洗浴中心建設(shè)項(xiàng)目可行性分析

1、洗浴中心可行性分析1. 洗浴市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)洗浴行業(yè)已成為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)并處于繼續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京洗浴行業(yè)全年收入約在25至30億元左右。就我國(guó)國(guó)內(nèi)來講，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，消費(fèi)能力的增強(qiáng)，消費(fèi)觀念的進(jìn)步，消費(fèi)者對(duì)洗浴的要求會(huì)越來越高，已經(jīng)不再是單純的清潔過程，而是追求更愜意的享受。洗浴市場(chǎng)出現(xiàn)了三個(gè)轉(zhuǎn)變：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由過去單一的大眾浴室向浴場(chǎng)、桑拿、保健中心、大眾浴室等多種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變；所有制形式向股份制、股份合作制、外資經(jīng)營(yíng)等多種形式，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主，這符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向；服務(wù)功能由過去單一的清潔向休閑、保健、娛樂、餐飲多功能轉(zhuǎn)變。從洗浴業(yè)看，隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)設(shè)施逐

2、步現(xiàn)代化，服務(wù)項(xiàng)目日益增多，現(xiàn)已形成高、中、低檔多種經(jīng)營(yíng)模式，建立了與北京消費(fèi)水平相適應(yīng)的洗浴市場(chǎng)體系。目前，北京洗浴行業(yè)出現(xiàn)了洗浴網(wǎng)點(diǎn)多、服務(wù)功能多、經(jīng)濟(jì)成分多、消費(fèi)層次多、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多的“五多”現(xiàn)象和浴場(chǎng)、洗浴中心、大眾浴室、便民浴室、保健中心五種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的格局。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，洗浴業(yè)將繼續(xù)朝著休閑、康樂、健身的模式發(fā)展下去，而那些單純以洗浴為功能的浴池將會(huì)慢慢退出市場(chǎng)。盡管綜合性的洗浴中心投資很高，但由于洗浴消費(fèi)的規(guī)模性、大眾化，加上業(yè)已形成的時(shí)尚性、潮流化趨勢(shì)，贏利能力亦是相當(dāng)可觀（日營(yíng)業(yè)額乃至高達(dá)百萬元）。但隨著北京洗浴市場(chǎng)日趨飽和，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，很多洗浴中心相繼關(guān)門，但只要價(jià)格

3、適當(dāng)，定位準(zhǔn)確，定會(huì)掀起新的消費(fèi)高潮。誰都知道：市場(chǎng)上最大利潤(rùn)不是塔尖和塔基，而是中間的塔身?，F(xiàn)北京洗浴市場(chǎng)東部有成熟的大東海健身俱樂部，南部有帶動(dòng)整個(gè)南城休閑娛樂發(fā)展的天水河俱樂部、南洋俱樂部等，北部有大江南俱樂部，西部有藍(lán)黛俱樂部和金佰瀚商務(wù)會(huì)館。但這些企業(yè)仍不滿足現(xiàn)狀，如大江南俱樂部在在八大處風(fēng)景區(qū)新建了一個(gè)北京大江南花園酒店，規(guī)模五倍于北京大江南俱樂部；而位于西部的海淀區(qū)總?cè)丝跒?18萬，就業(yè)人口達(dá)73萬，排名北京城八區(qū)之首，且全國(guó)個(gè)人所得稅中有2來自海淀，海淀區(qū)的人均收入水平不僅高于北京市平均水平，其娛樂、教育、文化方面的消費(fèi)支出所占比例均在前列。同時(shí)金佰瀚商務(wù)會(huì)館正在進(jìn)行二期開發(fā)，

4、說明西部現(xiàn)有的洗浴場(chǎng)所已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的需求，西部洗浴市場(chǎng)需要新血液的注入，從而真正帶動(dòng)整個(gè)西部洗浴娛樂市場(chǎng)的發(fā)展。2. 本項(xiàng)目洗浴中心的可行性分析2.1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)洗浴中心的優(yōu)勢(shì)洗浴規(guī)模：本項(xiàng)目純洗浴桑拿面積達(dá)8000平米，在北京來說，也是絕無僅有的，如此大的面積進(jìn)行洗浴中心的開發(fā)，無疑形成了規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于投資商將項(xiàng)目作為京西地區(qū)的一個(gè)洗浴娛樂的亮點(diǎn)；另一方面有利于項(xiàng)目形成自我的獨(dú)立環(huán)境，若配以完善的服務(wù)配套設(shè)施，優(yōu)雅高貴的洗浴娛樂環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)放松的洗浴娛樂氛圍，必能增加該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。交通條件：本項(xiàng)目位于五路居中街與彰化路的交匯處，規(guī)劃中的五路居中街將與西三環(huán)和西四環(huán)連接起來，

5、本地塊離定慧橋、四季青橋、航天橋和紫竹橋也只是有幾分鐘的車程，并且從本項(xiàng)目步行至西四環(huán)也僅需要五分鐘路程，綜上所述，五路居物流中心項(xiàng)目在交通條件方面的優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目的一大優(yōu)點(diǎn)。完善周邊居民生活：項(xiàng)目所處地段位于中關(guān)村商圈的邊緣地帶，周邊擁有多個(gè)大型的成熟居住區(qū)，如世紀(jì)城、曙光花園、酈城等，而這些居住區(qū)都位于金融街與三里河中央行政區(qū)及中關(guān)村的輻射圈之內(nèi)，因此，居住在小區(qū)的居民主要來自金融街、行政機(jī)關(guān)和中關(guān)村的高知階層。本項(xiàng)目為他們提供了一個(gè)夜生活的理想去處。物業(yè)管理：由于本項(xiàng)目是開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)，同時(shí)項(xiàng)目對(duì)于物業(yè)管理的要求相對(duì)也比較高，而開發(fā)商的物業(yè)有10多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備了大量專業(yè)的物

6、業(yè)管理人才，可以避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并降低管理成本。企業(yè)實(shí)力：開發(fā)商由于是北京市海淀區(qū)玉淵潭農(nóng)工商總公司所屬二級(jí)法人公司，不論從經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是政府背景，對(duì)于項(xiàng)目來說都是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐，對(duì)于企業(yè)后期的經(jīng)營(yíng)有非常大的幫助。地塊優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目屬于永久性項(xiàng)目，沒有拆遷風(fēng)險(xiǎn)，可以為經(jīng)營(yíng)者提供穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，確保投資回報(bào)的如期實(shí)現(xiàn)。2.2項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析從上面提到的本項(xiàng)目的幾大方面優(yōu)勢(shì)，特別是項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所無法比擬的。像金佰瀚商務(wù)會(huì)館、大江南俱樂部、藍(lán)黛俱樂部、碧水云天，相對(duì)本項(xiàng)目而言，都只是中小項(xiàng)目。位于項(xiàng)目北部2.5公里處的北京第一家大型mall金源shopping mall即將

7、于今年10月1日開業(yè)，依靠本項(xiàng)目的特色和服務(wù)，金源shopping mall在一定程度上可以給本項(xiàng)目帶來很多客流量。隨著海淀區(qū)政府對(duì)于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃和開發(fā)，在不久的將來，目標(biāo)區(qū)域不論是生活環(huán)境還是商務(wù)環(huán)境都將會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍，而本項(xiàng)目作為開拓者，能夠在今后立于不敗之地。在周邊已有不同檔次和有一定知名度的洗浴娛樂場(chǎng)所，如金佰瀚商務(wù)會(huì)館、藍(lán)黛俱樂部、碧水云天、千島湖等，且金源shopping mall中也有桑拿娛樂部分，而本項(xiàng)目的加入在一定程度上可以形成規(guī)模效應(yīng)，帶動(dòng)西部洗浴娛樂的發(fā)展，給西部的消費(fèi)群體增加一個(gè)可選擇的休閑娛樂場(chǎng)所，建成猶如“三里屯酒吧一條街”、“阜成路美食街”的“京西洗浴娛樂城

8、”。消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要?jiǎng)恿?，正在尋求新的突破，從新世紀(jì)起，旅游、教育和電訊及文化休閑服務(wù)開始成為新興的消費(fèi)熱點(diǎn)。而洗浴娛樂則是休閑服務(wù)中的一種，因此本項(xiàng)目正迎合了現(xiàn)在城市人的消費(fèi)心理，又填補(bǔ)了西部的娛樂消費(fèi)空白。2.3結(jié)論本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)洗浴中心的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和社會(huì)效應(yīng)都是巨大的。3. 洗浴中心消費(fèi)群體特征分析4. 自營(yíng)洗浴中心的空間布局劃分洗浴中心初步規(guī)劃面積為8000平米。表 洗浴中心項(xiàng)目的大概面積規(guī)劃序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單面積面積（平方米）1前臺(tái)大廳15002男桑拿區(qū)115003女桑拿區(qū)17504自助餐廳15005按摩室6010平米/個(gè)6006vip包間2040平米/個(gè)8007休息室8012平

9、米/個(gè)9608套間（棋牌室）3030平米/個(gè)9009游泳池162510公共部分865合計(jì)80005. 自營(yíng)洗浴中心的人員配備5.1 洗浴中心的組織框架保安部工程部保健部鞋部洗滌部客房部采購部財(cái)務(wù)部前廳接待預(yù)定接待總機(jī)總經(jīng)理副總經(jīng)理洗浴部經(jīng)理客房部經(jīng)理桑拿部市場(chǎng)部后勤部經(jīng)理5.2 洗浴中心的人數(shù)配備本項(xiàng)目規(guī)模的洗浴中心至少配置400人左右。表 洗浴中心項(xiàng)目的人員配備序號(hào)職位數(shù)量（人）1總經(jīng)理12副總經(jīng)理13大堂經(jīng)理44前臺(tái)經(jīng)理25前臺(tái)服務(wù)人員146洗浴部經(jīng)理27技師1008服務(wù)人員1509保安部經(jīng)理210保安2011內(nèi)保2012會(huì)計(jì)113出納314后勤部經(jīng)理215后勤人員101516餐廳經(jīng)理11

10、7餐廳服務(wù)人員2018后廚619維修工程部經(jīng)理120維修工621采購人員2022銷售部經(jīng)理123銷售推廣人員10備注：1、技師的數(shù)量依據(jù)生意的好壞可以隨時(shí)調(diào)整；2、至少保證坐班有60人，其中搓澡工20人，足底按摩師20人，保健、修腳師各10人；3、足底按摩師必須具備全身按摩的技能，而保健師則不一定非要會(huì)足底按摩；4、管理人員可以自定；5.3 洗浴中心的人員招聘途徑主要招聘途徑為從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那招聘有經(jīng)驗(yàn)的管理人員，俗稱“挖墻角”，其次是從外地的按摩學(xué)校招聘技師。一般一個(gè)部門經(jīng)理或大堂經(jīng)理可利用他們已成熟的渠道帶來510名有豐富經(jīng)驗(yàn)的服務(wù)生，這樣很容易使企業(yè)上軌道。但同時(shí)也要注意招聘來的員工有想法，

11、因此，需要對(duì)一批招聘進(jìn)來的員工進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，如兩個(gè)經(jīng)理兩班倒，把經(jīng)理帶來的服務(wù)生和經(jīng)理分開管理，這樣有利于企業(yè)的管理。6. 自營(yíng)洗浴中心的成本分析6.1 員工工資依據(jù)以下數(shù)據(jù)測(cè)算，每月員工工資為250,000元/月，年員工工資為300萬元。表 洗浴中心項(xiàng)目的員工工資序號(hào)項(xiàng)目單人工資（元/月/人）1前臺(tái)（收銀、迎賓）8002保安8003內(nèi)勤、人事、采購80010004后勤、出納、技術(shù)人員80010005會(huì)計(jì)150020006領(lǐng)班（大堂經(jīng)理）50007內(nèi)保1200備注：技師的費(fèi)用較為特殊，一般都是以返點(diǎn)的形式，就是一個(gè)鐘（45分鐘）的收入按比例分成，開始時(shí)建議洗浴中心與技師是四六開分成，技師拿六，

12、因?yàn)橄丛≈行膭倓傞_業(yè)沒有知名度和客源，只能依靠技師的技術(shù)和服務(wù)招攬客源，等洗浴中心發(fā)展以后且有一定知名度后可以改為六四開，即洗浴中心拿六，技師拿四，如果你技師不同意這樣的做法，洗浴中心可以再聘用其他技師。這是目前洗浴行業(yè)較為通用的手法。6.2 管理費(fèi)用依據(jù)以下數(shù)據(jù)測(cè)算，每月的管理費(fèi)用為1,250,760元/月，其中包括了溫泉每月的維護(hù)費(fèi)用57,090元/月。每年的管理費(fèi)用為1501萬元/年。表 洗浴中心項(xiàng)目的管理費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目顧客量數(shù)量單價(jià)費(fèi)用1水600人300噸/天70元/噸21000元/天2電600度0.69元/度414元/天3柴油900公升/天3.75元/公升3375元/天4溫泉維護(hù)費(fèi)用8

13、00立方米1903元/天57090元/月5員工工資250000元/月6其他管理費(fèi)用200000元/月合計(jì)1,250,760元/月備注：1、水：柴油1（噸）：3（公升）6.3 裝修費(fèi)用本項(xiàng)目的裝修費(fèi)用大概為750*43000萬元，當(dāng)中包含墻體裝修、屋頂裝修、防水和隔音設(shè)備等等，由于裝修的要求和檔次不同，費(fèi)用是不同的，因此裝修費(fèi)用與實(shí)際有一定的差距。表 洗浴中心項(xiàng)目的裝修費(fèi)用（部分）序號(hào)項(xiàng)目面積單位造價(jià)費(fèi)用（元）備注1普通裝修7000平米500元/平方米350萬2局部特殊裝修1000平米4000元/平方米400萬合計(jì)750萬 6.4 硬件投入費(fèi)用硬件投入主要包括燈具、潔具、按摩床、一次性洗漱用品、

14、餐具器皿、包間內(nèi)的電視、dvd、家具、地毯、字畫、鍋爐、水處理設(shè)備，都是根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和企業(yè)的資金實(shí)力自定。比如，一個(gè)vip包房的水龍頭可能售價(jià)為1萬元，因此硬件投入費(fèi)用的測(cè)算有不確定性，大概在2000萬元左右（保守估算）。6.5 開發(fā)地下熱水的相關(guān)費(fèi)用按鑿井深度4000米計(jì)算，開發(fā)利用地下熱水的一次性投入為890余萬元。地下熱水不會(huì)單收水費(fèi)，只要按照北京市礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)（地?zé)幔┱魇諛?biāo)準(zhǔn)和北京市地下熱水資源費(fèi)交納相關(guān)費(fèi)用即可。（詳細(xì)請(qǐng)見附件有關(guān)溫泉開發(fā)文件）6.6 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi) 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)為：（管理費(fèi)用裝修費(fèi)用硬件投入費(fèi)用溫泉投入費(fèi)用）×173.91萬元6.7 不可預(yù)

15、見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)用為：221.73萬元（管理費(fèi)用裝修費(fèi)用硬件投入費(fèi)用溫泉投入費(fèi)用）×3221.73萬元6.8 總投入費(fèi)用 總投入費(fèi)用為：7686.64萬元管理費(fèi)用裝修費(fèi)用硬件投入費(fèi)用溫泉投入費(fèi)用廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)15013000200089073.91221.737686.64萬元7 洗浴中心自營(yíng)可行性分析7.1 自營(yíng)洗浴中心的利潤(rùn)根據(jù)對(duì)洗浴中心經(jīng)營(yíng)者的定性研究，如果本項(xiàng)目進(jìn)行自營(yíng)，則可獲得非常可觀的利潤(rùn)，承擔(dān)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)者所不可避免的。本項(xiàng)目得出以下參考數(shù)據(jù)： 人均消費(fèi)200元300元400元夏季春秋冬季夏季春秋冬季夏季春秋冬季日客流量2003004002003

16、00400200300400日營(yíng)業(yè)額（萬元）4 68691281216營(yíng)業(yè)額（萬元）36010807205401620108072021601440年?duì)I業(yè)額（萬元）216032404320一次性投入（萬元）7687年運(yùn)行成本（萬元）1501利潤(rùn)（萬元）65917392819回收期11.5年4.5年3年7.2 出租物業(yè)的利潤(rùn)如果將自營(yíng)洗浴中心的物業(yè)面積進(jìn)行對(duì)外租賃，相對(duì)于自營(yíng)洗浴中心來說，租賃風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，但獲得的利潤(rùn)也不可觀。經(jīng)營(yíng)面積：8000平米租金：1.7元/平米/天年租金收入：489.6萬元/年管理費(fèi)用（10）：48.96萬元/年租賃利潤(rùn)：440.64萬元7.3 自營(yíng)與租賃利潤(rùn)的比較針對(duì)

17、以上兩組數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，自營(yíng)利潤(rùn)是租賃利潤(rùn)的9.8倍13.2倍，且自營(yíng)僅僅是一次性的投入，即一次投入7687萬元，之后獲得的則是幾倍的利潤(rùn)。7.4 結(jié)論 自營(yíng)洗浴中心的收益明顯大于租賃所獲取的收益。建議本項(xiàng)目洗浴中心部分自營(yíng)。8 初步市場(chǎng)推廣方案8.1 不按牌理出牌，創(chuàng)新業(yè)態(tài)；在未來一年的籌備期，通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新來創(chuàng)造新的需求，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入無競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，制訂新的游戲規(guī)則以喝到市場(chǎng)的“頭啖湯”。8.2 先聲奪人，造勢(shì)開路，大幅度提升知名度；在項(xiàng)目開業(yè)前，通過事件營(yíng)銷等超常規(guī)運(yùn)作手法，來達(dá)到聚焦眼球萬眾矚目的效果，從而使得一炮打響，一夜走紅。8.3 擒賊先擒王，開業(yè)公關(guān)，通過領(lǐng)頭羊創(chuàng)造潮流，引領(lǐng)時(shí)尚；開業(yè)

18、期，運(yùn)用公關(guān)活動(dòng)首先征服消費(fèi)群中的意見領(lǐng)袖，以點(diǎn)帶面引發(fā)“多米諾骨牌”效應(yīng)，從而帶動(dòng)整體消費(fèi)。8.4 導(dǎo)入體驗(yàn)營(yíng)銷，通過獨(dú)特的參與活動(dòng)，提高顧客忠誠(chéng)度，打造品牌；開業(yè)后，通過營(yíng)造一種深刻的難以磨滅的消費(fèi)體驗(yàn)（或“痛快刺激”，或“溫馨浪漫”，或“輕松舒適”），培養(yǎng)一大批長(zhǎng)期穩(wěn)固、忠實(shí)優(yōu)秀的客戶群，這是預(yù)防競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的無上法寶。因?yàn)橄丛≈行?0的客戶是回頭客。8.5 與時(shí)俱進(jìn)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力；這幾個(gè)策略的方案執(zhí)行能保證本項(xiàng)目的開業(yè)成功與發(fā)展看好，但我們也必須明白，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以通過模仿來逐漸抵消我們的固有優(yōu)勢(shì)。所以，與時(shí)俱進(jìn)、永創(chuàng)新高是保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力和永續(xù)經(jīng)營(yíng)的惟一之路。通過環(huán)境、服務(wù)與產(chǎn)品的不斷

19、完善與更新，自我否定，推陳出新，始終走在產(chǎn)業(yè)前沿，領(lǐng)先一步，保持品牌的時(shí)代感，使之歷久如新，經(jīng)久不衰，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的夢(mèng)想。8.6 軟廣技巧在北青報(bào)，時(shí)尚雜志等主流媒體刊登洗浴中心的老總訪談，探討洗浴中心的社會(huì)價(jià)值和影響范圍，從而獲得本項(xiàng)目的社會(huì)知名度8.7固定客源的鎖定在瑞麗，風(fēng)范雜志和背靠背傳播公司等擁有高消費(fèi)者渠道的媒體附贈(zèng)5折消費(fèi)卡，3個(gè)月后發(fā)放8折卡，以初步鎖定客源。9 實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)驗(yàn)分享9.1 用水量一般來說，洗浴中心客人越多就越省水，同時(shí)冬天較夏天費(fèi)水30以上，46月、911月最省水，平均2個(gè)人用1噸水。9.2 水溫控制洗浴中心的水溫隨著季節(jié)的變換，洗浴中心對(duì)水溫的控制也是不同的，一般冬天水溫控制在42度左右，夏天水溫控制在38度左右。9.3 柴油用量業(yè)內(nèi)人士介紹說，北京90的洗浴中心都是用鍋爐燒水的，用鍋爐則會(huì)用到柴油，一般燒一噸水至少耗柴油3公升，由于目前成品油市場(chǎng)柴油供應(yīng)緊縮，以前洗浴中心每天都要有23家供應(yīng)商提供柴油，才能保證洗浴中心的需求；而本