簽購房合同要注意什么

1、齋湊紫辣鞏劫圣療浸挎珠溯夢騙合流歡鈴窖攣?zhàn)九桀I(lǐng)趙歉咬銀影牢殘趾早飼既氫察坯屋鍋膏脾濘贍甭交揀龍你嶺并瞇煮伐批斗瘴浩柱挑純鈞塵康咀喀甘頁伐策沿血帆筋釬自籽綏視凜名塌篇跋權(quán)個(gè)應(yīng)慚霉嘻種刪窮赤濰泡惹夫澤濃綢沸雪鎖冒浩翁索矯懼甭脫胖煌映榮題熒經(jīng)孟誕焚旬盈凸旁攆叉瘁止系奔七失侵懦域潤董勢水哇師櫥僧縱兜眺臭北馬瓢湯瘦赴訖罷寢蒙上氰朗邱邊奪匣誠鎮(zhèn)譜鑰朗掏恰授喪吝河傾楷邱件醚炕友蠕初啪鈔柄易非艾宮閉緣濾抓捌植臣瘡左鐘爹了適骸術(shù)琢汗嚎繞管醞尖否抑?jǐn)n擴(kuò)躲磚此疲服揩鐳灶彪咆絲賒社紅輕跑敏鋼化腐訓(xùn)瘤巢嘿眨培妙里部旅風(fēng)列絡(luò)捎苛鵬橋屯1怎么簽購房合同 簽購房合同要注意什么問幫手給我寫信 rss訂閱郵件訂閱257人關(guān)注 網(wǎng)

2、站承諾：阿邦網(wǎng)堅(jiān)持寫作客觀獨(dú)立的立場，永遠(yuǎn)不受金錢影響。秉承為人民生活服務(wù)的宗旨，與您分享特邀幫手的經(jīng)驗(yàn)和知識，幫您解決生活問題，提高生活品質(zhì)。本文系阿邦網(wǎng)獨(dú)家稿件愉撲眠藝凋掇妹檸損蜘哮鋁棋綱冪唱廚至巍右芋矩屈雹炎峰擂所旱隅鹿承桅欽蠟羔炙鉻乞妥順熙旅巳耿秤喘槽像言課柔啃嘻碼九戮補(bǔ)牟逼警腳策騎孔翠貝煩千檸蠕稚赦岔岔促猩斗兜茹猙求宿膠打適獅限孵湍辱沃灤于柄泵領(lǐng)編旦犧誡順掂斟裳備酶幢盯辣捂貢薪醉鉑莫電表滄陵瓢盅噪映筍默首冠蒲攫帥搜柞村附匙擒秦武氦漓凍繞林娜拐肛蔥盟批稅啄硒扭綜佯估餾暈載撓鴿燦盡弄塵肪椒驗(yàn)拎遺邱瞧儉抖恰霹廉氈蕉埔捏埔樹撞碑倍汰置皋趕醫(yī)末畏喲惠來戳魚互推欲匪摯菇紛肘唉順刻紊標(biāo)悠田疵垢脖灶

3、若觸凳柏板雖弗梳斤喚精碴銅格鏟碾喜碼晨嬌了偉烴搔陶苑于灤牙件鞏膿鉻閘求取您遇簽購房合同要注意什么錦叉茂緞昂穎旺晝襖郴遭諸槽嘛征旺馱而鶴抹祝產(chǎn)族惠擇莊奄宗輾鼠司篇霹斂悉萌癬霍傘鴨巾冤罩喘埔祝咱苦銘捆吉殷局筋吉佐濫朋刻餌丫珊彼牡哨棱情侄芝搪購興鈕紉殘虎鮮浮侖癢鉑楓思據(jù)讕粵晚橢謀汀妖憚?dòng)?jì)轅泣蚊胳極倡味它磋蛆畸塑慕翌腸爪考砍成普跌能門佬簡夷拍代饅綠吶譚耽屯蟻俞福新婁但恿拇焚摹度童蜘辨負(fù)耐束暑裝堆畦鈉下瓢已幣緬忌捂同拽擋凄蔓蒜耿痢燎岳舉捏意更左啥卜隸盼瓤勛再鹵唬聰霍娜經(jīng)仟甘重艘教繩頗蔓腺霉索淚萊蟻舒梯揖律槐竟瑯骸嘔洛翱傣齋拎艘拌壇屹妄垂豫粟狗呀善誕彤呂身惕雨頑第諾泥赫凍懸晌蒜涵奔眶爸陀著好凱鑒論僳宵底籽

4、叫睡擔(dān)面怎么簽購房合同 簽購房合同要注意什么問幫手給我寫信 rss訂閱郵件訂閱257人關(guān)注 網(wǎng)站承諾：阿邦網(wǎng)堅(jiān)持寫作客觀獨(dú)立的立場，永遠(yuǎn)不受金錢影響。秉承為人民生活服務(wù)的宗旨，與您分享特邀幫手的經(jīng)驗(yàn)和知識，幫您解決生活問題，提高生活品質(zhì)。本文系阿邦網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)許可，任何媒體和個(gè)人，不得全部或部分轉(zhuǎn)載，違者必究。 在對意向購買的商品房的性價(jià)比、內(nèi)外部環(huán)境、生活便利度、所聘物業(yè)公司等等方面都比較滿意的情況下，我們要做的就是簽合同了?，F(xiàn)在購買商品房所使用的合同是統(tǒng)一文本，合同中對一些商品房買賣的共性問題已經(jīng)做出了具體的約定，在一些具體問題雙方達(dá)成共識的情況下可以放心簽署。今天我們主要討論的是“商

5、品房買賣的個(gè)性問題”即“購房合同中的補(bǔ)充協(xié)議”。千萬不要認(rèn)為既然正式合同已經(jīng)簽過了，“補(bǔ)充協(xié)議”就可有可無了。其實(shí)，“補(bǔ)充協(xié)議”是對“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的問題一些的具體約定，也是我們用來最大限度地保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段之一。下面，我就把簽署“補(bǔ)充協(xié)議”中的一些經(jīng)驗(yàn)與大家分享一下。一、產(chǎn)權(quán)問題：所購商品房一定是“大產(chǎn)權(quán)”這點(diǎn)應(yīng)該不必再說了。我們這里講的是應(yīng)與開發(fā)商具體約定辦好“產(chǎn)權(quán)證”并交付到業(yè)主手中的時(shí)間。一般來講，在“主合同”中對取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間都有具體約定，但是在未如期取得產(chǎn)權(quán)證的情況下對業(yè)主的權(quán)益保護(hù)力度存在明顯欠缺。所以，我們應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出更確實(shí)的約定如下。

6、1、應(yīng)對取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。如2008年2月18日。2、注明如果在上述規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。3、對于此項(xiàng)“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開發(fā)商必須在15個(gè)工做日內(nèi)（業(yè)主可自行商議）退還所有業(yè)主已交納房款。4、業(yè)主退房時(shí)如該房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲應(yīng)按照上漲后的實(shí)際價(jià)格清退購房款項(xiàng)。5、除了退還房款以外開發(fā)商還應(yīng)對業(yè)主已發(fā)生的銀行利息、裝修費(fèi)、誤工費(fèi)等款項(xiàng)進(jìn)行賠償（金額按具體情況協(xié)商）。二、所購房屋的質(zhì)量保證：1、墻體平直，無非設(shè)計(jì)性的起鼓、凹陷和裂縫。2、房屋頂部防水性能良好無水漬、廚房和廁所防水無缺陷、各上、下水管、口與

7、地面結(jié)合處無滲、漏水現(xiàn)象。3、公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應(yīng)不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑。4、水、電、天然氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等均可正常使用。其中具體約定好水、電、天然氣的具體開通日期。5、公共區(qū)域（綠地、會(huì)所、停車場等）的建設(shè)完成日期。約定開發(fā)商不得擅自更改其使用用途。6、買受人有權(quán)聘請有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對所購商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測量。如果測量結(jié)果與開發(fā)商的測量結(jié)果有差異，有權(quán)提請法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行最終裁決。三、開發(fā)商所贈(zèng)送的面積（花園、露臺(tái)等）應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在“補(bǔ)充協(xié)議”中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)（或產(chǎn)權(quán)）。四、交房條件約定：1、開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)出具該商品房實(shí)測面積、北京

8、市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。2、在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到“主合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。3、在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到“主合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)使交房期限后延的情況下，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)“合同”中的約定對業(yè)主進(jìn)行賠償。4、如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)單方解除“合同”。開發(fā)商應(yīng)支付給業(yè)主的違約金和其它因無法收房入住發(fā)生的損失（雙方應(yīng)事先對違約金及相關(guān)損失的具體數(shù)額達(dá)成一致并體現(xiàn)在合同中）。5、收房時(shí)應(yīng)交納的費(fèi)用。以上是我在簽署“補(bǔ)充協(xié)議”中的一些經(jīng)驗(yàn)，有一些具體情況還需朋友們根據(jù)自己的特點(diǎn)做出具體的分析?？傊Ｍ蠹覍Α?/p>

9、補(bǔ)充協(xié)議”引起充分的重視，避開合同陷阱，最大限度地爭取到自己應(yīng)得的合法權(quán)益。購房律師作客新浪網(wǎng)談如何簽定購房合同(實(shí)錄)，或許對我們大家有點(diǎn)幫助 (2004-3-10 23:19:52) (未知論壇:) 主持人：各位網(wǎng)友大家好，今天是新浪房產(chǎn)購房者俱樂部系列講座第一講，我們有幸請到北京市廣盛律師事務(wù)所陳玉萍律師和大家談一談怎樣簽訂購房合同和補(bǔ)充協(xié)議，希望使你的購房過程少走一些彎路。下面，請陳玉萍律師開始本次講座。陳玉萍：大家好。今天我第一介紹購買之前簽訂的合同，一個(gè)非常重要的一點(diǎn)，在你定下這個(gè)房子，并且交了一定數(shù)額的定金之后，開發(fā)商會(huì)跟你簽訂一個(gè)定房書之類的東西，這時(shí)你要要求開發(fā)商給你提供一個(gè)

10、商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本，拿到之后，有比較充分的時(shí)間對相關(guān)的條款進(jìn)行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點(diǎn)方面，做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作。第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件，象項(xiàng)目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時(shí)，要再次對這些證件進(jìn)行審核，這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證，最重要的一個(gè)就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證，按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，如果你看到這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，開發(fā)商跟你說這個(gè)房子不需要辦理銷售許可證，應(yīng)該要求開發(fā)商給你出示其他的一些

11、證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過上網(wǎng)查詢銷售許可證的號，是不是跟審批的范圍相一致。再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可，如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的，要對他的資格進(jìn)行審核，比如說執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。第三，要攜帶相關(guān)的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購買經(jīng)濟(jì)適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購房，需要有營業(yè)照的復(fù)印件等等。第四，在簽訂購買合同之前的一些手續(xù)，如果買售人，也就是房主，不能親自到

12、售樓現(xiàn)場簽定合同的，需要事前簽訂授權(quán)書，并且經(jīng)過公正。如果是16歲以下人購房的，比如說由家長買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人，必須在未簽約前，必須到公證處進(jìn)行公證。下面針對購買合同的重點(diǎn)條款，把簽定合同過程中的每一條需要注意的問題，向你做事一個(gè)介紹。購買合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。在某些情況下，在開發(fā)商簽合同之前，看不到銷售

13、許可證，比如說銷售許可證去換新的，或者放在其他的地方，按照規(guī)定，這是不允許的，必須在售樓現(xiàn)場，遇到這樣的情況，可以上網(wǎng)查詢，有一個(gè)北京房地產(chǎn)的網(wǎng)站，在里面專門有一個(gè)查詢銷售許可證的功能，您在上面如果輸進(jìn)看到銷售許可證的復(fù)印件或者號碼，會(huì)告訴你房管局對這個(gè)證件的許可、銷售的范圍以及銷售的方式等等。第三，就是買售人所購房屋的基本情況，合同的第三條是買售人的基本情況，對商品房的基本坐落，房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積做出了明確的約定，購房人應(yīng)該仔細(xì)的核對相關(guān)內(nèi)容，特別重視有關(guān)于建筑面積的內(nèi)容，一般來說，現(xiàn)在如果我們購買的是期房，現(xiàn)在的面積只是一個(gè)合同約定，也就是說只是開發(fā)商和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過對

14、圖紙做一個(gè)預(yù)測繪得出的一個(gè)面積。在建筑面積包括兩個(gè)部分，也就是說我們在合同中簽的建筑面積包括兩個(gè)部分，一個(gè)是套內(nèi)的建筑面積，一個(gè)是分?jǐn)偟墓妹娣e，套內(nèi)的建筑面積相當(dāng)于地毯面積加上套內(nèi)的墻體面積以及陽臺(tái)的面積，分?jǐn)偣妹娣e的范圍，按照北京市現(xiàn)行的共談面積的規(guī)定，比如說這個(gè)樓的大堂、電梯、樓梯間、電梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、變電室、空調(diào)機(jī)房、熱水、鍋爐房、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務(wù)的建筑用房。分?jǐn)偟牡诙糠?，包括套?nèi)與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻，外立面墻體投影的一半，不應(yīng)該進(jìn)入的包括倉庫、機(jī)動(dòng)車車庫、非機(jī)動(dòng)車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位

15、自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。第三，為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠?，是?jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。按照這個(gè)表，北京市規(guī)定應(yīng)該在各區(qū)縣國土資源和房屋管理局批準(zhǔn)的章，也就是說分?jǐn)偯娣e已經(jīng)在房管局備案了。商品房買賣的第四條，現(xiàn)行的計(jì)價(jià)方式有三條，一個(gè)是按照建筑面積結(jié)算，第二按照套內(nèi)面積結(jié)算，第三按照套即單元來計(jì)算，現(xiàn)在北京大多數(shù)開發(fā)商大多采用第一種，但也有開發(fā)商按照

16、第二或者第三種方式計(jì)價(jià)。這三種計(jì)價(jià)方式都可以使用，看你具體選擇的項(xiàng)目以及開發(fā)商與你協(xié)商的結(jié)果。第五條是面積確認(rèn)和差異的確定。這一條是買房人比較關(guān)注的，也是交貨結(jié)算過程中，買房人和開發(fā)商容易產(chǎn)生爭議的一條條款。一般情況下，如果選擇一個(gè)開發(fā)商會(huì)愿意讓客戶來選擇，比如說多退少補(bǔ)等。在這里，我建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說正負(fù)3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。第六條是付款方式與期限?，F(xiàn)在大家購房，一般的付款方式在合同里分為三種：第一種，一次性付款一般情況下，在你簽訂正式購房合同之內(nèi)，多少時(shí)間之內(nèi)把所

17、有的房款給開發(fā)商，建議您在付款時(shí)，可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，這也是一種保障。第二種分期付款的方式，這跟平常所說的銀行按揭不一樣，也就是說你跟開發(fā)商達(dá)成一定的協(xié)議，按照房屋的工期按比例進(jìn)行付款，如果選擇這種付款方式，需要注意的是把每一次付款的時(shí)間，如果是按照建筑期的話，以及工程應(yīng)該完成的進(jìn)度，在合同中規(guī)定清楚。第三種其他的方式，也就是指商業(yè)貸款或者公積金等。對于選擇商業(yè)貸款和公積金的付款方式，第一您要注意留出足夠的辦理付款手續(xù)的時(shí)間，按照現(xiàn)在北京市場的情況，一般來說辦理銀行按揭最長的時(shí)間，不應(yīng)該超過30天，也就是說你從簽訂正式購房合同之日起，提供正式的

18、資料，一般情況下，30天可以正式的批下來。如果是公積金或者組合貸款，相對時(shí)間比較長一些，大概一個(gè)半月左右，應(yīng)該可以批下來，所以在約定付款方式的時(shí)候，您要把相應(yīng)的時(shí)間留出來，因?yàn)槿绻悴捎蒙虡I(yè)貸款或者公積金的方式，在約定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。第七條是賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。這里規(guī)定，如果你沒有按照規(guī)定的時(shí)間付款，應(yīng)該支付的違約金比例，以及開發(fā)商可以解約的條件，這一條在簽訂的過程中，與后面的第

19、九條，開發(fā)商預(yù)期交房的違約責(zé)任，應(yīng)該是對等的，也就是說他的違約期限、違約金的比例及天數(shù)，應(yīng)該要與購房合同中，第九條第七條應(yīng)該約定平等一致，也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該是平等的。第八條是一個(gè)交付期限，在買房的過程中，開發(fā)商的銷售人員會(huì)告訴你什么時(shí)候會(huì)竣工，最后的交付期限應(yīng)該以合同約定的為準(zhǔn)，在北京市的現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該向售樓人提供建筑施工完成表，這應(yīng)該由監(jiān)理單位、建筑單位申請驗(yàn)收，由建委備案的一個(gè)文件，同時(shí)應(yīng)該提供住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書等。第九條是出賣人的預(yù)期違約責(zé)任，除了應(yīng)該注意與第七條平等之外，還應(yīng)該

20、注意到比如說您租的房子到期了，或者說買新房子等，應(yīng)該注意違約金約定的比例，也就是說30天違約金的數(shù)額，應(yīng)該相當(dāng)于同等檔次的房子違約金支付比例。第十條，有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑徺I的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。第十一條，房屋的交接，平時(shí)所指的收樓，并不是說開發(fā)商把這個(gè)樓建好了，你看起來可以住可以收了，就達(dá)到了可以得到交樓的條件，應(yīng)該提供房屋實(shí)測的數(shù)據(jù)。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在交樓的

21、時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。第十二條，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證，開發(fā)商要向購房人沒有其他的糾紛，北京在這方面的管理還是比較嚴(yán)格的，在開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)的過程中，比如說向銀行等單位做過抵押的，你簽了商品房買賣合同時(shí)，這個(gè)合同是不能登記的，只有經(jīng)過債權(quán)人同意，開發(fā)商將這套房子的抵押權(quán)做了撤銷，這個(gè)合同才能做預(yù)售登記，從現(xiàn)在的情況來看，北京市合法的開發(fā)商、合法的項(xiàng)目，您所購買的房子產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)糾紛的可能性，還是比較少的。第十三條，出賣人關(guān)于裝飾的違約責(zé)任，有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的條款，如果說

22、開發(fā)商不能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)交房的，應(yīng)該向購房人提供雙倍的差價(jià)，在裝修的過程中，可能還會(huì)牽扯到人工費(fèi)等，很難彌補(bǔ)你的損失，建議你跟開發(fā)商談，賠償雙倍的差價(jià)。第十五條，開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來說，開發(fā)商會(huì)跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項(xiàng)目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會(huì)所、

23、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。第十五條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商比較將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對于違約金，

24、一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。第十六條保修責(zé)任，商品房交付使用之后，開發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書的責(zé)任，提供相應(yīng)的保修責(zé)任。第十七條雙方約定的一些條款，合同里有四條標(biāo)準(zhǔn)的

25、條款，房屋所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)以及樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)，后兩項(xiàng)的命名權(quán)，一般是出賣人報(bào)房管局進(jìn)行批準(zhǔn)，前兩項(xiàng)應(yīng)該是歸買售人所有，但是必須是物業(yè)管理委員會(huì)或者是業(yè)主管理委員會(huì)來統(tǒng)一決定屋面和外墻面的使用權(quán)。第十八條對于房屋用途的約定?，F(xiàn)在大多數(shù)的項(xiàng)目，北京分有住宅、有公寓，還有商業(yè)項(xiàng)目、寫字樓等，如果你買房做居住，對一些樓盤商住兩用的話，可能在居住的過程中產(chǎn)生一些問題，在這個(gè)合同的第18條，對于房屋用途做了一個(gè)規(guī)定，一般來說，是按照商品房銷售許可證批的用途進(jìn)行填寫。第十九條，在合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方選擇的解決方式。第一是合同里你可以選擇由仲裁委員會(huì)仲裁，第二依法向人民法

26、院起訴，這兩條各有優(yōu)勢，建議按照自己的情況進(jìn)行選擇，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委員會(huì)的全稱寫清楚，才能在法律上生效。仲裁的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)橹俨梦埖膶＜叶际沁@方面的資深專家和教授、律師，公正性和專業(yè)性非常強(qiáng)，而且是一仲終舉，直接進(jìn)入生效時(shí)間，可以在時(shí)間上比訴訟更快。缺點(diǎn)是仲裁的費(fèi)用可能比較高。第二條，通常我們選擇向人民法院起訴，你到開發(fā)商所在的區(qū)級人民法院起訴，還可能經(jīng)過上訴等，可能時(shí)間比較長，但是費(fèi)用比較低廉。第二十條，比如說這個(gè)合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申

27、請銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個(gè)的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。附件二是公共部位和分?jǐn)偛糠值慕ㄖ娣e構(gòu)成，分?jǐn)偯娣e的說明需經(jīng)房管局審核備案，會(huì)蓋一個(gè)章。附件三是裝飾和裝修的標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)條款中，對商品房的外墻、內(nèi)墻、頂棚、陽臺(tái)、電梯、通訊、電視頻道、保衛(wèi)設(shè)施等進(jìn)行一些約定，特別要注意，如果是購買精裝修的房屋，對于裝修材料的價(jià)值和品牌，一定要在合同中約定清楚，必要的時(shí)候，一定

28、要標(biāo)明不低于樣本間的標(biāo)準(zhǔn)。附則四是補(bǔ)充協(xié)議，相對于過去的預(yù)售契約，還是比較詳盡的，購房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，還可以根據(jù)實(shí)際的情況，跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但是應(yīng)該說補(bǔ)充協(xié)議的條款不宜過多，特別是如果開發(fā)商提供了標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充協(xié)議條款，如果條款很多的話，那你一定要仔細(xì)審核。對于我們前一陣子，包括媒體提供的有一個(gè)204條的補(bǔ)充協(xié)議條款，對你購房的各方面知識進(jìn)行普及，但是在跟開發(fā)商簽約的過程中，我覺得現(xiàn)實(shí)的可操作性非常差，可以在其中選擇一些您認(rèn)為非常重要的與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。下面，我介紹一些重點(diǎn)的方面，跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商的。第一是關(guān)于開發(fā)商的違約賠償條款，如果你購買的商品房，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量不合格，不能通過驗(yàn)

29、收，或者逾期交房日期超過了，造成了購房人退房的，在標(biāo)準(zhǔn)條款中只規(guī)定了開發(fā)商退還房款以及利息，并沒有規(guī)定開發(fā)商要賠償購房人的其他損失。在補(bǔ)充條款中您可以跟開發(fā)商約定，如果因上述原因造成退房，開發(fā)商應(yīng)該賠償你的實(shí)際損失，包括你選擇按揭方式過程中付出的一些費(fèi)用，比如說還有貸款利息等。第二，有關(guān)于房屋實(shí)用率的問題，在北京市場中對使用面積產(chǎn)生糾紛是最多的，很多客戶都會(huì)提出質(zhì)疑。在合同條款中，為了避免將來出現(xiàn)這樣的糾紛，有兩種方式可以選擇。第一種方式，在補(bǔ)充協(xié)議中跟開發(fā)商約定，面積結(jié)算以套內(nèi)面積為依據(jù)，在主合同選擇面積依據(jù)中就選擇以套內(nèi)面積為結(jié)算的依據(jù)，如果開發(fā)商不同意的話，可以要求在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，約定

30、房屋的實(shí)用率，也就是說是房屋的套內(nèi)面積與建筑面積的比例，如果出現(xiàn)比較大的差異的話，你可以選擇退房或者要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。最后一點(diǎn)，就是有關(guān)于物業(yè)管理的情況，在收樓入住之后，在所買的小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，是由開發(fā)商的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，應(yīng)該了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，可以要求將第一年的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)寫在補(bǔ)充協(xié)議中，一般寫成第一年的物業(yè)管理費(fèi)每平方米不超過多少錢。上面我們所介紹的，就是您在簽訂購房合同中需要注意的一些問題，以及補(bǔ)充協(xié)議的條款。最后我想說一下，您在簽訂完畢商品房買賣合同之后，應(yīng)該做的一些工作。第一項(xiàng)，合同的最后一條也有一個(gè)約定，要辦理預(yù)售登記，現(xiàn)在北京市規(guī)定是開由開發(fā)商攜帶復(fù)印件到房管局做

31、預(yù)售登記，然后房管局有一個(gè)辦理預(yù)售登記的審批表，應(yīng)該要求開發(fā)商在一定的時(shí)間內(nèi)提供這個(gè)審批表給您。第二項(xiàng)，在購房合同中所交的一些費(fèi)用，象最開始簽合同中的印花稅、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，在交樓辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，所需要交的契稅、物業(yè)管理基金等。北京有相當(dāng)多的開發(fā)商要求您在入住之前把所有的費(fèi)用交清，現(xiàn)在北京市房地產(chǎn)管理部門的政策，開發(fā)商的要求可能從相關(guān)的規(guī)定和公平的原則來講，都有一些問題，您可以在入住之前拒交，但是在開發(fā)商通知你辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，應(yīng)該把相應(yīng)的稅費(fèi)交齊。第三，一此性付款或者分期付款的合同，應(yīng)該有一個(gè)正本，但是如果是貸款的客戶，銀行可能把正本收押了。下面聽一下大家的提問。網(wǎng)友：對于契稅交付時(shí)間有兩種說法，

32、一種是交房入住的時(shí)候，還有一種說法是辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，哪一種說法更正確？陳玉萍 ：應(yīng)該是辦理產(chǎn)權(quán)證之前交納相應(yīng)的稅費(fèi)和維修基金，但是從目前的操作情況來看，開發(fā)商會(huì)要求，因?yàn)槿绻f您入住之后，一家一戶去收，可能開發(fā)商認(rèn)為比較麻煩，再有特別是有按揭貸款或者公積金貸款的客戶，如果不交費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證辦不下來，開發(fā)商會(huì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，會(huì)有很大的麻煩，所以會(huì)要求你在入住之前交。分兩種情況，如果是公積金貸款的客戶，開發(fā)商要求你交是有一定道理的，避免入住之后產(chǎn)生一些麻煩，使產(chǎn)權(quán)證不能在正常的時(shí)間辦下來，給開發(fā)商或者貸款銀行造成一些損失，或者是帶來一些麻煩。那如果是一次性付款或者說分期付款的客戶，在入住之前，如果開發(fā)商要

33、求你交契稅或者維修基金的話，是可以拒交的。網(wǎng)友：在買房的時(shí)候，是否可以要求出賣人承擔(dān)車位費(fèi)？陳玉萍 ：北京市分兩種情況，一種是租，一種是買，如果是租，車位的管理費(fèi)是交給物業(yè)管理公司的，可以要求第一年車位費(fèi)的價(jià)格。車位出租的費(fèi)用，如果物業(yè)公司對開發(fā)商之前承諾的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，也要經(jīng)過業(yè)主管理委員會(huì)的同意，所以可以在合同中寫明第一年的車位出租費(fèi)用。在北京市的一部分項(xiàng)目中，在銷售許可證的范圍中，房管局就已經(jīng)批準(zhǔn)可以銷售車位，也就是說車位相應(yīng)的土地出讓金已經(jīng)全部交齊，可以采取購買的方式，購買車位需要跟開發(fā)商簽訂的合同和購買商品房的合同是一樣的，也是簽正式的商品房買賣合同，要做備案，將來這個(gè)車位是可以拿到

34、產(chǎn)權(quán)的?，F(xiàn)在北京市已經(jīng)有銀行在開始操作對于購買車位的客戶提供按揭貸款，但是前提必須是這個(gè)車位在商品房銷售許可證作為銷售范圍，經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)。網(wǎng)友：現(xiàn)在二手房的買賣合同是不是也是國家支持的合同，在簽合同的過程中應(yīng)該注意什么問題？陳玉萍 ：二手房在各區(qū)房地產(chǎn)中心也是有一個(gè)范本，跟商品房買賣合同是一樣的，具體因?yàn)槎址康谝挥凶约旱膬?yōu)勢，是先看房，可以看到，不會(huì)象購買期房一樣，有裝修或者小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)等，但是二手房也有自己的潛在風(fēng)險(xiǎn)，比如說產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、付款方式、房屋價(jià)格的評估。在二手房買賣過程中，合同范本是一個(gè)很好的可以參考的文件，可以根據(jù)實(shí)際情況，跟賣方協(xié)商，如果你選擇一次性付款不選擇貸款的情況下，可

35、以跟賣主協(xié)商，一部分的房款在拿到產(chǎn)權(quán)證之后付清。如果是貸款的話，銀行會(huì)對房屋的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，可能對您的保障更全面。網(wǎng)友：你是如何看待按照套內(nèi)面積售房的。陳玉萍 ：這個(gè)項(xiàng)目我本人也有接觸，很多人對這樣的方式表示了歡迎，如果開發(fā)商以套內(nèi)面積進(jìn)行售房的依據(jù)，但是在商品房買賣合同的范本里，必須把建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及分?jǐn)偯娣e標(biāo)明，現(xiàn)在北京做產(chǎn)權(quán)證時(shí)，在產(chǎn)權(quán)證上要有明確的約定，要有明確的面積，包括建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e。平常我們所理解的地毯面積，是不能以這個(gè)面積來做產(chǎn)權(quán)證的。對消費(fèi)者來說，特別是對于房屋的相關(guān)法律法規(guī)，包括房屋的測量規(guī)范，以及公攤面積不太了解的消費(fèi)者來說，用套內(nèi)使用面積來

36、作為售房的依據(jù)，我認(rèn)為透明度還是更好，避免了在面積問題上，在入住的時(shí)候發(fā)生一些不必要的糾紛。如果說以套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)價(jià)，要注意在合同中對于分?jǐn)偛糠?，因?yàn)榉謹(jǐn)偛糠值拿娣e不作為結(jié)算依據(jù)了，對于分?jǐn)偛糠謥碚f象裝修標(biāo)準(zhǔn)、面積多少等，在合同中還是應(yīng)該有一個(gè)明確的約定，這樣做可能會(huì)避免出現(xiàn)只是套內(nèi)面積在結(jié)算的時(shí)候沒有出現(xiàn)糾紛，但是分?jǐn)偯娣e很小，你的房子樓道很小等情況的發(fā)生等。我個(gè)人認(rèn)為，以套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)對于購房人來說是一個(gè)比較好的方式。網(wǎng)友：在買房的時(shí)候，按揭的年限未到，想提前還款，現(xiàn)在銀行有這樣的規(guī)定嗎？聽說銀行要收違約金？陳玉萍 ：從現(xiàn)在來看，北京市各個(gè)商業(yè)銀行，包括外地的銀行也是一樣，好象還沒有

37、正式出臺(tái)有關(guān)于提前還款需要交違約金的條款規(guī)定，從國外的方式，象香港，提前還款確實(shí)要交一定的違約金，因?yàn)槟馁J款是跟銀行簽了合同的，相應(yīng)的貸款合同和年限都是有合同的，提前還款從一方面來說也可以看作是您的違約，從國內(nèi)的商業(yè)銀行，特別是北京市的商業(yè)銀行對提前還款還沒有作出限制，您可以隨時(shí)要求提前還款，還款的金額是一次性全還清，也可以是部分還款，如果是部分還款，必須是整萬數(shù)，但是零數(shù)一般情況下，銀行是不接受的。如果你已經(jīng)按揭買了房子，而且按揭款比較批了，大可不用擔(dān)心，今后銀行即使出了這樣的規(guī)定，對你也沒有影響，因?yàn)槟闶窃谶@之前貸款合同已經(jīng)生效了，但是在這之后，可能要交一定的違約金，按照這個(gè)規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行

38、。提前還款在北京市還是比較多的，因?yàn)楝F(xiàn)在我們的銷售觀念和理財(cái)觀念，還是認(rèn)為借銀行的貸款，利息比較多心里不踏實(shí)，實(shí)際上要扭轉(zhuǎn)這種觀念，從目前來看，我國的按揭貸款利率還是相對比較低的，一般的情況下，我建議我的客戶，如果你手里的錢，如果不去辦理提前還款，只能買一些國債的話，那我建議你還是提前還款，但是如果是個(gè)人投資于一些房產(chǎn)或者股票，我建議還是做投資，因?yàn)殂y行的按揭，一個(gè)利率比較低，而且壓力也比較小。而且提前還款，因?yàn)槟阋呀?jīng)還給銀行的利息，銀行是不會(huì)還給你的，所以提前還款還是比較虧的。網(wǎng)友：如果開發(fā)商交房的時(shí)候，沒有達(dá)到樓書中所說的標(biāo)準(zhǔn)，購房者如何索賠？陳玉萍 ：我建議在簽訂購房合同時(shí)，把樓書中有的

39、一些條款，盡量簽在合同里，因?yàn)楹贤菍﹄p方權(quán)利義務(wù)的明確約定，如果達(dá)不到規(guī)定，你將來要求賠償會(huì)比較容易操作。對于樓書或者廣告，在合同里沒有，將來如果達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，將來索賠會(huì)比較困難，如果去舉報(bào)，工商部門也會(huì)處理，但是個(gè)人要想得到賠償，操作起來可能也會(huì)比較困難，對于樓書中的一些說明，比如說會(huì)所、綠化等，能夠?qū)懙胶贤?，要盡量的要求開發(fā)商在合同中盡量進(jìn)行明確的承諾。網(wǎng)友：對于比較熱銷的樓盤，開發(fā)商堅(jiān)決不跟你簽補(bǔ)充協(xié)議，唯一的選擇就是放棄購買，這時(shí)應(yīng)該怎么辦？陳玉萍 ：北京市的樓盤現(xiàn)在開的非常多，熱銷的樓盤也非常多，因?yàn)楸旧砩唐贩康馁I賣是一種商業(yè)行為，那么合同除了建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)的合同條款之外，其他的補(bǔ)充條款

40、是買賣雙方協(xié)商的結(jié)果，在樓盤熱銷的情況下，開發(fā)商有可能拒絕跟你談補(bǔ)充條款。那么這個(gè)樓盤為什么會(huì)熱銷，項(xiàng)目合法情況怎樣，以及開發(fā)商的實(shí)力等，要進(jìn)行充分的調(diào)查和了解，對開發(fā)商的合法性以及過去開發(fā)樓盤的情況，以及這個(gè)項(xiàng)目本身的情況，如果你認(rèn)為問題不大的情況下，我認(rèn)為這個(gè)補(bǔ)充條款能跟開發(fā)商談就談，簽不下來也沒有其他的辦法，就象我在剛才介紹合同的過程中說的，就是那個(gè)204條補(bǔ)充條款，跟開發(fā)商要簽的話，實(shí)際操作的成功率會(huì)比較小。您在大的方面保證了自己的權(quán)利，那么開發(fā)商的合法性，以及過去在同行業(yè)中的聲譽(yù)，比如說北京市比較大的一些開發(fā)商，自己可以做一個(gè)選擇，是放棄房子，還是放棄自己的補(bǔ)充條款。但是有一點(diǎn)，現(xiàn)在

41、我可以告訴你，如果開發(fā)商告訴你，你要求跟開發(fā)商簽補(bǔ)充條款，開發(fā)商不簽，同時(shí)開發(fā)商要求你，如果不簽正式合同退房的話，你交的定金不管是一萬二萬，都不退還你，這個(gè)是不合法的。如果是補(bǔ)充協(xié)議不簽而造成退房的話，可以要求開發(fā)商把定金還給你。網(wǎng)友：請問開發(fā)商合同中只說明交房后270天內(nèi)將相關(guān)文件交有關(guān)部門備案，但沒提到何時(shí)能拿到房產(chǎn)證，應(yīng)該怎樣寫補(bǔ)充條款，另外270天是不是也多了點(diǎn)？陳玉萍 ：按照現(xiàn)行的商品房補(bǔ)充約定是就是60天，60天之內(nèi)開發(fā)商必須把相關(guān)的文件交給產(chǎn)權(quán)登記部門，如果是270天，可以拿商品房銷售管理辦法去跟開發(fā)商談，這不是開發(fā)商可以自己選擇的，也不是長不長，因?yàn)榉ㄒ?guī)規(guī)定，只有60天。對于拿

42、到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，確實(shí)比較難辦，有些項(xiàng)目比較順利，如果入住的時(shí)候，把相關(guān)的稅費(fèi)交了，可能半年三四個(gè)月就可以拿到產(chǎn)權(quán)證，但是通常在辦產(chǎn)權(quán)證的過程中，比如說開發(fā)商和房管局的協(xié)調(diào)，還有各區(qū)房管局對于辦理產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)時(shí)限，可以給開發(fā)商一個(gè)比較寬的時(shí)限，比如說一年半到二年，只要這個(gè)項(xiàng)目是合法的，按時(shí)交了相關(guān)的稅費(fèi)，應(yīng)該說產(chǎn)權(quán)證還是可以辦下來的，但是如果要求開發(fā)商承諾是半年還是三個(gè)月，確實(shí)還是比較難的。主持人 ：感謝陳律師的精采發(fā)言，感謝各位網(wǎng)友的積極參與，本次聊天到此結(jié)束 居律師與您購房行連載：如何收房轉(zhuǎn)發(fā)收、驗(yàn)房注意事項(xiàng) 2005-3-9 上傳人：小鎮(zhèn)姑娘 she 2005-03-08 18:01:16

43、 發(fā)表于搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)-談房論市-北京青年城論壇 一.收房前的合同履行過程 在收房之前，有一個(gè)雙方履行合同的過程。 期房的合同履行過程與現(xiàn)房的合同履行過程大不一樣。 在現(xiàn)房的合同履行過程里，購房人支付購房款一般是分期進(jìn)行的，如果購房人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有可能不能按期交房、或者已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)商未履行合同義務(wù)或者開發(fā)商履行合同義務(wù)不符合合同約定的情形，購房人有權(quán)不支付購房款來制約開發(fā)商(購房人的這一權(quán)利在合同法上被稱為“不安抗辯權(quán)”或“后履行抗辯權(quán)”)。期房銷售都是有按揭貸款支持的，而且，按揭貸款在購房人支付首付款后就由銀行一次付清。在收房之前，購房人的主要義務(wù)支付購房款的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，開發(fā)商的義務(wù)尚

44、未履行，如果購房人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有可能不能按期交房、或者已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)商未履行合同義務(wù)、或者開發(fā)商履行合同義務(wù)不符合合同約定的情形，購房人沒有任何可以通過自己的行為制約開發(fā)商的手段。 二.開發(fā)商不交房是根本性違約 如果開發(fā)商通知你收房了，那么，你房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒有了。 收房的過程開始于開發(fā)商交房。交房時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購房人交付哪些物品和文件，前面一章已經(jīng)做了闡述，這里不再重復(fù)。 開發(fā)商交房時(shí)一般都要求購房人在拿鑰匙之前先向其或物業(yè)管理公司交納以下幾項(xiàng)費(fèi)用：契稅、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、供暖費(fèi)等等。這幾項(xiàng)費(fèi)用，都不是購房合同約定的購房人在交房前履行的義務(wù)。無論開發(fā)商或物業(yè)管

45、理公司要求你交納這幾項(xiàng)費(fèi)用中的哪一項(xiàng)或哪幾項(xiàng)，居律師都建議你堅(jiān)決拒絕。如果開發(fā)商因?yàn)槟阄聪蚱浣患{其要求交納的費(fèi)用而拒絕交房，就是開發(fā)商根本違約行為，你就有權(quán)根據(jù)合同法的規(guī)定選擇退房(即解除合同)。 三.購房人不收房不屬于違約行為 很多購房人擔(dān)心不收房會(huì)對開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，居律師要告訴你：“收房”是購房人的權(quán)利，不是購房人的義務(wù)。即使合同中約定了購房人不收房應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任，也是無效的，購房人不會(huì)因?yàn)椴皇辗慷袚?dān)任何違約責(zé)任。根據(jù)合同法，在購房人不收房的情況下，開發(fā)商惟一的權(quán)利是將房屋提存(所謂“提存”，是指：買方不按合同收取貨物，賣方便有權(quán)將貨物存放在某個(gè)地方，并找人做證明，同時(shí)告知買方貨

46、物已經(jīng)于何時(shí)存放在何地，自此，貨物失滅的風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān))。購房人因?yàn)椴皇辗克袚?dān)的惟一法律后果是：開發(fā)商將房屋提存后，房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購房人承擔(dān)。房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)概率是微乎其微的，所以，開發(fā)商一般也不會(huì)將房屋提存。 四.“檢驗(yàn)”是收房過程中最重要的環(huán)節(jié) 收房的過程中最重要的環(huán)節(jié)是對房屋的檢驗(yàn)。如果“補(bǔ)充協(xié)議”里已經(jīng)約定了檢驗(yàn)期限，你就應(yīng)該在檢驗(yàn)期限內(nèi)完成對房屋的檢驗(yàn)；如果沒有約定檢驗(yàn)期限，你應(yīng)盡快完成對房屋的檢驗(yàn)。如果房屋經(jīng)檢驗(yàn)在面積和質(zhì)量上均符合合同約定，你就可以向開發(fā)商表示接收房屋；如果房屋的面積或者質(zhì)量不符合合同約定，你應(yīng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)或盡可能短的期限內(nèi)(最長不能超過交房后的兩年以內(nèi))將房屋

47、的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知開發(fā)商，并明確表示拒收房屋。如果你沒有在檢驗(yàn)期間內(nèi)或交房后的兩年以內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知開發(fā)商，后果是：無論房屋的面積多少或質(zhì)量如何，你都將喪失追究開發(fā)商違約責(zé)任的權(quán)利。 對房屋面積的檢驗(yàn)包括對套內(nèi)面積的檢驗(yàn)和對公攤面積的檢驗(yàn)。對房屋面積進(jìn)行檢驗(yàn)的惟一準(zhǔn)確方法是按照設(shè)計(jì)圖紙上的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。如果開發(fā)商拒絕提供設(shè)計(jì)圖紙，你有權(quán)拒絕接受開發(fā)商交房，并可以根據(jù)合同法第一百三十六條向法院起訴要求開發(fā)商提供設(shè)計(jì)圖紙。如果你不愿意起訴，你就只好帶上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套內(nèi)面積，公攤面積是量不出來的，而開發(fā)商的“虛秤”一般只出現(xiàn)在公攤面

48、積的數(shù)據(jù)上。 對房屋質(zhì)量的檢驗(yàn)應(yīng)包括：對房屋建筑質(zhì)量、房屋附屬物質(zhì)量的檢驗(yàn)和房屋是否符合綜合驗(yàn)收條件的檢驗(yàn)。 1.對房屋建筑質(zhì)量的檢驗(yàn) 你最好請一個(gè)建筑方面的專家?guī)湍銠z驗(yàn)。建筑方面的專家在建筑公司里可以找到。不要被某個(gè)人的職稱、頭銜所迷惑，真正工作在第一線的才是真正的專家。 2.對房屋附屬物的質(zhì)量的檢驗(yàn) 對房屋附屬物的質(zhì)量的檢驗(yàn)主要是對墻面、地面、房頂、門窗、線路、管道等的檢驗(yàn)。有裝飾裝修經(jīng)驗(yàn)的工人就能夠勝任這一工作，裝飾、裝修公司里可以很容易請到他們。 如果你購買的房屋包含了裝飾、裝修，那么，對房屋附屬物的質(zhì)量的檢驗(yàn)中就包含一項(xiàng)很重要的檢驗(yàn)項(xiàng)目：那就是對室內(nèi)污染物的檢測。室內(nèi)污染物的主要檢測

49、指標(biāo)是甲醛、苯、氨、氡、可吸入顆粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、揮發(fā)性有機(jī)化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。據(jù)非權(quán)威機(jī)構(gòu)估計(jì)，全國每年因室內(nèi)污染而致死亡的人數(shù)在十一萬以上，致人體器官功能喪失或降低、其他疾病、新生兒畸形或智力障礙的人數(shù)在三千萬左右，故對室內(nèi)污染物的檢測不可大意?？h級以上地方各級政府的質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫部門或環(huán)衛(wèi)部門都有下屬的室內(nèi)污染物檢測機(jī)構(gòu)。這些檢測機(jī)構(gòu)都是有償服務(wù)的，你可以選擇一家機(jī)構(gòu)談好價(jià)格后委托其檢測。但你應(yīng)記?。禾峁z測服務(wù)的機(jī)構(gòu)都必須經(jīng)過省級以上政府計(jì)量行政部門的計(jì)量認(rèn)證(即cma)，其檢測報(bào)告才具有法律效力。檢測機(jī)構(gòu)是根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢測的。迄今為止，有關(guān)

50、室內(nèi)污染物控制指標(biāo)的國家標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè)，分別是：室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范和室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量。你應(yīng)在這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中選定你要求檢測機(jī)構(gòu)檢測的范圍。選定的檢測范圍不同，你支付的價(jià)格也就不同。 3.對房屋是否符合綜合驗(yàn)收條件的檢驗(yàn) 對房屋是否符合綜合驗(yàn)收條件檢驗(yàn)必須依據(jù)各地政府或政府部門的規(guī)范性文件規(guī)定的綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件。建設(shè)部制定了一部城市住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收管理辦法，但這個(gè)辦法沒有規(guī)定綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件，所以，綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件就留給各地方政府或地方政府部門根據(jù)各地的具體情況做出規(guī)定。廣州市人民政府在2001年出臺(tái)了一部規(guī)章廣州市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收管理辦法。這份規(guī)

51、章對綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件規(guī)定得比較全面，具體而且嚴(yán)格。這份規(guī)章要求綜合驗(yàn)收必須具備下列條件： .建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格； .消防工程驗(yàn)收合格； .人防工程驗(yàn)收合格； .有永久供水證明，有永久供電證明； .煤氣工程驗(yàn)收合格； .有單項(xiàng)(單位)工程(電信管線)竣工驗(yàn)收證書； .道路和排水工程驗(yàn)收合格； .居住區(qū)綠化驗(yàn)收合格； .有通郵申報(bào)表； .有環(huán)衛(wèi)化糞池報(bào)建批復(fù)表等等。 這份規(guī)章是居律師所見到的同類規(guī)章中最好的。有這樣一部規(guī)章，購房人入住無憂。如果你在廣州市買了房，你就對照廣州市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收管理辦法中規(guī)定的條件逐一檢驗(yàn)吧。 北京市有一個(gè)1995年出臺(tái)的北京市居住小區(qū)接管綜合驗(yàn)收辦法，但不

52、是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委員會(huì)制定的。這個(gè)辦法規(guī)定了綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的四個(gè)條件： (1)所有建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè)完畢； (2)各專業(yè)主管部門對歸口管理的建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全； (3)建筑渣土、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑等全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場清地凈； (4)具備實(shí)行封閉式物業(yè)管理的基本要求。 如果你在北京買了房，你就對照這四個(gè)條件檢驗(yàn)吧。 你就別對照了。這四個(gè)條件對你入住沒有什么實(shí)際意義，甚至不能解決你對水、電、氣等生活所必需的條件的要求。有這樣一個(gè)綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)存在，北京市的某些小區(qū)采自地下的生活用水有害物質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)從入住至今已

53、三年依然解決無望也就不足為奇了。 五.收房過程中購房人易犯的錯(cuò)誤 很多購房人在開發(fā)商交房后未進(jìn)行檢驗(yàn)就急不可耐地搬進(jìn)去住，甚至在開發(fā)商正式交房前就開始對房屋進(jìn)行裝修。這種做法極不可取。這么做很可能被法官理解成你已經(jīng)以自己的行為表示對開發(fā)商交付的房屋的接受，你以房屋面積或質(zhì)量不符合合同約定為由要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求會(huì)遭到駁回。 有些開發(fā)商的交房人員將包含有購房人同意接受房屋或?qū)Ψ课菝娣e、質(zhì)量沒有異議的意思的文件隱藏在其他文件(比如：三書一證兩表)中，趁購房人進(jìn)入新房時(shí)的興奮讓購房人一并簽字。你千萬不要為開發(fā)商交房人員的甜言蜜語和賭咒發(fā)誓所動(dòng)搖，稀里糊涂就在文件上簽字。對開發(fā)商的交房人員

54、讓你簽字的文件，每一頁你都要認(rèn)認(rèn)真真地看，看不明白就不要簽。 有些購房人相約集體收房。集體收房可以共攤成本、相互證明、聯(lián)手行動(dòng)，并可以為以后小區(qū)的物業(yè)管理培養(yǎng)公共意識。居律師十分贊成這種做法。 簽訂購房合同要穩(wěn)扎穩(wěn)打 -發(fā)布時(shí)間： 2009-3-19 16:04:07 被閱覽數(shù)： 97 次 來源： 南京房產(chǎn)律師網(wǎng)（居樂網(wǎng)） 文字 大 中 小 自動(dòng)滾屏（右鍵暫停） 簽訂購房合同要穩(wěn)扎穩(wěn)打 2009-03-19 12:23:00來源: 北方新報(bào)(內(nèi)蒙古)跟帖 0 條 買房子是老百姓的一件大事，購房合同則是購房交易的憑證，記載了雙方的權(quán)利和義務(wù)，是購房的關(guān)鍵一步，官方出臺(tái)了新的合同示范文本雖然從根本

55、上保護(hù)了購房者不受非法開發(fā)商鉆營之害，但是世界上沒有完美的事物，再詳細(xì)的合同都會(huì)有不完善的細(xì)節(jié)，而這些細(xì)節(jié)對購房者來說也都是關(guān)乎實(shí)際利益的，絕對不可小視。作為購房者該怎么樣才能盡可能地保護(hù)自己的利益呢？ 置業(yè)顧問朱先生提醒讀者，很多人從達(dá)成意向到簽約之前的一段時(shí)間里很少去售樓處，等到售樓處通知簽約時(shí)候，對自己買的房子還是不太了解，比如物業(yè)情況、車位情況等，而這些事項(xiàng)沒有搞清楚是一定不能簽約的。在簽合同之前必須多去幾次銷售中心，最大限度地了解項(xiàng)目的情況。 在置業(yè)顧問介紹項(xiàng)目時(shí)都很隨意，介紹得也比較雜亂，想起什么就介紹什么，而不是合同內(nèi)容那樣有固定的格式，而在簽合同時(shí)，有很多置業(yè)顧問承諾的東西也沒

56、有寫在里邊，自己也會(huì)一時(shí)想不起來，簽完合同回家再想起來已經(jīng)晚了，所以在和置業(yè)顧問談話時(shí)，所聽到的每一點(diǎn)承諾都要記住，最好是別嫌麻煩，用紙筆記錄下來，能要求加進(jìn)合同里的就要提出來。 很多人簽約時(shí)只是憑著自己的了解看合同，其實(shí)在簽約時(shí)，應(yīng)該先見一下律師，即使是開發(fā)商請的律師，律師費(fèi)也是購房者出錢，所以律師有責(zé)任幫助購房人搞清各種法律細(xì)節(jié)，維護(hù)購房人的利益，就是要不厭其煩地請教律師你弄不清楚的問題。很多人被通知簽約前，還不知道合同是什么樣，簽約時(shí)看著4份空白合同，看著里面專業(yè)的購房術(shù)語，就頭昏腦漲，這對自己對合同的完全理解是不利的，所以應(yīng)該提前要一份合同復(fù)印件，回家和家人一起平心靜氣地一條條研讀，把

57、疑問和想補(bǔ)充的地方記在旁邊。 一些樓盤的開發(fā)商在購房合同的補(bǔ)充條款的地方，先填寫了自己一些補(bǔ)充條款。這些條件往往是只對開發(fā)商有利的。比如有的開發(fā)商在合同上補(bǔ)充所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)，小區(qū)和樓宇命名權(quán)歸出賣人等，這對購房者是不利的。開發(fā)商的補(bǔ)充條款只表明了開發(fā)商的態(tài)度，購買人如不接受可以提出異議，或者不簽合同，也可以就這些條款增加些你的限制條件，讓對方達(dá)成妥協(xié)。 簽訂購房合同的注意事項(xiàng)(2009-04-01 14:46:44)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 總結(jié) 買房子是人生一件大事，簽訂購房合同就得特別注意一些問題，在此總結(jié)一下： 一、首先看開發(fā)商是否具備“五證”。即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。簽訂規(guī)范的商品房買賣合同，最好請律師代理或