城最有效地廣告推廣方式

1、實(shí)用文案城購(gòu)房者 ,無(wú)非四大板塊 :公務(wù)員 ,個(gè)體戶(hù) ,老師 ,當(dāng)?shù)刂е推髽I(yè)職工 .抓住他們一些非常規(guī)方式廣告 :1. 桶裝水上的寫(xiě)真廣告 :現(xiàn)在哪個(gè)單位沒(méi)有飲水機(jī) ?只要找當(dāng)?shù)毓?yīng)桶裝水的廠(chǎng)家 ,把廣告做在水桶 上 （全縣的水桶 ）,除非你不喝水 ,喝水就得看到我的廣告 .2. 針對(duì)老師群體的 :免費(fèi)送全縣中小學(xué)生印有樓盤(pán)廣告的課程表,老師家長(zhǎng)都知道了 .小廣告 ,省錢(qián) , 面廣 ,全縣人都知道縣城購(gòu)房者一般分為公務(wù)員 ,個(gè)體戶(hù) ,老師 ,當(dāng)?shù)刂е推髽I(yè)職工 .回鄉(xiāng)打工者等1 、因?yàn)榭h城人口相對(duì)大城市少， 信息對(duì)稱(chēng)率很高， 可以采用掃街的形式進(jìn)行 DM 單的發(fā)放， 讓項(xiàng)目直接面對(duì)消費(fèi)者。2

2、. 舉辦活動(dòng)，在主要街道牽橫幅進(jìn)行宣傳，擴(kuò)大信息受眾人群。3 、口碑效應(yīng)不可忽視的軟性廣告， 熱情的服務(wù)態(tài)度和較嫻熟的溝通技巧， 能把握客戶(hù)心里， 帶動(dòng)客戶(hù)來(lái)來(lái)新客戶(hù)！本人經(jīng)驗(yàn)：傳統(tǒng)的報(bào)廣、電臺(tái)、電視就不列舉了，下面說(shuō)些比較有效又省錢(qián)的：1、促銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展。如：舞龍舞獅、贈(zèng)送小禮品、促銷(xiāo)打折等。2 、廣告車(chē)的運(yùn)用。 利用廣告車(chē)在小縣城里及下屬城鎮(zhèn)、 鄉(xiāng)村巡回， 廣告車(chē)最好是帶音響的。3、看板。租用主要道路旁的民房墻面或屋頂，不僅價(jià)格實(shí)惠，效果也不錯(cuò)，亦有助提升本樓盤(pán)在當(dāng)?shù)氐闹取?、結(jié)合以上幾點(diǎn)，進(jìn)行耳語(yǔ)傳播?；蚋阋恍┛蛻?hù)回報(bào)活動(dòng)等。本人現(xiàn)在就在一個(gè)小縣城操盤(pán)感覺(jué)最有效的方式如下：戶(hù)外路牌（

3、要就最顯眼，最大的給他上去，這樣當(dāng)?shù)孛癖姇?huì)感覺(jué)開(kāi)發(fā)公司很有實(shí)力） 成排成排的燈箱（最好是縣城入口的迎賓大道）DM 直郵+ 夾報(bào)（規(guī)格一定要高，區(qū)別于超市的小廣告）接下來(lái)：小縣城一般很關(guān)心子女的上學(xué)， 這時(shí)候可以拿學(xué)校搞點(diǎn)文章， 比如創(chuàng)立 XXX 基金啊 獎(jiǎng)學(xué)金 啊 再搞個(gè)頒獎(jiǎng)儀式，鬧一下，第 2 天 全縣城的人都知道了還有一點(diǎn)，深入開(kāi)展與當(dāng)?shù)孛袼椎暮献骰顒?dòng)付款方式是可以重點(diǎn)考慮的一方面，小縣城可以從付款方式上進(jìn)行一個(gè)策略上的調(diào)整比如：分期付款由于存在尾款風(fēng)險(xiǎn)， 故建議慎重考慮。 銀行按揭可以考慮到一些中低消費(fèi)群的經(jīng)濟(jì) 能力的實(shí)際問(wèn)題，建議在原有按揭的基礎(chǔ)上再推出首付一成（其余二成在一年內(nèi)付清）

4、 。以 拓寬市場(chǎng)，縮短項(xiàng)目銷(xiāo)售周期。我現(xiàn)在做的項(xiàng)目就在小縣城，談?wù)勎业慕?jīng)驗(yàn)1.因?yàn)閳?bào)紙、電視等媒體的傳達(dá)力不強(qiáng)，這時(shí)候需要借助戶(hù)外廣告牌，把醒目位置的牌子都給弄下來(lái)，要有千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)的感覺(jué)，還有就是在縣城中心位置搞些羅馬旗之類(lèi)的東西。2.要抓住那些奠基阿開(kāi)工典禮等契機(jī)，邀請(qǐng)縣領(lǐng)導(dǎo)、重要干部、公司領(lǐng)導(dǎo)啊講話(huà)，配合一些娛樂(lè)節(jié)目，邀請(qǐng)群眾來(lái)現(xiàn)場(chǎng)觀看，搞些抽獎(jiǎng)，引起口碑宣傳。3. 人員直效行銷(xiāo)，直接派人員去掃街，將目標(biāo)客戶(hù)群逐一拜訪(fǎng)，并派發(fā) DM ，海報(bào)等，做意向登記，留下第一手聯(lián)系方式，方面以后開(kāi)盤(pán)制造氣氛。4. 派一個(gè)舞龍舞獅隊(duì)就在小縣城里面轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是引起人們的注意力，這個(gè)也不要多少費(fèi)用，就當(dāng)把

5、省下的廣告費(fèi)用于此宣傳無(wú)論在什么樣的城市里，是大還是小，最重要的是根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)情，有些小城市的消費(fèi)水平就是很高，所以在小城市里方案推廣一定要切實(shí)際.方法一般有：1發(fā)放宣傳單業(yè)（單業(yè)不要做的太大，小且宜拿，）2廣告牌的確立3當(dāng)?shù)仉娨晱V告宣傳4周末搞些小的活動(dòng)，發(fā)一些關(guān)于本案的小禮品等5價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)6定期手機(jī)短信群發(fā)7維護(hù)好老客戶(hù)，以老帶新的優(yōu)惠方式及對(duì)老客戶(hù)的獎(jiǎng)勵(lì)辦法8口碑宣傳9聯(lián)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)開(kāi)展些小的房展活動(dòng)，加強(qiáng)項(xiàng)目的宣傳10抓住客戶(hù)的隨眾心理等等，我就記的這么多了，以前也是在小的城市里做過(guò)，不過(guò)老長(zhǎng)時(shí)間了，這些也是供參 考.最重要的是切合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，因地制宜才能事半功倍嘛！標(biāo)準(zhǔn)文檔小

6、城市推廣妙法近年來(lái)，上海、北京、廣州等大城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛走向全國(guó)，尋找地產(chǎn)新商機(jī)，一時(shí) 間，沿海、沿江等區(qū)域經(jīng)濟(jì)較為活躍的中小城市成為這些地產(chǎn)商青睞的對(duì)象;伴隨著這種 “上山下鄉(xiāng)” 式的全國(guó)開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)， 中小城市的樓盤(pán)推廣成為開(kāi)發(fā)商面臨的一項(xiàng)重要工作。 很多大 城市開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中小城市后， 由于習(xí)慣了大城市樓盤(pán)推廣的思路， 有的按照自己的傳統(tǒng)思路 自行制定推廣策略，有的委托原來(lái)合作過(guò)感覺(jué)還不錯(cuò)的大城市代理商操刀。然而實(shí)際上， 中小城市與大城市存著許多方面的差異， 中小城市的樓盤(pán)推廣如果仍延續(xù)大城 市的一套做法， 效果未必會(huì)好。 中小城市對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言， 到底應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)最優(yōu) 化的樓盤(pán)

7、推廣效果？中小城市樓盤(pán)推廣的制勝技巧在哪里？是要從中小城市的特點(diǎn)說(shuō)開(kāi)來(lái)。 筆者結(jié)合自己的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)中小城市的理解，特撰此文，希望與大家共同討論。樓盤(pán)推廣費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)中小城市之所以為中小城市， 與大城市相比至少有兩點(diǎn)是比較突出的： 一是城市規(guī)模小， 二 人口不多， 正是基于這兩點(diǎn)， 中小城市的樓盤(pán)推廣所面對(duì)的區(qū)域選擇與受眾面就相對(duì)比較狹 窄，這也是與大城市樓盤(pán)推廣最不同的地方。 所以， 計(jì)算樓盤(pán)推廣費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)比大城市 少得多，如果大城市的廣告費(fèi)按 1計(jì)算的話(huà)，那么中小城市的廣告費(fèi)至少應(yīng)低于此標(biāo)準(zhǔn)， 否則，既使你的樓盤(pán)推廣效果如何好，也都是不經(jīng)濟(jì)的 ;中小城市誰(shuí)買(mǎi)房？誰(shuí)會(huì)買(mǎi)房？是最關(guān)鍵的問(wèn)題，

8、也是樓盤(pán)廣告投放的目標(biāo)客戶(hù)群。 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)字， 就中小城市 而言， 中小城市的購(gòu)房者最主要是政府機(jī)關(guān)、 企事業(yè)單位人員， 這部分人收入中等偏上且穩(wěn) 定，觀念相對(duì)先進(jìn)， 容易接受新生事物， 其次是國(guó)有大中型企業(yè)員工， 第三是私營(yíng)業(yè)主等其 他人群 ;這三種人群是中小城市主要的客戶(hù)群。當(dāng)然，有的中小城市還存在諸如外來(lái)人員、 其他特定階層等客戶(hù)群，這些中小城市的外來(lái)人員的質(zhì)量與數(shù)量是要進(jìn)行針對(duì)性的分析的， 其他特定階層是與當(dāng)?shù)氐奶囟ń?jīng)濟(jì)形態(tài)相聯(lián)系的，也是需要專(zhuān)門(mén)研究的。媒體選擇本土化業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，平面媒體是房地產(chǎn)產(chǎn)品最適合的媒體之一，也是大城市樓盤(pán)推廣的首選 媒體。 但在中小城市， 平面媒體有時(shí)候未必

9、是最好的選擇。 本人曾經(jīng)在兩個(gè)中小城市參與過(guò) 樓盤(pán)的推廣工作， 最深的感覺(jué)是中小城市的人們對(duì)報(bào)紙的興趣及閱讀量遠(yuǎn)不如電視， 而且有 的中小城市，其平面媒體的廣告版面價(jià)格并不比大城市便宜多少;但是中小城市的戶(hù)外媒體這一項(xiàng)，普遍反應(yīng)效果不錯(cuò)，值得采用。媒體選擇本土化，是基于中小城市人們對(duì)媒體的閱讀習(xí)慣而定。本土化不等于傳統(tǒng)化， 媒體創(chuàng)新在中小城市如果運(yùn)用的好，也是非常出效果的。本人在一中小城市操作一項(xiàng)目時(shí)， 曾經(jīng)采用了開(kāi)盤(pán)彩車(chē)的形式， 讓彩車(chē)在城市的主干道上開(kāi)了一天， 一下子讓當(dāng)?shù)鼐用袢?該項(xiàng)目， 知曉度一下子全有了， 還是就是對(duì)當(dāng)?shù)匦∑熳拥母倪M(jìn)， 當(dāng)時(shí)那個(gè)城市的刀旗全部都 是用一根竹竿， 而

10、我們采用了兩根竹竿將刀旗拉開(kāi)來(lái)， 這樣就避免了因刮風(fēng)造成刀旗上的廣 告語(yǔ)讓人看不清的問(wèn)題， 雖是小小創(chuàng)新， 但在當(dāng)?shù)匾鹆瞬恍〉姆磻?yīng)， 尤其是競(jìng)爭(zhēng)者， 紛紛 效仿，直至今日，這種兩根竹竿的刀旗仍在當(dāng)?shù)仫L(fēng)行。重視 SP 活動(dòng)由于中小城市范圍較小，每天的信息量與刺激性事件并不多，所以，人們的好奇心普遍 比較大，利用人們獵奇心強(qiáng)的特點(diǎn)，結(jié)合樓盤(pán)項(xiàng)目定位，開(kāi)展有創(chuàng)新意義的 SP 活動(dòng)對(duì)提高 樓盤(pán)知名度大有幫助，當(dāng)然 SP 活動(dòng)要策劃的好，結(jié)合的好，讓當(dāng)?shù)厝藗儤?lè)于參與，雖然只 是一種活動(dòng)，但其在中小城市的影響面是比較大的，易于制造口誦傳播效應(yīng)?？蛻?hù)帶客戶(hù)由于中小城市的首要特點(diǎn)是小，所以中小城市的人際關(guān)系

11、一般都比較發(fā)達(dá)，容易形成口 語(yǔ)傳播?；谶@點(diǎn)考慮， 外來(lái)開(kāi)發(fā)商應(yīng)視自己的品牌建設(shè)，維護(hù)好自己的品牌，不能給自己 留下不好的口碑，避免因四散開(kāi)來(lái);同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)利用好中小城市這一特點(diǎn)，制造有利于自己的口語(yǔ)傳誦體裁，就如剛才提到的舉辦有創(chuàng)新有意義的SP 活動(dòng) ;另外，在樓盤(pán)促銷(xiāo)上，也可以通過(guò)某種手段，實(shí)現(xiàn)“客戶(hù)帶客戶(hù)”的目的。本人在某地操作某樓盤(pán)時(shí)，曾經(jīng)以已購(gòu) 房客戶(hù)凡介紹成功一套者， 均送一年物業(yè)管理費(fèi)， 引起了已購(gòu)客戶(hù)的較大興趣， 有很多已購(gòu) 客戶(hù)充當(dāng)起了本樓盤(pán)的促銷(xiāo)員，最后，有很多親戚朋友一同在本樓盤(pán)看房買(mǎi)房。最后重申一下，對(duì)于中小城市，活動(dòng)是非常非常重要的，并且房產(chǎn) + 教育的樓盤(pán)，再結(jié)合

12、相 關(guān)活動(dòng)推廣，將會(huì)取得很好的效果。1 、與媒體結(jié)對(duì)子 / 因小縣城媒體，比如報(bào)紙電視相對(duì)較弱，所以游說(shuō)發(fā)展商投入一部分資 金，與媒體共建某個(gè)平臺(tái)，比如本城地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)，比如地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)等，這樣做，還可以 謀求軟性新聞的幫助！2、推廣要訣廣告新聞化，新聞廣告化，目的，盡量形成新聞熱點(diǎn)，有助于口碑銷(xiāo)售3、售樓部常年設(shè)置抽獎(jiǎng)，吸引人氣獎(jiǎng)品設(shè)置盡量生活化，比如油煙醬醋茶，洗衣粉，小袋香米 / 不求來(lái)客都買(mǎi)樓，但起碼對(duì)發(fā)展商聲譽(yù)有益親民，親善，親和4 、自辦展銷(xiāo)會(huì)， 主力推薦主打戶(hù)型記住， 將戶(hù)型的優(yōu)點(diǎn)盡可能結(jié)合居住的舒適度來(lái)說(shuō)， 我項(xiàng)目所在的小城戶(hù)型缺陷明顯， 利好說(shuō)不出， 疑點(diǎn)一大堆， 比如居室綜

13、合布線(xiàn)僅拉在入戶(hù) 大門(mén)，空調(diào)管道不明確，生活陽(yáng)臺(tái)與觀景陽(yáng)臺(tái)不明確，衛(wèi)生間、臥室斯密性不夠等/ 解決辦法，做一 kt 板，詳細(xì)羅列生活化好處。自辦展銷(xiāo)會(huì)可選擇場(chǎng)租門(mén)檻不高的市政廣場(chǎng)5 、還有一點(diǎn)就是適當(dāng)公務(wù)員攻關(guān)，盡量提供某機(jī)構(gòu)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，入住比例最好在 20% 左右， 造成錯(cuò)覺(jué)，與這些公務(wù)員同住，有諸多利好因素，比如安全、身份、圈子等 不錯(cuò)的啊 縣城樓盤(pán)銷(xiāo)售的推廣方式討論 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取何種方式進(jìn)行包裝推廣，直接影響該項(xiàng)目的銷(xiāo)售和房地產(chǎn)企業(yè)的形象， 而不同的城市和不同的樓盤(pán)， 有效的推廣方式都是不一樣的。 對(duì)縣城的盤(pán)來(lái)講， 傳統(tǒng)的電視 廣告、 報(bào)紙廣告、戶(hù)外廣告、電臺(tái)廣告、 派單等等各有什么

14、樣的效果？在操作縣城樓盤(pán)的時(shí) 候，采用什么特殊或者特別有效的推廣手法是有效的？ 縣城的樓盤(pán)推廣也要根據(jù)當(dāng)?shù)厝藢?duì)各種媒介的認(rèn)知程度、 接受程度以及樓盤(pán)本身的定位來(lái)確 定推廣方式。確定目標(biāo)客戶(hù)群體，然后鎖定目標(biāo)客戶(hù)接觸最為頻繁、有效的媒體， 最終確定 廣告組合。小縣城的消費(fèi)習(xí)慣與大城市的消費(fèi)習(xí)慣有較大差別： 縣城的消費(fèi)者大多不愛(ài)看報(bào)紙， 當(dāng)?shù)仉?視臺(tái)也不是很受歡迎。根據(jù)我們?cè)诳h城操作的經(jīng)驗(yàn)分析，比較有效的推廣方式有如下幾種：1 、DM 單頁(yè) 要求設(shè)計(jì)有簡(jiǎn)單易懂，能抓住客戶(hù)的心理。如：購(gòu)?fù)?，給孩子的一份助學(xué) 金。2 、事件營(yíng)銷(xiāo) 縣城對(duì)發(fā)生的大事件傳播比較快而且廣泛。 和項(xiàng)目有很好契合點(diǎn)的事件可 以

15、加以利用3 、口牌傳播 老客戶(hù)帶動(dòng)新客戶(hù)的作用不容小覷。 抓住老客戶(hù)的心 （獎(jiǎng)金、 禮品、感情）， 會(huì)給你帶來(lái)意外的驚喜。4 、橫幅 在周邊各鎮(zhèn)拉設(shè)橫幅也很有效果。5 、宣傳車(chē)宣傳。沿中心街或主干路進(jìn)行轟炸。要點(diǎn)：A ，車(chē)體展面效果要好，主打廣告語(yǔ)要醒目。B，錄音要優(yōu)美，能打動(dòng)人。（最好是一次四輛，效果最佳）6 、場(chǎng)外活動(dòng)。（露天演出：表演，人體彩繪等小活動(dòng)）7 、電視角標(biāo)或標(biāo)板。（所有本地能收到的頻道，本地電視臺(tái)都可以做到）8 、根據(jù)項(xiàng)目的交通情況，公交車(chē)廣告等當(dāng)?shù)乇容^常用、實(shí)用的推廣方法。9 、戶(hù)外廣告。包括：過(guò)街條幅、高炮、道旗、燈桿旗、樓體廣告等。10 、任何一個(gè)樓盤(pán)的推廣需要多種媒體

16、的組合，所以傳統(tǒng)的廣告方式，如報(bào)紙廣告、電 視廣告、 廣播等也是在銷(xiāo)售過(guò)程中要考慮在內(nèi)的推廣形式。 但所占整個(gè)廣告費(fèi)用的比例不宜 過(guò)大。一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)我們以前比較成功的一些做法，搞現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、定向DM 單張派發(fā)等都是比較有效的推廣手段， 因?yàn)榭h城樓盤(pán)客群一般是縣城籍貫周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出打工返鄉(xiāng)人 士和鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)生、教師、行政管理人員居多，加上縣城本來(lái)很小，一個(gè)活動(dòng)全城皆知，所以以 上手段還是很有效的。 當(dāng)然普遍做法不能當(dāng)作定律， 根據(jù)各縣城實(shí)際和樓盤(pán)具體情況最終定 奪！1. 在小縣城， 人們最常去的地方是哪里呢？菜市場(chǎng) （但這個(gè)太沒(méi)檔次了點(diǎn)） ，還有就是超市。 為超市提供購(gòu)物塑料袋（當(dāng)然要有廣告

17、）。當(dāng)然還有其它方法。2. 我認(rèn)為不必花錢(qián)做電視報(bào)紙廣告，小縣城范圍小，只要用 DM 投遞就可以覆蓋縣城說(shuō)有 客戶(hù)。3. 在最中心的地段搞一塊大型廣告牌，目的：1. 對(duì)公司形象宣傳大有好處； 2.可針對(duì)經(jīng)常來(lái)縣城的“鄉(xiāng)下”有錢(qián)人進(jìn)行宣傳。4. 口碑傳播當(dāng)然相當(dāng)重要，客戶(hù)帶客戶(hù)優(yōu)惠的方式肯定效果不錯(cuò)。5. 充分利用當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)單位的“官員們”，跟他們說(shuō)：只要是各位官老爺介紹過(guò)來(lái)的人，一定 給予固定優(yōu)惠（言外之意“只有你們享有這一特權(quán)”）。這個(gè)資源很重要。幾點(diǎn)感悟：1 、宣傳渠道有限，效果較好的為 DM 單頁(yè)（點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷(xiāo)）、戶(hù)外、短信（短期促銷(xiāo)）、條 幅，如果項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貫楦邫n樓盤(pán)，電視廣告也可以長(zhǎng)期做

18、，對(duì)維護(hù)樓盤(pán)形象有一定作用，而 且縣城電視臺(tái)廣告業(yè)務(wù)相對(duì)較少，價(jià)格便宜，還可以免費(fèi)延長(zhǎng)一定時(shí)間。2、文案創(chuàng)作簡(jiǎn)潔明了，不需要華麗詞藻，但宣傳思想、角度要有一定創(chuàng)新才能有所突破。3 、公關(guān)活動(dòng)是縣城推廣的關(guān)鍵。 縣城人認(rèn)實(shí)惠， 對(duì)于商品房的認(rèn)知程度也相對(duì)較低。 因此， 情感營(yíng)銷(xiāo)和及時(shí)促銷(xiāo)如何有效的結(jié)合推出是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵。 而且本人感覺(jué)現(xiàn)在的市場(chǎng)不是 你搞一個(gè)送電動(dòng)車(chē)、 送冰箱等云云就可以啟動(dòng)的， 誰(shuí)都知道羊毛出在羊身上的道理！ 所以我 現(xiàn)在一直在思索，應(yīng)該是抓住好的節(jié)點(diǎn)或是需求點(diǎn)推出情感營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)（例如* 展， * 植樹(shù)活 動(dòng)，* 教育活動(dòng)等等） 積累一定的有效客戶(hù)， 然后再配合推出優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)

19、， 促成及時(shí)成交， 更容易使客戶(hù)接受，同時(shí)也可以提升項(xiàng)目形象，對(duì)于口碑傳播起到很好的作用。4、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)往往是重要潛力點(diǎn)。不僅可以派宣傳車(chē)趕集，也可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)繁華地段作長(zhǎng)期戶(hù) 外，效果更好！5、客帶客要抓緊。縣城地方小，人與人多少都能扯上點(diǎn)關(guān)系，因此客帶客也是成交的重要 途徑。特別是長(zhǎng)期運(yùn)作的樓盤(pán)，更應(yīng)該重視。除了推出客帶客優(yōu)惠，情感關(guān)系維護(hù)更重要。6、全面了解當(dāng)?shù)孛袼缀托侣?，發(fā)現(xiàn)好的機(jī)會(huì)，推出活動(dòng)，絕對(duì)一觸即發(fā)！例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行教 育體制改革，大量老師遷入縣城，急需住房，此時(shí)針對(duì)教師推出活動(dòng)，著實(shí)活了一把。我做個(gè)一個(gè)小縣城的盤(pán)！我們選擇了三個(gè)方案推廣，效果還是不錯(cuò)的 .1）派單。分為三個(gè)時(shí)期，項(xiàng)目進(jìn)

20、入期，量比較大。主要是讓當(dāng)?shù)厝酥烙写隧?xiàng)目，起到告知。開(kāi)盤(pán)期。一些優(yōu)惠及賣(mài)點(diǎn)宣傳的派發(fā)。熱銷(xiāo)期的持續(xù)鞏固派發(fā)。這個(gè)方式居然吸引了大批客戶(hù)。效果挺不錯(cuò)的！2）據(jù)項(xiàng)目一公里路程的沿途導(dǎo)視牌宣傳。稍微造了一點(diǎn)勢(shì)。因?yàn)楫?dāng)?shù)刂挥形覀冞@個(gè)樓盤(pán)是 策劃銷(xiāo)售的。別的樓盤(pán)直接買(mǎi)沒(méi)有任何宣傳活動(dòng)。所以我們還是小有陣勢(shì)！3） 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天活動(dòng)渲染。我們請(qǐng)了當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)講話(huà)造勢(shì)，當(dāng)天就銷(xiāo)售了30% ，效果挺不錯(cuò)的。短信廣告，效果好的不得了我在操作兩個(gè)盤(pán)， 一個(gè)地級(jí)城市，一個(gè)縣城， 基本上沒(méi)有什么其他媒體宣傳， 光用短信，每天兩千條， 可以來(lái) 15 個(gè)左右得電話(huà)，5 個(gè)主任每天可以份 3 個(gè)電話(huà)，積累下來(lái)不得了， 不客氣得說(shuō)，

21、都作成了當(dāng)?shù)刈詈玫脴潜P(pán)。地級(jí)城市得樓盤(pán)一月可作到 70 套房。 原來(lái)也用派發(fā)宣傳單得方式， 到后來(lái)拋棄了，管理成本太高。 現(xiàn)在有點(diǎn)好玩的是，開(kāi)發(fā)商只給我批短信的廣告費(fèi)， 其他的說(shuō)不用了。其實(shí)大家的想法聚集到一起，真的非常有效果關(guān)鍵看怎么搭配 我覺(jué)得小縣城的消費(fèi)心理的把握其實(shí)最為關(guān)鍵，根據(jù)不同的地域特征有特定的營(yíng)銷(xiāo)渠道 這一點(diǎn)很重要，曾經(jīng)接觸過(guò)江蘇海安的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)亟^對(duì)的市場(chǎng)第一地位 在過(guò)年開(kāi)盤(pán)，考慮到勞務(wù)輸出，過(guò)年是重要的營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間段阿（常規(guī)思路） 結(jié)果，忽略了本地消費(fèi)習(xí)慣（過(guò)年只進(jìn)不出（錢(qián)）結(jié)果很不順利所以說(shuō)各個(gè)區(qū)域的很多習(xí)俗、消費(fèi)心理要好好想想我這里主要是做個(gè)總結(jié)， 該想到的各位都想到了， 沒(méi)

22、有必要再費(fèi)心思想什么新招了， 關(guān)鍵的 是針對(duì)不同城市不同項(xiàng)目的組合上。簡(jiǎn)單總結(jié)在人流旺的位置舉行活動(dòng)，聚集眼球 派單和售樓處的結(jié)合，具體怎么去做小禮品阿，抽獎(jiǎng)阿什么的自己發(fā)揮吧 上面有位朋友說(shuō)參觀樣板房送轎車(chē)抽獎(jiǎng)個(gè)人覺(jué)得很有噱頭 首先樣板房在很多的三線(xiàn)城市還是有沖擊力的，其次禮品的口碑效應(yīng)很值得期盼 至于有位兄臺(tái)的卡車(chē)和艷舞，目的也能達(dá)到， 關(guān)鍵是形象會(huì)有影響，這樣搞一下， 再指望事 業(yè)單位來(lái)買(mǎi)，基本要歇其實(shí)小縣城放個(gè)屁臭三天（某位兄弟的語(yǔ)錄 ） 告知性的營(yíng)銷(xiāo)很容易做到， 做好， 往往是大中型項(xiàng)目在后期銷(xiāo)售中遇見(jiàn)的主要問(wèn)題是價(jià)格上 去了，當(dāng)?shù)厮械娜硕贾懒诉@時(shí)候房子還有很多要出來(lái)，那怎么辦

23、所以我覺(jué)得樓主的問(wèn)題深入下去應(yīng)該是三線(xiàn)城市的大中型項(xiàng)目在后期的銷(xiāo)售中怎么去突破 是口碑（拔蘿卜）是性?xún)r(jià)比（送裝修、送家電）還是怎樣？以前在個(gè)三線(xiàn)城市下做過(guò)，最好的辦法就幾個(gè)，1 、就是 DM ，只要在最熱鬧的地方發(fā)個(gè)幾天，馬上就全都知道了，因?yàn)槟芄涞木湍菐讉€(gè)地 方，得閑的有錢(qián)人呢，就常去，尤其是過(guò)節(jié)什么的，人多的你傳單都不夠，我們那時(shí)，用車(chē) 送，發(fā)完了打個(gè)電話(huà)，老板的司機(jī)就跟我們?nèi)ニ汀?、是公交車(chē)的廣告，特好，選幾個(gè)好線(xiàn)路就做上十幾輛的，便宜有用啊，平面設(shè)計(jì)醒目點(diǎn) 就是，比一般用的戶(hù)外好使，而且小省也沒(méi)什么戶(hù)外的。3 、是，創(chuàng)新，如果你有好的創(chuàng)新 產(chǎn)品和好的推廣方法，比如本地開(kāi)盤(pán)從來(lái)沒(méi)用過(guò)什么

24、98*98*98*98 折啊，你就可以用用，以前用過(guò)，聽(tīng)到過(guò)客戶(hù)對(duì)朋友說(shuō)，我的是 5 個(gè) 98 折 呢！還有黑衛(wèi)黑廚的高層只因?yàn)楫a(chǎn)品為圓樓， 外面看很有特色，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也舒服漂亮， 就是 衛(wèi)廚有問(wèn)題，但本地沒(méi)有過(guò)，所以?xún)r(jià)格比同樣的高層還要高 10% 的價(jià)都賣(mài)出去了，我真覺(jué) 得良心不安4、一個(gè)是，活動(dòng)啦，事件營(yíng)銷(xiāo)最重要啦，上面也有人說(shuō)了，一個(gè)屁臭三天嘛，同樣，一個(gè) 有影響力的活動(dòng)啊也會(huì)香三天的。5、就是小便宜羅，讓人貪點(diǎn)小便宜吧6 、最后就是口碑了，地方小，老客戶(hù)最重要了。這個(gè)就不用多說(shuō)了 小縣城的客群的認(rèn)知習(xí)慣于大城市有太大差別，在大城市的常規(guī)思路，在小城市很不適用。 相反，一些在大城市很沒(méi)效果

25、的方法，在小城鎮(zhèn)確得到很好的應(yīng)用1 、活動(dòng)，在一個(gè) 20 萬(wàn)左右的小城鎮(zhèn)，辦一個(gè)活動(dòng)，未必要大，但一定要起到轟動(dòng)全城的 效果。處在項(xiàng)目奠基、開(kāi)盤(pán)、入住等重要節(jié)點(diǎn)時(shí)，請(qǐng)縣委領(lǐng)導(dǎo)參與，媒體自然曝光。效果也 很好。至于活動(dòng)類(lèi)型，需要根據(jù)當(dāng)?shù)厝说囊恍┢脕?lái)適當(dāng)調(diào)整。鬧的“滿(mǎn)城風(fēng)雨”是起碼標(biāo) 準(zhǔn)，而且，最好要有政府領(lǐng)導(dǎo)參與，這在與對(duì)手拉開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。2、不建議選擇常規(guī)媒體作為信息發(fā)送的渠道，媒體在小縣城的效果不敢恭維。因?yàn)殚L(zhǎng)期養(yǎng) 成的習(xí)慣， 使他們接受信息不聚焦在媒體上。 相反，他們耳熟能詳、常見(jiàn)的一些載體確實(shí)可 以好好作文章的。因?yàn)闃侵鳑](méi)有說(shuō)明是個(gè)什么類(lèi)型及檔次的盤(pán)，我就以普通住宅舉例， 花很少的錢(qián)，

26、把整個(gè)城市的出租車(chē)、 公交車(chē)全部外包裝一下， 換上項(xiàng)目廣告，宣傳效果會(huì)非 常好。再有，在出租車(chē)上，投放項(xiàng)目 DM 單，就很出名了?；ㄙM(fèi)不高，效果卻非常好。 這是寫(xiě)實(shí)的辦法，另外再提供一招務(wù)虛的辦法謠言營(yíng)銷(xiāo)： 小城鎮(zhèn)，信息傳播， 速度快，可信強(qiáng)， 信息被肢解的幾率小。 非常實(shí)用這種方法。 創(chuàng)造出幾條有吸引眼球、引起爭(zhēng)議的謠言，對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售有很大促進(jìn)。注：謠言營(yíng)銷(xiāo)是手段、工具，不是目的，只能促進(jìn)速度、增加價(jià)值。心千萬(wàn)不能歪，在小城 市，玩不好，對(duì)項(xiàng)目就是滅頂之災(zāi)。做了個(gè)常住人口只有 6000 多人的城市項(xiàng)目以上各位大蝦說(shuō)的都不錯(cuò)確實(shí)遇見(jiàn)了很多問(wèn)題 ,大手筆的廣告投入沒(méi)必要第一.口碑太重要了 ,小地

27、方 ,我第一天上任銷(xiāo)售經(jīng)理 ,整條街都知道了第二 .老客戶(hù)帶新客戶(hù) ,太有效果了 ,給客戶(hù)多點(diǎn)優(yōu)惠 ,他們樂(lè)四了 .會(huì)給你帶來(lái)不少親戚朋友來(lái) 看房子 .也是炫耀自己新居的方式 ,鎮(zhèn)上的人喜歡攀比 .第三.質(zhì)量品質(zhì) .很多客戶(hù)都是做建筑這行的 .都懂這行.所以好的產(chǎn)品自己會(huì)說(shuō)話(huà) .我們節(jié)日的期間 ,一般會(huì)拿出些房子做特價(jià)房 .其實(shí)都是些樓層不好的 .采光不理想的 .效果也 不錯(cuò) .有沒(méi)有物業(yè)壓根不在乎 .老百姓不需要什么物業(yè) .房型做成 100 平方米三房的最合適 . 下面我們將做團(tuán)購(gòu)的這個(gè)活動(dòng) ,主要去學(xué)校和企業(yè)單位宣傳 .一口氣看完各位的高見(jiàn)。 我們都了解其中的一些推廣宣傳方式，其實(shí)具體到每

28、種方式如何具體運(yùn)用就很技巧了。1、老帶新。 用什么樣的方式維系好老客戶(hù)， 我們的項(xiàng)目在河邊， 所以舉辦一些風(fēng)水講座就， 邀請(qǐng)老客戶(hù)來(lái)坐坐。 時(shí)常向老客戶(hù)介紹工程進(jìn)度， 請(qǐng)老客戶(hù)定期不定期的參觀。 其實(shí)關(guān)鍵的 還是要讓每個(gè)銷(xiāo)售員與自己的客戶(hù)保持良好的溝通，這樣才可以真正把老帶新的方法運(yùn)用 好。2、口碑傳播?？梢赃\(yùn)用類(lèi)似小道消息的方式，給大家灌輸樓盤(pán)的信息，充分運(yùn)用陰性的宣 傳渠道。3 、宣傳方式， 象派單、 戶(hù)外等是絕對(duì)不可以停下的。 因?yàn)榍颁h進(jìn)球離不開(kāi)中鋒后衛(wèi)的支持。 4、樓盤(pán)的定價(jià)一定要拉開(kāi)價(jià)差。爭(zhēng)取較大的價(jià)格差，滿(mǎn)足不同的需求，這樣可以把握有錢(qián) 的客戶(hù)爭(zhēng)取較大的利潤(rùn)?？傊鞯氐那闆r不一樣

29、，深入市場(chǎng)最重要。我們活動(dòng)也沒(méi)有少搞，但是效果并不好， 禮物經(jīng)常送，折扣經(jīng)常打。1 縣城的人不像大城市里的人 , 他們尤其喜歡熱鬧 .所以 ,在縣城做任何活動(dòng) ,比如開(kāi)盤(pán)啊 ,促銷(xiāo) 啊之類(lèi)的活動(dòng) ,聚集人氣最重要 ,也就是多吵作 ,人氣越旺越好 ,縣城的人喜歡湊熱鬧 ,認(rèn)為人多 熱鬧就是好東西 ,這是他們普遍的心理 .2 縣城的人都有愛(ài)占小便宜的習(xí)慣,所以 ,促銷(xiāo)或優(yōu)惠活動(dòng)越實(shí)惠越好 .3 好奇心也是他們的特點(diǎn) ,項(xiàng)目當(dāng)中可以把一些大城市的設(shè)計(jì)方式或者贏銷(xiāo)手段帶到縣城引 起他們的好奇心 .4 當(dāng)然一些大城市的高深的概念抄作啊營(yíng)銷(xiāo)手段應(yīng)盡量少用 , 因?yàn)橛袝r(shí)候他們不一定能理解 反而效果不好 .我們以前在縣城做項(xiàng)目 ,一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)幾乎在很