房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點資料(8)

1、一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等各種類型的房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法：2掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；來源建設工程教育網(wǎng)3掌握商務辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；4熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型

2、房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；5熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；6熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；7熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；8了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；9了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。二、內(nèi)容講解第四節(jié)旅館房地產(chǎn)的估價一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點（一）旅館房地產(chǎn)及其特點1飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其

3、特點酒店（HOTEL）一詞源自法語，指的是法國貴族在鄉(xiāng)下招待貴賓的別墅，后來歐美的酒店業(yè)沿用了這一名詞。在我國由于地域和習慣上的差異而分別稱為飯店、賓館、酒店。酒店可從不同的角度、按照不同的標準進行分類與分級。按照服務質(zhì)量、管理水平、設施及功能的完善程度等可將酒店分為星級酒店和非星級酒店，星級酒店一般有五個等級，五星級酒店一般是城市中等級最高的酒店。近年來隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了不同概念的酒店，主要表現(xiàn)形式有以下幾種：（1）產(chǎn)權式酒店產(chǎn)權式酒店由“時權酒店”（TIMESHARE）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，

4、投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營獲取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。對開發(fā)商而言，通過分單元出售酒店產(chǎn)權的形式，可盡快收回投資，減輕投資風險；對業(yè)主而言，通過購買指定房間的產(chǎn)權不僅可以自己使用，還可通過分紅的形式取得可觀的投資回報；對經(jīng)營者而言，憑借豐富的管理經(jīng)驗，不必擁有酒店的所有權就可得到一定的管理收益。國際通用的產(chǎn)權式酒店大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。（2）

5、酒店式公寓來源建設工程教育網(wǎng)酒店式公寓，就是擁有獨立產(chǎn)權、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房地產(chǎn)，整個大廈則提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。我們可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務公寓，大多數(shù)用于投資。嚴格來講，酒店式公寓實際上是產(chǎn)權酒店的一種形式。目前在一些中心城市如北京、上海、廣州、深圳等地都出現(xiàn)了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商務區(qū)，其使用客戶大多為外來的高級白領階層，其銷售價格都比較高，如位于廣州珠江新城（廣州的CB

6、D）的愛丁堡大廈，其銷售價格達到了20000元/左右。（3）分時度假分時度假就是把一個星級酒店或豪華度假村的一間客房的使用權按每年52周時間分別出售給51個家庭。顧客在購買了一個時段（可以是20年、30年、40年或更長的時間）每年的使用權（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。（4）經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店是在傳統(tǒng)星級酒店基礎上發(fā)展出來的一種強化客房功能、弱化附屬設施及服務的新型有限服務酒店。它主要從商務旅游顧客需求角度出發(fā)，重在提供物超所值的客房產(chǎn)品，它不同于傳統(tǒng)的星級酒店標準，是對星級酒店的創(chuàng)新。經(jīng)濟型酒店以“務實”為服務理念，一般沒有豪華的大堂，簡化甚至取消一些配套

7、設施，例如：餐廳、會議室、康樂等，但是它特別講究客房的舒適度，除了室內(nèi)裝修質(zhì)地優(yōu)良、獨具風格外，房間的睡床從床墊到床上用品都是按照三星級以上水平配置，并提供免費寬帶上網(wǎng)，其房價水平相比傳統(tǒng)三星級酒店要低15%30%。它還提供衛(wèi)生、便捷的大眾式早餐（如面包、咖啡之類）以及其他外送洗衣、商務等綜合性服務。2旅店、招待所及其特點旅店、招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳、飯?zhí)?，?jīng)營規(guī)模都比較小，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營收入主要來自于床位收入。（二）旅館房地產(chǎn)的估價特點旅館房地產(chǎn)的估價特點除與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，其還具有以下特點：1轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓來源建設工程教育網(wǎng)旅館

8、房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價時，也是估算其整體價值的情況居多。與之相應要注意的是，單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨估算的結果必然是導致價值的重復計算。2功能多樣旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)其具有的功能越多，如五星級酒店一般具有商場、餐飲娛樂健身、商務會議、客房等功能，其收益主要體現(xiàn)在不同功能的經(jīng)營能力和水平，其功能是否多樣、經(jīng)營水平的高低對其物業(yè)的價值影響較大，因此估價時應根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估價。3一次性投資大、投資回收期較長

9、、經(jīng)營風險較大旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是一些大型酒店房地產(chǎn)，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設施設備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)主要是通過經(jīng)營獲取回報，因此投資回收期較長，在經(jīng)營期內(nèi)將可能遇到宏觀經(jīng)濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的變化影響，尤其是供求變化對酒店房地產(chǎn)的價格變動影響很大，經(jīng)營風險較大。4價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力旅館房地產(chǎn)功能主要是接待各種類型的客戶，如會議客戶、經(jīng)商客戶、度假客戶等。不同類型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶類型、層次不同，其體現(xiàn)的價值不同。對同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價值主要體現(xiàn)在接待能力的大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價格（或床位價格）、房間數(shù)（或是

10、床位數(shù)）；入住率等指標，常?？梢宰鳛楣纼r的指標，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價。二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素（一）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況1交通條件這是影響旅館房地產(chǎn)價格的最重要的區(qū)位狀況，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著旅館房地產(chǎn)客戶的入住、消費。2周圍環(huán)境周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的，交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價值的直接使用者和評價者旅客，往往也會理解這一點，會在交通和環(huán)境之間做出適當?shù)娜∩?。但相比接待觀光和商務旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別

11、需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時就退居其次了。（二）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況除了通常的房地產(chǎn)實物狀況，特別是影響商來源建設工程教育網(wǎng)業(yè)房地產(chǎn)的實物狀況以外；影響旅館房地產(chǎn)的重要實物狀況有：1設備設施和用具除了設備設施以外，用具是影響旅館房地產(chǎn)價值的一個比較特殊的重要實物狀況。雖然在對旅館房地產(chǎn)估價時，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設備設施一樣，用具也是旅客選擇和評價旅館的主要考慮因素。正因為如此，旅館的設備設施和用具的更新速度往往很快，遠遠快于設備設施和用具的自然壽命。我們往往以看到這樣的情形，有的旅館由于經(jīng)營不善，無力更新設備設施和用具，導致無客問津，最終導致惡性循環(huán)。2經(jīng)營管理旅館

12、的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)的價值起著重要的作用，好的酒店聘請國際著名的酒店管理集團經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務水準，而且能夠利用這些酒店管理集團的國際訂房網(wǎng)絡，保證酒店的客源。三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用旅館房地產(chǎn)的估價通?？梢赃x擇收益法、市場法等。（一）收益法酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風險相對較大及投資回收期較長的特點，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場整體轉(zhuǎn)讓成交的實例較少，而且其有經(jīng)營收益，因此對酒店房地產(chǎn)進行估價時，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能

13、而區(qū)別對待。（二）市場法由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。四、旅館房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理來源建設工程教育網(wǎng)（一）星級酒店不同功能用房收益的測算星級酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式、收益水平，因此估價時應根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級酒店的功能分布、經(jīng)營方式主要有：（1）客房?？头糠帐切羌壘频甑闹饕δ埽话阍O有各種類型的客房，如標準單人房、豪華單人房、雙人房、商務房、一般行政套房、高級行政套房等。客房的經(jīng)營收入主要來源于床位費或房間費，客房的收益可通過市場

14、調(diào)查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取。（2）商場。星級酒店的一、二層一般都設有各種形式的中小型商場，如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計算，租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用市場法獲取。（3）餐飲。星級酒店一般設有中餐廳、西餐廳，其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營、自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調(diào)查獲取同類型餐廳的人均消費、上座率等，并根據(jù)座位數(shù)量求取。（4）商務、會議。星級酒店的商務主要包括各種服務商務，如外幣兌換服務、票務服務、旅游服務等，星級酒店通

15、常擁有不同面積、不同功能的各種的會議廳。商務、會議廳一般采取自主經(jīng)營，經(jīng)營方式按小時時間段收取使用費用，不同時間段收取費用一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等進行測算。（5）娛樂、健身。星級酒店一般都具有各種娛樂功能，如設有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機室、游泳池、保齡球場、網(wǎng)球場、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營，出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費標準、平均開房率等求取。（二）星級酒店凈收益的求取酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲取長期收益

16、的經(jīng)營性不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是大中型星級酒店，由于酒店的經(jīng)營管理水平的高低、設施配套程度、酒店經(jīng)營的信譽等諸多因素形成的無形價值，都將固著于酒店這一特定房地產(chǎn)上，隱含在酒店房地產(chǎn)的價值之中。因此如何測算酒店房地產(chǎn)的凈收益是酒店房地產(chǎn)估價的難點之一，這是因為酒店的整體貢獻能力和獲利來源涵蓋動產(chǎn)和不動產(chǎn)等諸多因素，且相互交叉作用。此外估價對象范圍的不同界定也會影響凈收益的計算。因此對酒店房地產(chǎn)利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內(nèi)涵，動產(chǎn)與不動產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時，在凈收益的計算中應考慮扣除商業(yè)利潤。當界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為

17、估價對象進行評估時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，而應考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。案例2-4××市××鎮(zhèn)××路某酒店房地產(chǎn)抵押估價結果報告（節(jié)選）一、委托人：（略）二、估價機構：（略）來源建設工程教育網(wǎng)三、估價對象：本次評估物業(yè)為××鎮(zhèn)港口路某酒店整體房地產(chǎn)，該酒店原名為“××大廈”，原權利人為××公司，該公司從1992年開始投資興建“××大廈”，但在開發(fā)物業(yè)的過程中由于資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于1999年1

18、2月23日取得該××市建筑工程竣工驗收證書。2002年9月30日通過轉(zhuǎn)讓方式正式取得產(chǎn)權，轉(zhuǎn)讓價格為人民幣6200萬元。甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的國有土地使用證和房地產(chǎn)權證。至此，我公司認為本次估價對象的產(chǎn)權清晰合法。物業(yè)狀況表2-39序號物業(yè)名稱房地產(chǎn)證粵房地證字第號建筑面積（）原建購價（元）房屋用途現(xiàn)狀用途l某酒店×××281053262000000綜合樓酒店產(chǎn)權狀況表2-40物業(yè)名稱某酒店權利人名稱甲公司土地用途綜合樓土地使用權類型出讓土地使用權性質(zhì)國有國有土地使用證編號東府國用（2005）第×

19、;×號土地使用年限至2054年12月29日止產(chǎn)權登記日期2006年6月1日房屋所有權來源自建房屋用途綜合樓四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點2006年6月21日，此估價時點是估價對象實地查看之日。六、價值定義房地產(chǎn)抵押價值：抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。市場價值：在公開市場上最可能形成的價格。公開市場指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟效益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有

20、排它性生。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法先求取假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，然后減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。1假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值本次估價的估價目的是對已建成的房地產(chǎn)即酒店房地產(chǎn)進行現(xiàn)有價值估價。通過實地查看和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關資料后，根據(jù)估價對象酒店房地產(chǎn)的特點和實際情況，進行評估方法的具體選擇。酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營性不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類物業(yè)，特別是中大型星級酒店房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)價值已并非各項要素資產(chǎn)的簡單估價加總，據(jù)此我們確定將收益法作本次某酒店抵押價值評估的基本方法。同時，在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項

21、評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值。因此我們擬采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。收益法基本原理：收益法是運用適當?shù)膱蟪曷?，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個年期內(nèi)可以在將來源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現(xiàn)有的一個貨幣額與這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產(chǎn)的價格，稱為收益價格。收益法的假定前提：a凈收益每年不變；b報酬率每年不變且大于零；c收益年期為有限年。計算公式：v

22、（a÷r）×1（1r）n式中V市場價值；a年凈收益；r報酬率；n獲取凈收益的持續(xù)年限。成本法基本原理：是假定存在一個潛在的購買者，重置一宗與估價對象可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的合理費用。也應當是估價對象價值的衡量標準，即是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的資金利息和計劃利潤，并扣除相應的折舊來確定房地產(chǎn)價格的估價方法。成本法的假定前提：a土地成本建設期內(nèi)一次性投入、建造成本均勻投入；b土地取得至開發(fā)完成不超過15年；c建筑物的經(jīng)濟壽命為55年；d建筑物殘值率為零。2房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時

23、，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，應補地價，以及其他法定優(yōu)先受償款。本次估價對象估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為預計轉(zhuǎn)讓稅費。十、估價結果估價對象在估價時點的評估結果如下：市場價值：人民幣220064656元，大寫金額：人民幣貳億貳仟零陸萬肆仟伍佰伍拾陸元整；知悉的法定優(yōu)先受償款：人民幣16571、541元，大寫金額：人民幣壹仟陸佰伍拾柒萬壹仟伍佰肆拾壹元整；抵押價值：人民幣203493115元，大寫金額：人民幣貳億零叁佰肆拾玖萬叁仟壹佰壹拾伍元整。十一、估價人員：（略）十二、估價作業(yè)日期（略）十三、估價報告使用期限（略）十四、風險提

24、示1估價對象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導致抵押價值減損。2估價對象可能囚房地產(chǎn)市場變化、國家宏觀政策和經(jīng)濟形勢變化、房地產(chǎn)相關稅費和銀行利率調(diào)整等因素導致估價對象的抵押價值減損。估價報告使用者應合理使用評估價值。關注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)費用變化對估價對象抵押價值的影響；關注估價報告出具之后至抵押登記期間是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權利。使用者應定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。十五、變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。表2-41通用性委估對象土地用

25、途為綜合用地，其建筑形式符合一般綜合樓需要，故通用性較強獨立使用性估價對象為某酒店整棟房地產(chǎn)，其使用及經(jīng)營不受其他房地產(chǎn)的影響，故獨立使用性較強可分割轉(zhuǎn)讓性根據(jù)合法用途和產(chǎn)權狀況，委估對象可分割轉(zhuǎn)讓較弱，但作為酒店性房地產(chǎn)，對整體價值影響不大快速變現(xiàn)價值假定在估價時點強制處分估價對象，因賣方價外手續(xù)費、競價空間、雙方無合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場成交活躍程度等因素，將會產(chǎn)生一定的價格減損。根據(jù)估價對象的具體情況，預計估價對象可實現(xiàn)的快速變現(xiàn)價值為市場價值的七成變現(xiàn)能力在當前市場條件下，酒店整體轉(zhuǎn)讓實例較少，但市場仍有二些酒店轉(zhuǎn)讓實例，本酒店裝修標準為四星級，成新率較高，且獨

26、立性使用較強，預計本酒店變現(xiàn)能力較強清償順序在估價時點本次評估物業(yè)未設定任何抵押權，估價知悉的法定優(yōu)先受償款僅為預計轉(zhuǎn)讓稅費××市××鎮(zhèn)港口路某酒店房地產(chǎn)抵押估價技術報告一、個別因素分析1房地產(chǎn)明細表表2-42序號房地產(chǎn)名稱房地產(chǎn)證粵房地證字第號建筑面積（）原建購價（元）房屋用途現(xiàn)狀用途l某酒店C×××××281053262000000綜合樓酒店注：本次評估酒店原名為××大廈，由原權利人××轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)權利人甲公司，根據(jù)現(xiàn)權利人提供的××市虎門

27、15;×大廈轉(zhuǎn)讓合同，本酒店房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為6200萬元，則原建購價以此價格為依據(jù)。2產(chǎn)權狀況表2-43物業(yè)名稱某酒店權利人名稱甲公司土地用途綜合樓土地使用權類型出讓土地使用權性質(zhì)國有國有土地使用證編號東府國用（2005）第××號土地使用年限至2054年12月29日止產(chǎn)權登記日期2006年6月1日房屋所有權來源自建房屋用途綜合樓注：本次估價對象為××鎮(zhèn)××路某酒店整棟房地產(chǎn)，該酒店原名為“××大廈”，原權利人為××，該公司從1992年開始投資興建“××大廈”，但在開

28、發(fā)物業(yè)的過程中由于資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于1999年12月23日取得該物業(yè)的××市建筑工程竣工驗收證書。2002年9月30日通過轉(zhuǎn)讓方式正式取得該物業(yè)的產(chǎn)權，轉(zhuǎn)讓價格為人民幣6200萬元。甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的國有土地使用證和房地產(chǎn)權證。至此，我公司認為本次評估物業(yè)的產(chǎn)權清晰合法。該酒店占地面積3691，總高22層，地下l層，總建筑面積為2810532，酒店于2003年9月開始營業(yè)，并于2005年4月17日取得中國四星級飯店證書。該酒店是一家集客房、餐飲、娛樂、休閑為一體的多功能商務型酒店，目前已

29、成為虎門鎮(zhèn)標志性建筑物之一。該酒店自開業(yè)以來經(jīng)營收益穩(wěn)定上升，年經(jīng)營收入從2003年的2100余萬元上升至2005年的138億元。酒店各功能部分經(jīng)營狀況良好，客房入住率在××市同檔次酒店中處于較高水平，年均入住率可達到85%左右，酒店平均房價在350元左右。通過市場調(diào)查，××市同檔次酒店平均價格在400450元左右，考慮到本酒店的規(guī)模及地域因素，我們認為本酒店的客房定價合理，有較強的市場競爭力，加之虎門為中國的服裝之都，該鎮(zhèn)商務型客戶較多，我們預計本酒店的長期發(fā)展前景良好。酒店的功能分布情況如下：l層：接待大堂、佛羅倫薩西餐廳、大堂吧、商務中心、工藝精品

30、店、停車場、發(fā)廊。該層大堂一側(cè)約50出租經(jīng)營工藝精品店，月租金為15000元。停車場內(nèi)部分面積出租經(jīng)營發(fā)廊，月租金為10000元，停車場內(nèi)351出租經(jīng)營士多店，月租金為5500元。西餐廳設有餐位80個。2層：整層作為海港中餐廳，設有25間不同大小的包房，總餐位數(shù)550個，該餐廳的人均消費在100150元之間。3層：該層為KTV俱樂部，共設有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費為900元/間，豪華包房的最低消費為2800元/間，所有包房平均消費約為2500元/間。該層的小商品店出租經(jīng)營，月租金為9200元。4層：櫻之戀康樂部

31、（桑拿中心），該層設有日式按摩房67間，目前有57間正在營業(yè)，其余在裝修中，預計8月可以對外營業(yè)。根據(jù)介紹該桑拿房的平均消費在484元左右。5層、7層至22層：全部為客房，共10種類型客房，客房總數(shù)為221間。其中二十一層為行政樓層客房。6層：設有2個大型會議室，目前正在裝修中，預計在今年8月可以營業(yè)。地下室：該層為設備用房及洗衣房等配套設施用房。該酒店基本裝修情況如下：外墻：裙樓貼大理石；大堂：地面鋪大理石，內(nèi)墻貼大理石，天花為藝術吊頂；走廊：地面鋪大理石，內(nèi)墻貼大理石，天花為石膏板吊頂；客房：地面鋪實木地板、部分鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，天花石膏板吊頂。酒店設施：中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、自動噴淋、煙

32、感報警、網(wǎng)絡接線、智能系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)等，室內(nèi)及室外共配有100余個停車位。目前酒店服務項目有商場、飲食、娛樂、客房、康體、商務、會議、健身等。其中客房、商務、會議、健身為酒店自主經(jīng)營項目，商場、飲食、娛樂、康體等為酒店出租經(jīng)營項目。其基本情況如下：1層：酒店大堂、商場、美容美發(fā)室，營業(yè)面積約1050，其中商場和美容美發(fā)室為出租經(jīng)營項目；另有一個50個車位的停車場。2層：整體出租，經(jīng)營中餐（龍滕海鮮酒樓）和西餐，營業(yè)面積合計約1980。其中中餐大廳可同時容納200人就餐；并有28個包房，每個包房可同時容納15人就餐。西餐廳設有80個座位。3層：整體出租，經(jīng)營歌舞廳，營業(yè)面積約1980。設有近20

33、個各種中、小包間。4層；整體出租，經(jīng)營桑拿洗浴，營業(yè)面積約1980。設有豪華房12間、貴賓房17間、豪華貴賓房6間。，58層：酒店客房，營業(yè)面積約7920。設有各類套房146間，其中：標準單人房44間、豪華單人房15間、豪華雙人房21間、商務房40間、蜜月房7間、套房4間、豪華商務房3間、豪華蜜月房8間、行政套房3間、高級行政套房1間。9層：酒店會議中心、健身中心、網(wǎng)球場。共有3個會議室：大會議室可以容納300人會議，中、小會議室可分別容納80人、20人會議。10層：為酒店臨時建筑（尚未辦理產(chǎn)權證件），目前為酒店辦公用房。二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五

34、、估價方法選用（略，見結果報告）六、估價測算過程（一）假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值l收益法（1）酒店年經(jīng)營收入的計算A客房部分收入根據(jù)市場調(diào)查，東莞市四星級以上酒店的客房平均折扣率一般在45%65%之間，客房入住率一般在50%80%之間。根據(jù)本酒店管理人員介紹及企業(yè)提供的近三年會計報表，本酒店的折后房價約為350元/間，另外加收10%的客房服務費，平均折扣率在55%60%之間，由于酒店配套齊全，位于虎門鎮(zhèn)的中心區(qū)域，且客房定價合理，本酒店的年平均入住率在80%左右，屬于東莞市酒店行業(yè)中的較高水平。在本次評估中，考慮到酒店成新率、檔次等，我們最終取客房平均折扣率為60%，年均入住率為8

35、5%?？头坎糠帜晔找婢唧w計算如表2-44：客房類型間數(shù)（間）收費（天/間·天）房價折扣率折后價元/間·天）客房服務費率（%）服務費（元/間·天）日收入（元）高級房14453060%31810%3150256豪華房1860060%36010%367128行政房1063060%37810%374150高級行政房1268060%40810%405376蜜月房1673060%43810%437696高級套房1778060%46810%468738行政套房298060%58810%581292海逸套房l138060%82810%82910總統(tǒng)套房l388060%232810

36、%2322560小計22188106日收入總計（元）88106平均入住率80%年收入總計（萬元）257270注：年經(jīng)營收益按每年365個經(jīng)營日計算，以后的計算均取365日。且中餐廳收入考慮到本酒店的中餐廳為海港城，該餐廳定位檔次較高，人均消費一般在100150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我們?nèi)【频曛胁蛷d的每天上座率為120%，人均消費為130元。中餐廳年收益計算見表2-45表2-45項目收費（元/人）座位數(shù)上座率日收入（元/天）中餐130550120%85800日收入總計（元）85800年收入總計（萬元）313170C西餐廳收入本酒店佛

37、羅倫薩西餐廳的人均消費在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐廳年收益計算見表2-46：表2-46項目收費（元/人）座位數(shù)上座率日收入（元/天）西餐12080200%19200日收入總計（元）19200年收入總計（萬元）70080D桑拿收入根據(jù)酒店管理人員介紹，本酒店的日式按摩房平均消費在484元，這里我們按照市場平均價格450元計算，每日平均營業(yè)時間為12小時，一般為每雙鐘計費，平均開房率在360%左右。年收益計算見表2-47：表2-47客房類型收費（元/房間）間數(shù)（間）平均開房率日收入（元/天）日式按摩房45057350%89775日收入總計（元/天）8977

38、5年收入總計（萬元）327679EKTV俱樂部收入本酒店KTV俱樂部，共設有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費為900元/間，豪華包房的最低消費為2800元/間，所有包房平均消費約為2500元/間。平均開房率為90%，年收益計算見表2-48：表2-48項目收費（元/間）間數(shù)（間）平均開房率日收入（元/天）包間25004290%94500日收入總計（元）94500年收入總計（萬元）344925F鋪位出租收入由于本酒店僅有少量的鋪位進行出租經(jīng)營，且出租租金收益穩(wěn)定，故本次計算出租鋪位收益時根據(jù)租賃合同計算，目前出租鋪位共4個

39、，其中包括一層工藝精品店、停車場內(nèi)發(fā)廊及士多店、三層KTV俱樂部商品銷售鋪位，年收入合計為4764萬元。G會議中心收入目前本酒店會議中心正在裝修中，預計今年8月可投入使用，考慮到從估價時點至預計投入經(jīng)營日期間隔較短，對酒店長期收益價值影響不大；故本次評估按照正常營業(yè)計算其收益價值。根據(jù)酒店管理人員介紹，本會議個心的定價為每天8001000元/間，根據(jù)市場調(diào)查，該定價合理，會議中心的平均使用率一般在50%左右，則會議中心的年收益計算如表2-49：表2-49會議室類型間數(shù)（間）收費（元/間·天）平均使用率日收入（元）會議室2100050%1000年收入總計（萬元）3650H其他收入其他收

40、入是指酒店其他配套設施的有償服務，該部分配套設施主要服務于入住酒店的客戶，如大堂吧等設施，這里我們按客房收入10%計算。則年收入為25727萬元。以上8部分構成本酒店的全部收益，則本酒店年經(jīng)營收入為：酒店年經(jīng)營收入客房部分收入中餐廳收入西餐廳收入桑拿收入KTV俱樂部收入鋪位出租收入會議中心收入其他收入2572703131707008032767934492547643650257271347265萬元（2）總營業(yè)支出A營業(yè)成本根據(jù)酒店財務分類，營業(yè)成本包括：耗用食品、香煙、酒水等；飲料的原材料、調(diào)調(diào)、配料成本；餐館等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星級酒店的營業(yè)成本占年經(jīng)

41、營收入的20%30%，根據(jù)酒店近三年會計報表，該項目占年經(jīng)營收入的18%25%，屬于行業(yè)正常水平，在此我們以經(jīng)營收入的25%計取。則營業(yè)成本為336816萬元。B營業(yè)費用估算營業(yè)費用包括：工資、福利、燃料費、攤銷低值易耗品、服裝費、洗滌費、水電費、郵電費、保險費、包裝費、運雜費、保管費、展覽費、廣告宣傳費、差旅費、清潔衛(wèi)生費、工作餐費、裝修折舊、其他等。四星級酒店一般的經(jīng)營費用約為經(jīng)營收入的25%30%左右，根據(jù)本酒店近三年會計報表，該項目占總收入的30%35%，考慮到在估價時不計建筑物折扣費用，我們在此取總經(jīng)營收入的33%。則營業(yè)費用為444597萬元。C管理費用及財務費用估算管理費用包括：

42、公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、培訓教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、審計費、咨詢費、訴訟費、排污費、綠化費、開辦費、聘請會計、審計師費用、修理費、交際應酬費、壞賬損失、存貨盤虧、上級管理費、其他費用等。財務費用包括：銀行手續(xù)費、信用卡手續(xù)費及其他。一般酒店的管理費用及財務費用占經(jīng)營收入的8%10%，我們以經(jīng)營收入的10%計取。則管理費用及財務費用合計為134726萬元。D有關稅費依照虎門鎮(zhèn)交稅標準，經(jīng)營酒店物業(yè)每年繳納的相關稅費如表2-50；表2-50稅項交稅標準稅率（占經(jīng)營收入的比例）營業(yè)稅營業(yè)額的5%5%城市維護建設稅營業(yè)稅的5%025%教育費附加營業(yè)稅的3%015%印花稅按實收資本和資本公積兩項合

43、計金額萬分之五貼花005%房產(chǎn)稅原建購價的70%的12%084%城鎮(zhèn)土地使用稅虎門為5元/0314%堤圍防護費按營業(yè)收入的千分之五計算繳納050%文化事業(yè)建設費娛樂業(yè)按3%征收僅KTV屬于娛樂業(yè)稅費合計約為經(jīng)營收入的7104%則有關稅費為95704萬元。本次評估酒店的年經(jīng)營支出由以上4部分構成，合計為1011844萬元。（3）酒店房地產(chǎn)年凈收益計算酒店年凈收益為酒店年經(jīng)營總收益扣除酒店年經(jīng)營支出部分再扣除屬于酒店行業(yè)帶來的商業(yè)利潤后的收益，根據(jù)市場調(diào)查，酒店旅游行業(yè)的平均利潤率在9%15%之間，考慮到本酒店經(jīng)營效益良好，我們?nèi)∩虡I(yè)利潤為11%，則本酒店屬于房地產(chǎn)帶來的年凈收益為：房地產(chǎn)年凈收益

44、酒店年經(jīng)營收益酒店年經(jīng)營支出酒店商業(yè)利潤134726510118441011844×11%2241（萬元）（4）房地產(chǎn)的收益價值房地產(chǎn)年凈收益為2241萬元，土地剩余年期為485年。報酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風險系數(shù)，并考慮到目前酒店經(jīng)營收入隨市場變化的不確定性等因素，我們確定房地產(chǎn)綜合報酬率為9%，某酒店的建筑面積共計2810532萬，則房地產(chǎn)收益價值為：V（a÷r）×1（1r）n2241÷9%×11÷（19%）48524519萬元則，酒店單位面積收益價值為：24519×10000÷2810532872

45、4元/根據(jù)評估經(jīng)驗，本酒店的收益單價取整為8700元/。2成本法（1）土地成本由于估價對象土地用途為綜合樓，現(xiàn)狀用途為酒店，遵循最有效利用原則，評估過程中土地用途以酒店用途為前提?？紤]到××市目前尚未公布基準地價，無法采用基準地價對土地進行估價，通過查詢××市土地交易信息網(wǎng)，2005年至2006年期間，××鎮(zhèn)幾乎無酒店用地交易實例，但周邊其他鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)有酒店用地的交易實例，考慮到酒店用地的特殊性，并參考××市近幾年來成交的酒店用地，各鎮(zhèn)酒店用地的成交價格差異較小，因此我們通過其他鎮(zhèn)區(qū)的交易實例進行相應修正以求取本宗

46、酒店用地的土地成本。交易實例如表2-51：表2-51地塊編號土地位置面積（）用途土地使用期限截止交易時間買方總成交價（萬元）地面地價（元/）2006G009企石舊圍村72 735酒店2046年3月22日止（40年）2006-3-22××市鉆石半島酒店730010032005G043中堂東泊村33 332酒店2045年6月22日止（40年）2005-6-22××市鴻富國際酒店333510002005G010石排福隆4291酒店2045年（40年）2005-3-10王妙玲4701095相關因素修正：考慮到上述成交實例均為近2年內(nèi)成交的酒店用地，交易情況正常，

47、考慮到東莞市近兩年土地價格變動不大，且由于酒店用地的特殊性，近幾年東莞市各地成交價格差異不大，因此我們對用地類型、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個別因素不進行修正，僅對土地剩余使用年期進行修正。本宗地剩余使用年期為48年，土地報酬率取6%，則土地年期修正系數(shù)：（11÷（16%）48）÷（11÷（16%）40）104地成本單價：（1003×104l000×1041095×104）÷31074元/土地成本l074×36913964134元（2）建造成本建筑物的建造成本包括實地查看設計和前期工程費、建筑工程費、安裝工程費

48、、公共配套設施費。具體計算見估價計算表（252）。（3）管理費用是用于管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括管理人員工資、差旅費等，一般為建造成本的3%6%，考慮到為四星級酒店，工程復雜，本次取5%。（4）資金利息包括土地取得成本、建造成本和管理費用的利息，利率取現(xiàn)行銀行13年期貸款利率603%。（5）投資利潤以當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的一般水平為基礎，并參考項目所在區(qū)域房地產(chǎn)營利水平具體情況確定。投資利潤率一般為土地取得成本、，建造成本和管理費用的10%25%，考慮到物業(yè)為酒店，本次取20%。（6）稅費為開發(fā)商銷售房地產(chǎn)應繳納的稅費，包括營業(yè)稅（銷售收入的5%）、城建稅（銷售收入的025%

49、），教育費附加（銷售收入的015%）和堤圍防護費（銷售收入的01%），為總投資的55%。（7）計提折舊按年限直線折舊法計算，其建筑物的壽命為經(jīng)濟壽命。（8）評估測算結果重置成本法計算依據(jù)及計算過程詳見表252。通過成本法評估測算，估價對象的評估單價為人民幣5800元/，評估總值為人民幣163010856元整。表2-52估價計算表（1）序號項目內(nèi)容計算方法及說明建筑面積（）：2810532用地面積（）：369100建筑物經(jīng)濟壽命：5500建筑物已用年限：600建筑年期：15單價（元/）（1）土地成本按市場地價確定地面地價10743964134（2）建造成本（3）（4）（5）（6）27107616

50、541720（3）前期工程費根據(jù)建設工程價格信息、××市工程造價水平、同類物業(yè)預決算資料和擬估物業(yè)具體情況等綜合確定601686319（4）建筑工程費11603260217141地基處理同（3）60168631942主體工程同（3）110030915852（5）安裝工程費14304019060851給排水（含潔具，鍋爐房管線）同（3）4001124212852噴淋、氣體消防同（3）100281053253污水處理（含管線）同（3）3084316054空調(diào)工程同（3）300843159655照明、防雷、動力、變配電同（3）50014052660續(xù)表估價計算表（1）序號項目內(nèi)容

51、計算方法及說明56 總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災報警、共用天線、電報電傳同（3）100281053257煤氣工程同（3）3084316058電梯同（3）300843l59659洗衣房設備同（3）1002810532510廚房設備同（3）2005621064（6）公共配套設施費同（3）601686319（7）管理費用（2）×（3%6%），本次取5%1363808271（8）資金利息（1）×603%（2）×603%÷22206174825（9）投資利潤（1）（2）（7）×（10%25%），本次取20%78422031760（

52、10）稅費（1）十（2）（7）（8）（9）×535%2637402548（11）建筑物重置成本（2）（7）（8）（9）十（10）4112115582821（12）應計提折舊（11）÷建筑物經(jīng)濟壽命×已使用年限44912619289（13）二次裝修價值根據(jù)裝修標準及企業(yè)介紹確定250070263300（14）二次裝修凈值根據(jù)裝修成新率確定，本酒店裝修成靳率約為8成200056210640（15）建筑物成本價值建筑物重置成本應計提折舊二次裝修凈值5663159174172（16）房地產(chǎn)價值土地成本建筑物成本5805163138306（71）評估總值取整58001630108563酒店市場價值的確定上述兩個結果中，以收益法測算的收益價格大于以成本法通過積累建造估價對象各項成本、費用測算出的價格，考慮到收益法得出收益價格能更好地反映房地產(chǎn)的市場價值，估價人員確定本次估價結果中以收益法為主，兼顧考慮成本法，采用加權平均的方法，綜合得出本次估價對象的市場價值如表2-53：表2-53內(nèi)容權值單價（元/）總值（元）收益法70%8700244516284成本法30%5800163010856估價結果7830220064656（二）房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款根據(jù)委托人提供的物業(yè)未抵押證明及相關調(diào)