沈陽棋盤山板塊別墅市場調(diào)研報告40頁

1、沈陽棋盤山板塊別墅市場調(diào)研報告沈陽棋盤山板塊別墅市場調(diào)研報告遼寧通啟市場研究咨詢有限公司遼寧通啟市場研究咨詢有限公司2009年11月20日遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)二、棋盤山板塊別墅市場概況二、棋盤山板塊別墅市場概況四、棋盤山板塊別墅項目消費者人群特征四、棋盤山板塊別墅項目消費者人群特征三、棋盤山板塊代表性別墅項目分析三、棋盤山板塊代表性別墅項目分析五、調(diào)研結(jié)論與建議五、調(diào)研結(jié)論與建議一、沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況一、沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新近年主要的供應(yīng)區(qū)域近年主要的供應(yīng)區(qū)域景觀資源豐富景觀資源豐富區(qū)域發(fā)展迅

2、速區(qū)域發(fā)展迅速配套逐漸健全配套逐漸健全最高品質(zhì)樓盤最高品質(zhì)樓盤銷售主力銷售主力近年主要的供應(yīng)區(qū)域近年主要的供應(yīng)區(qū)域景觀資源一般景觀資源一般區(qū)域發(fā)展迅速區(qū)域發(fā)展迅速配套逐漸健全配套逐漸健全銷售主力銷售主力05年前主要的別墅供應(yīng)區(qū)域年前主要的別墅供應(yīng)區(qū)域無景觀資源無景觀資源區(qū)域發(fā)展遲緩區(qū)域發(fā)展遲緩配套不健全配套不健全發(fā)展相對滯后發(fā)展相對滯后新興區(qū)域新興區(qū)域景觀資源一般景觀資源一般配套完善配套完善是距離市區(qū)最近的別墅區(qū)是距離市區(qū)最近的別墅區(qū)沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況-區(qū)位與現(xiàn)狀區(qū)位與現(xiàn)狀目前主要分布在棋盤山風(fēng)景區(qū)、泛渾南區(qū)域、沈陽北部和渾河沿線五大區(qū)域。目前主要分布在棋盤山風(fēng)景

3、區(qū)、泛渾南區(qū)域、沈陽北部和渾河沿線五大區(qū)域。05年前，泛渾南（機(jī)場）別墅區(qū)作為別墅主要供應(yīng)區(qū)曾經(jīng)歷了一段輝煌期，但由于區(qū)域發(fā)展遲緩，生活和基礎(chǔ)配套不健全，后期發(fā)展相對滯后。年前，泛渾南（機(jī)場）別墅區(qū)作為別墅主要供應(yīng)區(qū)曾經(jīng)歷了一段輝煌期，但由于區(qū)域發(fā)展遲緩，生活和基礎(chǔ)配套不健全，后期發(fā)展相對滯后。東部別墅區(qū)隨著世園會、蒲河新城等發(fā)展熱點的出現(xiàn)，以及資源優(yōu)勢的差異開始發(fā)力，東部別墅區(qū)隨著世園會、蒲河新城等發(fā)展熱點的出現(xiàn)，以及資源優(yōu)勢的差異開始發(fā)力，06年新建別墅均分布在東部區(qū)域，別墅的主要分布區(qū)域逐漸東移。年新建別墅均分布在東部區(qū)域，別墅的主要分布區(qū)域逐漸東移。遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠

4、敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況-沈陽別墅項目分布沈陽別墅項目分布萬科萬科蘭喬圣菲、保利蘭喬圣菲、保利十二橡樹、首創(chuàng)十二橡樹、首創(chuàng)琥珀灣、桑琥珀灣、桑堤亞納、唯美十方、唯美玖墅、漫步地中海、中旅堤亞納、唯美十方、唯美玖墅、漫步地中海、中旅國際小鎮(zhèn)、沈陽碧桂園、方迪山莊、陽光假日山莊、國際小鎮(zhèn)、沈陽碧桂園、方迪山莊、陽光假日山莊、維也納森林別墅、輝山別墅、首創(chuàng)維也納森林別墅、輝山別墅、首創(chuàng)銀河灣銀河灣翔鳳翔鳳山水國際、中體山水國際、中體花園一號、皇第龍邸、泉涌山河里、泉涌新鎮(zhèn)、大溪花園一號、皇第龍邸、泉涌山河里、泉涌新鎮(zhèn)、大溪地、清韻百園、中體地、清韻百園、中體花園新

5、城、泰盈花園新城、泰盈九如溪谷、碧桂園九如溪谷、碧桂園太陽城、佳苑莊太陽城、佳苑莊園、博士花園園、博士花園富力富力仙湖國際、信盟花園、花溪山莊、錦繡山莊、皇嘉美墅、美地莊園、玫仙湖國際、信盟花園、花溪山莊、錦繡山莊、皇嘉美墅、美地莊園、玫瑰園、香格蔚藍(lán)、優(yōu)山美地、聽雨觀瀾、穗港公園里、米拉晶典、萊茵南郡、瑰園、香格蔚藍(lán)、優(yōu)山美地、聽雨觀瀾、穗港公園里、米拉晶典、萊茵南郡、綠島花園、佳地園、比華利、碧桂園綠島花園、佳地園、比華利、碧桂園鳳凰城、唯美品格、豐達(dá)花園別墅、圣鳳凰城、唯美品格、豐達(dá)花園別墅、圣諾蘭橋諾蘭橋金地金地長青灣、中海龍灣、格林生活坊、深航長青灣、中海龍灣、格林生活坊、深航翡翠城

6、、假日翡翠城、假日伊利亞特灣、碧桂園伊利亞特灣、碧桂園銀河城銀河城遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況-沈陽別墅項目分布沈陽別墅項目分布沈陽中體奧林匹克花園沈陽中體奧林匹克花園花園新城花園新城金地金地長青灣長青灣假日假日伊麗雅特灣伊麗雅特灣皇第龍邸皇第龍邸中海龍灣中海龍灣美地莊園美地莊園桑堤亞納桑堤亞納香格香格蔚藍(lán)蔚藍(lán)富力富力仙湖國際仙湖國際方迪山莊方迪山莊泉涌新鎮(zhèn)泉涌新鎮(zhèn)大溪地大溪地萬科萬科蘭喬圣菲蘭喬圣菲中旅國際小鎮(zhèn)中旅國際小鎮(zhèn)信盟花園信盟花園萊茵南郡萊茵南郡玫瑰園玫瑰園悠詩美地悠詩美地碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城碧桂園太陽城碧桂園太

7、陽城博士花園博士花園比華利比華利北美家園北美家園8棟洋房棟洋房九如溪谷九如溪谷沈陽中體奧林匹克花園沈陽中體奧林匹克花園花園一號花園一號穗港公園里穗港公園里圣諾蘭橋圣諾蘭橋深航翡翠城深航翡翠城花溪山莊花溪山莊佳地園佳地園佳苑莊園佳苑莊園錦繡山莊錦繡山莊沈陽碧桂園沈陽碧桂園翔鳳翔鳳山水國際山水國際泉涌山河里泉涌山河里清韻百園清韻百園沈陽奧林匹克花園沈陽奧林匹克花園米拉晶典米拉晶典皇嘉美墅皇嘉美墅輝山別墅輝山別墅唯美品格唯美品格唯美十方唯美十方聽雨觀瀾聽雨觀瀾首創(chuàng)首創(chuàng)銀河灣銀河灣陽光假日山莊陽光假日山莊維也納森林別墅維也納森林別墅豐達(dá)花園別墅豐達(dá)花園別墅綠島花園綠島花園保利保利十二橡樹十二橡樹首創(chuàng)首

8、創(chuàng)琥珀灣琥珀灣遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況-供應(yīng)量與消化量分析供應(yīng)量與消化量分析數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局 注:2009年數(shù)據(jù)截止至6月份。 沈陽別墅產(chǎn)品整體市場供應(yīng)在沈陽別墅產(chǎn)品整體市場供應(yīng)在05-06年度后呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)步增長趨勢，在政策明確限批別墅產(chǎn)品的情況下，開發(fā)商仍以其年度后呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)步增長趨勢，在政策明確限批別墅產(chǎn)品的情況下，開發(fā)商仍以其 它形式獲取相應(yīng)審批，實際向市場供應(yīng)別墅產(chǎn)品。它形式獲取相應(yīng)審批，實際向市場供應(yīng)別墅產(chǎn)品。 供應(yīng)量的增長一方面表明開發(fā)商對別墅市場的發(fā)展信心，另一方面表明沈陽在別墅市場方面的需求潛力較

9、大。供應(yīng)量的增長一方面表明開發(fā)商對別墅市場的發(fā)展信心，另一方面表明沈陽在別墅市場方面的需求潛力較大。 但從成交率來看，但從成交率來看，2007年是別墅市場成交的高峰時期。年是別墅市場成交的高峰時期。遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況-供應(yīng)量與消化量分析供應(yīng)量與消化量分析數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局 注:2009年數(shù)據(jù)截止至6月份。 從從2009年上半年的數(shù)據(jù)來看，銷售面積并不算高。但年上半年的數(shù)據(jù)來看，銷售面積并不算高。但2009年年10月、月、11月，隨著保利月，隨著保利十二橡樹和首創(chuàng)十二橡樹和首創(chuàng)琥珀灣的開盤銷售，琥珀灣的開盤銷售，沈

10、陽別墅市場銷售會有穩(wěn)步的提高。沈陽別墅市場銷售會有穩(wěn)步的提高。遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新多數(shù)項目仍延續(xù)傳統(tǒng)歐陸建筑風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格、多數(shù)項目仍延續(xù)傳統(tǒng)歐陸建筑風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格、中式風(fēng)格較少，碧桂園太陽城有少量現(xiàn)代風(fēng)格中式風(fēng)格較少，碧桂園太陽城有少量現(xiàn)代風(fēng)格別墅產(chǎn)品推出。別墅產(chǎn)品推出。翔鳳山水國際翔鳳山水國際九如溪谷（中式）九如溪谷（中式）萬科萬科蘭喬圣菲蘭喬圣菲桑堤亞納桑堤亞納碧桂園太陽城碧桂園太陽城碧桂園太陽城（現(xiàn)代）碧桂園太陽城（現(xiàn)代）項目名稱項目名稱主要風(fēng)格主要風(fēng)格漫步地中海漫步地中海澳洲陽光假日山莊陽光假日山莊歐陸唯美十方唯美十方北美萬科萬科蘭喬圣菲蘭喬圣菲南加州方迪

11、山莊方迪山莊歐式桑堤亞納桑堤亞納西班牙中旅國際小鎮(zhèn)中旅國際小鎮(zhèn)意大利西班牙信盟花園信盟花園歐式風(fēng)格翔鳳山水國際翔鳳山水國際英式維多利亞香格蔚藍(lán)香格蔚藍(lán)歐美花溪山莊花溪山莊歐陸豪華風(fēng)情碧桂園碧桂園太陽城太陽城地中海西班牙沈陽碧桂園沈陽碧桂園歐洲貴族風(fēng)格沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況-主流建筑風(fēng)格主流建筑風(fēng)格遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況-主要建筑形式主要建筑形式項目項目建筑形式建筑形式獨棟獨棟聯(lián)排聯(lián)排雙拼雙拼疊拼疊拼萬科萬科蘭喬圣菲蘭喬圣菲桑堤亞納桑堤亞納漫步地中海漫步地中海方迪山莊方迪山莊中旅國際小鎮(zhèn)中旅國際小

12、鎮(zhèn)沈陽碧桂園沈陽碧桂園信盟花園信盟花園美地莊園美地莊園香格蔚藍(lán)香格蔚藍(lán)富力仙湖國際富力仙湖國際假日假日伊麗雅特灣伊麗雅特灣碧桂園碧桂園太陽城太陽城翔鳳山水國際翔鳳山水國際大溪地大溪地皇第龍邸皇第龍邸九如溪谷九如溪谷雙拼（沈陽碧桂園）雙拼（沈陽碧桂園）四聯(lián)排（沈陽碧桂園）四聯(lián)排（沈陽碧桂園）遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新二、棋盤山板塊別墅市場概況二、棋盤山板塊別墅市場概況四、棋盤山板塊別墅項目消費者人群特征四、棋盤山板塊別墅項目消費者人群特征三、棋盤山板塊代表性別墅項目分析三、棋盤山板塊代表性別墅項目分析五、調(diào)研結(jié)論與建議五、調(diào)研結(jié)論與建議一、沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況一、沈陽別

13、墅市場宏觀發(fā)展概況報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山區(qū)域產(chǎn)品棋盤山區(qū)域產(chǎn)品該板塊基本為別墅類產(chǎn)品；建筑風(fēng)格較多，包括北美、西班牙以及現(xiàn)代風(fēng)格，其中蘭喬圣菲、桑堤亞納項目的西班牙風(fēng)格市場反映較佳；戶型設(shè)計方面以豪華大戶型為主；棋盤山區(qū)域價格棋盤山區(qū)域價格區(qū)域整體均價在8000元/以上。棋盤山區(qū)域銷售情況棋盤山區(qū)域銷售情況板塊內(nèi)獨體別墅的銷售分化嚴(yán)重，蘭喬圣菲、唯美十方等高品質(zhì)項目銷售強(qiáng)勁；以漫步地中海為代表的類別墅產(chǎn)品以高性價比迅速征服市場，每期基本當(dāng)年售罄；新近推出的保利十二橡樹和首創(chuàng)琥珀灣項目發(fā)展迅猛，成為該區(qū)域新興項目的代表。棋盤山區(qū)域綜合分析棋盤山區(qū)域

14、綜合分析由于地價原因?qū)е聟^(qū)域內(nèi)高檔次項目林立，且價格偏高；板塊內(nèi)主要以中及高端別墅為主；受世園會影響，區(qū)域知名度高、人氣旺；區(qū)域目標(biāo)消費群主要來自沈陽市內(nèi)五區(qū)及沈陽周邊城市；品牌開發(fā)商領(lǐng)銜。棋盤山板塊別墅市場概況棋盤山板塊別墅市場概況遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊別墅市場概況棋盤山板塊別墅市場概況-區(qū)域項目分布圖區(qū)域項目分布圖桑堤亞納桑堤亞納方迪山莊方迪山莊萬科萬科蘭喬圣菲蘭喬圣菲中旅國際小鎮(zhèn)中旅國際小鎮(zhèn)沈陽碧桂園沈陽碧桂園奧林匹克花園奧林匹克花園輝山別墅輝山別墅唯美十方唯美十方首創(chuàng)首創(chuàng)銀河灣銀河灣陽光假日山莊陽光假日山莊維也納森林別墅維也納森林別墅保利保利十二橡樹

15、十二橡樹首創(chuàng)首創(chuàng)琥珀灣琥珀灣清韻百園清韻百園售罄項目售罄項目在售項目在售項目新開盤項目新開盤項目未建項目未建項目遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新項目名稱項目名稱占地面積占地面積（萬平）（萬平）建筑面積建筑面積（萬平）（萬平）容積率容積率綠化率綠化率產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式價格價格（元（元/平）平）首創(chuàng)首創(chuàng)琥珀灣琥珀灣23150.6538%雙拼、聯(lián)排雙拼：15000-16000聯(lián)排：8000-9000清韻百園清韻百園157450.2285%獨棟、聯(lián)排、雙拼7000保利保利十二橡樹十二橡樹25100.3849.26%獨棟、聯(lián)排獨棟：13000-20000 聯(lián)排：7000-10000 雙拼：

16、16000萬科萬科蘭喬圣菲蘭喬圣菲34.511.40.3380%獨棟聯(lián)排獨棟：20000聯(lián)排：13000桑堤亞納桑堤亞納15.370.560%獨棟、雙拼、聯(lián)排獨棟：10000 聯(lián)排：160-210萬/套唯美十方唯美十方23170.788%獨棟1250萬/套均奧林匹克花園奧林匹克花園66860.4343%獨棟、聯(lián)排、洋房獨棟：13000聯(lián)排：6500 中旅國際小鎮(zhèn)中旅國際小鎮(zhèn) 1881500.840%雙拼、聯(lián)排 雙拼： 12000聯(lián)排： 6000-7000沈陽碧桂園沈陽碧桂園1701101.4830%雙拼、聯(lián)排6800方迪山莊方迪山莊1640.2565%獨棟、雙拼 10000 棋盤山板塊別墅市場

17、概況棋盤山板塊別墅市場概況-主要項目情況主要項目情況遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊別墅市場概況棋盤山板塊別墅市場概況-主要項目情況主要項目情況遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新二、棋盤山板塊別墅市場概況二、棋盤山板塊別墅市場概況四、棋盤山板塊別墅項目消費者人群特征四、棋盤山板塊別墅項目消費者人群特征三、棋盤山板塊代表性別墅項目分析三、棋盤山板塊代表性別墅項目分析五、調(diào)研結(jié)論與建議五、調(diào)研結(jié)論與建議一、沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況一、沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊

18、代表性別墅項目分析-萬科萬科蘭喬圣菲蘭喬圣菲項目基本信息項目基本信息萬科萬科蘭喬圣菲蘭喬圣菲樓盤地點樓盤地點東陵區(qū)東陵東路123號開發(fā)商開發(fā)商沈陽萬科新墅置業(yè)有限公司承建單位承建單位沈陽市眾雄建筑工程有限公司園林設(shè)計公司園林設(shè)計公司法國埃爾薩景觀設(shè)計事務(wù)所物業(yè)公司物業(yè)公司沈陽萬科物業(yè)管理有限公司物業(yè)費物業(yè)費聯(lián)排4.5元/月、獨棟5元/月總占地面積總占地面積35萬總建筑面積總建筑面積8.75萬容積率容積率0.26規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù)350戶規(guī)劃期數(shù)規(guī)劃期數(shù)期開盤時間開盤時間三期：2008年2月；四期：2008年8月交房時間交房時間三期：獨棟2009年6月；聯(lián)排2009年12月四期：2009年12

19、月遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新賣點：賣點：萬科品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、地理位置、自然環(huán)境景觀。項目優(yōu)勢：項目優(yōu)勢：1、品牌優(yōu)勢無可比擬。2、本項目同時擁有沈陽最稀缺的兩處天然 資源棋盤山、渾河。 3、周邊人文環(huán)境也十分優(yōu)越，臨近沈陽世園會、 盛京高爾夫俱樂部、東陵公園。建筑風(fēng)格特點：建筑風(fēng)格特點：南加州風(fēng)格內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：會所（內(nèi)并設(shè)有酒店式公寓），占地2500平，內(nèi)設(shè)游泳池，超市，西餐廳。周邊配套：周邊配套：沈陽世界園藝博覽園、沈陽棋盤山國際風(fēng)景區(qū)、沈陽冰川動物樂園、東陵公園、鳥島。項目劣勢項目劣勢：1、樓盤價格相對較高，限制了很大一部分購 房人群。2、在北京上海，高檔的別墅

20、都配置別墅專用 的中央新風(fēng)和中央吸塵統(tǒng)，本項目沒有。開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)建筑形式建筑形式面積區(qū)間面積區(qū)間均價均價銷售情況銷售情況一期一期獨棟287-38712000元/100%二期二期獨棟240-51515000元/100%四聯(lián)240-26010000元/100%三期三期獨棟 240-70015000元/100%四聯(lián)253-27712000元/ 98%四期四期獨棟393-111220000元/ 98%棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-萬科萬科蘭喬圣菲蘭喬圣菲遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-萬科萬科蘭喬

21、圣菲蘭喬圣菲四期四期e戶型戶型 393平平四期四期f戶型戶型 452平平四期四期h戶型戶型 1112平平經(jīng)典戶型賞析經(jīng)典戶型賞析經(jīng)典戶型賞析經(jīng)典戶型賞析（地下室聯(lián)排贈送，獨棟計算面積）（地下室聯(lián)排贈送，獨棟計算面積）遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-沈陽碧桂園沈陽碧桂園項目基本信息項目基本信息沈陽碧桂園沈陽碧桂園樓盤地點樓盤地點沈北新區(qū)輝山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)碧桂大街10號 開發(fā)商開發(fā)商碧桂園集團(tuán)物業(yè)公司物業(yè)公司碧桂園物業(yè)管理有限公司物業(yè)費物業(yè)費2.5元/月總占地面積總占地面積110萬總建筑面積總建筑面積170萬容積率容積率1.48

22、規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù)160棟規(guī)劃期數(shù)規(guī)劃期數(shù)暫為2期開盤時間開盤時間一期：2008年6月；二期：2008年9月交房時間交房時間一期：2009年6月；二期：2010年6月遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-沈陽碧桂園沈陽碧桂園項目賣點：項目賣點：碧桂園品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、地理位置。項目優(yōu)勢：項目優(yōu)勢：1、價格低。2、園區(qū)內(nèi)有項目自己的五星級酒店，擁有數(shù)百間客房，多個會議廳集商務(wù)、休閑、美食、 康樂和度假功能于一體 。3、位于世博園旁，擁攬棋盤山風(fēng)景。項目劣勢：項目劣勢：交通不方便，配套不齊全。開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)建筑形式建筑形式面積區(qū)

23、間面積區(qū)間均價均價銷售情況銷售情況一期雙拼315-6125300元/100%聯(lián)排248-3204900元/二期雙拼315-6116188元/90%聯(lián)排210-3285088元/三期雙拼200-5006800元/60%聯(lián)排5800元/建筑風(fēng)格特點：建筑風(fēng)格特點：歐洲貴族風(fēng)格內(nèi)部配套：內(nèi)部配套：涵蓋了娛樂、餐飲、度假、商務(wù)等功能的五星級標(biāo)準(zhǔn)山景酒店。 周邊配套：周邊配套：沈陽世博園、沈陽棋盤山國際風(fēng)景區(qū)、沈陽冰川動物園、海洋公園、鳥島、跑 馬場、滿族文化村、盛京國際高爾夫俱樂部、醫(yī)大四院、育才中學(xué)、二中等。遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性

24、別墅項目分析-奧林匹克花園奧林匹克花園項目基本信息項目基本信息奧林匹克花園奧林匹克花園樓盤地點樓盤地點東陵區(qū)雙園路269號開發(fā)商開發(fā)商沈陽奧林匹克置業(yè)投資有限公司建筑設(shè)計公司建筑設(shè)計公司新大陸建筑設(shè)計院景觀設(shè)計公司景觀設(shè)計公司新加坡sci廣告設(shè)計公司廣告設(shè)計公司power動力廣告物業(yè)公司物業(yè)公司沈陽奧林匹克花園物業(yè)管理有限公司物業(yè)費物業(yè)費聯(lián)排1.8-2元/月總占地面積總占地面積66萬，三期28萬總建筑面積總建筑面積86萬，三期18萬 容積率容積率0.43規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù)6000戶規(guī)劃期數(shù)規(guī)劃期數(shù)八期開盤時間開盤時間三期一組團(tuán)： 2007年9月23日三期二組團(tuán)： 2008年1月30日交房時間

25、交房時間三期一組團(tuán)： 2007年9月23日三期二組團(tuán)： 2009年11月 遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)建筑形式建筑形式面積區(qū)間面積區(qū)間均價均價銷售情況銷售情況一期一期雙拼260左右 4500元/100%聯(lián)排 160-220 3400-3500元/100%二期二期雙拼139-240 6500-7500元/100%獨棟316-358 6800-6900元/100%聯(lián)排170-262 5000-5500元/100%三期三期獨棟500左右 12000元/90%棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-奧林匹克花園奧林匹克花園劣勢：劣勢：1、地處市中心

26、之外，基礎(chǔ)設(shè)施、生活 配套較差。2、挑空設(shè)計是安排在餐廳上空，而非 客廳，稍顯不足。賣點：賣點：奧運健康為主題優(yōu)勢：優(yōu)勢：1、開發(fā)商品牌、信譽好。2、奧園的人氣較旺，人文環(huán)境較好。3、產(chǎn)品多元化，吸收大范圍的消費群。建筑風(fēng)格特點：建筑風(fēng)格特點：現(xiàn)代澳洲風(fēng)格；以奧運、健康為主題。內(nèi)部配套內(nèi)部配套：會所、24小時便利店、美容院、干洗店、社區(qū)服務(wù)中心、咖啡廳、餐廳、診所、藥店。社區(qū)商業(yè)配套社區(qū)商業(yè)配套：24小時便利店、美容院、干洗店、咖啡廳、餐廳、藥店。 遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-保利保利十二橡樹十二橡樹項目名稱項目名稱

27、保利保利十二橡樹十二橡樹樓盤地點樓盤地點東陵區(qū)棋盤山沈棋路（盛京高爾夫東）開發(fā)商開發(fā)商沈陽廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建單位承建單位沈陽山盟建筑集團(tuán)園林設(shè)計公司園林設(shè)計公司法國埃爾薩景觀設(shè)計事務(wù)所廣州情景園林設(shè)計有限公司總占地面積總占地面積250000總建筑面積總建筑面積109000容積率容積率0.38規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù)388規(guī)劃期數(shù)規(guī)劃期數(shù)2開盤時間開盤時間2009年11月8日交房時間交房時間2010年1月遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-保利保利十二橡樹十二橡樹項目賣點：項目賣點：保利品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、地理位置。項目優(yōu)勢：

28、項目優(yōu)勢：十二橡樹莊園是保利在沈陽沖擊高端市場的第一個項目，但是十二橡樹莊園系列在全國 別墅市場擁有較好反響。 項目劣勢：項目劣勢： 1、項目內(nèi)沒有天然水系與天然綠化； 2、 看不到渾河景觀。開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)建筑形式建筑形式面積區(qū)間面積區(qū)間均價均價銷售情況銷售情況一期獨棟238-39016000元/100%雙拼26016000元/84%聯(lián)排220-2808900元/50%建筑風(fēng)格特點：建筑風(fēng)格特點：北美莊園別墅周邊配套：周邊配套：沈陽世博園、沈陽棋盤山國際風(fēng)景區(qū)、沈陽冰川動物園、海洋公園、鳥島、跑 馬場、滿族文化村、盛京國際高爾夫俱樂部、醫(yī)大四院、育才中學(xué)、二中等。遼寧通啟市場研究咨詢有限公司

29、提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-保利保利十二橡樹十二橡樹獨棟獨棟4室室3廳廳3衛(wèi)戶型（面積：衛(wèi)戶型（面積：309平）平） 獨棟獨棟4室室2廳廳3衛(wèi)戶型（衛(wèi)戶型（293平）平） 聯(lián)排邊戶戶型（面積聯(lián)排邊戶戶型（面積222平）平） 聯(lián)排中間戶型（面積：聯(lián)排中間戶型（面積：232平）平）經(jīng)典戶型賞析經(jīng)典戶型賞析（地下室計算面積）（地下室計算面積）遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-首創(chuàng)首創(chuàng)琥珀灣琥珀灣項目名稱項目名稱首創(chuàng)首創(chuàng)琥珀灣琥珀灣樓盤地點樓盤地點東陵區(qū)棋盤山鳥島東500米，萬科蘭

30、喬圣菲南側(cè)，渾河北 開發(fā)商開發(fā)商沈陽昊華置業(yè)有限公司承建單位承建單位金昊建筑園林設(shè)計公司園林設(shè)計公司易景道景觀設(shè)計工程有限公司總占地面積總占地面積230000總建筑面積總建筑面積150000容積率容積率0.65規(guī)劃總戶數(shù)規(guī)劃總戶數(shù)1-4期500-600戶 1期150戶規(guī)劃期數(shù)規(guī)劃期數(shù)暫定4期開盤時間開盤時間2009年10月17日交房時間交房時間2010年12 月遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-首創(chuàng)首創(chuàng)琥珀灣琥珀灣項目賣點：項目賣點：地理位置、價位。項目優(yōu)勢：項目優(yōu)勢： 1、項目周邊環(huán)境很好，鄰渾河； 2、園區(qū)內(nèi)道路比較平

31、坦，無大坡道。項目劣勢：項目劣勢： 1、項目遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不便； 2、毗鄰護(hù)城壩，無法看河景。開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)建筑形式建筑形式面積區(qū)間面積區(qū)間均價均價銷售情況銷售情況一期雙拼330-40015000-16000元/26.67%聯(lián)排246-2808000-9000元/建筑風(fēng)格特點：建筑風(fēng)格特點：德式中世紀(jì)小鎮(zhèn)風(fēng)格周邊配套：周邊配套：沈陽世博園、沈陽棋盤山國際風(fēng)景區(qū)、沈陽冰川動物園、海洋公園、鳥島、跑 馬場、滿族文化村、盛京國際高爾夫俱樂部、醫(yī)大四院、育才中學(xué)、二中等。遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新棋盤山板塊代表性別墅項目分析棋盤山板塊代表性別墅項目分析-首創(chuàng)首創(chuàng)琥珀灣琥珀灣b1

32、 264平平b2 264平平c1 294平平d1 397平平經(jīng)典戶型賞析經(jīng)典戶型賞析（地下室計算面積）（地下室計算面積）遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新二、棋盤山板塊別墅市場概況二、棋盤山板塊別墅市場概況四、棋盤山板塊別墅項目消費者人群特征四、棋盤山板塊別墅項目消費者人群特征三、棋盤山板塊代表性別墅項目分析三、棋盤山板塊代表性別墅項目分析五、調(diào)研結(jié)論與建議五、調(diào)研結(jié)論與建議一、沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況一、沈陽別墅市場宏觀發(fā)展概況報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求

33、別墅產(chǎn)品形式別墅產(chǎn)品形式別墅建筑風(fēng)格別墅建筑風(fēng)格別墅關(guān)注因素別墅關(guān)注因素建筑面積需求建筑面積需求總價心理承受總價心理承受人群特征人群特征性別性別年齡年齡學(xué)歷學(xué)歷職位職位居住區(qū)域居住區(qū)域為了進(jìn)一步了解別墅消費者的產(chǎn)品需求與人群構(gòu)成，對別墅消費者以問卷提綱形式進(jìn)行了訪問。訪問對象選擇：1、別墅成交消費者：別墅成交消費者：過去5年內(nèi)在沈陽購買別墅產(chǎn)品 10個樣本2、別墅潛在消費者：別墅潛在消費者：有消費別墅的經(jīng)濟(jì)實力，在未來五年內(nèi)有購買別墅產(chǎn)品的意愿 10個樣本 3、是購買別墅產(chǎn)品的主要決策者或決策參與者因整體樣本數(shù)量較小，結(jié)果僅供參考遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅消費者產(chǎn)

34、品需求與人群特征分析沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析您喜歡購買的別墅類型?您最喜歡哪種風(fēng)格的別墅？在幾種別墅類型中，喜歡雙拼的比例相對最高，在幾種別墅類型中，喜歡雙拼的比例相對最高，其次是多聯(lián)排別墅。其次是多聯(lián)排別墅。在別墅風(fēng)格方面：在別墅風(fēng)格方面：地中海風(fēng)格、西班牙風(fēng)格相對最受歡迎。地中海風(fēng)格、西班牙風(fēng)格相對最受歡迎。遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析在以下有關(guān)別墅的因素中，您比較關(guān)注的?（多選）在對別墅的各項關(guān)注因素中：在對別墅的各項關(guān)注因素中：生態(tài)、附加空間、私家花園三項的中選率相對最高。生態(tài)、附加

35、空間、私家花園三項的中選率相對最高。遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析通常情況下，您愿意為購買別墅支付的總額為：（單位：萬元）您希望購買的別墅的總建筑面積為：（單位：平方米）對別墅面積需求方面：對別墅面積需求方面：220-280220-280平的面積相對最受歡迎平的面積相對最受歡迎。對別墅總額的支付方面：對別墅總額的支付方面：愿意接受的別墅總額集中在愿意接受的別墅總額集中在150-300150-300萬元之間。萬元之間。遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析沈陽別

36、墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析請問您的周歲年齡屬于以下哪個范圍？請記錄被訪者的性別：在性別方面，男性的比例明顯高于女性，男性比例達(dá)在性別方面，男性的比例明顯高于女性，男性比例達(dá)75%75%。男性依然是家庭的主要經(jīng)濟(jì)支柱，在別墅的購買決策方面，男性依然是家庭的主要經(jīng)濟(jì)支柱，在別墅的購買決策方面，仍然占據(jù)主導(dǎo)作用。仍然占據(jù)主導(dǎo)作用。在年在年齡齡方面，主要集中在方面，主要集中在36-55歲歲之之間間。其中，其中，46-55歲歲的比的比較較相相對對最高。最高。35以下的年輕消費者也占二成，購買群體日趨年輕化。以下的年輕消費者也占二成，購買群體日趨年輕化。這主要是由于社會大環(huán)境為個人創(chuàng)業(yè)提供了較好的條件

37、，這主要是由于社會大環(huán)境為個人創(chuàng)業(yè)提供了較好的條件，出現(xiàn)了一大批通過自己努力而事業(yè)有成的中青年精英階出現(xiàn)了一大批通過自己努力而事業(yè)有成的中青年精英階層，這些人群也是我們今后營銷的重點目標(biāo)客戶群。層，這些人群也是我們今后營銷的重點目標(biāo)客戶群。 遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析請問您的教育程度是下列哪一種？（單選）您在單位中的職位是：學(xué)歷相對較高，本科以上學(xué)歷占七成，其中碩士以上占三成。學(xué)歷相對較高，本科以上學(xué)歷占七成，其中碩士以上占三成。私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員是別墅消費的主體。私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人

38、員是別墅消費的主體。一方面是由于整個社會受教育程度提高，另一方面也說明在這一方面是由于整個社會受教育程度提高，另一方面也說明在這個知識經(jīng)濟(jì)的年代，積累財富的途徑已跨越從前靠閱歷和經(jīng)驗個知識經(jīng)濟(jì)的年代，積累財富的途徑已跨越從前靠閱歷和經(jīng)驗積累的過程，新的年輕的中堅力量正在崛起。積累的過程，新的年輕的中堅力量正在崛起。 遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析沈陽別墅消費者產(chǎn)品需求與人群特征分析您在沈陽連續(xù)居住多少時間了？（單選）請問您原來的居住區(qū)域？（單選）因樣本量較小，以下居住區(qū)域來源僅供參考，但在來源區(qū)域方面有如下特征：因樣本量較小，以下居住區(qū)域來

39、源僅供參考，但在來源區(qū)域方面有如下特征：沈陽本地人仍是別墅類產(chǎn)品的消費主體，占六成多。沈陽本地人仍是別墅類產(chǎn)品的消費主體，占六成多。外地消費者中，省內(nèi)其它城市的消費者占二成。外地消費者中，省內(nèi)其它城市的消費者占二成。在原居住區(qū)域方面，市內(nèi)五區(qū)的主城區(qū)是最主要的來源，各區(qū)域間的來源表在原居住區(qū)域方面，市內(nèi)五區(qū)的主城區(qū)是最主要的來源，各區(qū)域間的來源表現(xiàn)略有差異?，F(xiàn)略有差異。遼寧通啟市場研究咨詢有限公司提供忠誠敬業(yè)實干創(chuàng)新項項 目目年齡層年齡層客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成購房動機(jī)和消費心理購房動機(jī)和消費心理項目成交原因分析項目成交原因分析保利保利十二橡十二橡樹樹40-55歲之間50歲左右為主私營業(yè)主居多區(qū)域來源

40、市內(nèi)市外均有 保利品牌、產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品面積小，總價低，適合首次購買別墅的人小面積產(chǎn)品成為市場稀缺超低容積率，不可多得前期宣傳力度強(qiáng)大，提升品牌形象萬科萬科蘭喬圣菲蘭喬圣菲4560歲之間50歲左右為主市內(nèi)和周邊二線城市大型企事業(yè)老總?cè)f科其他老業(yè)主（對萬科產(chǎn)品的忠誠追隨者）萬科品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù) 既可保證生活質(zhì)量及私密性，又可以充分彰顯自己的身份安靜恬怡的自然環(huán)境產(chǎn)品力、品牌的號召力是項目成交的主要原因注重社區(qū)文化的建設(shè)也是成交的原因之一萬科注重社區(qū)文化建設(shè)，提高業(yè)主滿意度和忠誠度，偏重業(yè)主對萬科品牌的一種推薦和介紹。因此通過業(yè)主介紹成交，或本身就是萬科業(yè)主而再次置業(yè)的情況較多首創(chuàng)首創(chuàng)琥珀灣琥珀灣40-45歲之間中等規(guī)模私營業(yè)主沈陽人為主，占到95%以上 定位屬于第二集團(tuán)別墅項目，適合中高端客戶把山房源贈送大面積花園，吸引首次購置別墅的客戶購買項目周邊環(huán)境很好，鄰近渾河贈送面積比較大，產(chǎn)品性價比高桑堤亞納桑堤亞納4055歲之間以市內(nèi)五區(qū)為主，外地客戶約占四成主要來自壟斷行業(yè)（如金融、電力）管理層、醫(yī)生及律師等高收入行業(yè)專家、私營業(yè)主及公務(wù)員。改善居住環(huán)境、園區(qū)規(guī)劃好、體味異國情調(diào)、享受高檔生活，養(yǎng)老較多、部分投資聯(lián)排產(chǎn)品市場關(guān)注度逐步升溫，以聯(lián)排產(chǎn)品為主入市，迎合大范圍的消費群項目地理位置好、