REITS案例(越秀、啟航、鵬華)

1、REITs的定義REITs為英文Real Estate Investment Trusts的縮寫，意為房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。按照REITs投資對象的不同，可以分為權(quán)益型、抵押貸款型和混合型三類。權(quán)益型REITs主要以股權(quán)的形式投資于各類房產(chǎn)企業(yè)，收入來源是房地產(chǎn)的租金和房屋增值收益。其持有的物業(yè)類型主要包括寫字樓、商場、酒店、工業(yè)廠房、物流中心等，多為非住宅類物業(yè)。抵押貸款型REITs的主要投資于房地產(chǎn)抵押貸款或抵押貸款支持證券（MBS），其收入來源是抵押貸

2、款和抵押支持證券的利息?；旌闲蚏EITs的投資對象則包括了權(quán)益型和抵押貸款型的投資對象，既有物業(yè)也有抵押貸款和MBS。圖1:REITs的類型和特點資料來源：海通證券    在投資對象的區(qū)分之外，REITs按照組建和運營方式的不同，又可分為傘型合伙房地產(chǎn)投資信托(UPREITs)和傘型下屬合伙房地產(chǎn)投資信托（DOWNREITs）。UPREITs的基本框架是地產(chǎn)公司以其擁有的物業(yè)出資成為一個有限合伙企業(yè)的有限合伙人（LP），而REITs以募集資金對該有限合伙企業(yè)出資，成為其普通合伙人（GP）。在這種交易結(jié)構(gòu)下，由于地產(chǎn)公司持有的物業(yè)并未直接賣給REITs，只是以物業(yè)出資獲取了有

3、限合伙企業(yè)的合伙份額，因而有限合伙企業(yè)的合伙份額并沒有公允的市場價值。直到有限合伙人在鎖定期后將其持有的份額兌換REITs股票以后，物業(yè)所有者轉(zhuǎn)讓的物業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓溢價才能夠被準確衡量，因此物業(yè)所有者可以避免繳納賣出資產(chǎn)時須繳納的資產(chǎn)收益稅，而僅對部分資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓溢價進行交稅，有效避免了自持物業(yè)雙重征稅的問題。圖2：UPREITs交易結(jié)構(gòu)圖資料來源：中金公司DOWNREITs是在UPREITs的結(jié)構(gòu)上進行的再次改良。其框架為在合伙企業(yè)下的不同資產(chǎn)項目分別設(shè)立不同的有限合伙企業(yè)，使得各有限合伙企業(yè)的經(jīng)營、份額劃分等方面都相互獨立，互不影響。如此設(shè)置的目的在于，在成熟的REITs市場中，不斷收購新的資

4、產(chǎn)或處置已有資產(chǎn)是REITs運營中的常態(tài)。在UPREITs結(jié)構(gòu)中，合伙企業(yè)在收購新的資產(chǎn)時，管理人需要不斷重新調(diào)整企業(yè)和REITs的資產(chǎn)負債水平，確定有限合伙企業(yè)的合伙份額與 REITs股票之間的比價關(guān)系，大幅增加了交易難度。而DOWNREIT結(jié)構(gòu)則解決了這一問題，使得各資產(chǎn)購買或處置時，不會影響其他合伙企業(yè)的經(jīng)營和REITs層面下的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。圖3：DOWNREITs交易結(jié)構(gòu)圖資料來源：中金公司2REITs的特點從REITs的收益形式和投資人需求來看，可以分為以下六個特點：1.  REITs的主要收益來源于租金及房產(chǎn)升值。根據(jù)REITs的定義可以看出，其投資的對象主要為

5、地產(chǎn)類資產(chǎn)，而地產(chǎn)類資產(chǎn)的收入來源即為出租收入和房產(chǎn)公允價值溢價。其次，權(quán)益類方式作為REITs的主要投資形式，其收益特征為經(jīng)營企業(yè)的資產(chǎn)所獲取的現(xiàn)金流，即經(jīng)營所得和資產(chǎn)溢價。2.  REITs收益以分紅為主。一般來說，各國的法律都規(guī)定了REITs必須將每年收益的90%以上用于分紅，并通過征稅方式鼓勵派息。數(shù)據(jù)表明，近40年權(quán)益型REITs的年收益中約有65%來自分紅，相對而言，標普500指數(shù)成分股的投資收益中只有30%來自分紅。此外，由于REITs在公司層面不用繳稅，避免了兩重征稅，每年紅利發(fā)放都比較穩(wěn)定。3.  REITs長期回報率較高，與股市、債市

6、的相關(guān)性較低。根據(jù)中金公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010至2015年以來，權(quán)益型REITs產(chǎn)品的總回報為2.2倍左右，對應年化收益約為18.8%；而S&P500指數(shù)總回報為1.9倍左右，對應年化收益約為15.6%。抵押貸款型REITs產(chǎn)品總回報為1.6倍左右，對應年化收益率約為10.6%；而巴克萊美國債券指數(shù)總回報為1.2 倍左右，對應年化收益率約為5.1%。由此可見，REITs相比股票和債券有較高的長期回報率，而根據(jù)相關(guān)性分析得出，REITs 總回報率與主流的股票、債券指數(shù)相關(guān)性較低，是一種能夠有效分散風險、優(yōu)化投資組合有效邊界的投資品種。圖4：REITs總回報指數(shù)與S&P500指數(shù)、

7、BC美國債券指數(shù)走勢對比（2010-2015）資料來源：中金公司表1：REITs 總回報指數(shù)與股票、債券等相關(guān)系數(shù)資料來源：中金公司4.  REITs的稅收優(yōu)惠政策使得其更具吸引力。在REITs發(fā)展較為成熟的市場上， REITs的收益分配部分通常僅進行單次征稅。美國、日本、新加坡等市場對REITs組織層面免征所得稅，僅在投資者獲得收益分配和資本利得時進行征稅，其稅率也還存在一些其他的減免措施。例如，新加坡市場通過對個人投資者不收稅、國外投資者稅收低于國內(nèi)的稅收優(yōu)惠政策來吸引個人投資者和海外投資者。香港市場則對REITs組織層面征稅，但在投資者層面不收稅。5. &#

8、160;REITs對政府而言，有利于其盤活社會存量房產(chǎn)，從而擴大稅基。同時，政府龐大自持物業(yè)可通過REITs轉(zhuǎn)成為租賃物業(yè)，既可幫助政府融資，也降低了運營成本。6.  REITs 對開發(fā)商而言，可以避免開發(fā)商自持物業(yè)的雙重征稅問題(免除企業(yè)所得稅)，從而提高物業(yè)的回報率；開發(fā)商以自持物業(yè)換取REITs在公開市場出讓，可規(guī)避資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收，而抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道。7.  REITs對投資者個人而言，可使房地產(chǎn)投資化整為零，便于小額投資；REITs股權(quán)具有良好的變現(xiàn)性，風險收益介于股票與債券之間，可優(yōu)化投資組合。2. 海外發(fā)行標準 REITs

9、 產(chǎn)品之越秀房托1越秀房地產(chǎn)托基金越秀房地產(chǎn)信托基金成立于2005年12月21日，是香港聯(lián)合交易所上市的有限公司，股票代碼為00405.HK，為全球首只投資于中華人民共和國內(nèi)地業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。該基金主要投資于辦公樓、零售、酒店、服務(wù)式公寓及其他商業(yè)用途的物業(yè)，并爭取收購帶來可觀現(xiàn)金流及回報的物業(yè)，與物色透過營運優(yōu)化取得更高收益增長的商機。目前，該基金的物業(yè)組合包括位于廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、新都會大廈、廣州國際金融中心及位于上海的宏嘉大廈七項高素質(zhì)商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)權(quán)面積超過70萬平方米，分別位于中國廣州市及上海市浦東核心商業(yè)區(qū)域。物業(yè)類型包括服裝專業(yè)市場、甲級寫

10、字樓、多功能商務(wù)寫字樓、零售商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓等。越秀房托基金的管理人為越秀房托資產(chǎn)管理有限公司。2 越秀房托的成立背景越秀房地產(chǎn)投資信托基金是越秀集團在重組之后分拆為三家香港上市標的的其中一只。 越秀集團設(shè)立于1985年，是廣州市人民政府在香港的貿(mào)易及投資工具集合，涉及房地產(chǎn)及物業(yè)投資、交通基建、金融、股票經(jīng)紀及保險業(yè)務(wù)，以及酒店經(jīng)營和證券等十多個產(chǎn)業(yè)板塊， 目前總資產(chǎn)已超過 1000 億元人民幣。1992年，越秀集團將旗下的越秀投資在香港公開市場上市。但受制于商業(yè)地產(chǎn)收益端的長期性與負債端的短期性錯配問題，越秀投資在1999年至2004年的5年內(nèi)，負債率由36%一路攀升至45

11、%，遠高于當時香港上市的其他大型地產(chǎn)公司（負債率普遍不超過20%），且凈資產(chǎn)收益率水平一直低于5%，2002年甚至跌至-14.74%。因此，為解決越秀投資上市資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問題，當時廣州市政府提出了兩步走的方案：第一步， 廣州市政府將其持有的廣州市城建集團(以下簡稱 GCCD)95%股權(quán)一次性注入越秀集團； 第二步，越秀集團通過海外離岸公司的方式對廣州城建集團進行資產(chǎn)重組。重組的方式為越秀集團在海外的離岸子公司GCCD BVI，再通過其旗下四家離岸孫公司擁有了廣州市城建開發(fā)總公司 95的股權(quán)。具體分配如下：1）GCCD 將擁有的白馬大廈部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)至柏達BVI；2）GCCD 將財富廣場部分資產(chǎn)

12、轉(zhuǎn)讓予金峰BVI；3）GCCD將城建大廈部分物業(yè)轉(zhuǎn)給福達 BVI；4）GCCD將維多利廣場部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)給京澳 BVI。經(jīng)過這兩步資產(chǎn)整合與置換之后，越秀投資旗下的四家BVI分別持有原GCCD的一個優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)。在這些操作完成之后，越秀集團在2002年12月20日，正式將離岸公司持有的資產(chǎn)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓予旗下的上市公司越秀投資。至此，越秀投資在當時的條件下以50億港元的價格獲得了價值83.5億港元的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目，并且獲得的四個商業(yè)地產(chǎn)項目皆為經(jīng)營狀況十分良好的零售商業(yè)地產(chǎn)。不過，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入雖然大幅提升了越秀集團的資產(chǎn)質(zhì)量和資產(chǎn)收益能力，但由于其在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中越秀投資總共支付的50億港幣中仍有20億

13、的杠桿資金，相比之前所持有的資產(chǎn)，新增資產(chǎn)的杠桿水平并未顯著下降，加上零售地產(chǎn)回報期長的問題，公司的資產(chǎn)收益率也沒有得到顯著提升，市場對資產(chǎn)注入后的越秀投資并沒有表現(xiàn)出明顯的興趣。公司需要尋找新的融資渠道，以緩解短期的財務(wù)困難的局面。因此優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)單獨打包上市成為了公司投資的首選，而房地產(chǎn)投資信托基金的方式成為了了管理者的首選：1）越秀房托裝入優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)單獨上市后可在短時間內(nèi)解決越秀投資的資金壓力問題，有效緩解資產(chǎn)負債端期限錯配的情況；2）資產(chǎn)打包上市后，能顯著降低公司整體的負債比率，將債務(wù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為股權(quán)資產(chǎn)；3）如果能作為中國內(nèi)地首家境外上市 REITs，越秀房托可為公司帶來明顯的品牌溢價效

14、應，對公司未來的進一步融資也有支撐作用。3越秀房托的上市設(shè)置上市市場的選擇2005年6月，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會修改了第五版房地產(chǎn)投資信托基金守則，刪除了對于非香港本地物業(yè)不允許在聯(lián)交所上市的限制條款。同時經(jīng)過之前的資產(chǎn)注入與海外代持流程，越秀投資事實上已使得旗下資產(chǎn)滿足了香港市場對于海外上市的要求，市場培育與制度改革已經(jīng)完成，香港上市成為了越秀房地產(chǎn)信托基金的最佳發(fā)行方式。資產(chǎn)梳理由于各國REITs上市規(guī)則中皆規(guī)定REITs上市必須有明晰的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，因此越秀投資于2002年12月完成廣州市城建開發(fā)總公司的資產(chǎn)收購后，即開始著手對其資產(chǎn)進行境外持有的改制。2004年9月至2005年

15、10月間，越秀投資通過GCCD BVI在海外設(shè)立了四家全資BVI孫公司，即柏達BVI、金峰BVI、福達BVI和京澳 BVI。這樣，越秀房托即可享受大陸對于外資公司的稅收優(yōu)惠，又滿足了房地產(chǎn)投資信托基金守則中“使用特殊目的投資工具”的要求（該條件規(guī)定特別目的投資工具需由REITs全資擁有，控股層數(shù)不可大于兩層）。圖4：越秀的離岸資產(chǎn)代持結(jié)構(gòu)資料來源：CIB Research最后，在每一家BVI孫公司持有一個商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，越秀投資設(shè)立了基金資產(chǎn)管理人越秀房托資產(chǎn)管理有限公司，同時選擇匯豐機構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司作為越秀房托的受托人，由匯豐機構(gòu)信托服務(wù)公司在香港設(shè)立全資子公司越秀房地產(chǎn)投

16、資信托基金（簡稱越秀房托）有限公司。至此，上市主體已經(jīng)搭建完成，正式向香港公眾及機構(gòu)投資者進行發(fā)售。圖5：越秀房托結(jié)構(gòu)（2005年上市時情況）資料來源：公司招股章程4越秀房托的稅收結(jié)構(gòu)越秀房托基金本體的稅收房托基金在香港作為基金主體豁免利得稅，向基金單位持有人做出的股利分配也無需繳納任何預扣稅。越秀房托基金無需就發(fā)行基金單位繳納香港印花稅。旗下BVI的境內(nèi)稅收但房托公司旗下BVI公司在在中國境內(nèi)持有資產(chǎn)時，需要就中國大陸稅項進行繳納。1）預提所得稅：根據(jù)中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法（下稱稅法） 規(guī)定，BVI公司需繳納外商投資企業(yè)所得稅（一般情況下，對于BVI公司的租金收入部分應

17、繳納10%的預提所得稅，出售物業(yè)時按資產(chǎn)凈收益的10%繳納預提所得稅）。2）營業(yè)稅：稅法規(guī)定，BVI租金收入與不動產(chǎn)出售凈收益需以5%的稅率繳納營業(yè)稅。3）土地增值稅：就中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定，BVI公司需按出售物業(yè)所得的增值額來繳納土地增值稅，也就是說，繳稅稅基為出售物業(yè)總收入減去可扣除項目金額（可扣除項目金額包括下列項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額，建筑物的評估價值及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金）且采用累進稅率制度4）城市房地產(chǎn)稅：根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例（2009年此條例廢止，目前按照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例進行繳納），在廣州按房產(chǎn)原值的70.0%以1.2%的

18、年稅率繳納城市房地產(chǎn)稅（目前按照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為 12%）。5）印花稅：需按租賃協(xié)議及房屋轉(zhuǎn)讓合同的0.1%及0.05%繳納。6）契稅：根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定，BVI公司在轉(zhuǎn)讓土地（或樓宇）使用權(quán)時應繳納契稅，契稅稅率為3%-5%。5越秀房托的后續(xù)經(jīng)營與分紅后續(xù)經(jīng)營2005年至2016年，越秀房托共新增三處物業(yè)，分別為：1）2009年，裝入廣州越秀區(qū)新都匯大廈資產(chǎn)；2）2012 年，裝入廣州天河區(qū)國金中心資產(chǎn)；3）201

19、5年末，裝入上海浦東新區(qū)宏嘉大廈資產(chǎn)。新都匯大廈主要通過一級市場股票增發(fā)來完成資產(chǎn)收購，而對于國金中心與宏嘉大廈，越秀房托使用了非常高的杠桿比例進行資產(chǎn)收購，導致目前資產(chǎn)負債率處于超高的水平。表2：越秀房托目前旗下房地產(chǎn)標的（截至2015.12.31）資料來源：公司官網(wǎng)，CIB Research分紅水平在2005年12月越秀房托上市之后，一直維持較高的股息分紅率。分紅策略主要分為兩個階段：第一階段由2006年至2008年，可分配總收入的100%向基金單位持有人派息；第二階段，自2008年后，派息比例下調(diào)為大于等于90%（由 2015 年年報計算，當年派息比例為95%）。由歷年年報計算，上市以來

20、平均每年股息分紅率高達8.05%。表3：越秀房托財務(wù)指標資料來源：興業(yè)證券6總結(jié)在2005年12月越秀房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)行后，越秀投資共從一級市場中籌集到了約 20 億港元資金，同時通過越秀房托的下屬BVI實體通過貸款融資得到現(xiàn)金13億港元，總計獲得了33億現(xiàn)金，這樣極大的改變了越秀投資的財務(wù)杠桿狀態(tài)。其總負債由186億港元下降到了153 億港元，總資本負債率由 41下降到了 36。反映出房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時，可以通過REITs的方式將籌集手段由債務(wù)融資轉(zhuǎn)變成股權(quán)融資，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)負債率和資產(chǎn)負債期限錯配的問題。更重要的是，在未來的發(fā)展中，REITs作為一個投資實體， 因其自身高分

21、紅的特性，吸引了大量投資者，不僅給地產(chǎn)公司提供了充分的資金支持，也使投資者可以通過市場化的手段進行房地產(chǎn)投資并獲得穩(wěn)定收益。3. 內(nèi)地交易所掛牌私募股權(quán)類 REITs 之中信啟航1中信啟航REITs產(chǎn)品簡介中信啟航是國內(nèi)發(fā)行的第一單股權(quán)類REITs產(chǎn)品，是一款以專項資產(chǎn)管理計劃為載體，在深交所綜合交易平臺掛牌交易的私募形式發(fā)行的類 REITs 產(chǎn)品。產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)方面，其持有的物業(yè)有：1）北京中信證券大廈。位于北京燕莎商圈，地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施完善。目前該大廈出租率為100%，主要租戶為中信證券及其子公司，承租面積占比 達99.39%，對租金收入貢獻 99.52%，租戶穩(wěn)定，履約能力強。2

22、）深圳中信證券大廈。位于福田CBD 核心地段，跟據(jù)發(fā)行說明書披露，截至項目發(fā)行時大廈出租率為100%，主要租戶為中信證券、中信銀行深分、中信期貨，承租面積占比93.81%，對租金收入的貢獻占比 93.83%，預期主要租戶租約穩(wěn)定，并具有很強的履約能力。圖6：中信啟航項目租戶概況（2015年一季度）                                         數(shù)據(jù)來源：

23、中金公司研究2中信啟航REITs產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)在交易結(jié)構(gòu)上，中信啟航項目設(shè)立了一個非公募基金來持有兩個物業(yè)所對應的項目公司的股權(quán)，再以專項資產(chǎn)管理計劃認購其非公募基金份額。中信金石基金作為管理人對該非公募基金進行管理。投資者通過投資中信證券發(fā)行的專項資產(chǎn)管理計劃來獲得目標資產(chǎn)的租金收入。中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃募資總規(guī)模52.1億元，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分為優(yōu)先級和次級兩檔，優(yōu)先級和次級份額均可以在深交所綜合協(xié)議交易平臺轉(zhuǎn)讓流通。其中優(yōu)先級規(guī)模36.5億元，占比70.1%，評級為AAA，預期期限不超過 5年；次級規(guī)模15.6億元，占比29.9%，預期期限不超過5年。產(chǎn)品優(yōu)先級收益分為固定部分和浮動部分。固

24、定部分為每年支付的收益，收益率為7%，浮動部分為退出時獲得資本增值的10%。產(chǎn)品次級由發(fā)起機構(gòu)自持10%且在產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)鎖定，在產(chǎn)品存續(xù)期間收益為滿足優(yōu)先級收益率后的剩余收益，及退出時獲得資本增值的90%。退出方式上，本產(chǎn)品設(shè)計了以上市REITs為形式的退出方案。退出時，該非公募基金所持物業(yè)100%的權(quán)益將出售給中信金石基金所發(fā)起的上市REITs。其中，對價的75%以現(xiàn)金方式取得，25%將以REITs份額形式取得并鎖定1年。在此安排下，占比70%左右的優(yōu)先級投資人將以現(xiàn)金方式全部退出，而次級投資者將獲得現(xiàn)金與REITs份額的混合分配。除REITs 方式退出外，基金還可以市場價格出售給第三方實現(xiàn)

25、退出?？紤]到投資物業(yè)所在的北京、深圳商圈的租金及售價在未來五年預計有較好的升值空間，出售給第三方是REITs退出方式的重要補充。圖7：中信證券啟航資產(chǎn)證券化項目模式數(shù)據(jù)來源：海通證券3總結(jié)相比于最早上市的越秀REITs的海外模式，該模式是無法被復制的（越秀REITs 發(fā)行后，將物業(yè)轉(zhuǎn)移至境外節(jié)省稅費的做法被“堵死”），而中信啟航的產(chǎn)品模式只能被稱為是類REITs的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，是中國大陸對首只股權(quán)REITs產(chǎn)品發(fā)行的嘗試，其相較于成熟的海外REITs仍有較大的差距。中信啟航雖然在交易結(jié)構(gòu)上與REITs有很大的相似度，但受制于市場和資產(chǎn)的問題上，其無法滿足海外REITs流動性好、投資門檻低以及

26、產(chǎn)品標準化的特征。專項資產(chǎn)管理計劃的投資要求說明了這不是一款普通人能投的投資品類，而深交所協(xié)議轉(zhuǎn)讓平臺也說明該產(chǎn)品在轉(zhuǎn)讓份額上有很高的門檻，對流動性大打折扣。但是無論多么遺憾，首單REITs產(chǎn)品依然有其重要的歷史意義，因為任何創(chuàng)新都要經(jīng)歷嘗試、修正和再實踐的過程。4、內(nèi)地交易所上市公募 REITs 之鵬華前海萬科1鵬華前海REITs產(chǎn)品簡介鵬華前海REITs基金規(guī)模為30億元，其中前海金控作為基石投資人認購3億，2年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；鵬華基金認購1000萬元，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。基金在10年期內(nèi)為封閉式基金，此后轉(zhuǎn)為LOF債券型基金。投資標的方面，基金除投資前海公關(guān)項目公司股權(quán)（占募集資金總額的42%左

27、右）外，還可投資于固定收益類、權(quán)益類資產(chǎn)。利潤分配方面，基金每年分配一次利潤，將不低于90%的可分配利潤分配給投資者。圖8：鵬華REITs基本要素資料來源：募集說明書，中金公司研究項目公司股權(quán)投資方面， 基金以12.6682億元作價通過增資方式投資項目公司50%的股權(quán)并獲取前海公館項目自2015年1月1日至2023年7月24日的100%營業(yè)收入（除物業(yè)管理費外）。項目公司所持有的前海公館項目預計總投資人民幣約7.7億元，占地面積9.3萬平方米，含約33棟企業(yè)辦公物業(yè)、1個大型公共建筑和約6個小型公共建筑，總建筑面積約為6.52萬平方米。根據(jù)基金招募說明書披露，前海公館項目全部已通過租賃合同或租

28、賃預訂合同書與租戶簽約入住或確認入住意向。租戶共有49家企業(yè)，簽約期為3年、 5年和7年，三種簽約期占比分別為11.3%、42%和46.7%。前海公館項目于2014年12月開業(yè)，由于大部分租戶享有3個月免租期，于2015年3月后項目開始產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流。其余部分投資方面，根據(jù)招募說明書，該基金不低于 50%的資產(chǎn)應投資于固定收益類資產(chǎn)或權(quán)益類資產(chǎn)，并可以參與債券回購交易。根據(jù)基金披露的上市說明書，截止 2015年9 月 23日，該基金總資產(chǎn)約為38.9億元，凈資產(chǎn)約為30億元，杠桿率約為1.3倍。該基金32.82%的資產(chǎn)投資于前海萬科項目，剩余66.58%投資于債券。在債券投資中，企業(yè)債券占比約為96%，國債占比約為4%。2鵬華前海REITs的投資收益與分配本基金的投資收益來源主要有：1）通過獲得目標公司利潤分配及股權(quán)回購款的方式，獲得2015年1月1日至2023年7月24日期間目標公司調(diào)整后的營業(yè)收