【精品】白沙組團地塊項目研究報告1

1、白沙組團地塊項目投資分析一、宗地概況1.1宗地區(qū)位該宗地位于鄭開大道白沙段，東臨雁鳴路，北臨鄭開大道。地塊為長280米 寬150米的長方形地塊，周邊規(guī)劃道路雁鳴路以修 好，但未全部打通，總占地71. 4 n，凈地55.6畝，規(guī)劃道路面積 9.1畝，地塊四面冃前為待開發(fā)地塊。1.2場地概況該宗地場地平整，地面無拆遷量，只需對水電等設(shè)施適當增容就能達到項冃開發(fā)建設(shè)的“三通一平”要求。13宗地主要特征地處鄭開大道與雁鳴路交叉口，位于鄭開大道規(guī)劃區(qū)的商業(yè)金融用地范圍內(nèi)，周邊目前為待開發(fā)地塊；地塊四面臨路，周邊環(huán)境條件良好；地塊周邊道路開闊，交通條件良好；距離鄭東新區(qū)cbd中央商務 區(qū)僅十分鐘車程。二、

2、地塊swot分析strength （優(yōu)勢）項目占地71.4畝，凈地55.6畝，具有一定的規(guī)模，開發(fā)周期相 對較長，在良好的市場背景下，若產(chǎn)品定位及營銷策略做好，有 利于項冃品牌的塑造，在銷售價格上有較大的上升空間，銷售速度也將更快；項目所在區(qū)域緊臨鄭州cbd中央商務區(qū)，若針對此區(qū)域客層開發(fā) 適合的住宅，將會是本地塊的優(yōu)勢所在；項目四面臨路，商業(yè)開發(fā)價值較大，另外交通路網(wǎng)非常發(fā)達且鬧 中取靜，比較適宜居住；地塊規(guī)則方正、四面臨路，有利于規(guī)劃設(shè)計；場地情況平整，不 存在拆遷量，給快速施工打下良好基礎(chǔ)；地處鄭開人道，距鄭東新區(qū)cbd直線距離很近且交通便利，處于 城市的主流發(fā)展方向之上；weaknes

3、s （劣勢）從大區(qū)域上看，處于鄭東新區(qū)拓展區(qū)，地理位置相對地位較低； 與鄭東新區(qū)cbd及中心區(qū)域相比，在區(qū)位及品質(zhì)上都處于競爭劣 勢；目前周邊生活配套如學校、醫(yī)院等非常匱乏；周邊目前為待開發(fā)地段，其形成規(guī)模需要一段時間； opportunity （機會點）房地產(chǎn)住宅市場需求旺盛，無論投放還是銷售都呈現(xiàn)良好的發(fā)展 態(tài)勢，這種良好的市場環(huán)境為本項目的開發(fā)提供了難得的市場機 遇；鄭東新區(qū)發(fā)展速度超過幾年前的市場普遍預測，該區(qū)域已成為被 普遍認同的鄭州最高檔居住區(qū)域，多個項目房價已突破萬元大關(guān);在鄭汴一體化的大背景下，鄭汴路沿線將成為整體開發(fā)熱點；該地塊區(qū)域目前房地產(chǎn)市場相對不夠完善，沒有形成整體開發(fā)

4、的 規(guī)模，在營銷推廣上有一定難度。threat （威脅）區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目多且集中，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴重，潛在供 應量巨大；該區(qū)域市場土地儲備充足，隨時有可能出現(xiàn)大規(guī)模的項目加入到 競爭中；三、項目概況3. 1經(jīng)濟技術(shù)指標%1. 項目定位以及開發(fā)策略4. 1項目整體定位木項冃以鄭州發(fā)展東進為風向標，致力于打造鄭汴走廊上的高端商務區(qū)。鑒于前面所述該區(qū)域的各方面情況，項目整體定位：鄭汴一體化地標性領(lǐng)袖樓盤支撐點： 區(qū)位一一鄭汴一體化核心地標位置，鄭開大道的地位進一步捉升;品質(zhì)傾力打造鄭東新區(qū)拓展區(qū)最高端商務社區(qū)；配套一一便利的交通和不斷完善的周邊配套建設(shè)；4. 1. 1產(chǎn)品建議參照木項目60萬/畝

5、的地價、地塊建筑規(guī)劃以及周邊樓盤情況,本項目的主要經(jīng)濟指標預估如k：項目住宅商業(yè)地下車庫（除去人防平方米）沿街沿街占地（畝）畝容積率3.5 （毛地），（凈地）而積（平方米）銷售均價（元/平方米）戶數(shù)a）住宅建議參照周邊樓盤銷售情況以及上面區(qū)域市場屮對銷售產(chǎn)品的分析，本案的戶型配比：戶型面積控制面積占比套數(shù)套數(shù)占比總價范圍二室二廳一衛(wèi)80-90平方米23%55030%35萬左右三房二廳二125-135 平39%64235%50萬衛(wèi)方米左右三房二廳二衛(wèi)150-155 平方米20%27515%60萬左右四房二廳兩衛(wèi)165-175 平方米15%18310%70萬左右小戶型30-35平方米2%1287%

6、13萬左右55-60平方米1%553%23萬左右b）商業(yè)建議通過以前對于鄭州市商業(yè)市場的調(diào)研，得出“只要是臨街底 商就不會死”，因此，本案四面臨路商業(yè)形態(tài)主要為住宅底商， 如果作為社區(qū)配套型商業(yè)，其獨立存活甚至火爆發(fā)展的機會將大 大增加，鑒于冃前周邊商業(yè)銷售情況一般，商業(yè)人氣不足，因此 對于本項目的商業(yè)開發(fā)來說，只要重點把控好產(chǎn)品、業(yè)態(tài)規(guī)劃以 及投放時機，本項目商業(yè)價值就能得到最大化的挖掘，從而獲得 較高的收益。項目周邊道路規(guī)劃前景較好。根據(jù)以上情況，結(jié)合該區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃方向，建議以下開發(fā)原則：項目沿街商鋪設(shè)計均為三層商鋪，使商業(yè)價值在合理的規(guī)范內(nèi)得到最大化；底商在住宅1層的考慮架空層退讓或住宅

7、一層取消，局部進深可增加5-12米，繼續(xù)擴大底商面積；根據(jù)四條街的路面情況有以下建議：c）立面建議及其他建議本項目立面建議采用高檔面磚，一方面檔次較高，另一方面區(qū)別于周邊竟爭樓盤，顏色宜選穩(wěn)重高檔的深色系列。4.1.2客層定位區(qū)域內(nèi)客戶來源分類（根據(jù)備案數(shù)據(jù)整理）:市區(qū)鄭州郊縣省內(nèi)地市省外軍隊2005 年33%9%44%12%2%100%2006 年 1-924%9%54%11%2%100%合計27%9%50%11%2%100%通過以上客戶來源可以看到，該區(qū)域內(nèi)，基本仍然以本市以及省 內(nèi)地市客戶為主，其中省內(nèi)地市的比例相對較高,對比2005年與2006 年19月的情況，區(qū)域內(nèi)省內(nèi)地市的比例上升

8、最快，達到了 10%,市區(qū)在此區(qū)域購房呈下降狀態(tài)，下降了 9%,鄭州郊縣、省外與軍隊 購房等比例基木無變化。根據(jù)上述情況可以判斷，鄭汴路沿線的商業(yè) 聚集以及鄭州東邊邊界的原因，造就了目前在此區(qū)域置業(yè)的客戶中有 一半以上均為非本市戶口。因此對于本案客戶群的劃分可以鎖定為下幾種：省內(nèi)地市，外省來鄭經(jīng)商，工作區(qū)域位于鄭汴路沿線商圈；省內(nèi)地市部分置業(yè)投資者，對鄭州未來發(fā)展方向看好的部分投資 者；周邊區(qū)域低收入階層，對置業(yè)區(qū)域無法自主選擇；綜上所述，本項目從客戶定位上應重點考慮外地客戶，由于項目 自身體量具備全省覆蓋條件，因此從鄭汴路商圈商戶開始，重點把握 周邊做個體經(jīng)營的外地客戶成為該項目成敗關(guān)鍵。4

9、.2開發(fā)原則以及策略本項目開發(fā)原則：抓住2007-2009年的房地產(chǎn)飛速發(fā)展機遇，在保證一定利潤 的同時，以短、平、快的原則開發(fā)，前期以聚集人氣為目的， 同時樹立自身的高檔精品形象，屮期加快銷售節(jié)奏，后期視市 場整體形式再做定度；以主流經(jīng)濟型戶型為主，盡量降低總價，保證利潤，降低開發(fā) 風險；充分挖掘環(huán)線商業(yè)價值，創(chuàng)造精品商業(yè)街概念，實現(xiàn)項冃利潤 最大化；利用品牌優(yōu)勢，通過營銷推廣、銷售執(zhí)行，確立項目地位，保證同期開發(fā)同期銷售。五、投資估算與經(jīng)濟分析1 投資估算5. 1靜態(tài)投資由土地成本、工程費用和其它費用組成。其中工程費用包括建安 費用與設(shè)備購置費，其它費用包含前期費用與監(jiān)理費用。經(jīng)估算，該

10、項目靜態(tài)投資各項費用如下：5. 1. 1 土地成本本項冃土地轉(zhuǎn)讓費用60萬/畝，契稅4%,地表平房拆遷、平整預估萬，因此本項目土地成本最終合計萬元。5. 1.2工程費用a)建安費用萬元。b)設(shè)備購置費萬元。5. 1.3其它費用a)前期費用萬元。b)監(jiān)理費用萬元（按工程費用的0.6%瀧）o項目靜態(tài)投資合計：74719萬元5. 2動態(tài)投資由不可預見費用與財務費用構(gòu)成。5. 2.1不可預見費萬元（按工程費用的3%計提）5.2.2財務費用萬元（該項目資金全部采用1年期貸款，年平均利率為6%o項目動態(tài)投資合計：萬元該項目總投資為靜態(tài)投資和動態(tài)投資之和，以上估算總投資為萬元。2、經(jīng)濟分析52總投資：該項目

11、總投資為萬元。5.2.1總收入：該項目收入主要是高層、臨街商業(yè)以及地下車庫（不包含人防工程的停車位使用權(quán)出售收益）的銷售收入。可售物業(yè)規(guī)模（rtf）高層住宅臨街商業(yè)地下車庫合計平均售價（元/銷售額（萬元）得出項目總銷售收入為萬元（銷售計劃表）。5.2.2總成本：總成本由總投資、稅費、管理費用與銷售費用組成。r總投資：萬元b）稅費：萬元（指營業(yè)稅及附加、所得稅預征3.3%計提）c）管理費用：萬元（根據(jù)目前公司狀況以及項目開發(fā)進度，本項目開發(fā)分攤的管理費用，2007-2010年依次為萬）d）銷售費用萬元（按銷售收入的3%計提）總成本：萬元5. 3利潤計算凈利潤二總銷售收入-總成本二萬元5. 4投資

12、收益率投資收益率二凈利潤十總投資x 100%二16880/78491=21. 35%3. 財務評價5. 3. 1根據(jù)對各個時期銷售收入及投資情況的預測及估算，編制出全 資現(xiàn)金流量表（詳見全資現(xiàn)金流量表）。從表6中可以看出項目投 資回收期為18個月，內(nèi)部收益率irr%。5.3.2由表可以看出，在全資情況下本項目資金使用在2007年三季 度達到峰值萬元。4. 敏感性分析結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的特點，在地價已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，建筑容積率 以及商鋪的價格與項目整體利潤率有很大程度的關(guān)聯(lián)度，本項目商鋪 近3萬平方米，因此選取容積率和商鋪價格作為敏感性分析的關(guān)鍵指 標。基本方案方案一方案二敏感指標毛地容積率實際容積

13、率毛地容積率實際容積率毛地容積率實際容積率投資利潤率凈利潤敏感指標基本方案（商鋪價格商鋪商鋪商鋪商鋪6500)-20%-10%+10%+20%投資利潤率21.35%17. 02%19. 18%23. 51%25. 67%凈利潤1、投資估算總表序號項目數(shù)據(jù)/金額備注基本情況單位：平方米單位：平方米(-)占地面積70092105. 1（二）可開發(fā)面積5699085.5（三）總建筑面積276734高層住宅2126713.5臨街商業(yè)29652臨街商業(yè)總和公共建筑3000幼兒園、會所等人防地下室等7089地下車庫31411按照1： 0.6標準1100個車位，人防面積 除外修建的地下車庫，每個車庫平均35

14、鄭汴路項目投資估算=1平方（四）戶數(shù)1833按照戶均116平米（五）容積率4. 30二靜態(tài)成本74719單位：萬元(-)土地成本218790.4土地費用21028200.0出讓金010. 0拆遷10契稅8410.04(-)工程費用480741建安費用454521.1建安費42696高層住宅319010. 150商業(yè)44481500元/平方米含外裝公共建筑3601200元/平方米人防地下室等12760. 180地下車庫47120. 1501.2基礎(chǔ)設(shè)施費2756水電83030元/建筑平方米弱電及智能化83030元/建筑平方米綠化998200元/景觀道路面積大門圍墻等50自行車棚48260元/戶2設(shè)備購置費26222. 1廂式變壓器406每戶8kw, 15萬元/500kw,商業(yè)用戶1平方米0. 1千瓦2.2電梯購置費55萬部（三）其他費用47651前期費用44771. 1前期工程費631地探文探20文探：4元/基底 地探：24元/基底平方米規(guī)劃設(shè)計費561多層10元/建筑平方米，高層20-25元/建筑平方米場地清理臨時配套501.2前期規(guī)費3846市政配套費1660除去天然氣后，60元/建筑平方米人防費0高層1800元/基底平方米，本項冃口建建委報建費用1964建安費的4. 6%綠化費1381-5元/建筑平方米交易費833元/建