商品房交易業(yè)務(wù)操作指引

1、上海市律師協(xié)會(huì)律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)操作指引第一章 總則111制定目的    本指引由上海市律師協(xié)會(huì)起草，其目的系為向律師提供辦理商品房交易業(yè)務(wù)操作方面的借鑒、經(jīng)驗(yàn)，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考。112概念界定    本指引所指的商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等政府對(duì)其交易有限制條件的房屋。本指引所指的商品房交易具體包括商品房預(yù)銷售、二手房買賣以及商品房抵押、租賃等以房屋所有權(quán)為前提的交易

2、行為。113律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的基本原則    律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持對(duì)委托人忠誠(chéng)負(fù)責(zé)的原則，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的正確實(shí)施。114律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的前提和要求    律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與委托人簽訂的委托協(xié)議，在委托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益；應(yīng)保守當(dāng)事人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私，按有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報(bào)案情及已失密或已解密時(shí)除外。115本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍    本

3、操作指引主要適用于律師從事商品房交易的非訴訟服務(wù)，律師代理委托人從事商品房交易在受托起草、修改有關(guān)的各種合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)時(shí)應(yīng)注意的有關(guān)事項(xiàng)是本操作指引的重點(diǎn)。律師在代理有關(guān)商品房交易的訴訟案件中，本操作指引具有相應(yīng)的指導(dǎo)作用。 第二章 新建商品房買賣第一節(jié)一般規(guī)定11目的和依據(jù)    為依法維護(hù)新建商品房買賣（即銷售，包括預(yù)售、現(xiàn)售）雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益，提高律師承辦商品房買賣業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市商品房預(yù)售管理辦法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法、商品房銷售管理辦法及其他有關(guān)規(guī)定，制

4、定本章供本市律師辦理新建商品房買賣業(yè)務(wù)作參考。12概念界定    本章所涉的下列詞語(yǔ)的定義分別為：（1）商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。這就是說(shuō)商品房要現(xiàn)售，必須已竣工驗(yàn)收合格，取得竣工驗(yàn)收合格證明，這是國(guó)家對(duì)商品房現(xiàn)售的基本要求。但有的省市提高了商品房現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，例如：上海目前規(guī)定商品房現(xiàn)售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須已取得商品房初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），沒(méi)有取得大產(chǎn)證的新建商品房銷售行為均視為商品房預(yù)售。（2）商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房

5、價(jià)款的行為。（3）商品房預(yù)售許可證，是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件。（4）返本銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部商品房銷售管理辦法明令禁止這種銷售方式。（5）售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部商品房銷售管理辦法規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。（6）預(yù)測(cè)面積，又稱暫測(cè)面積、合同約定面積，是指在商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其委托的有資質(zhì)的測(cè)繪部門根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算出來(lái)的預(yù)售商品房面積。（7）實(shí)

6、測(cè)面積，又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收后，經(jīng)有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量，房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。（8）面積誤差比，是指實(shí)測(cè)面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與預(yù)測(cè)面積（合同約定面積）發(fā)生誤差的比例，具體是：面積誤差比產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積合同約定面積×（9）套內(nèi)建筑面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)使用面積包括：a臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；b躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；c不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；d內(nèi)墻面

7、裝修厚度計(jì)入使用面積。套內(nèi)墻體面積，新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。（10）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。共有建筑面積由以下兩部分組成：a電梯井、樓梯、垃圾道

8、、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫(kù)、自行車庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。b套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。（11）代理銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司代為商品房銷售的行為。（12）包銷，一般是指房地

9、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買的行為。（13）維修基金（資金），是指為保障房屋及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費(fèi)用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。（14）規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過(guò)程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計(jì)可能必須變更，但這需經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)或設(shè)計(jì)單位的同意。如果變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能

10、情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起日內(nèi)，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或接受變更。（15）二書，一般指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。（16）住房公積金，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工分別按職工工資的一定比例繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。上海目前單位與職工繳存公積金的比例各為職工上年月平均工資的5%7%，并有上限、下限規(guī)定，這是法規(guī)規(guī)定必須繳納的。另外，單位和職工還可各按職工上年月平均工資的1%8%交納補(bǔ)充公積金，補(bǔ)充公積金存在上限。前述上限、下限每年調(diào)整。（17）住房公積金個(gè)

11、人購(gòu)房貸款，是指以住房公積金為資金來(lái)源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購(gòu)買自住住房的住房消費(fèi)貸款。正常繳存住房公積金的城鎮(zhèn)職工，在本城鎮(zhèn)購(gòu)買具有所有權(quán)的自住住房時(shí)，可以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房作抵押，向住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款受托商業(yè)銀行申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款。（18）抵押貸款購(gòu)房（購(gòu)房按揭），即商業(yè)貸款，是指購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)，由于資金不足，以所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房做抵押，向銀行申請(qǐng)的占所購(gòu)房房?jī)r(jià)一定比例的貸款。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購(gòu)房款的一部分，直接劃付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或第三方機(jī)構(gòu)。然后，購(gòu)房者按貸款合同約定逐月或逐年還款的行為。在實(shí)際操作中，一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或第三方機(jī)構(gòu)提供階段

12、性保證責(zé)任或全程保證責(zé)任。（19）組合貸款，是指在住房買賣中借款人以所購(gòu)城鎮(zhèn)住房作為抵押物同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款，該貸款方式稱為個(gè)人住房組合貸款。（20）個(gè)人住房置業(yè)貸款擔(dān)保，是指借款人向城鎮(zhèn)公積金管理中心或商業(yè)銀行申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款或商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，由擔(dān)保公司為其提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證擔(dān)?！，F(xiàn)階段上海住房置業(yè)貸款擔(dān)保公司為住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款和組合貸款中的住房公積金貸款提供保證擔(dān)保。（21）大產(chǎn)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登

13、記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。（22）買賣轉(zhuǎn)移登記，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人持合同和相關(guān)文件向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將該商品房登記至買受人名下的行為。（23）小產(chǎn)證，即買賣轉(zhuǎn)移登記后買受人取得的所購(gòu)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。（24）房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)訂、預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。它包括商品房銷售廣告。商品房銷售廣告，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售或者銷售許可證明的前提下，發(fā)布的商品房預(yù)售、出售廣告，包括報(bào)刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告、招貼廣告等媒

14、體廣告，售樓書及各種宣傳材料，施工現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌，樣板房展示等。13適用范圍  本章適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)外自然人、企事業(yè)單位和其他組織與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間關(guān)于新建商品房的買賣。但公有房屋、廉租房屋、經(jīng)濟(jì)適用房等政府對(duì)其交易條件有所限制的房屋買賣不適用本章。 第二節(jié) 商品房認(rèn)購(gòu)（預(yù)訂）21簽訂認(rèn)購(gòu)（預(yù)訂）書的前提條件  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)的過(guò)程，從開(kāi)發(fā)商辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，到取得商品房預(yù)售許可證，必然需要一段時(shí)間。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，實(shí)務(wù)中，如開(kāi)發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，那么開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總面積、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標(biāo)均已

15、確定，即商品房中位置、戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等對(duì)商品房銷售價(jià)格有實(shí)質(zhì)影響的條件已確定，但尚不具備預(yù)售條件，尚未取得商品房銷售許可證，應(yīng)當(dāng)說(shuō)此時(shí)開(kāi)發(fā)商已具備簽訂認(rèn)購(gòu)書即預(yù)約合同的條件；但開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未立項(xiàng)就允許開(kāi)發(fā)商向社會(huì)公眾銷售房屋，認(rèn)購(gòu)書就不是針對(duì)特定項(xiàng)目簽訂的，認(rèn)購(gòu)書上的所有條款都是不確定的，認(rèn)購(gòu)書是建立在空中樓閣上的，缺乏商品房買賣的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，這一階段簽訂的認(rèn)購(gòu)書與非法融資無(wú)異，應(yīng)當(dāng)無(wú)效。由此可見(jiàn)，簽訂認(rèn)購(gòu)書的前提條件是開(kāi)發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)。在開(kāi)發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后簽署的認(rèn)購(gòu)書，即使發(fā)生糾紛訴至法院，也不會(huì)被判無(wú)效。  但上海市房屋土地資源管理局規(guī)定，簽

16、訂認(rèn)購(gòu)（預(yù)訂）書時(shí)開(kāi)發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證，否則開(kāi)發(fā)商要遭受行政處罰。22認(rèn)購(gòu)（預(yù)訂）協(xié)議基本內(nèi)容  簽署預(yù)訂協(xié)議，要注意預(yù)訂協(xié)議應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。對(duì)預(yù)訂協(xié)議內(nèi)容一定要認(rèn)真審核，如果商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。  有的省市，預(yù)定協(xié)議有示范文本，例如上海市商品房預(yù)訂協(xié)議，購(gòu)房人提出采用示范文本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒絕。23定金的處理  定金是預(yù)

17、訂協(xié)議中一個(gè)很重要內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒(méi)收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。  認(rèn)購(gòu)書中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金，但如果認(rèn)購(gòu)書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么，此時(shí)訂金和押金即具有定金的性質(zhì)。 第三節(jié) 商品房銷售廣告31廣告審查  購(gòu)房，首先遇到的一般是商品

18、房銷售廣告。發(fā)布預(yù)購(gòu)廣告和銷售廣告的條件、內(nèi)容等要求都是不同的。對(duì)銷售廣告，律師要提示委托人認(rèn)真審查其是否具備以下必須載明事項(xiàng)：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱；（2）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；（3）預(yù)售或者出售許可證書號(hào)。  如果以上事項(xiàng)欠缺，購(gòu)房者就應(yīng)慎重或再作仔細(xì)調(diào)查。規(guī)范的商品房銷售廣告，一般還會(huì)標(biāo)注忠告性用語(yǔ)，如“本廣告僅作參考”、“廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購(gòu)房合同附件”等。32禁止發(fā)布銷售廣告情形  律師應(yīng)提示委托人下列情形是禁止發(fā)布銷售廣告的：（1）在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；（2）在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；（3）司法機(jī)關(guān)

19、和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（4）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；（7）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；（8）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。33要約邀請(qǐng)與要約的區(qū)別  審查廣告，律師要提示委托人特別要注意要約邀請(qǐng)與要約的區(qū)別，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請(qǐng)，如果未寫入合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商不具有約束力。但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)

20、當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 第四節(jié) 商品房預(yù)售41商品房預(yù)售條件  律師應(yīng)提示委托人，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。  有的省市，商品房預(yù)售條件的要求更加嚴(yán)格，例如上海市商品房預(yù)售必須具備下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施

21、工許可證；（3）商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)：2000年6月20日前取得建筑工程施工許可證者，按提供預(yù)售后商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2000年6月20日后取得建筑工程施工許可證者，商品房預(yù)售應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)為：七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。（4）已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建設(shè)的配套建設(shè)計(jì)劃。（5）已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

22、（6）已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已取得商品房預(yù)售許可證。42申請(qǐng)預(yù)售商品房須提交下列材料：（1）申請(qǐng)報(bào)告。申請(qǐng)報(bào)告須寫明申請(qǐng)預(yù)售的商品房基本情況包括具體坐落，申請(qǐng)預(yù)售的房屋面積、幢數(shù)、編號(hào)等和申請(qǐng)預(yù)售的理由；（2）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（3）土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)權(quán)證；（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程施工許可證；（6）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎(chǔ)驗(yàn)收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房建筑安裝工作量已達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的證明；（7）與本市注冊(cè)的銀行簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（8）水、電

23、、煤等配套已落實(shí)的有關(guān)證明；（9）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進(jìn)度計(jì)劃；（10）商品房預(yù)售方案。內(nèi)容包括：商品房坐落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售計(jì)劃、預(yù)售價(jià)格、地點(diǎn)與方式、交付使用日期等內(nèi)容；（11）房屋使用公約，與所聘物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)公司的資質(zhì)證書；（12）商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細(xì)表；（13）經(jīng)審核批準(zhǔn)的自制商品房預(yù)售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預(yù)售合同示范文本的書面承諾；（14）申請(qǐng)預(yù)售時(shí)上月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)月報(bào)表；外資企業(yè)還須提供外資委的企業(yè)批準(zhǔn)證書。43無(wú)證預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)  商品房預(yù)售許可證是衡量商品房預(yù)售

24、是否合法的最直接、最關(guān)鍵的書面證明文件。律師應(yīng)提示委托人，未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無(wú)證預(yù)售行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，將被認(rèn)定無(wú)效，除非在起訴前取得商品房預(yù)售許可證。  開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)該出示商品房預(yù)售許可證，預(yù)購(gòu)人應(yīng)認(rèn)真查驗(yàn)該證記載的內(nèi)容是否與實(shí)際情況一致及是否包含所要預(yù)購(gòu)的商品房。 第五節(jié) 商品房現(xiàn)售41商品房現(xiàn)售條件  律師應(yīng)提示委托人，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用

25、權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。  符合以上條件，開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)取得出售許可證明。  有的省市，現(xiàn)售的要求更為嚴(yán)格，如前已陳述：上海的商品房現(xiàn)售是指取得商品房初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后的商品房銷售行為。也就是說(shuō)，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房未經(jīng)土地、房屋的共同初始登記并已領(lǐng)取房地產(chǎn)證（俗稱“大產(chǎn)證”）前，銷售商品

26、房的行為均系商品房預(yù)售行為。因此，律師要依據(jù)當(dāng)?shù)匚募?guī)定來(lái)審核欲購(gòu)的商品房是否符合現(xiàn)售條件。52返本銷售的禁止和售后包租的限制  律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 第六節(jié) 商品房買賣合同61簽約前審查  購(gòu)房人委托的律師在簽署合同前，要認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商的銷售許可文件。審查商品房預(yù)售許可證或竣工驗(yàn)收合格證明（或開(kāi)發(fā)商初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證）和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)買的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓

27、層、名稱等是否相符。  審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查代理銷售企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書和代理銷售合同或委托銷售證明。62簽約時(shí)買受人的知情權(quán)和開(kāi)發(fā)商的義務(wù)  對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)的計(jì)算，購(gòu)房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售（包括預(yù)售、現(xiàn)售）商品房時(shí)，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱。公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書（房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供）、建筑平面布置圖（經(jīng)規(guī)劃管理部門審核同意）。  簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供房屋建筑面積

28、計(jì)算表；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供房屋建筑面積測(cè)算表；前述兩表中房屋公用部位建筑面積說(shuō)明中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻?，并能與建筑平面布置圖對(duì)照查核。63商品房買賣合同的基本內(nèi)容  律師應(yīng)提示委托人，為便于在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，商品房買賣可采用上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局制定的出售合同或預(yù)售合同的示范文本。當(dāng)然，也可自擬合同文本，自擬合同文本應(yīng)具備以下主要內(nèi)容，且在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門備案：（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本情況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房?jī)r(jià)款的確立方式及總價(jià)款、計(jì)款方式

29、、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通風(fēng)、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）解決爭(zhēng)議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。64面積差異的處理  律師應(yīng)提示委托人，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)

30、，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。65套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e  律師應(yīng)合理提示委托人，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)?/p>

31、的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。  律師應(yīng)提示委托人，按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。根據(jù)上海有關(guān)規(guī)定，商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測(cè)房屋建筑面積不一致時(shí)，按共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積分開(kāi)處理的辦法處理：（1）共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e增減的處理辦法a預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)的面積若有誤差，其面積誤差比在08%以內(nèi)（包括08%），預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。面積誤差比計(jì)算公式如下：

32、0; 面積誤差比=實(shí)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e預(yù)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e預(yù)測(cè)共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e×100b預(yù)售合同約定的面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)的面積誤差是指除房屋建筑設(shè)計(jì)變更外，其他原因引起的誤差。c實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出08%的，購(gòu)房人也不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款；實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出08%的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)退還超出08%部分的房?jī)r(jià)款。（2）套內(nèi)建筑面積增減的處理辦法a套內(nèi)建筑面積按“按實(shí)結(jié)算”的原則處理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這一原則與購(gòu)房人平等協(xié)商，通過(guò)預(yù)售合同約定具體的處理辦法。b凡合同沒(méi)有約定處理辦法的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積的，購(gòu)房

33、人不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款；實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房?jī)r(jià)款。（3）商品住房預(yù)售時(shí)合同約定的房屋建筑面積和交付時(shí)的實(shí)測(cè)房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積與交付時(shí)的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積不一致時(shí)，仍按上述辦法處理。（4）預(yù)售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積，交房時(shí)房屋建筑面積增加的，購(gòu)房人不承擔(dān)增加部分的房?jī)r(jià)款；房屋建筑面積減少的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房?jī)r(jià)款；但合同另有約定的，從其約定。66規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理  律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。

34、商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。  經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。67預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓  預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人

35、需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：（1）尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同；（）已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同，并書面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。  預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，原預(yù)售合同采用示范文本的，雙方協(xié)商簽署原預(yù)售合同后的本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書并向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。  自2004年4月26日起，上海規(guī)定預(yù)購(gòu)人購(gòu)買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)

36、權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購(gòu)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。68房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓與預(yù)售合同的處理  律師應(yīng)提示委托人，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房預(yù)購(gòu)人。商品房預(yù)購(gòu)人有權(quán)在接到書面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。  商品房預(yù)購(gòu)人未按照前款規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。69土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓  律師應(yīng)提示委托人，房屋銷售時(shí)，房屋所有

37、權(quán)和該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割；買受人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。610誠(chéng)信失守的懲罰律師應(yīng)提示委托人：1出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；2出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；3出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；4商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；5商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人者。  由上述五種情形導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷、解除的，買受人可請(qǐng)求返還購(gòu)房款及

38、利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 第七節(jié) 商品房代理銷售和包銷71商品房的代理銷售  律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。  受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用（含不得加價(jià)銷售）。商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)

39、培訓(xùn)。72商品房的包銷  律師應(yīng)提示委托人，出賣人與他人（包銷人）可訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買。包銷人可以高于包銷合同約定的價(jià)格向購(gòu)房人出售包銷的商品房。  但是，出賣人未經(jīng)包銷人同意，自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人可要求出賣人賠償損失。  在包銷關(guān)系中，如果出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有明確約定或約定不清的，買受人與出賣人發(fā)生商品房買賣合同糾紛，包銷人為訴訟參加人。  關(guān)于包銷人的主體資格。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的

40、觀點(diǎn)，在目前國(guó)家法律、行政法規(guī)對(duì)包銷沒(méi)有立法，政府管理部門對(duì)包銷行為也沒(méi)有規(guī)定的情況下，包銷合同只要是開(kāi)發(fā)商與包銷人雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)或社會(huì)公共利益，不應(yīng)對(duì)包銷人的主體資格予以苛求，包銷人不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格或商品房中介、經(jīng)紀(jì)資格，不應(yīng)影響包銷合同的效力。 第八節(jié) 商品房買賣的貸款81商品房買賣貸款協(xié)議、擔(dān)保協(xié)議和或保險(xiǎn)合同  購(gòu)買住房會(huì)涉及住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款協(xié)議、或商業(yè)性個(gè)人住房貸款協(xié)議、或住房公積金個(gè)人購(gòu)房和商業(yè)性個(gè)人住房組合貸款協(xié)議，公積金貸款還要簽署個(gè)人住房置業(yè)貸款擔(dān)保協(xié)議，商業(yè)貸款銀行會(huì)要求進(jìn)行投保，需與保險(xiǎn)公司簽署保險(xiǎn)合同。購(gòu)買

41、非住宅商品房只能商業(yè)貸款并以商品房作抵押，同樣也要簽署保險(xiǎn)合同。82住房公積金貸款的限制  申請(qǐng)住房公積金貸款，律師應(yīng)提示：借款人（買受人）購(gòu)買的房屋僅限于本市國(guó)有土地上具有所有權(quán)的住房，并應(yīng)當(dāng)用于本人家庭自住。83住房公積金貸款條件  律師可協(xié)助買受人審核其是否同時(shí)符合下列住房公積金貸款條件：（1）具有城鎮(zhèn)戶口，參加上海市住房公積金制度并正常繳存的職工，借款人和購(gòu)房合同中購(gòu)房人必須一致。（2）借款人家庭（一對(duì)夫婦）沒(méi)有住房公積金債務(wù)或其他數(shù)額較大、可能影響還貸能力的債務(wù)。（3）借款人申請(qǐng)貸款前，累計(jì)繳存住房公積金滿2年（即單位為職工匯繳累計(jì)滿24次）并且貸款前6個(gè)月為連續(xù)

42、繳存。（4）購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)的，（除配偶外）共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾。（5）住房公積金欠繳單位，在為職工個(gè)人補(bǔ)繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后，職工也可以辦理住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)限在建行辦理，同時(shí)須經(jīng)市公積金管理中心復(fù)議同意。（6）購(gòu)房首期付款的金額不低于總房?jī)r(jià)的20%。84商品房住房貸款額和期限  根據(jù)上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款管理辦法等文件規(guī)定，目前單筆公積金貸款最高限額為10萬(wàn)元，有補(bǔ)充住房公積金的單筆貸款最高限額為13萬(wàn)元，貸款額度不超過(guò)房屋總價(jià)的80%，最長(zhǎng)期限30年。貸款年限具體到借款人，最長(zhǎng)不超過(guò)法定離退休年限后5年。 

43、; 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前商品房的商業(yè)貸款單筆貸款無(wú)最高限額，但需根據(jù)借款人每月還款能力進(jìn)行測(cè)算確定，并且不超過(guò)總房?jī)r(jià)的80%，最長(zhǎng)期限30年，且貸款最長(zhǎng)年限計(jì)算不超過(guò)借款人滿70周歲。  組合貸款的，貸款額總計(jì)不能超過(guò)住房總價(jià)的80%，最長(zhǎng)期限30年，最長(zhǎng)不超過(guò)法定離退休年限后5年。85非居住房屋貸款非居住房屋只能申請(qǐng)銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。86貸款合同與商品房買賣合同  律師應(yīng)提示委托人，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求

44、解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。  因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可要求解除商品房擔(dān)保貸款合同。  商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 第九節(jié) 商品房的交付使用及其質(zhì)量保證91商品房交付使用的定義  律師應(yīng)提示委托人商品房的交付由物的交付和權(quán)利的交付組成。物的交付即對(duì)房屋

45、的轉(zhuǎn)移占有，權(quán)利的交付即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記。如果當(dāng)事人沒(méi)有另外約定，物的交付即房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。  交付的后果是：房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。92商品房的交付要求  律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件已取得交付使用許可證（住宅）或房地產(chǎn)權(quán)證（“大產(chǎn)證”）的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違

46、約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中的約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一樣，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。93交付時(shí)應(yīng)提供的文件  銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。買受人還可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；（2）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體

47、結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（3）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；（4）用戶報(bào)修的單位答復(fù)和處理的時(shí)限。  住宅使用說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；（2）結(jié)構(gòu)類型；（3）裝修、裝飾注意事項(xiàng)；（4）上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；（5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事

48、項(xiàng)；（6）門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；（7）配電負(fù)荷；（8）承重墻、保留墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；（9）其他應(yīng)說(shuō)明的問(wèn)題。上海市住宅交付應(yīng)根據(jù)約定提供住宅交付使用許可證或上海市房地產(chǎn)權(quán)證，非住宅交付應(yīng)根據(jù)約定提供竣工驗(yàn)收合格證明或上海市房地產(chǎn)權(quán)證。94商品房的保修責(zé)任  律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最

49、低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。  在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。商品住宅委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的單位。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。95商品房質(zhì)量與合同解除  律師應(yīng)提示委托人，商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償

50、責(zé)任。  因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人也可要求解除合同和賠償損失。 第十節(jié) 商品房的維修基金（資金）101首期維修基金的交納  律師應(yīng)提示委托人，新建商品住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)交納首期維修基金：（1）配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的4交納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3交納。（2）配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3交納；不配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2交納。新建內(nèi)銷商品住宅每平方米建筑面積成本價(jià)，由市房地資源局和市物價(jià)部門核定，目前為129

51、5元每平方米。102維修基金專戶的開(kāi)立  律師應(yīng)提示委托人，維修基金應(yīng)開(kāi)立專戶，應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唬疵看弊≌①~，并分列每套住宅單元的分戶賬；一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號(hào)的，按門號(hào)立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬。  業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得使用。  業(yè)主委員會(huì)成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費(fèi)用由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。103首期維修基金的交納時(shí)限  律師應(yīng)提示委托人，新建商品住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時(shí)限交納首期維修基金：（1

52、）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，按101（1）的標(biāo)準(zhǔn)，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。（2）購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按101（2）的標(biāo)準(zhǔn)，將所購(gòu)商品住宅的維修基金存入專戶銀行。（3）業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi)，按101（2）的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金，存入專戶銀行。 第十一節(jié) 商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理111未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人和不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移  律師應(yīng)合理提示委托人，商品房買賣應(yīng)辦理登記手續(xù)，未辦理登記，不影響合同效力，但不得對(duì)抗善意第三人。未辦理登記手續(xù)，商品房的所有權(quán)也不能轉(zhuǎn)移。1

53、12商品房買賣轉(zhuǎn)移登記  商品房買賣轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)人是買賣合同的雙方當(dāng)事人，需提交的資料如下：（1）上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書（原件）；（2）當(dāng)事人身份證明或單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）；（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人的，委托書需公證：a在香港申辦的公證文書須經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn)；b臺(tái)灣同胞持臺(tái)灣地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與?；鶗?huì)寄送的副本核對(duì)一致的證明；c在境外的中國(guó)公民、華僑、外籍華人、外國(guó)人提供的公證文書須經(jīng)該國(guó)外交部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證；（4）上海

54、市商品房出售合同（原件）或上海市商品房預(yù)售合同及房屋交接書；經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房申請(qǐng)登記，應(yīng)提交房地產(chǎn)登記證明及房屋交接書（原件）；（5）辦理按揭貸款的還需提交：借、貸款合同，抵押合同或預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的登記證明；（6）上海市購(gòu)房業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證（原件）；（7）契稅完稅憑證（原件）；（8）房屋平面圖、地籍圖（原件各二份，由交易中心內(nèi)部配制）。  上述合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，合同需公證：a外國(guó)人；b華僑，包括居住在境外，持有中國(guó)護(hù)照、無(wú)國(guó)內(nèi)身份證明者；c港澳臺(tái)地區(qū)居民；d在外國(guó)或港澳臺(tái)地區(qū)登記、注冊(cè)的法人及其他組織。  符合條件和規(guī)定的，房地產(chǎn)

55、登記機(jī)構(gòu)自受理登記申請(qǐng)之日起20日內(nèi)辦出房地產(chǎn)權(quán)證，通知權(quán)利人領(lǐng)證。權(quán)利人領(lǐng)證時(shí)要攜帶權(quán)利人（或代理人）身份證明（原件）和已繳手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅收據(jù)（原件）及受理時(shí)的收件收據(jù)（原件）。領(lǐng)證時(shí)，律師應(yīng)提示委托人仔細(xì)核對(duì)房地產(chǎn)權(quán)證及登記證明。113預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記、單方預(yù)告登記  預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記申請(qǐng)人應(yīng)是商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，需提交的資料是：（1）上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書（原件）；（2）當(dāng)事人身份證明或單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）；（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；（4）上海市商品房預(yù)售合同（原件）。預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記除需提交上述（1）（4）項(xiàng)資

56、料外，還需提交：（1）預(yù)購(gòu)商品房權(quán)益轉(zhuǎn)讓書或預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓、抵債等合同（原件）；（2）預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明（原件）；（3）契稅完稅憑證（原件）。  預(yù)告登記的辦件期限是自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)，領(lǐng)證時(shí)需攜帶權(quán)利人（或代理人）的身份證件（原件）和已繳登記費(fèi)收據(jù)、受理時(shí)的收件收據(jù)。領(lǐng)證時(shí)要仔細(xì)核對(duì)房地產(chǎn)登記證明。  應(yīng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的預(yù)告登記，一方當(dāng)事人未提出申請(qǐng)的，另一方當(dāng)事人可單方申請(qǐng)預(yù)告登記。除需提交上述（1）（4）項(xiàng)資料外，還需提交：證明房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的法律關(guān)系已經(jīng)形成的文件（原件）。114商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記  自2004年3月30日起，上

57、海市新建商品房的銷售（包括預(yù)售和現(xiàn)售），均應(yīng)按上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法規(guī)定進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記。根據(jù)該辦法和相關(guān)文件規(guī)定，商品房定金合同（實(shí)為認(rèn)購(gòu)協(xié)議）、預(yù)售合同、銷售合同均應(yīng)通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽署，并將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心辦理備案和進(jìn)行房地產(chǎn)登記申請(qǐng)。房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)即時(shí)完成網(wǎng)上傳送的合同文本的核校，給予合同編號(hào)和房屋代碼，并通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)，發(fā)送合同備案證明和房地產(chǎn)登記申請(qǐng)受理書。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)打印已取得備案證明的合同和房地產(chǎn)登記申請(qǐng)受理書，并與購(gòu)房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。  商品房預(yù)售的購(gòu)房人在辦理合同網(wǎng)上備案和登記申請(qǐng)的7日后，可以持房地產(chǎn)登記申請(qǐng)受理書、取得備案證明的書面合同和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申領(lǐng)預(yù)告登記證明。  商品房現(xiàn)售的購(gòu)房人在辦理合同網(wǎng)上備案和登記申請(qǐng)的20日后，可以持房地產(chǎn)登記申請(qǐng)受理書、取得備案證明的書面合同和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。115商品房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi)根據(jù)上海市的現(xiàn)行規(guī)定，有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：契稅：買受人承擔(dān)，居住房屋個(gè)人15%、單位3%，非居住房屋3%；合同印花稅：買受人承擔(dān)，003%；權(quán)證印花稅：買受人承擔(dān)，5元本；交易手續(xù)費(fèi)：每平方米3元，