云南大理下關(guān)興盛路興盛二期前期提案定稿150p

1、前 期 策 劃 方 案認識的差異就是效益認識的差異就是效益2 2目 錄第一部分 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查與研究 一、宏觀市場環(huán)境調(diào)查與研究 二、區(qū)域市場環(huán)境調(diào)查與研究 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 四、市場需求和消費行為調(diào)查第二部分 項目產(chǎn)品研發(fā) 一、項目條件分析 二、項目swot分析 三、項目產(chǎn)品定位第三部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃建議 二、建筑設(shè)計建議第四部分 項目開發(fā)投資估算 一、經(jīng)濟技術(shù)指標 二、項目開發(fā)成本 三、項目開發(fā)收益認識的差異就是效益認識的差異就是效益3 3第一部分 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查與研究認識的差異就是效益認識的差異就是效益4 4通脹壓力加大通脹壓力加大從去年10月開始的短短7個月

2、時間里，央行已4次加息，8次上調(diào)存款準備金率，收縮市場流動性抵抗通脹的同時，信貸額度也隨之縮減，使本已嚴峻的房地產(chǎn)信貸市場，遭遇更大的資金壓力。自2009年11月開始，居民消費價格指數(shù)（cpi）和工業(yè)品出廠價格指數(shù)(ppi)由負轉(zhuǎn)正，之后一直呈上揚態(tài)勢，而上月cpi同比增幅已高達5.4%，持續(xù)保持高位，反映了當前物價上漲較快，經(jīng)濟環(huán)境面臨較大通脹壓力的現(xiàn)狀。全國各月全國各月cpicpi、ppippi走勢走勢認識的差異就是效益認識的差異就是效益5 5貨幣供應(yīng)市場流動性過剩的情況依然沒有緩解貨幣供應(yīng)市場流動性過剩的情況依然沒有緩解截至3月末，廣義貨幣（m2）余額75.81萬億元，同比增長16.6%

3、，比上月末高0.9個百分點，比上年末低3.1個百分點；狹義貨幣(m1)余額26.63萬億元,同比增長15.0%，比上月末高0.5個百分點，比上年末低6.2個百分點；流通中貨幣(m0)余額4.48萬億元，同比增長14.8%。貨幣供應(yīng)量增幅高于上月，表明目前市場流動性過剩的情況依然沒有緩解。 認識的差異就是效益認識的差異就是效益6 6信貸收緊，住房開發(fā)回款的難度增大信貸收緊，住房開發(fā)回款的難度增大3月份，人民幣貸款增加6794億元，同比多增1727億元。對比去年1季度的人民幣貸款，今年一季度人民幣貸款增加2.24萬億元，同比少增3524億元。貸款額度的減少，使今年的信貸市場相對緊張，對于房地產(chǎn)市場

4、而言，住房開發(fā)回款的難度明顯增大。認識的差異就是效益認識的差異就是效益7 7房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)回落房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)回落從2010年月份開始，國房景氣指數(shù)與地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)呈現(xiàn)回落走勢，但持續(xù)平穩(wěn)的時間較長，房地產(chǎn)開發(fā)仍然為各地拉動內(nèi)需，促進地方經(jīng)濟增長的主要產(chǎn)業(yè)。認識的差異就是效益認識的差異就是效益8 8房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策密集出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策密集出臺國家2010.1.10“國十一條” 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知調(diào)整供給結(jié)構(gòu)；抑制投資投機性需求；二套房首付提高至40%；控制信貸風險。2010.3.10“國十九條” 關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知，各地2010年90平米(

5、包括90平米)以下的住宅土地供應(yīng)量應(yīng)不低于七成，同時，土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%。2010.4.14“新國四條”對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。2010.9.29“新國五條”首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。2010.4.17“新國十條” 關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低

6、于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高?！靶聡藯l”進一步落實地方政府責任；加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強稅收征管；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于，貸款利率不低于基準利率的倍；嚴格住房用地供應(yīng)管理；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制；堅持和強化輿論引導。2011.1.26國家2011.1.27個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)

7、稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2011.3.22發(fā)改委3月16日發(fā)布商品房銷售明碼標價規(guī)定，要求自2011年5月1日起，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)銷售新建商品房時，實行明碼標價。中介服務(wù)機構(gòu)銷售二手房的明碼標價也將參照此規(guī)定執(zhí)行。2011.2.24中國人民銀行決定，從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調(diào)存款準備金率后，大型銀行存款準備金率高達19.5%，中小金融機構(gòu)的存款準備金率也將高達16%。2011.2.26國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級政府簽訂了今年工程建設(shè)目標責任書，將1000萬套保障房建設(shè)

8、任務(wù)分解到各地。國務(wù)院副總理李克強24日在全國保障性安居工程工作會議上強調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬套保障性住房是硬任務(wù)。2010.5.5國資委發(fā)布關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項的通知表示，盡管地方政府是落實和推進保障性住房建設(shè)的主體，但有關(guān)中央企業(yè)要及時收集掌握地方政府在保障性住房方面的規(guī)劃、進度安排、項目資料和政策支持等信息，加強與地方政府有關(guān)部門的溝通，爭取通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。三管齊下： 第一，還是要控制貨幣的流動性。第二，運用財政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求；第三，加強地方政府的責任，無論是物價和房價，地方都要切實負起責任來。2011.3.14認識的差異就是

9、效益認識的差異就是效益9 9房價調(diào)控三管齊下房價調(diào)控三管齊下要控制貨幣的流動性，對物價要控制貨幣的流動性，對物價來說比較重要，也就是說消除來說比較重要，也就是說消除房價物價上漲的貨幣基礎(chǔ)。房價物價上漲的貨幣基礎(chǔ)。運用財政、稅收和金融的手運用財政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求。段來調(diào)節(jié)市場的需求。加強地方政府的責任，無論是加強地方政府的責任，無論是物價和房價，地方都要切實負物價和房價，地方都要切實負起責任來。起責任來。 抑制需求抑制需求實施問責制實施問責制收緊流動性收緊流動性從從10年年10月來，央行已經(jīng)多月來，央行已經(jīng)多次加息；次加息；提高準備金率，銀行準備金率提高準備金率，銀行準備金率高

10、達高達20%以上。以上。財政、行政手段財政、行政手段-限購令限購令稅收手段稅收手段-房產(chǎn)稅、營業(yè)稅房產(chǎn)稅、營業(yè)稅金融手段金融手段-限貸令限貸令問責問責-各地方公布年度房價控各地方公布年度房價控制目標，明確公布的年度房價制目標，明確公布的年度房價控制目標?？刂颇繕恕ＵJ識的差異就是效益認識的差異就是效益1010國家整體宏觀政策使得首置需求趨于謹慎，對于二次及多次置業(yè)者通過提高首付、提高利率方式進行限制，部分城市直接限制購買，旨在遏制投資客戶；cpi持續(xù)上漲，從市場流動性過剩的情況來看依然沒有緩解，因此全國大環(huán)境依然不明朗；政策打壓主要對象為商品房投資客戶，同時也對自住及剛性需求消費信心有所影響，致

11、使市場上多數(shù)客戶處于觀望態(tài)度；保障性及廉租房的大力度建設(shè)會對市場客戶群進行爭奪，導致客戶分流，城中村改造土地集中放量過大，勢必會造成產(chǎn)品同質(zhì)化競爭等一系列惡性競爭出現(xiàn)；認識的差異就是效益認識的差異就是效益1111二、區(qū)域市場環(huán)境調(diào)查與研究 1、區(qū)域城市經(jīng)濟環(huán)境分析 2、區(qū)域城市規(guī)劃分析 3、區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益1212“文獻名邦” 之稱；國家級歷史文化名城；國家級風景名勝區(qū)；蒼山、洱海國家級自然保護區(qū)。十大古都之一最適宜居住的城市之一大理大理旅游城市旅游城市1、區(qū)域城市經(jīng)濟環(huán)境分析、區(qū)域城市經(jīng)濟環(huán)境分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益1313城市經(jīng)濟呈

12、現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)向上發(fā)展趨勢城市經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)向上發(fā)展趨勢2010年大理州國民生產(chǎn)總值為462.11億元，比上年增長11.9%。認識的差異就是效益認識的差異就是效益1414城市人均城市人均gdpgdp上漲上漲2009年城鎮(zhèn)居民人均收入為14180元，2010年城鎮(zhèn)居民人均收入為17044元，年度增長率為16.8%；2009年農(nóng)村居民人均收入為3482元，2010年農(nóng)村居民人均收入為17044元，年度增長率為13.09%.大理州人均收入走勢圖大理州人均收入走勢圖認識的差異就是效益認識的差異就是效益1515城市化水平城市化水平- -隨著大理城市化水平提高，房地產(chǎn)銷售量以及消費能力將逐步提高隨著大理

13、城市化水平提高，房地產(chǎn)銷售量以及消費能力將逐步提高2010年大理州城市化水平為33.20%，比2009年提高2.2個百分點。根據(jù)大理市城市發(fā)展規(guī)劃：到2020年，城市建成區(qū)面積達100平方公里以上。認識的差異就是效益認識的差異就是效益1616城市魅力凸現(xiàn)，外資看好大理發(fā)展，紛紛入駐當?shù)厥袌龀鞘绪攘ν宫F(xiàn)，外資看好大理發(fā)展，紛紛入駐當?shù)厥袌?010年實際招商引資總金額為81億元，相比2008年增長31.06億元，增長比例高達38.27%。認識的差異就是效益認識的差異就是效益1717旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，游客數(shù)和總收入逐年提高旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，游客數(shù)和總收入逐年提高2011年大理州接待游客數(shù)為1

14、545.03萬人次，比2010年增長209.43萬人次，增長率為15.6%；2011年旅游業(yè)總收入為138.41億元，比2010年增長24.89億元，增長率為21.9%。認識的差異就是效益認識的差異就是效益1818產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對第三產(chǎn)業(yè)比重的提升，起到積極推動作用。認識的差異就是效益認識的差異就是效益1919人口環(huán)境人口環(huán)境人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場需求水平人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場需求水平2010年大理州人口數(shù)為351.5萬，其中城鎮(zhèn)人口114.8萬，城市化率32.6%；人口數(shù)量的穩(wěn)步增長，

15、保證對房地產(chǎn)市場的需求水平。根據(jù)大理市城市發(fā)展規(guī)劃：到2020年，城市人口達70萬人以上。認識的差異就是效益認識的差異就是效益2020 大理城市發(fā)展腳步逐漸加快，城市經(jīng)濟發(fā)展明顯，滇西中心城市價值凸現(xiàn)； 外商投資明顯增加，未來城市發(fā)展前景空間較大； 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，積極推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展；認識的差異就是效益認識的差異就是效益2121大理州各縣市發(fā)展及功能定位大理州各縣市發(fā)展及功能定位大理：大理：完善主城區(qū)文化、政治、醫(yī)療、金融等綜合服務(wù)功能，加快鳳儀工業(yè)與物流發(fā)展；注重海東緩坡戰(zhàn)略性空間資源利用；古城注重保護與旅游開發(fā)的協(xié)調(diào)。祥云：祥云：進一步發(fā)展北部工業(yè)園區(qū)，完善南部片區(qū)綜合性功能的形成。巍

16、山：巍山：強化北部工業(yè)園的發(fā)展，加大大倉永建的開發(fā)。賓川：賓川：推進南部工業(yè)區(qū)的形成，推進北部老城的建設(shè)，向東啟動大營鎮(zhèn)的發(fā)展。洱源：洱源：積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑康體旅游與循環(huán)經(jīng)濟，形成生態(tài)城市的發(fā)展框架。漾濞：漾濞：向南向北拓展，形成生態(tài)工業(yè)組團，旅游文化發(fā)展組團，農(nóng)副產(chǎn)品加工和綜合服務(wù)區(qū)的發(fā)展框架。2、區(qū)域城市規(guī)劃分析、區(qū)域城市規(guī)劃分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益2222大理未來規(guī)劃發(fā)展方向大理未來規(guī)劃發(fā)展方向以大理為城市群核心，向外輻射周邊多個縣城的發(fā)展方式以大理為城市群核心，向外輻射周邊多個縣城的發(fā)展方式“單核、一圈、三環(huán)、四軸單核、一圈、三環(huán)、四軸”的城鎮(zhèn)體系格局的城鎮(zhèn)體系格

17、局；單核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下關(guān)、鳳儀、海東為核心，以約50公里距離和1小時通勤范圍為半徑向外擴散，形成一個大理都市圈；三環(huán)：環(huán)洱海、賓川、祥云、彌渡城鎮(zhèn)密集環(huán)和鶴慶、劍川、洱源城鎮(zhèn)密集環(huán)；四軸：以大理滇西中心城市為核心，向外放射形成四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸線。 此規(guī)劃主要是以大理為核心，外圍四縣為副中心，整體構(gòu)成核心發(fā)展區(qū)接軌“都市區(qū)經(jīng)濟”，符合城市與區(qū)域發(fā)展的趨勢集約發(fā)展，層次分明，尺度合理；認識的差異就是效益認識的差異就是效益2323主城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略主城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略東向跨海，四區(qū)并進，溝通兩帶，廿字生長東向跨海，四區(qū)并進，溝通兩帶，廿字生長東向跨海東向跨海：行政中心東移，為城市改

18、造創(chuàng)造便利條件；四區(qū)并進：四區(qū)并進：對下關(guān)舊城改造為主，逐步擴展為輔，進一步完善行政、醫(yī)療、教育與商業(yè)等綜合性職能；溝通兩帶：溝通兩帶：修建跨海橋隧通道，溝通海東和海西兩帶，實現(xiàn)發(fā)展資源的整合； 廿字生長：廿字生長：依托山、水、田、城（古城與現(xiàn)代新城）、橋（或隧道）、網(wǎng)（交通網(wǎng)與設(shè)施網(wǎng)）組成組團化的廿字型的組團生態(tài)網(wǎng)絡(luò)生長結(jié)構(gòu)。認識的差異就是效益認識的差異就是效益2424大理市將成為滇西中心城市的核心區(qū)，其中的各個組團承擔不同功能。行政中心東移，開發(fā)區(qū)發(fā)展成為未來大理的政治、經(jīng)濟中心，以行政辦公、金融、教育、醫(yī)療、會展、旅游服務(wù)等為主要職能功能。下關(guān)主城區(qū)是區(qū)域金融、信息、服務(wù)、消費中心，區(qū)域

19、性綜合交通樞紐；古城組團以保護與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城；海東組團是具有國際水準的高品質(zhì)中心城區(qū)，具有卓越品質(zhì)、厚重文化、精致空間、人性交通的生態(tài)教育休閑商務(wù)中心。城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃區(qū)域概況區(qū)域概況認識的差異就是效益認識的差異就是效益2525轄區(qū)內(nèi)建有大理機場、機場高速公路、東環(huán)海路、鳳太路、滇環(huán)路、玉塔路，已實現(xiàn)村村通公路。轄區(qū)將建成以行政辦公、旅游接待、文化休閑、新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，集工業(yè)、集居住、物流、休閑娛樂為一體的綜合性、創(chuàng)新型城市新片區(qū)，是洱海東岸發(fā)展的黃金節(jié)點，規(guī)劃建設(shè)用地30平方公里。隨著主城向外發(fā)展，海東區(qū)域價值將日漸

20、凸顯，現(xiàn)階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價值較差。海東區(qū)海東區(qū)城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃認識的差異就是效益認識的差異就是效益2626目前開發(fā)區(qū)發(fā)展方向是以構(gòu)建生物制藥、綠色食品加工和新技術(shù)、新材料工業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；規(guī)劃面積30.5平方公里左右；根據(jù)大理城市建設(shè)的有關(guān)要求，開發(fā)區(qū)將建設(shè)成為大理的新中心，通過加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進土地開發(fā)利用，以加快土地開發(fā)利用促進招商引資工作。為了配合大理機場、楚大高速、廣大鐵路、大理火車站片區(qū)內(nèi)交通配套設(shè)施完善，區(qū)域發(fā)展前景較大。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃認識的差異就是效益認識的差異就是效益272

21、7主城區(qū)是下關(guān)的金融、信息、服務(wù)、消費中心，區(qū)域性綜合交通樞紐，區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)覆蓋面大，公共交通發(fā)達，區(qū)域通達性比較高，是整個大理市交通的中心節(jié)點。區(qū)域內(nèi)人口密集，區(qū)域配套完善，生活方便，是整個大理市區(qū)的生活重心所在。主城區(qū)目前舊城改造范圍集中，整個片區(qū)舊改項目多，且改造面積大，改造后將大大提升主城區(qū)的城市功能。是傳統(tǒng)的居住區(qū)域。主城區(qū)主城區(qū)城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃認識的差異就是效益認識的差異就是效益2828大理古城，主要以保護與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城。地屬傳統(tǒng)意義上的北市區(qū)，是城市發(fā)展軸線上的區(qū)域，在規(guī)劃的開發(fā)力度上投入均比較大，交通情況

22、便利，已經(jīng)形成了成熟的交通體系，與主城區(qū)、開發(fā)區(qū)形成了比較好的聯(lián)系。距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套。北城區(qū)北城區(qū)城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃認識的差異就是效益認識的差異就是效益2929城郊區(qū)作為城市最邊緣區(qū)域，是下關(guān)市和大理市的過渡地帶，整個區(qū)域價值不夠凸顯，目前仍然以保護原生態(tài)的思想為主要的開發(fā)方式。因區(qū)域?qū)儆诔鞘凶钸吘墔^(qū)域，道路交通條件不夠完善，僅有214國道、大麗公路與之相連。環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽緩坡范圍內(nèi)，深受改善型客戶和外銷客戶青睞；城郊區(qū)城郊區(qū)城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)

23、劃認識的差異就是效益認識的差異就是效益3030從區(qū)域劃分來看，目前主城區(qū)作為海東海西聯(lián)系的中心區(qū)域，其區(qū)域中心的作用比較明顯，目前是整個大理市的金融、信息、服務(wù)、消費中心，也是整個大理市人民生活的重心。相對北城區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)而言，目前主城區(qū)城市面貌老舊，交通網(wǎng)絡(luò)雖然覆蓋很好，但基礎(chǔ)設(shè)施老化。作為大理的中心區(qū)域，周邊四大區(qū)目前整體的發(fā)展都有比較明確的規(guī)劃及方向，而主城區(qū)是大理市的城市生活重心，在規(guī)劃的進程方面略顯滯后，目前整體的規(guī)劃是以舊改為主。各片區(qū)發(fā)展規(guī)劃對下關(guān)主城區(qū)的影響各片區(qū)發(fā)展規(guī)劃對下關(guān)主城區(qū)的影響城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃認識的差異就是效益認識的差異就是效益3131

24、下關(guān)城區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展方向下關(guān)城區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展方向 力爭用三年時間把下關(guān)片區(qū)建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能完善、交通順暢、聯(lián)動大理、鳳儀、海東三地協(xié)調(diào)發(fā)展的中心城區(qū)。力爭用5年時間把下關(guān)片區(qū)建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)支撐、市場繁榮、特色鮮明、充滿活力、拉動州內(nèi)環(huán)洱海周邊城市群互補發(fā)展的中心城市。全面發(fā)揮下關(guān)城區(qū)在政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、金融、教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)等方面的中心作用。為進一步完善、拓展、增強城市功能，政府提出十三個舊城改造提升項目。隨著市區(qū)新區(qū)開發(fā)的不斷推進和基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，舊城區(qū)存在的居住擁擠、房屋低矮破舊、布局零亂、公共設(shè)施不配套、交通不便等問題，與整個城市面貌形成鮮明反差，與城市發(fā)展不相

25、協(xié)調(diào)，制約了城市發(fā)展，影響市民生活。認識的差異就是效益認識的差異就是效益3232北城區(qū)的日漸成熟，開發(fā)區(qū)、海東區(qū)的逐漸完善，是整個城市發(fā)展的方向，因此對于城市發(fā)展而言是極具促進作用的。但對于主城區(qū)而言，人口將向北市區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)逐漸分散。舊城改造，擴充了市場的剛需，為本項目帶來發(fā)展前景，大量舊城的拆遷，帶來大量市場居住性需求，對本項目具有多方面利好。目前整個老城區(qū)舊改項目較多，未來市場競爭大，如何搶占市場，是我們現(xiàn)在急需考慮解決的問題。 認識的差異就是效益認識的差異就是效益3333大理州房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展時期。大理州房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展時期。20102010年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額

26、為年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為27,8427,84億元，相比億元，相比20062006年增加年增加13.2213.22億元。億元。3、區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析、區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益3434根據(jù)中期規(guī)劃2010年城市建設(shè)總用地27.7平方公里，人均城市建設(shè)用地98.9平方米。其中：下關(guān)19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方公里，人均132.1平方米；2015年城市建設(shè)總用地31.5平方公里，人均城市建設(shè)用地98.5平方米。其中：下關(guān)21平方公里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均124.1平方米；建設(shè)用地不段增加，為房地產(chǎn)市場供應(yīng)提供有

27、力保障建設(shè)用地不段增加，為房地產(chǎn)市場供應(yīng)提供有力保障認識的差異就是效益認識的差異就是效益3535根據(jù)中期規(guī)劃2005年-2015年城市人口規(guī)模，下關(guān)城區(qū)的人口將從2005年18萬增加到2015年約25萬人，大理古城區(qū)將從2005年的2.2萬人增加到2015年約3萬人。預計兩城區(qū)人口在十年內(nèi)將從2005年的20.2萬人增加到2015年的28萬人；考慮到大理市是國家級歷史文化名城和風景旅游城市，流動人口數(shù)量相對較高，故2015年各項城市基礎(chǔ)設(shè)施以35萬人進行配置、建設(shè)。人口數(shù)量穩(wěn)步提升，為房地產(chǎn)市場提供強勁的市場需求人口數(shù)量穩(wěn)步提升，為房地產(chǎn)市場提供強勁的市場需求認識的差異就是效益認識的差異就是效

28、益3636根據(jù)2005年大理市城鎮(zhèn)人口人均29.13平米的住房需求理論計算：大理從2008年至2020年的房地產(chǎn)理論需求=（58.68-34.37）*29.13=708.15萬平米；每年需求超過每年需求超過5959萬平米萬平米（未計算外來投資需求、休閑度假需求）認識的差異就是效益認識的差異就是效益3737主城區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)海東區(qū)北城區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)城郊區(qū)片區(qū)供應(yīng)特點：片區(qū)供應(yīng)特點：大理市房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，現(xiàn)階段供應(yīng)量主要來自城區(qū)舊改、主干道南北沿線區(qū)域；主城區(qū)交通便利，人口密集，擁有較為集中的絕對優(yōu)勢性配套重點中小學、大型醫(yī)院、購物、餐飲、娛樂中心，是傳統(tǒng)的居住區(qū)域；主城區(qū)前期產(chǎn)

29、品的供應(yīng)多以集資建房為主，部分新開發(fā)的項目屬于區(qū)域內(nèi)企業(yè)用地改建為住房。 主城片區(qū)：主要以舊城改造、以小高層及高層物業(yè)為主。房價處于目前市場同類產(chǎn)品的較高水平主城片區(qū)：主要以舊城改造、以小高層及高層物業(yè)為主。房價處于目前市場同類產(chǎn)品的較高水平片區(qū)物業(yè)形態(tài)：片區(qū)物業(yè)形態(tài)：主城區(qū)以多層為主，新開發(fā)的項目因土地的稀缺性開始向小高層過渡，靠近洱海附近區(qū)域內(nèi)受到海景影響新蓋的物業(yè)多以小高層、高層為主； 戶型面積以60150為主。片區(qū)價格：片區(qū)價格：55007500元/房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特征房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特征認識的差異就是效益認識的差異就是效益3838片區(qū)供應(yīng)特點：片區(qū)供應(yīng)特點：北城區(qū)位于大理市城市發(fā)展軸線上

30、的區(qū)域，是城市東西發(fā)展現(xiàn)階段供應(yīng)量主要來自主干道沿線區(qū)域；北城區(qū)交通便利，距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套；北城區(qū)產(chǎn)品主要以商品房開發(fā)的方式供應(yīng)，開發(fā)商云集；北城區(qū)：擁有良好的城市自然生態(tài)資源，較為宜居，但缺乏城市配套，未來區(qū)域價值市場較高。北城區(qū)：擁有良好的城市自然生態(tài)資源，較為宜居，但缺乏城市配套，未來區(qū)域價值市場較高。片區(qū)物業(yè)形態(tài)：片區(qū)物業(yè)形態(tài)：北城區(qū)以多層為主，臨近主干道大麗路沿線新開發(fā)的項目以高層、小高層為主，靠近洱海西岸區(qū)域內(nèi)的物業(yè)以多層洋房和別墅為主，靠近蒼山的坡地區(qū)域范圍內(nèi)以多層洋房供應(yīng)為主； 戶型面積以90180為主片區(qū)價格：50007000元

31、/主城區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)海東區(qū)北城北城區(qū)區(qū)城郊城郊區(qū)區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特征房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特征認識的差異就是效益認識的差異就是效益3939片區(qū)供應(yīng)特點：片區(qū)供應(yīng)特點：開發(fā)區(qū)位于大理市興盛路東側(cè)，洱海南側(cè)，處在城市向東部發(fā)展的延伸帶上，現(xiàn)階段供應(yīng)量主要來開發(fā)區(qū)新區(qū)主干道沿線區(qū)域；開發(fā)區(qū)交通便利，距主城區(qū)近，到飛機場需要途經(jīng)經(jīng)開區(qū)，大理市火車站也位于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，大型企事業(yè)單位已經(jīng)向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，經(jīng)開區(qū)北側(cè)為明珠廣場，為養(yǎng)生福地，但經(jīng)開區(qū)的大型生活配套相對較為欠缺，區(qū)域發(fā)展前景較大；開發(fā)區(qū)產(chǎn)品主要以單位集資房為主，商品房供應(yīng)量較少，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)包含較多城中村，隨著開發(fā)區(qū)的大力發(fā)展，開發(fā)商逐漸認識到了

32、區(qū)域的投資價值；開發(fā)區(qū)：未來城市發(fā)展的新新片區(qū)，但現(xiàn)階段區(qū)位弱勢明顯。開發(fā)區(qū)：未來城市發(fā)展的新新片區(qū)，但現(xiàn)階段區(qū)位弱勢明顯。片區(qū)價格：52006800元/片區(qū)物業(yè)形態(tài)：片區(qū)物業(yè)形態(tài)：開發(fā)區(qū)03年-07年物業(yè)以多層洋房產(chǎn)品為主，近3年物業(yè)以小高層和高層產(chǎn)品為主，臨近火車站主干道以及城市主干道沿線新開發(fā)的項目以高層、小高層為主； 戶型面積以90180為主主城區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)海東區(qū)北城北城區(qū)區(qū)城郊城郊區(qū)區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特征房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特征認識的差異就是效益認識的差異就是效益4040片區(qū)供應(yīng)特點：片區(qū)供應(yīng)特點：海東區(qū)位于大理市東海岸，經(jīng)開區(qū)東側(cè)，是大理市規(guī)劃發(fā)展的新區(qū)，現(xiàn)階段供應(yīng)量主要來自

33、濱海區(qū)；海東區(qū)交通便利，距離大理飛機場和火車站較近，大理州政府在海東區(qū)域內(nèi)辦公，隨著主城向外發(fā)展，海東區(qū)域價值將日漸凸顯，現(xiàn)階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價值較差；開發(fā)區(qū)產(chǎn)品主要以外銷型休閑度假商品房供應(yīng)為主，現(xiàn)階段區(qū)域還屬于新區(qū)，本地主流客戶對該區(qū)域尚有一定抗性，政府大力度的招商引資將進一步促進區(qū)域外銷產(chǎn)品供應(yīng)，未來具有較高升值潛力；海東區(qū)：占據(jù)良好的城市自然生態(tài)資源，以外銷休閑度假型物業(yè)為主，是城市高端物業(yè)的集聚區(qū)。海東區(qū)：占據(jù)良好的城市自然生態(tài)資源，以外銷休閑度假型物業(yè)為主，是城市高端物業(yè)的集聚區(qū)。片區(qū)物業(yè)形態(tài)：片區(qū)物業(yè)形態(tài)：海東區(qū)物業(yè)以度假型產(chǎn)品為主，小高層高層公寓、洋房、

34、別墅產(chǎn)品均有供應(yīng)；戶型面積：別墅190-300，公寓40-60，洋房100-190片區(qū)價格：500030000元/（外銷）主城區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)海東區(qū)北城區(qū)北城區(qū)城郊城郊區(qū)區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特征房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特征認識的差異就是效益認識的差異就是效益4141片區(qū)供應(yīng)特點：片區(qū)供應(yīng)特點：城郊區(qū)位于大理市西環(huán)外大理世紀中學以北，是下關(guān)市和大理市的過渡地帶，現(xiàn)階段供應(yīng)量主要來自大麗路和滇藏公路沿線；城郊區(qū)交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城和下關(guān)距離較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽緩坡范圍內(nèi)，深受改善型客戶和外銷客戶青睞；城郊區(qū)產(chǎn)品主要以改善型和外銷型商品房供應(yīng)為主，現(xiàn)階段區(qū)域

35、發(fā)展還不成熟，企事業(yè)單位在該區(qū)域有較多改善型住宅；城郊區(qū)：現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展還不成熟，但交通便利，城市自然生態(tài)自源良好，未來發(fā)展空間較大。城郊區(qū)：現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展還不成熟，但交通便利，城市自然生態(tài)自源良好，未來發(fā)展空間較大。片區(qū)物業(yè)形態(tài)：片區(qū)物業(yè)形態(tài)：城郊區(qū)物業(yè)以大戶型洋房、中等面積的別墅產(chǎn)品為主；戶型面積：別墅190-400，洋房130-190片區(qū)價格：洋房5500-6800元/平米； 別墅680015000元/平米；主城區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)海東區(qū)北城區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)城郊區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特征房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特征認識的差異就是效益認識的差異就是效益4242隨著大理經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市化進程的快速推進

36、，未來改善性居住需求將日漸旺盛，也就是說剛性需求將成為下一階段的主導需求；海東區(qū)是以臨海、傍山的休閑度假型高端外銷型為主的高端物業(yè)開發(fā)區(qū)域，北城區(qū)將成為下一階段大理重點開發(fā)的普通居民居住片區(qū)。認識的差異就是效益認識的差異就是效益4343三、房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查三、房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 1、住宅市場調(diào)查與研究 2、商業(yè)市場調(diào)查與研究 3、三級市場分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益44441、住宅市場調(diào)查與研究、住宅市場調(diào)查與研究洱海傳奇洱海傳奇洱海國際生態(tài)城洱海國際生態(tài)城洱海龍灣洱海龍灣大理公館大理公館御培坊御培坊洱海莊園洱海莊園蘋果城蘋果城 清逸佳園清逸佳園錦達豪庭錦達豪庭惠豐新城惠豐新城梨花溪梨花

37、溪感通別墅感通別墅銀海山水間銀海山水間花韻藍灣花韻藍灣藝墅花香藝墅花香五洲國際商貿(mào)城五洲國際商貿(mào)城藝海天城藝海天城滄海高爾夫滄海高爾夫建標華城建標華城興盛一期興盛一期蒼洱大觀蒼洱大觀河畔陽光河畔陽光從圖上可以看出，主要項目有 27個，主要以海東及主城區(qū)為主，其中主城區(qū)為傳統(tǒng)居住區(qū)，海東區(qū)為旅游度假區(qū)，但是隨著土地的大量放量，配套的不斷完善，海東區(qū)也將逐步成為居住核心區(qū)。滿江家居建材城滿江家居建材城洱海寰球時代洱海寰球時代華辰玉海豪庭華辰玉海豪庭琪年時代商貿(mào)城琪年時代商貿(mào)城財富中心財富中心樓盤分布樓盤分布認識的差異就是效益認識的差異就是效益4545洱海龍灣洱海龍灣藝墅花香藝墅花香五洲國際商貿(mào)城五

38、洲國際商貿(mào)城興盛一期興盛一期河畔陽光河畔陽光從圖上可以看出，待售項目有從圖上可以看出，待售項目有9個，個，6個項目為高層，其余個項目為高層，其余為別墅、洋房及商業(yè)項目，集中在滿江片區(qū)。為別墅、洋房及商業(yè)項目，集中在滿江片區(qū)。 滿江家居建材城滿江家居建材城洱海寰球時代洱海寰球時代華辰玉海豪庭華辰玉海豪庭琪年時代商貿(mào)城琪年時代商貿(mào)城主要待售樓盤分布圖主要待售樓盤分布圖認識的差異就是效益認識的差異就是效益4646從圖上可以看出，目前大理市舊改項目眾多，達到從圖上可以看出，目前大理市舊改項目眾多，達到1313個，后續(xù)開發(fā)量巨大，且改造格局集中于主城區(qū)，對個，后續(xù)開發(fā)量巨大，且改造格局集中于主城區(qū)，對整

39、個項目存在很大的壓力整個項目存在很大的壓力泰業(yè)地產(chǎn)舊改泰業(yè)地產(chǎn)舊改文化路項目文化路項目福星村改造項目福星村改造項目大菠蘿甸改造項目大菠蘿甸改造項目現(xiàn)代商業(yè)影視城現(xiàn)代商業(yè)影視城項目項目黑龍橋以東項目黑龍橋以東項目龍尾關(guān)項目龍尾關(guān)項目大關(guān)邑改造項目大關(guān)邑改造項目州委黨校片區(qū)州委黨校片區(qū)大展屯改造項目大展屯改造項目皇后山村改造項目皇后山村改造項目金星村改造項目金星村改造項目三中項目三中項目主要拆遷改造項目分布圖主要拆遷改造項目分布圖認識的差異就是效益認識的差異就是效益4747重點項目重點項目 開發(fā)商開發(fā)商 區(qū)域區(qū)域 占地（畝）占地（畝） 容積率容積率 物業(yè)類型物業(yè)類型 總戶數(shù)總戶數(shù)（戶）（戶） 價格

40、區(qū)間價格區(qū)間錦達豪庭錦達豪庭錦達地產(chǎn)錦達地產(chǎn)主城區(qū)主城區(qū) 11.674.98高層高層 1986200-7500惠豐新城惠豐新城惠豐地產(chǎn)惠豐地產(chǎn)主城區(qū)主城區(qū) 1304.93小高層、高層小高層、高層17005200-6000建標華城建標華城建標地產(chǎn)建標地產(chǎn)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 111.642.85多層、高層多層、高層 14184100-6200梨花溪梨花溪大理華躍地產(chǎn)大理華躍地產(chǎn)北城區(qū)北城區(qū) 1451.02小高層、別墅小高層、別墅600均價均價6000藝墅花鄉(xiāng)藝墅花鄉(xiāng) 花樣年地產(chǎn)花樣年地產(chǎn)北城區(qū)北城區(qū)1167高層（三幢）高層（三幢）8006800-7500 洱海莊園洱海莊園 洱海金沙置業(yè)洱海金沙置業(yè) 北城

41、區(qū)北城區(qū)4501.15公寓、別墅、小高層、公寓、別墅、小高層、洋房洋房 22005000-7500 主城區(qū)占地小，容積率高主城區(qū)占地小，容積率高北城區(qū)放量大，容積率高，物業(yè)類型多樣化北城區(qū)放量大，容積率高，物業(yè)類型多樣化洱海傳奇洱海傳奇新大陸地產(chǎn)新大陸地產(chǎn)海東海東3000.65住宅、公寓、別墅住宅、公寓、別墅 1000均價均價8000洱海國際生態(tài)城洱海國際生態(tài)城大理金沙地產(chǎn)大理金沙地產(chǎn)海東海東3861.0公寓、別墅、小高層公寓、別墅、小高層洋房洋房 、酒店、酒店40006000-30000大理公館大理公館金石地產(chǎn)金石地產(chǎn)海東海東1980.42別墅別墅1456500-12000感通別墅感通別墅獨

42、秀地產(chǎn)獨秀地產(chǎn) 城郊區(qū)城郊區(qū)5000.27別墅別墅368均價均價12000銀海山水間銀海山水間銀海地產(chǎn)銀海地產(chǎn)城郊區(qū)城郊區(qū)4300.49洋房、別墅洋房、別墅 700均價均價7500容積率低，物業(yè)類型以別墅、花園洋房為主容積率低，物業(yè)類型以別墅、花園洋房為主主要在售樓盤概況主要在售樓盤概況認識的差異就是效益認識的差異就是效益4848 大理市樓盤建筑風格比較多元化，高層結(jié)構(gòu)以現(xiàn)代風格為主，別墅建筑風格大多以白族民居為主，部分樓盤如洱海莊園也引入了比較先進的art deco風格建筑。白族風格代表山水間、大理公館現(xiàn)代風格代表藝墅花鄉(xiāng)西班牙風格-代表梨花溪注：art deco演變自十九世紀末的art n

43、ouveau（新藝術(shù)）運動，結(jié)合了因工業(yè)文化所興起的機械美學，以較機械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來表現(xiàn)。art deco風格建筑風格建筑風格認識的差異就是效益認識的差異就是效益4949坡地景觀+水景大理公館、銀海山水間園林+天然資源洱海國際生態(tài)城 大理市小區(qū)園林風格開始多樣化，表現(xiàn)手法豐富多姿，水景、小品、主題元素精密結(jié)合，各有千秋。園林風格園林風格認識的差異就是效益認識的差異就是效益5050園林風格園林風格簡單風格-花韻藍灣依托自身資源-梨花溪認識的差異就是效益認識的差異就是效益5151通過對大理市重點樓盤的監(jiān)測得出，城市中心區(qū)近兩年新建商品房占地面積較小，建筑以高層為主；海東地區(qū)有大盤放

44、量，項目相對于其它區(qū)域占地較廣，建筑以綜合性物業(yè)為主（洋房、別墅為主）。 下關(guān)城區(qū)主要以高層為主，如錦達豪庭、藝墅花鄉(xiāng)、惠豐新城等。建筑風格方面，目前的大理市市樓盤，較多別墅區(qū)建筑風格是當?shù)匕鬃迕窬语L格，高層主要是現(xiàn)代風格。朝向上多以南北向為主，由于大理市古城區(qū)、洱海邊整體限高，所以周邊項目以洋房、別墅為主；在下關(guān)以自住為主，有少量投資，面積區(qū)間100130銷售較好。從項目產(chǎn)品面來看，分為內(nèi)銷型目和外銷型，內(nèi)銷型主要是針對大理本地客戶及外來常住客戶，外銷型則多以旅游度假為主題吸引全國的高端客戶或投資客。認識的差異就是效益認識的差異就是效益5252商業(yè)市調(diào)主要兩部分組成：采用走訪調(diào)查方式，以地塊

45、為中心分路段進行，主要包括：興盛路、建設(shè)路、泰安路、蒼山路、人民路、關(guān)平路、正陽街。對大理現(xiàn)有的大型百貨商場類項目、商業(yè)步行街類項目進行了解，調(diào)查其經(jīng)營狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式。2、商業(yè)市場分析、商業(yè)市場分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益5353傳統(tǒng)核心商業(yè)圈向西遞減向北遞減滿江商業(yè)價值正在逐漸提升滿江商業(yè)價值正在逐漸提升商業(yè)價值體系分析商業(yè)價值體系分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益5454大型超市、購物中心、小吃銀行、服裝、通訊、生活配套服務(wù)建材、汽修、家裝類餐飲高端餐飲大型專業(yè)市場城市綜合體4s店、汽修建材、零售業(yè)態(tài)分布概況業(yè)態(tài)分布概況古城休閑娛樂、餐飲、酒吧等認識的差異就是效

46、益認識的差異就是效益5555財富中心萬德福購物中心沃爾瑪購物中心興盛商業(yè)城澳霖百貨優(yōu)貿(mào)百貨鴛浦商貿(mào)街正陽廣場恒邦大理購物中心主要調(diào)查街道主要商業(yè)調(diào)查區(qū)域主要商業(yè)調(diào)查區(qū)域認識的差異就是效益認識的差異就是效益5656街鋪調(diào)查區(qū)域街鋪調(diào)查區(qū)域認識的差異就是效益認識的差異就是效益5757主要經(jīng)營業(yè)態(tài)主要經(jīng)營業(yè)態(tài)租金范圍（元租金范圍（元/）商業(yè)價值評價商業(yè)價值評價興盛路興盛路百貨、小電器、五金、小超市30-60商業(yè)副中心，經(jīng)營雜亂，商業(yè)價值中等。人民路人民路銀行、服裝、通訊、超市、藥店100-200傳統(tǒng)商業(yè)核心圈，高端行業(yè)聚集地，經(jīng)營業(yè)態(tài)集中為：服裝、通訊、金融等行業(yè)，商業(yè)價值最高。泰安路泰安路通訊、電

47、器、化妝品、糕點150-300建設(shè)路建設(shè)路銀行、服裝、化妝品、超市、電器80-280蒼山路蒼山路高檔服裝、家紡、窗簾、酒店40-160業(yè)態(tài)繁多，西段高端商業(yè)，商業(yè)價值由西向東遞減。關(guān)平路關(guān)平路服裝、百貨、小吃、藥店60-120傳統(tǒng)商業(yè)核心圈，中端商業(yè)聚集地，主要以服裝、化妝品為，商業(yè)價值高。正陽街正陽街中端服裝、通訊、百貨100-180街鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)及租金概況街鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)及租金概況認識的差異就是效益認識的差異就是效益5858財富中心萬德福購物中心沃爾瑪購物中心興盛商業(yè)城澳霖百貨優(yōu)貿(mào)百貨鴛浦商貿(mào)街正陽廣場恒邦大理購物中心綜合商業(yè)調(diào)查區(qū)域綜合商業(yè)調(diào)查區(qū)域認識的差異就是效益認識的差異就是效益5959主

48、要經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營模式興盛商業(yè)城服裝、鞋類批發(fā)零售、窗簾、家居用品一層租金30-40元/月，二、三層租金50-60元/月。產(chǎn)品豐富，檔次低沃爾瑪廣場超市為主，服裝、飾品、化妝品為輔超市出口少量內(nèi)鋪，面積210平米，租金15005000元/月萬德福購物中心男女服裝、化妝品、鞋類、超市、飾品聯(lián)營方式，商家營業(yè)額的22%返利給商城管理方。鴛浦商業(yè)街服裝、超市、化妝品、飾品正街一層租金高，月租金120-200元/，次街40-80元/，二層50元/優(yōu)貿(mào)百貨服裝、飾品、鞋類聯(lián)營方式，商家營業(yè)額的20%返利給商城管理方。澳林百貨電器、服裝、鞋類、箱包聯(lián)營方式，商家營業(yè)額的20%返利給商城管理方。綜合商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)

49、及經(jīng)營模式綜合商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)及經(jīng)營模式認識的差異就是效益認識的差異就是效益6060從市場的租金來看，除市中心租金較高外，其他位置租金差距并不是很大，其中又以建設(shè)路服裝行業(yè)租金為最高，因為經(jīng)營的為品牌服飾，整個市場已經(jīng)形成了良好的商業(yè)形象，租金平均在200元/平米/月，經(jīng)營狀況良好。針對本項目所處位置，本次調(diào)查主要集中在人民路、建設(shè)路、泰安路及項目周邊的街鋪，該區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)繁多，涉及服裝、百貨、超市、銀行、小吃、家電、通訊等，租金高低不等，和鋪面新舊及經(jīng)營行業(yè)有關(guān)。從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，首先是服裝的租金為最高，其次為電子通訊，再其次為小吃百貨，其余的商業(yè)業(yè)態(tài)租金較低，且相差不大。這表明服裝和電子通訊類商

50、業(yè)支持高租金的先決條件是集中和規(guī)模，而小吃百貨類需要的是人流和人流的滯留時間，超市需要的規(guī)模，餐飲需要的是便利和特色。主題類商業(yè)主要分布在泰安路和人民路一帶，該區(qū)域地段好，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。高端商業(yè)進駐逐漸增多，而且經(jīng)營狀況一般，一般采用聯(lián)營的經(jīng)營方式。小 結(jié)認識的差異就是效益認識的差異就是效益6161大理地產(chǎn)中介門店相對集中在下關(guān)片區(qū)，大約有60家，地產(chǎn)中介的規(guī)模均相對較小，門檻也相對較低，從業(yè)人員較多，但具備專業(yè)素養(yǎng)的置業(yè)顧問較少，形成規(guī)模的地產(chǎn)中介公司有榮城地產(chǎn)、盤古地產(chǎn)、創(chuàng)和地產(chǎn)等；通過多家中介了解到，大理地產(chǎn)中介與開發(fā)商之間沒有形成二三級市場聯(lián)動，三級市場上的房源都是業(yè)主在中介

51、放盤，且大理下關(guān)地區(qū)樓盤多以內(nèi)銷型為主。從成交情況看，在年末的9月11月成交量較多，其余時間較冷淡。通過購買客戶看，主要構(gòu)成以剛性需求客戶為主；大理下關(guān)地區(qū)在中介成交的客戶多半是下關(guān)本地人。3、三級市場分析、三級市場分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益6262 大理人對居住環(huán)境、周邊配套的要求及對生活的便利性都十分注重：物業(yè)類型：物業(yè)類型：大理本地居民因長久以來的居住習慣對多層、花園洋房尤為熱衷。但隨著近幾年大理房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加之下關(guān)土地稀缺，高層建筑的新起，部分人則逐漸接受了電梯房，但仍存在一定抗性。年輕人比較容易接受小高層或高層，年紀偏大的人在購房時則傾向多層或洋房；戶型、面積方面：

52、戶型、面積方面：公寓及小戶型不超過60，兩房兩廳一衛(wèi)及兩房兩廳兩衛(wèi)在70-90左右，三房兩廳一衛(wèi)及三房兩廳兩衛(wèi)在100-140之間 ，較受市場推崇；配套方面：配套方面：大理本地客戶在購房時項目內(nèi)部配套及周邊生活配套是選擇購買的關(guān)鍵因素，對生活配套雖然不要求全面，但停車場、車站、菜場、超市、銀行是必備的。三級市場產(chǎn)品分析三級市場產(chǎn)品分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益6363 本地三級市場還未成熟的市場，整體規(guī)模不大，各店面規(guī)模小，置業(yè)顧問素質(zhì)不高； 下關(guān)是大理旅游集散地和交通樞紐，人口集中，且相對固定，三級市場購房客戶主要還是以剛性首置、首改客戶為主； 外來投資客戶以選擇環(huán)境資源較好的物業(yè)

53、居多，且本地還有大量的自建房存在，分流了部分市場需求，因此三級市場投資性購房需求空間小，成交量低； 通過三級市場的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，整個市場上走量較大的產(chǎn)品集中在兩房、三房，面積在100-130平方間的戶型為主力。小 結(jié)認識的差異就是效益認識的差異就是效益6464四、市場需求和消費行為調(diào)查四、市場需求和消費行為調(diào)查 1、住宅需求調(diào)查與分析 2、商業(yè)需求調(diào)查與分析以問卷的方式，采用隨機抽樣調(diào)查，了解消費群體的特征、消費需求、消費行為習慣及市場基本狀況，為項目定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持和分析。認識的差異就是效益認識的差異就是效益6565此次問卷調(diào)查對象以公務(wù)員、職員和老板為主；年齡構(gòu)成主要為25-55歲之間；個

54、人月收入3000-8000元之間；月消費占收入的30-50%之間。職業(yè)組成年齡結(jié)構(gòu)個人月收入消費占收入的比例調(diào)查對象分析調(diào)查對象分析1、住宅需求調(diào)查與分析、住宅需求調(diào)查與分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益6666分析：下關(guān)地區(qū)是購房者首選區(qū)域，該區(qū)域配套完善，生活方便，是傳統(tǒng)主要居住聚集地；超過一半以上選擇3年后購房或暫無購房計劃，說明目前當?shù)乜蛻粲^望情緒嚴重；從居住現(xiàn)狀來看，大理房地產(chǎn)市場發(fā)展空間和潛力較大。購房區(qū)域喜好度計劃購房時間現(xiàn)階段居住狀況住房市場承載力調(diào)查分析住房市場承載力調(diào)查分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益6767購房原因購房次數(shù)分析：改善型一次購房需求占首位，其次

55、為投資型需求；大理住房市場仍以剛性需求為主；在銀行限貸的政策下，二套房、三套房需求仍然存在，但需求量大大減少。購買動機調(diào)查分析購買動機調(diào)查分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益6868產(chǎn)品類型需求住房面積需求分析：市場對房價的接受度主要在4500-5000元之間；市場對面積的需求主要在60-100平米之間；對戶型結(jié)構(gòu)需求主要為兩室兩廳和三室兩廳；產(chǎn)品類型以平層為主。價格需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需求住房需求調(diào)查住房需求調(diào)查認識的差異就是效益認識的差異就是效益6969交房標準分析：從付款方式來看，受銀行按揭貸款利率的不斷提高，大部分客戶趨向分期付款；交房標準上毛坯房仍是首選，但小戶型精裝修開始逐漸為市場接受

56、；文化娛樂設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施及車庫這三類配套需求最高。付款方式配套需求住房市場發(fā)展趨勢調(diào)查住房市場發(fā)展趨勢調(diào)查認識的差異就是效益認識的差異就是效益7070分析：從影響購房的因素來看，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、價格、物管是客戶考慮購房的主要影響因素；客戶了解購房信息渠道也越來越多樣化，報刊雜志是首選，其次是戶外和親朋的介紹，從樓盤的推廣來看，手段的豐富化能增加項目的宣傳廣度和深度。購房信息了解渠道影響購房因素購房習慣需求調(diào)查購房習慣需求調(diào)查認識的差異就是效益認識的差異就是效益7171消費動機消費動機現(xiàn)階段大理住房市場以剛性需求為主，約占市場的70-80%?？蛻糍彿恐饕獮榱私鉀Q實際居住需要。消費習慣消費習慣對

57、房型上主要以兩房和三房為主，面積分布在60-100平米之間，付款方式以分期付款和銀行按揭付款方式為首選；對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、等方面日漸注重。市場接受度市場接受度購房對當?shù)鼐用襁€是個很大的開支，根據(jù)當?shù)鼐用袷杖胨降仍颍诳紤]購房時，價格因素是重點考慮對象。購房群體購房群體主要以職業(yè)、收入穩(wěn)定的公務(wù)員及事業(yè)單位為主，其次為企業(yè)高管和經(jīng)營較好的個體經(jīng)營戶，年齡在30-50之間。小 結(jié)認識的差異就是效益認識的差異就是效益7272分析：經(jīng)營戶選擇經(jīng)營的鋪面主要考慮區(qū)域的客流量和地段；大理商業(yè)市場租金兩極分化嚴重，地段好的如建設(shè)路、人民路月租金200元/以上，其他地段較差的租金相對低，平均50元/左

58、右。選擇商鋪經(jīng)營的原因能接受商鋪租金范圍2、商業(yè)需求調(diào)查與分析、商業(yè)需求調(diào)查與分析認識的差異就是效益認識的差異就是效益7373分析：對商鋪的面積需求主要在30平米-60平米之間；商鋪能接受價格主要在6000-15000元之間。價格接受范圍面積需求價格、面積接受范圍調(diào)查價格、面積接受范圍調(diào)查認識的差異就是效益認識的差異就是效益7474分析：在調(diào)查對象中，自營需求客戶占大多數(shù)，其次為長期持有以出租收益的；從是否打算投資來看，由于商鋪自身產(chǎn)品特性，只有少部分具有較強資金實力的客戶最近打算投資。購買意圖最近一年是否打算投資商鋪認識的差異就是效益認識的差異就是效益7575分析：在調(diào)查對象中，對商鋪的投資

59、回報率期望值較高，期望在10%-15%；產(chǎn)品類型中，以傳統(tǒng)臨街商鋪為主；考慮是否購買商鋪時，地段價格、商圈交通和人流量是決定性因素。商鋪投資類型影響投資商鋪的因素投資回報率期望值商業(yè)投資的產(chǎn)品類型認識的差異就是效益認識的差異就是效益7676市場發(fā)展趨勢市場發(fā)展趨勢大理商業(yè)市場選擇經(jīng)營和購買商鋪時主要考慮地段和區(qū)域的人流量；消費習慣消費習慣選擇購買商鋪時，產(chǎn)品上以臨街鋪面為首選，面積需求主要在30-60平米之間，付款方式上以貸款為主；市場接受度市場接受度商鋪作為投資型產(chǎn)品，對客戶資金要求較高，客戶群體面較下，價格承受度主要在10000-20000元之間。小 結(jié)認識的差異就是效益認識的差異就是效益

60、7777第二部分 項目產(chǎn)品研發(fā)認識的差異就是效益認識的差異就是效益7878一、項目條件分析一、項目條件分析 1、地塊位置 2、地塊現(xiàn)狀 3、周邊配套認識的差異就是效益認識的差異就是效益7979興盛一期興盛二期1、地塊位置、地塊位置項目位于大理市下關(guān)興盛路以東，蒼山路和巍山路中間，東臨煙廠，西臨興盛商城。認識的差異就是效益認識的差異就是效益8080興盛二期興盛一期工地現(xiàn)狀地塊西側(cè)興盛路現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀-南側(cè)地塊現(xiàn)狀-北側(cè)2、地塊現(xiàn)狀、地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀項目地塊主要由億標公司地塊、志隆物業(yè)地塊、公安局地塊及私人地塊組成，房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成復雜，部分房屋老化嚴重，拆遷量大。認識的差異就是效益認識的差異就是效