泰山帝苑酒店項目營銷報告82p

1、泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王瑾呈：山東泰山帝苑房地產(chǎn)有限公司泰山帝苑酒店項目泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣方案整合營銷推廣方案泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王意意 在在 筆筆 先先產(chǎn)權(quán)式酒店推廣新處方：固本培元產(chǎn)權(quán)式酒店推廣新處方：固本培元有些市場是需要發(fā)現(xiàn)的，有些市場是需要發(fā)現(xiàn)的，有些市場是需要搶占的，有些市場是需要搶占的，有些市場則是需要創(chuàng)造的，有些市場則是需要創(chuàng)造的，我公司認為泰山帝苑酒店項目應屬于最后一種。我公司認為泰山帝苑酒店項目應屬于最后一種。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王本報告思路框架本報告思路框架t 市場態(tài)勢c 消

2、費者c 競爭者i 自身資源ccti 循環(huán)分析市場定位營銷策動階段營銷建議t 市場態(tài)勢【價格建議】泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王市場態(tài)勢市場態(tài)勢4月以來，多項調(diào)控政策對住宅的打壓使投資資金專項商用物業(yè)，而投資型公寓是主要投資產(chǎn)品4月17日新政出臺之后，針對房地產(chǎn)市場的其他產(chǎn)品，比如寫字樓、商鋪和具有長線投資價值的產(chǎn)權(quán)公寓，得到了眾多投資客戶的認可。一方面因為投資住宅獲利較少，另一方面因為投資門檻的抬高。促使投資熱錢和投資欲望轉(zhuǎn)向商用物業(yè)。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王市場態(tài)勢市場態(tài)勢商圈發(fā)展明晰，公寓類競爭激烈，細分市場，可出售產(chǎn)權(quán)酒店類產(chǎn)品稀少西部新

3、城西部新城區(qū)區(qū)城市中心區(qū)城市中心區(qū)東部城區(qū)東部城區(qū)南部產(chǎn)業(yè)區(qū)南部產(chǎn)業(yè)區(qū)時時代代發(fā)發(fā)展展線線目前城區(qū)主要以時代發(fā)展線劃分為四大區(qū)域：城市中心區(qū)、西部新城區(qū)、東部城區(qū)、南部產(chǎn)業(yè)區(qū)城市中心區(qū)、西部新城區(qū)、東部城區(qū)、南部產(chǎn)業(yè)區(qū)地段特征：地段特征：投資類產(chǎn)品多集中于東岳大街沿線和時代發(fā)展線區(qū)域，東部缺失此類物業(yè)形態(tài)。中心區(qū)商業(yè)圈與商務圈基本重合。經(jīng)營情況：經(jīng)營情況：寫字樓、商業(yè)、酒店以自持經(jīng)營、零散出售和整體出售三種形式。品質(zhì)與配套：品質(zhì)與配套：投資類產(chǎn)品在泰安還處于初步發(fā)展階段，裝修標準、外墻材料、采暖制冷、商務配套服務均處于較低水平，車位多數(shù)不能達到1：1。價格特征：價格特征：公寓類出售價格大約50

4、00-6500元/，與住宅基本持平，沒有帶租約產(chǎn)權(quán)酒店類產(chǎn)品。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王市場態(tài)勢市場態(tài)勢長城路-東岳大街板塊cbd發(fā)展提速，區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)投資性產(chǎn)品眾多，酒店類配套發(fā)展緩慢時代明珠大廈時代明珠大廈天龍國際大廈天龍國際大廈圣地大廈圣地大廈泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王小結(jié)與啟示小結(jié)與啟示1 1、政策對于住宅產(chǎn)品的抑制，給商用物業(yè)的發(fā)展帶來歷史機遇，負利率、資金縮水等現(xiàn)象對于投資商用物業(yè)提供了必要條件。 啟示：政策的利好消息，有利于本案的市場接受程度提高。啟示：政策的利好消息，有利于本案的市場接受程度提高。2 2、隨著城市化的不斷推進

5、，泰安市舊城改造與新城擴張進入白熱化，給商用物業(yè)發(fā)展帶來前所未有的發(fā)展機遇。逐漸形成了以老城中心為核心，時代發(fā)展線為側(cè)翼的發(fā)展格局。 啟示：本案處于時代發(fā)展線的外延區(qū)域，區(qū)域的發(fā)展給本案帶來較為理想的發(fā)展時機。啟示：本案處于時代發(fā)展線的外延區(qū)域，區(qū)域的發(fā)展給本案帶來較為理想的發(fā)展時機。3 3、泰安商用物業(yè)中，寫字樓與公寓類產(chǎn)品發(fā)展快速，不完全統(tǒng)計占到投資類產(chǎn)品市場份額的70%以上。但是，產(chǎn)品檔次同質(zhì)化嚴重。 啟示：本案同屬泰安商用物業(yè)范疇之內(nèi)，但產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一定程度上填補了市場空白。啟示：本案同屬泰安商用物業(yè)范疇之內(nèi)，但產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一定程度上填補了市場空白。4 4、長城路-東岳大街交匯處被

6、定義為泰安cbd區(qū)域，該區(qū)域商用物業(yè)開發(fā)起步較晚，多數(shù)項目處于期房階段，且多以公寓、寫字樓為主。 啟示：本案地處啟示：本案地處cbdcbd央?yún)^(qū)，現(xiàn)階段準現(xiàn)房恰恰處于區(qū)域發(fā)展的空白點上，且定位星級酒店配央?yún)^(qū)，現(xiàn)階段準現(xiàn)房恰恰處于區(qū)域發(fā)展的空白點上，且定位星級酒店配套，在區(qū)域內(nèi)更具有較為明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢。套，在區(qū)域內(nèi)更具有較為明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王本報告思路框架本報告思路框架t 市場態(tài)勢c 消費者c 競爭者i 自身資源ccti 循環(huán)分析市場定位c 競爭者【價格建議】營銷策動階段營銷建議泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王競爭屬性分析競爭屬

7、性分析經(jīng)驗值考慮，本案主要競爭對象將來自于cbd區(qū)域內(nèi)的商用物業(yè)。即：鎖定項目周邊項目長城路-東岳大街區(qū)域自泰安市“十五”規(guī)劃以來，一直為泰安是房地產(chǎn)開發(fā)的重要區(qū)域之一，最近幾年，該區(qū)域純住宅項目發(fā)展已趨于成熟?！笆晃濉币詠?，區(qū)域?qū)傩缘闹饾u明晰，投資類產(chǎn)品開發(fā)的逐漸成為該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。區(qū)域內(nèi)代表性投資類產(chǎn)品：國山中心國華時代商務中心圣地大廈、圣地國際公寓時代明珠商務大廈圣山弟景名仕尚座天龍國際大廈等泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王競爭屬性分析競爭屬性分析本案的主要競爭鎖定國山中心、圣地大廈圣地國際公寓、天龍國際大廈三個項目國山中心基本經(jīng)濟指標：基本經(jīng)濟指標：總占地

8、15.9畝，總建筑面積44142平方米，地上建筑面積30480平方米，分別為一棟商務綜合樓、一棟住宅樓和一棟五層的純寫字樓，主要包括酒店、商場、商務寫字樓和部分高檔住宅。綜合樓27層，整座樓分為底層三層的商業(yè)裙房， 412層的寫字樓；13層為設備層；1427層為商住兩用公寓樓。一層設大堂商務間，由4部電梯聯(lián)通上下，寫字樓為原有項目改造。階段售價：階段售價：5600元/目前項目參數(shù)：目前項目參數(shù)：該項目寫字樓部分已改造完畢，并且8月8日以4300元/平方米的均價開盤發(fā)售，已銷售近70%。整層或分割銷售，40-1000平方，局部層高4.5米。酒店、商場、住宅即將開始預約。廣告發(fā)布情況：廣告發(fā)布情況

9、：定位：領show中央商務區(qū)廣告：產(chǎn)品、定位、slogan泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王競爭屬性分析競爭屬性分析本案的主要競爭鎖定國山中心、圣地大廈圣地國際公寓、天龍國際大廈三個項目圣地大廈圣地國際公寓基本經(jīng)濟指標：基本經(jīng)濟指標：大廈建筑面積2.6萬平方米，主樓26層，其中地上24層，地下2層，附樓5層，共有各類房間250套，可滿足餐飲、娛樂、休閑、辦公、接待和洗浴等不同需求。圣地國際公寓位于圣地大廈東側(cè)，分a、b兩棟樓。目前該項目已全部交付使用。圣地大廈正處于酒店招商階段。階段售價：階段售價：5500元/目前項目參數(shù)：目前項目參數(shù)：目前該項目商住公寓部分已售罄。酒店部分

10、正處于招商階段，酒店尚未開業(yè)。廣告發(fā)布情況：廣告發(fā)布情況：定位：真正的國際化社區(qū)，泰城地標型建筑廣告：產(chǎn)品、定位、slogan、soho概念泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王競爭屬性分析競爭屬性分析天龍國際大廈基本經(jīng)濟指標：基本經(jīng)濟指標：建筑面積13萬平方米，分為商務區(qū)和住宅區(qū)兩部分。商務區(qū)建筑面積8.7萬平方米，建設32層的商務寫字樓和26層的四星級商務酒店。階段售價：階段售價：4800元/目前項目參數(shù)：目前項目參數(shù)：目前該項目寫字樓部分已交付使用。商務酒店部分已實現(xiàn)主體封頂。尚未取得預售許可證。廣告發(fā)布情況：廣告發(fā)布情況：定位：長城路星級商住王朝廣告：產(chǎn)品、定位、slog

11、an、livingmall概念（首個livingmall建筑集群）、引領泰城cbd商住生活高度本案的主要競爭鎖定國山中心、圣地大廈圣地國際公寓、天龍國際大廈三個項目泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王小結(jié)與啟示小結(jié)與啟示1 1、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品相對區(qū)分明晰，單體建筑內(nèi)含有裙樓商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、寫字樓產(chǎn)品的項目較少。 啟示：啟示：本案將三種物業(yè)類型集合為一體，對于項目后期整體配套具有較大優(yōu)勢。2 2、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品具有鮮明的地緣屬性，特別是對于cbd概念的包裝較為成熟。 啟示：啟示：本案處于cbd核心，因此，對于地緣屬性的包裝同樣重要。3 3、產(chǎn)品開發(fā)沒有出現(xiàn)短期扎堆的情況，因此，該區(qū)域

12、沒有出現(xiàn)明顯的產(chǎn)品直接競爭。但是，產(chǎn)品的包裝及營銷理念大同小異，差異性較弱。 啟示：啟示：本案的最大競爭來源于對產(chǎn)品屬性的把握上，因此，合理的市場定位將是本案成功的關鍵所在。當然，一定程度上的差異化營銷將是本案有別于其他項目，實現(xiàn)較大提升的關鍵。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王本報告思路框架本報告思路框架t 市場態(tài)勢c 消費者c 競爭者i 自身資源ccti 循環(huán)分析市場定位c 消費者【價格建議】營銷策動階段營銷建議泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王目標客群分析目標客群分析投資投資以滿足投資與自住的兩個目的，鑒于本案的產(chǎn)權(quán)帶租約屬以滿足投資與自住的兩個目的，

13、鑒于本案的產(chǎn)權(quán)帶租約屬性和未來的升值潛力，還是主要以投資為主。性和未來的升值潛力，還是主要以投資為主。自住自住比例：60%比例：40%泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王投資投資投資本案目的（綜合利益點）：投資本案目的（綜合利益點）： 1、看重其潛在的商業(yè)價值 2、物業(yè)增長的升值潛力 3、物業(yè)后期租賃投資回報率客戶類型：客戶類型： 1、專業(yè)投資客 2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務員、企業(yè)管理層、高收入人群年齡層：年齡層：3045歲之間目標客群分析目標客群分析泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王投資客投資客1、看重其潛在的商業(yè)價值2、物業(yè)增長的升值潛力3、物業(yè)后期

14、租賃投資回報率高租金回報率高租金回報率價值支撐（利益點）投資驅(qū)動投資驅(qū)動1、專業(yè)投資客（全大市）2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務員、企業(yè)管理層、高收入人群區(qū)域、交通、建筑、物業(yè)、戶型、配套、 充足租客七大主要因素本案主要突出的賣點：高品質(zhì)、酒店服務目標客群分析目標客群分析泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王小結(jié)與啟示目標客戶群的區(qū)域定位目標客戶群的區(qū)域定位泰安的高端消費群體及周邊縣、市包括（泰安、新泰安的高端消費群體及周邊縣、市包括（泰安、新泰、肥城、萊蕪）等客戶群體。泰、肥城、萊蕪）等客戶群體。目標客戶群的層次定位區(qū)域情況綜合分析，本案以中高擋收入人群和中年人為主。目標客戶群

15、的行業(yè)定位企業(yè)經(jīng)營者、政府官員、大學及商界人士為主。目標客戶群的年齡定位主要在35-55歲之間。泰安市區(qū)泰安市區(qū)80% + 580% + 5對象：企事業(yè)高管、個體經(jīng)營戶、政府官員、商界名流、專業(yè)人士、投資者或自由職業(yè)者、外地駐泰公司、本地中小企業(yè)、與煤田地質(zhì)局有直接或間接業(yè)務的公司和單位。 外縣市地區(qū)外縣市地區(qū)20% + 520% + 5（包括新泰、肥城等）（包括新泰、肥城等）對象：政府官員、企事業(yè)高管、私營業(yè)主、礦主、商界人士、與煤田地質(zhì)局有直接或間接業(yè)務的公司和單位.泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王本報告思路框架本報告思路框架t 市場態(tài)勢c 消費者c 競爭者i 自身資源

16、ccti 循環(huán)分析市場定位i 自身資源【價格建議】營銷策動階段營銷建議泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王項目背景1 1總用地面積總用地面積8359.18359.1平方米平方米2 2建筑占地面積建筑占地面積3246.53246.5平方米平方米3 3總建筑面積總建筑面積2945329453平方米平方米4 4地下室面積地下室面積3142.63142.6平方米平方米5 5建筑密度建筑密度0.390.396 6容積率容積率3.523.527 7層數(shù)層數(shù)地上地上1919層層+ +地下一層地下一層項目經(jīng)濟指標：項目經(jīng)濟指標：位于長城路與東岳大街交匯處，商業(yè)行政辦公中心區(qū)位于長城路與東岳大街

17、交匯處，商業(yè)行政辦公中心區(qū)( (也也有有cbdcbd之說之說) )，具備，具備區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展與與交通動線交通動線雙優(yōu)勢雙優(yōu)勢東岳大街東岳大街長城路長城路東岳大街東岳大街長城路長城路泰山大街泰山大街市政廣場市政廣場體育中心體育中心泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王cbdcbd項目背景項目北望傲來峰，地理位置優(yōu)越，所在區(qū)域是目前泰安項目北望傲來峰，地理位置優(yōu)越，所在區(qū)域是目前泰安商用型物業(yè)開發(fā)的熱點聚集區(qū)商用型物業(yè)開發(fā)的熱點聚集區(qū) 、新城國際、新城國際 、圣地國際、圣地國際、名仕尚座、名仕尚座、國華時代中心、國華時代中心、國山中心、國山中心、福盈天際、福盈天際 泰山帝苑酒店項目

18、整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王項目背景主體、樓體外裝已經(jīng)完成，主體、樓體外裝已經(jīng)完成，710710層內(nèi)部精裝裝已完成，層內(nèi)部精裝裝已完成，功能劃分明晰，產(chǎn)品硬件素養(yǎng)較高功能劃分明晰，產(chǎn)品硬件素養(yǎng)較高功能配套齊全，高檔餐飲、星級賓館、辦公集于一身；地源熱泵中央空調(diào)，節(jié)能降耗，綠色環(huán)保；挑高大廳，七部電梯、盡顯方便與尊貴；雙回廊設計，私密性好 泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王所屬地塊解析基礎配套設施齊備，學校、醫(yī)院、銀行、賣場、酒店齊基礎配套設施齊備，學校、醫(yī)院、銀行、賣場、酒店齊全，高層住宅、寫字樓等林立，區(qū)域重要性顯見全，高層住宅、寫字樓等林立，區(qū)域重要性顯見購物場所

19、購物場所 易初蓮花超市、光彩大市場以及即將建成的大潤發(fā)易初蓮花超市、光彩大市場以及即將建成的大潤發(fā)學學 校校 泰山實驗中學、一中、泰山醫(yī)學院、泰山學院等泰山實驗中學、一中、泰山醫(yī)學院、泰山學院等醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)療衛(wèi)生 泰山醫(yī)學院附屬醫(yī)院。泰山醫(yī)學院附屬醫(yī)院。金融服務金融服務 各大銀行分理處網(wǎng)點。各大銀行分理處網(wǎng)點。餐飲娛樂餐飲娛樂雅典皇宮、名雅會館、麗景大酒店等；雅典皇宮、名雅會館、麗景大酒店等；休閑配套休閑配套市政廣場市政廣場政府機構(gòu)政府機構(gòu)泰山市委市政府、泰安市建設局泰山市委市政府、泰安市建設局公交線路公交線路44路、路、9 9路、路、1616路、路、1717路、路、6 6路、路、8 8路、路、

20、2929路、路、3333路路交通樞紐交通樞紐泰安西高速收費站、泰山航空港、泰安高鐵客站泰安西高速收費站、泰山航空港、泰安高鐵客站通訊公司通訊公司中國網(wǎng)通、中國移動營業(yè)廳中國網(wǎng)通、中國移動營業(yè)廳泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王項目運營解析以煤炭地質(zhì)局辦公為依托，以配套星級酒店產(chǎn)品為市場以煤炭地質(zhì)局辦公為依托，以配套星級酒店產(chǎn)品為市場突破口，帶十年租約發(fā)售，年返利突破口，帶十年租約發(fā)售，年返利8%，收益穩(wěn)定，收益穩(wěn)定第一步：成立泰山帝苑酒店管理有限公司第一步：成立泰山帝苑酒店管理有限公司第二步：開發(fā)公司與酒店管理公司簽訂第二步：開發(fā)公司與酒店管理公司簽訂酒店前期委托管理協(xié)議酒店

21、前期委托管理協(xié)議；第三步：開發(fā)公司與購買人簽訂第三步：開發(fā)公司與購買人簽訂商品房銷售合同商品房銷售合同，產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，合同自動失效；，產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，合同自動失效；第四步：業(yè)主分別與酒店管理公司簽訂第四步：業(yè)主分別與酒店管理公司簽訂委托管理協(xié)議委托管理協(xié)議，開發(fā)公司做為擔保方出現(xiàn)；，開發(fā)公司做為擔保方出現(xiàn)；第五步：待客房售罄后，組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會與酒店管理公司統(tǒng)一簽訂第五步：待客房售罄后，組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會與酒店管理公司統(tǒng)一簽訂酒店委托管理協(xié)議酒店委托管理協(xié)議，開發(fā)商，開發(fā)商退出，形成業(yè)主與酒店管理公司的兩方關系。退出，形成業(yè)主與酒店管理公司的兩方關系。第六步：由酒店管理

22、公司根據(jù)第六步：由酒店管理公司根據(jù)委托管理協(xié)議委托管理協(xié)議約定的投資回報率在托管期內(nèi)按季度向業(yè)主扣稅（按酒店經(jīng)營稅率約定的投資回報率在托管期內(nèi)按季度向業(yè)主扣稅（按酒店經(jīng)營稅率扣除）返還投資回報?？鄢┓颠€投資回報。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王1)酒店、餐飲、寫字樓綜合一體化的5a級智能寫字樓在泰城尚屬少數(shù)，產(chǎn)品較為稀缺，市場可操作性大。2)國家政策對住宅市場的宏觀調(diào)控，導致住宅投資的投資疲軟，為項目的快速去化提供良好機會。3)泰安第一家?guī)ё饧s發(fā)售的產(chǎn)權(quán)式酒店項目，實行十年包租，年返利8%。1) 項目手續(xù)不完善，辦理難度大，周期長；2)正處于國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控期，市場

23、預期需謹慎；1) 周邊區(qū)域?qū)⒂袊街行?、福盈天際等多個樓盤推出，其產(chǎn)品規(guī)劃、定價基礎等存在較大競爭優(yōu)勢，市場競爭趨于白熱化，打造產(chǎn)品差異性將成為重中之重；2)其它片區(qū)房地產(chǎn)項目，如中部成熟區(qū)域等商業(yè)氣氛濃厚區(qū)域，仍占據(jù)大部分商業(yè)項目市場份額。項目sotw結(jié)論1)地處泰安市政府中心行政圈，配套設施齊全、城市化程度高。2)項目主體已完工，利于項目快速啟動，實現(xiàn)準現(xiàn)房發(fā)售。3)功能配套齊全，高檔餐飲、星級賓館、辦公集于一身；地源熱泵中央空調(diào)，綠色環(huán)保；挑高大廳，七部電梯、盡顯方便與尊貴；雙回廊設計，私密性好。4)泰山帝苑房地產(chǎn)有限公司，是山東省煤田地質(zhì)局直屬企業(yè)，對相關行業(yè)、產(chǎn)業(yè)具備較強的吸引力。泰

24、山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王小結(jié)與啟示1)1)、項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，購房、項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，購房/ /投資客戶區(qū)域認知度高。投資客戶區(qū)域認知度高。2)2)、區(qū)域內(nèi)配套成熟，特別是投資性產(chǎn)品所必須得商業(yè)、商務、金融、行政配套完備。、區(qū)域內(nèi)配套成熟，特別是投資性產(chǎn)品所必須得商業(yè)、商務、金融、行政配套完備。3)3)、項目進入現(xiàn)房階段，有利于項目形象塑造與傳遞，雖然在格局及使用功能上有所欠、項目進入現(xiàn)房階段，有利于項目形象塑造與傳遞，雖然在格局及使用功能上有所欠缺，因此，合適的定位和準確的市場把控將是項目成功的關鍵。缺，因此，合適的定位和準確的市場把控將是項目成功的關鍵。4)4)、

25、泰山帝苑房地產(chǎn)企業(yè)品牌業(yè)已形成，將企業(yè)品牌與項目品牌合理嫁接，通過、泰山帝苑房地產(chǎn)企業(yè)品牌業(yè)已形成，將企業(yè)品牌與項目品牌合理嫁接，通過對購房對購房者、投資者的有效引導引導，通過科學的概念宣傳、平面宣傳與活動營銷是本案成功的者、投資者的有效引導引導，通過科學的概念宣傳、平面宣傳與活動營銷是本案成功的畢竟之路。畢竟之路。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王本報告思路框架本報告思路框架t 市場態(tài)勢c 消費者c 競爭者i 自身資源ccti 循環(huán)分析市場定位ccti 循環(huán)分析【價格建議】營銷策動階段營銷建議泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王ccti循環(huán)分析決定市場定位與

26、營銷策略有兩個方面的依據(jù)：決定市場定位與營銷策略有兩個方面的依據(jù)：客戶需求導向：客戶需求導向： 客戶需求導向是滿足于最大的客戶需求群體，為該需求群體的客戶提供產(chǎn)品并從中獲得利潤。市場競爭導向：市場競爭導向：在市場競爭中擊敗對手并從中獲利，這要求本案能比競爭者向客戶提供更多的價值（如：更多功能、更高質(zhì)量）或更低的價格，那么，目標客戶就會購買你的產(chǎn)品而排斥競爭者的產(chǎn)品。把本案當普通投資性產(chǎn)品，則很難跳脫競爭；發(fā)掘新概念，可以0 0競爭和實現(xiàn)價值最大化。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王產(chǎn)品創(chuàng)新突破，功能價值多方位的提升最后要統(tǒng)一概念去傳播，產(chǎn)品一上市，就能使消費者迅速理解和認知。

27、所有的資源集于一點，整合資源，聚焦傳播。ccti循環(huán)分析定位策略：各種優(yōu)勢概念集合，形成一塊跳板可行的方向：可行的方向：客戶營銷客戶營銷回報利益回報利益與新價值相對應的新項目形象。與新價值相對應的新項目形象。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王概念提煉過程建筑形態(tài)領先區(qū)域發(fā)展高關注優(yōu)勢產(chǎn)品布局合理優(yōu)勢氣派、商務感強的形象優(yōu)勢地源熱泵等環(huán)保科技技術(shù)應用帶十年租約發(fā)售，年返利8%區(qū)域發(fā)展定義cbd環(huán)?？萍技夹g(shù)領先cbd央?yún)^(qū)配套星級酒店帶租約發(fā)售產(chǎn)權(quán)酒店 結(jié)論結(jié)論 本案成其為極致產(chǎn)品的核心優(yōu)勢：本案成其為極致產(chǎn)品的核心優(yōu)勢：精裝修星級酒店精裝修星級酒店 十年租約十年租約泰山帝苑酒店項

28、目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王本報告思路框架本報告思路框架t 市場態(tài)勢c 消費者c 競爭者i 自身資源ccti 循環(huán)分析市場定位市場定位【價格建議】營銷策動階段營銷建議泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王基礎賣點基礎賣點核心賣點核心賣點地處泰安市cbd區(qū)域；配套完善；交通便捷，泰安市城市中軸線；5星級酒店酒店式服務定位；挑高星級大堂；7部名牌高速電梯配置；1-3層專屬配套空間等帶十年租約、年返利8%；地處泰安市cbd區(qū)域；產(chǎn)品增值亮點（高科技技術(shù)的應用；豪華精裝修；星級酒店標準等）項目賣點梳理泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王項目賣點提升綜合以上因素，

29、建議項目在原有科學規(guī)劃的基礎上，建綜合以上因素，建議項目在原有科學規(guī)劃的基礎上，建立起產(chǎn)品的強大附加值體系。立起產(chǎn)品的強大附加值體系。酒店式大堂酒店式大堂挑高，寬敞明亮，尊貴氣派。 營造高端豪宅居住氛圍。從踏入富麗高雅的大堂開始，便立刻倍感身份的尊貴與顯赫彰顯豪門風范。室內(nèi)精裝修風格建議室內(nèi)精裝修風格建議擔保公司引入擔保公司引入產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品第一次在市場上出現(xiàn)，引入擔保公司一方面體現(xiàn)項目運作成功的決心，一方面凸顯對投資客戶的負責。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王需凸出的項目屬性核心要點需凸出的項目屬性核心要點區(qū)位屬性區(qū)位屬性氣質(zhì)屬性氣質(zhì)屬性產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性cbd區(qū)域區(qū)域星級星級

30、酒店酒店純粹純粹精裝精裝科技科技環(huán)保環(huán)保形象定位關鍵詞十年十年包租包租回報屬性回報屬性泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王形象定位首席首席cbdcbd央?yún)^(qū)央?yún)^(qū)投資型投資型精裝修星級酒店精裝修星級酒店區(qū)位優(yōu)勢：cbd核心區(qū)域物業(yè)屬性：投資性產(chǎn)品核心價值：區(qū)位內(nèi)大多為投資性公寓，而本案是精裝星級酒店泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王形象詮釋一個不可復制的高品位樓盤高品位樓盤一個星級服務的私家酒店私家酒店一個商機無限的俱樂部會所俱樂部會所一個全程無憂的精裝修酒店式投資公寓精裝修酒店式投資公寓一個生態(tài)環(huán)保的環(huán)保會館環(huán)保會館泰城唯一的帶租約出售的產(chǎn)權(quán)式酒店帶租約出售的產(chǎn)

31、權(quán)式酒店泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王案名建議泰山帝苑酒店泰山帝苑酒店首席首席cbd央?yún)^(qū)配套央?yún)^(qū)配套/精裝修星級酒店精裝修星級酒店闡釋：闡釋：星級酒店：星級酒店：充分切合項目的市場定位,在當?shù)厥袌鐾惍a(chǎn)品空白的優(yōu)勢下，高姿態(tài)的引領泰城的新型商住公寓進化。精裝修星級酒店：精裝修星級酒店：結(jié)合項目的產(chǎn)品規(guī)劃,從貴族物管、宮廷式大堂 、貴族生活空間設計方面宣傳，彰顯本案的高端品質(zhì)，精裝修尊貴空間，引領目標消費群即財富精英階層在泰安的投資型酒店。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王泰城投資新寵泰城投資新寵 星級精裝修環(huán)保產(chǎn)權(quán)式酒店星級精裝修環(huán)保產(chǎn)權(quán)式酒店推廣主題投

32、資新寵：投資新寵：將本案屬性直接進行傳遞，形成投資客群的廣泛認知。星級：星級：從貴族物管、貴族生活空間設計等方面進行宣傳與造勢，彰顯項目的高端品質(zhì)，引領目標消費群即財富精英階層的投資欲望。精裝修：精裝修：強調(diào)“精裝修”，表明首創(chuàng)推出了獨一無二的高端品質(zhì)公寓，開辟建設中的泰城投資公寓的新局面及滿足不斷上升中的泰城財富精英階層對高檔生活品質(zhì)的要求。產(chǎn)權(quán)式酒店：產(chǎn)權(quán)式酒店：明確產(chǎn)品的屬性，屬于產(chǎn)權(quán)購買，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王星級星級 投資性投資性 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店推廣主題（備選）闡釋：闡釋：l簡單而富有現(xiàn)代廣告氣息，較為傳統(tǒng)。l 該推廣語言簡意賅

33、，契合項目氣質(zhì)與屬性；泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王本報告思路框架本報告思路框架t 市場態(tài)勢c 消費者c 競爭者i 自身資源ccti 循環(huán)分析市場定位【價格建議】【價格建議】營銷策動階段營銷建議泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王價格建議本案的價格制定，按照市場競價法測算，選擇國山中心、本案的價格制定，按照市場競價法測算，選擇國山中心、圣地大廈圣地國際公寓、天龍國際大廈三個項目圣地大廈圣地國際公寓、天龍國際大廈三個項目泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王價格建議小項權(quán)重天龍國際大廈國山中心圣地大廈本案項目地段108899交通條件97888人

34、氣指數(shù)97788周邊配套107799升值潛力75566建筑品質(zhì)76466物業(yè)形態(tài)43233商業(yè)氛圍96788戶型結(jié)構(gòu)85677配套設施86578品牌形象53247裝修標準64346工程進度87767總分10074718589泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王參考價格測算參考價格測算天龍國際大廈國山中心圣地大廈本案平均分74718589均價pa4800pb5500pc=5600pd=?修正后各相關樓盤價格pipi=( qx/ qi)pi 注：pi為銷售均價pa=(qx/qa)pa=89/74*4800=5773 pb=(qx/qb)pb=89/71*5500=6894pc=(q

35、x/qc)pc=89/85*5600=5863各相關樓盤權(quán)重取值為wi wa=30% wb=20% wc=50% px =piwi=pawa+pbwb+pcwc=5773*0.3+6894*0.2+5863*0.5=1772+1379+2931=6082 根據(jù)競價計算法得出，目前本案精裝酒店式公寓產(chǎn)品的銷售價格為6082元/平米，按照項目10月入市，從本案的實際出發(fā)，開發(fā)成本測算以及區(qū)域外來發(fā)展規(guī)劃，本案的實際銷售價格可抬高本常規(guī)售價的1/3進行銷售，根據(jù)浩華公司的經(jīng)驗和我們的銷售力，本案的可執(zhí)行的銷售價格均價為：8100元/泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王本報告思路框架本

36、報告思路框架t 市場態(tài)勢c 消費者c 競爭者i 自身資源ccti 循環(huán)分析市場定位【價格建議】營銷策動階段營銷建議營銷策動階段營銷建議泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王第一深度第一深度深入挖品牌內(nèi)涵，通過對生活方式的營造，進行情感溝通第一高度第一高度引爆式營銷策略，先聲奪人，第一時間建立市場高度第一寬度第一寬度著眼于對物業(yè)賣點認知，建立品牌排他性dna營銷戰(zhàn)略泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王廣告策略從目標客戶的核心關注點分析從目標客戶的核心關注點分析重視投資回報率重視投資回報率加強對開發(fā)商和酒店運營公司權(quán)威性的展現(xiàn)，突出擔保公司的作用，規(guī)避消費者的風險。重

37、視投資的安全性重視投資的安全性產(chǎn)品后期加強對項目的品質(zhì)要求，以實在具體的利益打動消費者多次置業(yè)，理性十足多次置業(yè)，理性十足突出項目8%的投資回報率，同時可以額外給業(yè)主每年一定期限的免費入住時間。重視產(chǎn)品流動性重視產(chǎn)品流動性突出產(chǎn)品辦公,居住皆宜的特性,后期出售或是出租容易.泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王我們對目標客群的需求概括：在保證安全的前提下,實現(xiàn)貨幣增值，追求利潤最大化.關鍵詞關鍵詞: : 高收益高收益 低風險低風險 穩(wěn)健享受型穩(wěn)健享受型客群的核心需求泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王現(xiàn)在，我們針對現(xiàn)在，我們針對產(chǎn)權(quán)式酒店的投資人做一次感性洞察。產(chǎn)

38、權(quán)式酒店的投資人做一次感性洞察。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王“投資房子好是好，但又太麻煩了，每月要收租，而且并不一定可以租投資房子好是好，但又太麻煩了，每月要收租，而且并不一定可以租到長期的租戶，最好有一個專門負責管理的公司，長期托付給他們管到長期的租戶，最好有一個專門負責管理的公司，長期托付給他們管理，每一年等著分紅就行了，有穩(wěn)定的高收益，省心、省力、穩(wěn)當當理，每一年等著分紅就行了，有穩(wěn)定的高收益，省心、省力、穩(wěn)當當賺錢；賺錢；會賺錢的會賺錢的“房子房子”泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王 “ “我是一個專業(yè)的投資者，我投資物業(yè)的標準就是升值大，關鍵

39、我是一個專業(yè)的投資者，我投資物業(yè)的標準就是升值大，關鍵是要回報高、要快、要早，主要看三、五年后這里的增值空間，好轉(zhuǎn)是要回報高、要快、要早，主要看三、五年后這里的增值空間，好轉(zhuǎn)讓，好出租，別的考慮不多讓，好出租，別的考慮不多”讓錢生讓錢生“錢錢”泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王房屋房屋“銀行銀行” “ “手里有空閑資金，遇上金融危機就沒轍了，不知道投哪兒；股票吧，手里有空閑資金，遇上金融危機就沒轍了，不知道投哪兒；股票吧，上竄下跳，心里慌，存銀行、買保險吧，收益又不高，想再找一種風險上竄下跳，心里慌，存銀行、買保險吧，收益又不高，想再找一種風險相對股票小的，但收益卻比存款高的

40、投資項目，最少要跑贏通貨膨脹的相對股票小的，但收益卻比存款高的投資項目，最少要跑贏通貨膨脹的速度。速度。”泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王讓錢更賺“錢”，讓房子“賺錢”，讓閑錢不在“閑”，讓資產(chǎn)升值，一切都因為“一套產(chǎn)權(quán)式酒店”，而變得高效、安全、穩(wěn)定，因為那是投資人理財、賺錢的一種方式、方法和途徑投資人理財、賺錢的一種方式、方法和途徑。酒店酒店“賺錢術(shù)賺錢術(shù)”核心概念核心概念泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王營銷策略快猛短用最短的時間、最快的速度、最集中猛烈的攻勢傳遞最有效的產(chǎn)品信息。搶占先機、出奇制勝、多級連動、分期推盤搶占先機、出奇制勝、多級連動、分

41、期推盤物業(yè)類型具有一定稀缺性,市場競爭空白。營銷費用不高,不可能做大規(guī)模推廣。項目目標客群中有相當部分的異地客戶。項目回款壓力比較大,需要快速行動。泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王 根據(jù)2010年10月上旬導入市場的時間節(jié)點 我們將2010年10月2011年5月份的推廣策略 劃分為三個步驟推進營銷策略泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王營銷策略泰山帝苑酒店推廣節(jié)奏泰山帝苑酒店推廣節(jié)奏 三步論三步論強勢引爆期強勢引爆期利益溝通期利益溝通期項目認定期項目認定期事件營銷造勢事件營銷造勢引爆項目形象引爆項目形象建立溝通渠道建立溝通渠道基于產(chǎn)品利益的情感溝通基于產(chǎn)品利

42、益的情感溝通將項目形象逐步向深度和廣度釋放將項目形象逐步向深度和廣度釋放推出產(chǎn)品差異，引領投資標準推出產(chǎn)品差異，引領投資標準訴求客戶圈層訴求客戶圈層多渠道溝通多渠道溝通提升項目形象提升項目形象以緊密契合的傳播攻勢取得轟動的市場效應實現(xiàn)銷售pr活動打頭小眾傳播為主通過借力造勢引發(fā)市場關注通過細分市場的精耕實現(xiàn)點對點的客戶跟蹤對于目標受眾的信息接受而言，沒有階段概念，不同階段，不同的銷售主張和訴求側(cè)重，將銷售實現(xiàn)的可能性最大化，時刻都是熱銷期！泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：招募酒店老板活動招募酒店老板活動活動目的：1）以事件營銷為切點，強力引爆市場的關注度，搶占市場至高

43、點。 2）迎合項目目標客群的需求，盡量縮短項目的導入時間，以最有效的方式在市場中傳播項目投資價值。活動方式：以“招募酒店老板”活動為新聞點引發(fā)社會討論，傳播“泰山帝苑酒店會賺錢的房子”的項目特點。時 間： 2010年10月-12月媒體配合：泰山晨刊、泰安日報、交通文藝臺媒體配合：泰山晨刊、泰安日報、交通文藝臺第一步：事件制造，市場聚焦第一步：事件制造，市場聚焦泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王硬廣規(guī)劃內(nèi)容：內(nèi)容：想當老板嗎？想當老板嗎？ 想輕松度過金融危機嗎？想輕松度過金融危機嗎？ 想有間屬于自己的星級酒店嗎？想有間屬于自己的星級酒店嗎？ 想穩(wěn)當當賺錢嗎？想穩(wěn)當當賺錢嗎？泰山

44、帝苑酒店，現(xiàn)高薪招募老板泰山帝苑酒店，現(xiàn)高薪招募老板我們有優(yōu)越的區(qū)位條件 我們有星級酒店的標準配置我們是使用地源熱泵的環(huán)保綠色酒店 我們有專業(yè)的酒店管理團隊我們有每年8%的高額回報 我們?nèi)f事具備，只欠老板泰山帝苑酒店 cbd央?yún)^(qū) 精裝修星級酒店會賺錢的房子。莫失良機。 主標：主標：招募招募老板老板泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：招聘老板活動系列炒作主題：招聘老板活動系列炒作目的：目的：制造話題，引發(fā)市場關注，借助于大眾的關注取得較高的知名度。用較小的營銷費用理想的營銷效果。形式形式：軟性新聞時間：時間：2010年10月下旬媒體：媒體：泰安晨刊、泰安日報、泰安晨刊、泰安

45、日報、home0538home0538、交通臺、交通臺新聞炒作主題：泰山帝苑酒店，招募老板新聞炒作主題：泰山帝苑酒店，招募老板軟文主題：輕松做老板，賺錢很簡單。軟文主題：輕松做老板，賺錢很簡單。 萬事具備，只缺老板。萬事具備，只缺老板。 泰山帝苑酒店，為您資產(chǎn)保值增值著想！泰山帝苑酒店，為您資產(chǎn)保值增值著想！ 新聞報道跟進泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：主題：房屋銀行房屋銀行目的：目的：針對項目產(chǎn)權(quán)式酒店的特點進行銷售物料的設計和調(diào)整,統(tǒng)一項目氣質(zhì)，表現(xiàn)項目賣點,吸引目標客群.形式形式：投資手冊投資手冊包裝成存折的形式，別具一格，非常新穎包裝成存折的形式，別具一格，非

46、常新穎其他：其他：銷售說辭調(diào)整,售樓處包裝微調(diào)禮品：建議贈送精美的計算器時間：時間：2010年11月中旬調(diào)整亮點：依據(jù)消費者的心理需求特征，以將投資手冊設計為銀行存折的形式。在滿足調(diào)整亮點：依據(jù)消費者的心理需求特征，以將投資手冊設計為銀行存折的形式。在滿足消費者的同時凸現(xiàn)項目氣質(zhì)，并且樣式新穎，利用傳播。消費者的同時凸現(xiàn)項目氣質(zhì)，并且樣式新穎，利用傳播。銷售物料投資分析手冊泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：主題：房屋銀行房屋銀行目的：目的：利用dm單對本地及異地目標客戶進行“地毯式”覆蓋，使意向的客戶收到dm單二次以上，迅速掃清周邊客戶，建立有效客戶數(shù)據(jù)庫。對象：對象：

47、泰安主要商圈高檔寫字樓；專業(yè)市場、高檔美容院、健身房、銀行、三星級以上賓館大堂，中產(chǎn)聚集區(qū). 時間：時間：1月一次形式與方向：結(jié)合項目自身的特點，以銀行支票的形式設計dm單葉，既突出項目的主要賣點，同時利于傳播，符合消費者的心理需求特征。銷售物料dm單泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王多 快穩(wěn) 省豐厚回報，更多收益。十年長效，快速增值。返租經(jīng)營，省時省心。實力擔保，穩(wěn)中獲利。泰山帝苑產(chǎn)權(quán)式酒店，泰山帝苑產(chǎn)權(quán)式酒店， 8%8%的年回報率、專業(yè)酒店運營、擔保公司擔保，的年回報率、專業(yè)酒店運營、擔保公司擔保，莫失良機。莫失良機。bossboss專線：專線：8888888888888

48、8銷售物料dm單泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王目的：成本低，可以擴大覆蓋區(qū)域；準確釋放項目形象信息。投放建議：針對月消費在300-700元的移動活聯(lián)通用戶，短信投放節(jié)點為“周四、周五”，周末相對集中來人看房。短信不要一次性投放，投放當天分時段分批次發(fā)送；避免同時發(fā)送出現(xiàn)電話占線問題，減弱投放效果。內(nèi)容規(guī)劃：突出項目高收益，低風險的主要買點，進行推廣。時間：2010月12月中旬2011年4月中旬區(qū)域：泰安及下面縣城補充：可以針對項目前期的意向進行重新傳播，以強化他們的購買欲望。媒介物料短信短信一：我們有專業(yè)的酒店管理團隊，每年短信一：我們有專業(yè)的酒店管理團隊，每年8%8%的

49、高額回報，知名擔保公司擔保的高額回報，知名擔保公司擔保我們我們?nèi)f事具備，只欠老板。泰山帝苑酒店萬事具備，只欠老板。泰山帝苑酒店產(chǎn)權(quán)式購買，莫失良機，產(chǎn)權(quán)式購買，莫失良機，bossboss專線：專線：88888888888888短信二：存銀行、回報低，買股票期貨、風險高，買套酒店穩(wěn)穩(wěn)當當賺錢，泰山帝苑酒短信二：存銀行、回報低，買股票期貨、風險高，買套酒店穩(wěn)穩(wěn)當當賺錢，泰山帝苑酒店店產(chǎn)權(quán)式購買，產(chǎn)權(quán)式購買，8%8%的年回報率、專業(yè)酒店運營、擔保公司擔保，莫失良機，的年回報率、專業(yè)酒店運營、擔保公司擔保，莫失良機，bossboss專線：專線：88888888888888泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃

50、方案切脈營銷 執(zhí)行為王媒介物料電臺主題：主題：招聘老板招聘老板目的：目的：迅速傳播項目形象，拉動整體市場對本項目的關注度，提高來電量。項目客群多數(shù)為有車一族,電臺傳播可以達到精確制導的作用. 形式形式：以招聘老板廣告的方式引起聽眾注意，展現(xiàn)項目賣點。媒體：媒體：交通文藝每天20-30次滾動播出時間：時間：2010年12月下旬2011年4月泰山帝苑酒店，現(xiàn)高薪招聘老板。我們有專業(yè)的酒店管理團隊，每年泰山帝苑酒店，現(xiàn)高薪招聘老板。我們有專業(yè)的酒店管理團隊，每年8%8%的高額回報，知名的高額回報，知名擔保公司擔保擔保公司擔保我們?nèi)f事具備，只欠老板。泰山帝苑酒店精裝星級酒店產(chǎn)品，莫失良機，我們?nèi)f事具備

51、，只欠老板。泰山帝苑酒店精裝星級酒店產(chǎn)品，莫失良機，bossboss專線：專線：88888888888888泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王第二步：深度訴求，價值誘惑。主題內(nèi)容：“擔保公司簽約儀式擔保公司簽約儀式”活動目的： 1）吸引目標客戶眼球，強化項目知名度，突出投資的安全性 2）切合目標客戶對投資的風險意識，體現(xiàn)項目的實力活動方式：舉辦“擔保公司簽約儀式”活動，以此為炒作點，炒作“零風險”的投資保障價值。時 間： 2011年1月中旬媒體配合：泰山晨刊、泰安日報、交通文藝臺媒體配合：泰山晨刊、泰安日報、交通文藝臺泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：

52、酒店賺錢術(shù)系列dm創(chuàng)意規(guī)劃：目的：從客戶投資需求角度出發(fā)，針對不同人群的投資需求進行訴求，強化產(chǎn)品的高回報、安全、穩(wěn)定等特點。對象：泰安商圈高檔寫字樓；高檔美容院、健身房、三星級以上賓館大堂及客房，產(chǎn)聚集區(qū).時間：每10天一次。形式與方向：結(jié)合項目自身的特點，以銀行支票的形式設計dm單葉，既突出項目的主要賣點，同時利于傳播，符合消費者的心理需求特征。媒介物料dm單頁泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王酒店賺錢術(shù)系列一：酒店賺錢術(shù)系列一：存銀行、回報低，買股票期貨、風險高， 買套產(chǎn)權(quán)式酒店，穩(wěn)當當賺錢。買套產(chǎn)權(quán)式酒店，穩(wěn)當當賺錢。泰山帝苑酒店，泰山帝苑酒店，8%8%的年回報率、專

53、業(yè)酒店運營、擔保公司擔保，的年回報率、專業(yè)酒店運營、擔保公司擔保，莫失良機。莫失良機。bossboss專線：專線：88888888888888（會賺錢的房子。）（會賺錢的房子。）媒介物料dm創(chuàng)意規(guī)劃泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王酒店賺錢術(shù)系列二：酒店賺錢術(shù)系列二：靠自己勞動賺錢？靠自己眼光賺錢？ 靠自己的酒店賺錢！靠自己的酒店賺錢！泰山帝苑酒店，泰山帝苑酒店，8%8%的年回報率、專業(yè)酒店運營、擔保公司擔保，的年回報率、專業(yè)酒店運營、擔保公司擔保，莫失良機。莫失良機。bossboss專線：專線：88888888888888（會賺錢的房子。）（會賺錢的房子。）媒介物料dm創(chuàng)意

54、規(guī)劃泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王酒店賺錢術(shù)系列三：酒店賺錢術(shù)系列三：30歲前，找到幸福的靠山；35歲前，找到事業(yè)的靠山；4545歲前，找到下半輩子的靠山！歲前，找到下半輩子的靠山！泰山帝苑酒店，泰山帝苑酒店，8%8%的年回報率、專業(yè)酒店運營、擔保公司擔保，的年回報率、專業(yè)酒店運營、擔保公司擔保，莫失良機。莫失良機。bossboss專線：專線：88888888888888（會賺錢的房子。）（會賺錢的房子。）媒介物料dm創(chuàng)意規(guī)劃泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：主題：酒店賺錢術(shù)系列炒作酒店賺錢術(shù)系列炒作目的：目的：針對不同客戶需求，進行深度釋放產(chǎn)品信

55、息和價值點，強化客戶溝通。形式形式：軟性新聞時間：時間：2010年12月中旬媒體：媒體：泰山晨刊、泰安日報、泰山晨刊、泰安日報、home0538home0538、交通臺、交通臺新聞炒作主題：什么樣的房子能賺錢！能穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)馁嶅X！新聞炒作主題：什么樣的房子能賺錢！能穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)馁嶅X！軟文主題：屬于自己的酒店賺錢術(shù)。軟文主題：屬于自己的酒店賺錢術(shù)。 現(xiàn)在，你的房子還能賺錢嗎？現(xiàn)在，你的房子還能賺錢嗎？ 4040萬，做星級酒店的大老板萬，做星級酒店的大老板 5 5年賺一輛寶馬年賺一輛寶馬 媒介物料軟文新聞跟進泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：主題：酒店賺錢術(shù)酒店賺錢術(shù)目的：目的

56、：迅速傳播項目形象，拉動整體市場對本項目的關注度，提高來電量。項目客群多數(shù)為有車一族,電臺傳播可以達到精確制導的作用. 形式一形式一：以目標客群之間對投資需求方面的對話，引出產(chǎn)品，傳播投資價值。形式二形式二：以情景式創(chuàng)作方式，闡述在分時度假權(quán)益期間，享受的酒店服務， 傳播產(chǎn)品投資價值。 兩種形式進行套播。媒介物料軟文新聞跟進泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王渠道營銷精確打擊目的：依據(jù)泰安中產(chǎn)者的生活狀態(tài)和行為特征，找到更精準的傳播渠道,對目標客群實施小眾媒介的傳播活動，提高營銷效率.實施方式：同渠道方進行洽談合作，在渠道內(nèi)放置項目銷售物料渠道推薦：酒店、高端俱樂部、銀行、保險

57、公司、奧來新天地vip客戶、汽車4s店、操作重點：各種渠道相互補充，相互配合才能取得良好效果 泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王第三步：圈層營銷，口碑傳播第三步：圈層營銷，口碑傳播媒體配合：短信，網(wǎng)絡，報紙媒體配合：短信，網(wǎng)絡，報紙 主題：主題：泰山帝苑酒店泰山帝苑酒店董事會工作報告董事會工作報告活動目的：活動目的：1）深化項目氣質(zhì)，提高項目形象 2）建立項目業(yè)界美譽度 3）深挖項目賣點，針對意向客戶進行重點活動方式：活動方式：以酒會的形式，將業(yè)主與傳播中所積累的意向客戶集中起來，匯報工程進展及項目投資價值，實現(xiàn)點對點進行消化。同時吸引老客戶帶新客戶，營造口碑傳播。活動時間：

58、活動時間：20112011年年3 3月中旬月中旬泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王主題：主題：董事會工作報告系列炒作董事會工作報告系列炒作目的：目的：制造話題，引發(fā)市場關注，借助于大眾的關注取得較高的知名度。用較小的營銷費用理想的營銷效果。形式形式：軟性新聞時間：時間：2011年2-3月中旬媒體：泰安晨刊、泰安日報、媒體：泰安晨刊、泰安日報、home0538home0538新聞炒作主題：明明白白做老板！新聞炒作主題：明明白白做老板！軟文主題：明明白白一本帳。軟文主題：明明白白一本帳。 怎樣讓金錢為你工作？怎樣讓金錢為你工作？ 富人從不為錢工作，富人從不為錢工作， 而只讓錢為自

59、己工作。而只讓錢為自己工作。媒介傳播新聞點軟文炒作泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王媒體配合：短信，網(wǎng)絡，報紙活動主題：活動主題：活動目的：活動目的：1）提高項目知名度與美譽度 2）深化項目形象，突出賣點。 3）促使意向客戶買單活動時間：活動時間：20112011年年3 3月下旬月下旬切入點：切入點：邀請知名理財專家，舉辦系列投資理財?shù)膶I(yè)論壇，提升項目知明度和美譽度，梳理項目賣點，促使意向客戶下單。如何應對資金資產(chǎn)的縮水？如何應對資金資產(chǎn)的縮水？媒介傳播系列活動泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王泰安本地推廣泰安本地推廣本本項項目目肥城第一第一戰(zhàn)場戰(zhàn)場第二第

60、二戰(zhàn)場戰(zhàn)場:異異地推廣地推廣除了本地的投資人群以外,努力開拓異地的投資人群,為項目尋找更多的意向客戶東平萊蕪新泰第二第二戰(zhàn)場戰(zhàn)場:異異地推廣地推廣項目營銷擴張之異地推廣泰山帝苑酒店項目整合營銷推廣劃方案切脈營銷 執(zhí)行為王 第一階段：量的擴張解決項目知名度問題，建立數(shù)據(jù)庫 第二階段：質(zhì)的完備 解決項目信任問題，積累強客戶第三階段：準的對接解決項目忠誠度問題，促進成交在異地主流媒體上，建議不做硬廣告，全部以新聞報道的形式出現(xiàn)，既增加內(nèi)容的可信度和權(quán)威感，又節(jié)約廣告預算。再配合短信、支票式dm重點客戶地毯式覆蓋。結(jié)合當?shù)胤拷粫?、交流會的活動，在配以房屋銀行投資分析手冊等物料和銷售人員現(xiàn)場解說，讓投資