蘇州世茂運(yùn)河城都市綜合體的項(xiàng)目形象推廣的方案104PT

1、目 錄板塊篇市場(chǎng)篇企劃篇工作匯報(bào)板塊篇滄浪新城，2010年蘇州城市副中心地理位置自然資源石湖上方山大運(yùn)河新城規(guī)劃核心商業(yè)規(guī)劃運(yùn)河沿岸規(guī)劃新城內(nèi)部分已建住宅項(xiàng)目新城規(guī)劃人口十萬住宅項(xiàng)目以別墅、小高層為主市場(chǎng)篇最新市場(chǎng)掃描6月蘇州住宅市場(chǎng)成交分析成交量比“紅五月”再降18.41 6月樓市艱難前行 全市本月上月變化量變化幅度住宅銷售總套數(shù)（套）3230395972918.41%住宅銷售總面積（m2）360911422662.161751.114.61%住宅銷售均價(jià)（元/m2 ）7384.337005.56378.775.41%6月份蘇州市區(qū)商品房（住宅類）共成交：3230套，比上月減少729套，降幅

2、為18.41；成交面積為：360911平方米，比上月減少61751.1平方米，降幅為14.61；成交均價(jià)為：7384.33元/平方米，比上月上升378.77 元/平方米，升幅為5.41 。6月各區(qū)域住宅類商品房成交統(tǒng)計(jì)各區(qū)各區(qū)成交套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）成交面積（平方米） 成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/ /平方米）平方米）滄浪區(qū)滄浪區(qū)27528347.57254.89金閶區(qū)金閶區(qū)817626.414801.7平江區(qū)平江區(qū)29126758.26964.13園區(qū)園區(qū)9191103388601.91高新區(qū)高新區(qū)47147776.66926.63吳中區(qū)吳中區(qū)37752639.57779.

3、46相城區(qū)相城區(qū)81687424.76292.99總計(jì)總計(jì)32303230360910.91360910.917384.337384.33從各區(qū)均價(jià)來看，6月份各區(qū)成交均價(jià)漲跌交錯(cuò)，除滄浪區(qū)、平江區(qū)、新區(qū)、相城區(qū)均價(jià)上漲外，其他區(qū)域園區(qū)和吳中區(qū)小幅下降，金閶區(qū)依然受到政策保障性住房影響，均價(jià)回落到4801.7元/平米。園區(qū)成交均價(jià)最高，為8601.9元/平米，比前一個(gè)月下降了543.8元/平米，降幅為5.95%。本月吳中區(qū)均價(jià)有所回落，但仍然保持在77008000的范圍內(nèi)。滄浪區(qū)、相城區(qū)成交均價(jià)有不同程度上漲，漲幅分別為3.73%和15.5%。本月平江區(qū)和新區(qū)成交均價(jià)比較接近，均價(jià)在6900元

4、/平米左右。在整個(gè)市場(chǎng)成交不溫不火的情況下，蘇州整體房?jī)r(jià)卻是相當(dāng)堅(jiān)挺。 周邊競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析博雅苑博雅苑湖山新意湖山新意天辰花園天辰花園福星新城福星新城本 案湖山新意地址滄浪區(qū)寶帶西路1068號(hào)（近友新路）容積率2.3綠化率37%建筑形態(tài)高層、小高層裝修毛坯開盤時(shí)間8月初推案量一棟高層、兩棟小高層價(jià)格起價(jià)6000多元/平米開發(fā)商蘇州匯成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址寶帶西路1068號(hào)（近友新路）售樓電68556676小區(qū)由小高層和高層組成高品質(zhì)純住宅親水社區(qū)，由上海聯(lián)創(chuàng)擔(dān)綱小區(qū)的建筑和景觀設(shè)計(jì)，外立面采用北歐公寓建筑風(fēng)格，體塊簡(jiǎn)潔，色彩明朗，注重細(xì)部處理。住宅建筑設(shè)計(jì)層

5、高為2.9米，房型以三室為主。戶內(nèi)設(shè)計(jì)注重動(dòng)靜區(qū)隔，功能分區(qū)。在景觀設(shè)計(jì)上充分利用天然資源、創(chuàng)造自然生態(tài)的人居環(huán)境，以“水”為主題對(duì)小區(qū)用地進(jìn)行劃分，充分營(yíng)造親水近水的居住組團(tuán)空間。位于滄浪新城的湖山新意，推出小高層以及高層產(chǎn)品，其中小高層產(chǎn)品11層，高層產(chǎn)品17層，主力面積為90-140平米。而預(yù)期一期竣工時(shí)間為2009年3月份。項(xiàng)目地處寶帶西路和友新路的交界處，位于滄浪新城中央商務(wù)cbd核心區(qū)域，占地10.6萬平米，將規(guī)劃建成約29萬平米的純住宅的大型親水社區(qū)，也是區(qū)域內(nèi)08年重點(diǎn)樓盤之一。親近自然是人們心靈深處的渴望，湖山新意在親山近水的氛圍中放逐身心，將一番山水畫卷，大運(yùn)河的古韻風(fēng)光融

6、于舒適人居。詳細(xì)描述博雅苑地址蘇州市寶帶西路858號(hào)容積率1.3綠化率40%建筑形態(tài)獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、多層公寓、小高層、高層裝修毛坯開盤時(shí)間三期別墅 2008-3-30預(yù)售許可證蘇房預(yù)滄(2008)016號(hào)開發(fā)商蘇州市東吳房屋綜合開發(fā)有限公司售樓處地址蘇州市寶帶西路858號(hào)售樓電辰花園地址滄浪區(qū)友新路以東、永生路以南容積率1.88綠化率39.80%建筑形態(tài)小高層、高層住宅裝修精裝修、毛坯開盤時(shí)間2008-04預(yù)售許可證蘇房預(yù)滄(2007)363,蘇房預(yù)滄(2007)200號(hào)價(jià)格7000多元/平方米開發(fā)商蘇州市地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司售樓處地址蘇州南環(huán)西路南側(cè)長(zhǎng)吳南路售樓

7、電細(xì)描述“天辰花園”建成后將提供1458套住宅，1320個(gè)停車位，小戶型占6，三室戶型為主流戶型占66，特大戶型占13。大開間客廳帶景觀陽臺(tái)，氣勢(shì)恢宏，晶瑩剔透，盡顯“大器”。一期開發(fā)建造的精裝修成品房已全部售罄。目前，二期在建設(shè)的珍藏版精裝修成品房緊臨中央水景，多款經(jīng)典戶型。天辰花園精裝修采用了國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌，室內(nèi)安裝大金家用中央空調(diào)；美國(guó)a.o史密斯品牌熱水器；分戶安裝獨(dú)立式直飲水；鋪設(shè)先鋒第五代免漆實(shí)木地板；衛(wèi)生潔具、玻璃淋浴房、浴缸、浴霸，廚房配套組合櫥柜、不銹鋼雙水槽、脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠罹叩仍O(shè)備均采用優(yōu)質(zhì)品牌材料并安裝到位。優(yōu)質(zhì)的品牌、精心的裝修、貨

8、真價(jià)實(shí)。天辰花園室內(nèi)裝修由國(guó)家一級(jí)資質(zhì)裝飾企業(yè)金螳螂裝飾公司和金鼎裝飾公司完成，其它設(shè)備均由廠家的專業(yè)人員安裝完成。從裝修到安裝，天辰花園注重每個(gè)細(xì)節(jié)，讓您滿意又放心。統(tǒng)一精裝修房后可節(jié)材15%以上，大大降低裝修成本，減少浪費(fèi)。既嚴(yán)格控制裝修環(huán)保污染，購(gòu)房入住省心省力省錢，又達(dá)到節(jié)能環(huán)保的要求，實(shí)現(xiàn)即買即住。福星新城地址滄浪區(qū)友新路與永生路交界以西容積率1.69綠化率63%建筑形態(tài)高層、小高層裝修毛坯開盤時(shí)間2007-11預(yù)售許可證蘇房預(yù)滄(2007)359號(hào)價(jià)格均價(jià):7100元/平方米開發(fā)商蘇州東港集團(tuán)有限公司售樓處地址吳中西路818號(hào)（與友新路交界以西）售樓電

9、68122000企劃篇天硯對(duì)于產(chǎn)品形象體系與高度以及核心競(jìng)爭(zhēng)力的理解建立在對(duì)于以下三重關(guān)系的定位世茂與蘇州的關(guān)系：世茂與蘇州的關(guān)系：世茂作為中國(guó)最具綜合實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一，其開發(fā)版圖遍布大江南北，每到一個(gè)城市，便以曠世大盤的氣度與卓越的品質(zhì)撼動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)格局，給消費(fèi)者留下深刻的印象。并且，世茂的作品一直以“濱河/濱江”與“造城”為關(guān)鍵詞，堪稱這兩大領(lǐng)域的專家，在中國(guó)最現(xiàn)代的都會(huì)城市，都留下了地標(biāo)性的作品。當(dāng)世茂來到的蘇州滄浪潛力板塊，當(dāng)世茂面對(duì)著千年的古運(yùn)河，涵養(yǎng)已久的大胸襟與大智慧仿佛潑墨揮灑一般，將在這姑蘇畫卷留下曠世作品。濱河豪宅，無人能出世茂其右濱河豪宅，無人能出世茂其右締

10、造城市，亦無人能望世茂項(xiàng)背締造城市，亦無人能望世茂項(xiàng)背蘇州，以滄浪城區(qū)，古運(yùn)河畔，蘇州，以滄浪城區(qū)，古運(yùn)河畔，50萬方山水寶地萬方山水寶地為世茂鋪展一席曠世長(zhǎng)卷，一筆定江山為世茂鋪展一席曠世長(zhǎng)卷，一筆定江山項(xiàng)目與蘇州的關(guān)系：項(xiàng)目與蘇州的關(guān)系：蘇州古城逐日擁簇的空間也已漸漸不適合人居，寬適的生活空間尋求釋放。而目前蘇州的中高檔住宅供應(yīng)集中在東部的園區(qū)。稀疏的商業(yè)配套，空曠的街道，并不適合于24小時(shí)的舒適而便捷的生活。世茂運(yùn)河城位于蘇州古城西南，滄浪新城核心位置，規(guī)劃有古城外距離最近最便捷的綜合性商業(yè)購(gòu)物中心與cbd，150萬平方米的造城規(guī)模與規(guī)劃的豐富物業(yè)類型，足以完成獨(dú)立的生活運(yùn)轉(zhuǎn)。還享有滄浪

11、新城政府已投入建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的綜合配套，以及京杭運(yùn)河景觀帶，石湖景區(qū)的優(yōu)美風(fēng)景。上海的古北高尚生活城同樣涵蓋了商務(wù)、消費(fèi)、娛樂、居住等多重功能，而它的成熟，用了將近10年的時(shí)間。而今，世茂將一氣完成這座涵蓋了cbd和cld的巔峰生活之城，如同古北，成為蘇州高尚生活的模版。 cbld巔峰生活之城巔峰生活之城匯聚城市商務(wù)、生活、消費(fèi)的精英態(tài)度匯聚城市商務(wù)、生活、消費(fèi)的精英態(tài)度成就了城南高尚生活模版成就了城南高尚生活模版助蘇州的華麗轉(zhuǎn)身，奔向現(xiàn)代國(guó)際都會(huì)助蘇州的華麗轉(zhuǎn)身，奔向現(xiàn)代國(guó)際都會(huì)項(xiàng)目與生活的關(guān)系：項(xiàng)目與生活的關(guān)系：濱河公寓豪宅，超5a級(jí)寫字樓，大型購(gòu)物中心，五星級(jí)酒店，時(shí)尚商業(yè)水街，城市公園cb

12、d與cld的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，創(chuàng)造的是完美的生活高地，城外的人都將仰望這里的舒適、繁榮、便捷、時(shí)尚、精致而唯有城的主人們，才盡情享有。在濱河公寓豪宅中，世茂集團(tuán)引入了戶戶均有的闊綽入戶花園，與2米進(jìn)深的陽臺(tái)，面對(duì)著千年運(yùn)河與石湖景區(qū)的優(yōu)美風(fēng)景，鍛造一種 “空中花園別墅”的產(chǎn)品，現(xiàn)代、時(shí)尚、尊貴、大氣，為蘇州前所未見，為巔峰展開生活美景。這是一座令人產(chǎn)生嫉妒的城這是一座令人產(chǎn)生嫉妒的城cbd+cldcbd+cld的曠世結(jié)合，姑蘇山水與世茂才情的珠聯(lián)璧合的曠世結(jié)合，姑蘇山水與世茂才情的珠聯(lián)璧合都讓生活躍升至讓人驚嘆的高度都讓生活躍升至讓人驚嘆的高度空中花園別墅的稀有產(chǎn)品，更以非凡的創(chuàng)造力空中花園別墅的稀有

13、產(chǎn)品，更以非凡的創(chuàng)造力為蘇州，為巔峰，展開生活美景為蘇州，為巔峰，展開生活美景形象展現(xiàn)：形象展現(xiàn)：sloganslogan：京杭第一灣，蘇州新外灘定位：蘇州超百萬平米定位：蘇州超百萬平米cbldcbld巔峰之城巔峰之城（世茂品牌）震撼蘇州世茂擘畫濱河cbld長(zhǎng)卷蘇州滄浪城區(qū)，古運(yùn)河畔，50萬方山水寶地為世茂鋪展一席曠世長(zhǎng)卷禮獻(xiàn)蘇州千年文明，世茂巨筆擘畫巔峰形象稿形象稿1 1形象稿形象稿2 2（項(xiàng)目與蘇州）c b l d，御臨蘇州，巔峰聚首蘇州這座千年歷史名城，一直缺乏一座cbd與cld聯(lián)手的巔峰之城直至世茂運(yùn)河城的誕生，才讓21世紀(jì)蘇州的城市、人文、經(jīng)濟(jì)、生活得以巔峰聚首。形象稿形象稿3 3（

14、項(xiàng)目與生活）cbd與cld曠世結(jié)合締造菁英時(shí)代濱河公寓豪宅，超5a級(jí)寫字樓，大型購(gòu)物中心五星級(jí)酒店，時(shí)尚商業(yè)水街，城市公園cbd與cld的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手創(chuàng)造的是完美的生活高地，世人盡仰望形象稿形象稿4 4（產(chǎn)品執(zhí)行稿）城市空中為巔峰呈獻(xiàn)生活豪景戶戶均有闊綽入戶花園， 2米進(jìn)深陽臺(tái)在空中，建造前所未見的類花園別墅 為巔峰呈獻(xiàn)稀有的生活豪景推廣總策略推廣總策略 以板塊為基，灌輸滄浪新城成熟生活氛圍的理念詳細(xì)解釋項(xiàng)目cbld的核心理念，強(qiáng)調(diào)規(guī)模龐大與業(yè)態(tài)豐富以及由此創(chuàng)生出的全新生活落實(shí)到一期產(chǎn)品自身的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)，逐步剖析媒介總策略媒介總策略對(duì)于體量巨大，業(yè)態(tài)豐富，建設(shè)和銷售周期跨越數(shù)年，并鎖定本地客源的大

15、盤，我們建議在人流或車流密集處，購(gòu)買高效的戶外媒體，并長(zhǎng)期占有，以之為主要手段。這建立在對(duì)目標(biāo)客源日常活動(dòng)區(qū)域的精準(zhǔn)判斷，以地理布局的精確和全面，網(wǎng)絡(luò)客源。即有大盤的氣勢(shì)，也保證穩(wěn)定的人流。戶外為面12 43105789戶外大牌分布路旗分布作為地域概念新穎、內(nèi)涵豐富的大盤，本案需要深入的闡釋空間，因此平面媒體（報(bào)紙、雜志）將是我們的主力推進(jìn)器。通常，我們建議在開盤前的概念導(dǎo)入期，以軟文版面為主，硬廣為輔，深度闡釋。在開盤及強(qiáng)銷期，以硬廣和軟文雙向并行，配合銷售層層推進(jìn)項(xiàng)目賣點(diǎn)。平面為線作為城市新生活的倡導(dǎo)者，本案必將會(huì)以系列的具有規(guī)模的活動(dòng)來打造形象，宣講賣點(diǎn)，這些具有爆破力的點(diǎn)將是階段性的宣

16、傳圍繞的主題，媒體的配合將以此為核心，形成 “海陸空”全方位的配合，延展每個(gè)活動(dòng)的影響力。活動(dòng)為點(diǎn)提升蘇州人民對(duì)于區(qū)域板塊生活性的認(rèn)同，需要借助政府的公信力與媒體資源。本案應(yīng)結(jié)合滄浪新城的政府推廣，捆綁媒體聯(lián)合演繹，借力使力，事半功倍。借力使力26#地塊1#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#樓商業(yè)16#17#地塊25#地塊11#、12#、15#、16#樓標(biāo)的 時(shí)間一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月預(yù)熱推廣期開盤強(qiáng)銷期尾盤去化期世茂運(yùn)河城08年銷售計(jì)劃26號(hào)地塊25號(hào)地塊16、17號(hào)地塊世茂運(yùn)河城08年推廣概念時(shí)間軸概念軸滄浪新城板塊cbld百萬巨制7月1日一期豪景公

17、寓別墅級(jí)景觀10月1日輔推商業(yè)預(yù)熱11月1日商業(yè)熱銷cbd崛起一期麗景公寓菁英夢(mèng)想天地cbld規(guī)模支撐強(qiáng)化，回歸城市巔峰級(jí)cld登臨世茂運(yùn)河城26#地塊賣點(diǎn)解析規(guī)劃景觀戶型世茂運(yùn)河城26#地塊規(guī)劃篇低建筑密度，高綠化率超寬棟距，錯(cuò)落排布板式建筑，陽光普照一樓架空，豪華大堂一期開篇，以非凡規(guī)劃演繹高尚生活一期開篇，以非凡規(guī)劃演繹高尚生活世茂運(yùn)河城26#地塊景觀篇班申景觀，呈獻(xiàn)加拿大的大地藝術(shù)班申景觀，呈獻(xiàn)加拿大的大地藝術(shù)現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、自然、宜人的設(shè)計(jì)主題不同主題的景觀組團(tuán)服務(wù)于各種年齡層的居民提煉出傳統(tǒng)園林元素以現(xiàn)代景觀的手法再現(xiàn)西臨的吳宮港河創(chuàng)造了天然的親水生活空間 世茂運(yùn)河城26#地塊戶型篇多

18、景公寓，空中的類花園別墅多景公寓，空中的類花園別墅88-258m2，20多種豐富戶型，大開間短進(jìn)深，超高得房率獨(dú)有五重室內(nèi)園林景觀，打造五景花園別墅生活第一重景：入戶花園既可以作為空間的過渡，又可以養(yǎng)花種草、或設(shè)置櫥柜第二重景：下沉客廳創(chuàng)生錯(cuò)層的生活質(zhì)感，分隔更鮮明，空間更多變化，且更具獨(dú)立性。第三重景：臥室飄窗拓展了室內(nèi)的空間感，并已以270度的賞景視覺，問鼎臥室的終極觀景。第四重景：寬景陽臺(tái)2米的寬敞尺度，相較普通的1.5米或1.8米的陽臺(tái)感覺更為愜意。第五重景：雍容復(fù)式挑高客廳，優(yōu)雅空間，以高層價(jià)格擁有空中別墅的珍稀品質(zhì)。 世茂運(yùn)河城26#地塊戶型篇臥 室 飄 窗入 戶 花 園下 沉 客

19、 廳寬 景 陽 臺(tái)2010年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789一期公寓開盤前推廣思路主要曝露媒體高炮報(bào)紙電臺(tái)短信網(wǎng)絡(luò)整體形象為主，考慮更換部分畫面，曝露一期銷售信息層層剝筍地闡釋一期特點(diǎn)，開盤的火熱造勢(shì)項(xiàng)目整體闡釋，銷售信息曝露發(fā)布銷售信息、客戶活動(dòng)信息，短平快，覆蓋面廣的有利武器發(fā)布銷售信息的輔助陣地平面主題的遞進(jìn)滄浪板塊cbld百萬城邦cbd商業(yè)廣場(chǎng)vip卡火爆發(fā)售不錯(cuò)過一縷陽光，皆因80米超寬棟距回家，在底層豪華大堂check in賞一枝翠竹，聆傳統(tǒng)園林的現(xiàn)代變奏在18樓的自家

20、園林，培育自然美學(xué)進(jìn)深2米陽臺(tái)，正是bbq的火熱戰(zhàn)場(chǎng)已發(fā)布稿整版軟+硬秀稿1賣點(diǎn)系列2秀稿2開盤2010年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789聚客活動(dòng)的配合時(shí)間：8月地點(diǎn)：視活動(dòng)內(nèi)容靈活多變，以售樓處為主對(duì)象：購(gòu)卡客戶及其親友、到訪但未購(gòu)卡客戶目的：維護(hù)客戶關(guān)系，牢固其忠誠(chéng)度，價(jià)格摸底形式：heineken啤酒夜：啤酒夜：客戶可自主報(bào)名，也可邀請(qǐng)朋友齊參與。三人組隊(duì)比拼酒量。以飲下啤酒最多的一組獲勝。獎(jiǎng)品是刻有運(yùn)河城logo的精致酒瓶，與購(gòu)房抵用券。親子創(chuàng)意冰激淋節(jié)：親子創(chuàng)意冰激淋節(jié)：多種口味的哈根達(dá)斯（或其它世界級(jí)品牌）冰激淋與果汁，花樣繁多