中原_長(zhǎng)沙湘麓國(guó)際3期高溢價(jià)運(yùn)營(yíng)之道營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告_119PPT_XXXX年

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。湘麓國(guó)際湘麓國(guó)際3 3期阿凡達(dá)營(yíng)銷(xiāo)期阿凡達(dá)營(yíng)銷(xiāo)湘麓國(guó)際湘麓國(guó)際3 3期高溢價(jià)運(yùn)營(yíng)之道期高溢價(jià)運(yùn)營(yíng)之道湖南中原事業(yè)一部 HuNan.08.2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)秘密聲明商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司湖南分公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔

2、內(nèi)容僅限于對(duì)中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司湖南分公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 如果中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司湖南分公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況?！咀兩頎I(yíng)銷(xiāo)變身營(yíng)銷(xiāo)】* *阿凡達(dá)強(qiáng)大之源阿凡達(dá)強(qiáng)大之源* *Analyze System 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 中原經(jīng)驗(yàn)中原經(jīng)驗(yàn) 發(fā)掘高溢價(jià)發(fā)掘高溢價(jià) 提升高溢價(jià)提升高溢價(jià) 推售高溢價(jià)推售高溢價(jià) 推廣高溢價(jià)推廣高溢價(jià) 現(xiàn)場(chǎng)高溢價(jià)現(xiàn)場(chǎng)高溢價(jià) 拓展高溢價(jià)拓展高溢價(jià) 費(fèi)用預(yù)估費(fèi)用預(yù)估Code

3、of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010本案需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)本案需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)本報(bào)告以核心目標(biāo)為重心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)基本目標(biāo)。本報(bào)告以核心目標(biāo)為重心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)基本目標(biāo)。 項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目目標(biāo)：以湘麓國(guó)際1、2期為積淀，3期為收官之作，加上雅閣五星級(jí)酒店加盟，完全可打造為麓谷區(qū)域標(biāo)桿性項(xiàng)目基本目標(biāo)基本目標(biāo) 銷(xiāo)售目標(biāo)：銷(xiāo)售目標(biāo)：湘麓國(guó)際收官之作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最高溢價(jià)，高利潤(rùn)高回報(bào)的目標(biāo)。打造品牌形象打造品牌形象實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)核心目標(biāo)核心目標(biāo) 品牌目標(biāo)：品牌目標(biāo)：本案是勤誠(chéng)達(dá)地產(chǎn)長(zhǎng)沙第一盤(pán)，是勤誠(chéng)達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙持續(xù)品牌影響力的關(guān)鍵。樹(shù)立麓谷名片樹(shù)立

4、麓谷名片Analyze System 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 中原經(jīng)驗(yàn)中原經(jīng)驗(yàn) 發(fā)掘高溢價(jià)發(fā)掘高溢價(jià) 提升高溢價(jià)提升高溢價(jià) 推售高溢價(jià)推售高溢價(jià) 推廣高溢價(jià)推廣高溢價(jià) 現(xiàn)場(chǎng)高溢價(jià)現(xiàn)場(chǎng)高溢價(jià) 拓展高溢價(jià)拓展高溢價(jià) 費(fèi)用預(yù)估費(fèi)用預(yù)估Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010嘉盛國(guó)際高價(jià)之道嘉盛國(guó)際高價(jià)之道央?yún)^(qū)公寓產(chǎn)品，火爆熱銷(xiāo)，突圍價(jià)格天花板央?yún)^(qū)公寓產(chǎn)品，火爆熱銷(xiāo)，突圍價(jià)格天花板 締造長(zhǎng)沙樓市傳奇：締造長(zhǎng)沙樓市傳奇：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交均價(jià)成交均價(jià)96009600元元/ /平米平米，突圍長(zhǎng)沙公寓價(jià)格天花板； 開(kāi)盤(pán)成交套數(shù)套數(shù)280280套套，成

5、交金額1.8億，開(kāi)盤(pán)成交金額第一；解籌率78%,78%,創(chuàng)造中心城區(qū)公寓解籌率第一；銷(xiāo)售率第一,開(kāi)盤(pán)推出336套,銷(xiāo)售率高達(dá)72%。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010嘉盛國(guó)際高價(jià)之道嘉盛國(guó)際高價(jià)之道【屬性變身屬性變身】實(shí)現(xiàn)高價(jià)的核心策略：由白金公寓到商務(wù)領(lǐng)地的華麗變身，通過(guò)改變公寓實(shí)現(xiàn)高價(jià)的核心策略：由白金公寓到商務(wù)領(lǐng)地的華麗變身，通過(guò)改變公寓的居住屬性為商務(wù)屬性，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。的居住屬性為商務(wù)屬性，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。項(xiàng)目由于是居住用地，而在前期刻意的回避辦公，但通過(guò)來(lái)訪、來(lái)電分析，發(fā)現(xiàn)客戶無(wú)論用家以及買(mǎi)家均從辦公考慮（其中投

6、資占到64%，辦公占到16%），因此在進(jìn)入3月后，項(xiàng)目銷(xiāo)售同事全面?zhèn)鬟_(dá)項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值，如電梯、大堂、停車(chē)位、70年產(chǎn)權(quán)（回報(bào)率比寫(xiě)字樓更高）Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010嘉盛國(guó)際高價(jià)之道嘉盛國(guó)際高價(jià)之道【營(yíng)銷(xiāo)變身營(yíng)銷(xiāo)變身】硬件打造迎合商務(wù)需求，形象上包裝為硬件打造迎合商務(wù)需求，形象上包裝為“城市會(huì)所城市會(huì)所”，模糊居住功能，模糊居住功能，大力拓展投資客及商務(wù)客，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)。大力拓展投資客及商務(wù)客，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)。商務(wù)商務(wù)屬性屬性硬件打造硬件打造形象包裝形象包裝客戶拓展客戶拓展以“城市會(huì)所”的概念模糊項(xiàng)目作為公寓的

7、居住功能9部高速電梯、334精裝車(chē)位及千余公共車(chē)位、8.5米挑高氣派大堂大力鎖定外地客戶，拓展投資客、商務(wù)客，支撐項(xiàng)目商務(wù)屬性。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010嘉盛國(guó)際高價(jià)之道嘉盛國(guó)際高價(jià)之道【價(jià)值變身價(jià)值變身】通過(guò)前期屬性變身和營(yíng)銷(xiāo)變身的調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值變身。價(jià)格計(jì)算通過(guò)前期屬性變身和營(yíng)銷(xiāo)變身的調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值變身。價(jià)格計(jì)算按照投資回報(bào)率來(lái)測(cè)算。按照投資回報(bào)率來(lái)測(cè)算。投資回報(bào)率（投資回報(bào)率（ROIROI）= =年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)投資總額投資總額100%100%= =日租金日租金30 30 121

8、2商品房?jī)r(jià)商品房?jī)r(jià)100%100%公寓預(yù)期實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格公寓預(yù)期實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格=12000=12000元元/ /平米平米投資回報(bào)率：投資回報(bào)率：6%6%（國(guó)際慣例）（國(guó)際慣例）日租金：日租金：2 2元元/ /平米平米/ /天（市場(chǎng)調(diào)研）天（市場(chǎng)調(diào)研）Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010本案高價(jià)借鑒之道本案高價(jià)借鑒之道【阿凡達(dá)變身營(yíng)銷(xiāo)阿凡達(dá)變身營(yíng)銷(xiāo)】通過(guò)改變公寓產(chǎn)品的居住屬性為高價(jià)的物業(yè)屬性，并圍繞其進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)變身，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的變身。屬性變身屬性變身營(yíng)銷(xiāo)變身營(yíng)銷(xiāo)變身價(jià)值變身價(jià)值變身Code of this report

9、| 12 Copyright Centaline Group, 2010公寓功能公寓功能公寓變身營(yíng)銷(xiāo)的核心公寓變身營(yíng)銷(xiāo)的核心商業(yè)酒店商務(wù)居住價(jià)值軸線價(jià)值軸線尋求本案高溢價(jià)坐標(biāo)尋求本案高溢價(jià)坐標(biāo)Analyze System 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 中原經(jīng)驗(yàn)中原經(jīng)驗(yàn) 發(fā)掘高溢價(jià)發(fā)掘高溢價(jià) 提升高溢價(jià)提升高溢價(jià) 推售高溢價(jià)推售高溢價(jià) 推廣高溢價(jià)推廣高溢價(jià) 現(xiàn)場(chǎng)高溢價(jià)現(xiàn)場(chǎng)高溢價(jià) 拓展高溢價(jià)拓展高溢價(jià) 費(fèi)用預(yù)估費(fèi)用預(yù)估Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010價(jià)值分析價(jià)值分析區(qū)域分析區(qū)域分析大勢(shì)分析大勢(shì)分析客戶分析客戶分析發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)高溢價(jià)價(jià)值

10、高溢價(jià)價(jià)值Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目概況：占地項(xiàng)目概況：占地7 7萬(wàn)平米，總建筑面積萬(wàn)平米，總建筑面積2121萬(wàn)平米，萬(wàn)平米，3 3期公寓期公寓3.93.9萬(wàn)平米萬(wàn)平米項(xiàng)項(xiàng) 目目數(shù)數(shù) 量量規(guī)劃總用地面積77124.38地上總建筑面積210000210000小高層、洋房134594商業(yè)及配套2364623646酒店及辦公4000040000容積率2.632.63綠地率36%36%總戶數(shù)16941694戶戶Code of this report | 16 Copyright Centaline Group,

11、2010品牌價(jià)值：深圳知名開(kāi)發(fā)商，長(zhǎng)沙多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，尤品牌價(jià)值：深圳知名開(kāi)發(fā)商，長(zhǎng)沙多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，尤其新界的大盤(pán)影響力為本案奠定了很好的號(hào)召力。其新界的大盤(pán)影響力為本案奠定了很好的號(hào)召力。短短五年騰飛短短五年騰飛引領(lǐng)河西，劃界封疆，筑界成城引領(lǐng)河西，劃界封疆，筑界成城 勤誠(chéng)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建于一九九七年一月，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，兼營(yíng)城市供水、礦產(chǎn)資源、物業(yè)管理、旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等多元化經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)企業(yè)。目前集團(tuán)下轄獨(dú)資或控股企業(yè)16家，分布在廣東深圳、河源和湖南長(zhǎng)沙等地。集團(tuán)還在美國(guó)和香港注冊(cè)了公司，開(kāi)展與集團(tuán)業(yè)務(wù)相關(guān)的外向型經(jīng)營(yíng)，逐步實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌。 勤誠(chéng)達(dá)新界勤誠(chéng)達(dá)新界 ：星城影響重大的

12、大型生活重鎮(zhèn)勤誠(chéng)達(dá)雅閣大酒店勤誠(chéng)達(dá)雅閣大酒店：河西第一家國(guó)際品 牌管理的國(guó)際五星級(jí)酒店勤誠(chéng)達(dá)湘麓國(guó)際勤誠(chéng)達(dá)湘麓國(guó)際 ：長(zhǎng)沙最美公園樓盤(pán) 2005年，從深圳融入長(zhǎng)沙2010年，年開(kāi)工面積達(dá)55萬(wàn)Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域價(jià)值：麓谷屬于大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展的源動(dòng)力，而本案是區(qū)域價(jià)值：麓谷屬于大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展的源動(dòng)力，而本案是麓谷與外界溝通的橋頭堡麓谷與外界溝通的橋頭堡國(guó)家發(fā)改委于2007年12月14日批準(zhǔn)長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，標(biāo)志該區(qū)域成為中南的經(jīng)濟(jì)引擎之一，是長(zhǎng)株潭城市

13、群戰(zhàn)略整合核心承載區(qū)，長(zhǎng)沙市提升主題功能區(qū)大河西先導(dǎo)區(qū)大河西先導(dǎo)區(qū)長(zhǎng)株潭城市群建設(shè)長(zhǎng)株潭城市群建設(shè)“兩型社會(huì)兩型社會(huì)”綜合配套改革的示范區(qū)綜合配套改革的示范區(qū)麓谷重點(diǎn)發(fā)展以金洲大道為軸心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體，以金洲開(kāi)發(fā)區(qū)和望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為兩翼，以科研院校為依托的區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈麓谷屬于先導(dǎo)區(qū)發(fā)展的源動(dòng)力，而本案是麓谷屬于先導(dǎo)區(qū)發(fā)展的源動(dòng)力，而本案是麓谷與外界溝通的橋頭堡麓谷與外界溝通的橋頭堡Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010交通價(jià)值：盡享城市交通便捷、未來(lái)出行質(zhì)量極高、方便城際交通價(jià)值：盡享城市交通便捷、未來(lái)出

14、行質(zhì)量極高、方便城際客戶層面到達(dá)客戶層面到達(dá) ，而本案屬于麓谷交通中軸，而本案屬于麓谷交通中軸本案毗鄰的桐梓坡路銜接金洲大道，是本案毗鄰的桐梓坡路銜接金洲大道，是麓谷與長(zhǎng)沙內(nèi)外部交融的中軸麓谷與長(zhǎng)沙內(nèi)外部交融的中軸金洲大道全長(zhǎng)20.393公里，工程總投資3.98億元，是連接高新區(qū)、望城縣、寧鄉(xiāng)縣的一條跨區(qū)雙向6 車(chē)道主干道、設(shè)計(jì)時(shí)速80公里的城市I級(jí)公路，它的建成，將為打造長(zhǎng)沙至寧 鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶奠定基礎(chǔ)，為先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè) 和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，從而有力地帶動(dòng) 寧鄉(xiāng)、望城和高新區(qū)的發(fā)展。汽車(chē)西站位于項(xiàng)目汽車(chē)西站位于項(xiàng)目1515分鐘步行圈內(nèi)，客分鐘步行圈內(nèi)，客運(yùn)通達(dá)市區(qū)各主要客運(yùn)

15、車(chē)站及省內(nèi)各地運(yùn)通達(dá)市區(qū)各主要客運(yùn)車(chē)站及省內(nèi)各地州市，吸引城際客戶消費(fèi)力州市，吸引城際客戶消費(fèi)力Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010景觀價(jià)值：景觀價(jià)值：1313萬(wàn)平米麓谷中心公園、萬(wàn)平米麓谷中心公園、5 5萬(wàn)平米麓谷生態(tài)湖，本萬(wàn)平米麓谷生態(tài)湖，本案三期可和一二期同享案三期可和一二期同享麓谷中心公園麓谷中心公園與本案融為一體與本案融為一體麓谷中心公園：湘麓國(guó)際緊鄰開(kāi)放式麓谷中心公園，麓谷中心公園總占地面積13萬(wàn)平米。公園內(nèi)山清水秀、樹(shù)林郁郁蔥蔥，鳥(niǎo)語(yǔ)花香、鶯歌燕舞、草木欣欣、流水潺潺。湘麓國(guó)際盡享麓谷中心公園生態(tài)資源景觀

16、，與公園融為一體，成就公園內(nèi)高尚品質(zhì)物業(yè)。 本案三期公寓產(chǎn)品與其他單體公寓不同，本案三期公寓產(chǎn)品與其他單體公寓不同，可共享整個(gè)項(xiàng)目的配套及園林，可共享整個(gè)項(xiàng)目的配套及園林，Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010配套價(jià)值：項(xiàng)目配套價(jià)值：項(xiàng)目5 5分鐘步行圈內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一應(yīng)俱分鐘步行圈內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一應(yīng)俱全，在檔次和類(lèi)型上滿足不同客群需求全，在檔次和類(lèi)型上滿足不同客群需求師大附中博才實(shí)驗(yàn)中學(xué)項(xiàng)目5分鐘步行圈陽(yáng)明小學(xué)Code of this report | 21 Copyright Centaline Grou

17、p, 2010配套價(jià)值：項(xiàng)目配套價(jià)值：項(xiàng)目1010分鐘步行圈內(nèi)有多家中小型醫(yī)院診所，分鐘步行圈內(nèi)有多家中小型醫(yī)院診所，5 5分鐘車(chē)行范圍內(nèi)有大型醫(yī)院，醫(yī)療配套成熟分鐘車(chē)行范圍內(nèi)有大型醫(yī)院，醫(yī)療配套成熟湘雅三醫(yī)院腫瘤醫(yī)院4公里Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010配套價(jià)值：河西唯一澳洲五星級(jí)國(guó)際酒店，讓本案成為麓谷對(duì)外的名配套價(jià)值：河西唯一澳洲五星級(jí)國(guó)際酒店，讓本案成為麓谷對(duì)外的名片，更激發(fā)了本案公寓作為酒店式公寓（投資片，更激發(fā)了本案公寓作為酒店式公寓（投資+ +自住）、商務(wù)辦公的多自住）、商務(wù)辦公的多種可能性。種可能性

18、。河西唯一一家澳洲五星級(jí)國(guó)際酒店河西唯一一家澳洲五星級(jí)國(guó)際酒店酒店激發(fā)本案公寓的的多種可能性酒店激發(fā)本案公寓的的多種可能性Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010規(guī)劃價(jià)值：退讓廣場(chǎng)匯聚人流，規(guī)劃價(jià)值：退讓廣場(chǎng)匯聚人流，“集成盒子集成盒子”式規(guī)劃布局式規(guī)劃布局形成超未來(lái)新穎獨(dú)特的立面形象。形成超未來(lái)新穎獨(dú)特的立面形象?！凹珊凶蛹珊凶印笔揭?guī)劃形成超未來(lái)立面形象式規(guī)劃形成超未來(lái)立面形象沿桐梓坡路退讓形成沿桐梓坡路退讓形成40004000平廣場(chǎng)平廣場(chǎng)Code of this report | 24 Copyright Cent

19、aline Group, 2010loftloftloftloft平層平層平層平層平層平層平層平層3梯16戶3梯13戶產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品價(jià)值：40-8940-89平暢銷(xiāo)面積，帶來(lái)多樣生活體驗(yàn)，可對(duì)應(yīng)平暢銷(xiāo)面積，帶來(lái)多樣生活體驗(yàn)，可對(duì)應(yīng)居住、商務(wù)、投資等多種可能。居住、商務(wù)、投資等多種可能。小型公寓主力，面積合理緊湊，LOFT可變空間設(shè)計(jì)，居住感高；緊湊戶型，單間可自由變換，受到市場(chǎng)追捧較高；贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)；居住功能齊全；時(shí)尚精英、投資客群追捧面積，易形成競(jìng)爭(zhēng)。北面戶型均有類(lèi)似小飄窗LOFT空間，自住利用，可實(shí)現(xiàn)挑高式空間；贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積；居住功能齊全，可自由變換；平層居多，可作為酒店式公寓設(shè)計(jì)；北面戶型均

20、有類(lèi)似小飄窗Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系：項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系：品牌價(jià)值：品牌價(jià)值：深圳知名開(kāi)發(fā)商勤誠(chéng)達(dá)地產(chǎn)，在長(zhǎng)已有2個(gè)項(xiàng)目，新界項(xiàng)目在長(zhǎng)沙已樹(shù)立一定影響力，有利于本項(xiàng)目三期產(chǎn)品的推廣造勢(shì)。區(qū)域價(jià)值：區(qū)域價(jià)值：麓谷高新區(qū)中軸位置，未來(lái)中心，發(fā)展?jié)摿Υ?；?guī)劃價(jià)值：規(guī)劃價(jià)值：迎接西站商圈輻射的橋頭堡位置，坐享西站商圈利好；配套價(jià)值：配套價(jià)值：周邊教育、醫(yī)療等配套齊全，但目前生活配套較匱乏；交通價(jià)值：交通價(jià)值：十字路口，桐梓坡路與麓云路交匯處，四通八達(dá)；規(guī)劃價(jià)值：規(guī)劃價(jià)值：退讓廣場(chǎng)匯聚人流，“集成盒子”式規(guī)劃布

21、局形成超未來(lái)新穎獨(dú)特的立面形象。景觀價(jià)值：景觀價(jià)值：項(xiàng)目公寓產(chǎn)品，通過(guò)項(xiàng)目一、二期社區(qū)，也能享受到湖景資源。產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品價(jià)值：五星級(jí)酒店的注入，激活了項(xiàng)目商務(wù)、投資價(jià)值；同時(shí)多種需求對(duì)應(yīng)均有存在的可能性；Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)總戶數(shù)總戶數(shù)面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）售價(jià)（元）售價(jià)（元）租金租金（元（元/ /月）月）去化量去化量產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)長(zhǎng)房時(shí)代城600356500居住型，部分戶型帶陽(yáng)臺(tái)金領(lǐng)公寓22960-804000居住型，但可商住兩用麓谷可可小城53430-904500200自住型譽(yù)

22、峰涉外國(guó)際公館40040-8055001200400居住型酒店式公寓未來(lái)城45030-5062001000410集公寓、商務(wù)、商業(yè)于一體、但住宅與商務(wù)區(qū)分界限模糊湘騰城市廣場(chǎng)62040預(yù)計(jì)8000居住型，所有戶型都有陽(yáng)臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)格局：片區(qū)內(nèi)公寓目前供應(yīng)量較少，公寓市場(chǎng)逐漸成競(jìng)爭(zhēng)格局：片區(qū)內(nèi)公寓目前供應(yīng)量較少，公寓市場(chǎng)逐漸成熟熟, ,產(chǎn)品同質(zhì)化較強(qiáng)，主要以居住型公寓為主產(chǎn)品同質(zhì)化較強(qiáng)，主要以居住型公寓為主. .區(qū)域內(nèi)主要公寓產(chǎn)品超過(guò)區(qū)域內(nèi)主要公寓產(chǎn)品超過(guò)1515萬(wàn)方，供應(yīng)量逐漸增加。萬(wàn)方，供應(yīng)量逐漸增加。Code of this report | 27 Copyright Centaline Gro

23、up, 2010公寓核心競(jìng)爭(zhēng)鎖定：區(qū)域性較強(qiáng)，集中在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的公寓核心競(jìng)爭(zhēng)鎖定：區(qū)域性較強(qiáng)，集中在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的4 4大大項(xiàng)目。項(xiàng)目。公寓核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目篩選原則：公寓核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目篩選原則： 區(qū)域地段類(lèi)似； 產(chǎn)品類(lèi)似； 推售時(shí)間類(lèi)似 物業(yè)檔次類(lèi)似公寓競(jìng)爭(zhēng)集中在項(xiàng)目周邊六大項(xiàng)目公寓競(jìng)爭(zhēng)集中在項(xiàng)目周邊六大項(xiàng)目 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：譽(yù)峰、金領(lǐng)公寓、長(zhǎng)房時(shí)代城、麓谷可可小城 二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：涉外公館、未來(lái)城、湘騰城市廣場(chǎng)； 5 51 13 34 4未來(lái)城未來(lái)城長(zhǎng)房時(shí)代城長(zhǎng)房時(shí)代城涉外涉外 國(guó)際公館國(guó)際公館湘騰城市廣場(chǎng)湘騰城市廣場(chǎng)譽(yù)峰譽(yù)峰金領(lǐng)公寓金領(lǐng)公寓6 67 78 8麓谷可可小城麓谷可可小城Code of this r

24、eport | 28 Copyright Centaline Group, 2010競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值對(duì)抗分析：本案五星級(jí)酒店最具競(jìng)爭(zhēng)資本：麓谷公園優(yōu)勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值對(duì)抗分析：本案五星級(jí)酒店最具競(jìng)爭(zhēng)資本：麓谷公園優(yōu)勢(shì)資源，十字路口優(yōu)越區(qū)位，十字路口優(yōu)越區(qū)位，LOFTLOFT獨(dú)特產(chǎn)品，都是本案最大優(yōu)勢(shì)獨(dú)特產(chǎn)品，都是本案最大優(yōu)勢(shì)地段對(duì)抗地段對(duì)抗品牌對(duì)抗品牌對(duì)抗產(chǎn)品對(duì)抗產(chǎn)品對(duì)抗社區(qū)對(duì)抗社區(qū)對(duì)抗物管對(duì)抗物管對(duì)抗譽(yù)峰岳麓高新區(qū)麓龍路209號(hào)金榮置業(yè)商住公寓60-80外有湘江，內(nèi)部園林目前尚未動(dòng)工金領(lǐng)公寓岳麓長(zhǎng)沙市桐梓坡西路229號(hào)金榮企業(yè)集團(tuán) 商住公寓60-80 ，檔次一般一般社區(qū)金榮物業(yè)長(zhǎng)房時(shí)代城麓谷工業(yè)園中心地

25、段長(zhǎng)房集團(tuán)整體社區(qū)規(guī)劃包括10棟住宅和2棟酒店式公寓樓組成長(zhǎng)房物業(yè)麓谷可可小城麓谷高新區(qū)湖南興元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 商住公寓57，小高2-3房，89小三房一般社區(qū)規(guī)劃一般，物業(yè)費(fèi)1.5元未來(lái)城桐梓坡路邊，玉蘭路交匯處湖南金邦物業(yè)發(fā)展有限公司 77-95平米二房、小三房。功能一般社區(qū)主打科技家園，綠化一般不知名物管湘騰城市廣場(chǎng)金星中路口湖南湘騰投資公司40一房，70-90小戶型外有湘江，內(nèi)部園林湘江世紀(jì)城物業(yè)一級(jí)一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)二級(jí)二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)位置優(yōu)于本案，但價(jià)格偏高，無(wú)酒店配套位置優(yōu)于本案，但價(jià)格偏高，無(wú)酒店配套景觀優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)、十字路口優(yōu)越區(qū)位十字路口優(yōu)越區(qū)位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、強(qiáng)勢(shì)的酒店配套、產(chǎn)

26、品設(shè)計(jì)理念、強(qiáng)勢(shì)的酒店配套Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010價(jià)值小結(jié)：價(jià)值小結(jié)： 本案的差異化于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的核心價(jià)值為五星級(jí)國(guó)際酒店配套五星級(jí)國(guó)際酒店配套，此配套為項(xiàng)目帶來(lái)較強(qiáng)的商業(yè)商務(wù)價(jià)值。 項(xiàng)目地段地段相對(duì)較好，十字路口，麓谷中軸，未來(lái)發(fā)展空間大。公園公園帶來(lái)的景觀環(huán)境相對(duì)較好 項(xiàng)目自帶近近2.52.5萬(wàn)平米商業(yè)萬(wàn)平米商業(yè)，利于人氣聚集，并與項(xiàng)目酒店、商務(wù)屬性價(jià)值、住宅價(jià)值相互映襯，形成較降的聚合價(jià)值。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念領(lǐng)先產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念領(lǐng)先，首創(chuàng)LOFT產(chǎn)品，較好滿足SOHO一族的工作需求。且本案公寓產(chǎn)品較其他項(xiàng)目產(chǎn)品

27、享有更為強(qiáng)勢(shì)的景觀資源。十字路口優(yōu)越區(qū)位十字路口優(yōu)越區(qū)位核心價(jià)值核心價(jià)值可能方向可能方向 提出了兩個(gè)可能的方向：酒店式公寓及商務(wù)辦公酒店式公寓及商務(wù)辦公Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010價(jià)值分析價(jià)值分析區(qū)域分析區(qū)域分析大勢(shì)分析大勢(shì)分析客戶分析客戶分析發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)高溢價(jià)價(jià)值高溢價(jià)價(jià)值Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010差別化的信貸和稅收政策直指投機(jī)炒房等不合理的住房需求，為差別化的信貸和稅收政策直指投機(jī)炒房等不合理的住房需求，為19981998年房

28、改以年房改以來(lái)，最嚴(yán)格的房貸政策來(lái)，最嚴(yán)格的房貸政策1月10日，國(guó)十一條 （二次房貸首付款比例不得低于40%）4月15日，國(guó)四條（二套房家庭首付款比例不得低于50%）首套房90平米以上，首付三成二套房家庭貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍 停發(fā)第三套房貸停發(fā)第三套房貸遏制外地炒房者遏制外地炒房者限制外地人（沒(méi)有一年的納稅記錄或還款記錄）信貸購(gòu)房長(zhǎng)沙銀行以省為單位執(zhí)行“限外令”6 6月月5 5日：二套房限定標(biāo)準(zhǔn)日：二套房限定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房又認(rèn)貸認(rèn)房又認(rèn)貸”新政調(diào)控：差別化信貸，停發(fā)三套房貸、認(rèn)房認(rèn)貸，外地人限購(gòu)，新政調(diào)控：差別化信貸，停發(fā)三套房貸、認(rèn)房認(rèn)貸，外地人限購(gòu)，政策直擊樓市要穴，市場(chǎng)迎來(lái)變局

29、，整體樓市運(yùn)行壓力巨大政策直擊樓市要穴，市場(chǎng)迎來(lái)變局，整體樓市運(yùn)行壓力巨大Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010變市分析：市場(chǎng)僵持，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)存在一定的不確定性變市分析：市場(chǎng)僵持，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)存在一定的不確定性價(jià)格走勢(shì)：價(jià)格走勢(shì)：新政前，價(jià)格整體上漲；新政后，價(jià)格呈整體持平、波動(dòng)態(tài)勢(shì)，并略有下跌趨勢(shì)，市場(chǎng)僵持。成交量走勢(shì)：成交量走勢(shì)：2010年4月新政后，5-6月整體市場(chǎng)成交量呈明顯下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)急劇轉(zhuǎn)淡，整體壓力巨大資料來(lái)源：長(zhǎng)沙房地局政務(wù)網(wǎng) 湖南中原研究中心Code of this report | 33 Copy

30、right Centaline Group, 20104 4月月8 8月月20112011年年3 3月月需求釋放，市場(chǎng)整體回升新政出臺(tái)，新項(xiàng)目降低預(yù)期，平價(jià)入市，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格平走局面價(jià)格曲線價(jià)格曲線市場(chǎng)相持，客戶進(jìn)入觀望，新老項(xiàng)目開(kāi)始尾貨促銷(xiāo)，以求盡快回款，整體價(jià)格開(kāi)始下浮?？蛻舴e壓得到釋放，市場(chǎng)迎來(lái)小陽(yáng)春，開(kāi)始逐步回暖快速上漲價(jià)格平走價(jià)格下浮回調(diào)上揚(yáng)新政新政產(chǎn)品影響產(chǎn)品影響公寓 90以下90-130 130以上 20102010年年1111月月變市分析：變市分析：20112011年年3 3月可能出現(xiàn)調(diào)整回暖，公寓產(chǎn)品在月可能出現(xiàn)調(diào)整回暖，公寓產(chǎn)品在2 2月月底底3 3月初面世是較好的選擇

31、。月初面世是較好的選擇。Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010變市背景：變市下，投資需求得到抑制；公寓產(chǎn)品客戶群從變市背景：變市下，投資需求得到抑制；公寓產(chǎn)品客戶群從投資屬性客戶變成自住投資屬性客戶變成自住+ +商務(wù)屬性客戶為主。商務(wù)屬性客戶為主。Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010變市小結(jié)：變市小結(jié)：變市下，公寓產(chǎn)品投資客客戶占比減少，自住客及商務(wù)客為市場(chǎng)變市下，公寓產(chǎn)品投資客客戶占比減少，自住客及商務(wù)客為市場(chǎng)主流，可有效抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；主流，可

32、有效抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)回暖預(yù)計(jì)在市場(chǎng)回暖預(yù)計(jì)在20112011年年3 3月，建議首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間在市場(chǎng)回暖時(shí)啟月，建議首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間在市場(chǎng)回暖時(shí)啟動(dòng)。動(dòng)。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010價(jià)值分析價(jià)值分析區(qū)域分析區(qū)域分析大勢(shì)分析大勢(shì)分析客戶分析客戶分析發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)高溢價(jià)價(jià)值高溢價(jià)價(jià)值Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：在具備了一系列成功發(fā)展因素的機(jī)會(huì)下，可以預(yù)計(jì)可以預(yù)計(jì)2011-20142011-2014年年五年將成為麓谷工業(yè)爆發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)

33、。五年將成為麓谷工業(yè)爆發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。2000200020012001200220022003200320042004200520052006200620072007200820082009200920102010201120112012201220132013麓谷高新產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段示意麓谷高新產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段示意430430億元億元500500億元億元產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)總值時(shí)間：年時(shí)間：年附：麓谷產(chǎn)業(yè)園發(fā)展關(guān)鍵因子分析附：麓谷產(chǎn)業(yè)園發(fā)展關(guān)鍵因子分析區(qū)域市場(chǎng)背景：區(qū)域市場(chǎng)背景：麓谷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)研判麓谷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)研判Code of this report | 38 Copyright C

34、entaline Group, 2010住宅初期住宅初期住宅發(fā)展住宅發(fā)展住宅成熟住宅成熟麓谷高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)圖麓谷高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)圖住宅產(chǎn)生麓谷住宅麓谷住宅 發(fā)展發(fā)展200120022003200420052006200年20082009201020112012典型典型樓盤(pán)樓盤(pán)加州陽(yáng)光、麓古E家人等湘麓國(guó)際、麓谷坐標(biāo)、遠(yuǎn)大麓園住宅發(fā)展譽(yù)峰、麓谷風(fēng)情、遠(yuǎn)大麓園住宅成熟戶型戶型居家型戶型實(shí)用型戶型實(shí)用投資型戶型客戶客戶居家自住投資結(jié)合自住麓谷園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展變化麓谷園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展變化2000200120022003200420052006200720082009201020112

35、0122013430430億元億元500500億元億元經(jīng)濟(jì)發(fā)展線路地產(chǎn)發(fā)展線路住宅發(fā)展趨勢(shì)分析：住宅發(fā)展趨勢(shì)分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)域有不認(rèn)可轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩秸J(rèn)可；購(gòu)買(mǎi)人群主力由少量的企業(yè)高層客戶轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)較多數(shù)的中高層管理人員；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型逐步由實(shí)用居家戶型轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)用投資（短?。粜?，面積需求小化。區(qū)域市場(chǎng)背景：區(qū)域市場(chǎng)背景：麓谷住宅發(fā)展現(xiàn)狀（住宅市場(chǎng)逐步成熟）麓谷住宅發(fā)展現(xiàn)狀（住宅市場(chǎng)逐步成熟）Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010目前麓谷區(qū)域出現(xiàn)了已長(zhǎng)沙軟件園、麓谷坐標(biāo)、橡樹(shù)園等商務(wù)辦公物業(yè)，但仍處但仍處于相對(duì)較低層次，

36、純寫(xiě)字樓物業(yè)比較稀少。于相對(duì)較低層次，純寫(xiě)字樓物業(yè)比較稀少。名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)定位寫(xiě)字樓面積吸納力軟件園信息技術(shù)20000多平較好橡樹(shù)園醫(yī)藥及高新技術(shù)11000多平一般麓谷坐標(biāo)信息技術(shù)及高新服務(wù)企業(yè)20000多平較差商務(wù)初期商務(wù)初期商務(wù)發(fā)展商務(wù)發(fā)展430430億元億元500500億元億元經(jīng)濟(jì)發(fā)展線路地產(chǎn)發(fā)展線路麓谷高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)圖麓谷高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)圖20002001200220032004200520062007200820092010201120122013區(qū)域市場(chǎng)背景：區(qū)域市場(chǎng)背景：區(qū)域商務(wù)狀態(tài)（商務(wù)市場(chǎng)仍處發(fā)展期）區(qū)域商務(wù)狀態(tài)（商務(wù)市場(chǎng)仍處發(fā)展期）Code of this

37、report | 40 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域商務(wù)典型案例區(qū)域商務(wù)典型案例-軟件園軟件園長(zhǎng)沙軟件園主要以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，入園企業(yè)長(zhǎng)沙軟件園主要以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，入園企業(yè)4040余家，目余家，目前招租率達(dá)到前招租率達(dá)到70%70%左右，吸引軟件企業(yè)進(jìn)駐的方式是政府強(qiáng)左右，吸引軟件企業(yè)進(jìn)駐的方式是政府強(qiáng)制入園規(guī)定、享受稅收減免政策、制入園規(guī)定、享受稅收減免政策、較低的租金水平較低的租金水平。層數(shù)6F面積2萬(wàn)多平經(jīng)營(yíng)定位信息技術(shù)特享政策軟件企業(yè)稅收減免租金水平平均20元公共配套電梯系統(tǒng)（4部OTIS電梯）公共衛(wèi)生（1個(gè)簡(jiǎn)裝公共衛(wèi)生間）休閑配置（中間設(shè)置

38、休閑庭院，4樓設(shè)置花園平臺(tái)）商務(wù)配置（網(wǎng)絡(luò)中心、物管中心、培訓(xùn)中心、會(huì)議中心、商務(wù)中心、實(shí)驗(yàn)室）分隔方式（大小100-250平每間簡(jiǎn)裝辦公室）Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010麓谷坐標(biāo)主要以信息產(chǎn)業(yè)及服務(wù)行業(yè)為主，入駐企業(yè)麓谷坐標(biāo)主要以信息產(chǎn)業(yè)及服務(wù)行業(yè)為主，入駐企業(yè)1717家，家，整體整體空置率較高空置率較高；主要原因是毛坯房需要裝修費(fèi)用，租金水；主要原因是毛坯房需要裝修費(fèi)用，租金水平相對(duì)較高，商務(wù)配套不齊全。平相對(duì)較高，商務(wù)配套不齊全。層數(shù)16F面積2萬(wàn)多平經(jīng)營(yíng)定位信息技術(shù)及高新服務(wù)行業(yè)特享政策軟件企業(yè)稅收減免租

39、金水平平均3036元公共配套電梯系統(tǒng)（4部thyseen電梯）公共衛(wèi)生（1個(gè)精裝公共衛(wèi)生間）休閑配置（每層設(shè)置空中花園）商務(wù)配置（商務(wù)大堂、中央空調(diào)系統(tǒng)）分隔方式（大小140-300多平每間,毛坯）區(qū)域商務(wù)典型案例區(qū)域商務(wù)典型案例-麓谷坐標(biāo)麓谷坐標(biāo)Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010橡樹(shù)園主要以先進(jìn)制造及醫(yī)藥為主，廠房結(jié)合辦公樓方式，橡樹(shù)園主要以先進(jìn)制造及醫(yī)藥為主，廠房結(jié)合辦公樓方式，入駐企業(yè)入駐企業(yè)2020多家，多家，空置率較低；主要原因是能夠解決中小型空置率較低；主要原因是能夠解決中小型企業(yè)需要購(gòu)地自建的約束。企業(yè)

40、需要購(gòu)地自建的約束。棟數(shù)8棟辦公面積11000平經(jīng)營(yíng)方向先進(jìn)制造及高新服務(wù)行業(yè)租金水平平均15-20元公共配套公共食堂休閑配置（每棟之間花園）所在區(qū)域公司名稱(chēng)所屬行業(yè)辦公面積租金1棟2樓玄夏生物科技醫(yī)藥500多平18元/平/月2棟1樓中鐵快運(yùn)服務(wù)500多平18元/平/月2棟2-3樓東美科技先進(jìn)制造1000多平15元/平/月3棟泰通電力科技先進(jìn)制造1000多平15元/平/月4棟佳程防偽科技服務(wù)1000多平15元/平/月區(qū)域商務(wù)典型案例區(qū)域商務(wù)典型案例-橡樹(shù)園橡樹(shù)園Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010商務(wù)初期商務(wù)初期商務(wù)發(fā)

41、展商務(wù)發(fā)展商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)分析：商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)分析：麓谷產(chǎn)業(yè)園發(fā)展帶來(lái)配套的需求，從而為區(qū)域商務(wù)型物業(yè)提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。服務(wù)型及中小軟件企業(yè)將逐步成為發(fā)展熱點(diǎn)；目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)的租金承受及購(gòu)買(mǎi)能力未體現(xiàn)，純寫(xiě)字樓物業(yè)存在一定純寫(xiě)字樓物業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)。麓谷住宅麓谷住宅 發(fā)展發(fā)展200120022003200420052006200年20082009201020112012典型典型樓盤(pán)樓盤(pán)麓谷坐標(biāo)、軟件園商務(wù)初期麓谷中央、麓谷工業(yè)園商務(wù)發(fā)展發(fā)展態(tài)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)購(gòu)地自建少量配套寫(xiě)字樓辦公客戶客戶園區(qū)大中型企業(yè)服務(wù)型及中小軟件企業(yè)麓谷園區(qū)商務(wù)發(fā)展變化麓谷園區(qū)商務(wù)發(fā)展變化430430億元億元500500億元億元

42、經(jīng)濟(jì)發(fā)展線路地產(chǎn)發(fā)展線路麓谷高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)圖麓谷高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)圖20002001200220032004200520062007200820092010201120122013區(qū)域市場(chǎng)背景：區(qū)域市場(chǎng)背景：麓谷商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀（發(fā)展純商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大）麓谷商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀（發(fā)展純商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大）Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010市場(chǎng)背景小結(jié)：市場(chǎng)背景小結(jié)：居住需求：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型逐步由實(shí)用居家戶型轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)用投資（短?。┚幼⌒枨螅簠^(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型逐步由實(shí)用居家戶型轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)用投資（短住）戶型，面積需求小化；戶型，面

43、積需求小化；商務(wù)需求：長(zhǎng)線看好，目前壓力大；配套服務(wù)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)商務(wù)需求：長(zhǎng)線看好，目前壓力大；配套服務(wù)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)是未來(lái)租用的主力。區(qū)域內(nèi)商務(wù)的租金承受及購(gòu)買(mǎi)能力未體現(xiàn)，目前純商是未來(lái)租用的主力。區(qū)域內(nèi)商務(wù)的租金承受及購(gòu)買(mǎi)能力未體現(xiàn)，目前純商務(wù)方向存在一定風(fēng)險(xiǎn)；務(wù)方向存在一定風(fēng)險(xiǎn)；Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010價(jià)值分析價(jià)值分析區(qū)域分析區(qū)域分析大勢(shì)分析大勢(shì)分析客戶分析客戶分析發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)高溢價(jià)價(jià)值高溢價(jià)價(jià)值客戶審視客戶審視研究方法：圈定調(diào)研項(xiàng)目，分組進(jìn)行研究方法：圈定調(diào)研項(xiàng)目，分組進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目圈定

44、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目圈定分析方式及數(shù)量分析方式及數(shù)量調(diào)研人員及時(shí)間支出調(diào)研人員及時(shí)間支出 圈定原則：產(chǎn)品屬性、檔次接圈定原則：產(chǎn)品屬性、檔次接近；客戶來(lái)源重疊；樓盤(pán)規(guī)模近；客戶來(lái)源重疊；樓盤(pán)規(guī)模相近相近 核心：麓谷坐標(biāo)、遠(yuǎn)大麓園、核心：麓谷坐標(biāo)、遠(yuǎn)大麓園、可可小城可可小城 外圍：未來(lái)城、湘騰城市廣場(chǎng)外圍：未來(lái)城、湘騰城市廣場(chǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：售樓部現(xiàn)場(chǎng)訪：麓數(shù)據(jù)來(lái)源：售樓部現(xiàn)場(chǎng)訪：麓谷坐標(biāo)、湘騰城市廣場(chǎng)等谷坐標(biāo)、湘騰城市廣場(chǎng)等4 4個(gè)個(gè)售樓部售樓部 客戶訪談：以上客戶訪談：以上4 4個(gè)項(xiàng)目售樓個(gè)項(xiàng)目售樓部現(xiàn)場(chǎng)以及小區(qū)社區(qū)內(nèi)部現(xiàn)場(chǎng)以及小區(qū)社區(qū)內(nèi) 訪談對(duì)象及數(shù)量：誠(chéng)意客戶訪談對(duì)象及數(shù)量：誠(chéng)意客戶5050人；銷(xiāo)售人；

45、銷(xiāo)售/ /策劃人員策劃人員1010人人 時(shí)間安排：花費(fèi)時(shí)間時(shí)間安排：花費(fèi)時(shí)間3 3天；天； 具體日期具體日期8 8月月2 2日日44日日 調(diào)研人員：中原湘麓國(guó)際項(xiàng)目調(diào)研人員：中原湘麓國(guó)際項(xiàng)目組組4 4人，研究部支持人員人，研究部支持人員1 1人人. .客戶來(lái)源：公寓的客戶具有很強(qiáng)的區(qū)域性，主要集中在麓客戶來(lái)源：公寓的客戶具有很強(qiáng)的區(qū)域性，主要集中在麓谷區(qū)域，目前外區(qū)域客戶一般受價(jià)格驅(qū)使。谷區(qū)域，目前外區(qū)域客戶一般受價(jià)格驅(qū)使。 置業(yè)目的：區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以自住為主，主要受價(jià)格驅(qū)動(dòng)，置業(yè)目的：區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以自住為主，主要受價(jià)格驅(qū)動(dòng)，有部分商務(wù)和投資性需求。有部分商務(wù)和投資性需求。自住性需求自住性需

46、求商務(wù)性需求商務(wù)性需求投資性需求投資性需求長(zhǎng)房時(shí)代城長(zhǎng)房時(shí)代城金麓國(guó)際金麓國(guó)際涉外國(guó)際公館涉外國(guó)際公館80%20%未來(lái)城未來(lái)城80%20%麓谷坐標(biāo)麓谷坐標(biāo)50%30%20%遠(yuǎn)大遠(yuǎn)大 麓園麓園60%40%可可小城可可小城80%20%Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010n酒店式公寓客戶調(diào)查酒店式公寓客戶調(diào)查Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)名稱(chēng)員工分類(lèi)員工分類(lèi)員工人數(shù)員工人數(shù)百分百分比比月收入月收入企業(yè)名企業(yè)名稱(chēng)稱(chēng)員工分類(lèi)員工分類(lèi)員工

47、人數(shù)員工人數(shù)百分比百分比月收入月收入企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)名稱(chēng)員工分類(lèi)員工分類(lèi)員工人數(shù)員工人數(shù)百分比百分比月收入月收入五強(qiáng)電力五強(qiáng)電力高層10005%科力豐科力豐新能源新能源科技公科技公司司高層4005005%年薪10以上雙鶴藥業(yè)雙鶴藥業(yè)高層500人5%中層15%5000-7000中層10%40005000中層10%4000-6000普通員工60%3000-4000普通員工25%2000左右普通員工60%2500-4000一線工人20%2000-3000一線工人60%10002000一線工人25%1800-2500金嶺機(jī)床有金嶺機(jī)床有限公司限公司高層400-5005%年薪10萬(wàn)起三德公三德公司司高層30

48、0人5%申大科技申大科技高層400人5%8000以上中層10%4000-6000中層10%4000-5000中層15%5000-6500普通員工55%3000左右普通員工50%2000-4000元普通員工20%3000-5000一線工人30%1500-2000一線工人30%1500-2000一線工人60%1500-4000固特邦土木固特邦土木技術(shù)公司技術(shù)公司高層30-403%_中聯(lián)重中聯(lián)重科科高層麓谷園區(qū)5000人5 %10000以上湖南天鷹湖南天鷹高壓高壓開(kāi)關(guān)電器開(kāi)關(guān)電器有限公司有限公司高層300-400人3%7000-15000中層7%4000-5000中層10 %年薪8-10萬(wàn)中層7%4

49、500-7000普通員工30%2500-3000普通員工20 % 4000-5000普通員工30%2500-4000一線工人60%1500-2000一線工人60%2500-3500一線工人60%1000-2000經(jīng)閣集團(tuán)經(jīng)閣集團(tuán)高層6005%_杉杉新杉杉新材料材料高層800人5%8000及以上中層20%4000-5000中層10%5000-7000普通員工35%2500-3500普通員工45% 2500-3500一線工人40%最少月收入1500元一線工人40%1500-2000 麓谷企業(yè)員工構(gòu)成及收入水平調(diào)研為準(zhǔn)確了解相關(guān)數(shù)據(jù)，中原以麓谷具有代表性的11家大中型企業(yè)為樣本，進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研

50、與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010員工分類(lèi)員工分類(lèi)企業(yè)員工人數(shù)企業(yè)員工人數(shù)百分比百分比月收入月收入人口基數(shù)預(yù)估人口基數(shù)預(yù)估高級(jí)管理人員高級(jí)管理人員通常在300-500人之間；少的只有幾十人，最多有4000、5000人5%8000以上1200人中級(jí)管理人員中級(jí)管理人員10%4000-70002400人普通員工普通員工35%2500-40008400人一線工人一線工人50%1000-250012000人麓谷大中型企業(yè)員工構(gòu)成及收入水平：據(jù)了解，大中型企業(yè)員工人數(shù)占有園區(qū)總?cè)丝诘?0%左右，以總?cè)丝?萬(wàn)計(jì)算（不

51、含管委會(huì)、地稅局、國(guó)稅局等行政辦公單位人員），員工收入及人口基數(shù)預(yù)估如下：Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010需需 求求客戶來(lái)源客戶來(lái)源購(gòu)買(mǎi)能力購(gòu)買(mǎi)能力戶戶 型型考考 慮慮 因因 素素市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求比重比重第一次置業(yè)(剛性需求) 麓谷園內(nèi)各企業(yè)、周邊企事業(yè)單位收入較高員工，周邊大市場(chǎng)經(jīng)商人士，岳麓區(qū)2535歲年輕居民等有一定購(gòu)買(mǎi)能力小兩房、小三房(60-80平米)注重方便性（上班地點(diǎn)）50%注重性價(jià)比生活配套改善居住條件麓谷周邊企事也單位員工，園內(nèi)企業(yè)中層管理人員較強(qiáng)三房、四房(110-130平米)注重社區(qū)環(huán)境30%

52、注重周邊配套（子女上學(xué)問(wèn)題、醫(yī)療配套）熟悉周邊區(qū)域短期居住及投資行為麓谷周邊企事單位員工，園內(nèi)企業(yè)中高層管理人員，看好麓谷區(qū)域發(fā)展前景的人士等強(qiáng)公寓(30-50平米)總面積小，租金相對(duì)高，考慮短期居住20%總價(jià)較低，首付或月供壓力不大服務(wù)要好，最好是精裝修結(jié)論：酒店式公寓目前需求呈發(fā)展態(tài)勢(shì)，主要是企業(yè)中高層短期居住及投資結(jié)論：酒店式公寓目前需求呈發(fā)展態(tài)勢(shì)，主要是企業(yè)中高層短期居住及投資需求小結(jié)Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010n商務(wù)客戶調(diào)查商務(wù)客戶調(diào)查Code of this report | 54 Copyrigh

53、t Centaline Group, 2010商務(wù)客戶需求預(yù)判：區(qū)域大中型企業(yè)基本無(wú)商務(wù)需求。大中型企業(yè)商務(wù)需求分析：大中型企業(yè)商務(wù)需求分析：從訪問(wèn)情況來(lái)看，麓谷區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)均以買(mǎi)地自從訪問(wèn)情況來(lái)看，麓谷區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)均以買(mǎi)地自建來(lái)解決商務(wù)需求；附屬服務(wù)性行業(yè)有小部分入駐園區(qū)，多數(shù)在交通便利、配套建來(lái)解決商務(wù)需求；附屬服務(wù)性行業(yè)有小部分入駐園區(qū)，多數(shù)在交通便利、配套齊全商圈中心辦公。齊全商圈中心辦公。采訪對(duì)象采訪對(duì)象年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成所屬公司所屬公司所屬部門(mén)所屬部門(mén)企業(yè)辦公現(xiàn)狀企業(yè)辦公現(xiàn)狀商務(wù)需求商務(wù)需求李先生李先生3030歲左右歲左右中聯(lián)重科中聯(lián)重科企業(yè)管理部企業(yè)管理部購(gòu)地自建購(gòu)地自建無(wú)

54、無(wú)姚先生姚先生3030多歲多歲五強(qiáng)電力五強(qiáng)電力人力資源部人力資源部購(gòu)地自建購(gòu)地自建無(wú)無(wú)劉小姐劉小姐2020多歲多歲電纜附件電纜附件行政部行政部購(gòu)地自建購(gòu)地自建無(wú)無(wú)鞏先生鞏先生3030多歲多歲夢(mèng)潔夢(mèng)潔行政人員行政人員購(gòu)地自建購(gòu)地自建無(wú)無(wú)Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010商務(wù)客戶需求預(yù)判：區(qū)域中小型高新企業(yè)有一定商務(wù)需求，隨著產(chǎn)業(yè)園的不斷擴(kuò)大，未來(lái)中小企業(yè)的商務(wù)需求潛力更大中小型企業(yè)商務(wù)需求分析：中小型企業(yè)商務(wù)需求分析：麓谷信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓也產(chǎn)生麓谷信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓也產(chǎn)生了一定需求，麓

55、谷坐標(biāo)就有部分軟件企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商務(wù)產(chǎn)品；長(zhǎng)期看商務(wù)辦公將隨了一定需求，麓谷坐標(biāo)就有部分軟件企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商務(wù)產(chǎn)品；長(zhǎng)期看商務(wù)辦公將隨著產(chǎn)業(yè)的成熟而不斷放大。著產(chǎn)業(yè)的成熟而不斷放大。采訪對(duì)象采訪對(duì)象年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成所屬公司所屬公司所屬部門(mén)所屬部門(mén)企業(yè)辦公現(xiàn)狀企業(yè)辦公現(xiàn)狀商務(wù)需求商務(wù)需求王先生王先生2020多歲多歲圖龍?jiān)O(shè)計(jì)圖龍?jiān)O(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部租賃經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)有擴(kuò)大想法有擴(kuò)大想法魯先生魯先生3030多歲多歲摩托羅拉摩托羅拉網(wǎng)絡(luò)技術(shù)部網(wǎng)絡(luò)技術(shù)部租賃經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)暫無(wú)暫無(wú)李先生李先生2020多歲多歲智贏網(wǎng)絡(luò)智贏網(wǎng)絡(luò)行政人員行政人員租賃經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)暫無(wú)暫無(wú)劉先生劉先生3030多歲多歲中創(chuàng)軟件中創(chuàng)軟件技術(shù)開(kāi)發(fā)部技術(shù)開(kāi)發(fā)

56、部租賃經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)暫無(wú)暫無(wú)朱先生朱先生2020多歲多歲博華科技博華科技開(kāi)發(fā)部經(jīng)理開(kāi)發(fā)部經(jīng)理租賃經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)有擴(kuò)大想法有擴(kuò)大想法陳先生陳先生2020多歲多歲福萊特福萊特技術(shù)部技術(shù)部租賃經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)暫無(wú)暫無(wú)Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010小結(jié)小結(jié)目前區(qū)域公寓需求依然以自住為主，主要受價(jià)格驅(qū)動(dòng)；目前區(qū)域公寓需求依然以自住為主，主要受價(jià)格驅(qū)動(dòng)；酒店式公寓需求目前呈發(fā)展態(tài)勢(shì)，主要是企業(yè)中高層管理人員的短期居酒店式公寓需求目前呈發(fā)展態(tài)勢(shì)，主要是企業(yè)中高層管理人員的短期居住及投資行為，注重精裝、服務(wù)；住及投資行為，注重精裝、服務(wù)

57、；商務(wù)性公寓需求主要集中在中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)園的不斷商務(wù)性公寓需求主要集中在中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)園的不斷擴(kuò)大，未來(lái)中小企業(yè)的商務(wù)需求潛力更大擴(kuò)大，未來(lái)中小企業(yè)的商務(wù)需求潛力更大Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010價(jià)值發(fā)掘小結(jié)價(jià)值發(fā)掘小結(jié)價(jià)值價(jià)值市場(chǎng)市場(chǎng)區(qū)域區(qū)域客戶客戶酒店激發(fā)本案酒店式公寓及商務(wù)功能變市下自住及商務(wù)成為公寓主要需求區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)公寓投資需求及商務(wù)需求的未來(lái)趨勢(shì)酒店式公寓主要以企業(yè)中高層短期居住為主；商務(wù)需求主要以創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主基于大勢(shì)、市場(chǎng)、溢價(jià)基于大勢(shì)、市場(chǎng)、溢價(jià)3 3重考慮重

58、考慮形成以酒店式行政公館、形成以酒店式行政公館、創(chuàng)業(yè)辦公為主，投資、創(chuàng)業(yè)辦公為主，投資、自住為輔的一攬子高價(jià)自住為輔的一攬子高價(jià)值聚合體值聚合體Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010我們的3期將立足實(shí)現(xiàn)多元化功能集5星級(jí)酒店式公館、商務(wù)、居住、商業(yè)廣場(chǎng)于一體的酒店驅(qū)動(dòng)型酒店驅(qū)動(dòng)型 麓谷央?yún)^(qū)微型城市綜合體麓谷央?yún)^(qū)微型城市綜合體項(xiàng)目占位項(xiàng)目占位Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010長(zhǎng)沙唯一，麓谷酒店式四維SPACE差異化價(jià)值占位所謂四維就是空間變換，即

59、：酒店、商務(wù)、居住、投資四種方式，本案中體現(xiàn)一種價(jià)值方式，引入空間的概念，模糊居住的概念，貫穿整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位Analyze System 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 中原經(jīng)驗(yàn)中原經(jīng)驗(yàn) 發(fā)掘高溢價(jià)發(fā)掘高溢價(jià) 提升高溢價(jià)提升高溢價(jià) 推售高溢價(jià)推售高溢價(jià) 推廣高溢價(jià)推廣高溢價(jià) 現(xiàn)場(chǎng)高溢價(jià)現(xiàn)場(chǎng)高溢價(jià) 拓展高溢價(jià)拓展高溢價(jià) 費(fèi)用預(yù)估費(fèi)用預(yù)估Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010提升高溢價(jià)價(jià)值提升高溢價(jià)價(jià)值分類(lèi)打造包裝分類(lèi)打造包裝1#1#偏偏SOHOSOHO可能性可能性。Loft占8戶，SOHO可能性較酒店式公寓可能性更強(qiáng)。lo

60、ftloftloftloft平層平層平層平層平層平層平層平層3梯16戶3梯13戶2#2#偏酒店式公寓可能性偏酒店式公寓可能性。平層11戶，平層較多；酒店公寓式可能性較SOHO更強(qiáng)。Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010偏偏SOHOSOHO可能性物業(yè)可能性物業(yè)產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造大堂挑高，營(yíng)造大氣大堂，滿足大堂挑高，營(yíng)造大氣大堂，滿足SOHOSOHO可能性物業(yè)的對(duì)外面子感?？赡苄晕飿I(yè)的對(duì)外面子感。高速高品質(zhì)電梯，提供高速高品質(zhì)電梯，提供SOHOSOHO可能性物業(yè)基礎(chǔ)硬件條件?？赡苄晕飿I(yè)基礎(chǔ)硬件條件。采用知名品牌（OTIS或蒂森