiàng)目施工任務(wù)，并通過(guò)施工合同實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)控制。2.2.2合同種類的選擇在工程實(shí)踐中，合同種類有很多，基本形式有單價(jià)合同、固定總價(jià)合同、成本加酬金合同等。不同種類的合同，有不同的應(yīng)用條件、不同的權(quán)力和責(zé)任的分配、不同的付款方式，不同的風(fēng)險(xiǎn)分配方式，應(yīng)根據(jù)具體情況選擇合同類型?？梢栽谝粋€(gè)合同中采取上述合同類型的組合形式，也可以在同一項(xiàng)目合同規(guī)劃的各個(gè)合同中分別采取不同的合同形式。2.2.3招標(biāo)方式的確定我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定招標(biāo)方式有公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)?，F(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)的適用范圍都有明確的規(guī)定。在公開

17、招標(biāo)情況下，潛在投標(biāo)人數(shù)量多、范圍廣，投標(biāo)人之間充分地平等競(jìng)爭(zhēng)，有利于降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，縮短工期。但招標(biāo)周期長(zhǎng)，招標(biāo)人有大量的招標(biāo)管理工作。在邀請(qǐng)招標(biāo)情況下，招標(biāo)人可以根據(jù)工程特點(diǎn)，有目標(biāo)、有條件地選擇和邀請(qǐng)三個(gè)以上的若干個(gè)投標(biāo)人參加投標(biāo)，采用這種招標(biāo)方式，招標(biāo)人的事務(wù)性管理工作較少，招標(biāo)用的時(shí)間較短，費(fèi)用較低。2.2.4合同條件的選擇合同協(xié)議書和合同條件是合同文件中最重要的組成部分。在工程實(shí)踐中，招標(biāo)人可以按照對(duì)工程目標(biāo)的需要和期望起草合同協(xié)議書和合同條件，也可以選擇合同示范文本標(biāo)準(zhǔn)的合同條件。在具體工程項(xiàng)目應(yīng)用時(shí)，可以針對(duì)工程特點(diǎn)，對(duì)合同示范文本標(biāo)準(zhǔn)合同條件作修改、補(bǔ)充，在合同專

18、用條款內(nèi)寫明具體約定。2.2.5重要的合同條款的確定重要的合同條款包括支款方式、合同價(jià)格的調(diào)整方式，雙方合同風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)等。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)和工程情況綜合考慮制定。招標(biāo)人制定恰當(dāng)?shù)暮贤瑮l件對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有重要的意義。特別是要慎重考慮雙方工程風(fēng)險(xiǎn)的合理分擔(dān)，承發(fā)包雙方工程風(fēng)險(xiǎn)的合理分擔(dān)的基本原則應(yīng)是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)激勵(lì)承包人努力完成項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)，達(dá)到最好的工程經(jīng)濟(jì)效益，使項(xiàng)目參與各方都得益，出現(xiàn)多贏的局面。但是，目前國(guó)內(nèi)建筑市場(chǎng)基本處于買方市場(chǎng)狀態(tài)，使部分招標(biāo)人在招標(biāo)文件合同條件中制訂出不平等的合同條款，并通過(guò)招標(biāo)文件的合同條件將屬于招標(biāo)人的工程風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到承包人身上，而這種風(fēng)險(xiǎn)

19、轉(zhuǎn)移措施后面往往隱藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能引發(fā)承包人無(wú)力施工，企業(yè)倒閉等事件，使得工程的各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。招標(biāo)人在工程合同簽訂過(guò)程中處于主導(dǎo)地位，招標(biāo)人的合同策略將對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)施有很大影響。制定正確的合同策略不僅能夠簽訂一個(gè)完備的有利的合同，而且可以保證圓滿地履行工程中的各個(gè)合同，并使它們之間能完善的協(xié)調(diào)，以順利地實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目目標(biāo)。2.3中標(biāo)原則的確定 中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定，“中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中的各項(xiàng)綜合評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低；但是投標(biāo)價(jià)格低于成本的除外?！狈ㄒ?guī)的規(guī)定體現(xiàn)了建設(shè)項(xiàng)目的中標(biāo)原則有兩

20、種：綜合評(píng)價(jià)最優(yōu)中標(biāo)原則和和經(jīng)評(píng)審的最低評(píng)標(biāo)中標(biāo)原則。中標(biāo)原則決定評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法。評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法應(yīng)體現(xiàn)平等、公正、合法、合理的原則，綜合考慮投標(biāo)人的信譽(yù)、業(yè)績(jī)、報(bào)價(jià)、質(zhì)量、工期、施工組織設(shè)計(jì)等各方面的因素，不得含有傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容，不得妨礙和限制投標(biāo)人之間的競(jìng)爭(zhēng)。評(píng)標(biāo)方法一般分為合理低標(biāo)價(jià)法和綜合評(píng)議法兩大類，細(xì)分為合理低價(jià)評(píng)標(biāo)法、平均報(bào)價(jià)評(píng)標(biāo)法、兩階段低價(jià)評(píng)標(biāo)法和a+b值評(píng)標(biāo)法或法律、法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)辦法。招標(biāo)人可根據(jù)工程具體情況，選擇其中一種評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法或選擇其中幾種評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法綜合成一種評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法，經(jīng)建設(shè)行政主管部門或其委托建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審核同意后寫入招標(biāo)文件。中標(biāo)

21、原則的確定關(guān)系到對(duì)工程建設(shè)基本要求和對(duì)中標(biāo)人素質(zhì)的選擇方向，是根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目工程情況和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)綜合權(quán)衡后制定的招標(biāo)策略。中標(biāo)人素質(zhì)和綜合實(shí)力是項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的重要有力保證，對(duì)招標(biāo)活動(dòng)的成果質(zhì)量有重要的意義。招標(biāo)文件定標(biāo)原則的制定應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，以及對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)和項(xiàng)目具體情況研究分析后決定。定標(biāo)原則的選定是一種決策行為，對(duì)大型復(fù)雜、采用高科技新技術(shù)或技術(shù)要求高或有深化設(shè)計(jì)要求的建設(shè)項(xiàng)目適用于綜合評(píng)分法，而采用施工工藝成熟、潛在符合資格投標(biāo)人數(shù)量多的建設(shè)項(xiàng)目適用于經(jīng)評(píng)審的最低價(jià)法。招標(biāo)文件中采用何種評(píng)標(biāo)方法，關(guān)鍵要根據(jù)項(xiàng)目管理目標(biāo)要求，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)、技術(shù)和施工特點(diǎn)的

22、研究分析，依據(jù)工程項(xiàng)目的規(guī)模大小和結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度，在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)研究決定。2.4合同價(jià)格的確定方式 建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)定價(jià)程序是我國(guó)用法律方式中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定的一種定價(jià)方式，是由投標(biāo)人編制招標(biāo)文件，投標(biāo)人進(jìn)行報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，中標(biāo)人中標(biāo)后與招標(biāo)人通過(guò)談判簽訂合同，以合同價(jià)格為建設(shè)工程價(jià)格的定價(jià)方式，這種定價(jià)方式屬于市場(chǎng)行情定價(jià)，也即是施工企業(yè)自主定價(jià)。建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法第五條規(guī)定，施工圖預(yù)算、招標(biāo)標(biāo)底和投標(biāo)報(bào)價(jià)由成本、利潤(rùn)和稅金組成。其編制可以采用工料單價(jià)法和綜合單價(jià)法兩種計(jì)價(jià)方法。一般情況下，綜合單價(jià)法比工料單價(jià)法能更好控制工程價(jià)格，使工程價(jià)格接近市場(chǎng)行情，有利于競(jìng)爭(zhēng)

23、，同時(shí)也有利于降低工程投資。無(wú)論采用何種計(jì)價(jià)方法都要處理好工程量清單的編制質(zhì)量，影響工程量清單編制質(zhì)量的因素有：分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目劃分、工程量計(jì)量規(guī)則的選用、招標(biāo)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度，工程中使用的技術(shù)規(guī)范情況等。2.4.1分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目劃分常見(jiàn)的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目可以直接引用工程量清單規(guī)范的有關(guān)規(guī)定劃分標(biāo)準(zhǔn)；新技術(shù)工程可以按照相應(yīng)技術(shù)規(guī)范要求，運(yùn)用項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)分解工具進(jìn)行劃分。2.4.2工程量計(jì)量規(guī)則建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范中的計(jì)量規(guī)則是國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性條文，項(xiàng)目參與各方均應(yīng)以此為準(zhǔn)則進(jìn)行工程計(jì)量，但需要說(shuō)明有兩點(diǎn)：一是措施項(xiàng)目費(fèi)包干的計(jì)價(jià)方式不是建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范中的強(qiáng)制性條文，招標(biāo)文件和合

24、同條件工程量清單計(jì)價(jià)辦法中必須注明措施項(xiàng)目費(fèi)的計(jì)算引用規(guī)范對(duì)措施項(xiàng)目費(fèi)包干使用的規(guī)定，否則容易引起合同爭(zhēng)議，引發(fā)索賠事件；二是建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范沒(méi)有規(guī)定如索膜結(jié)構(gòu)工程等新工程技術(shù)的計(jì)量規(guī)則，需要在招標(biāo)文件合同條件中約定計(jì)量規(guī)則。2.4.3施工圖紙深度要求招標(biāo)圖紙的設(shè)計(jì)深度應(yīng)達(dá)到國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求，使用達(dá)不到設(shè)計(jì)深度要求的圖紙進(jìn)行計(jì)量，工程量計(jì)算結(jié)果與工程實(shí)際情況偏差較大，難以對(duì)投資控制目標(biāo)實(shí)施有效控制，容易引發(fā)合同糾紛和爭(zhēng)議。2.4.4技術(shù)規(guī)范招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中約定施工中采用的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)文件。因國(guó)內(nèi)沒(méi)有新工程技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，而需要引用國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的工程項(xiàng)目，應(yīng)在招標(biāo)文

25、件合同條件中予以說(shuō)明，并指定有效的中文譯本作為合同附件。2.5招標(biāo)文件的編制招標(biāo)文件一般包括招標(biāo)邀請(qǐng)書、投標(biāo)人須知、合同的通用條款、專用條款、技術(shù)條件、投標(biāo)書格式、工程量清單、圖紙等內(nèi)容。招標(biāo)文件的編制基本質(zhì)量要求主要包含有四方面的內(nèi)容：一是要符合法律法規(guī)要求；二是合同條件應(yīng)充分反映合同策略，反映招標(biāo)人要求和期望；三是所規(guī)定的招標(biāo)活動(dòng)安排和評(píng)定標(biāo)方式有可實(shí)施性；四是招標(biāo)文本規(guī)范、文件完整、邏輯清晰、語(yǔ)言表達(dá)準(zhǔn)確，避免產(chǎn)生歧義和爭(zhēng)議。招標(biāo)文件的編制首先必須保證招標(biāo)文件的所有內(nèi)容都符合國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范要求，進(jìn)一步應(yīng)保證招標(biāo)文件所規(guī)定的程序的可執(zhí)行性，從而確保招標(biāo)活動(dòng)處于受控狀態(tài)。招標(biāo)

26、文件是要約邀請(qǐng)文件，應(yīng)充分體現(xiàn)招標(biāo)人對(duì)合同條件的期望和要求，保證實(shí)現(xiàn)預(yù)期的合同策略，工作實(shí)踐中，可以先采用招標(biāo)文件范本和工程合同范本編制招標(biāo)文件，再根據(jù)招標(biāo)方制定的合同策略對(duì)范本文件作適當(dāng)修改、補(bǔ)充。第三章施工階段的質(zhì)量控制施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動(dòng)，機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“

27、包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理 3.1.1明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過(guò)低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大，綜合開發(fā)績(jī)效降低。上述兩方面都不是開發(fā)商的本意。 那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析，在項(xiàng)目投資人和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中增強(qiáng)質(zhì)量成本認(rèn)識(shí)，要樹立開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成

28、本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。 3.1.2制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。 3.1.3質(zhì)量保證質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。 如，開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對(duì)中標(biāo)的施工單

29、位資質(zhì)進(jìn)行核查，使施工單位的資質(zhì)等級(jí)與承攬的工程項(xiàng)目要求相一致，對(duì)施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標(biāo)前舉行標(biāo)前說(shuō)明會(huì)，在會(huì)上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，作到江太公釣魚愿者上鉤；對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行審查；對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機(jī)械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對(duì)施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計(jì)單位和施工單位參加的設(shè)計(jì)交底和設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。3.1.4開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程

30、質(zhì)量控制項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中的過(guò)程控制就是對(duì)施工單位的工作過(guò)程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差。運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過(guò)程順序進(jìn)行比較找出偏差；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議。以此確保工程的工作過(guò)程質(zhì)量，只有確保了過(guò)程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過(guò)程控制中需要用到的工具和技術(shù)

31、有：檢查、繪制動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在實(shí)際工作中我們可以委托項(xiàng)目監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量管理體系的實(shí)施狀況進(jìn)行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過(guò)程中的施工人員、施工機(jī)械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量的要求；做好設(shè)計(jì)變更的控制工作；做好施工過(guò)程中的檢查驗(yàn)收工作。3.2做好工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故的處理當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時(shí)，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令；要對(duì)工程材料、混凝土試塊、受力

32、鋼筋等實(shí)行取樣送檢制度；對(duì)從事計(jì)量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對(duì)其計(jì)量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和確認(rèn)。第四章竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制從 2002 年 1 月 1 日起開始實(shí)施建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（gb 50300 2001） ，故此部分內(nèi)容均按新標(biāo)準(zhǔn)給予說(shuō)明（以下涉及 gb 50300 200 標(biāo)準(zhǔn)的均簡(jiǎn)稱新標(biāo)準(zhǔn)）。新標(biāo)準(zhǔn)3.03條規(guī)定，建筑工程施工質(zhì)量應(yīng)按下列要求進(jìn)行驗(yàn)收：（1） 建筑工程施工質(zhì)量應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)專業(yè)驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。（2） 建筑工程施工應(yīng)符合工程勘察、設(shè)計(jì)文件的要求。（3） 參加工程施工質(zhì)量驗(yàn)收的各方人員應(yīng)具備規(guī)定的資格。（4） 工程質(zhì)量的驗(yàn)收均應(yīng)在施工單位自行檢查評(píng)定的

33、基礎(chǔ)上進(jìn)行。（5） 隱蔽工程在隱蔽前應(yīng)由施工單位通知有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并應(yīng)形成驗(yàn)收文件。（6） 涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行見(jiàn)證取樣檢測(cè)。（7） 檢驗(yàn)批的質(zhì)量應(yīng)按主控項(xiàng)目和一般項(xiàng)目驗(yàn)收。（8） 對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全和使用功能的重要分部工程應(yīng)進(jìn)行抽樣檢測(cè)。（9） 承擔(dān)見(jiàn)證取樣檢測(cè)及有關(guān)結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)的單位應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)。（10） 工程的觀感質(zhì)量應(yīng)由驗(yàn)收人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查，并應(yīng)共同確認(rèn)。新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收的劃分增加了檢驗(yàn)批、子分部和子單位。檢驗(yàn)批可根據(jù)施工及質(zhì)量控制和專業(yè)驗(yàn)收需要按樓層、施工段、變形縫等進(jìn)行劃分；當(dāng)分部工程較大或較復(fù)雜時(shí)，可按材料種類、施工特點(diǎn)、。施工程序、專業(yè)系

34、統(tǒng)及類別等劃分為若干子分部工程；建筑規(guī)模較大的單位工程，可將其能形成獨(dú)立使用功能的部分作為一個(gè)子單位工程。4.1最終質(zhì)量檢驗(yàn)和試驗(yàn)單位工程質(zhì)量驗(yàn)收也稱質(zhì)量竣工驗(yàn)收，是建筑工程投入使用前的最后一次驗(yàn)收，也是最重要的一次驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的條件有五個(gè)：構(gòu)成單位工程的各分部工程應(yīng)該合格，并且有關(guān)的資料文件應(yīng)完整以外，還須進(jìn)行以下三方面的檢查。 涉及安全和使用功能的分部工程應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)資料的復(fù)查。不僅要全面檢查其完整性 （ 不得有漏檢缺項(xiàng) ） ，而且對(duì)分部工程驗(yàn)收時(shí)補(bǔ)充進(jìn)行的見(jiàn)證抽樣檢驗(yàn)報(bào)告也要復(fù)核。這種強(qiáng)化驗(yàn)收的手段體現(xiàn)了對(duì)安全和主要使用功能的重視。此外，對(duì)主要使用功能還須進(jìn)行抽查。使用功能的檢查是對(duì)建筑

35、工程和設(shè)備安裝工程最終質(zhì)量的綜合檢驗(yàn)，也是用戶最關(guān)心的內(nèi)容。因此，在分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，竣工驗(yàn)收時(shí)再作全面檢查。抽查項(xiàng)目是在檢查資料文件的基礎(chǔ)上由參加驗(yàn)收的各方人員商定，并用計(jì)量、計(jì)數(shù)的抽樣方法確定檢查部位。檢查要求按有關(guān)專業(yè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行。最后，還須由參加驗(yàn)收的各方人員共同進(jìn)行觀感質(zhì)量檢查。觀感質(zhì)量驗(yàn)收，往往難以定量，只能以觀察、觸摸或簡(jiǎn)單量測(cè)的方式進(jìn)行，并由個(gè)人的主觀印象判斷，檢查結(jié)果并不給出“合格”或“不合格”的結(jié)論，而是綜合給出質(zhì)量評(píng)價(jià)，最終確定是否通過(guò)驗(yàn)收。單位工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)按編制竣工資料的要求收集和整理原材料、構(gòu)件、零配件和設(shè)備的質(zhì)量合格證明材料、驗(yàn)收

36、材料，各種材料的試驗(yàn)檢驗(yàn)資料，隱蔽工程、分項(xiàng)工程和竣工工程驗(yàn)收記錄，其他的施工記錄等。4.2技術(shù)資料的整理 技術(shù)資料，特別是永久性技術(shù)資料，是施工項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收的主要依據(jù)，也是項(xiàng)目施工情況的重要記錄。因此，技術(shù)資料的整理要符合有關(guān)規(guī)定及規(guī)范的要求，必須做到準(zhǔn)確、齊全，能夠滿足建設(shè)工程進(jìn)行維修、改造、擴(kuò)建時(shí)的需要，其主要內(nèi)容有：1 .工程項(xiàng)目開工報(bào)告；2 .工程項(xiàng)目竣工報(bào)告；3 .圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底記錄；4 .設(shè)計(jì)變更通知單；5 .技術(shù)變更核定單；6 .工程質(zhì)量事故發(fā)生后調(diào)查和處理資料；7 .水準(zhǔn)點(diǎn)位置、定位測(cè)量記錄、沉降及位移觀測(cè)記錄；8 .材料、設(shè)備、構(gòu)件的質(zhì)量合格證明資料；9 .試驗(yàn)、檢

37、驗(yàn)報(bào)告；lo .隱蔽工程驗(yàn)收記錄及施工日志；11 .竣工圖；12 .質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定資料；13 .工程竣工驗(yàn)收資料。監(jiān)理工程師應(yīng)對(duì)上述技術(shù)資料進(jìn)行審查，并請(qǐng)建設(shè)單位及有關(guān)人員，對(duì)技術(shù)資料進(jìn)行檢查驗(yàn)證。4.3施工質(zhì)量缺陷的處理我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) gb t 19000 中“缺陷”的含義是：“未滿足與預(yù)期或規(guī)定用途有關(guān)的要求 ” .要注意區(qū)別“缺陷”和“不合格”兩個(gè)術(shù)語(yǔ)的含義。不合格是指未滿足要求，該“要求”是指“明示的、習(xí)慣上隱含的或必須履行的需求或期望”，是一個(gè)包含多方面內(nèi)容的“要求”，當(dāng)然，也應(yīng)包括“與期望或規(guī)定的用途有關(guān)的要求”。而“缺陷”是指未滿足其中特定的 （ 與預(yù)期或規(guī)定用途有關(guān)的 ） 要求，例

38、如，安全 i 生有關(guān)的要求。它是一種特定范圍內(nèi)的“不合格”，困涉及產(chǎn)品責(zé)任稱之為“缺陷”。對(duì)于工程質(zhì)量缺陷可采用的處理方案。4.3.1修補(bǔ)處理當(dāng)工程的某些部分的質(zhì)量雖未達(dá)到規(guī)定的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)計(jì)要求，存在一定的缺陷，但經(jīng)過(guò)修補(bǔ)后還可達(dá)到要求的標(biāo)準(zhǔn)，又不影響使用功能或外觀要求的，可以做出進(jìn)行修補(bǔ)處理的決定。例如，某些混凝土結(jié)構(gòu)表面出現(xiàn)蜂窩麻面，經(jīng)調(diào)查、分析，該部位經(jīng)修補(bǔ)處理后，不影響其使用及外觀要求。4.3.2返工處理當(dāng)工程質(zhì)量未達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或要求，有明顯的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)結(jié)構(gòu)的使用和安全有重大影響，而又無(wú)法通過(guò)修補(bǔ)辦法給予糾正時(shí)，可以做出返工處理的決定。例如，某工程預(yù)應(yīng)力按混凝土規(guī)定張力系數(shù)

39、為1.3，但實(shí)際僅為0.9，屬于嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，也無(wú)法修補(bǔ)，只能做出返工處理的決定。4.3.3限制使用當(dāng)工程質(zhì)量缺陷按修補(bǔ)方式處理無(wú)法保證達(dá)到規(guī)定的使用要求和安全，而又無(wú)法返工處理的情況下，不得已時(shí)可以做出結(jié)構(gòu)卸荷、減荷以及限制使用的決定。4.3.4不做處理某些工程質(zhì)量缺陷雖不符合規(guī)定的要求或標(biāo)準(zhǔn)，但其情況不嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)分析、論證和慎重考慮后，可以做出不做處理的決定?？梢圆蛔鎏幚淼那闆r有：不影響結(jié)構(gòu)安全和使用要者；經(jīng)過(guò)后續(xù)工序可以彌補(bǔ)的不嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷；經(jīng)復(fù)核驗(yàn)算，仍能滿足設(shè)計(jì)要求的質(zhì)量缺陷4.4工程竣工文件的編制和移交準(zhǔn)備4.4.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)書，土地、規(guī)劃批準(zhǔn)文件，設(shè)計(jì)任務(wù)

40、書，初步 （ 或擴(kuò)大初步 ） 設(shè)計(jì)，工程概算等。4.4.2.竣工資料整理，繪制竣工圖，編制竣工決算。4.4.4竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告建設(shè)項(xiàng)目總說(shuō)明；技術(shù)檔案建立情況；建設(shè)情況；效益情況；存在和遺留問(wèn)題等。4.4.5竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書的主要附件竣工項(xiàng)目概況一覽表；已完單位工程一覽表；已完設(shè)備一覽表；應(yīng)完未完設(shè)備一覽表；竣工項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算綜合表；概算調(diào)整與執(zhí)行情況一覽表；交付使用 （ 生產(chǎn) ） 單位財(cái)產(chǎn)總表及交付使用 （ 生產(chǎn) ） 財(cái)產(chǎn)一覽表；單位工程質(zhì)量匯總項(xiàng)目 （ 工程 ） 總體質(zhì)量評(píng)價(jià)表。工程項(xiàng)目交接是在工程質(zhì)量驗(yàn)收之后，由承包單位向業(yè)主進(jìn)行移交項(xiàng)目所權(quán)的過(guò)程。工程項(xiàng)目移交前，施工單位要編制竣工結(jié)算書，還應(yīng)

41、將成套工程技術(shù)資料進(jìn)行分類整理，編目建檔。4.5產(chǎn)品防護(hù)竣工驗(yàn)收期要定人定崗，采取有效防護(hù)措施，保護(hù)已完工程，發(fā)生丟失、損壞時(shí)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)救。設(shè)備、設(shè)施未經(jīng)允許不得擅自啟用，防止設(shè)備失靈或設(shè)施不符合使用要求。4.6撤場(chǎng)計(jì)劃工程交工后，項(xiàng)目經(jīng)理部編制的撤場(chǎng)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括：施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全部拆除運(yùn)走，達(dá)到場(chǎng)清地平；有綠化要求的，達(dá)到樹活草青。、第五章缺陷責(zé)任期的質(zhì)量控制 缺陷責(zé)任期是工程內(nèi)在的、隱蔽的質(zhì)量問(wèn)題容易暴露的時(shí)期，通過(guò)試運(yùn)行，有些質(zhì)量問(wèn)題會(huì)暴露出來(lái)，形成質(zhì)量缺陷。在實(shí)際工作中，要加強(qiáng)這一階段的質(zhì)量控制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，查找原因，分清責(zé)任，限期處理。對(duì)各種修補(bǔ)工

42、作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和驗(yàn)收，保證修復(fù)質(zhì)量，向運(yùn)行管理單位交送一個(gè)合格的工程。5.1缺陷責(zé)任期的法律依據(jù)    2005年1月12日建設(shè)部與財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法（以下簡(jiǎn)稱暫行辦法）規(guī)定，缺陷責(zé)任期從工程通過(guò)竣（交）工驗(yàn)收之日起計(jì)。由于承包人原因?qū)е鹿こ虩o(wú)法按規(guī)定期限進(jìn)行竣（交）工驗(yàn)收的，缺陷責(zé)任期從實(shí)際通過(guò)竣（交）工驗(yàn)收之日起計(jì)。由于發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o(wú)法按規(guī)定期限進(jìn)行竣（交）工驗(yàn)收的，在承包人提交竣（交）工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告90天后，工程自動(dòng)進(jìn)入缺陷責(zé)任期。缺陷責(zé)任期一般為六個(gè)月、十二個(gè)月或二十四個(gè)月，具體可由發(fā)、承包雙方在合同中約定。5.2責(zé)任內(nèi)容&#

43、160;   建設(shè)工程承包人在向發(fā)包人提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向發(fā)包人出具質(zhì)量保修書，以明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和責(zé)任等。建設(shè)工程在保修期內(nèi)和保修范圍發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，承包人應(yīng)履行保修義務(wù)，并應(yīng)在接到修理通知之日后7天內(nèi)派人修理；承包人不在約定期限內(nèi)派人修理，發(fā)包人可委托其他人員修理，保修費(fèi)用從質(zhì)量保修金內(nèi)扣除。當(dāng)發(fā)生須緊急搶修事故（如上水跑水、暖氣漏水漏氣、燃?xì)饴獾龋?，承包人接到事故通知后，?yīng)立即到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)搶修。非承包人施工質(zhì)量引起的事故，保修費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)。在國(guó)家規(guī)定的工程合理使用期限內(nèi)，承包人確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。  &

44、#160; 在缺陷責(zé)任期內(nèi)，承包人的主要責(zé)任是：（1）修補(bǔ)缺陷。如果承包人未能在合理時(shí)間內(nèi)修補(bǔ)缺陷，發(fā)包人可確定某一日期，規(guī)定在該日或該日之前修補(bǔ)缺陷。因?yàn)楣こ桃淹ㄟ^(guò)驗(yàn)收，所以該類缺陷一般對(duì)工程的使用功能影響不大。（2）現(xiàn)場(chǎng)清理。承包人應(yīng)在該時(shí)間里從現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)走任何剩余的承包人的設(shè)備、剩余材料、殘物及臨時(shí)設(shè)施。    為了確保承包人履行質(zhì)量保修義務(wù)或缺陷修補(bǔ)責(zé)任，工程竣工結(jié)算時(shí)發(fā)包人扣留有部分資金作為保修的保證金。按照暫行辦法的解釋，建設(shè)工程質(zhì)量保證金是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行

45、維修的資金。缺陷責(zé)任期內(nèi)，由承包人原因造成的缺陷，承包人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費(fèi)用。承包人維修并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用后，不免除對(duì)工程的一般損失賠償責(zé)任。如承包人不維修也不承擔(dān)費(fèi)用，發(fā)包人可按合同約定扣除保證金，并由承包人承擔(dān)違約責(zé)任。5.3責(zé)任時(shí)限    建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，雖然通過(guò)了交工前的各種檢驗(yàn)，但仍可能存在質(zhì)量問(wèn)題或隱患，直到使用過(guò)程中才能逐步暴露出來(lái)。保修期和缺陷責(zé)任期都是針對(duì)工程質(zhì)量的責(zé)任保證，他們的時(shí)間起點(diǎn)也是一致的，即工程通過(guò)竣（交）工驗(yàn)收之日起，但是其責(zé)任的時(shí)間終點(diǎn)不同。    建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、

46、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程缺陷責(zé)任期從工程通過(guò)竣（交）工驗(yàn)收之日起計(jì)，一般為六個(gè)月、十二個(gè)月或二十四個(gè)月，具體可由發(fā)、承包雙方在合同中約定，同時(shí)明示在投標(biāo)書附錄中。國(guó)際工程使用fidic條款時(shí)，一般要求為十二個(gè)月。5.4項(xiàng)目收尾階段的質(zhì)量控制5.4.1項(xiàng)目收尾階段的控制要充分體現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量pdca循環(huán)、執(zhí)行力和持續(xù)改進(jìn)項(xiàng)目的收尾階段是項(xiàng)目質(zhì)量的刻化、

47、提升過(guò)程，是一個(gè)反復(fù)計(jì)劃整改檢查再計(jì)劃、整個(gè)的過(guò)程。該項(xiàng)目針對(duì)這一時(shí)期的項(xiàng)目質(zhì)量管理特點(diǎn)，制定了自檢、自查整改、消項(xiàng)監(jiān)理巡檢、抽查業(yè)主工程師巡檢、抽查的工作流程，通過(guò)這一流程的反復(fù)實(shí)施，一次次篩選問(wèn)題，解決問(wèn)題，不斷地實(shí)施pdca循環(huán)，使得項(xiàng)目向顧客交付之前就有了一次次質(zhì)量強(qiáng)化。 5.4.2該階段的另一方面重要工作是向業(yè)主交付房屋過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題的處理該階段的核心問(wèn)題是質(zhì)量問(wèn)題能否得到及時(shí)有效的維修與解決，這一階段的執(zhí)行力最關(guān)鍵，是否能令行禁止直接關(guān)系到顧客能否得到滿意的服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而對(duì)質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)得到驗(yàn)證。這一階段該項(xiàng)目對(duì)管理分工進(jìn)行了劃分，各部門職能進(jìn)行界定：工程部負(fù)責(zé)總包工程、配套工程

48、、精裝工程相關(guān)工作協(xié)調(diào)管理，牽頭集中交房期的維修協(xié)調(diào)管理工作；客服部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)各個(gè)相關(guān)部門交房，由物業(yè)相關(guān)部門負(fù)責(zé)兩年保修期內(nèi)的維修工作的協(xié)調(diào)。形成了工程部向客服體系內(nèi)部交房，負(fù)責(zé)集中維修期的維修管理工作；交房前，客服體系負(fù)責(zé)從工程部?jī)?nèi)部接收，向業(yè)主交房，協(xié)調(diào)總包、精裝分包及其他分包工程集中維修期以后的維修管理工作。這樣清晰的界定內(nèi)部責(zé)任，使項(xiàng)目首尾階段質(zhì)量管理的執(zhí)行力得以加強(qiáng)，使該項(xiàng)目精裝工程售后服務(wù)質(zhì)量大幅度提高。 5.4.3持續(xù)改進(jìn)是項(xiàng)目質(zhì)量管理永恒的主題項(xiàng)目收尾階段是進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理總結(jié)的最佳時(shí)機(jī)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在解決問(wèn)題的同時(shí)，完成了一次次質(zhì)量改進(jìn)過(guò)程。這些質(zhì)量改進(jìn)的成果不斷地補(bǔ)充到項(xiàng)目

49、前期設(shè)計(jì)中去，不斷地補(bǔ)充到新開標(biāo)段的合同和工藝要求中去。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目管理的這種持續(xù)改進(jìn)，作為一種組織積累為該公司在精裝房開發(fā)上積累了豐富的項(xiàng)目質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)。5.5 質(zhì)量保修金結(jié)算的問(wèn)題與建議    現(xiàn)行施工合同范本附件工程質(zhì)量保修書中規(guī)定，工程質(zhì)量保修金（保證金）一般不超過(guò)施工合同價(jià)款的3。暫行辦法規(guī)定，如果全部或者部分使用政府投資的建設(shè)項(xiàng)目，按工程價(jià)款結(jié)算總額5左右的比例預(yù)留保證金。保證金的預(yù)留方式有兩種：（1）當(dāng)工程進(jìn)度款撥付累計(jì)額達(dá)到工程價(jià)款的一定比例（95%）時(shí)，停止支付。我國(guó)多采用這種方式。（2）可以從發(fā)包人向承包人第一次支付的工程進(jìn)度款開始，在每次承

50、包人應(yīng)得的工程款中扣留投標(biāo)函附錄中規(guī)定的金額作為保證金，直到保證金總額達(dá)到投標(biāo)函附錄中規(guī)定的限額為止。fidic施工合同條件主要采用這種方式。按照工程實(shí)體及其質(zhì)量是逐步形成的客觀事實(shí)，應(yīng)推薦采用第二種方式。    在缺陷責(zé)任期出現(xiàn)保修事項(xiàng)時(shí)，工程可能尚未進(jìn)行最終的財(cái)務(wù)決算，承包人應(yīng)當(dāng)是能很好地履行保修義務(wù)的，但缺陷責(zé)任期屆滿進(jìn)入保修期的后一階段時(shí)，情況可能就不同了。（1）如果發(fā)生因承包人原因?qū)е碌墓こ藤|(zhì)量問(wèn)題，承包人不在約定期限內(nèi)派人修理，發(fā)包人可委托其他人員修理，保修費(fèi)用從質(zhì)量保修金內(nèi)扣除。這個(gè)扣除額不僅僅是工程維修實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用額，還應(yīng)該加上承包人沒(méi)有履行保修

51、義務(wù)的違約金。（2）如果發(fā)生因發(fā)包人原因?qū)е碌墓こ藤|(zhì)量問(wèn)題，承包人不在約定期限內(nèi)派人修理，發(fā)包人可委托其他人員修理，維修費(fèi)用由發(fā)包人自行承擔(dān)，但也應(yīng)追究除承包人不保修的違約責(zé)任。但是，目前絕大多數(shù)施工合同對(duì)這一違約責(zé)任是沒(méi)有約定的。建議可以按照實(shí)際發(fā)生保修費(fèi)用的一定比例計(jì)算違約金。    我們既要求強(qiáng)化缺陷責(zé)任期概念并希望相應(yīng)期間的保證金應(yīng)結(jié)清，也要求承包人完整地在保修期履行工程保修義務(wù)，這當(dāng)中存在一定的矛盾。為此，最終要全面引進(jìn)工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)制度。建設(shè)部早在2004年已起草了建設(shè)工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)試行辦法，規(guī)定包括商品住宅在內(nèi)的三類工程應(yīng)辦理工程質(zhì)量保險(xiǎn)，已在北京等10多個(gè)城市試點(diǎn)。工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)，指工程投保后，建設(shè)工程在竣工驗(yàn)收后的第一年保險(xiǎn)期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由負(fù)責(zé)維修，維修費(fèi)用由承包人承擔(dān)；承包人不及時(shí)負(fù)責(zé)維修，經(jīng)催告仍不履行保修責(zé)任的，由承保保險(xiǎn)公司負(fù)