商品房買賣合同示范文本講座第八至十章

1、商品房買賣合同示范文本講座第四部分 第八章 合同備案與房屋登記本條為出賣人辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)及時(shí)限等相關(guān)約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）第四部分 第八章 合同備案與房屋登記預(yù)售合同登記備案的法律依據(jù)預(yù)售合同登記備案的法律依據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。 城市商品房預(yù)售管理辦法第十條規(guī)定：商品房預(yù)

2、售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記本條是將原合同中第二十四條關(guān)于預(yù)售合同登記備案的內(nèi)容調(diào)整至本章，增加條目名稱為“預(yù)售合同登記備案”。具體條文的修改完善1 1、將原合同中、將原合同中“自本合同生效之日起自本合同生效之日起”修改為修改為“自本合同簽訂之日起自本合同簽訂之日起”。 這一修訂是考慮到現(xiàn)行城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例及城市商品房預(yù)售管理辦法均指向合同簽訂之日，這樣表述更為準(zhǔn)確。2 2、將備案時(shí)限從、將備案時(shí)限從“3030天內(nèi)天內(nèi)”修改

3、為修改為“3030日內(nèi)或不超過日內(nèi)或不超過3030日內(nèi)的自行約定日內(nèi)的自行約定”兩兩種方式。種方式。 現(xiàn)行規(guī)定均要求出賣人在30日內(nèi)辦理預(yù)售合同登記備案，因此最長(zhǎng)時(shí)限為30日。本條采取了合同雙方選擇的方式，一是直接選擇30日，二是由合同雙方自行約定，但不得超過30日。這也考慮了地方省市的特殊規(guī)定。 目前，全國(guó)部分城市已開展商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，即在商品房預(yù)售合同網(wǎng)上平臺(tái)簽約后，房產(chǎn)管理部門實(shí)時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上備案，備案時(shí)限大大縮短。以北京為例，2008年，北京市建委下發(fā)北京市關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案的通知，規(guī)定商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)備案手續(xù)應(yīng)在7日內(nèi)完成。3 3、增加了、增加了“出賣人將本

4、合同登記備案情況告知買受人出賣人將本合同登記備案情況告知買受人”的相關(guān)約定。的相關(guān)約定。 由于預(yù)售合同登記備案是出賣人的單方行為，為保護(hù)買受人的知情權(quán)，增加了出賣人的告知義務(wù)。出賣人應(yīng)當(dāng)將合同登記備案情況告知買受人，買受人可以就備案情況進(jìn)行查詢核實(shí)。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記4 4、提示合同雙方應(yīng)事先對(duì)有關(guān)預(yù)售合同登記備案的其它事項(xiàng)進(jìn)行約定。、提示合同雙方應(yīng)事先對(duì)有關(guān)預(yù)售合同登記備案的其它事項(xiàng)進(jìn)行約定。 合同雙方約定的事項(xiàng)可以包括：出賣人委托買受人辦理預(yù)售合同登記備案的相關(guān)約定；出賣人未在約定期限內(nèi)辦理預(yù)售合同登記備案對(duì)買受人承擔(dān)的違約責(zé)任；預(yù)售合同解除的情況下，合同雙方辦理預(yù)售合同

5、登記備案解除手續(xù)的相關(guān)約定；預(yù)售合同登記備案后，雙方辦理預(yù)告登記的約定條件及約定期限等。需要說明的是，該第二款內(nèi)容不應(yīng)當(dāng)與第一款內(nèi)容相沖突。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記第四部分 第八章 合同備案與房屋登記本條為辦理房屋登記以及違約責(zé)任的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）房屋登記辦法第二條規(guī)定：本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。在條目名稱上，將“產(chǎn)權(quán)登記”的表述規(guī)范為“房屋登記”。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記第四部分 第八章 合同備案與房屋登記具體條文的修改完善1 1、刪掉了原合同中、刪掉了原合同中

6、“出賣人應(yīng)當(dāng)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資出賣人應(yīng)當(dāng)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”的約定。的約定。 這一修訂是考慮到房屋所有權(quán)初始登記是出賣人履行本合同的必要義務(wù)，與買受人利益直接相關(guān)的是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，故刪掉了上述約定。2 2、增加了、增加了“雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該商品房的房屋所雙方同意共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”的約定。的約定。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記房屋登記辦法第三十二條規(guī)定：發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（一）買賣；

7、。本條提示合同雙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理。 需要說明的是，雙方共同申請(qǐng)并不意味著雙方必須共同到場(chǎng)辦理。出賣人可將相關(guān)證明文件一次性提交給房屋登記機(jī)構(gòu)審核，無需每次重復(fù)提交且派員到場(chǎng)。在辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可由買受人（或代理人）持出賣人加蓋公章的登記申請(qǐng)書等相關(guān)材料直接到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記 以北京為例：2014年4月21日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)修訂下發(fā)北京市房屋登記工作規(guī)范。第3.1.5條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向登記部門提交轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書、授權(quán)委托書等材料，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記備案手續(xù)。房地

8、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備案后，房屋買受人可持其身份證明、房屋買賣合同（已辦理預(yù)告登記的，持預(yù)告登記證明，不再提交房屋買賣合同）、房產(chǎn)平面圖、房屋登記表、契稅完稅憑證等材料自行申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，但房屋坐落、面積和價(jià)款發(fā)生變化的，還應(yīng)當(dāng)提交與開發(fā)企業(yè)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記3 3、對(duì)于出賣人承擔(dān)違約責(zé)任進(jìn)行了調(diào)整完善。、對(duì)于出賣人承擔(dān)違約責(zé)任進(jìn)行了調(diào)整完善。（1）增加了“買受人未能在該商品房交付之日起_日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書”的約定。具體期限合同雙方可以根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定。如果出賣人利用優(yōu)勢(shì)地位，無限延長(zhǎng)此期限，買受人認(rèn)為顯失公平可以依法行使變更或者撤銷權(quán)。（2）將“買

9、受人退房”的約定規(guī)范為“買受人解除合同”。這一修訂源于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十九條“商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡囊?guī)定。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記（3）對(duì)于買受人解除合同的，增加了買受人書面通知出賣人的義務(wù)。原合同中“買受人提出退房要求”的表述實(shí)踐中容易扯皮。（4）增加了“出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分）”的約定。這就要求買

10、受人保留好郵寄解除合同通知的相關(guān)憑證。（5）對(duì)于買受人損失的計(jì)算，解除合同的，除退還購(gòu)房款外，由“出賣人按買受人已付房?jī)r(jià)款的約定比例賠償損失”修改為“按日支付利息”；不解除合同的，由“出賣人按買受人已付房?jī)r(jià)款的約定比例支付違約金”修改為“按日支付違約金”，這樣約定更為合理，且督促出賣人盡早履行合同義務(wù)。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記4 4、增加了因買受人原因未能辦理轉(zhuǎn)移登記情形的相關(guān)約定。、增加了因買受人原因未能辦理轉(zhuǎn)移登記情形的相關(guān)約定。 因買受人的原因未能在約定期限內(nèi)完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如買受人未能交清購(gòu)房尾款、未能及時(shí)繳納契稅或者住宅維修專項(xiàng)資金、買受人怠于辦證或申請(qǐng)遲延、委

11、托開發(fā)商辦理的未及時(shí)出具委托書等，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。 實(shí)踐中，對(duì)于以貸款方式購(gòu)買商品房的，出賣人一般要向銀行提供階段性擔(dān)保且須繳納保證金，擔(dān)保期限至買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)登記完成之日。買受人如長(zhǎng)時(shí)間不辦理登記，將會(huì)影響出賣人利益，對(duì)此合同雙方也可在附件補(bǔ)充協(xié)議中約定買受人的違約責(zé)任。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理第四部分 第九章 前期物業(yè)管理本章是關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約有關(guān)內(nèi)容的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，

12、涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 結(jié)合物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，本次修訂針對(duì)前期物業(yè)管理新增加一條。對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、物業(yè)服務(wù)時(shí)間、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問題進(jìn)行約定。此外，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約納入合同附件，并對(duì)“業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”進(jìn)行了提示性約定。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理具體條文的增加1 1、增加了對(duì)出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約定，對(duì)買受人具有提示、增加了對(duì)出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約定，對(duì)買受人具有提示作用。作用。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)

13、當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。如果買受人對(duì)出賣人依法選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)可，可以選擇不購(gòu)買該商品房或?qū)硗ㄟ^業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2 2、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)時(shí)間的約定。、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)時(shí)間的約定。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十六條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 由于前期物業(yè)服務(wù)合同是由出賣人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，本合同約定的物業(yè)服務(wù)時(shí)間是指物業(yè)服務(wù)合同約定的履行期限。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理3 3、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式的約定。、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式的約定。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第九條

14、規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法并未限制包干制或者酬金制以外的其他計(jì)費(fèi)方式。本條除將包干制、酬金制列明提示外，空白項(xiàng)可以由合同雙方自行約定其他計(jì)費(fèi)方式。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理4 4、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定。、增加了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定

15、。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十一條規(guī)定：實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物

16、業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理 此外，根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 具體標(biāo)準(zhǔn)的確定，以北京為例，出賣人需要在物業(yè)項(xiàng)目的銷售場(chǎng)所公示由物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告摘要。該摘要同時(shí)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理5 5、增加了代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的約定。、增加了代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的約定。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條規(guī)定：業(yè)

17、主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第二十八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 實(shí)踐中，買受人一般不對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要承擔(dān)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)及保養(yǎng)任務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問題外，還需要查明整個(gè)物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等。通過承接查驗(yàn)程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時(shí)進(jìn)行整改。 本條中約定買受人同意由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)并承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有其必要性和合理性。同時(shí)，本條還約定，出賣人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、

18、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的備案情況書面告知買受人，以此保障買受人關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、使用功能情況的知情權(quán)。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理6 6、提示買受人閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，該兩份文件納入本合、提示買受人閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，該兩份文件納入本合同附件。同附件。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。第二十五條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 同時(shí)，由于前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管

19、理規(guī)約內(nèi)容太多，不宜在合同條款中進(jìn)行詳細(xì)表述，故以附件的形式加以體現(xiàn)。一是便于物業(yè)買受人及時(shí)全面了解前期物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容；二是便于建設(shè)單位將臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容向物業(yè)買受人作出解釋說明，并履行明示義務(wù)。同時(shí),也便于物業(yè)買受人在作出遵守臨時(shí)管理規(guī)約的承諾時(shí)及時(shí)了解臨時(shí)管理規(guī)約的有關(guān)內(nèi)容。第四部分 第九章 前期物業(yè)管理7 7、增加了、增加了“業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)”的提示性約定。的提示性約定。 物權(quán)法第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的

20、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；”。 本條增加了提示性約定，告知買受人有依法更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)第四部分 第十章 其他事項(xiàng)本章是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）結(jié)合物權(quán)法、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋的相關(guān)規(guī)定，本次修訂針對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)新增加一條。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)具體條文的增加1 1、明確了買受人對(duì)建筑物專有部分的權(quán)利。、明確了買受人對(duì)建筑物專有部分的權(quán)利。 物權(quán)法第七十一條規(guī)定：

21、業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 關(guān)于業(yè)主的認(rèn)定。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條規(guī)定，依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主；基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。第四部分 第十章 其他事項(xiàng) 關(guān)于專有部分的認(rèn)定。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第

22、六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)2 2、結(jié)合現(xiàn)行規(guī)定，明確列示了業(yè)主的共有部分。、結(jié)合現(xiàn)行規(guī)定，明確列示了業(yè)主的共有部分。 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻

23、、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； 。 物權(quán)法第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)3 3、提示合同雙方對(duì)目前法律法規(guī)未明確規(guī)定的其它配套設(shè)施事先自行約定。、提示合同雙方對(duì)目前法律法規(guī)未明確規(guī)定的其它配套設(shè)施事先自行約定。（1）規(guī)劃

24、的車位、車庫(kù)。物權(quán)法第七十四條明確規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，但對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，考慮到權(quán)屬和實(shí)際情況的復(fù)雜性，并未明確規(guī)定歸屬，而是規(guī)定“由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。對(duì)此，本條列出選項(xiàng)由合同雙方明確約定，以利于定紛止?fàn)?，促進(jìn)物的合理利用。 另外，根據(jù)物權(quán)法第七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。對(duì)于如何“首先滿足業(yè)主需要”，法律或司法解釋沒有更詳細(xì)的規(guī)定，各地執(zhí)行不一。實(shí)踐中，買受人需要注意在合同中明確約定規(guī)劃的車庫(kù)、車位歸屬，確定所購(gòu)車庫(kù)、車位不屬于共有部位，了解當(dāng)?shù)?/p>

25、購(gòu)買的限制性規(guī)定。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)（2）會(huì)所。會(huì)所是規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務(wù)的場(chǎng)所，會(huì)所主要是為小區(qū)全體業(yè)主的生活需要和便利而建?，F(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有對(duì)會(huì)所權(quán)屬明確規(guī)定。在實(shí)踐中一直爭(zhēng)議很大。對(duì)此，本條由合同雙方明確約定會(huì)所的歸屬，以避免出現(xiàn)爭(zhēng)議。（3）其他需要確定歸屬的配套設(shè)施，由合同雙方自行約定。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)本條是關(guān)于依法納稅和特殊情形下的稅收負(fù)擔(dān)約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）第四部分 第十章 其他事項(xiàng)具體條文的增加1 1、增加合同雙方依法納稅的約定。、增加合同雙方依法納稅的約定。 商品房買賣過程中涉及的

26、主要稅種有契稅、印花稅和營(yíng)業(yè)稅。其中，買受人負(fù)擔(dān)契稅和印花稅，出賣人負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、印花稅。實(shí)踐中各地的征收標(biāo)準(zhǔn)并不完全一樣，即便同一城市，也會(huì)經(jīng)常根據(jù)本地實(shí)際進(jìn)行調(diào)整，買受人需注意按照購(gòu)房時(shí)的當(dāng)?shù)囟愂諛?biāo)準(zhǔn)納稅。 商品房登記過程中涉及的收費(fèi)項(xiàng)目主要是房屋登記費(fèi)。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知，房屋登記費(fèi)是向申請(qǐng)人收取的費(fèi)用，住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。實(shí)踐中，涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，由買受人交納該費(fèi)用。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)2 2、對(duì)因面積差異導(dǎo)致買受人增加稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行了約定。、對(duì)因面積差異導(dǎo)致買受人增加稅

27、收負(fù)擔(dān)進(jìn)行了約定。 對(duì)因面積差異導(dǎo)致買受人增加的稅收負(fù)擔(dān)，本條由合同雙方自行約定，以免發(fā)生爭(zhēng)議。實(shí)踐中，由出賣人承擔(dān)較為合理，更有利于保護(hù)買受人權(quán)益。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)第四部分 第十章 其他事項(xiàng)本條是對(duì)出賣人和買受人在銷售和使用商品房的環(huán)節(jié)進(jìn)行制約的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）具體條文的修改完善1 1、明示出賣人不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式、明示出賣人不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。銷售商品房，不得售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 商品房銷售

28、管理辦法第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)2 2、明示出賣人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房并辦理房屋登記。、明示出賣人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房并辦理房屋登記。 商品房銷售管理辦法第二十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。3 3、明示出賣人不得擅自處分屬于買受人共有的共用部位和設(shè)施。、明示出賣人不得擅自處分屬于買受人共有

29、的共用部位和設(shè)施。 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)4 4、明示出賣人將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人，相關(guān)情況作、明示出賣人將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人，相關(guān)情況作為合同附件。為合同附件。 對(duì)于買受人來說，簽訂預(yù)售合同時(shí)商品房尚未完工，受到專業(yè)知識(shí)的局限，很難從出賣人提供的相關(guān)資料中辨識(shí)和確定擬購(gòu)商品房的附近是否存在遮擋物或者可能會(huì)妨礙正常使用的設(shè)施設(shè)備。實(shí)踐中，商品房項(xiàng)目基本都有公共管道檢修口、柱子、變電箱等此類設(shè)施?？紤]到買受人的弱勢(shì)地位，本條要求出賣人針對(duì)這一事項(xiàng)

30、向買受人作出明確承諾。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)5 5、明示買受人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定合理使用房屋。、明示買受人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定合理使用房屋。 物權(quán)法第七十一規(guī)定：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第八十三條條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十五條規(guī)定：業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用

31、電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)本條是關(guān)于送達(dá)方式和送達(dá)不能法律后果的約定。修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）依據(jù)本合同發(fā)出的文件，本合同第五條、第八條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條等均涉及送達(dá)問題，針對(duì)送達(dá)方式及送達(dá)不能的法律后果新增加一條。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)具體條文的增加1 1、提示合同雙方保證

32、本合同記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實(shí)有效。、提示合同雙方保證本合同記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實(shí)有效。 在本合同履行過程中，涉及改變規(guī)劃或設(shè)計(jì)條件的通知、交房通知、違約通知、解除合同通知等，只有真實(shí)有效的通訊地址、聯(lián)系電話才能夠及時(shí)通知到合同相對(duì)方。本條對(duì)合同雙方加以提示。2 2、提示合同雙方約定送達(dá)方式。、提示合同雙方約定送達(dá)方式。 除了本條提示的郵政快遞、郵寄掛號(hào)信方式，合同雙方還可以約定電子郵件、傳真等其他書面形式。3 3、增加對(duì)合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的通知義務(wù)。、增加對(duì)合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的通知義務(wù)。 約定合同任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的，負(fù)有在變更一定時(shí)

33、間內(nèi)及時(shí)書面通知對(duì)方的合同義務(wù)。否則，變更一方將承擔(dān)送達(dá)不能的法律后果。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)本條是對(duì)買受人信息保護(hù)的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同的新增內(nèi)容）目前我國(guó)對(duì)個(gè)人信息的保護(hù)力度不夠，個(gè)人信息被濫用現(xiàn)象嚴(yán)重。買受人簽訂本合同時(shí)，填寫了大量個(gè)人信息。在未經(jīng)法律授權(quán)或者本人同意的情況下，出賣人如擅自披露、提供或超范圍使用買受人個(gè)人信息，不僅對(duì)買受人造成生活上的嚴(yán)重騷擾，嚴(yán)重的還被違法犯罪人員利用，給買受人造成財(cái)產(chǎn)和精神損失。針對(duì)買受人的信息保護(hù)新增加一條。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)具體條文的增加1 1、增加了對(duì)出賣人負(fù)有保密義務(wù)的約定。、增加了對(duì)出賣人負(fù)有保密義務(wù)的約定。 消費(fèi)

34、者權(quán)益保護(hù)法第二十九條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者及其工作人員對(duì)收集的消費(fèi)者個(gè)人信息必須嚴(yán)格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)采取技術(shù)措施和其他必要措施，確保信息安全，防止消費(fèi)者個(gè)人信息泄露、丟失。在發(fā)生或者可能發(fā)生信息泄露、丟失的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取補(bǔ)救措施。 本條以合同約定的方式明確出賣人負(fù)有保密義務(wù)，同時(shí)賦予買受人維權(quán)的依據(jù)。2 2、列舉了出賣人可以提供買受人信息的情形。、列舉了出賣人可以提供買受人信息的情形。 本條參考房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法的有關(guān)規(guī)定，列舉了出賣人可以提供買受人信息的情形，包括：（1）法律、法規(guī)規(guī)定；（2）國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)

35、行公務(wù)；（3）經(jīng)買受人書面同意。除此之外，出賣人對(duì)外提供和使用買受人信息均違反本合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)本條是關(guān)于合同爭(zhēng)議解決方式的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）第四部分 第十章 其他事項(xiàng)具體條文的修改完善1 1、增加了、增加了“消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門調(diào)解消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門調(diào)解”這一爭(zhēng)議解決方式。這一爭(zhēng)議解決方式。 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第三十九條規(guī)定：消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者發(fā)生消費(fèi)者權(quán)益爭(zhēng)議的，可以通過下列途徑解決：(一)與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商和解；(二)請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)或者依法成立的其他調(diào)解組織調(diào)解；(三)向有關(guān)行政部門投訴；(四)根據(jù)與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁

36、；(五)向人民法院提起訴訟。本條應(yīng)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的要求，在爭(zhēng)議的解決方式中增加了“消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門調(diào)解”這一方式。2 2、提示合同雙方如選擇訴訟到房屋所在地人民法院起訴。、提示合同雙方如選擇訴訟到房屋所在地人民法院起訴。 民事訴訟法第三十三條規(guī)定：因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。 因不動(dòng)產(chǎn)糾紛實(shí)行專屬管轄，當(dāng)事人不能自行約定，故本條中直接約定房屋所在地人民法院為管轄法院，避免合同雙方因選擇管轄法院錯(cuò)誤而增加訴訟成本。第四部分 第十章 其他事項(xiàng)本條是關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議和不合理補(bǔ)充協(xié)議排除條款的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對(duì)原合同進(jìn)行修改完善）第四部分 第十章 其他事項(xiàng)具體條文的修改完善1 1、細(xì)化了對(duì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的約定。、細(xì)化了對(duì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的約定。 合同法第六十一條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。本條提示合同雙方可就沒有約定或約定不明的內(nèi)容，簽