長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告(DOC 17頁(yè)).doc

1、2006-2007年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告2006年，長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)向品牌化、規(guī)?；⒔紖^(qū)化、開放型、人防型發(fā)展，不斷更新?lián)Q代，趨向規(guī)范與成熟。2005年7月長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃定案，長(zhǎng)沙商業(yè)未來(lái)15年的發(fā)展有了更明晰的發(fā)展方向，基本形成與長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放水平相適應(yīng)、區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)體系，板塊效應(yīng)日趨明顯。新開工面積竣工面積銷售量面積(萬(wàn)平米）同比增長(zhǎng)率面積(萬(wàn)平米）同比增長(zhǎng)率面積(萬(wàn)平米）同比增長(zhǎng)率2004年187.8759.59%170.9229.85%31.29-31.87%2005年227.8321.27%156.31-8.55%91.

2、15191.31%2006年1-9月239.0846.97%124.9747.85%39.43-41.76%合計(jì)654.78 452.2 161.87  數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)    數(shù)據(jù)顯示，2004年至2006年9月，長(zhǎng)沙市商業(yè)用房新開工面積共計(jì)65478萬(wàn)平方米，竣工面積452.2萬(wàn)平方米，銷售量161.87萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出明顯的供過(guò)于求的狀況。由于零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致數(shù)個(gè)管理不善的(或是定位不準(zhǔn)的)大型商場(chǎng)、寫字樓暫時(shí)停業(yè)以重新定位或裝修，也有部分商場(chǎng)、寫字樓縮減零售樓面，改做其他用途。 

3、;   綜合市場(chǎng)調(diào)研可了解到，從2006年開始的往后三年之內(nèi)，長(zhǎng)沙市商業(yè)物業(yè)將歷經(jīng)一個(gè)放量的高潮期。一、 長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀    1、長(zhǎng)沙市商業(yè)格局；    根據(jù)二oo五年七月通過(guò)我省專家評(píng)審會(huì)的長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，確定了長(zhǎng)沙未來(lái)15年城市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)：     到2020年，建設(shè)完善1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心、30個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街，并就長(zhǎng)沙城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展目標(biāo)、城市商業(yè)中心布局以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)

4、市場(chǎng)、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等方面的建設(shè)進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)劃。 長(zhǎng)沙市五大商圈及鋪王競(jìng)爭(zhēng)比較分析根據(jù)去年出臺(tái)的長(zhǎng)沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，到2020年，長(zhǎng)沙將建設(shè)完善1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、以及10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心。1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心即五一廣場(chǎng)商業(yè)中心，2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心指星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心，10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心分別指火車站、伍家?guī)X、東塘、紅星、望城坡、撈霞、馬坡嶺、黎托、觀沙嶺和大托商業(yè)中心。 目前，縱觀長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)意義上的東南西北中五大區(qū)域，以各區(qū)域的領(lǐng)頭商圈為代表，已然形成了東通西文南旺北貴中鼎盛之勢(shì)。在長(zhǎng)沙東南西北中的五大商圈之中，誰(shuí)是王者？各商圈的鋪王

5、又歸于何處？ 東通：火車站商圈游牧民族的擴(kuò)張 火車站商圈坐落于長(zhǎng)沙城東部，每天不可計(jì)量的流動(dòng)人口支撐起這一商圈的繁華。在專家眼中，火車站商圈是無(wú)法復(fù)制的：它是長(zhǎng)沙最大的口岸型物業(yè)，物流始終伴隨著火車站商圈的成長(zhǎng)，物業(yè)也努力迎合著流動(dòng)人口的需求，大流通口岸型和大流通市場(chǎng)型是這一商圈獨(dú)特之處。 廣義的火車站商圈包括火車站一帶的阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)、家潤(rùn)多超市以及眾多賣場(chǎng)，也包括高橋、南湖、三湘、馬王堆等大型市場(chǎng)，保持著蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭。 商鋪投資分析：具備大量居住人口和流動(dòng)人口，銷售額得到保證。但中低檔的商業(yè)較多，品質(zhì)和檔次有待提高。 鋪王：五一路與車站路交界的臨街獨(dú)立街鋪 點(diǎn)評(píng)：不可多得的旺鋪，每天面對(duì)

6、大量流動(dòng)人口，經(jīng)營(yíng)有保障。商家若能將誠(chéng)信度也一并提升，豎立口碑，必然“商無(wú)不勝”。目前，該地段獨(dú)立街鋪的價(jià)格約在5萬(wàn)元平方米左右。 南旺：東塘商圈雄踞一隅到合縱連橫 東塘商圈，長(zhǎng)沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域性商業(yè)之王，商鋪價(jià)格及租金居長(zhǎng)沙第二。如今，在長(zhǎng)株潭融城的大背景下，野心勃勃的東塘商圈正叫板五一商圈的“一哥”地位，是長(zhǎng)沙目前潛力最大的商圈。 東塘商圈輻射面極大，侯家塘商圈、雨花亭商圈、紅星井灣子商圈都處于東塘商圈的大勢(shì)力范圍內(nèi)，規(guī)劃中的另一個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心大托也同樣位于南城。省府南遷，極大地活躍著南區(qū)商業(yè)。而隨著長(zhǎng)株潭一體化腳步的邁進(jìn)，這一片區(qū)更率先建立起長(zhǎng)株潭的空間鏈接。 商鋪投資分析：人氣旺

7、，潛力大。東塘商圈核心地段的商業(yè)成熟，價(jià)格同樣不低。雖然高校數(shù)量不及河西，但這一區(qū)域的高校商業(yè)也是一大亮點(diǎn)，湖南女子大學(xué)、中南大學(xué)鐵道學(xué)院、中南林學(xué)院等高校云集。 鋪王：東塘侯家塘沿線的臨街獨(dú)立商鋪 點(diǎn)評(píng)：價(jià)格5萬(wàn)元平方米左右，商業(yè)氛圍濃厚，小店鋪大贏家。與黃興路步行街一樣，東塘同樣是長(zhǎng)沙人和外地人共同愛好的購(gòu)物勝地。 中鼎盛：五一商圈 沿襲千年王者風(fēng)范 幾十個(gè)億的年消費(fèi)額、每天30萬(wàn)人次的人流量，五一商圈不斷創(chuàng)新著現(xiàn)實(shí)的財(cái)富神話。新推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，坡子街·上味舫的“千萬(wàn)鋪王”、南門口的新大陸·銀座等等，無(wú)不躍躍欲試，以刷新五一商圈的價(jià)格記錄。 廣義的五一商圈絕不僅僅止

8、步于五一廣場(chǎng)和步行街，而是將袁家?guī)X、蔡鍔路、中山路、芙蓉廣場(chǎng)、解放西路等區(qū)域收歸旗下，形成眾星捧月之勢(shì)。 商鋪投資分析：投資大、漲幅高、發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。具備得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢(shì)，同時(shí)擁有政策扶持。商業(yè)發(fā)展成熟，開發(fā)意識(shí)超前，具有國(guó)際大都市商業(yè)中心的特征。不可避免的是，競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈。 鋪王：黃興南路商業(yè)步行街 點(diǎn)評(píng)：當(dāng)之無(wú)愧的鋪王之王，地段無(wú)可比擬，價(jià)格同樣令人咋舌，引領(lǐng)著全長(zhǎng)沙商鋪價(jià)格制高點(diǎn)。目前，步行街商鋪售價(jià)一般為7萬(wàn)9萬(wàn)元平方米，價(jià)高者甚至超過(guò)10萬(wàn)元平方米。步行街永遠(yuǎn)是商家必爭(zhēng)之地，這不僅取決于它所帶來(lái)的巨大人流量和銷售額，在品牌展示方面，步行街同樣表現(xiàn)得出類拔萃。西文：溁灣鎮(zhèn)商圈翩翩儒

9、者爭(zhēng)鋒 長(zhǎng)沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的一大城市副中心，也是河西的商業(yè)中心所在。三十年河?xùn)|，三十年河西，河西新城的營(yíng)造令人刮目相看。岳麓山為屏，河西的綠色生態(tài)環(huán)境更勝于河?xùn)|，響應(yīng)“住到河西去”口號(hào)，河西的人口密度持續(xù)增加，進(jìn)一步拉動(dòng)商業(yè)發(fā)展。市府西遷，長(zhǎng)沙政治文化中心的西進(jìn)更為河西城市擴(kuò)張創(chuàng)造了條件。 高校商業(yè)是河西商業(yè)的另一只手，在名校薈萃的河西，學(xué)生的消費(fèi)能力不可小窺，各高校旁直至深夜仍燈火通明的商業(yè)街印證了這一點(diǎn)。 商鋪投資分析：必須看準(zhǔn)地段，通程商業(yè)廣場(chǎng)附近的商鋪大多價(jià)高，高校周邊的商鋪則異常搶手。但河西部分區(qū)域的商業(yè)尚未成熟，價(jià)低但經(jīng)營(yíng)無(wú)保障。 鋪王：通程廣場(chǎng)周邊的臨街獨(dú)立商鋪 點(diǎn)評(píng)：價(jià)高者處于

10、4.5萬(wàn)5萬(wàn)元平方米之間，人流量大，且具有品牌展示效果。溁灣鎮(zhèn)為歷史悠久的財(cái)富寶地，隨著河西的購(gòu)買力進(jìn)一步釋放，該商圈的爆發(fā)力非常之大，今后可能出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。 北貴：伍家?guī)X商圈商業(yè)復(fù)興指日可待 在長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展史上，北城曾占據(jù)著重要一席。前幾年的北城曾出現(xiàn)沒落之勢(shì)，北斗星商廈等的悄然退場(chǎng)，似乎預(yù)示著北城商業(yè)難成氣候。然而，近兩年北城的復(fù)蘇跡象逐漸顯露。霞凝港物流圈輻射全國(guó)，正在建設(shè)中的兩館一廳，使長(zhǎng)沙三角洲成為長(zhǎng)沙最大的文化中心。 近幾年，北城大型住宅樓盤迭出，在拉動(dòng)更多人口進(jìn)駐的同時(shí)，也成為完善城市功能的另一只手。大盤帶來(lái)的社區(qū)型商業(yè)人口集中且具有無(wú)法替代的便利性，將成為北城商業(yè)的助動(dòng)力。文化

11、產(chǎn)業(yè)為北城所特有，湖南金鷹廣播影視文化中心、今后的兩館一廳，奠定了北城為長(zhǎng)沙的高尚人文區(qū)域。 商鋪投資分析：這一區(qū)域價(jià)格偏低，增長(zhǎng)潛力較大。伍家?guī)X立交橋快速通道的形成，車行多步行少，反而不利于小商鋪的經(jīng)營(yíng)。社區(qū)型商業(yè)則可能成為今后的一大亮點(diǎn)。 鋪王：伍家?guī)X湘雅醫(yī)院一帶的臨街獨(dú)立商鋪（中山路一帶未計(jì)入內(nèi)） 點(diǎn)評(píng)：價(jià)格為3萬(wàn)4萬(wàn)元平方米，全國(guó)聞名的湘雅醫(yī)院帶來(lái)無(wú)數(shù)慕名而來(lái)的求醫(yī)者，人流鼎盛。同時(shí)，伍家?guī)X的商業(yè)傳統(tǒng)一再延續(xù)，在北城新規(guī)劃之下，商業(yè)復(fù)興指日可待。傳統(tǒng)商圈分析2、五一廣場(chǎng)商業(yè)中心地位穩(wěn)固的市級(jí)商圈    商圈簡(jiǎn)介：五一商圈有2000多年歷史，最初由居民聚居形

12、成原始商業(yè)發(fā)展而成。位于長(zhǎng)沙核心地帶，高度集中的商務(wù)與金融配套奠定了其商業(yè)主導(dǎo)地位，商圈業(yè)態(tài)最為齊全，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)50萬(wàn)以上。南北、東西兩大城市主干道的匯集也是五一商圈長(zhǎng)盛不衰的重要因素之一。五一商圈吸引了來(lái)自國(guó)內(nèi)外的旅客，每日人流量達(dá)30-50萬(wàn)。主要商業(yè)物業(yè)： 百貨平和堂春天百貨王府井百貨新世界百貨百聯(lián)東方商廈新大新廣場(chǎng)錦繡中環(huán)7家購(gòu)物中心萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)百盛購(gòu)物廣場(chǎng)2家商業(yè)步行街黃興路步行街金滿地商業(yè)步行街坡子街民俗商業(yè)街3條大型生活超市沃爾瑪家樂福好又多3家知名精品超市屈臣氏1家專業(yè)賣場(chǎng)蘇寧電器（2家）國(guó)美電器（2家）4家批發(fā)市場(chǎng)老照璧美容美發(fā)批發(fā)市場(chǎng)寶蘭街手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)2家其它成規(guī)模商業(yè)

13、酒吧一條街  商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析： 1、歷史悠久，是歷來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)中心，城市中唯一市級(jí)商圈；    今天的五一商圈2000多年來(lái)一直是城市商業(yè)的集中地，有著深厚的湖湘文化沉淀和商業(yè)根基。東西主干道五一路與南北主干道黃興路、湘江中路在此交匯，聯(lián)接河?xùn)|與河西的橘子洲大橋亦聯(lián)接了五一商圈，政府對(duì)防洪工程建設(shè)及旅游資源開發(fā)的大力投入而成就的湘江風(fēng)光帶近在咫尺，眾多金融、辦公場(chǎng)所入駐，交通的便利性、城市的中心位置、豐富的旅游資源、人口的集中、消費(fèi)的慣性，這些都奠定了五一商圈成為城市唯一市級(jí)商圈的霸主地位。目前商圈內(nèi)匯聚了6000多家商業(yè)品牌，

14、年消費(fèi)額逾千億。2、業(yè)態(tài)齊全，以中高檔次為主，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好    圈內(nèi)匯集了9家大型購(gòu)物場(chǎng)所，三條商業(yè)步行街，蘇寧、國(guó)美電器專業(yè)賣場(chǎng)，沃樂瑪、家樂福、好又多等大型生活超市，友誼賓館、萬(wàn)代大酒店等酒店，麥當(dāng)勞、肯得基、火宮殿、蒙娜麗莎中西餐廳等知名餐飲，建行、商行、工行、人壽保險(xiǎn)、中信銀行、中國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)，金色年華、挪威森林、鉆石錢柜、星光燦爛、魅力四射等休娛休閑場(chǎng)所，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、旅游于一體大型商業(yè)中心，商圈內(nèi)以中高檔次業(yè)態(tài)為主。    省內(nèi)單店?duì)I業(yè)額最高的平和堂年均營(yíng)業(yè)額達(dá)6億，王府井百貨2006年銷售額

15、接近5個(gè)億，黃興路步行街2005年?duì)I業(yè)額達(dá)11億元，沃爾瑪年銷售額逾3億，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。3、百貨業(yè)趨向飽和，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，百聯(lián)東方與新世界百貨走差異化路線    商圈內(nèi)有9家大型百貨及購(gòu)物中心，密集分布在以五一路與黃興路交匯的周邊，多為自主經(jīng)營(yíng)，所針對(duì)的消費(fèi)群體主要是中、高層消費(fèi)者，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。在商圈內(nèi)百貨趨向飽和的情況下，2006年新開業(yè)的新世界百貨與百聯(lián)東方商廈開始走差異化路線，均開辟奢侈品專柜來(lái)提升價(jià)值，吸引消費(fèi)。4、 以五一路為界，南盛北衰，百聯(lián)東方的進(jìn)駐有望復(fù)興以北區(qū)域    黃興南路與解放西路集中了大量的

16、人流，五一路上集中更多的是車流，受五一路立交橋及人們消費(fèi)習(xí)慣的影響，五一商圈出現(xiàn)以五一路為界，南盛北衰的商業(yè)狀況。百聯(lián)東方所走高端差異化路線使得北片區(qū)有了高檔百貨，有希望能帶旺北片區(qū)。以南區(qū)域基本飽和，以北區(qū)域還存在較大量的在開發(fā)與待開發(fā)用地，北區(qū)域的復(fù)興需要各項(xiàng)目的對(duì)話與聯(lián)動(dòng)。 五一商圈，這一號(hào)稱湖南第一商圈的黃金區(qū)，這擁有6000余商家，每年消費(fèi)額達(dá)數(shù)十億元，日均客流量高達(dá)30-50萬(wàn)人次以上，這里所產(chǎn)出的零售額達(dá)長(zhǎng)沙市零售總額的近一半以上。正是在這里，平和堂、春天百貨、萬(wàn)府井、香港新世界、長(zhǎng)沙百聯(lián)東方商廈、電器巨頭蘇寧等各路商業(yè)諸侯紛紛亮劍現(xiàn)在五一商圈正經(jīng)歷著擴(kuò)容和升級(jí). 其中

17、三大零售、百貨的加盟，令這一商圈“商業(yè)巨鱷”更加壯大。而作為其中的香港新世界百貨與長(zhǎng)沙百聯(lián)東方商廈的強(qiáng)勢(shì)入市，憑借其已有的招商渠道和商家資源，很快就在長(zhǎng)沙市五一商圈中鼎立了自己的一方霸圖。他們帶來(lái)的不僅僅是奢侈品后的消費(fèi)文化，更多地它們?cè)诮o長(zhǎng)沙百貨業(yè)增添一種新的前沿、時(shí)代感、時(shí)尚文化購(gòu)物的西化海派風(fēng)尚。作為一個(gè)城市寸土寸金的黃金商圈，他擁有著的是無(wú)與倫比的聚集效應(yīng)，其商鋪保值、增值能力通過(guò)一組數(shù)據(jù)可以看得出，其店鋪?zhàn)饨鹋c售價(jià)在近5年內(nèi)已經(jīng)上漲了200%。而位于其中的香港新世界百貨、長(zhǎng)沙百聯(lián)東方商廈，不光帶來(lái)了獨(dú)一無(wú)二的中庭式購(gòu)物空間，世界級(jí)、國(guó)內(nèi)一線的商業(yè)品牌、讓人留戀忘返的購(gòu)物環(huán)境，更多的是

18、他們改變以往長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)低端化格局 榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心河西唯一商圈商圈簡(jiǎn)介：榮灣鎮(zhèn)是岳麓區(qū)由來(lái)已久的商貿(mào)重鎮(zhèn)，通過(guò)湘江一橋與河?xùn)|相連，是該區(qū)最重要的交通樞紐，人流旺。目前商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約6.5萬(wàn)平方米，日人流量達(dá)15萬(wàn)，消費(fèi)層面主要是來(lái)自河西高教區(qū)的教職工及學(xué)生、長(zhǎng)沙高新區(qū)、麓谷的白領(lǐng)人群。主要商業(yè)物業(yè)：購(gòu)物中心通程商業(yè)廣場(chǎng)1家大型生活超市新一佳步步高3家知名精品超市屈臣氏1家專業(yè)賣場(chǎng)百幸鞋城通程電器蘇寧電器（2家）國(guó)美電器金太陽(yáng)服飾廣場(chǎng)6家 商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析：1、商圈現(xiàn)有商業(yè)面積與河西消費(fèi)力不相稱，后續(xù)發(fā)展空間大；    岳麓區(qū)有近40萬(wàn)人

19、口，非農(nóng)人口31萬(wàn)，2005年，城市居民人均可支配收入為12522元，比長(zhǎng)沙市整體水平略高，商圈商業(yè)面積約6.5萬(wàn)平方米，后續(xù)發(fā)展空間大。2、業(yè)態(tài)基本齊全，以中、低檔為主，高檔消費(fèi)市場(chǎng)空白；    商圈內(nèi)業(yè)態(tài)基本齊全：大型購(gòu)物中心有通程商業(yè)廣場(chǎng)和新外灘購(gòu)物中心，餐飲有東鍋中西餐廳、必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基等；金融配套有中國(guó)銀行、招商銀行、中信銀行、中國(guó)農(nóng)村信用合作社；酒店有麓山賓館、楓林賓館；大型生活超市有新一佳、步步高，較為零散低檔的娛樂休閑場(chǎng)所較多，上檔次的少?？傮w來(lái)看業(yè)態(tài)以中低檔為主，高檔消費(fèi)市場(chǎng)空白，缺少好的娛樂休閑場(chǎng)所，與區(qū)域人口素質(zhì)有較大關(guān)系。3、消費(fèi)群

20、以河西教師、學(xué)生、高新區(qū)麓谷的白領(lǐng)人群為主，集中在通程商業(yè)廣場(chǎng)消費(fèi)；    長(zhǎng)沙教育事業(yè)歷來(lái)比較發(fā)達(dá)，駐區(qū)有以中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)為代表的30多所高等院校、科研院所，在校大學(xué)生達(dá)16萬(wàn)人，各類科技人員10萬(wàn)余人,是全省典型的文化區(qū)、科教區(qū)。    麓谷科技新城是長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)從2000年起集中開發(fā)建設(shè)的科技新城區(qū),目前已聚集400多家高新技術(shù)企業(yè)。    河西具規(guī)模、上檔次的商業(yè)目前集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，高校教師、學(xué)生及高新區(qū)的白領(lǐng)人群消費(fèi)也集中在了榮灣鎮(zhèn)商圈的通程商業(yè)廣場(chǎng)。 &

21、#160;東塘商業(yè)中心快速更新?lián)Q代中的傳統(tǒng)商圈商圈簡(jiǎn)介：    東塘商圈是城市南拓的門戶，南部居民傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約15萬(wàn)平方米，每日人流量約10萬(wàn)人次，消費(fèi)群以東塘立交橋?yàn)閳A心的南部家庭為主。東塘是湖南電信、湖南聯(lián)通的大本營(yíng)，移動(dòng)公司最大的營(yíng)業(yè)廳也在這里，加上易佰通訊、迪信通等手機(jī)銷售商，東塘已成為長(zhǎng)沙通訊產(chǎn)品最前沿最迅捷的發(fā)布平臺(tái)。 主要商業(yè)物業(yè)：百貨友誼商城（含友誼名品城）金色家族2家綜合賣場(chǎng)秀街時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)潮流特區(qū)2家專業(yè)賣場(chǎng)國(guó)美電器（2家）通程電器迪信通手機(jī)賣賣金世紀(jì)手機(jī)城瀟湘時(shí)尚服飾廣場(chǎng)東塘鞋服交易大樓百幸鞋城8家大型生活超市步

22、步高家潤(rùn)多生活超市（2家）3家精品超市屈臣氏1家商業(yè)街大都市商業(yè)街1條 商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析：1、業(yè)態(tài)齊全，檔次拉差大，大眾化專業(yè)賣場(chǎng)與超市受歡迎    東塘商圈業(yè)態(tài)齊全，大眾化的專業(yè)賣場(chǎng)與超市占了很大比例,也是最受到消費(fèi)者歡迎的。金色家族定位成“頂級(jí)名品”，擁有近50多種世界名品，目的在于走差異化的路線，但周邊消費(fèi)力有限，場(chǎng)內(nèi)顯冷清。     沿線有不少臨街的小商鋪，商品低檔，形象差，有待更新?lián)Q代。2、目前消費(fèi)主要以南城消費(fèi)者為主    東塘立交橋一公里范圍內(nèi)有10萬(wàn)人口左右，是長(zhǎng)沙傳統(tǒng)商業(yè)

23、聚集地， 2004年后開始進(jìn)駐國(guó)美電器、通程電器、步步高超市等眾多規(guī)模大眾化商業(yè)，東塘商圈正式步入更新?lián)Q代時(shí)期。由于目前主要以中低檔商業(yè)占較大比例，且東塘立交橋與交通的過(guò)于擁擠在一定程度上制約了中高檔商業(yè)的發(fā)展，目前主要以南城消費(fèi)者為主。3、作為南拓的門戶，東塘商圈發(fā)展空間大，東塘商圈往南部延伸，大東塘商圈逐漸形成。    隨著南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城成為最適宜居住地之一，長(zhǎng)株潭一體化進(jìn)程加快,商圈快速的更新?lián)Q代，東塘商圈的發(fā)展空間巨大。    2005年11月，深國(guó)投購(gòu)物廣場(chǎng)落戶雨花亭。在世界500強(qiáng)推動(dòng)下，東

24、塘商圈順應(yīng)城市南拓進(jìn)程，逐漸形成大東塘商圈，在雨花亭附近形成中高檔商業(yè)，將輻射更多的南部消費(fèi)者，甚至吸引其他區(qū)的消費(fèi)?；疖囌旧虡I(yè)中心湖南省最大電腦及電子產(chǎn)品集散地 商圈簡(jiǎn)介： it產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，目前已形成了湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地，輻射面甚廣。眾多的it賣場(chǎng)林立，已形成傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣氛圍，引導(dǎo)人流消費(fèi)走向。由于火車站與長(zhǎng)株潭汽車站的影響，人流量大而雜，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)但阻塞。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約10萬(wàn)平方，日人流量約20萬(wàn)。主要商業(yè)物業(yè)及商業(yè)配套：購(gòu)物中心阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)1家綜合市場(chǎng)金蘋果大市場(chǎng)金芒果大市場(chǎng)美福佳服裝鞋業(yè)超市金太陽(yáng)精品服裝超市新興大市場(chǎng)生活秀服飾廣場(chǎng)6家專業(yè)賣場(chǎng)

25、合峰電腦城合一電腦城華海3c電腦數(shù)碼通訊廣場(chǎng)國(guó)際it城國(guó)儲(chǔ)電腦城頤高數(shù)碼廣場(chǎng)賽博數(shù)碼廣場(chǎng)qq電腦城蘇寧電器國(guó)美電器（2家）通程電器曉園數(shù)碼攝影器材城家潤(rùn)多家電超市14家生活超市家潤(rùn)多（3家）3家精品超市屈臣氏1家 商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析：1、業(yè)態(tài)齊全，以電腦及電子數(shù)碼產(chǎn)品銷售為主，交通優(yōu)勢(shì)明顯，酒店業(yè)發(fā)達(dá)。    火站商圈業(yè)態(tài)齊全，尤其以電腦及電子數(shù)碼產(chǎn)品銷售為主，有9家大型it專業(yè)賣場(chǎng)，蘇寧、國(guó)美、通程電器、家潤(rùn)多家電超市內(nèi)也有大量it產(chǎn)品銷售，已形成湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地，輻射面廣。    由于火車站、長(zhǎng)株潭汽

26、車站、民航大酒店的影響，火車站商圈交通優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)帶旺周邊酒店業(yè)、娛樂休閑。2、人口密度高，消費(fèi)人群偏向年輕化    商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近35萬(wàn)，分別為it人士、寫字樓白領(lǐng)、企事業(yè)單位以及原有居民群，其中以it人士為主，約占60%的份額，而這群it人士的年齡大多在25-35歲之間，個(gè)人年薪普遍在5-10萬(wàn)元左右，人均年收入高于長(zhǎng)沙城區(qū)整體人均收入水平甚多。另外，南來(lái)北往的旅客占有相當(dāng)?shù)南M(fèi)比例，金蘋果大市場(chǎng)吸引了全市中低收入群客戶。3、 整體商業(yè)形象欠佳，中高檔購(gòu)物場(chǎng)所不成主流    火車站人流很雜，眾多不法商販橫行，

27、商圈整體商業(yè)形象不佳。傳統(tǒng)百貨商廈曉園倒閉，國(guó)儲(chǔ)轉(zhuǎn)型，目前僅有阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)，中低檔次。在政府的扶持下，刻意引進(jìn)品牌商家，努力改變火車站形象，整改經(jīng)營(yíng)環(huán)境，發(fā)展前景好。 伍家?guī)X商業(yè)中心北部唯一商圈，發(fā)展前景好商圈簡(jiǎn)介：伍家?guī)X商圈一直以來(lái)就是長(zhǎng)沙北部唯一的一個(gè)商業(yè)區(qū)，以麗臣路和芙蓉路交叉處為核心，隨著芙蓉路的修建，世界著名零售企業(yè)通程電器也相繼進(jìn)駐，但由于2002年波隆立交橋的修建，削弱了該商圈本身就不夠濃厚的商業(yè)氛圍，加上區(qū)域消費(fèi)能力不強(qiáng)，導(dǎo)致普爾斯瑪特、北斗星商廈被迫關(guān)門或經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約4萬(wàn)，日人流量7-8萬(wàn)。主要商業(yè)物業(yè)：大型超市新一佳1家綜合賣場(chǎng)泰陽(yáng)商城維多

28、利購(gòu)物中心2家專業(yè)市場(chǎng)新河家具城伍家?guī)X機(jī)電市場(chǎng)地板城3家商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析：1、業(yè)態(tài)不豐富，商業(yè)檔次不高，整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳    伍家?guī)X商圈，業(yè)態(tài)不豐富，主要是滿足人的基本生活要求。整體商業(yè)形象較為破敗，檔次不高。維多利購(gòu)物中心（原北半星商廈）、泰陽(yáng)商城由傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)營(yíng)，現(xiàn)在百貨功能已不復(fù)存在，重裝后以批發(fā)和家電賣場(chǎng)為主，檔次不高。    相對(duì)而言，新一佳超市及附近的娛樂、餐飲相對(duì)較旺。2、消費(fèi)以周邊居民為主。3、交通便利，但發(fā)展受制于立交橋。    商圈以芙蓉路與三一大道交界，波隆立交橋?yàn)橹行?，南北?/p>

29、足夠的延伸條件，尤其是向南的芙蓉路周邊匯集了眾多的寫字樓與金融大廈。但波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應(yīng)，東西延伸更加受到制約，使得商圈的覆蓋面受到限制。4、隨著新河三角洲的整改，及地鐵線的設(shè)定，發(fā)展前景較好    新河三角洲計(jì)劃三年內(nèi)完成簡(jiǎn)陋房屋與棚戶區(qū)等拆遷，解決40多家企業(yè)的生產(chǎn)污染問(wèn)題，建成一個(gè)總面積2072畝，以濱江文化園（含兩館一廳）為龍頭的文化娛樂區(qū)，以湘江大道為依托的商業(yè)金融區(qū)，以文化為內(nèi)核的人文居住區(qū)，這對(duì)于提質(zhì)整個(gè)北城區(qū)具有極重要的意義    根據(jù)地鐵建設(shè)規(guī)劃，2014年前建設(shè)完成1號(hào)、2號(hào)線一期， 1號(hào)線站口就設(shè)在伍

30、家?guī)X。根據(jù)廣州、北京等城市經(jīng)驗(yàn)，地鐵站口商業(yè)具有極大的發(fā)展?jié)摿Α０l(fā)展中商圈    星沙商業(yè)副中心：    規(guī)劃：是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域新商圈之一，設(shè)置業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，形成與長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和星沙鎮(zhèn)綜合性新城相協(xié)調(diào)，配套齊全、功能完備的現(xiàn)代都市商業(yè)中心。    紅星商業(yè)中心：    規(guī)劃：將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人氣齊聚的南長(zhǎng)沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈。紅星商圈是借農(nóng)博會(huì)之機(jī)而迅速崛起的南部商圈，商圈內(nèi)匯聚

31、了多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，受區(qū)域整體市場(chǎng)消費(fèi)水平以及消費(fèi)意識(shí)限制，商業(yè)氛圍不成熟，業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)場(chǎng)所檔次不高。    撈霞商業(yè)中心：    規(guī)劃：撈霞商業(yè)中心位于開福區(qū)霞凝新港城內(nèi)，是開福區(qū)現(xiàn)代新城，也是長(zhǎng)沙市未來(lái)發(fā)展重心。其主要功能是服務(wù)于依托霞凝新港和長(zhǎng)沙火車貨運(yùn)北站為中心的物流園，以及沿長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)外圍的青竹湖外商城工業(yè)小區(qū)和大明工業(yè)園為對(duì)象的商業(yè)活動(dòng)，輻射范圍包括長(zhǎng)沙縣和望城縣廣大區(qū)域。    馬坡嶺商業(yè)中心：    規(guī)劃：馬坡嶺商業(yè)中心位于芙蓉區(qū)東部隆平高科技園內(nèi)，與長(zhǎng)沙縣

32、縣城星沙鎮(zhèn)共同組成長(zhǎng)沙市的副中心城市星馬新城。構(gòu)建以服務(wù)于長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市為主要對(duì)象的區(qū)域性商業(yè)中心；合理配置資源，優(yōu)化商業(yè)布局，按照城市發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展要求，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，形成新型的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)。    黎托商業(yè)中心：    規(guī)劃：以武廣高速鐵路黎托客運(yùn)站的建設(shè)為契機(jī)，建設(shè)完善配套商業(yè)設(shè)施，構(gòu)建商貿(mào)、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業(yè)中心。    大托商業(yè)中心：    規(guī)劃：依托長(zhǎng)株潭三市經(jīng)濟(jì)一體化和大托機(jī)場(chǎng)口的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及以中信新城購(gòu)物中心為代表的商家落戶于此，結(jié)合

33、天心生態(tài)新城的建設(shè)，逐步發(fā)展形成一個(gè)新的區(qū)級(jí)商業(yè)中心。    望城坡商業(yè)中心：    規(guī)劃：遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)性商業(yè)中心。其主要功能服務(wù)于以岳麓山風(fēng)景名城區(qū)旅游、休憩為主題的商業(yè)活動(dòng)，輻射范圍包括寧鄉(xiāng)縣和望城縣廣大區(qū)域。商業(yè)中心的所有設(shè)施不僅應(yīng)方便、滿足居民、旅客的生活和購(gòu)物需求，同時(shí)應(yīng)與自然景觀融合，與文物建筑協(xié)調(diào)，有利于環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展。    觀沙嶺商業(yè)中心：    規(guī)劃：隨著市政府西遷，市府周邊地區(qū)逐漸形成了一個(gè)新興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)極，帶來(lái)了眾多的發(fā)展商機(jī)。依托岳麓大

34、道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、會(huì)展、商貿(mào)餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè)，建設(shè)商務(wù)樓宇，發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”，構(gòu)建岳麓新城樓宇經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展區(qū)。建設(shè)好遠(yuǎn)大城市文化購(gòu)物廣場(chǎng)、府東商業(yè)大廈、新區(qū)治商務(wù)酒店等項(xiàng)目。 商業(yè)格局特點(diǎn)：1、  現(xiàn)有商圈集中在城市的中心位置，圍繞唯一市級(jí)商圈五一商圈向外擴(kuò)散。2、  隨著城市的不斷擴(kuò)張，外來(lái)大發(fā)展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈。3、  商業(yè)消費(fèi)主要集中在五一商圈，旺盛的人流與消費(fèi)習(xí)慣支撐起此商圈的龐大商業(yè)體量；4、  現(xiàn)有商圈自成特色：  

35、60; 1）  五一商圈業(yè)態(tài)豐富，百貨業(yè)趨向飽和，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈；    2）  河西消費(fèi)主要集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，岳麓山風(fēng)景區(qū)與沿江風(fēng)光帶打造等旅游資源成為商圈發(fā)展契機(jī)，發(fā)展空間大；    3）  東塘商圈不斷的更新?lián)Q代，但發(fā)展受到立交橋制約，由于深國(guó)投、沃樂瑪進(jìn)駐雨花亭，范圍向南延升；    4）  火車站商圈已形成湖南省最大的電腦、電子產(chǎn)品集散地，交通優(yōu)勢(shì)明顯，人流旺而雜；    5） 

36、; 伍家?guī)X商圈由于新河三角洲規(guī)劃及地鐵站口設(shè)點(diǎn)，未來(lái)前景廣闊；    6）  紅星商圈專業(yè)市場(chǎng)云集，業(yè)態(tài)單一，后續(xù)商業(yè)量大；業(yè)態(tài)特征：1）  各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡：大型超市、家電賣場(chǎng)分布密集，社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展滯后； 2）  傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)向購(gòu)物中心：傳統(tǒng)百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因?yàn)闃I(yè)態(tài)單一逐漸退出競(jìng)爭(zhēng)，被復(fù)合型的商業(yè)中心取代；3）  步行商業(yè)街對(duì)人流要求高：步行商業(yè)街必須布置在較高等級(jí)的商圈中，需要有一定人流保證，長(zhǎng)沙最成功的商業(yè)街是黃興路步行街，其它的經(jīng)營(yíng)狀況一般；4） 

37、; 超市相對(duì)是最普遍適合的業(yè)態(tài)：基本上各個(gè)商圈每個(gè)超市的經(jīng)營(yíng)狀況都很好，超市在長(zhǎng)沙仍有發(fā)展空間；5）  電器等專業(yè)賣場(chǎng)吸引力大：在對(duì)商圈的人氣要求不敏感，只要有品質(zhì)，可以吸引較遠(yuǎn)的人群；6）  批發(fā)市場(chǎng)需要長(zhǎng)時(shí)間的培育，形成消費(fèi)慣性，對(duì)交通及基礎(chǔ)配套的要求較高，且檔次一般，容易使區(qū)域形象受損，目前長(zhǎng)沙批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況有好有差。 一、     2006年至2007年重點(diǎn)純商業(yè)物業(yè)面市情況項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)純商業(yè)建筑面積（平米）推貨時(shí)間所屬區(qū)域上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)shopping mall 15000006年上半年推出

38、城東諾亞方舟裙樓商業(yè)420006年上半年推出城東標(biāo)志麓谷坐標(biāo)購(gòu)物中心700006年上半年推出河西麓谷山水茗園茶葉市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)3000006年上半年推出星沙楚天家園裙樓商業(yè)1800006年上半年推出星沙星沙湘繡城專業(yè)市場(chǎng)10000006年上半年推出星沙財(cái)富金銀匯百貨3500006年上半年推出,經(jīng)營(yíng)商“新世界百貨"06年10月開業(yè)五一商圈美林銀谷裙樓商業(yè)1100006年下半年推出河西市府新大陸銀座購(gòu)物中心2200006年下半年推出五一商圈嘉頓新天地裙樓商業(yè)1300006年下半年推出五一商圈建鴻達(dá)現(xiàn)代公寓裙樓商業(yè)620006年下半年推出伍家?guī)X商圈坡子街商業(yè)街商業(yè)街10355006年下半年推

39、出五一商圈中天廣場(chǎng)裙樓商業(yè)2300006年下半年推出五一商圈東門天廈裙樓商業(yè)5186預(yù)計(jì)07年上半年推出城東銀港水晶城購(gòu)物中心30000預(yù)計(jì)07年上半年推出城東碧桂園威尼斯城社區(qū)型商業(yè)20000預(yù)計(jì)07年上半年推出星沙上庭苑商業(yè)街、裙樓商業(yè)7000預(yù)計(jì)07年初推出紅星商圈bobo天下城裙樓商業(yè)22000預(yù)計(jì)07年上半年推出城南東一國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)裙樓商業(yè)45000預(yù)計(jì)07年上半年推出東塘商圈上城金都裙樓商業(yè)21000預(yù)計(jì)07年上半年推出五一商圈伍家?guī)X生活廣場(chǎng)商業(yè)街15000預(yù)計(jì)07年上半年推出伍家?guī)X商圈長(zhǎng)沙奧林匹克花園（商業(yè)魅都）運(yùn)動(dòng)mall、酒店、購(gòu)物83000預(yù)計(jì)07年推出紅星商圈天佑國(guó)際裙樓

40、商業(yè)10967預(yù)計(jì)07年推出火車站商圈新楚麓山才苑裙樓商業(yè)17700預(yù)計(jì)07年推出榮灣鎮(zhèn)商圈岳麓現(xiàn)代城裙樓商業(yè)24000預(yù)計(jì)07年推出榮灣鎮(zhèn)商圈匯富中心裙樓商業(yè)9400預(yù)計(jì)07年推出市中心區(qū)域中信新城shopping mall 100000預(yù)計(jì)07年推出大托商圈標(biāo)志商務(wù)中心湘府中路40000預(yù)計(jì)07年下半年推出紅星商圈合計(jì)973203 從調(diào)查數(shù)據(jù)中可看出，長(zhǎng)沙市純商業(yè)物業(yè)近兩年推向市場(chǎng)的貨量有所增長(zhǎng)，但漲幅較為平緩。作為投資物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高的商業(yè)物業(yè)來(lái)講，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)也相當(dāng)謹(jǐn)慎，盡管如此，這兩年推向市場(chǎng)的典型純商業(yè)項(xiàng)目體量至少達(dá)到973203平米以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。從圖表中可看出： &#

41、160;     1、五一商圈仍然是最熱商圈，2006年至2007年推出與即將推出市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)，商業(yè)體量達(dá)21.7萬(wàn)平方米以上，穩(wěn)居第一位，成為各路商家必爭(zhēng)之地；      2、城東區(qū)域近兩年推出量排在五一商圈之后，所推4個(gè)項(xiàng)目中有一個(gè)倍受關(guān)注的超大型shopping mall 項(xiàng)目，也是長(zhǎng)沙市第一個(gè)shopping mall上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，商業(yè)面積達(dá)15萬(wàn)平米，06年年中開盤銷售火爆。表明城東商業(yè)的迅速崛起已經(jīng)得到市場(chǎng)認(rèn)可；      3、從

42、數(shù)據(jù)上看星沙的商業(yè)量較大，但受人氣影響，商業(yè)起來(lái)還需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育；      4、依托融城及、省府南遷、農(nóng)博會(huì)展作為契機(jī)而發(fā)展迅速的紅星商圈目前進(jìn)駐大量高尚住宅樓盤，人氣漸旺，大量商業(yè)也即將應(yīng)勢(shì)而起，2007年表現(xiàn)會(huì)很明顯；南部的兩大商圈之一大托商圈，也即將有一大型商業(yè)項(xiàng)目中信新城推向市場(chǎng)；      5、相對(duì)而言，河西的商業(yè)推出較為分散，分布在榮灣鎮(zhèn)商圈、市府片區(qū)、麓谷片區(qū)，其中榮灣鎮(zhèn)商圈的整體價(jià)值將有所提升；五、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題；    

43、;   2006年，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展越來(lái)越規(guī)范，盡管未完全突破困局，但已經(jīng)較幾年前開始向進(jìn)程化邁進(jìn)。但長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所暴露并表現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題，仍然發(fā)人深思。在此，我們總結(jié)了目前長(zhǎng)沙，也即國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的普遍同一問(wèn)題：1.長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盲目化       總多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利益的需要，盲目追求新的投資盈利模式，單純認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值高于住宅地產(chǎn)，打著政府發(fā)展的旗號(hào)紛紛搞大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，但是由于大多數(shù)項(xiàng)目商業(yè)缺乏市場(chǎng)論證，或是沒有得到充分考究，就紛紛上馬，導(dǎo)致建設(shè)開發(fā)中存在盲目無(wú)序。 

44、60;    目前長(zhǎng)沙仍然有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采取“先開發(fā)后招商”的方式，最終造成“項(xiàng)目無(wú)用”的現(xiàn)狀，引發(fā)開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方的矛盾，這是目前商業(yè)的投訴熱點(diǎn)，也是長(zhǎng)沙當(dāng)商業(yè)不足曝光的焦點(diǎn)內(nèi)容。有的項(xiàng)目還導(dǎo)致了就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列社會(huì)問(wèn)題，常常見報(bào)的高曝光率也讓市場(chǎng)缺乏信任危機(jī)。      項(xiàng)目開發(fā)的盲目化開發(fā)還是近年來(lái)長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)空置率急升的一個(gè)重要原因。 2.開發(fā)的模塊化思維影響整體商業(yè)運(yùn)作       現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與各種零售業(yè)形態(tài)充

45、分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多功能相協(xié)調(diào)的。就長(zhǎng)沙城市東城的上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)而言，它在開發(fā)規(guī)劃中綜合了商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、商住、辦公、酒店、高尚住宅等九大功能，實(shí)現(xiàn)了多功能之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。加上本身商業(yè)和周邊豪華公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓、五星級(jí)酒店匯聚的白領(lǐng)群體和上流階層形成龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，為其商業(yè)部分今后將帶來(lái)巨大商機(jī)，商務(wù)公寓內(nèi)公司之間的商務(wù)往來(lái)又為酒店帶來(lái)強(qiáng)大的銷售能力和客房超低空置率，這種強(qiáng)勢(shì)聯(lián)盟正在塑造了長(zhǎng)沙城市東城上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的整體優(yōu)勢(shì)。      但是，目前長(zhǎng)沙市絕大多數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然采用的是所謂“模塊

46、化”的運(yùn)作模式，即簡(jiǎn)單地把整個(gè)項(xiàng)目分割成若干模塊再進(jìn)行疊加。在實(shí)際操作中由于一些客觀的原因，開發(fā)商放棄了統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)化的開發(fā)操作程序，結(jié)果導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項(xiàng)目與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏差，削弱了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的合理性，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。比較普遍的情況是，在同一區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)項(xiàng)目相隔距離較遠(yuǎn)，無(wú)法形成整體規(guī)模，反倒削弱了項(xiàng)目的總體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3.忽視后續(xù)經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理失控       很多地產(chǎn)開發(fā)商都抱著“賣完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期，項(xiàng)目建成后能租則租、能賣則賣，根本不考慮能否經(jīng)營(yíng)、是否適合經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題

47、，結(jié)果導(dǎo)致了很多開發(fā)商功成身退，投資人和經(jīng)營(yíng)者則被深度套牢的情況，甚至有的開發(fā)商自己都無(wú)法全身而退。      雖然有的開發(fā)商考慮了后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，成立了自己的經(jīng)營(yíng)管理公司或聘請(qǐng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司協(xié)助，但是將項(xiàng)目部分或全部出租給投資者后，由于一些客觀存在的原因，開發(fā)商往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的專業(yè)、整體控制能力，很難把握未來(lái)入駐經(jīng)營(yíng)商戶的檔次和品位以及對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的影響，這就導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)營(yíng)難以為繼。4.  商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的缺陷      長(zhǎng)沙市從2003年至2006年期間推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用

48、“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式。在一些已開業(yè)的項(xiàng)目中暴露了許多問(wèn)題，比如各租戶都重視自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)的形象，而忽視了公共空間的重要性；項(xiàng)目整體推廣后勁不足；業(yè)態(tài)調(diào)整與品類調(diào)整引發(fā)糾紛等，結(jié)果很多項(xiàng)目由于這類短期操作模式而停止?fàn)I業(yè)。      另外，長(zhǎng)沙有的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由有實(shí)力的商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行運(yùn)作，并給予投資者一定的回報(bào)，即返租?？陀^地講，返租在收益性物業(yè)銷售中確實(shí)能起一定作用。但現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還很不成熟，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高，這種營(yíng)銷策略不能兌現(xiàn)的情況時(shí)有發(fā)生，結(jié)果不光使廣大的個(gè)

49、人投資者蒙受巨大損失，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的傷害也相當(dāng)大，并常常引發(fā)一些法律糾紛。 5.商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一化。      目前長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。當(dāng)然這不光只是長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的模式，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大多依靠銀行貸款來(lái)解決開發(fā)資金不足的現(xiàn)況。      目前長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%- 80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%。而有些大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度甚至已經(jīng)超過(guò)了80%，大大超過(guò)50%的風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)。面對(duì)

50、2006年新政下的市場(chǎng)，面對(duì)國(guó)家宏觀政策不斷的調(diào)控，國(guó)八條、新八條、國(guó)六條相繼出臺(tái)的情況下，金融政策的進(jìn)一步緊縮，各商業(yè)銀行對(duì)新開的、待開的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款越來(lái)越謹(jǐn)慎，針對(duì)項(xiàng)目的投資評(píng)估也越來(lái)越嚴(yán)謹(jǐn)，信貸限制也越來(lái)越多的情況下，融資渠道相對(duì)單一的眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，大有一觸崩盤的態(tài)勢(shì)。      上述是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中所暴露出來(lái)的普遍的深層次問(wèn)題，僅歸咎于以上幾點(diǎn)還不足以說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)目前所面臨的困境，但同時(shí)我們也應(yīng)該看到商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)范化進(jìn)程也在不斷推進(jìn)中、隨著政府對(duì)商業(yè)投資市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)遲早會(huì)迎來(lái)專業(yè)市

51、場(chǎng)的曙光。2007年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)         長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展及更新?lián)Q代，順應(yīng)城市拓張的步伐，前景遠(yuǎn)大，預(yù)計(jì)2007年呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：1、從格局上看，位于中心城區(qū)的五一商圈霸主地位難以撼動(dòng)，但借勢(shì)城市的發(fā)展與規(guī)劃，商圈毫無(wú)疑問(wèn)將逐步向外圍擴(kuò)張，對(duì)周邊城區(qū)及外省客戶吸納能力加強(qiáng)；整體來(lái)看，大部分商圈處于發(fā)展之中，南城發(fā)展速度猶為突出。2、城市商業(yè)發(fā)展趨向成熟，具備發(fā)展大型商業(yè)購(gòu)物中心的條件，今后隨著城市區(qū)域的重點(diǎn)發(fā)展，一定會(huì)形成東、西、南、北、中的區(qū)域shopping mall項(xiàng)目；3、06年與07

52、年初步估算有100萬(wàn)平米以上的純商業(yè)物業(yè)，供大于求的態(tài)勢(shì)明顯，一些中小企業(yè)及跟不上市場(chǎng)發(fā)展方向的本土企業(yè)面臨日益加大的退市或更加面臨經(jīng)營(yíng)壓力；4、近兩年，商品房住宅開發(fā)郊區(qū)化、規(guī)?；⑵放苹攸c(diǎn)明顯，城市拓張范圍加大，中心離郊區(qū)的距離越來(lái)越遠(yuǎn)，2007年后中等規(guī)模以上的社區(qū)購(gòu)物中心將有所發(fā)展，尤其在住宅物業(yè)發(fā)展明顯、快速的城南與城西現(xiàn)象較為明顯；5、長(zhǎng)沙市場(chǎng)仍將盛行“帶租約產(chǎn)權(quán)式分割”的商鋪銷售模式，特點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者無(wú)需插手商鋪的經(jīng)營(yíng)管理或者轉(zhuǎn)租，只需與發(fā)展商簽訂合同，將商鋪交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主即可根據(jù)與發(fā)展商的合同約定，坐等回報(bào)，或者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?；貓?bào)率大都承諾在7%-1

53、0%，由于投資門檻低，受到中小投資者熱捧。6、品牌經(jīng)營(yíng)愈演愈烈，大到百貨經(jīng)營(yíng)商家，如百聯(lián)東方商廈、新世界百貨、王府井百貨等，再到生活超市，如沃爾瑪、家樂福、麥德龍、好又多、新一佳、家潤(rùn)多、步步高、易初蓮花等，小到精品超市屈臣氏，長(zhǎng)沙進(jìn)駐了大量品牌經(jīng)營(yíng)商家，推動(dòng)長(zhǎng)沙商業(yè)迅速發(fā)展。    從調(diào)查數(shù)據(jù)中可看出，長(zhǎng)沙市純商業(yè)物業(yè)近兩年推向市場(chǎng)的貨量有所增長(zhǎng)，但漲幅較為平緩。作為投資物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高的商業(yè)物業(yè)來(lái)講，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)也相當(dāng)謹(jǐn)慎，盡管如此，這兩年推向市場(chǎng)的典型純商業(yè)項(xiàng)目體量至少達(dá)到973203平米以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。從圖表中可看出： 1、五一商圈仍然是最熱商圈，2006

54、年至2007年推出與即將推出市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到6個(gè)，商業(yè)體量達(dá)21.7萬(wàn)平方米以上，穩(wěn)居第一位，成為各路商家必爭(zhēng)之地； 2、城東區(qū)域近兩年推出量排在五一商圈之后，所推4個(gè)項(xiàng)目中有一個(gè)倍受關(guān)注的超大型shopping mall 項(xiàng)目，也是長(zhǎng)沙市第一個(gè)shopping mall上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，商業(yè)面積達(dá)15萬(wàn)平米，06年年中開盤銷售火爆。表明城東商業(yè)的迅速崛起已經(jīng)得到市場(chǎng)認(rèn)可； 3、從數(shù)據(jù)上看星沙的商業(yè)量較大，但受人氣影響，商業(yè)起來(lái)還需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育；4、依托融城及、省府南遷、農(nóng)博會(huì)展作為契機(jī)而發(fā)展迅速的紅星商圈目前進(jìn)駐大量高尚住宅樓盤，人氣漸旺，大量商業(yè)也即將應(yīng)

55、勢(shì)而起，2007年表現(xiàn)會(huì)很明顯；南部的兩大商圈之一大托商圈，也即將有一大型商業(yè)項(xiàng)目中信新城推向市場(chǎng)； 5、相對(duì)而言，河西的商業(yè)推出較為分散，分布在榮灣鎮(zhèn)商圈、市府片區(qū)、麓谷片區(qū)，其中榮灣鎮(zhèn)商圈的整體價(jià)值將有所提升； 三、2006年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)亮點(diǎn)     在長(zhǎng)沙城市未來(lái)15年的城市遠(yuǎn)景規(guī)劃中，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的中南商業(yè)現(xiàn)代化城市中心格局在2006年開始真正的發(fā)力,影響著長(zhǎng)沙的商業(yè)格局和發(fā)展?；仡?006年長(zhǎng)沙城市商業(yè)地產(chǎn)中的新興力量，看看他們給長(zhǎng)沙這座城市帶來(lái)的閃光價(jià)值。     首先看看五一商圈，擁有6000余商家，每年消費(fèi)額

56、達(dá)數(shù)十億元，零售額達(dá)長(zhǎng)沙市零售總額的近一半以上。平和堂、春天百貨、王府井、香港新世界、長(zhǎng)沙百聯(lián)東方商廈、電器巨頭蘇寧等各路商業(yè)諸侯紛紛亮劍。五一商圈擁有著無(wú)與倫比的聚集效應(yīng)，其店鋪?zhàn)饨鹋c售價(jià)在近5年內(nèi)上漲了200%。     香港新世界百貨與長(zhǎng)沙百聯(lián)東方商廈，憑借其已有的招商渠道和商家資源，在五一商圈中鼎立了自己的一方霸圖，帶來(lái)了獨(dú)一無(wú)二的中庭式購(gòu)物空間，世界級(jí)、國(guó)內(nèi)一線的商業(yè)品牌、讓人留戀忘返的購(gòu)物環(huán)境，更多的是他們改變以往長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)低端化格局，創(chuàng)造一種輕松的理財(cái)模式，由專業(yè)商家的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，穩(wěn)健的、低風(fēng)險(xiǎn)的投資平臺(tái)讓長(zhǎng)沙的投資市場(chǎng)開始步入正軌，而城市發(fā)展和

57、經(jīng)濟(jì)發(fā)展為投資者們留下了無(wú)限商業(yè)增值空間。     產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，其所具有的投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、投資省心、省力等優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)被越來(lái)越多的投資者青睞。長(zhǎng)沙酒店行業(yè)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，酒店的整體開放率近80%，五星級(jí)以上酒店的開房率更高；而目前長(zhǎng)沙知名的國(guó)際酒店品牌有同屬于世界500強(qiáng)的喜來(lái)登和豪廷，他們擁有顯赫的國(guó)際化品牌和先進(jìn)的配房系統(tǒng)。站在城市發(fā)展的角度，國(guó)際品牌知名酒店集團(tuán)的進(jìn)駐，對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙酒店業(yè)的發(fā)展而言都是一種推動(dòng)。     商業(yè)品牌化就是2006年長(zhǎng)沙商業(yè)眾多亮點(diǎn)中的最大亮點(diǎn)。 四、熱

58、點(diǎn)投資個(gè)案（上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)）分析：     上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)作為2006年大東城首個(gè)最具規(guī)模的商業(yè)大盤、超大型shoppingmall，項(xiàng)目規(guī)劃：由3條主題商業(yè)街、2大休閑廣場(chǎng)、60000平方米超大停車場(chǎng)、高級(jí)住宅、時(shí)尚公寓、百貨店、超市、美食城、電影城、兒童樂園、酒吧街、數(shù)碼電器城、24小時(shí)便利店、數(shù)百家高檔國(guó)際服裝品牌店、專業(yè)店等業(yè)態(tài)構(gòu)筑而成，是集購(gòu)物、娛樂、休閑、居住、商務(wù)、餐飲、觀光、旅游等多功能于一體的超大復(fù)合型物業(yè)綜合體。     2006年5月21日，位于人民路與萬(wàn)家麗路交會(huì)處的上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)盛大開盤，開盤當(dāng)日，創(chuàng)下

59、了商鋪銷售逾430多套，公寓銷售260套，當(dāng)日銷售總額逾2億元的銷售奇跡，而且成為2006年長(zhǎng)沙樓市房地產(chǎn)銷售界的里程碑。     2006年最受投資市場(chǎng)追捧的商業(yè)大盤上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)究竟用了什么樣的招數(shù)來(lái)贏得市場(chǎng)？    營(yíng)銷代理工作，由在香港上市、全國(guó)著名的專業(yè)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)湖南合富輝煌房地產(chǎn)擔(dān)綱。合富輝煌擁有十五年的專業(yè)房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)，均與知名的大財(cái)團(tuán)、大型開發(fā)商合作，形成了非常成熟的、系統(tǒng)的、專業(yè)的營(yíng)銷運(yùn)作模式。     在上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略中，開發(fā)商將前期規(guī)劃調(diào)整、全程營(yíng)銷策劃、客戶經(jīng)營(yíng)

60、拓展、銷售組織管理、推廣效果監(jiān)控的工作全面交給合富輝煌操作，深度合作令上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)邁出了專業(yè)化整合營(yíng)銷領(lǐng)先的一步。     合富接手之后，從以下幾大方面進(jìn)行營(yíng)銷部署：  1. 通過(guò)調(diào)查長(zhǎng)沙市零售商業(yè)、辦公、公寓等的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，分析其對(duì)項(xiàng)目的影響； 2. 通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外相應(yīng)綜合功能項(xiàng)目的成功與失敗的典型案例，給項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)經(jīng)驗(yàn)和借鑒； 3. 項(xiàng)目周邊或區(qū)域性、競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的開發(fā)及其對(duì)本項(xiàng)目的影響； 4. 以市場(chǎng)需求為依據(jù)，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，提出最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)展定位和進(jìn)行定位深化； 市場(chǎng)定位：中南商業(yè)第一極 主

61、題定位：中南最大體驗(yàn)式國(guó)際風(fēng)情主題商業(yè)廣場(chǎng) 功能定位： 首期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整： a區(qū)：社區(qū)生活館 負(fù)一層：美食廣場(chǎng) 首層：香港長(zhǎng)江百貨（主力店） 二-三層：沃爾瑪超市（主力店） 四層：大型餐飲 g3區(qū)：foxtown（狐貍城百貨名品折扣店） 一層： 南面：女人世界（女性時(shí)尚服飾、服裝飾品、化妝用品、屈臣氏個(gè)人護(hù)理品等） 北面：foxtown（國(guó)際名品折扣店） 三-五層：餐飲、休閑 g1區(qū)：運(yùn)動(dòng)休閑館 一-二層：運(yùn)動(dòng)休閑服飾（品牌運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)用品） 三-四層：休閑、娛樂（網(wǎng)吧、健身房、足浴、電玩） 5. 在以上分析基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指引建議 規(guī)劃調(diào)整前圖示： 規(guī)劃調(diào)整后

62、                  6.   項(xiàng)目如何降低成本風(fēng)險(xiǎn)，找出盈虧平衡點(diǎn)；7.    就項(xiàng)目發(fā)展提供開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式建議；8 制訂項(xiàng)目首期商業(yè)及公寓營(yíng)銷策劃方案；9 部署項(xiàng)目首期商業(yè)及公寓營(yíng)銷推廣工作。    總體而言，對(duì)于商業(yè)機(jī)會(huì)的把握，與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司的強(qiáng)強(qiáng)攜手，對(duì)本地市場(chǎng)的了解、以及對(duì)產(chǎn)品定位的成功，是上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)成功的基礎(chǔ)，國(guó)際性的規(guī)劃大手筆，令得上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)在本土品牌中脫穎而出，成為本地具備“唯一性”的國(guó)際品牌項(xiàng)目，加之得天獨(dú)厚的地理