南京花園推廣

1、南京新百花園推廣第一章 項(xiàng)目基地資源分析SWOT 分析優(yōu)勢(shì)：1.區(qū)域位置一一位于城市兩大中心商圈中心區(qū)域新街口商圈，位于南京城市中心地帶，是江蘇商業(yè)與金融機(jī)構(gòu) 高度密集的地方，也是南京公認(rèn)的代表傳統(tǒng)與現(xiàn)代的大型 CBD。奧體中心圈，位于南京政府近幾年來全力打造的河西新區(qū)，即 將成為輻射周邊文化、體育、商務(wù)等功能的又一城市中心商圈。奧體 中心所在的南京西郊河西地區(qū)，也將在今后 5至 10年內(nèi)，崛起為一 個(gè)具有濱江特色的現(xiàn)代化新城區(qū)， 成為居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住 區(qū)，以及以濱江風(fēng)貌為特色的休閑游覽勝地。本案位于新老城區(qū)交界處，地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，隨著城市的建 設(shè)與發(fā)展， 即可擁有通達(dá)老城區(qū)的便捷

2、與繁華， 又可享受新城區(qū)豐沛 的現(xiàn)代化功能設(shè)施，可謂左右逢源，輕松掌握現(xiàn)在與未來。2 .生活配套一一周邊已形成較為成熟的生活區(qū)項(xiàng)目區(qū)域位置決定項(xiàng)目擁有齊全的生活配套設(shè)施， 南湖區(qū)域和原有新百花園小區(qū)成熟的各種生活配套設(shè)施， 都可加以利用。 新百花園 小區(qū)內(nèi)擁有中心花園、 地下停車廠和幼兒園的配套設(shè)施， 旁邊的宏苑 新寓小區(qū)擁有菜場(chǎng)、幼兒園等配套，蘇果超市距小區(qū)僅200 米左右。新建成的南湖鄰里中心， 擁有賓館、大型超市及便民商店、 菜場(chǎng)、 圖書閱覽室、老人活動(dòng)室、少兒娛樂場(chǎng)、體育健身房等；香緹麗舍商 業(yè)廣場(chǎng)包含大量集中空間和休閑街區(qū)， 可容納各類型業(yè)態(tài)組合， 將構(gòu) 成南湖片區(qū)較為完整的商業(yè)核心

3、，使居民生活更加便捷。利用政府在河西打造第二個(gè) CBD及十運(yùn)會(huì)召開的契機(jī)，項(xiàng)目能 夠享受到奧體中心的 326 億市政規(guī)劃配套資源。3 .交通網(wǎng)線立交橋、地鐵、公交，立體構(gòu)筑城市動(dòng)脈 賽虹橋立交、所街地鐵站、十幾條公交線縝密細(xì)致的高效路網(wǎng)， 使得本案成為連接新老城區(qū)的重要門戶， 也在整個(gè)南京城市的道路規(guī) 劃建設(shè)中，承擔(dān)了重要角色。水西門大街、 集慶門大街、 夢(mèng)都大街及江東路、 南湖路、泰山路， 三縱三橫城市主干道的延伸與擴(kuò)展， 大大加快了周邊的運(yùn)動(dòng)頻率。 14 路、 39路、 61路、 92 路、 113路、 301路等多條公交線路環(huán)繞社區(qū)， 301路終點(diǎn)站就在小區(qū)旁邊，為出行的居民提供最大的便

4、利。隨著地鐵的投入使用，本案所在片區(qū)將會(huì)擁有集地下、地面、地 上的全方位立體式交通動(dòng)脈， 大大縮減消費(fèi)者出入的時(shí)間成本， 帶動(dòng) 整個(gè)區(qū)域的樓盤增值。4.平開高走的營(yíng)銷策略本案將以低于周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格入市， 搶占消費(fèi)者眼球， 在樹 立品牌形象及樓盤檔次感的同時(shí)，使消費(fèi)者對(duì)樓盤產(chǎn)生“性價(jià)比高、 利于生活”的認(rèn)知。也給后期推盤過程中價(jià)格的漲幅打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 針對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格高居不下， 消化緩慢的特點(diǎn)， 本案合適的價(jià)格 定位將規(guī)避部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，利用時(shí)間差減少與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的正面交鋒。5經(jīng)濟(jì)型戶型滿足舒適精致的生活需求本案主力戶型 110 平方米，總的來說具有總價(jià)低，還款壓力小、 滿足居住各項(xiàng)功能的

5、特點(diǎn)。 特別適合注重生活本質(zhì)， 要求改善生活環(huán) 境的消費(fèi)者， 是他們安家置業(yè)的首要選擇。 同時(shí)經(jīng)過對(duì)周邊樓盤乃至 整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究， 此類適合工薪階層居住的適宜面積， 易受 市場(chǎng)的追捧和消費(fèi)者的青睞， 這將勢(shì)必減少本案銷售過程中所面臨的 抗性。6開發(fā)商品牌眾所周知新百品牌，對(duì)消費(fèi)者建立信心大為有利。劣勢(shì)：1噪音大本案距高架不足 50 米，噪音大。2部分戶型欠佳整體戶型進(jìn)深過長(zhǎng)，不利于通風(fēng)采光，分?jǐn)偯娣e大3原住民素質(zhì)較低 原居住在此地的居民大多素質(zhì)及層次不高，收入水平較低，加 之外來人員的繁雜， 使本項(xiàng)目的區(qū)域購(gòu)買力度較弱， 在項(xiàng)目營(yíng)造目前 的市場(chǎng)定位需要更加準(zhǔn)確， 而在推廣中需要更強(qiáng)的針

6、對(duì)性與力度， 以 提升樓盤品質(zhì)，增加消費(fèi)者的購(gòu)房信心為目的。4同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 項(xiàng)目周邊樓盤較多，且面積集中，房型雷同，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的供 應(yīng)量達(dá) 500 多戶，目前在售的就有天成苑、城開怡家、蘇建豪庭、蘇 建艷陽(yáng)天等，且銷售情況一般。集慶門地區(qū)的城開怡家?？赡軙?huì)分 化本項(xiàng)部分意向客群相比周邊樓盤的產(chǎn)品、位置、規(guī)劃，本案都不算突出，在營(yíng)銷 及推廣均有一定難度。威脅點(diǎn)：1觀念位置： 提到本項(xiàng)目，直接聯(lián)想到的臟、亂、差，而這一區(qū)域在人們的觀 念中屬于落后地區(qū)， 主要是這里長(zhǎng)期以來為棚戶區(qū)、 外來人員集散地， 隨著這一區(qū)域的不斷改造，這里將會(huì)發(fā)展較好，但就目前現(xiàn)狀，在推 廣中有一點(diǎn)影響。2出行交通： 小

7、區(qū)附近公路線路并不豐富，出行不是很方便。3消費(fèi)群體： 因本區(qū)域的特殊地理位置及產(chǎn)品特征， 使本項(xiàng)目的消費(fèi)群體區(qū) 域面較廣，使本案在產(chǎn)品塑造上需要更加豐富多樣，也 需要注重針對(duì)性客戶的推廣。4大勢(shì)趨平周邊樓盤銷售平平， 且均有變相降低趨勢(shì)， 本項(xiàng)目存在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)威脅 機(jī)會(huì)點(diǎn)1價(jià)格及定位 運(yùn)用低價(jià)入市的價(jià)格策略，選擇合適的切入時(shí)機(jī)，技巧性的推 盤節(jié)奏等，在研究了直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手天成苑、蘇建艷陽(yáng)居、蘇建豪庭 等項(xiàng)目的基礎(chǔ)上， 找到合適自己的價(jià)格空間。 同時(shí)在推廣及品牌塑造 上迎合消費(fèi)客群安家立業(yè)和升級(jí)居住的本質(zhì)需求， 提升品質(zhì)卻不偏離 主題，以獨(dú)特的個(gè)性及高性價(jià)比打動(dòng)消費(fèi)者，完成銷售。2政府政策導(dǎo)向： 政府政策是本地塊發(fā)展的巨大動(dòng)力。另外區(qū)域的居住環(huán)境改善、 奧體中心的建設(shè)也將拉動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展。 而本案處于通往河西的主干 道沿線，位置優(yōu)越性日益明顯。3以包裝至形象取勝本案周邊樓盤均不注重項(xiàng)目本身形象塑造， 包裝粗糙平庸， 本 項(xiàng)目在形象推廣中脫穎而出難度不大。第二章 項(xiàng)目整體包裝方案一、案名新百花園 ?首號(hào)新百花園是一個(gè)成熟的