年房地產(chǎn)估價師開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題-中大網(wǎng)校

1、2021 年房地產(chǎn)估價師開發(fā)經(jīng)營與治理模擬試題6總分： 100 分及格： 60 分考試時間： 120 分一、單項挑選（共35 題，每題1 分；每題得本選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）1 貸款質(zhì)押是借款人以（）作為債權的擔保；2 依據(jù)（）的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場；3 隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高；當市場營銷費用超過肯定水平之后，就不會刺激需求了因此市場需求有一個上限，稱為（）；4 某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000 萬元，期限為3 年，年利率為8%，如該筆貸款的仍款 方式為期間按季度計息、封期后一次償仍本息，就

2、開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元；5 某家庭欲通過儲蓄存款購買一套8 萬元的住房， 銀行存款利率為12%，5 年中每年年末至少要存款（）元；6 依據(jù)租客的意愿準時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的（）；7 （）是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法；8 依代理托付方的不同對物業(yè)代理進行分類時，不包括（）；9 某開發(fā)項目的成本利潤率為80%，開發(fā)周期為4 年，就該項目的年成本利潤率（）；10 由城市規(guī)劃治理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限；11某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，運算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44% ，

3、就在該項目的運算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（）；12 已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，就該筆貸款的實際年利率是（）；13 動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關系是（）；14 已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市保護建設稅7%、訓練費附加3%，如 銷售收入為1000 萬元，就應繳納兩稅一費的總額為（）萬元；15 對于商品房出租的，通常按房產(chǎn)原值征收，稅率為（）；16 某綜合樓總建筑面積為10000 ，其中可出售的居住建筑面積為7000 ，可出租的商 業(yè)建筑面積為1500 ，剩余建筑面積為附屬設備等用房；該綜合樓的有效面積系數(shù)為（）；17 規(guī)劃設計條件通知書；建設用地規(guī)劃許可證；選

4、址規(guī)劃看法通知書；建設工程規(guī)劃許可證；它們在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)次序為（）；18 對于收益性物業(yè)的治理費和利潤通常是物業(yè)（）的一個百分比；19 目前，我國一般商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（）；20 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4 年，其中前期工作為0.5 年，建設期為2.5 年，銷售期為 1 年，建造成本估算為10000 萬元 不含利息 ，在建設期內(nèi)勻稱投入；全部建造成本由 銀行貸款供應，貸款年利率為6%，按季計息；就該項目建造成本的利息是（）萬元；21 設某房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目投資總額為4059.6 萬元，銷售收入為4 550 萬元，銷售成本為512 萬元，銷售稅金為2

5、75 萬元，歸仍貸款1 980 萬元，公司應繳納的所得稅為銷售利潤的15%，該項目的稅后投資收益率為（）；22 對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進行分析的常用方法是（）；23 我國個人住房抵押貸款的風險最終主要轉(zhuǎn)移在（）身上；24 某公司以120 萬元購買了150 的寫字樓單元用于出租，假如合同租金為每年20 萬元，業(yè)主需支出的年修理治理費為5 萬元，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費支出為2 萬元 /年，就該寫字 樓投資的年收益率為（）；25（）就是要估算出一個特定的市場對某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量；26 市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）；27 市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取

6、決于（）；28 以下有關房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點描述錯誤的哪一項（）；29 全部消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是（）；30 投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是（）；31 已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700 萬元； 折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為 -870萬元；就該投資項目的內(nèi)部收益率是（）；32 某家庭預購買一套面積為120 的經(jīng)濟適用住宅，單價為4500 元/，首付款為房價的 25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款；已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為5%和 6%，期限均為20 年，公積金貸款的最高限額為20 萬元；該家庭申請組合抵押貸款后的最低月仍款額是（）元；33 土

7、地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款；它的主要仍款來源是（）；34 以下市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）；35（）是指企業(yè)依據(jù)每個消費者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以詳細到每個最基本的組成部件；二、多項挑選題（共15 題，每題2 分；每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應的編號；全部選對的得2 分；錯選或多項地，不得分；少選且挑選正確的，每題選項得0.5 分）1 屬于房地產(chǎn)項目價格不確定性因素的是（）；2 有關房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的是（）；3 銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策治理尚存在缺乏成熟的體會和有

8、效的手段，簡單形成治理和決策風險；詳細表達在（）；4 對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性；有效的市場調(diào)查應具備的特點包括（）；5 市場主體通常包括（）；6 房地產(chǎn)資產(chǎn)分為（）；7 在工程建設中，應由承包商承擔并負責保險的風險有（）；8 按貸款的用途，房地產(chǎn)貸款可以劃分為（）；9 房屋開發(fā)費包括（）；10<a href="javascript:;"></a>一般來說，房地產(chǎn)投資風險分析主要包括（）等分析；11物業(yè)治理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有（）；12 收益性物業(yè)治理中，影響有效毛收入的因素有（）；13 一般將產(chǎn)品生

9、產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本分為（）；14 債務融資的資金融出方所獲得的酬勞有（）；15 定義市場區(qū)域工作主要包括（）；三、判定題 （共 15 題，每題 1 分；請依據(jù)判定結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“”表示正確，用“×”表示錯誤；不答不得分，判定錯誤扣1 分，此題總分最多扣至零分）1 一般說來，市場所包括的地域范疇越大，其討論的深度就越淺，討論成果對房地產(chǎn)投瓷者的實際意義就越大； （）2 對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務內(nèi)部收益率確定要大于銀行貸款利率；（）3 就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總成本費用的回收，而其投資回報就主要表現(xiàn)為開發(fā)商的銷

10、售收入；（）4 房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生；（）5 房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處，但是在某項置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益為負值時除外；（）6 假如工程實際進度落后于方案進度，不能在預定的竣工日期完工時，就承包人應實行必要的措施，并有權要求增加為實行這些措施而支付的費用；（）7 對已設定抵押的房屋期權，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以有條件地進行預售；（）8 由于我國實行土地的社會主義公有制，除劃撥國有土地使用權外，國家依法實行國有土地有償、有期限使用制度；因此，土地使用者才是房地產(chǎn)市場的參加者，而土地全部者就不是；（）9 開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積存

11、固定資產(chǎn)的重要方式；（）10 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、風險高、回收期長， 故金融業(yè)一般不愿向房地產(chǎn)開發(fā)融資；（）11房地產(chǎn)開發(fā)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用；（）12 房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費四方面特性；（）13 優(yōu)先股不僅在收益安排上享有優(yōu)先權，而且也有公司的經(jīng)營治理權；（）14 租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量防止簽訂長期租約；（）15 估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，第一要制定切實可行的租售方案，租售方案的內(nèi)容包括擬租售物業(yè)的類型、時間和相應的數(shù)量、租售價格以及信租收入等；（）四、運算題（共2 題，共 20 分；要求列出算式、運算過程；需按公式運算的，需

12、按公式計算的，要寫出公式， 僅有運算結(jié)果而無運算過程地， 不得分； 運算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位；請在答題紙上做答）1<ahref="javascript:;"></a>2<ahref="javascript:;"></a>答案和解析一、單項挑選（共35 題，每題1 分；每題得本選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）(1) :d(2) :a(3) :a(4) :d(5) :a(6) :b(7) :b(8) :a(9) :b(10) :d(11) :a(12) :b(13) :a(14) :a

13、(15) :d(16) :c(17) :d(18) :a(19) :c(20) :b(21) :c(22) :b(23) :b(24) :b(25) :d(26) :d(27) :d(28) :b(29) :a(30) :a(31) :c(32) :a(33) :b(34) :b(35) :b二、多項挑選題（共15 題，每題2 分；每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應的編號；全部選對的得2 分；錯選或多項地，不得分；少選且挑選正確的，每題選項得0.5 分）(1) :a, b, c(2) :a, b, c(3) :a, d(4) :a, c, d(5) :a, b(6) :a, c(7) :a, b, c(8) :a, c(9) :a, d, e(10) :a, c, d, e(11) :b, c, d(12) :a, b(13) :a, b(14) :b, c(15) :b, d, e三、判定題 （共 15 題，每題 1 分；請依據(jù)判定結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“”表示正確，用“×”表示錯誤；不答不得分，判定錯誤扣