居間合同及案例

1、居間合同一、居間合同的概念及特點居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。其中報告訂立合同機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方為居間人，給付報酬的一方為委托人。居間合同的特征；l、居間人只是協(xié)助促成委托人與第三人訂立合同，自身并不參與委托人與第三人之間的合同。居間人為委托人提供訂約機會或者是為訂約進行媒介活動。居間合同的目的是使委托人與第三人訂立合同。 在居間人為委托人報告訂約機會或為訂約提供媒介的過程中，居間人僅是一個中介人，他既不代表委托人，也不代表相對人，他不是交易任何一方的代理人。居間人不直接參與交易雙方的談判，在決定交易雙方

2、權(quán)利義務(wù)內(nèi)容上并不體現(xiàn)居間人的意思，這些特征體現(xiàn)了居間合同的居間性。   2、居間合同是有償合同。居間是一種經(jīng)營活動，只要居間成功，委托人座向居間人支付一定的報酬和從事居間活動所支付的費用。如果沒有報酬，就不是居間合同3居間合同主體的特殊性 居間合同的一方主體居間人具有特殊性，居間人必須具備合法的法律資格，只有經(jīng)過工商部門核準登記可以從事居間營業(yè)的法人或公民才可以為居間人。居間人應(yīng)具備相應(yīng)的法律和專業(yè)業(yè)務(wù)知識、能力、經(jīng)驗和信息。法律應(yīng)規(guī)定機關(guān)法人、領(lǐng)導干部等有特殊職權(quán)的人不得從事居間活動。二、居間人的義務(wù)。 1、居間人介入的義務(wù)。居間人在從事居

3、間活動中，委托人或者合同的相對人要求其保守姓名或者商號的名稱的，居間人應(yīng)當遵守委托人或者合同相對人的要求，意味著在合同簽訂過程中一方不與相對方見面，其簽訂合同的事務(wù)由居間人以履行輔助人的身份負履行責任。 居間人的介入義務(wù)是為最終達到保守秘密的目的而實現(xiàn)的，居間人在保守委托人及合同相對人姓名、商號的名稱的同時，應(yīng)保守在其居間活動中獲悉的雙方當事人的商業(yè)秘密。 2、居間人忠實義務(wù)在居間中，對于相對人的信用狀況，相對人將用于交易的標的物的存續(xù)狀況等，居間人應(yīng)就其所知如實向委托人報告。但是需要指出的是，居間人對于相對人，并不負有報告委托人有關(guān)情況的義務(wù)。在媒介居間中，居間人應(yīng)將有關(guān)

4、訂約的事項向各方當事人如實報告，也就是說，不僅應(yīng)將相對人的情況報告給委托人，而且也應(yīng)將委托人的情況報告給相對人。不論是居間人是同時受相對人的委托，還是未受相對人的委托，居間人均負有向委托人和相對人雙方報告的義務(wù)?；诖?，媒介居間人的報酬原則上由交易雙方當事人即委托人和相對人平均分攤。居間合同的性質(zhì)是一種提供服務(wù)的合同，委托人與居間人訂約的目的就是依合同實施中介服務(wù)，只有忠實報告義務(wù)才能達到中介服務(wù)的目的。  3、促成雙方成交的義務(wù)。促成雙方成交的義務(wù)是居間人為保證居間人的收益權(quán)利的積極手段。合同法規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按約約定支付報酬?！痹摋l規(guī)定居間人索取報酬的前提是

5、“促成合同的成立，”合同未成立，居間人則無利益保證，合同法規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬?！?#160;  判斷“促成合同成立”的標準應(yīng)是：看委托人與相對人是否成立合同關(guān)系；看居間人的居間活動是否為合同的成立起到促進作用，例如提供便利、降低難度、加快進度等。若居間人的居間活動對于合同的成立完全或基本上無助益，則不能認為促成合同成立。問題：客戶簽訂合同后一旦解約，房地產(chǎn)中介企業(yè)是否完成居間義務(wù)，可以收取服務(wù)費嗎？根據(jù)合同法的規(guī)定，"居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬"。即公司促成買賣雙方簽訂買賣合同，或者租賃雙方簽訂租賃合同，公司就完成

6、了居間義務(wù)，客戶應(yīng)當支付服務(wù)費。當然，房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)當根據(jù)客戶解約的情況，區(qū)別對待。如有些房地產(chǎn)中介企業(yè)規(guī)定，買賣雙方簽訂買賣合同后，因買賣一方的行為致使該交易無法履行，則公司承諾退還另一守約方已支付公司的服務(wù)費。由此可見，違約方應(yīng)該支付服務(wù)費，守約方不需支付。案例一：劉先生在上海某正規(guī)房地產(chǎn)中介企業(yè)的某門店掛牌出售位于黃浦區(qū)青島路的一處物業(yè)。2008年1月，劉先生與孫先生簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，在稅費一覽表中確認的服務(wù)費金額為42800元。簽訂合同后，劉先生心生悔意，不去辦理過戶手續(xù)。中介門店向其發(fā)出告知函，催告前去辦理過戶。最終，劉先生沒有辦理過戶手續(xù)，并私下與孫先生簽訂解約協(xié)議。該中介公

7、司客法部接到案件后，向法院提起訴訟，要求劉先生支付服務(wù)費42800元，并提供房地產(chǎn)經(jīng)紀委托合同、房地產(chǎn)買賣合同、告知函等證據(jù)。在開庭過程中，劉先生極力辯解，將解約的過錯歸咎于該中介公司及孫先生，并表示只愿意支付8000元服務(wù)費。但是，最終經(jīng)法庭裁定認為，劉先生與孫先生簽訂了買賣合同即證明該中介公司居間成功，告知函及快遞單證明劉先生對于解約存在過錯。因此法院最終判決，劉先生向該中介公司支付30000元服務(wù)費。案例二：溫州的張先生在北京珠江駿景小區(qū)買了一套住房，后張先生通過中介公司將房子以133萬余元的價格出售給梁女士。在梁女士支付了50萬元定金，并已按約定提供了款項供張先生還清了銀行貸款后，張先

8、生以受到欺詐為由，拒絕辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)。為此，梁女士告上法院，要求張先生繼續(xù)履行合同，配合辦理房產(chǎn)證手續(xù)。張先生同時也反訴要求撤銷與梁女士房屋買賣合同。4月8日，北京市豐臺區(qū)人民法院對此案進行了一審宣判，梁女士贏得了這場官司。    2007年8月23日，張先生作為出賣人與梁女士及房地產(chǎn)中介公司簽訂了房屋買賣居間合同，約定中介公司提供中介服務(wù)，促成張先生與梁女士訂立珠江駿景園中區(qū)一套房屋的買賣合同，居間服務(wù)費為25200元。在房屋買賣居間合同中的第二部分房屋買賣合同中約定，該房屋的成交價格為126萬元，張先生應(yīng)當于2007年9月1日前向梁女士交房，雙方應(yīng)當于20

9、07年11月1日前與中介公司到房屋權(quán)屬登記部門辦理過戶手續(xù)。雙方在該部分中明確，均已知曉張先生所賣房屋沒有產(chǎn)權(quán)證。同日，梁女士與張先生又簽訂了北京市房屋買賣合同，約定總房款126萬元整，梁女士應(yīng)在簽訂本合同時，即支付房款定金50萬元，在辦理過戶并領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證后三個工作日內(nèi)支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）。 合同簽訂后，梁女士將購房定金50萬元支付給張先生。同日，梁女士與張先生還簽訂了無產(chǎn)權(quán)證明特別協(xié)議，明確梁女士明知張先生的房屋產(chǎn)權(quán)證明正在辦理當中，并愿意在產(chǎn)權(quán)證明下發(fā)之前同張先生簽訂居間及買賣合同；張先生承諾在2007年10月31日前將房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理完畢。  10月4日，

10、張先生將房屋鑰匙交給了梁女士，后梁女士入住了這套房屋。11月4日，雙方簽訂補充協(xié)議約定，梁女士同意在總房款126萬元的基礎(chǔ)上，增加79800元。張先生在簽署本協(xié)議之日起在2007年12月15日前負責還清銀行貸款并解除抵押，款項由梁女士負責作為已付房款。在房產(chǎn)證辦理完畢后，張先生取得房產(chǎn)證五日內(nèi)需配合梁女士辦理完公證或過戶手續(xù)，否則視為違約。梁女士在辦理公證當日，須給付張先生尾款、否則視為違約。12月5日，張先生收到梁女士給付的購房二期款547605元?，F(xiàn)梁女士已經(jīng)按約定提供了款項供張先生償還銀行貸款，銀行貸款現(xiàn)在也已經(jīng)還清，但張先生卻覺得房子賣得有點虧，便以對中介機構(gòu)的信任和長期在溫州生活，不

11、了解該房屋的市場價格，中介公司不讓其有機會和充足的時間了解行情為由，認為受到中介公司和梁女士的欺詐，拒絕辦理房產(chǎn)證。梁女士見合同無法繼續(xù)履行，便起訴到法院，要求張先生繼續(xù)履行合同，辦理房產(chǎn)證，并配合辦理房屋買賣相關(guān)事宜。 張先生在法庭上稱，在買賣過程中，本人受到欺詐，賣房行為不是本人的真實意思表示，故反訴要求撤銷與梁女士及中介公司訂立的房地產(chǎn)買賣合同，由此造成的損失由中介公司承擔；責令梁女士從占有的房屋搬出，并返還該房屋及相關(guān)資料。  中介公司作為第三人稱，不能過戶是由于張先生違約，不是中介公司的原因。同意協(xié)助梁女士辦理過戶手續(xù)。在本次交易的過程中不存在欺詐行為，我公司按照事實情況完

12、成協(xié)助買賣義務(wù)。 豐臺法院審理后認為，依法成立的合同受法律保護。梁女士與張先生簽訂的房屋買賣合同及居間合同是雙方的真實意思表示，雙方均應(yīng)按照合同履行各自的義務(wù)。房產(chǎn)交易是公民社會交易活動中的重要組成部分，張先生作為房屋所有人，理應(yīng)在對欲售房屋的狀況及市場價格仔細了解后，以嚴謹、審慎的態(tài)度簽訂房屋買賣合同?，F(xiàn)其以對中介機構(gòu)的信任和長期在溫州生活，不了解該房屋的市場價格，中介公司不讓其有機會和充足的時間了解行情為由，認為受到中介公司和梁女士欺詐的答辯意見，無據(jù)佐證，本院不予采信。張先生關(guān)于中介公司、梁女士利用其疏忽，將房款50萬元寫成定金，并以賠償100萬元對其進行威脅，脅迫其簽訂補充協(xié)議的答辯意

13、見，因在雙方所簽的房屋買賣合同、錢款交付書等三份交易文件中均已明確購房定金為50萬元，張先生在此稱系中介公司、梁女士利用其疏忽所為，沒有事實依據(jù)，本院不予采信。梁女士與張先生簽訂購買豐臺區(qū)珠江駿景園中區(qū)房屋的合同時，雖然該房屋尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第（六）項亦規(guī)定關(guān)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得交易，但中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法系行政管理性法律，該法此項規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易的行政管理，而非禁止交易關(guān)系，所涉及事項亦不損害國家利益和社會利益，故在性質(zhì)上屬于管理性禁止規(guī)范，并非效力性禁止規(guī)范，故張先生、梁女士所簽房屋買賣合同有效?，F(xiàn)梁女士已經(jīng)累計向張

14、先生支付100余萬元，履行了大部分合同義務(wù)，并已經(jīng)實際入住所購房屋，張先生不協(xié)助梁女士辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，違反了合同義務(wù)，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。梁女士要求張先生繼續(xù)履行合同，辦理房產(chǎn)證，配合辦理房屋買賣手續(xù)的訴訟請求本院予以支持。張先生要求撤銷與梁女士及中介公司訂立的房地產(chǎn)買賣合同，由此造成的損失由中介公司承擔；責令梁女士從占有的房屋搬出，并將該房屋及相關(guān)資料返還的反訴請求，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。  綜上所述，判決張先生于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助梁女士辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù), 中介公司提供必要的協(xié)助；駁回張先生的反訴請求。案例三：每套房屋只有一本產(chǎn)權(quán)證，而購買了二手房的邱女士

15、手中持有一本產(chǎn)權(quán)證，同樣的產(chǎn)權(quán)證在中介商上海福美來房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司(以下簡稱：福美來公司)處也有一本，這源于雙方為該不該支付居間中介服務(wù)費所引起。近日，上海市靜安區(qū)人民法院對福美來公司索討37200元居間中介服務(wù)費作出判決，由邱女士支付該中介商福美來公司傭金3.3萬元。2007年8月，邱女士看到福美來公司公布的房源信息，地處本市虹橋路上有一處房屋欲中介，遂表示欲購買該房。雙方在同月6日簽署了傭金確認書記載：客戶名稱為邱女士，所看中的虹橋路那套房屋成交價為372萬元，傭金金額為37200元，支付日期為房屋過戶之日。同月12日，邱女士與該房屋的賣家擬簽訂買賣合同，因該房屋尚有抵押未撤銷。之后，雙

16、方又在同月22日簽訂正式上海市房地產(chǎn)買賣合同，該合同記載物業(yè)轉(zhuǎn)讓價為372萬元，福美來公司作為居間介紹方。合同簽訂后，邱女士按約實際占有使用了該房屋，福美來公司協(xié)助買賣雙方辦理了房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移手續(xù)，在領(lǐng)取了該房屋產(chǎn)權(quán)證書后，福美來公司遂通知邱女士前來支付中介費并領(lǐng)取產(chǎn)證。而邱女士以福美來公司在交易中未督促賣家結(jié)清公用事業(yè)費、物業(yè)費，沒有完成煤氣過戶，表示不同意支付中介費。2007年12月底，福美來公司起訴到法院，訴稱因邱女士不肯中介費37200元請求法院予以判決支付，再將屬于邱女士的產(chǎn)權(quán)證還給對方。法庭上，邱女士聲稱與福美來公司未簽訂過書面合同，約定任何服務(wù)事項，現(xiàn)傭金確認書所對應(yīng)的買賣合同已作

17、廢。盡管簽署過傭金確認書，但該確認書約定的付款時間與上海市物價局和房地局聯(lián)合發(fā)文通知明顯不符合，付款約定沒有效力。在整個交易中，中介商未按規(guī)定提供服務(wù)，現(xiàn)自己又以產(chǎn)權(quán)證遺失為由，重新申請領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，邱女士認為，福美來公司無權(quán)收取中介服務(wù)費。法院審理后認為，雖然福美來公司與邱女士沒有簽訂書面居間合同，但邱女士通過中介商提供的房源信息，在中介商陪同下與該房屋業(yè)主簽訂了買賣合同，雙方的居間合同能夠成立，作為中介商福美來公司有權(quán)要求邱女士支付居間服務(wù)費。對于居間服務(wù)費的額度，雙方簽訂的傭金確認書為簽約方真實意思表示屬有效。邱女士認為該約定的付款時間，與有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀的通知中付款時間不符，不具有法

18、律效力。法院以為合同無效的前提，必須是違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，而該通知規(guī)定并不具有強制性。從付款時間看，邱女士所購房屋交易已完成且實際入住，中介商向邱女士索討中介費符合該通知規(guī)定。但福美來公司未將產(chǎn)權(quán)證及時交與邱女士，顯然提供中介服務(wù)上有瑕疵，最終法院酌定由邱女士支付福美來公司傭金33000元。上家為自住，兩次拒絕履行賣房協(xié)議本想太太平平地通過中介買一套二手房居住，不料卻遇到了一個不守承諾的二手房主，上下兩家為房屋買賣還鬧上了法庭。案件回放    聲稱要自住，上家“反悔”賣房今年6月，陳小姐在中介公司看中了一套楊浦區(qū)江浦路1號6樓的房子，房屋總價為125萬元

19、。但當時這套房子的主人王先生并沒有取得該房的房產(chǎn)證，因此王、陳兩人在中介公司只簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，兩人約定在王先生取得房屋產(chǎn)權(quán)證后10日內(nèi)再簽訂正式的上海市房地產(chǎn)買賣合同。第二天，陳小姐便向王先生支付了3萬元定金，一個月后王先生也取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。但到了8月，王先生向陳小姐發(fā)出確認書表示不愿繼續(xù)履行之前簽訂的買賣居間協(xié)議，陳小姐當即拒絕。幾天后中介公司向王、陳兩人發(fā)出通知函表示該房屋已具備簽訂正式買賣合同的條件，要求兩人到中介公司簽訂買賣合同。不料，在這之前王先生又一次拒絕履行居間協(xié)議，他竟然對王小姐說：“因為房價上漲，同地段同樣房價已買不到房子了，現(xiàn)在這個房屋我想自己居住，不想賣了?！?/p>

20、王小姐覺得，當初兩人簽訂了買賣居間協(xié)議，也就意味著對該房屋買賣的相關(guān)條款已經(jīng)做了明確約定，王先生應(yīng)當信守承諾履行協(xié)議。為此兩人多次協(xié)商卻未果，無奈之下，王小姐只得請求法院給予幫助。法院判決上家必須履行合同義務(wù)此案由楊浦區(qū)人民法院審理，被告王先生辯稱，當初和原告陳小姐簽訂的只是居間協(xié)議，而非正式的買賣合同。法院審理查明，被告取得產(chǎn)權(quán)證后的三日內(nèi)與原告簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同是居間協(xié)議所約定的。協(xié)議中還約定被告同意原告將部分首期房款43萬元交給中介暫為保管，中介將定金2萬轉(zhuǎn)為首期房款，因此原告支付給被告并暫由中介保管的首期房款為45萬元；被告同意原告通過向貸款銀行申請80萬元貸款的形式支付第二期房

21、款，原告在簽訂買賣合同后七日內(nèi)向該貸款銀行申請貸款、簽訂借款抵押合同等相關(guān)協(xié)議并支付相關(guān)費用。待銀行審核通過原告的貸款申請且被告名義的抵押登記已經(jīng)注銷后七個工作日，雙方當事人親自或委托中介申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶及抵押登記手續(xù)；而等貸款銀行將第二期房款支付到指定賬戶、上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以原告為所有權(quán)人的房產(chǎn)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項權(quán)證后三日內(nèi)，雙方當事人對該房地產(chǎn)進行驗看、清點并確認無誤后，被告應(yīng)將該房地產(chǎn)交付原告，同時原告支付給被告2萬元的房價。實際上合同簽訂后，原告已經(jīng)向被告支付了2萬元定金，之后原告向被告支付了1萬元定金；另外原告還主動支付代管款42萬元至法院，作為對履行房地產(chǎn)

22、買賣居間協(xié)議的保證。法院認為，原、被告間依法成立的合同，對雙方當事人都具有法律約束力。被告既然取得了系爭房屋的產(chǎn)權(quán)，理應(yīng)按合同約定履行辦理買賣合同的各項義務(wù)。被告以房價上漲為由不履行合同，違背誠實信用原則，無權(quán)擅自解除合同。所以法院對原告要求被告繼續(xù)履行合同義務(wù)的訴請予以支持。根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法第一百三十條、中華人民共和國合同法第六條、第八條、第一百零七條規(guī)定，判定被告應(yīng)繼續(xù)全面履行與原告所簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，并在判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)。記者手記在二手房的買賣中，簽訂協(xié)議是上下兩家必須履行的環(huán)節(jié)，但上家經(jīng)常以“居間協(xié)議”和“買賣合同”混淆視聽。其實

23、這兩者的區(qū)別在于，購房合同屬于買賣合同，是房屋出賣人（原房主）和房屋買受人（購房者）之間訂立的協(xié)議。房屋買賣居間合同是房屋中介分別與房屋出賣人和買受人訂立的服務(wù)合同，旨在促成房屋買賣交易。案例四：房主李某系某國家機關(guān)退休干部，單位分配房屋一套，尚未辦理房產(chǎn)證。2006年2月，李某與買方謝某及北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂居間中保合同及補充協(xié)議，李某承諾將該房賣與謝某，鏈家公司為居間中保方。在補充協(xié)議中李某承諾，如在2006年8月31日前拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，即配合鏈家公司將房屋過戶給謝某；如2006年8月31日以前未拿到產(chǎn)權(quán)證，則鏈家公司自2006年9月10日起7個工作日內(nèi)，保證謝某搬入該房居住，由

24、謝某按月向李某支付租金2500元，直至該房過戶。     2007年，李某向法院提起訴訟，稱鏈家公司和謝某在明知自己沒有房產(chǎn)證的情況下，促成其簽訂了買賣房屋合同及補充協(xié)議，而按國家法律規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋不得買賣。因此，自己在當時不知情的情況下，簽訂的房屋買賣居間合同及補充協(xié)議不具有法律效力，要求法院認定上述合同無效。    鏈家公司和謝某則一致認為，合同簽訂時，各方都知道李某尚未辦下房產(chǎn)證，補充協(xié)議中已對此情況作了約定，因此，該合同及補充協(xié)議是有效的。   法院經(jīng)審理認為，民事活動中，當事人

25、應(yīng)當遵循誠實信用原則，當事人做出民事行為后，沒有法定事由，不得主張無效。李某在尚未取得涉訴房屋房產(chǎn)證的情況下，簽訂房屋買賣合同，但該情況并非導致合同無效的法定事由。李某所引用的城市房地產(chǎn)管理法限制房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，屬于管理性禁止規(guī)范，并非對合同效力的規(guī)定，不屬于對當事人簽訂相關(guān)合同的限制。因此，李某以房屋無產(chǎn)權(quán)證，所簽訂買賣合同違反城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，要求法院認定合同無效沒有法律依據(jù)，亦有悖當前房屋交易市場運作實際。最終，北京市一中院終審判決駁回了李某的訴訟請求。案例五：房齡有變 買主索賠 2004年5月18日，本市一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與塘沽區(qū)居民郝某簽訂“房屋調(diào)入合同”，約定郝某將其坐落于

26、塘沽區(qū)某居民樓的房屋委托該公司全權(quán)銷售；房齡兩年；委托價格為人民幣18.82萬元。其后，在開發(fā)區(qū)工作的田某決定購買此房。當月25日，田某與房地產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂了“房屋調(diào)出合同”，約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀公司接受原房主委托全權(quán)處理房屋買賣事宜；田某對房屋已做充分了解并實地看房，對該房屋現(xiàn)狀無異議，愿意購買；雙方協(xié)商后實際成交價格為19.5萬元；雙方簽訂合同時，田某向房地產(chǎn)經(jīng)紀交納房屋信息服務(wù)費1950元。當日，雙方即簽訂了二手房貸款合同，其中載明房齡兩年。此后，田某卻發(fā)現(xiàn)所買房屋于1998年就已經(jīng)開始使用，實際房齡為6年，遂將經(jīng)紀公司告上法庭，要求返還全部服務(wù)費并賠償經(jīng)濟損失。 法庭上，被告公司辯稱，其與

27、田某簽訂的房屋調(diào)出合同中所載明的房齡兩年的情況，系房主郝某提供，且合同中已明確田某對訴爭房已做充分了解并實地看房，對訴爭房屋現(xiàn)狀無異議。同時，公司已依合同履行了服務(wù)義務(wù)，應(yīng)當收取相應(yīng)的費用。故不同意田某的訴訟請求。 合同有效 酌情退錢 經(jīng)開庭審理及核實證據(jù)，原審法院認為，房屋買賣居間合同應(yīng)確認有效。合同現(xiàn)已實際履行完畢，田某應(yīng)按約定支付貸款服務(wù)費。田某為證實被告房地產(chǎn)經(jīng)紀公司故意隱瞞涉訴房屋房齡的問題，提供了該房的購電證作為憑證，該證據(jù)能夠證實涉訴房屋在1998年已開始使用。被告公司未能向田某提供房屋全面、真實信息，應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。但田某要求被告返還全部信息服務(wù)費、貸款服務(wù)費的訴求并無法律依

28、據(jù)，被告應(yīng)酌情返還。此外，由于涉訴房屋的成交價格系田某實地看房并認可后與被告公司達成的合意，且田某未舉證證明是由于房齡原因?qū)е略摲课莸膶嶋H價值低于上述成交價格，田某對其損失的計算方法也沒有法律依據(jù)，故對田某要求被告賠償經(jīng)濟損失1萬元的主張不予支持。由此，原審法院作出如上判決。 案例六：上家拒絕簽約另行委托 2004年上半年，持新加坡護照的謝先生與中介公司簽訂了居間合同，委托中介公司把謝先生名下某房屋，以237.8萬元人民幣的價格出售。雙方約定居間期限為1個月，中介公司需提供的服務(wù)是以該價格尋找欲購買人，并指導謝先生夫婦訂立合同，謝先生夫婦則按房價的1%即23780元支付傭金。雙方還約

29、定，在委托期限內(nèi)，如謝先生多方委托，導致中介公司經(jīng)濟損失的，由謝先生承擔賠償全部直接經(jīng)濟損失的責任。其后，中介公司先按約定把1萬元定金存入了謝太太的銀行賬戶，謝太太還出具了收條。但當中介公司要求謝先生夫婦前去簽訂房屋買賣合同，謝先生夫婦卻一直未去簽約。而在約定的居間服務(wù)期滿后半個月，謝先生夫婦將該房屋委托給了另一家中介公司，并與下家仇某以241萬元成交。這引起了原中介公司的不滿，一紙訴狀把謝先生夫婦告上法庭，要求雙倍返還定金及支付傭金。     中介先下定要求雙倍返還 。中介公司訴稱，謝先生夫婦不但簽訂了房屋居間合同，還收下了中介公司支付的1萬

30、元定金。而在找到了下家后，謝先生夫婦卻萌生反悔之意。謝先生夫婦辯稱，自己是與中介公司簽過居間合同，但1萬元定金是由中介公司支付，而中介公司從未講過找到了下家。同時，雖然在合同期內(nèi)中介公司要求過簽訂正式買賣合同，但其所要求簽的是兩份價格不同的合同，所以遭到拒絕。中介公司則表示，不把下家情況告知謝先生夫婦，是怕他們故意跳開中介公司自行成交，損害中介公司的利益?，F(xiàn)在謝先生夫婦的行為，明顯違反了雙方的合同約定，并導致中介公司向有意向的下家雙倍返還定金，給公司造成了經(jīng)濟損失。    法院從中介公司曾聯(lián)系到的下家施某處查明，施某曾與中介公司簽訂過合同，支付了1萬元定

31、金，定購一套復(fù)式房屋，但之后中介公司說找不到上家，最后又說賣房的事“黃掉了”，后中介公司就先墊付了“退一賠一”的定金2萬元，他則按中介公司要求寫了一份債權(quán)轉(zhuǎn)移書，由中介公司向上家追索。    法院認為，居間合同是中介公司向謝先生報告訂立合同的媒介服務(wù)，由謝先生支付報酬的合同，而雙方約定由中介公司支付定金1萬元給謝先生，如此做法雖不符合商業(yè)習慣，但是雙方自愿達成，現(xiàn)在中介公司要求適用“定金罰則”雙倍返還，沒有法律依據(jù)。同樣，因中介公司沒有完成合同約定的服務(wù)項目，收取傭金不符約定，遂法院最后僅判決謝先生夫婦返還中介公司1萬元。  

32、0; 私定賣房義務(wù)沒有依據(jù)   。本案中先違約的雖然是謝先生夫婦，中介公司在事實和道理上也獲得了法院的認同，但為何中介公司主張“定金罰則”法院卻不采信呢？審理此案的法官表示，因為中介公司賠付案外人施某的2萬元，是依據(jù)房屋買賣合同而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，而非中介公司與謝先生夫婦所簽的居間合同關(guān)系下產(chǎn)生的損失，故無法予以支持，應(yīng)作為另案主張權(quán)利解決。至于中介公司提出的傭金，雙方在合同中設(shè)立了服務(wù)項目，只有服務(wù)項目完成中介公司才可全額收取傭金，其所謂的預(yù)期傭金的間接損失，更無法獲得法院的認可。    專業(yè)房地產(chǎn)律師王展還向記者

33、表示，本案中一個引起注意的問題在于中介公司在提供居間服務(wù)過程中能否自己給賣方下定？“從表面上看，中介公司支付給賣方謝先生1萬元定金，謝先生也實際收下了，似乎雙方的定金合同已經(jīng)有效成立。但細究起來我們可以發(fā)現(xiàn)：中介公司自己給賣方下定，其目的在于約束賣方履行賣房義務(wù)，即只要中介公司幫助謝先生找到了合適的買方，謝先生就必須將委托的房屋出售給該買方，否則謝先生就要雙倍返還中介公司2萬元。應(yīng)該說，這1萬元的定金合同是一種從合同，其擔保的主合同就是居間合同。”    而現(xiàn)在的問題是：這種“賣房義務(wù)”在居間合同中是否確實存在呢？律師的回答是否定的?！鞍凑瘴覈贤ǖ囊?guī)

34、定，房屋買賣居間合同本質(zhì)上屬于一種委托合同，在居間服務(wù)事項完成之前，委托人有權(quán)隨時撤銷委托、解除合同。由此可見，所謂的賣房義務(wù)在居間合同中實際并不存在。此外，定金的效力是雙向的，如果中介公司的下定行為是有效的話，那么委托人又能在什么情況下沒收中介公司的定金呢？所以，中介公司要求雙倍返還定金是沒有法律依據(jù)的?！?#160;   王展律師在此提醒中介公司，利用自身優(yōu)勢地位自行擬定諸多委托人違約責任的格式條款，想以此拴住委托人的做法實際上并不可取。案例七：2006年9月初，張先生與李女士以及北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂了北京市房屋買賣合同、補充協(xié)議以及居間合同，合

35、同約定張先生購買李女士所有的位于海淀區(qū)的樓房一套。合同簽訂后，張先生向我愛我家支付了房屋定金12萬元，沒想到李女士遲遲不履行合同，并在9月底向張先生和我愛我家發(fā)出解除房屋買賣合同、居間中保合同及相關(guān)附件和補充協(xié)議的通知，稱以上合同屬無效合同，李女士未收到定金，要求解除合同。所以，張先生起訴到法院，要求解除雙方的房屋買賣合同，返還定金12萬元，并由賣方支付違約金12萬元。 經(jīng)查，因為李女士一直沒有對房屋進行評估，我愛我家未將定金交付給李女士。在案件審理過程中，三方均同意解除合同，我愛我家同意返還定金。 一中院認為，根據(jù)三方簽訂的居間中保合同第四條第1款，定金應(yīng)由我愛我家提存，張先生于合同訂立當天

36、未直接向李女士交付而是向我愛我家交納了定金12萬元，符合合同約定。張先生于簽訂合同當天交付定金，并不意味著李女士當天要收到定金。我愛我家作為房屋買賣合同的中保方，是為買賣雙方按約履行合同作出擔保，而不是僅為其中一方擔保。該合同中約定定金由我愛我家提存的意義在于，買賣雙方任一方未按約定履行，都不能收回或收取該定金，我愛我家有義務(wù)在一定期限內(nèi)保管定金，無權(quán)隨意支付給任何一方，以體現(xiàn)定金和中保方的擔保作用。三方約定定金抵作房款，而居間中保合同第四條第2款約定的我愛我家支付房款給李女士的條件尚未成就，我愛我家在收到張先生交付的定金后未立即給付李女士是符合合同約定的。 鑒于李女士單方面解除合同所持理由不能成立，根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同第八條第1款，李女士應(yīng)當支付張先生相當于房價款10%的違約金，違約金數(shù)額應(yīng)當確定為12萬元。據(jù)此，一中院作出上述終審判決。 案例八：某省劉某通過了司法考試，到北京求職，他找到甲公司(中介機構(gòu))，要求提供房屋出租服務(wù)的信息。甲公司與劉某約定：劉某交付100元中介費，甲公司陸續(xù)提供50次出租服務(wù)的信息。劉某交付100元以后，甲公司提供了第一次信息，告訴劉某，李某有一處房屋要出