拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式探析

1、拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式探析1前言隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對(duì)拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問題。然而，拆遷安置又包含了很多方面的難題，比如居民原生活習(xí)慣，拆遷安置過程中的兼顧公平，拆遷安置所需資金的來源，拆遷安置后續(xù)問題的解決等等，幾乎每一個(gè)都是不容易解決的難題。專業(yè)物業(yè)管理公司的介入是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，但是在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理上，存在著與一般商品化小區(qū)物業(yè)管理很大的區(qū)別，因而對(duì)于物業(yè)公司，這也是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因拆遷安置小區(qū)，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆

2、遷住戶進(jìn)行安置所建的住宅區(qū)。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區(qū)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置小區(qū)中安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置小區(qū)的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著蘇州城市化進(jìn)程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來越多，政府有義務(wù)為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區(qū)的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經(jīng)滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個(gè)：2

3、.1蘇州拆遷安置小區(qū)的住戶過于復(fù)雜拆遷安置小區(qū)，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們?cè)凶》亢蠼o予補(bǔ)償而建造的住宅區(qū)，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費(fèi)用即可入住。這就決定了拆遷安置小區(qū)和普通商品房小區(qū)具有本質(zhì)的區(qū)別，蘇州地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，越來越成為一個(gè)擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來說只有購(gòu)買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房?jī)r(jià)，使很多中低收入外來家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區(qū)由于其業(yè)主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費(fèi)用。并且政府拆遷的房屋對(duì)象一般以兩大類為主，一是城

4、區(qū)的老平房，二是農(nóng)村的自建房。城區(qū)老平房的住戶很多原本就已經(jīng)不再常住在那里而是有了其他住所，農(nóng)村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會(huì)獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導(dǎo)致了拆遷安置小區(qū)成為出租房云集的區(qū)域。對(duì)于出租者來說，房子不是自己在住，當(dāng)然不會(huì)過多關(guān)心環(huán)境等一系列問題，對(duì)于承租者來說，房子不屬于自己，自己只是暫時(shí)居住在這里，同樣不會(huì)過多關(guān)心環(huán)境等問題。另外，承租拆遷安置小區(qū)的住戶一般文化層次和受教育水平都相對(duì)比較低下，他們沒有多少環(huán)境保護(hù)以及可持續(xù)發(fā)展的理念和意識(shí)。所以，這三個(gè)原因?qū)е铝撕芏嗖疬w安置小區(qū)環(huán)境臟亂差，居民抱怨多，物業(yè)費(fèi)征收難，物業(yè)公司更換頻繁等等一系列問題。2.2蘇州

5、拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式落后蘇州由于城市化進(jìn)程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理中就能充分體現(xiàn)。居民小區(qū)物業(yè)管理，一般采用的都是物業(yè)公司制度，居民上繳一定的物業(yè)管理費(fèi)，由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。在高端商品房小區(qū)，由于相對(duì)較為高昂的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司的管理較為規(guī)范和嚴(yán)格。而拆遷安置小區(qū)，由于本身業(yè)主是被拆遷居民，政府有義務(wù)為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區(qū)那樣的小區(qū)條件。這就決定了物業(yè)管理費(fèi)不可能很高，低廉的物業(yè)管理費(fèi)必然導(dǎo)致管理水平的相對(duì)縮水，而縮水后的物業(yè)管理服務(wù)又會(huì)招致住戶的不滿進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)

6、管理費(fèi)征收的困難，本就低廉的物業(yè)管理費(fèi)再征收困難，進(jìn)一步導(dǎo)致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致蘇州現(xiàn)在很多拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理不容樂觀。3蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向拆遷安置小區(qū)是每一個(gè)城市在城市化進(jìn)程中都會(huì)遇到的問題，借鑒北上廣深等城市化發(fā)展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向。3.1政府進(jìn)一步加強(qiáng)政策引導(dǎo)和健全各類機(jī)制拆遷安置小區(qū)的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責(zé)無(wú)旁貸的要承擔(dān)起改善拆遷安置小區(qū)的各類環(huán)境和管理水平責(zé)任。當(dāng)然，并不是說要求政府以強(qiáng)制性的手段來進(jìn)行管理，而是進(jìn)一步加強(qiáng)政策的引導(dǎo)和進(jìn)一步健全各

7、類機(jī)制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理差的癥結(jié)，進(jìn)而全面改善蘇州拆遷小區(qū)物業(yè)管理水平。具體來說，首先進(jìn)一步明確對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，并設(shè)置一定的巡視制度，同時(shí)對(duì)巡視結(jié)果建立一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，從根本上起到對(duì)擔(dān)任拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵(lì)的機(jī)制。其次，針對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低的問題，應(yīng)該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優(yōu)惠，當(dāng)然這種優(yōu)惠同樣需要和物業(yè)管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平。3.2拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司集團(tuán)化、統(tǒng)一化、專業(yè)化拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，和一般商品房小區(qū)不同，有其自身的特點(diǎn)和難點(diǎn)。所以應(yīng)該引導(dǎo)成立專門的拆遷安置小區(qū)物

8、業(yè)公司，這些物業(yè)公司就是只負(fù)責(zé)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，并且逐步集團(tuán)化。如此術(shù)業(yè)有專攻，客戶明確，專業(yè)化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時(shí)逐步統(tǒng)一化各個(gè)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以大大提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司的管理效率和效果。3.3具體管理方式法制化、規(guī)范化物業(yè)公司的具體管理是困擾小區(qū)物業(yè)管理效果的一大難題，這不僅僅體現(xiàn)在拆遷安置小區(qū)，哪怕在高端商品房小區(qū)也一樣存在這個(gè)問題。拆遷安置小區(qū)由于自身的一系列特點(diǎn)，相比一般商品房小區(qū)存在著住戶復(fù)雜，素質(zhì)層次不齊等因素，在物業(yè)公司的具體管理中將進(jìn)一步增加管理難度。對(duì)此應(yīng)該對(duì)具體管理方法法制化、規(guī)范化，這里所說的法制化并不是

9、上升到在國(guó)家法律中對(duì)此作出相應(yīng)的要求和規(guī)范，而是指通過與住戶簽訂協(xié)議的方式來實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理過程中的法制化。為什么物業(yè)公司在管理過程中會(huì)遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強(qiáng)制性，對(duì)住戶沒有任何規(guī)范性約束條款。簽訂協(xié)議后，明確規(guī)定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業(yè)公司雙方的責(zé)任和義務(wù)，自然可以解決物業(yè)公司平時(shí)管理難的問題，同時(shí)也使住戶可以更好的監(jiān)督物業(yè)公司，更具有主人翁意識(shí)，如此雙向規(guī)范，互相監(jiān)督，才能起到最好的效果。3.4同步社會(huì)各類配套制度改革的深化小區(qū)物業(yè)管理絕對(duì)不僅僅是一個(gè)小區(qū)的問題，因?yàn)樾^(qū)環(huán)境本身就包括小區(qū)周邊外環(huán)境。困擾拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理還有一個(gè)很重要的問題就是周邊往往會(huì)比較雜亂

10、，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區(qū)住戶的消費(fèi)習(xí)慣和小商販對(duì)拆遷安置小區(qū)市場(chǎng)的期望決定的。我曾經(jīng)在走訪中發(fā)現(xiàn)很多拆遷安置小區(qū)外小商販眾多直接導(dǎo)致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業(yè)公司對(duì)此類人員并無(wú)任何管理權(quán)。對(duì)此一方面需要社會(huì)相關(guān)職能部門加強(qiáng)巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業(yè)公司一定的周邊環(huán)境管理權(quán)并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內(nèi)容一并計(jì)入對(duì)物業(yè)公司整體的各類優(yōu)惠與獎(jiǎng)勵(lì)考核中，如此便可以充分發(fā)揮物業(yè)公司管理人員長(zhǎng)期在小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行常態(tài)化管理，只有常態(tài)化管理，才能徹底改變小區(qū)周邊環(huán)境的一系列問題。4蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新模式的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)4.1物業(yè)

11、公司提供管理服務(wù)流程重點(diǎn)的改變物業(yè)公司提供管理服務(wù)的流程，長(zhǎng)期以來一直都是重點(diǎn)在于中期在于關(guān)注具體日常管理階段，然而筆者認(rèn)為目前針對(duì)蘇州拆遷安置小區(qū)的特點(diǎn)，進(jìn)行良好的物業(yè)管理必須充分重視前期的規(guī)劃計(jì)劃和后期的跟蹤調(diào)查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規(guī)劃和計(jì)劃走訪蘇州多個(gè)拆遷安置小區(qū)，主要包括蘇州市姑蘇區(qū)南環(huán)新村、蘇州市吳中區(qū)塘南新村、蘇州市吳中區(qū)國(guó)泰新村等，發(fā)現(xiàn)這些拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理基本沒有任何事前的規(guī)劃和計(jì)劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時(shí)在管理過程中又出現(xiàn)諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規(guī)劃和計(jì)劃，充分了解本小區(qū)的特點(diǎn)，包括周邊環(huán)境、內(nèi)部住戶構(gòu)成、

12、管理定位、管理目標(biāo)等，在此基礎(chǔ)上做好嚴(yán)格的物業(yè)管理計(jì)劃，并向全體業(yè)主通報(bào)，逐一與住戶簽訂協(xié)議明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，這樣才能保證后續(xù)管理措施的有效執(zhí)行，保證管理效果的有效實(shí)現(xiàn)。（2）充分做好后期的跟蹤調(diào)查物業(yè)公司的后期跟蹤調(diào)查其實(shí)是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，可是目前在我們的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)非但拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理幾乎沒有后期調(diào)查這一環(huán)節(jié)，就是一般商品房小區(qū)的物業(yè)管理也大多沒有這一環(huán)節(jié)。物業(yè)公司的管理規(guī)劃和計(jì)劃做得再好，畢竟只是一種事前的規(guī)劃計(jì)劃，在具體管理過程中不可避免的會(huì)發(fā)生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續(xù)的后期跟蹤調(diào)查，這些問題很難被發(fā)現(xiàn)，自然也就很難被改變，長(zhǎng)期下去，問題將越來越多。

13、必須通過一系列的手段措施來加強(qiáng)常態(tài)化的后期跟蹤調(diào)查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理過程中的所有問題，及時(shí)根據(jù)問題提出解決方案，并且向全體業(yè)主通報(bào)，這樣既能持續(xù)提高自身的物業(yè)管理水平，又能讓業(yè)主知道物業(yè)公司做好本小區(qū)物業(yè)管理的誠(chéng)意，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信賴程度，可謂一舉兩得。4.2物業(yè)公司提供管理服務(wù)時(shí)對(duì)其服務(wù)對(duì)象的必要權(quán)力物業(yè)公司在行使其管理職能時(shí)，不可避免的會(huì)與某些業(yè)主產(chǎn)生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區(qū)尤為普遍。上文已經(jīng)充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區(qū)住戶的復(fù)雜性以及普遍存在的租賃戶，導(dǎo)致蘇州拆遷安置小區(qū)普遍存在物業(yè)公司與業(yè)主之間在很多方面無(wú)法達(dá)成共識(shí)或者住戶漠視物業(yè)公司規(guī)定的情況，這種情況會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)公司管理

14、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。之前已經(jīng)做了闡述表明物業(yè)公司應(yīng)該重視前期的規(guī)劃與計(jì)劃，并且與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議以明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，可是還有一個(gè)問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協(xié)議的要求行事導(dǎo)致物業(yè)管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經(jīng)濟(jì)上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執(zhí)行效果，可是目前蘇州并沒有相應(yīng)的法規(guī)或者條文明確物業(yè)公司有類似權(quán)限，所有筆者認(rèn)為要真正提高住宅小區(qū)尤其是各類問題比較多的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平，賦予物業(yè)公司一定的處理處罰權(quán)是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業(yè)管理目標(biāo)。4.3物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并以及與其它行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟（1）物業(yè)公司之間進(jìn)

15、行適當(dāng)合并目前蘇州的物業(yè)公司存在著數(shù)量多、實(shí)力弱的現(xiàn)狀。要想真正全方位提高物業(yè)管理水平同時(shí)保證物業(yè)公司自身的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，必須進(jìn)行適當(dāng)合并以收獲以下好處：（1）解決物業(yè)公司資金需求的困難。現(xiàn)代社會(huì)，無(wú)論是進(jìn)行高科技投資，還是引進(jìn)有發(fā)展?jié)摿?，有領(lǐng)導(dǎo)才能的高素質(zhì)人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業(yè)公司的發(fā)展，合并可以很大程度的解決資金問題。（2）全面提高自身的業(yè)務(wù)承接能力。目前蘇州的很多物業(yè)公司都只面向幾家甚至一家小區(qū)，規(guī)模小，成本壓縮，管理水平嚴(yán)重不足。合并后規(guī)模擴(kuò)大，提供的服務(wù)范圍自然也能迅速擴(kuò)大，而且前文已經(jīng)闡述了針對(duì)拆遷安置小區(qū)，可以合并組建專門為拆遷安置小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司，

16、客戶群體特點(diǎn)一致，更便于其制定統(tǒng)一的管理規(guī)劃和計(jì)劃，在統(tǒng)一化的規(guī)劃計(jì)劃下進(jìn)行統(tǒng)一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)提供全方位服務(wù)的專業(yè)實(shí)力。（2）物業(yè)公司與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟。目前社會(huì)越來越明顯的呈現(xiàn)出跨行業(yè)合作的趨勢(shì)，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)的變化及時(shí)的與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟以提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。比如可以與快遞行業(yè)聯(lián)盟。通過該聯(lián)盟可以讓業(yè)主通過本公司直接進(jìn)行相關(guān)快遞收發(fā)業(yè)務(wù)；比如也可以與外賣行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主通過本公司可以直接進(jìn)行外賣下單業(yè)務(wù)；比如還可以與醫(yī)療行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主可以通過本公司直接獲得常規(guī)化的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)?？缧袠I(yè)聯(lián)盟可以更好的整合社會(huì)資源，增加物業(yè)管理的附加項(xiàng)目，從而大大提高業(yè)主的滿意度，業(yè)主滿意度上來了，對(duì)物業(yè)公司的自身物業(yè)管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對(duì)拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問題，經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的要求將會(huì)越來越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業(yè)管理領(lǐng)域的綜合實(shí)力本就相對(duì)一線城市有著不小的差距，必須大力推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的理念和模式創(chuàng)新，才能早日滿足城市發(fā)展的需求。希望在不久的將來，蘇州的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我