房地產(chǎn)評估假設(shè)開發(fā)法

1、對房地產(chǎn)價值估價的假設(shè)開發(fā)的研究金審學(xué)院會計二班資產(chǎn)評估期末論文  對房地產(chǎn)價值估價的假設(shè)開發(fā)法的研究   專    業(yè)：_ 班    級：_ 學(xué)    號：_姓    名：_指 導(dǎo) 老 師 :_ 完 成 日 期：_二_年_月_日_ 對房地產(chǎn)價值估價的假設(shè)開發(fā)法的研究黃光華會計2班 js1205210 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價值評估 假設(shè)開發(fā)法摘要: ：

2、土地是房地產(chǎn)重要的組成部分,房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。土地作為一種高價值的商品,對其價值的評估具有十分重要的意義。假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法,是在房地產(chǎn)評估中對土地評估廣泛采用的一種評估方法。是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)完成該房地產(chǎn)的必要支出和應(yīng)得的利潤,然后將估價對象預(yù)期的房地產(chǎn)價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)正常投入成本、正常稅費及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。其估價思路通常是模擬一個典型房地產(chǎn)開發(fā)商拿地時,在公平的競爭環(huán)境下,如何得出其愿意支付的最高土地價格。 實際運用中該方法有兩種應(yīng)用模式：傳統(tǒng)核算模式和現(xiàn)金流折現(xiàn)模式。對于傳統(tǒng)核算模式扣除要素中的利息、利潤確認(rèn),以及現(xiàn)

3、金流折現(xiàn)模式中折現(xiàn)率與扣除要素配比等方面均存在一些模糊爭議點。一、評估原則：1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。4、貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)5、合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準(zhǔn)日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額

4、是該日期的價格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強(qiáng)的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)評估的程序1、明確評估基本事項2、制定工作計劃3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。4、測算被評估房地產(chǎn)價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。5、綜合分析確定評估成果6、撰寫評估報告

5、三、評估方法1.成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。2.市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，

6、對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。3.剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。4.收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5.假設(shè)開發(fā)法含義：假設(shè)開發(fā)法又稱開

7、發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。具備條件：假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。 城市房屋拆遷作為城市建設(shè)和發(fā)展的重要組成部分,直接影響著城市現(xiàn)代化建設(shè)的步伐和拆遷人、被拆遷人的切身利益。采用假設(shè)開發(fā)法來評估待拆遷房地產(chǎn)的價格，可以估算出拆遷 人能夠承受的最高補(bǔ)償費用,又體現(xiàn)了拆遷戶參與分享建設(shè)成果。假

8、設(shè)開發(fā)法估價為城市房屋拆遷價格評估和拆遷補(bǔ)償提供標(biāo)準(zhǔn)提供理論基礎(chǔ)和科學(xué)依據(jù)。在實際中運用假設(shè)開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：1是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。2是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。假設(shè)開發(fā)法又稱為剩余法、到算法或預(yù)期開發(fā)法，是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值扣除預(yù)期的正常投入費用、正常稅金和合理利潤后，以剩余部分的價值作為依據(jù)測算房地產(chǎn)評估值的方法。假設(shè)開發(fā)法的基本原理是預(yù)期原理，而更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余

9、，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。假設(shè)開發(fā)法的估價思想是杜能提出的，他認(rèn)為“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遭焚毀，凡想購買這一田莊的人，在估值時總會首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資的利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價。假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，即地價等于土地與建筑物出售價 格減去建筑物本身的價格。因此剩余法是在估算開發(fā)完成后不 動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物 建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價 格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。 假設(shè)開發(fā)法的基本公式是: v(購置開發(fā)場地的價格)二A總開發(fā)價值一擔(dān)開發(fā)

10、成本+C 開發(fā)商合理利潤。) 在具體估價時有現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。有觀點認(rèn)為現(xiàn) 金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法有著明顯的區(qū)別，且從理論上講，前者 優(yōu)于后者。其實，它們只是具體出發(fā)點不同，從理論上來講并 不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現(xiàn)值原理， 后者是終值原理。 兩種方法所得出的結(jié)果基本上是一樣的。引起差異的原因 是由于開發(fā)商利潤率采用的是靜態(tài)近似值，它使傳統(tǒng)方法中的 投資利息與開發(fā)利潤兩項之和所形成的投資收益，不等價于現(xiàn) 金流折現(xiàn)法中以折現(xiàn)方式所體現(xiàn)出的投資收益造成的誤差，如 果兩者等價，其結(jié)果應(yīng)該是一致的。 我們在實際估價工作中或經(jīng)典的教課書中，計算開發(fā)利潤 一般用直接成本利潤率、投

11、資利潤率、成本利潤率、銷售利潤 率之一乘以相應(yīng)的計算基數(shù)求出開發(fā)利潤。在實際操作中易引 起一系列的錯誤。首先，開發(fā)建設(shè)期是隱含的因素，對于投資 收益率相同的房地產(chǎn)項目，利潤率會因開發(fā)期的不同而不同。 其次，容易漏項，如土地的資金投入。第三，不易較準(zhǔn)確地確 定，因開發(fā)過程中，各種性質(zhì)不同的資金投入的占用期限不同， 最后需計算出一個綜合成本利潤率。第四，無法將投資利息和 開發(fā)利潤這兩種基本性質(zhì)相同的項目合二為一，簡化計算。如 果采用年收益率的形式計算，易于項目間的比較，也易于理解， 既與投資利息的計算方法相同，又可以有效避免上述錯誤。1.適用范圍待開發(fā)土地評估。用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格減去建造費用

12、和專業(yè)費用。、將生地開發(fā)成熟地的土地評估。用開發(fā)完成后的土地價格減去土地開發(fā)費用。待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。這時的建筑費還應(yīng)包括拆遷費。2.假設(shè)開發(fā)法適用的前提條件（1）必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的設(shè)計等。（2）售價的預(yù)測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關(guān)政策，包括稅收政策。（3）正確分析房地產(chǎn)市場行情，掌握房地產(chǎn)市場中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預(yù)測售價和開發(fā)成本。（4）假設(shè)在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。（5）開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水平。 3.房地產(chǎn)價值評估假設(shè)開發(fā)法的基本公式：P = A - ( B + C

13、 + D + E ) 其中：P土地價格 A土地開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 B整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C投資利息 D開發(fā)商合理利潤 E正常稅費在評估實務(wù)中，兩個常用的公式是：土地價值 = 房屋的預(yù)期售價 開發(fā)建設(shè)成本 利息 利潤 稅費 土地價值 = 預(yù)期樓價 建筑費 專業(yè)費用 銷售費用 利息 - 利潤 稅費其中： 利息 = （ 土地價值 + 房屋建筑使用費 + 專業(yè)費用 ）× 利息率 利潤 = （ 地價 + 建筑費用 + 專業(yè)費用 ）×利潤率4.房地產(chǎn)價值評估假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：（1）調(diào)查被估對象的基本狀況主要調(diào)查對象：調(diào)查土地的限制條件，如土地政策限制、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃

14、限制；調(diào)查土地的區(qū)位、地塊面積、地塊形狀、地形地貌、地質(zhì)狀況、周邊設(shè)施狀況等；調(diào)查土地權(quán)屬狀況，包括權(quán)力性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期、是否以設(shè)定抵押權(quán)等。（2）確定開發(fā)對象的最佳開發(fā)利用方式以房地產(chǎn)自身狀況和市場環(huán)境出發(fā)，結(jié)合城市規(guī)劃和法律法規(guī)的限制條件，確定房地產(chǎn)開發(fā)利用方式。最佳開發(fā)利用方式包括土地用途、建筑容積率、覆蓋率、建筑樣式、建筑高度、建筑裝修檔次等。其中最重的是選擇最佳土地用途。最佳開發(fā)利用方式?jīng)Q定開發(fā)完成后能夠獲得的最高效益。（3）估計建設(shè)周期包括建設(shè)估計和租售期估計，指的是從取得土地使用權(quán)一直到房地產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這一段時間。目的是考慮貨幣時間價值。建設(shè)周期的確定可根據(jù)類似

15、已開發(fā)完成房地產(chǎn)的正常建設(shè)周期確定。（4）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價在預(yù)期房地產(chǎn)市場發(fā)展較為穩(wěn)定的情況下，可以采用市場比較法來估算開發(fā)后房地產(chǎn)價值；在有較多可利用歷史資料時，可以考慮長期趨勢預(yù)測法來估算。通常二者也可以結(jié)合使用，以市場比較法為基礎(chǔ)，根據(jù)長期變化趨勢做出合理推測。開發(fā)完成后房地產(chǎn)售價根據(jù)開發(fā)房地產(chǎn)類型的不同可通過兩種途徑進(jìn)行預(yù)測：一種是對于出售的房地產(chǎn)，可采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價；另一種是對于建成出租的房地產(chǎn)，可根據(jù)市場法估算房地產(chǎn)出租的凈收益，再根據(jù)收益法將出租房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)價值。（5）估算各項成本費用A、估算開發(fā)建設(shè)成本費用。 開發(fā)建筑成本費用包括直

16、接工程費，間接工程費、建筑承包商利潤等，在估算時可以根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃崎_發(fā)案例的建造費用水平的測算，也可以根據(jù)建筑工程概預(yù)算的測算。B、估計專業(yè)費用。 包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等，一般根據(jù)建造費用的一定比率來計算。C、估算利息。 利息是開發(fā)過程中全部預(yù)付資本的融資成本，不僅包括建造工程費用的利息，還應(yīng)包括土地資本的利息。利息的計算基數(shù)不僅僅指借入資金的利息，還包括自有資金的利息。在估算利息時，要注意分別計算各項資金費用的占用時間，即計息期。具體來說，預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價款按整個開發(fā)建設(shè)工期計算；開發(fā)費、專業(yè)費若是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入的，則利息以全部開發(fā)費、專業(yè)費為基數(shù)，案件再起的一

17、半計算；若是分年度投入，可以根據(jù)實際情況進(jìn)一步細(xì)化，假設(shè)建造期為兩年，則第一年投入部分計息期為一年半，第二年投入部分計息為半年。開發(fā)費、專業(yè)費在建設(shè)竣工后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全齊計息。D、估算稅金。 稅金主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)完成后銷售時發(fā)生的營業(yè)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅、契稅等。根據(jù)當(dāng)時的稅費政策，稅金以建成后的房地產(chǎn)總價的一定比例進(jìn)行測算。E、估算開發(fā)完成后得的房地產(chǎn)銷售費用。 主要指的是房地產(chǎn)建成后用于出租的中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續(xù)費等，一般以房地產(chǎn)總價或租金的一定比率計算5.估算開發(fā)商的合理利潤開發(fā)商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算。投資回報率的計算技術(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項之和。銷售利潤的計算基數(shù)一般為房地產(chǎn)售價。6. 確定被估房地產(chǎn)價