南京市主城區(qū)住宅地價的時空演變

1、第3 1卷第6期地 理 研 究Vol. 31 , No. 62012年6月GEOGRAPHICAL RESEARCHJune >20122012 China Academic Journal Llcctronie Publishing I louse. All迪ht$ reserved. http/Z第3 1卷第6期地 理 研 究Vol. 31 , No. 62012 China Academic Journal Llcctronie Publishing I louse. All迪ht$ reserved. http/Z第3 1卷第6期地 理 研 究Vol. 31 , No. 6南京市

2、主城區(qū)住宅地價的時空演變曹天邦1,2黃克龍12,李劍波12,王亞華11.南京師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院，南京2 10046； 2.江蘇金寧達(dá)不動產(chǎn)評估咨詢有限公司，南京21 00 36)摘要：城市地價在空間、時間分布上具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性和特殊性，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展 和土地市場的不斷發(fā)育 ，城市地價的時 空變化日趨復(fù)雜。本文以南京市主城區(qū)為例，基于城 市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法 和克里金插值方法，研究城市住宅地價時空演變特 征。研究表明：從宏觀上講，地價時間上演變受 宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，大的經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn) 市場的變動，對地價變化影響顯著。從中觀上講，地價空間上演變主要體現(xiàn)在城市內(nèi)部的區(qū) 位

3、條件、交通條件、城市規(guī)劃、公用設(shè)施 狀況和環(huán)境條件等的影響。上述兩者共同作用于地 價的變化，并且兩者相互關(guān)聯(lián)、密不可分。通過城市地價的時空演變研究，以期快速、直觀、準(zhǔn)確地反映城市地價變化 ，為城市地價的宏觀調(diào)控、合理利用土地資源提供參考 。關(guān)鍵詞：住宅地價；時間演變；地價等值線；地價剖面；時空演變文章編號：1 000-0585 2012)064029401引言，監(jiān)測城市目前國內(nèi)城市在進(jìn)行基準(zhǔn)地價更新工作過程中都已建立地價動態(tài)監(jiān)測體系地價的變化。有關(guān)城市地價時間變化的研究開展比較早，主要成果集中在地價指數(shù)的研究2012 China Academic Journal Llcctronie Publ

4、ishing I louse. All迪ht$ reserved. http/Z第3 1卷第6期地 理 研 究Vol. 31 , No. 6、各種指數(shù)及其O David Dale，以波蘭南部克，全面闡明各種編3 O相對于城市地上O葉劍平等著重介紹了城鎮(zhèn)地價指數(shù)編制過程中樣點(diǎn)的確定和抽樣技術(shù) 計(jì)算公式，并闡述了地價指數(shù)的應(yīng)用及我國城鎮(zhèn)地價指數(shù)編制的技術(shù)路線 Joh ns on等在闡述地價評估函數(shù)擬合性隨時間的推移精度越低的基礎(chǔ)上 拉科市為例，運(yùn)用限制性特征價格指數(shù)模型測算其各地類價格的變化程度與趨勢 茂等在對我國大陸各種城市地價指數(shù)編制方法加以綜述和比較的基礎(chǔ)上制方法之間的異同和適用條件，并對編

5、制過程中具體問題進(jìn)行系統(tǒng)論述價的時間變化研究來說，我國城市地價空間演變研究起步較晚，但國外在此方面研究較早。德國學(xué)者杜能在孤立國中提岀農(nóng)業(yè)區(qū)位論，初步提岀區(qū)位地租思想。美國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿朗索在區(qū)位和土地利用中提岀競標(biāo)地租理論。西方學(xué)者還提岀不同的城市土地利用模型，有伯吉斯的同心圓模型、霍伊特的扇形模型以及哈里斯和烏爾曼的多核模型 等，為研究城市地價時空變化提供了參考和借鑒4 O Alonso等建立并應(yīng)用地價模型來研究不同城市地價在空間上的分布規(guī)律5力。近年來，國內(nèi)不少學(xué)者也開展此類研究。王茂收稿日期 ：20114743； 修訂日期 ：20124242基金項(xiàng)目：教育部人文社會科學(xué)研究青年基金 1

6、1YJC84005 1 ),江蘇省高校自然科學(xué)基金 Q0KJB170005),江蘇高校優(yōu)勢學(xué)科建設(shè)工程資助項(xiàng)目作者簡介：曹天邦 19684男，江蘇興化人,博士，高級工程師,主要從事地價評估研究oE 4nail: n jca otb 163 . c om通訊作者：黃克龍 19634,男，江蘇揚(yáng)中人，教授，主要研究方向?yàn)榈乩硇畔⑾到y(tǒng)和土地管理。E 4mail: HKL2012 China Academic Journal Llcctronie Publishing I louse. All迪ht$ reserved. http/Z6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價的時空演變1033春通過對城市地價

7、空間分布變化規(guī)律的分析研究，探索城市地價在時間序列上的演化規(guī)律及其動因，初步構(gòu)筑起城市地價四維空間理論的框架覘。鄭新奇等通過對離散地價樣點(diǎn)進(jìn)行空間插值處理，創(chuàng)建格網(wǎng)文件，建立了濟(jì)南市 1 998年和2 001年的數(shù)字地價模型心。蔣芳等利用北京市1 9982003年的普通住宅岀讓地價資料，揭示了北京市住宅地價空間分布規(guī)律及其成因10 o張?jiān)ｘP等利用土地價格調(diào)查和動態(tài)監(jiān)測資料，對20012007年呼和浩特居住用地地價分布的時空特征進(jìn)行分析11 o武文杰等利用1 9922006年北京市五環(huán)內(nèi)居住用地岀讓數(shù)據(jù)，采用GIS空間分析方法，研究了北京市居住用地的時間動態(tài) 趨勢和空間格局特征12：o張鴻輝等在

8、探索性空間數(shù)據(jù)分析 feSDA）和地統(tǒng)計(jì)學(xué)方法的支持下，建立了 2001-2004年南京市主城區(qū)住宅用地?cái)?shù)字地價模型，研究了整個區(qū)域的住宅地價空間演化趨勢 ，并選取典型地價剖面研究了住宅地價的時間演化趨 勢13 o綜合以上研究成果可以看岀，在城市發(fā)展過程中受國家政策、自然條件、社會經(jīng)濟(jì)條件、土地市場、區(qū)位條件等諸多因素影響，地價總是處于動態(tài)變化之中。以往的研究多數(shù)還限于不同時期地價的靜態(tài)對比，未將地價空間變遷與時序變化緊密融合起來。本文嘗試?yán)贸鞘械貎r動態(tài)監(jiān)測的成果，探索地價在時間維和空間維的變化特征，試圖從時間和空間相結(jié)合的角度研究城市住宅地價的時空演變特征。2研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來源2. 1

9、研究區(qū)概況本文以南京市主城區(qū)為研究區(qū)域，包括玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關(guān)、棲霞、雨花臺等所轄區(qū)域內(nèi)的城市建成區(qū)，面積約265.5 km2 o南京近年來經(jīng)濟(jì)增長較快，城市建設(shè)飛速發(fā)展，主城區(qū)土地區(qū)位條件和市場變化較大 ，房價大幅上漲，城市地價水平 和空間分布有了較大變化，由于基準(zhǔn)地價更新工作量大，更新速度較慢，因此嘗試?yán)玫貎r動態(tài)監(jiān)測成果對城市地價時空演變進(jìn)行研究，以期快速、直觀、準(zhǔn)確地反映城市地價變化。2. 2 數(shù)據(jù)來源與研究方法本文采用南京市20002009年的地價監(jiān)測資料，具體分為三大部分，一是監(jiān)測點(diǎn)的地價數(shù)據(jù)，共有住宅地價監(jiān)測點(diǎn)57個；二是土地市場的交易地價數(shù)據(jù) ，通過調(diào)查取得平均

10、每年60個住宅土地市場交易資料，并對其進(jìn)行了期日、土地開發(fā)程度、土地使用年限、容積率等修正 ；三是與地價相關(guān)的20002009年南京市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)o本文采用以下方法：首先，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法分析南京市主城區(qū)歷年地價水平和地價變化情況。其次，運(yùn)用克里金插值方法對研究區(qū)域地價樣點(diǎn)進(jìn)行空間插值，形成地價等值線圖。再次，在地價等值線圖的基礎(chǔ)上分別選擇一個中心基點(diǎn)和一個全區(qū)基點(diǎn)，劃出地價剖面線最終生成地價剖面圖，通過不同年份的地價剖面圖疊加，分析南京主城區(qū)的住宅地價具體空間分布特征，同時結(jié)合地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)分析住宅地價在時間上的演變特征。3結(jié)果分析3. 1 住宅地價時間演變分析3.1.1住宅地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)

11、據(jù)分析根據(jù)2 00 02009歷年南京市評估的監(jiān)測點(diǎn)地價，采數(shù)據(jù)來自于 2001年南京市城市土地價格調(diào)查課題組和2008年南京市地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新課題組用拉氏公式匯總形成各年住宅用地平均地價,并計(jì)算岀各年的環(huán)比地價指數(shù),見圖112832110710093圖1 南京市住宅用地地價水平和地價指數(shù)200 02009)Fig. 1Residential land p rice level and price index in Nanjing 2000 20 09)皋靈圖1顯示，南京市住宅用地地價處于全國較高水平，且不同時期，地價變動情況明顯不同。大致分為 三個階段， Q) 2000 - 200

12、4年，為地價快速上漲期，平均增長率為 11.78%； 2 ) 20052006年，為地價平穩(wěn)增長期，平均增長率為 4.43%； 3) 20072009年，為地價劇烈變動期，平均增長率為 3.91%，但地價起伏大。將歷年環(huán)比地價指數(shù)換算成的住宅地價增長率，與南京市歷年的GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品住宅價格以及城鎮(zhèn)人均可支配收入的同比增長率進(jìn)行對照，見T一房地產(chǎn)幵睦投燒同応劃反率一1城朗人均可空配收人同比堆It聿圖2 南京市住宅地價與相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)同比增長率Fig. 2Annualgrowthrates among residentiallandpriceandcorresponden

13、teconomic indicator inNanjing圖2。圖2顯示，住宅地價與相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化態(tài)勢大致相同，體現(xiàn)了宏 觀一致性、相關(guān)性。尤其是住宅地價與商品住宅價格的變化趨勢基本相同，較為吻合。3.1.2 住宅地價時間演變分析在2004年之前，南京市城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，取消了多年的住房福利分配制度，代之以貨幣化分配 ，調(diào)動了居民購房積極性 ，居民住房需求開始集中釋放 。為擴(kuò)大內(nèi)需，政府對購房居民 、開發(fā)企業(yè)均給予各種政策支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速增長 ，房地產(chǎn)市場供需兩旺 。20002004年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)© 19<>4-2012 < hina

14、Academic Journal Llccuonit Publishing House, All rights reserved, htrp:冷6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價的時空演變1035投資高速增 長，平均增長率分別為30.68 %、31.03%,經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資拉動推動房價、 地價的快速增長 。2003年、2004年南京市商品住宅價格分別增長9.8%、11.69%。2000-2004年住宅地價平均增長率高達(dá)11.78%。2004年，為遏制房地產(chǎn)投資過快增長勢頭，國務(wù)院連續(xù)出臺一系列宏觀調(diào)控政策。 2005年、2006年，央行取消了實(shí)行多年的房貸優(yōu)惠利率，“國八條”、“國六條”等房產(chǎn)新

15、政持續(xù)出臺。江蘇省政府辦公廳頒布咲于切實(shí)穩(wěn)定住房價格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見，從多方面控制需求 ，平抑房價。20052006年，雖然GDP和城鎮(zhèn)可支配收入大幅 增長為房價、地價的快速增長提供了基礎(chǔ)，但固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長速度明顯減弱，兩者平均增長率分別為15.85%、9.5%。政策措施 對穩(wěn)定南京市房價起到了積 極的作用。2005年、2006年南京市商品住宅價格分別增長3.5%、3.8%。20052006年住宅地價平均增長達(dá) 4.43%。20072009年南京市房地產(chǎn)市場變動劇烈。其中，2007年，尤其是上半年南京市房價持續(xù)上漲，主要由于旺盛的房地產(chǎn)市場需求外，建筑成本提高、以及開發(fā)

16、企業(yè)高壟斷利潤、開發(fā)商捂盤惜售等亦是主要推動因素，并導(dǎo)致土地交易價格不斷攀升。2008年受政策性緊縮、國際金融危機(jī)等因素相互疊加的影響，南京市房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，交易量下滑，房價停滯甚至下跌，土地市場總體趨冷，供應(yīng)量和價格同步下降。2009年在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、適度寬松的貨幣政策措施出臺等因素的共同作用下，南京市房地產(chǎn)市場快速回暖，商品住宅供不應(yīng)求，房價不斷上揚(yáng)。土地市場也漸趨活躍，供需兩旺、量價同升。從相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，20072009年GDP、城鎮(zhèn)可支配收入增速放緩，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資有起伏。南京市商品住宅價格增長分別為17.34%、5.80%和1 0.40%，而住宅地價增長分別為 12.11

17、%、10.74% 和 1 2.13%。綜上，20002009年地價變動分為三個不同階段，但總體上看，住宅地價處于穩(wěn)定上漲過程中，年平均漲幅為 6.89%。從宏觀上分析，主要由于近幾年南京市經(jīng)濟(jì)形勢持 續(xù)向好，城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，帶動了房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，導(dǎo)致土地需求持續(xù)增加，客觀上拉動土地價格上漲。3. 2 住宅地價空間結(jié)構(gòu)特征3.2.1 空間插值方法空間插值是通過已知點(diǎn)的數(shù)據(jù)推求同一區(qū)域其他未知點(diǎn)數(shù)據(jù)的計(jì)算方法，主要包括趨勢面法、不規(guī)則三角網(wǎng)法 、距離倒數(shù)法和克里金插值法kriging) °其中克里金插值法是一種精確插值方法，用隨機(jī)表面對空間連續(xù)性變化的屬性給予

18、較恰當(dāng)?shù)拿枋?，其?nèi)插值或最佳局部均值與數(shù)據(jù)點(diǎn)上的值一致，是一種較為理想的空間分析方法14。與其他內(nèi)插方法不同，克里金插值法是根據(jù)無偏估計(jì)和方差最小兩項(xiàng)要求來確定加權(quán)系數(shù)的。設(shè)某一區(qū)域內(nèi)在采樣點(diǎn)位置a處的觀測值為z 匕)( = 1，2, 3，n)，則在預(yù)測點(diǎn)x。的估計(jì)值Z )可以通過周圍 n個采樣點(diǎn)的觀測值 z 匕)的線性組合來求取，即：nZ X0)= £ 入 z X J1)式中：入i是采樣點(diǎn)Xi的權(quán)重。要得到無偏最優(yōu)估計(jì)值，必須滿足下面兩個條件：1) 無偏估計(jì)，即eZ X) z X) H = 02) 估計(jì)方差最小，即Var Z X)z X) t min 則要求權(quán)重廠要滿足下列方程 ：

19、n烄£入Y 匕,|）+ 卩=y &，x0）烅n烆= 1式中：Y Xi, yi）是觀測點(diǎn)xi與yj之間的半變異值 ，丫 Xi, x o）是米樣點(diǎn)xi與內(nèi)插點(diǎn) X0之間的半變異值 ，卩是與方差最小化有關(guān)的拉格朗日乘數(shù)。由此方程計(jì)算岀權(quán)重入i的值，代入公式1）中即可求岀待估點(diǎn)X0處的內(nèi)插值 仝Xo）o本文在描述住宅地價空間結(jié)構(gòu)特征時，選用克里金插值法，采用球狀模型對地價分布進(jìn)行擬合。3.2.2 繪制等值線圖1）插值網(wǎng)格的確定 。采用計(jì)算機(jī)輔助手段，把主城區(qū)土地分為若干面積相同的網(wǎng)格，以50mX50m為測算單元。2 ）繪制等值線圖 。利用地價監(jiān)測點(diǎn)地價數(shù)據(jù)和經(jīng)調(diào)整篩選后的市場交易地價

20、數(shù)據(jù)，通過球狀模型克里金插值方法，對2003年、2009年住宅用地的地價空間進(jìn)行插值，繪制以15 00元/m2為等值間距的地價等值線圖15：，見圖3、圖4。圖32003年住宅地價等值線圖Fig. 3Residential land price contour in 2 00 3圖42009年住宅地價等值線圖Fig. 4 Residential land price contour in 20 093.2.3 住宅地價空間結(jié)構(gòu)特征通過對比分析 2003年和2009年南京市主城區(qū)地價等值線圖，可知：1 地價空間分布呈現(xiàn)圈層式結(jié)構(gòu) 。在中心城區(qū)地價等值線較密且均勻分布，而在外圍地價等值線疏密不均 。

21、地價峰值區(qū)主要位于中心城區(qū)的新街口地區(qū)和五臺山地區(qū)，由此向外地價逐漸降低。地價在主城區(qū)范圍內(nèi)基本呈現(xiàn)圈層式的結(jié)構(gòu)形態(tài)，反映岀地價在空間分布上的連續(xù)性。2）地價分布在空間分布上不僅存在連續(xù)性，還具有明顯的變異性。地價由中心向外降低的同時，在部分地區(qū)岀現(xiàn)突起，甚至跳躍，存在著明顯的空間變異性。如，在中央門南北兩側(cè)地價差異明顯，其南側(cè)位于中心城區(qū)北部，地價平均在 10500元/m2以上；其112 C iiirw Academic Jriurnal Electron it PublihinD House. All rights reserves, htrri:.'/wwvenki. ncbD1

22、r 6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價的時空演變1038圖5 地價剖面線示意圖Fig. 5 Profile graph of land price北側(cè)位于城北幕府西路以南區(qū)域，地價平均在 7500元/m2以下。3）地價分布存在明顯的區(qū)域性。從住宅用地地價的空間位置看，城區(qū)中心地價最高，地價在1200020000元/m2之間，河西地區(qū)次之，平均地價在75 0012000元/m2之 間，城東地區(qū)居第三，平均地價在600012000元/m2之間，城北和城南地區(qū)居第四，平均地價在4500 -9000元/m2之間。4）地價梯度變化存在明顯的空間差異。地價梯度變 化的空間差異主要表現(xiàn)在兩個方面： 中心城區(qū)

23、 由中心向四周的地價梯度變化較大，地 價衰減 較快；而城區(qū)外圍的地價梯度變化較小， 地價衰減 較慢。由城區(qū)中心向南、北方向的地 價梯度變化較大；而由城區(qū)中心向東、西方向的 地價梯度變化較小 。3. 3 時空演化分析3.3.1 基于地價剖面的地價空間分布局部特征分析建立地價剖面時選擇了兩個基點(diǎn)：1）中心基點(diǎn)，用于研究地價從城市中心到城區(qū)邊緣的地 價變化。本研究的中心基點(diǎn)選擇在南京市最繁華 的商業(yè)中心 新街口，通過該基點(diǎn)作了 4條地價剖 面線，見圖5。2）全區(qū)基點(diǎn)，用于研究地價貫穿 整個市區(qū)的變化狀況。本文的全區(qū)基點(diǎn)選擇在研 究區(qū)域的西北角，下關(guān)區(qū)政府附近。通過全區(qū)基 點(diǎn)作了 4條地價剖面線，見圖

24、5。，分別對2003年、2009年南京市住在中心基點(diǎn)處沿著不同方向作了4條地價剖面線宅地價等值線圖作地價剖面圖，并且將兩個時期的地價剖面疊加到同一坐標(biāo)系下，如圖6圖9所示。從以上剖面圖可以看岀，由中心基點(diǎn)到城區(qū)邊緣的住宅用地價格在各個方向上的遞變具有不同的特點(diǎn)，既有漸變又有突變，但總體還是呈現(xiàn)逐漸下降趨勢。圖6所示的地價剖面1由中心基點(diǎn)大致向東郊紫金山南緣方向延伸，2003年地價剖面線呈現(xiàn)緩慢下降趨勢。主要因?yàn)樽辖鹕侥暇壸匀簧鷳B(tài)優(yōu)美，人文積淀深厚，地價水平不低。而2009年地價剖線顯示，地價變化的總趨勢與2003年相同，但在距離中心基點(diǎn) 50 00米附近地價岀現(xiàn)了一個小峰值，主要由于該區(qū)域地處

25、月牙湖公園，水環(huán)境和綠地景觀均較優(yōu)越，隨著時間推移，居住觀念逐漸向生活質(zhì)量型”偏移，其地價上升較快。紫金山南緣雖然環(huán)境優(yōu)美，但交通、醫(yī)療以及教育等設(shè)施配套不足，其地價上漲緩慢。圖7所示的地價剖面 2由中心基點(diǎn)大致向中山南路、雨花西路方向延伸，從2003年的地價剖面線來看 ，隨距市中心距離不斷增大地價由中心基點(diǎn)向外呈現(xiàn)不斷下降態(tài)勢。在2009年的地價剖面線中 ，地價普遍抬升，同時在距離中心基點(diǎn)5 000米的位置岀現(xiàn)了小峰值。這主要由于歷史原因、傳統(tǒng)觀念以及心理作用，2003年雨花西路所在區(qū)域，成為一般消費(fèi)者選擇的居住地，而2009年由于殯葬墓地的遷移，更重要的是地鐵1號線的建成通車，交通條件大為

26、改善，導(dǎo)致地鐵沿線的地價上揚(yáng)，同時在地鐵中華門站點(diǎn)周圍形成地價較高值。Q J 000 2000 3000 40OT SOOD SOOD 7000 000 90005 KMXi 2OD0 3000 100-0 5000 6000 7000 8000O & O o u n n3 11 皇二仝迴圖6 中心基點(diǎn)地價剖面1Fig. 6 Profile graph of land pricein the ce nt re of region1)250D02000015000WODO50000ICO® 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000圖8中心基點(diǎn)地價剖面

27、3Fig. 8 Profile graph of land pricein the ce nt re of region3)2000015000IOT0064)000圖7中心基點(diǎn)地價剖面2Fig. 7 Profile graph of land pricein the centre of region 2 )01000 2000 3000 4000 5000 &000 7000 8000更海Qm)圖9中心基點(diǎn)地價剖面4Fig. 9Profile graph of land pricein the centre of region 4 )圖8所示的地價剖面 3由中心基點(diǎn)向河西奧體中心方向

28、延伸。從2003年的地價剖面線來看，地價由中心基點(diǎn)處開始緩慢下降，并在25004000m處形成地價階地后再繼續(xù)下降。主要原因是2003年該區(qū)域?yàn)殚_發(fā)不久的南湖居住區(qū)，地價水平比較高 ，相比較而言，河西尚在規(guī)劃建設(shè)中，而當(dāng)時的奧體中心一帶為農(nóng)用地，地價較低。在2009年的地價剖面線中，由于河西的大開發(fā) ，奧體中心、濱江公園、綠博園建成，住宅成片建設(shè)，帶 動地價快速上揚(yáng)，故該區(qū)域的地價剖面線以奧體為中心形成小的凸起。圖9所示的地價剖面 4由中心基點(diǎn)向西北方向的南京長江大橋延伸。從2003的地價剖面線來看，地價呈不斷下降的趨勢。城北下關(guān)區(qū)由于歷史和城市發(fā)展戰(zhàn)略方面的原因，向來是房地產(chǎn)市場的冷門”，相

29、對于河西的開發(fā)，城北顯得相對冷清，樓盤少，受矚目程度不高，因此地價由中心至此下降較快。而2 00 9年恰恰相反，從地價剖面線上看在距離中心基點(diǎn)7000m的地方出現(xiàn)地價峰值，該位置位于獅子山一帶，新開發(fā)的住宅開發(fā)檔次提高，周邊景觀和環(huán)境較適宜居住，同時交通便利，地價上漲幅度較大。在全區(qū)基點(diǎn)處沿著不同方向作了4條地價剖面線，分別對這4條剖面線作地價剖面圖，并將20 03年、2 0 09年兩個時期的地價剖面疊加到同一坐標(biāo)系下，如圖10圖13 所示。從2003年和2009年的全區(qū)基點(diǎn)地價剖面中可以看岀，1)從城區(qū)一個邊緣到另一個邊緣，地價整體呈現(xiàn)從低到高再到低的規(guī)律，越是靠近中心基點(diǎn)的地價剖面該規(guī)律越

30、是明顯。2) 2009年與2003年相比，中心區(qū)域地價升幅普遍高于邊緣區(qū)域的地價升幅。3)經(jīng)過這幾年的開發(fā)建設(shè)，住宅用地分布范圍不斷擴(kuò)大，在不同的區(qū)域其利用特點(diǎn)不同，導(dǎo)致地價也復(fù)雜多變。從圖上看，2009年的地價剖面線比2003年復(fù)雜得多，在整個研究區(qū)© 1994-2012 China Amdcmic Journal Elccrronk Publishing I louses All rights reserved, trtrp: ncT6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價的時空演變#域地價出現(xiàn)為多個峰值在圖10中，由于仙林大學(xué)城的興起,該區(qū)域人文環(huán)境大力提升地價升值較快。在圖11中，

31、出現(xiàn)兩個峰值 齊全，同時靠近玄武湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境宜居 12中，2003年莫愁湖地區(qū)為低檔老居住區(qū)，其一為鼓樓地區(qū)，不僅各類商業(yè)、公用設(shè)施 其二為苜蓿園居住區(qū)，臨近月牙湖公園。在圖，現(xiàn)開發(fā)為高檔居住區(qū)，且臨湖環(huán)境好，地價由原來的洼地變?yōu)樯椒?。在圖13中，2003年河西地區(qū)處于規(guī)劃建設(shè)中，地價不高；奧體區(qū)域近年來開發(fā)趨于成熟，地價上升快1400012004亠 2CHH 2003210000BQQQBOOO4000E0QO01000 30M 5000 7MW WOO 11M01SM015W01?(JM0D 1000300054)007000 9000 HODS 13000 1000宙需m、140001

32、200010000SOWWW4W03K00100050005000700©900011000 13000圖10 全區(qū)基點(diǎn)地價剖面5Fig. 1 0 Profile graph of land price in the whole region 5 )10003M050007000900011M0E MM)圖11全區(qū)基點(diǎn)地價剖面6Fig. 11Profile graph of land pricein the whole region 6 )圖12 全區(qū)基點(diǎn)地價剖面7Fig. 1 2 Profile graph of land pricein the whole region 7)圖1

33、3 全區(qū)基點(diǎn)地價剖面8Fig. 13 Profile graph of land pricein the whole region 8 )© 1994-2012 C'hina Acadeinic Journal Ekcrronk Publishing IAll rights reserved,工nkimT6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價的時空演變#© 1994-2012 C'hina Acadeinic Journal Ekcrronk Publishing IAll rights reserved,工nkimT6期曹天邦等：南京市主城區(qū)住宅地價的時空演變

34、10403.3.2 住宅地價空間演變特征分析通過不同時期地價剖面線對比和地價等值線分析，南京主城區(qū)地價空間演變具有如下特征：1）經(jīng)過多年的變化，住宅地價的分布總體呈現(xiàn)若干個主中心和次中心組成的多中心分布格局。其中市中心區(qū)域土地價格高，主要由于市中心區(qū)域商業(yè)繁華，教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施等公共設(shè)施齊全，交通便利，住宅區(qū)位條件優(yōu) 越，且土地稀缺，土地需求量大。2）中心區(qū)域地價升幅普遍高于邊緣區(qū)域的地價升幅。主要由于中心區(qū)域?yàn)槌墒斓姆比A區(qū)，可用土地日益趨少，稀缺性不斷提高，商品住宅的自住需求和投資需求均呈旺盛態(tài)勢，故地價增值比其他地區(qū)更快。3 ） 2003年因地鐵尚在規(guī)劃中，地鐵沿線的等值線 ，僅表現(xiàn)為地

35、價由市中心向外呈現(xiàn)遞減趨勢，甚至在個別地段等值線由邊緣向市中心凹陷。而2009年等值線順地鐵沿線由市中心向外凸起，并呈對稱分布，具有明顯的廊 道效應(yīng)加，地鐵沿線地價較高，地鐵口附近地價尤為明顯。 Q 2003年環(huán)境對住宅地價的影響并不明顯，就其原因受傳統(tǒng)觀念的影響購房者在購買住宅時更多考慮的是區(qū)位。而2009年，月牙湖、莫愁湖、仙林大學(xué)城等地區(qū)的住宅地價在近幾年中上漲較快 。隨著時間的推移，人們在購房時逐漸擺脫傳統(tǒng)因素的影響，更多的關(guān)注住房環(huán)境等條件 。4結(jié)論與討論從宏觀上講，南京作為特大城市，住宅地價變動受 宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，大的經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場的變動，對地價變化影響顯著，地價時序演變主

36、要反映上述因素的變動。從中觀上講，地價空間上演變主要體現(xiàn)在以下方面：1）區(qū)位條件是影響住宅地價變化的主要因素。市中心區(qū)域區(qū)位條件好，住宅地價最高值多年未變，其一位于商業(yè)繁華交通便利的新街口地區(qū) ；其二位于中小學(xué) 、高校、醫(yī)院等公用設(shè)施配套完善的五臺山地區(qū)。這同時表明傳統(tǒng)的生活便利型”公用設(shè)施對住宅地價的影響依然占主導(dǎo)作用©）交通條件是人們選擇住宅區(qū)位的重要因素之一，其便捷程度直接影響著城市住宅地價。地鐵1號線、2號線的建成必然推動沿線地區(qū)地價的上漲。3）城市規(guī)劃是決定城市地價及其動態(tài)變化的關(guān)鍵性因素18：o近年來，隨著城市規(guī)劃的實(shí)施，河西地區(qū)的教育、醫(yī)療、 商業(yè)等公共設(shè)施配套不斷完善

37、，仙林地區(qū)亦建成了一大批高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，吸引了大批高校入駐。上述兩地區(qū)地價變化十分顯著。 4）居民對區(qū)域環(huán)境日益關(guān)注。風(fēng)景秀麗的自然環(huán)境和優(yōu)越的人文環(huán)境逐漸成為人們選擇居所的重要因素之一，因此周圍環(huán)境好的住宅地價上升較快。但環(huán)境對地價的影響依然建立在交通、公用設(shè)施保障的基礎(chǔ)上。£）隨著城市發(fā)展，個別對住宅地價影響的歷史原因、傳統(tǒng)觀念以及心理作用等因素逐步弱化呵。雨花臺地區(qū)過去被認(rèn)為是殯葬所在地，且是棚戶區(qū)，經(jīng)過多年開發(fā)建設(shè)，雨花臺風(fēng)景區(qū)建成，地鐵開通，以及商品住宅的精心打造，居民購房心理逐步改變 ，地價增長快。上述兩者共同作用于地價的變化，相互關(guān)聯(lián)、密不可分。城市規(guī)劃建設(shè)、交通和公

38、共設(shè)施等條件的完善，必然推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；同樣城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展也必然帶動城市建設(shè)、交通和公共設(shè)施等條件的改善。兩者的發(fā)展導(dǎo)致土地需求在空間上的變動，進(jìn)而引起地價的時空演變。城市地價的時空演變研究 ，有利于探索城市地價變化的內(nèi)在規(guī)律，可以為城市地價的宏觀調(diào)控、合理利用土地資源提供參考。本文通過不同年份的地價剖面的疊加，對城市住宅地價的時空演變進(jìn)行了探索，但對以下問題還需進(jìn)一步研究：1）進(jìn)一步探索城市地價三維空間在時間序列上的動態(tài)演化模型，構(gòu)建時態(tài) GIS模型研究城市地價時空演變問題。2）能夠準(zhǔn)確預(yù)測未來地價時空演變的趨勢。參考文獻(xiàn)1 葉劍平，高海韻，豐雷.城鎮(zhèn)地價指數(shù)及其編制.中國土地科學(xué)，1 99

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42、主城區(qū)住宅地價的時空演變104110】 蔣芳，朱道林.基于GIS的地價空間分布規(guī)律研究11】 張?jiān)ｘP，等.呼和浩特居住用地地價分布的時空特征12】 武文杰，等.北京市居住用地出讓的時空格局演變以北京市住宅地價為例.經(jīng)濟(jì)地理，200 5,25 2 ）： 199202.地理科學(xué)進(jìn)展，2008, 27 <1）:105-110.地理研究，20 10,29 4）：683 691.© 1994-2012 C'hina Acadeinic Journal Ekcrronk Publishing IAll rights reserved,工nkimT1042地理研 究31卷.資源科學(xué)

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45、Tianang , HUANG Keong , Lljian)o , WANG Yaiua1 . College of Geographic Science, Nanjing Normal University, Nanjing 2 10046, China；2 . Jiangsu JinNingDa Real Estate Valuation and Con sultationCo., Ltd., Nanjing 2 10 036, China)Abstract: The urban land price is highly related with space and time an d

46、has its u nique fea tures in these two aspects . With the rap id develop ment of urban construc ti on and continu ous growth of land market, the spatialemp oral evolution of the urban land price has be come increasingl y complex . Taking the downtow n Nanjing as an example, this paper con ducts studies on the spatiale mp oral evolution of urban residential land price based o n sta tistical analysis and Kriging interpolation by the collected monitoring data of the urban land price . T wo conclusio ns are drawn in the stu dy. On one hand , t