房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告終結(jié)版匯總

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第1頁(yè)共 28 頁(yè)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告00 八年二月二十六號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第2頁(yè)共 28 頁(yè)目錄致委托方函. 3估價(jià)師聲明. 4估價(jià)的假設(shè)和限制條件. 5估價(jià)結(jié)果報(bào)告. 6一、.委托方：6二、.估價(jià)方：6三、.估價(jià)對(duì)象：6四、.估價(jià)目的：9五、.估價(jià)時(shí)點(diǎn)9六、.價(jià)值定義：9七、.估價(jià)依據(jù)：9八、.估價(jià)原則：9九、.估價(jià)方法：10十、估價(jià)結(jié)果：. 11十一、估價(jià)作業(yè)日期： . 11十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： . 11房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告. 12一、.估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素分析12二、.估價(jià)對(duì)象區(qū)位因素分析12三、. 市場(chǎng)背景分析房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第3頁(yè)共 28 頁(yè)14四、.最高最佳使用分析17五、

2、. 估價(jià)方法選用17六、. 估價(jià)測(cè)算過(guò)程18七、. 估價(jià)結(jié)果確定27八、.評(píng)估說(shuō)明28致委托方函北京必勝客比薩餅有限公司：承蒙貴單位委托， 我們對(duì)位于鄭州市金水區(qū)花園路鄭州國(guó)貿(mào)中心 項(xiàng)目的兩層商業(yè)部分房地產(chǎn)進(jìn)行了市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，所評(píng)估的房產(chǎn)總建 筑面積為1927.33m2 其中：第一層的房產(chǎn)建筑面積為 868.17m2 第二 層的房產(chǎn)建筑面積為 1059.16m2 注：實(shí)際房產(chǎn)面積以房管局最終測(cè)量 面積為準(zhǔn)）。估價(jià)目的：為委托方了解該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2008 年 2 月 21 日估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估

3、價(jià)對(duì)象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總價(jià)值為人民幣7050.4 萬(wàn)元房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第4頁(yè)共 28 頁(yè)（一、二層均價(jià):36581 元/m2，大寫：人民幣柒仟零伍拾萬(wàn)肆仟元整。二 00 八年二月二十六日估價(jià)師聲明鄭重聲明：1、本公司在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒有 個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估 價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見

4、和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于對(duì) 評(píng)估對(duì)象的外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境和景觀的查勘。估價(jià)人員不承 擔(dān)對(duì)評(píng)估對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未 暴露及難于接觸到部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。實(shí)地查勘人：高炳、馮湘、 王靜雯、王德美。6、本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的項(xiàng)目相關(guān)資料（比如：面積、價(jià)格等）由甲方提供，甲方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成評(píng)估結(jié)果有誤差的，估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7、如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校對(duì)或其它類似原因出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)，請(qǐng)通知本公司進(jìn)行更正，否則報(bào)告誤差部分無(wú)效。&建議有關(guān)部門考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)國(guó)家政策對(duì)行業(yè)的

5、影響。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第5頁(yè)共 28 頁(yè)9、本報(bào)告僅提供給委托方為此次評(píng)估目的使用，未經(jīng)估價(jià)人員同意 不得做其它用途。估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本估價(jià)報(bào)告結(jié)論基于以下假設(shè)：1、委托方提供的相關(guān)資料是真實(shí)的、合法的、完整的，以房產(chǎn)所有 人擁有估價(jià)對(duì)象的全部產(chǎn)權(quán)為估價(jià)前提。2、根據(jù)委托方所提供資料確定的房屋的合法用途來(lái)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的 市場(chǎng)價(jià)值。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開公平市場(chǎng)，賣方愿意出售，并有合理的時(shí)間讓買賣雙方來(lái)議價(jià)。4、議價(jià)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定。5、估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后能夠正常合理的使用和轉(zhuǎn)讓。6、不考慮特殊性質(zhì)買家的附加叫價(jià)。二、估價(jià)報(bào)告使用的限制條件：1、估價(jià)結(jié)論為滿足全部假設(shè)與

6、限制條件下的市場(chǎng)價(jià)值。2、本估價(jià)報(bào)告結(jié)論未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及遇有自 然力和其他不可抗力的影響，亦未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影 響。3、本估價(jià)報(bào)告是按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價(jià)目的 及使用條件，則需重新估價(jià)。4、本估價(jià)報(bào)告的有效期限自估價(jià)作業(yè)完成起一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第6頁(yè)共 28 頁(yè)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：北京必勝客比薩餅有限公司二、估價(jià)方：河南中原房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司三、估價(jià)對(duì)象：1、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：估價(jià)對(duì)象坐落于鄭州國(guó)貿(mào)中心配套商業(yè)用房東南角，臨花園路和室內(nèi)商業(yè)步行街主出入口。鄭州國(guó)貿(mào)中心位于承東啟西的總部大道農(nóng) 業(yè)路和貫通南北的形象大道花園路交匯處，

7、更融合了鄭州交匯中心、 城市金融中心、河南行政中心、商業(yè)中心、商務(wù)辦公中心、文化教育 中心、休閑娛樂中心、品質(zhì)居住中心等八大城市職能，以56 萬(wàn)平方米超大規(guī)模、高輻射性區(qū)域優(yōu)勢(shì)、高素質(zhì)消費(fèi)群體，融合街區(qū)SHOPPINGMA（即街 MALL、酒店式公寓及甲級(jí)寫字樓多種業(yè)態(tài)成 就鄭州史無(wú)前例的全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)。估價(jià)對(duì)象所處在的街區(qū)SHOPPINGMALL鄭州國(guó)貿(mào)中心？國(guó)貿(mào)街MALL率先導(dǎo)入第四代商業(yè) 模式城市商業(yè)街生活中心，在商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，集展示、商務(wù)、購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體、情感交融等十大商業(yè) 功能于一體。中原首創(chuàng)室內(nèi)化商業(yè)街、遠(yuǎn)大區(qū)域中央空調(diào)、河南鄭州 國(guó)貿(mào)商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)

8、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、第一太平戴維斯的物業(yè)管理。 商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn) 營(yíng)模式等，獨(dú)創(chuàng)了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第7頁(yè)共 28 頁(yè)華人百貨領(lǐng)軍大商新瑪特、世界 500 強(qiáng)家樂福商業(yè) 雙引擎模式，吸引 100多家國(guó)際、 國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌巨頭競(jìng)相入駐。 周邊 有丹尼斯花園路店和融元店、關(guān)虎屯商業(yè)步行街、融元廣場(chǎng)、正道花 園商廈、紫荊山百貨大樓、正道中環(huán)百貨、緯四路服裝市場(chǎng)、易初蓮 花、家世界、世紀(jì)聯(lián)華等組成了一個(gè)強(qiáng)大的購(gòu)物商圈，云集了中行、 建行、農(nóng)行、工行的省分行，人行、交行、光大、興業(yè)、中信銀行等 的鄭州分行，以及中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、蘇寧電器及各大手機(jī)品牌經(jīng) 銷商，是一個(gè)金融

9、、商務(wù)的聚集地。河南博物院、鄭州市動(dòng)物園、文 博廣場(chǎng)、奧斯卡影都、科技市場(chǎng)、國(guó)泰君安證券公司、海通證券公司、中州國(guó)際飯店都近在咫尺，周邊咖啡館、酒吧、歌房、茶樓、洗浴中 心齊全，河南省科技館、河南省農(nóng)科院，各種教育配套及其他公共配 套設(shè)施都較齊全。該估價(jià)對(duì)象所處地段道路通達(dá)，附近有長(zhǎng)途汽車客運(yùn)北站及有9路、29 路、909 路、K9 路、47 路、62 路、63 路、72 路、77 路、90 路、118 路、208 路、220 路、732 路、32 路、69 路、39 路、42 路、 251路、30 路、K39 路、K62 路、2 路、K2 路和 96 路等多條公交線路 從此經(jīng)過(guò)，交通便利。綜

10、上所述，由于該評(píng)估對(duì)象處于金水區(qū)花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處，道路通達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚，隨著鄭州國(guó)貿(mào)中心和丹尼斯花園路店交工 營(yíng)業(yè)，加之政府部門對(duì)該商圈的一系列扶持政策， 勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)花園路/農(nóng)業(yè)路商圈商業(yè)的快速發(fā)展，因此該評(píng)估對(duì)象所處在此地段有較好房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第8頁(yè)共 28 頁(yè)估價(jià)對(duì)象位置圖2、估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況：估價(jià)對(duì)象為鄭州市金水區(qū)花園路鄭州國(guó)貿(mào)中心地上一、二層的部分商業(yè)房地產(chǎn)。本次評(píng)估的房產(chǎn)總建筑面積為 1927.33 m2 其中：第一層的房產(chǎn) 建筑面積為 868.17m2 第二層的房產(chǎn)建筑面積為 1059.16m2 注:實(shí)際 房產(chǎn)面積以房管局最終測(cè)量面積為準(zhǔn)），設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)。評(píng)估 對(duì)象所在

11、建筑物為一棟 29 層框剪結(jié)構(gòu)建筑物，三層以上為甲級(jí)寫字 樓，預(yù)計(jì)于 2008年 12 月交付使用，現(xiàn)在建。評(píng)估物交房標(biāo)準(zhǔn)：外立 面貼面磚，室內(nèi)簡(jiǎn)單裝修，5A 智能化系統(tǒng)，水電、電梯、步梯、通 訊設(shè)施各種配套齊全。3、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況：估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人現(xiàn)仍為河南新田置業(yè)有限公司（該樓盤的開發(fā)商，五證齊全）。國(guó)有土地使用權(quán)證證號(hào)為鄭國(guó)用（2006）第 0593號(hào)，土地使用權(quán)人為河南新田置業(yè)有限公司，坐落于鄭州市金水區(qū)花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處，用途性質(zhì)為混合住宅，使用權(quán)類型為出讓，土 地使用權(quán)總面積為 47466.2m2 終止日期為 2076 年 8 月。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第9頁(yè)共 28 頁(yè)四、估價(jià)目的

12、：為委托方了解該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二 00 八年二月二一日六、價(jià)值定義：本次評(píng)估采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)七、估價(jià)依據(jù):1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國(guó)土地管理法；3、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；4、委托方提供的有關(guān)資料；5、估價(jià)人員所搜集掌握的相關(guān)資料。八、估價(jià)原則：本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，謹(jǐn)慎原則及最 高最佳使用原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，替代原則等技術(shù)性原則。（一）獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)人員有完全獨(dú)立性，與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害 關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行

13、估價(jià)。（二）合法原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是 指符合國(guó)家法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保 護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。（三）謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下做出判斷時(shí)， 應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充 分估計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估也不低估房地產(chǎn) 的市場(chǎng)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第10頁(yè)共 28 頁(yè)價(jià)值。（四）最高最佳使用原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用 應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證， 能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

14、估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。（六）替代原則估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn) 之間具有相互影響作用，其價(jià)格會(huì)相互牽掣而趨于一致。九、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，可分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本 次估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用途房地產(chǎn)，存在較穩(wěn)定的潛在收益，且市場(chǎng)上類 似商業(yè)房產(chǎn)交易實(shí)例和租賃實(shí)例都較多，所以宜采用市場(chǎng)比較法和收 益還原法兩種方法進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)兩種方法計(jì)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均 數(shù)最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)比較

15、法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房 地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估 算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第11頁(yè)共 28 頁(yè)收益還原法是運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率， 將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總價(jià)值為人民幣7050.4 萬(wàn)元，大寫：人民幣柒仟零伍拾萬(wàn)肆仟元整。十一、估價(jià)作業(yè)日期：二 0

16、0 八年二月二一日至二 OC 八年二月二十六日十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期一年，自報(bào)告出具之日算起。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素分析1、 房地產(chǎn)實(shí)體狀況估價(jià)對(duì)象為鄭州市金水區(qū)花園路鄭州國(guó)貿(mào)中心地上一、二層的部 分商業(yè)房地產(chǎn)。本次評(píng)估的房產(chǎn)總建筑面積為1927.33 m2 其中：第一層的房產(chǎn)建筑面積為 868.17m2;第二層的房產(chǎn)建筑面積為 1059.16m2注：實(shí)際房產(chǎn)面積以房管局最終測(cè)量面積為準(zhǔn)），設(shè)計(jì)用途 為商業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第12頁(yè)共 28 頁(yè)評(píng)估對(duì)象所在建筑物為一棟29 層框剪結(jié)構(gòu)建筑物，三層以上為甲級(jí)寫字樓，預(yù)計(jì)于 2008 年 12 月交付使用

17、，現(xiàn)在建。評(píng)估 物交房標(biāo)準(zhǔn)：外立面貼面磚，室內(nèi)簡(jiǎn)單裝修，5A 智能化系統(tǒng)，水電、 電梯、步梯、通訊設(shè)施各種配套齊全。2、 房地產(chǎn)權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人現(xiàn)仍為河南新田置業(yè)有限公司（該樓盤的開發(fā)商，五證齊全）。國(guó)有土地使用權(quán)證證號(hào)為鄭國(guó)用（2006）第 0593號(hào)，土地使用權(quán)人為河南新田置業(yè)有限公司， 坐落于鄭州市金水區(qū)花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處，用途性質(zhì)為混合住宅，使用權(quán)類型為出讓，土 地使用權(quán)總面積為 47466.2m2 終止日期為 2076 年 8 月。二、估價(jià)對(duì)象區(qū)位因素分析估價(jià)對(duì)象坐落于鄭州國(guó)貿(mào)中心配套商業(yè)用房東南角，臨花園路和室內(nèi)商業(yè)步行街主出入口。鄭州國(guó)貿(mào)中心位于承東啟西的總部大道農(nóng)

18、業(yè)路和貫通南北的形象大道花園路交匯處，更融合了鄭州交匯中心、 城市金融中心、河南行政中心、商業(yè)中心、商務(wù)辦公中心、文化教育中心、休閑娛樂中心、品質(zhì)居住中心等八大城市職能，以56 萬(wàn)平方米超大規(guī)模、高輻射性區(qū)域優(yōu)勢(shì)、高素質(zhì)消費(fèi)群體，融合街區(qū)SHOPPINGMA（即街 MALL、酒店式公寓及甲級(jí)寫字樓多種業(yè)態(tài)成 就鄭州史無(wú)前例的全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)。估價(jià)對(duì)象所處在的街區(qū)SHOPPINGMALL鄭州國(guó)貿(mào)中心？國(guó)貿(mào)街MALL率先導(dǎo)入第四代商業(yè) 模式城市商業(yè)街生活中心，在商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，集展示、商務(wù)、購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體、情感交融等十大商業(yè) 功能房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第13頁(yè)共 28 頁(yè)于一體。

19、中原首創(chuàng)室內(nèi)化商業(yè)街、遠(yuǎn)大區(qū)域中央空調(diào)、河南鄭州 國(guó)貿(mào)商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、第一太平戴維斯的物業(yè)管理。 商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn) 營(yíng)模式等，獨(dú)創(chuàng)了華人百貨領(lǐng)軍大商新瑪特、世界 500 強(qiáng)家樂福商業(yè) 雙引擎模式，吸引 100多家國(guó)際、 國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌巨頭競(jìng)相入駐。 周邊 有丹尼斯花園路店和融元店、關(guān)虎屯商業(yè)步行街、融元廣場(chǎng)、正道花 園商廈、紫荊山百貨大樓、正道中環(huán)百貨、緯四路服裝市場(chǎng)、易初蓮 花、家世界、世紀(jì)聯(lián)華等組成了一個(gè)強(qiáng)大的購(gòu)物商圈，云集了中行、 建行、農(nóng)行、工行的省分行，人行、交行、光大、興業(yè)、中信銀行等 的鄭州分行，以及中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、蘇寧

20、電器及各大手機(jī)品牌經(jīng) 銷商，是一個(gè)金融、商務(wù)的聚集地。河南博物院、鄭州市動(dòng)物園、文 博廣場(chǎng)、奧斯卡影都、科技市場(chǎng)、國(guó)泰君安證券公司、海通證券公司、中州國(guó)際飯店都近在咫尺，周邊咖啡館、酒吧、歌房、茶樓、洗浴中 心齊全，河南省科技館、河南省農(nóng)科院，各種教育配套及其他公共配 套設(shè)施都較齊全。該估價(jià)對(duì)象所處地段道路通達(dá)，附近有長(zhǎng)途汽車客運(yùn)北站及有9路、29 路、909 路、K9 路、47 路、62 路、63 路、72 路、77 路、90 路、118 路、208 路、220 路、732 路、32 路、69 路、39 路、42 路、 251路、30 路、K39 路、K62 路、2 路、K2 路和 96 路

21、等多條公交線路 從此經(jīng)過(guò)，交通便利。綜上所述，由于該評(píng)估對(duì)象處于金水區(qū)花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處，道路通達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚，隨著鄭州國(guó)貿(mào)中心和丹尼斯花園路店交工 開業(yè)，加之政府部門對(duì)該商圈的一系列扶持政策，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)花園路/農(nóng)業(yè)路商圈商業(yè)的快速發(fā)展，因此該評(píng)估對(duì)象所處在此地段有較好 的商業(yè)發(fā)展前景和升值潛力。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第14頁(yè)共 28 頁(yè)三、市場(chǎng)背景分析鄭州作為商朝前期的都城，歷來(lái)就有“商都”的美譽(yù)，悠久的商 代文化孕育了鄭州濃厚的商業(yè)氣息。從目前和未來(lái)幾年發(fā)展趨勢(shì)來(lái) 看，鄭州市有六大代表性的商圈：二七商圈，是鄭州市的核心商業(yè) 中心區(qū)，代表性商業(yè)項(xiàng)目有大商新瑪特金博大店、 丹尼斯百貨人民路 店、元

22、旦百盛購(gòu)物中心、大上海城、正弘名品店、北京華聯(lián)、亞細(xì)亞 商場(chǎng)、鄭州百貨大樓、鄭州華聯(lián)商廈、商城大廈、天然商廈、鄭州友 誼國(guó)際廣場(chǎng)、百年德化、光彩市場(chǎng)、沃爾瑪鄭州旗艦店、丹尼斯百貨 二七路旗艦店等?；疖囌旧倘?，專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，代表性商業(yè)項(xiàng)目 有銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、天隆服裝城、錦榮商貿(mào)城、天榮時(shí)裝城、 恒泰服裝廣場(chǎng)、金城服飾廣場(chǎng)、敦睦路服裝市場(chǎng)、喬家門路服裝市場(chǎng)、 錢塘衣城、鄭州國(guó)際小商品城、苑陵商場(chǎng)、大同路箱包城、新世紀(jì)箱 包城、通訊器材大世界、金智萬(wàn)博商城、鄭州箱包城等。碧沙崗商 圈：鄭州西區(qū)老牌商業(yè)中心，代表性商業(yè)項(xiàng)目有鄭州商業(yè)大廈、中原房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第15頁(yè)共 28 頁(yè)商貿(mào)城、泰隆大廈、

23、天龍大廈、丹尼斯嵩山路店、蘇寧電器、五星電 器、鑫苑國(guó)際廣場(chǎng)、美麗源廣場(chǎng)等。紫荊山商圈：與二七商圈，碧 沙崗商圈并稱鄭州市三大傳統(tǒng)商圈，代表性商業(yè)項(xiàng)目有紫荊山百貨大 樓、正道花園商廈、易初蓮花、緯四路服裝市場(chǎng)、方圓創(chuàng)世商業(yè)項(xiàng)目 等。花園路/農(nóng)業(yè)路商圈，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是目前最具發(fā)展?jié)撡|(zhì)和消 費(fèi)能力的新興商圈，代表性商業(yè)項(xiàng)目有正道中環(huán)百貨、融元廣場(chǎng)、關(guān) 虎屯生活廣場(chǎng)、世紀(jì)聯(lián)華經(jīng)三路店、鄭州國(guó)貿(mào)中心、丹尼斯花園路店、 中原數(shù)碼港商業(yè)街、天旺廣場(chǎng)等。龍湖商圈，是政府規(guī)劃的 CBD 區(qū) 未來(lái)市級(jí)商圈。（1 ）估價(jià)對(duì)象所處商圈現(xiàn)狀估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)處于花園路/農(nóng)業(yè)路商圈內(nèi)，花園路、農(nóng)業(yè)路集 中了省直機(jī)關(guān)各單位和

24、鄭州市各大金融機(jī)構(gòu)及多個(gè)較高檔次的社區(qū)， 花園路/農(nóng)業(yè)路商圈內(nèi)的消費(fèi)群及消費(fèi)能力同比其他各商圈較強(qiáng)，另 一方面，城市的發(fā)展方向是向東向北發(fā)展，花園路/農(nóng)業(yè)路商圈位于鄭州市的東北區(qū)，符合城市發(fā)展的方向，將成為未來(lái)客流人流的集散 樞紐，商業(yè)位置得天獨(dú)厚，該商圈內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)起點(diǎn)高，定位明確，大 大提升了該商圈的檔次，目前，該商圈的商業(yè)氛圍已初步形成。（2）估價(jià)對(duì)象所處商圈未來(lái)走勢(shì)分析花園路/農(nóng)業(yè)路商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在鄭州市開發(fā)潛力最大?；?園路地處城市中央，貫穿市區(qū)南北，現(xiàn)打通后的農(nóng)業(yè)路承東啟西，周 圍的城市改造規(guī)模較大，成熟居民小區(qū)尤其是大型高檔社區(qū)較多，花 園路兩側(cè)遍布的各類省直機(jī)構(gòu)多，人口稠密，

25、區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi) 層次高。規(guī)劃中的地鐵一號(hào)線和二號(hào)線在該地段的出站口項(xiàng)目建成后，發(fā)達(dá)的路網(wǎng)道路體系，便利的出行方式，為該商圈的商業(yè)地產(chǎn)提 供了優(yōu)越的交通條件，有利于人流量的匯聚。該商圈其特殊的地理位 置和成熟的居民區(qū)環(huán)境在鄭房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第16頁(yè)共 28 頁(yè)州市區(qū)內(nèi)無(wú)可替代， 越來(lái)越多的房地產(chǎn)企 業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司在此開發(fā)大型商業(yè)體。隨著鄭州國(guó)貿(mào)中心和丹尼斯 花園路店的交付營(yíng)業(yè)，加之政府部門對(duì)該商圈的一系列扶持政策， 勢(shì) 必是會(huì)帶動(dòng)該商圈商業(yè)的快速發(fā)展，因此估價(jià)對(duì)象所處該商圈發(fā)展?jié)摿Υ蟆?3)同類型房地產(chǎn)價(jià)值比較項(xiàng)目名稱位置租售情況備注融元廣場(chǎng)花園路畜牧路交匯處出租：一層最高 420 元/m

26、2?月出售：一層 45000 元/ m2 左右一層鋪位，二、三層超市和鋪位北晨頤商苑文化路北環(huán)路交匯處主要出租一層最高 400 元/m2月一層超市和鋪位， 二 層、地下一層鋪位丹尼斯花園路店農(nóng)業(yè)路花園路交匯處自建自營(yíng)以鋪位經(jīng)營(yíng)種類返點(diǎn)獲利高層百貨賣場(chǎng)正道中環(huán)百貨花園路紅專路交匯處南自建自營(yíng)以鋪位經(jīng)營(yíng)種類返點(diǎn)獲利，部分出租地下一層超市，一層 以上鋪位正道花園商廈花園路緯四路交匯處南自建自營(yíng)，以鋪位經(jīng)營(yíng)種類返點(diǎn)獲 禾旺季時(shí)高達(dá) 800 元/m2 月五層均為鋪位紫荊山百貨大樓紫荊山路與人民路交匯處以鋪位經(jīng)營(yíng)種類返點(diǎn)獲利，部分出租一層至六層為營(yíng)業(yè)大廳，其他為寫字間銀基商貿(mào)城喬家門路操場(chǎng)街交匯處出租，出

27、售。一層售價(jià)最高達(dá) 10 萬(wàn)/m2 租金也高達(dá)近 1000 元/m2 月分割成套，服裝批發(fā)和零售世貿(mào)商城喬家門路西二馬路交匯處出售，一層售價(jià)最高達(dá) 8 萬(wàn)/ m2 均 價(jià) 6萬(wàn)/ m2 部分出租分割成套，服裝批發(fā)和零售大榮時(shí)裝城喬家門路菜市街交匯處出售，一、二層均價(jià) 4 萬(wàn)/m2 出租，一、二層租金均價(jià)為 350 元/m2?月分割成套，服裝批發(fā)和零售大上海城二七路與東太康路交匯處租售結(jié)合，一層售價(jià)均價(jià)為 5 萬(wàn)/ m2商業(yè)步行街房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第17頁(yè)共 28 頁(yè)由此可以看出，鄭州國(guó)貿(mào)中心以其獨(dú)特的商圈優(yōu)勢(shì)， 優(yōu)越的便利交通和地理位置，明確的市場(chǎng)定位及全新的項(xiàng)目復(fù)合業(yè)態(tài)， 使其在同 類商業(yè)房地產(chǎn)

28、項(xiàng)目中升值潛力最大。四、最高最佳使用分析最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò) 充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。 該估價(jià)對(duì) 象設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，現(xiàn)為在建工程項(xiàng)目，由于周邊已形成相當(dāng)濃 厚的商業(yè)氛圍，且該估價(jià)對(duì)象所處位置附近人流量大， 因此我們認(rèn)為 保持現(xiàn)狀用途使用最為有利，目前的使用用途為最高最佳使用狀態(tài)。五、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，可分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本 次估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用途房地產(chǎn)，存在較穩(wěn)定的潛在收益，且市場(chǎng)上類 似商業(yè)房產(chǎn)交易實(shí)例和租賃實(shí)例都較多，所以宜采用市場(chǎng)比較法

29、和收 益還原法兩種方法進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)兩種方法計(jì)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均 數(shù)最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)比較法測(cè)算過(guò)程（1）選擇依據(jù)在替代原理指導(dǎo)下，利用市場(chǎng)比較法，必須以發(fā)育健全的房地產(chǎn) 市場(chǎng)為基本條件，并掌握有充足的交易實(shí)例資料。由于估價(jià)對(duì)象所在 區(qū)域鄭州市金水區(qū)的同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例較多， 與估價(jià)對(duì)象比較具 有相關(guān)性和替代性，故可以采用市場(chǎng)比較房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第18頁(yè)共 28 頁(yè)法，即：將估價(jià)對(duì)象與在較 近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較， 并依據(jù)后者的已知 價(jià)格，參照該項(xiàng)目的交易情況、交易日期、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別， 修正得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格

30、的方法。（2）估價(jià)過(guò)程1、比較實(shí)例選擇本報(bào)告選取可比交易實(shí)例時(shí)，遵循了以下原則：1其與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)處于同一供求范圍內(nèi)2其用途與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途相同3其規(guī)模與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的規(guī)模相當(dāng)4其建筑結(jié)構(gòu)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同5其檔次與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的檔次相當(dāng)6其權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)相同7其成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近8其交易類型與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)目的應(yīng)吻合9其成交價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)價(jià)格或可修正為正常市場(chǎng)價(jià)格對(duì)交易案例進(jìn)行分析后，選擇以下三個(gè)正常交易案例作為比較案例： 實(shí)例 A:坐落于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處鄭州國(guó)貿(mào)中心內(nèi)，框剪結(jié)構(gòu)， 建造年代為 2007 年（現(xiàn)在建

31、），總層數(shù)為 29 層，交易實(shí)例處于第 1-2 層，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，交易日期為 2008 年 1 月，該交易為正常 交易，交易價(jià)格第一層為 40000 元/n2,第二層為25000 元/ m2,該房 產(chǎn)交房標(biāo)準(zhǔn)為簡(jiǎn)單裝修，水電、電梯、 5A 智能化系統(tǒng)、通訊等配套設(shè)施齊全。地下停車位較充足，預(yù)計(jì)出租率較好，車流量和人流量都 非常大，交房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第19頁(yè)共 28 頁(yè)通便利，但只臨室內(nèi)商業(yè)步行街。實(shí)例 B:坐落于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處鄭州國(guó)貿(mào)中心內(nèi)， 框剪結(jié)構(gòu)， 建造年代為 2007年（現(xiàn)在建），總層數(shù)為 30 層，交易實(shí)例處于第 1-2 層，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，交易日期為 2008 年 1

32、 月，該交易為正常 交易，交易價(jià)格第一層為 38000 元/ 02,第二層為 24000 元/ m2,該房 產(chǎn)交房標(biāo)準(zhǔn)為簡(jiǎn)單裝修，水電、電梯、5A智能化系統(tǒng)、通訊等配套設(shè)施齊全。地下停車位較充足，預(yù)計(jì)出租率較好，車流量和人流量都 非常大，交通便利，但只臨室內(nèi)商業(yè)步行街。實(shí)例 C:坐落于花園路與畜牧路交匯處融元廣場(chǎng)內(nèi)，框剪結(jié)構(gòu)，建造 年代為 2004年，總層數(shù)為 20 層，1-3 層為商業(yè)用房，交易實(shí)例處于 第 1-2 層，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，交易日期為 2008 年 1 月，該交易 為正常交易，交易價(jià)格第一層為 45000元/m2,第二層為 26000 元/m2, 該房產(chǎn)簡(jiǎn)單裝修，外墻為高級(jí)石

33、材，智能高速電梯，高檔入戶門，綠彩鋁鋼窗。水電、智能化系統(tǒng)、通訊等配套設(shè)施齊全。停車位較充 足，出租率較好，車流量和人流量都非常大，交通便利，臨花園路。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第20頁(yè)共 28 頁(yè)表一：可比實(shí)例比較表實(shí)例 項(xiàng)目比較、估價(jià)對(duì)象實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C商業(yè)房產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)物業(yè)名稱鄭州國(guó)貿(mào)中心鄭州國(guó)貿(mào)中心鄭州國(guó)貿(mào)中心融元廣場(chǎng)坐落花園路農(nóng)業(yè)路花園路農(nóng)業(yè)路花園路農(nóng)業(yè)路花園路畜牧路總樓層數(shù)共 29 層共 29 層共 30 層共 20 層所處樓層第 1-2 層第 1-2 層第 1-2 層第 1-2 層交易日期估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008 年 1 月2008 年 1 月2008 年 1 月交易情況-正常交易正常

34、交易正常交易交易單價(jià)-一層:40000一層:38000一層:45000（元/m2-二層:25000二層:24000二層:26000建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪框剪建成年份2008 年2008 年2008 年2004 年土地類型出讓出讓出讓出讓簡(jiǎn)單裝修，水電、簡(jiǎn)單裝修，水電、簡(jiǎn)單裝修，水電、簡(jiǎn)單裝修，水電、房產(chǎn)狀況步梯、電梯、通訊步梯、電梯、通訊步梯、電梯、通訊步梯、電梯、通等設(shè)施齊全等設(shè)施齊全等設(shè)施齊全訊等設(shè)施齊全公共交通便捷，臨公共交通便捷，臨公共交通便捷，臨公共交通便捷，周圍環(huán)境大商新瑪特河南總大商新瑪特河南總大商新瑪特河南總臨丹尼斯融元店店和家樂福超市，店和家樂福超市，店和家樂福超市，和汽車北站

35、，商商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)氛圍濃厚業(yè)氛圍濃厚2、對(duì)交易情況進(jìn)行修正以上交易均為正常交易，無(wú)需修正，三個(gè)可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)見下表：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第21頁(yè)共 28 頁(yè)表二：交易情況修正系數(shù)表實(shí)例 A100/100實(shí)例 B100/100實(shí)例 C100/1003、對(duì)交易日期進(jìn)行修正實(shí)例 A、B C 交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相接近，且期間內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格較平 穩(wěn)，所以交易日期無(wú)需修正， 三個(gè)可比實(shí)例的交易日期修正系數(shù)見 下表：表三：交易日期修正系數(shù)表實(shí)例 A100/100實(shí)例 B100/100實(shí)例 C100/1004、進(jìn)行區(qū)域因素修正以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為 100，則實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素

36、比較列表如下：表四：區(qū)域因素修正表區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例 A可比實(shí)例 B可比實(shí)例 C繁華程度0.220202018交通便捷程度0.220202020區(qū)域環(huán)境景觀0.220202020市政配套設(shè)施0.220202020公共配套設(shè)施0.220202020綜合10010010098通過(guò)比較，確定可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)見下表房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第22頁(yè)共 28 頁(yè)表五：區(qū)域因素修正系數(shù)表實(shí)例 A100/100實(shí)例 B100/100實(shí)例 C100/985、進(jìn)行個(gè)別因素修正以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素為 100，則實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較如下表六:個(gè)別因素修正表房地產(chǎn)狀況權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例 A可比實(shí)例 B

37、可比實(shí)例 C新舊程度0.110101010配套設(shè)施0.110101010所在樓層0.110101010裝修狀況0.110101011建筑規(guī)模0.11010107戶型、面積0.110658坐落朝向0.110549工程質(zhì)量0.110101010臨路狀況0.110669物業(yè)管理0.110101010綜合1100878594通過(guò)比較，確定可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)見下表表七：個(gè)別因素修正系數(shù)表實(shí)例 A100/87實(shí)例 B100/85實(shí)例 C100/946、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第23頁(yè)共 28 頁(yè)比準(zhǔn)價(jià)格二可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)。計(jì)算結(jié)

38、果見下表：表八：比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表可比實(shí)例第一層交易價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)第一層比準(zhǔn)價(jià)格A40000100/100100/100100/100100/8745977B38000100/100100/100100/100100/8544705C45000100/100100/100100/98100/9448849可比實(shí)例第二層交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素第二層交易價(jià)格修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格A25000100/100100/100100/100100/8728735B24000100/100100/100100/100100/852

39、8235C26000100/100100/100100/98100/94282247、計(jì)算結(jié)果的確定三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象都具有較強(qiáng)的可比性，取三個(gè)可比實(shí)例 比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)比較法的計(jì)算結(jié)果。該評(píng)估對(duì)象的單價(jià)：一層房地產(chǎn)的單價(jià)仁(45977+44705+48849)+ 3 =46510 元/ m2二層房地產(chǎn)的單價(jià) 2=(28735+28235+28224)+ 3 =28398 元/m2則:所評(píng)房地產(chǎn)總價(jià)值二第一層房產(chǎn)建筑面積單價(jià) 1+二層房產(chǎn)建筑面積單價(jià) 2=7045.65 (萬(wàn)元)(二)收益還原法測(cè)算過(guò)程(1)計(jì)算公式房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第24頁(yè)共 28 頁(yè)V =J_r (1+r)

40、n式中:V 表示房地產(chǎn)收益價(jià)格；a 表示房地產(chǎn)年凈收益；r 表示資本化 率；n 表示房地產(chǎn)使用年限或收益的年限。(2)估價(jià)過(guò)程1、計(jì)算年總收入估價(jià)人員調(diào)查了鄭州市商業(yè)房產(chǎn)的租金水平， 選取了與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)且與估價(jià)對(duì)象類似的商業(yè)房產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的租 金收益情況作為可比實(shí)例，并對(duì)其進(jìn)行修正，以確定估價(jià)對(duì)象客觀的 租金收益：實(shí)例 A:融元廣場(chǎng)，坐落于花園路與畜牧路交匯處，建造年代為 2004 年，總層數(shù)為 20 層，1-3 層為商業(yè)用房，處于花園路/農(nóng)業(yè)路商圈， 該實(shí)例簡(jiǎn)單裝修，外墻為高級(jí)石材，智能高速電梯，高檔入戶門，綠 彩鋁鋼窗。水電、智能化系統(tǒng)、通訊等配套設(shè)施齊全。停車位較充足，出

41、租率較好，車流量和人流量都非常大，交通便利。該可比實(shí)例在估 價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的月租金一層為 320-420 元/ m 2,二層為 100-180 元/ m2經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查研究綜合考慮確定該實(shí)例在較好位置商業(yè)項(xiàng)目的第 一、 二層平均租金為 280 元/ m2實(shí)例 B:北晨頤商苑，坐落于北環(huán)路與文化路交匯處，建造年代為 2004 年，1-2層為商業(yè)用房，該實(shí)例簡(jiǎn)單裝修，外墻為高級(jí)石材， 地板磚地坪。水電、智能化系統(tǒng)、通訊等配套設(shè)施齊全。停車位較充 足，出租率較好，車流量和人流量都較大，交通便利。 該可比實(shí)例在 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的月租金一層為 300-400元/ m2二層為80-150元/ m2, 經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查

42、研究綜合考慮確定該實(shí)例在較好位置商業(yè)項(xiàng)目的第一、二層平均租金為 220 元/ m 2實(shí)例 C:正道花園商廈，坐落于花園路與緯四路交匯處，處于紫荊 山商圈，共五層，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第25頁(yè)共 28 頁(yè)該實(shí)例簡(jiǎn)單裝修。水電、智能化系統(tǒng)、通訊等配套 設(shè)施齊全。停車位較充足，出租率較好，車流量和人流量都非常大，交通便利。該可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的全年平均月租金一層為350-450 元/ m2月，二層為 120-200 元/ m2-月，經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查 研究綜合考慮確定該實(shí)例在較好位置商業(yè)項(xiàng)目的第一、二層平均租金 為 300 元/ m 2 -月。租金可比實(shí)例修正情況見下表：房地產(chǎn)狀況權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例 A可比實(shí)例 B可比實(shí)例 C繁華程度0.1108711交通便捷程度0.110101010區(qū)域環(huán)境景觀0.11010612市政配套設(shè)施0.110101010公共配套設(shè)施0.110101010新舊程度0.110101010坐落朝向0.1109710所在樓層0.110101010臨路狀況0.1109810配套設(shè)施0.11010810綜合11009686103可比實(shí)例 A 的比準(zhǔn)價(jià)格：280X100/96=292 元/m2-月可比實(shí)例 B 的比準(zhǔn)價(jià)格：220X100/86