前期物業(yè)服務(wù)合同

1、前期物業(yè)服務(wù)合同第一章 總則根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，通過協(xié)議選聘方式，甲方將 （下稱“美茵花園”）委托與乙方實行物業(yè)管理。甲乙雙方經(jīng)平等協(xié)商一致，訂立本合同。第一條 合同當事人甲方（委托方）：廣州市天邑湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乙方（受托方）：廣州市三原物業(yè)管理有限公司花都分公司第二條 物業(yè)基本情況 項目名稱：美茵花園（下稱“本物業(yè)”） 物業(yè)類型：低密度高檔住宅小區(qū) 座落位置：廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)九龍湖社區(qū)美茵路規(guī)劃總建筑面積： 11026平方米住宅建筑面積： 10996平方米總占地面積：29744平方米總套數(shù)： 21出入口：2個第二章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容第三條 根據(jù)本物業(yè)實際情況和業(yè)戶的需求，制定物業(yè)管理

2、服務(wù)年度工作計劃，并組織實施。第四條 負責(zé)管理、保存與物業(yè)管理工作相關(guān)的工程圖紙、工程竣工圖紙、住用戶檔案資料、物業(yè)維修保養(yǎng)記錄。第五條 根據(jù)本物業(yè)的實際情況和物業(yè)管理工作需要，本著切實維護全體業(yè)戶共同利益的原則，制定本物業(yè)的各項管理、服務(wù)制度。第六條 合理使用物業(yè)管理費對“本物業(yè)”的公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物進行必要的維修、養(yǎng)護和管理，主要包括園區(qū)公共道路、公共綠地、公共圍墻、公共化糞池、公共設(shè)備間、公共停車場、物業(yè)管理用房等為全體業(yè)主共同擁有而不為個人或部分業(yè)主所獨立擁有的共用部位的日常維護、養(yǎng)護和管理。第七條 合理使用物業(yè)管理費確?！氨疚飿I(yè)”共用設(shè)施設(shè)備（主要包括：共用變配電設(shè)施、共用

3、給排水設(shè)施、共用照明設(shè)施、共用供暖設(shè)施、共用供氣設(shè)施、共用通信設(shè)施、共用消防設(shè)施、共用保安設(shè)施等為全體業(yè)主共同擁有而不為個人或部分業(yè)主所獨立擁有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）的日常運行、日常維修、養(yǎng)護和管理。第八條 負責(zé)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生工作，包括園區(qū)共用部位及公共場所的清潔衛(wèi)生工作，每日定點定時垃圾收集工作，園區(qū)垃圾的儲存、清運工作，定期公共區(qū)域滅蟲滅鼠工作。第九條 負責(zé)安保及公共秩序維護工作，包括園區(qū)主出入口的24小時值班和安保工作，園區(qū)公共區(qū)域的24小時巡邏工作，安保監(jiān)控系統(tǒng)和安保報警系統(tǒng)的24小時職守工作，24小時突發(fā)事件應(yīng)急處理工作。第十條 負責(zé)維持、管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛的行駛秩序及車輛的停

4、放秩序。第十一條 負責(zé)指導(dǎo)、管理業(yè)主對于自有房屋、花園、綠地的裝飾、裝修、美化工作，并按照管理需要制定本物業(yè)的裝修管理制度。第三章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求第十二條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求：（一）房屋外觀：保持外觀完好、整潔，無違反規(guī)劃的私搭亂建、亂涂亂畫現(xiàn)象、無明顯污跡或墻面脫落現(xiàn)象。（二）設(shè)備運行：保證小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的正常運行，設(shè)備設(shè)施的運行、使用及維護按規(guī)定進行記錄，設(shè)置各類專業(yè)人員對園區(qū)內(nèi)的照明、消防、供水、供電、供氣、通訊、排水等設(shè)備進行定期的維護和保養(yǎng)，及時消除事故隱患。（三）園區(qū)公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：擬定年度維修、養(yǎng)護計劃，做好園區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護工作，提高使用壽命；根據(jù)國

5、家有關(guān)規(guī)定，在維保期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備由甲方組織建筑施工單位及供應(yīng)商提供免費保養(yǎng)服務(wù)；超出維保期的公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護工作由物業(yè)管理公司負責(zé)。（四）公共環(huán)境：整潔、統(tǒng)一、美觀、無污損，保證小區(qū)公共環(huán)境的清潔和舒適；每日對公共區(qū)域進行清潔、定期殺蟲滅鼠、做到衛(wèi)生無死角；重要節(jié)日對園區(qū)進行裝飾美化。（五）綠化養(yǎng)護：由專業(yè)人員對公共綠化區(qū)域的花草按時進行澆水、施肥、除蟲、修剪之工作；維持花草樹木良好長勢，做到無枯枝爛葉、無雜草、無垃圾，園區(qū)公共綠化整齊美觀。（六）交通秩序：制定完善的交通管理制度和車輛疏導(dǎo)方案，保證園區(qū)內(nèi)車輛通行自如，交通秩序井然，機動車和非機動車分區(qū)存放，車輛停放有序。（七）公共秩序維

6、護：保證24小時專業(yè)保安人員執(zhí)勤和巡邏；園區(qū)內(nèi)關(guān)鍵位置設(shè)置固定安保崗位，保護本物業(yè)內(nèi)全體業(yè)戶的人身和財產(chǎn)安全，做到物業(yè)內(nèi)無重大刑事案件或治安案件發(fā)生。（八）急修：建立24小時保修接待中心，提供24小時急修服務(wù)，接報后5分鐘內(nèi)趕到事發(fā)現(xiàn)場進行應(yīng)急處理。（九）小修：24小時提供小修服務(wù)，接到業(yè)主保修申請后30分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場進行處理，小修事宜根據(jù)不同情況在三日之內(nèi)完成維修工作或與住戶預(yù)約修復(fù)日期。（十）消防管理：建立完善的消防制度和管理方案，與業(yè)戶簽訂消防治安協(xié)議，并每月定期檢查公共消防設(shè)施設(shè)備的完好情況，定期進行公共消防設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護工作；每年提供一次或以上住戶消防安全檢查服務(wù)。（十一）裝飾裝

7、修管理：建立完善的裝修裝飾管理制度，負責(zé)指導(dǎo)、管理業(yè)戶的裝修裝飾工作，并與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。（十二）本合同規(guī)定的期限內(nèi)，本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平應(yīng)達到全國優(yōu)秀居住小區(qū)服務(wù)標準的指標要求。具體要求：1、杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事責(zé)任案件。2、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達到100。3、消防設(shè)施設(shè)備完好率達到100。4、停車場設(shè)備完好率達到100。5、房屋完好率達到100。6、設(shè)施設(shè)備完好率達到100。7、智能化系統(tǒng)運行正常率達到98。8、零修、保修及時率100，返修率，9、物業(yè)服務(wù)有效投訴，處理率100。10、物業(yè)服務(wù)滿意率98。第四章 物業(yè)服務(wù)期限第十三條 根據(jù)甲乙雙方的協(xié)議，乙方為本物業(yè)提供物業(yè)

8、服務(wù)的期限為五年 ，自 年 月 日開始計算。第十四條 本合同服務(wù)期限未滿，業(yè)主委員會成立后，當業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)委托管理合同生效時，本合同自然終止。第五章 物業(yè)服務(wù)費用第十五條 物業(yè)服務(wù)費價格：（一）本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費根據(jù)初步核算確定為每月每平方米(按照實測建筑面積計算)人民幣6元。費用構(gòu)成包括：物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)保潔費用，公共秩序維護費用，共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護費，公共綠地養(yǎng)護費用，物業(yè)管理員工工資、福利、津貼費用、社會保險、解聘賠償費用，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任等相關(guān)保險費用，物業(yè)公司酬金、專業(yè)顧問及法律訴訟費用，法定稅費，物

9、業(yè)管理辦公費用，用于本物業(yè)管理其他費用等。在業(yè)主委員會成立后，根據(jù)業(yè)主代表大會的決議及國家有關(guān)規(guī)定，可以對于物業(yè)管理費標準、構(gòu)成、服務(wù)質(zhì)量標準等進行合理的調(diào)整。（二）業(yè)戶逾期繳納物業(yè)管理服務(wù)費，乙方可以從逾期之日起每日加收應(yīng)繳費用的千分之三作為違約金，并有權(quán)要求業(yè)戶賠償由于追收欠繳物業(yè)管理費所造成的一切額外支出及損失。第十六條 乙方對于業(yè)戶房屋自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護工作及其它特約服務(wù)費用另行收取材料費用、服務(wù)費用，其收費標準由乙方按照市場行情和服務(wù)難易度等進行制定，并在物業(yè)交付時公示于業(yè)戶。第六章 收費方式第十七條 物業(yè)管理費的計付和收取方式：物業(yè)管理費的計付日期按照住宅的交付日期為準。

10、（一）甲方負責(zé)合理承擔未售出空置房屋的物業(yè)管理費。（二）業(yè)主應(yīng)按照住宅交付通知書所標明的日期，前來辦理收樓手續(xù)，并在辦理收樓手續(xù)時交納首期物業(yè)管理費，首期物業(yè)費為三個月的物業(yè)管理費金額，逾期未辦理收樓手續(xù)并不影響物業(yè)管理費的計算，由業(yè)主于收樓時統(tǒng)一補交。（三）業(yè)主應(yīng)按照預(yù)付的方式，在每個季度的最后一個月30日前支付下一季度的物業(yè)管理費。第七章 雙方權(quán)利義務(wù)第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)：（一）審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理服務(wù)工作的實施情況。（二）本合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供不多于200平方米建筑面積的物業(yè)管理用房由乙方免費使用。關(guān)于物業(yè)管理用房的具體位置、設(shè)施配備由甲乙

11、雙方協(xié)商確定。（三）甲方應(yīng)在項目交付時向乙主移交如下的物業(yè)資料：1、新建項目竣工總平面圖；2、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；3、附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；5、各單項工程竣工驗收證明材料；6、房屋質(zhì)量保證文件住宅質(zhì)量保證書和房屋使用說明文件住宅使用說明書；7、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；8、物業(yè)維保項目清單和維保合同；9、房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；10、物業(yè)管理工作所必需的其它資料；其中，第1項由甲方在物業(yè)交付使用后90日內(nèi)向乙方提供；第2至7項由甲方在物業(yè)交付使用時或以前向乙方提供。（四）如因甲方原因?qū)е聵I(yè)主或物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納

12、物業(yè)管理服務(wù)費時，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方進行催繳工作。（五）協(xié)調(diào)、處理與本合同密切相關(guān)的如下問題：1、協(xié)調(diào)工程總包方、分包方對于工程建設(shè)的遺留問題和質(zhì)量問題進行妥善的解決；2、協(xié)助乙方做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。3、在業(yè)主委員會成立之前，負責(zé)制定業(yè)主臨時公約并將其作為房屋租售合同的附件，要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。（六）甲方有權(quán)監(jiān)督乙方物業(yè)管理費收支情況，并不負責(zé)承擔由于非甲方原因?qū)е碌奈飿I(yè)管理虧損。第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)：（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)基本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)。（二）向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費。（三）有權(quán)要求甲方和業(yè)戶配合乙方的管理服務(wù)行為。（四）對于業(yè)主和物業(yè)

13、使用人違反國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，有權(quán)提請有關(guān)部門進行處理。（五）對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約及依照本公約所制定的各項管理 規(guī)章、制度，或侵害、影響到他人/全體業(yè)主利益的行為有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止、起訴等措施。（六）有權(quán)選聘專營公司負責(zé)承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理委托于第三方。（七）負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、公用設(shè)施設(shè)備、公共綠化的年度維修養(yǎng)護計劃，經(jīng)甲方審定后組織實施。（八）在業(yè)主收樓入住時向業(yè)主和物業(yè)使用人公示物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)規(guī)定。（九）每年會同甲方進行一次物業(yè)服務(wù)滿意率調(diào)查并公示調(diào)查結(jié)果。（十）每半年公布一次物業(yè)管理收支賬目。（十一）按照國家

14、有關(guān)規(guī)定，在適當?shù)臅r候，協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會。（十二）根據(jù)規(guī)定設(shè)立本物業(yè)建立公用部位和公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。維修基金的使用由乙方提出年度使用計劃，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準，按業(yè)主占有房屋建筑面積比例續(xù)籌。第八章 其它事項第二十條 在本合同所約定的物業(yè)服務(wù)期限開始之前三個月內(nèi)，由乙方進場開始進行物業(yè)管理籌備工作，籌備工作所產(chǎn)生的費用由乙方自行承擔。 第二十一條 在甲方保修責(zé)任期內(nèi)本物業(yè)的房屋、設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護工作，由甲方負責(zé)返修。第二十二條 本合同所約定的物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，若甲方?jīng)Q定不再委托

15、乙方進行物業(yè)管理工作，甲方應(yīng)提前三個月書面通知乙方；乙方合同期滿決定不再接受甲方的委托提供物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)提前三個月通知甲方。第二十三條 在業(yè)主大會成立后，乙方?jīng)Q定不再接受全體業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)的情況下，應(yīng)在業(yè)主大會成立之日起十五日內(nèi)以通告方式通知全體業(yè)主。第二十四條 業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)或因其他原因致使本合同終止時，乙方應(yīng)妥善處理善后事宜，并在新聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐之日起十五日內(nèi)撤出本物業(yè)，同時向新的物業(yè)管理企業(yè)或企業(yè)委員會移交物業(yè)管理用房以及與本物業(yè)管理工作相關(guān)的全部檔案資料。第二十五條 本合同終止時，甲方或業(yè)主大會應(yīng)與乙方結(jié)清各種費用及協(xié)助乙方處理好相關(guān)的事宜，包括但

16、不限于：（一）欠繳的物業(yè)管理費及由于欠繳物業(yè)管理費而給乙方造成的損失。 （二）物業(yè)交接期內(nèi)，乙方的管理成本和管理酬金。（三）在乙方管理期內(nèi)，由乙方接受委托對外簽署的各種協(xié)議的終止或轉(zhuǎn)簽工作。第二十六條 乙方在上述事宜得到妥善解決的情況下，應(yīng)協(xié)助甲方和業(yè)主大會作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。第九章 違約責(zé)任第二十七條 因甲方的違約行為導(dǎo)致乙方未能完成管理服務(wù)內(nèi)容或達到服務(wù)質(zhì)量要求的，乙方有權(quán)要求甲方在三十日內(nèi)解決相關(guān)問題，逾期不解決的，乙方有權(quán)終止本合同，對于給乙方造成的實際損失由甲方負責(zé)賠償，但此等賠償總額不超過本合同執(zhí)行期內(nèi)壹年物業(yè)管理費用的應(yīng)收總額。第二十八條 因乙方提供的服務(wù)達不到本合同的

17、約定的，甲方有權(quán)要求乙方于三十日內(nèi)整改。整改后仍不符合要求的，甲方有權(quán)終止本合同。對于給甲方造成的實際損失，乙方應(yīng)負責(zé)賠償。但此等賠償?shù)目傤~不超過本合同執(zhí)行期內(nèi)壹年物業(yè)管理費用的應(yīng)收總額。第二十九條 由于業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的約定及欠繳物業(yè)管理收費(包括但不限于物業(yè)管理費)導(dǎo)致乙方無法完成管理服務(wù)內(nèi)容或達到服務(wù)質(zhì)量要求的，乙方有權(quán)要求業(yè)主在三十日內(nèi)解決相關(guān)問題，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止本合同。乙方所蒙受的損失由相關(guān)責(zé)任人負責(zé)賠償，但此等賠償總額不超過本合同執(zhí)行期內(nèi)壹年物業(yè)管理費用的應(yīng)收總額。第十章 附則第三十條 雙方約定自本合同生效之日起十五日內(nèi)，按照甲方委托管理事項、根據(jù)國家有

18、關(guān)規(guī)定的標準辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。第三十一條 為了維護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益,，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方應(yīng)采取緊急避險措施。對于乙方采取緊急避險措施而造成的必要的財產(chǎn)損失，由相關(guān)當事人 (加害人、受益人)按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行處理。 第三十二條 在本合同中所提及的業(yè)主是認購了本物業(yè)住宅的自然人、法人的全稱；物業(yè)使用人是按照有關(guān)規(guī)定可以進入或使用本園區(qū)公共區(qū)域的自然人(如業(yè)主共居人、租客等)的全稱；業(yè)戶是業(yè)主和物業(yè)使用人的全稱。第三十三條 本合同正本連同附件一式三份，甲乙雙方及國家主管機關(guān)各執(zhí)一份，具有同等的法律效力。第三

19、十四條 本合同在履行過程中如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方均可提請廣州仲裁委員會進行仲裁。第三十五條 本合同條款如有與現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)范性文件相抵觸，該條款無效。但不影響其他條款的有效性。第三十六條 本合同自簽署之日起生效。（以下無正文）甲方（委托方）：廣州市天邑湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽約代表：乙方（受托方）：廣州市三原物業(yè)管理有限公司花都分公司簽約代表：簽約日期：附件一：委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目一、 園區(qū)公共部位及公共區(qū)域 1、 園區(qū)道路及道崖：指園區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主所共同擁有的，用于出行和交通的道路及道崖。2、 園區(qū)公共綠化：指園區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主所共同擁有的綠地、花草、樹

20、木及附屬建筑物、園林小景等設(shè)施。3、 園區(qū)出入口：指園區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主所共同擁有和使用大門、保安崗位等設(shè)施。4、 園區(qū)公共設(shè)備間：指為園區(qū)全體業(yè)主或共同擁有的各種設(shè)施設(shè)備存放、設(shè)置的建筑物，包括但不限于：公共變配電室、公共燃氣調(diào)壓室、公共管線管道間、供暖設(shè)備間、水泵間等。 5、 消防安全監(jiān)控室。二、 園區(qū)公共設(shè)施及公共設(shè)備1、公共變配電設(shè)施、設(shè)備：指園區(qū)總變壓器、配電柜、供電線路等服務(wù)于全體業(yè)戶的變、配、供電設(shè)施設(shè)備。2、公共給排水設(shè)施、設(shè)備：指園區(qū)給排水泵、給排水管線等服務(wù)于全體業(yè)主的給排水設(shè)施設(shè)備。 3、公共燃氣設(shè)施、設(shè)備：指園區(qū)天然氣減壓設(shè)施，送配設(shè)施，管線等服于全體業(yè)主的燃氣供應(yīng)設(shè)施設(shè)備

21、。4、公共供暖設(shè)施設(shè)備：指為園區(qū)提供供暖的設(shè)施、設(shè)備,供暖管線等服務(wù)于全體業(yè)主的供暖設(shè)施設(shè)備。5、公共衛(wèi)星電視系統(tǒng)：指園區(qū)提供衛(wèi)星電視信號的接收設(shè)施、設(shè)備，信號放大設(shè)施、設(shè)備，信號傳送設(shè)施、設(shè)備、線路等服務(wù)于全體業(yè)主的衛(wèi)星電視設(shè)施設(shè)備。6、公共通信系統(tǒng)：指園區(qū)提供電話、網(wǎng)絡(luò)等信號的設(shè)施、設(shè)備、線路。7、公共消防設(shè)施設(shè)備：指園區(qū)公共區(qū)域設(shè)置的各種消防服務(wù)的設(shè)施設(shè)備包括但不限于：水消防管線、消防栓、消防水帶、消防水泵及消防工具設(shè)施等。8、公共安全監(jiān)控設(shè)施：指為園區(qū)提供24小時安全監(jiān)控和24小時安全報警服務(wù)的監(jiān)控攝象機、監(jiān)控控制臺、監(jiān)控記錄器、報警顯示系統(tǒng)、報警控制系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備。三、 市政設(shè)施和附

22、屬配套設(shè)施1、市政代管綠地：指園區(qū)東部市政綠化隔離帶。2、市政化糞池：指按照市政要求為園區(qū)配套的市政化糞設(shè)施和相關(guān)的溝、渠、槽等。3、物業(yè)管理用房及物業(yè)管理設(shè)備：指為了服務(wù)于園區(qū)物業(yè)管理工作而設(shè)置的管理用房、管理設(shè)施 、管理工具、維修工具等。 附件二：臨時管理規(guī)約第 一 章 總 則第一節(jié) 物業(yè)基本概況10101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101

23、010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010 10101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010

24、101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010、 1010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010101010一、 物業(yè)名稱：“美茵花園”（以下簡

25、稱“本物業(yè)”）二、 土地用途：低密度住宅三、 土地使用年限：70年四、 國有土地使用證：五、 總占地面積：六、 座落位置：廣州市花都區(qū)九龍湖社區(qū)美茵路第二節(jié)本物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備說明：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備是指不為單個業(yè)主所擁有而為全體業(yè)主所共同擁有并共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備。根據(jù)本物業(yè)的實際情況，主要包括：1、園區(qū)圍墻：指用于分割園區(qū)和非園區(qū)區(qū)域的不為單個/部分業(yè)主擁有的圍墻。2、園區(qū)道路： 指服務(wù)于園區(qū)全體業(yè)戶，用于出行使用的各種道路及路崖。3、園區(qū)公共綠化： 指為園區(qū)全體業(yè)戶所共同享有的綠化區(qū)域及相關(guān)綠化植物、設(shè)施、設(shè)備。4、園區(qū)公共照明： 指為園區(qū)公共道路、區(qū)域、綠化等部位設(shè)

26、置的照明器具和相關(guān)線路。5、園區(qū)公共消防系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶服務(wù)的消防設(shè)施設(shè)備。6、公共通信系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶服務(wù)的通信系統(tǒng)和相關(guān)線路。7、園區(qū)保安系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶服務(wù)的保安監(jiān)控系統(tǒng)、保安報警系統(tǒng)及相關(guān)線路。8、變配電系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶提供電力供應(yīng)的配電設(shè)施設(shè)備、供電設(shè)施設(shè)備及線路。9、供排水系統(tǒng) ： 指為園區(qū)全體業(yè)戶及公共區(qū)域提供生活用水供應(yīng)、中水供應(yīng)和排污等服務(wù)的水泵、水泵間、管線、溝、井、池、槽、渠等設(shè)施設(shè)備。10、電視系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶提供公共電視信號及衛(wèi)星電視信號的各種設(shè)施設(shè)備及線路。11、公共化糞池： 指為園區(qū)全體業(yè)戶及公共區(qū)域提供糞便儲存和處理的池、

27、渠、槽等。12、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 指為園區(qū)全體業(yè)戶及公共辦公使用的網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施設(shè)備及相關(guān)線路。13、物業(yè)管理用房及物業(yè)管理設(shè)施 ： 指為提供物業(yè)管理服務(wù)而設(shè)置的管理用房及管理用設(shè)施設(shè)備、機械設(shè)備、維修工具等。14、其它各項為全體業(yè)主所有而不為單獨或部分業(yè)主擁有的區(qū)域、部位、設(shè)施設(shè)備。第二章 涉及各主體基本情況第一節(jié)業(yè)主業(yè)主是指合法擁有本物業(yè)全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。包括但不限于：購房者、發(fā)展商等。第二節(jié)物業(yè)使用人物業(yè)使用人是指合法占用或租用物業(yè)的自然人、法人和其他組織。包括但不限于：租戶、共居人、園區(qū)訪客等。第三節(jié)業(yè)戶業(yè)戶是指業(yè)主和物業(yè)使用人的統(tǒng)稱。第四節(jié)業(yè)主委

28、員會業(yè)主委員會指經(jīng)業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生的，在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案的，代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織(以下簡稱業(yè)主委員會)。一、 業(yè)主大會的召開與業(yè)主委員會的組建在業(yè)主入住率達到或超過本物業(yè)的50%時（按照項目全期計算）或按照國家有關(guān)規(guī)定符合成立業(yè)主委員會的條件時，開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理公司將在花都區(qū)房管局的指導(dǎo)、監(jiān)督下，在規(guī)定的時間內(nèi)，組織召開業(yè)主大會（或業(yè)主代表大會），由第一次全體會議選舉產(chǎn)生本物業(yè)的業(yè)主委員會。二、 業(yè)主大會的職責(zé)1、選舉、罷免業(yè)主委員會委員。2、制定、修改業(yè)主委員會章程和物業(yè)管理公約。3、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和決議。4、審議、批準物業(yè)管理公司的年

29、度工作計劃。5、決定物業(yè)管理公司的變更、選聘等重大事項。三、 業(yè)主委員會職責(zé)1、組織召開業(yè)主大會。2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。3、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理。4、審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)標準和收費標準以及年度工作計劃。5、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動。6、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定。7、協(xié)助物業(yè)管理公司開展各項工作。8、履行物業(yè)管理合同，監(jiān)督公約和其他管理制度的執(zhí)行。9、對個別業(yè)主、使用人違反公約或損害其他業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的行為，業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主提起訴訟；在其他有關(guān)本物業(yè)的法律訴訟中業(yè)主委員會可作為全體業(yè)

30、主的代表，有關(guān)訴訟費用由各業(yè)主分擔。10、物業(yè)管理公約、會議記錄、簽到簿、出席委托書及有關(guān)文件由業(yè)主委員會保管，業(yè)主或利害關(guān)系人如有書面請求閱覽，業(yè)主委員會不得拒絕。11、業(yè)主或物業(yè)使用人違反有關(guān)規(guī)定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納。第五節(jié)開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)指經(jīng)過國家批準同意建設(shè)、開發(fā)、銷售美茵花園的房地產(chǎn)開發(fā)公司。本物業(yè)的開發(fā)商情況概況如下：名 稱：廣州市天邑湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：馮佳第六節(jié)物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是指接受發(fā)展商或業(yè)主委員會的委托對于本物業(yè)實施或提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。一、 物業(yè)管理公司概況企業(yè)名稱： 廣州市三原物業(yè)管理有限公司花都分公司法定代表

31、人： 馮高資 質(zhì)： 一級二、 物業(yè)管理公司的選定和變更（一）物業(yè)管理公司的選定1、在業(yè)主委員會成立之前，由開發(fā)企業(yè)通過招投標方式所選擇的物業(yè)管理公司對于本物業(yè)進行物業(yè)管理服務(wù)工作。2、在業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理公司則由業(yè)主大會按照國家有關(guān)規(guī)定進行選聘。（二）物業(yè)管理公司的變更1、在業(yè)主委員會成立之前，為了保證業(yè)戶的物業(yè)管理權(quán)益和本物業(yè)物業(yè)管理工作的穩(wěn)定、有序，除如下的原因開發(fā)企業(yè)或業(yè)主不得變更物業(yè)管理公司：（1）該物業(yè)管理公司被取消廣州市物業(yè)管理資質(zhì)；（2）該企業(yè)注銷；（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主發(fā)現(xiàn)該物業(yè)管理公司的服務(wù)嚴重違反本公約的標準，且有超過三分之二的業(yè)主提出相同意見時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

32、有權(quán)與物業(yè)管理公司協(xié)議解除前期物業(yè)服務(wù)合同。（4）上述情況下變更物業(yè)管理公司，開發(fā)企業(yè)需將變更原因和按照國家有關(guān)規(guī)定選定的新物業(yè)管理公司等有關(guān)事項告知業(yè)主，在征得三分之二或以上之業(yè)主的同意后方可解聘原物業(yè)管理公司并與新物業(yè)管理公司簽署正式合同。對于上述物業(yè)管理公司的變更，需要按照國家有關(guān)規(guī)定進行并到廣州市小區(qū)辦辦理變更備案手續(xù)。2、 業(yè)主委員會成立之前變更物業(yè)管理公司，開發(fā)企業(yè)需要求變更后的新物業(yè)管理公司承諾遵守本公約。3、在業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主大會可按照國家有關(guān)規(guī)定續(xù)聘、解聘或重新選聘物業(yè)管理公司。第三章 各主體權(quán)利和義務(wù)第一節(jié)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)一、 業(yè)主權(quán)利1、各業(yè)主在不違反法律、法規(guī)及

33、本公約規(guī)定的前提下，對其自用單元享有占有、使用、收益和處分權(quán)；但業(yè)主行使上述權(quán)利時須明確地受本公約限制和保障。若任何業(yè)主出租其單元給任何使用人，須就該物業(yè)使用人履行及遵守本公約的條款向其他全體業(yè)主負責(zé)。2、依據(jù)法律、法規(guī)和本公約的規(guī)定，要求召開業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。3、各業(yè)主根據(jù)本公約規(guī)定可與其他業(yè)主共同享有使用物業(yè)公共設(shè)施、共用設(shè)備、共用部位、共用區(qū)域、公共場所的權(quán)利。但在使用過程中應(yīng)保證遵守本公約的相關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司所制定的相關(guān)管理規(guī)定或條款。4、有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的工作，并向業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司就物業(yè)管理的有關(guān)問題提出建議、意見和要求。并就如上問題有權(quán)

34、向物業(yè)管理主管部門投訴。5、根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定和本公約所賦予的權(quán)利，對于園區(qū)物業(yè)管理的重大事項（包括但不限于：物業(yè)管理公司的變更、物業(yè)管理費用的調(diào)整等；）行使業(yè)主權(quán)利。6、各業(yè)主在事先書面通知物業(yè)管理公司后有權(quán)聘請他人對于物業(yè)自用部位的設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護工作；但此等維修養(yǎng)護工作不得造成園區(qū)公共設(shè)施設(shè)備及部位的損毀或故障、不得滋擾或影響到其他業(yè)戶的正常生活秩序。否則，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主停止維修養(yǎng)護行為并要求業(yè)主對于繕后的維修、養(yǎng)護及安撫等工作支付相關(guān)的費用；7、各業(yè)主有權(quán)根據(jù)房屋建筑共用部位及公共場所、公共設(shè)施、設(shè)備的狀況，建議物業(yè)管理公司及時修繕或保養(yǎng)。8、各業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理的

35、收費情況，并要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限公示物業(yè)管理服務(wù)費用收支帳目。9、各業(yè)主有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其它維修責(zé)任人承擔維修養(yǎng)護責(zé)任。對方拒不維修并造成損失的，可向業(yè)主委員會投訴直至提請有關(guān)部門調(diào)解、仲裁或訴訟。二、 業(yè)主義務(wù)1、遵守國家有關(guān)物業(yè)管理工作所訂立的法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約的規(guī)定；接受物業(yè)管理公司的管理，并積極配合物業(yè)管理公司做好社區(qū)管理、服務(wù)工作；遵守物業(yè)管理公司依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約所制定的物業(yè)管理規(guī)章制度。2、遵守并執(zhí)行業(yè)主代表大會及業(yè)主委員會所作出的各項規(guī)定和決議。3、按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理制度按時交納約定的物業(yè)管理服務(wù)費用、房屋

36、公共維修基金、自用水費、自用電費、自用燃氣費及其它相關(guān)費用；并負責(zé)賠償因遲交或欠交而造成的一切損失或滯納金。4、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租所擁有的物業(yè)時，應(yīng)在出租、轉(zhuǎn)讓該物業(yè)時提前將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況書面通知物業(yè)管理公司。應(yīng)要求承租人或受讓人以標準書面形式（公約承諾書）表明同意并接受本公約的規(guī)定和其它有關(guān)的制度、規(guī)定、條款。物業(yè)管理公司在收到承租人或受讓人的公約承諾書（原件）之前，由業(yè)主對本公約和其他有關(guān)規(guī)定、制度、條款項下之義務(wù)的履行承擔連帶責(zé)任，包括但不限于支付管理費、水、電、煤氣、燃氣費用等；因為業(yè)主對于應(yīng)承擔的責(zé)任、義務(wù)未及時完成或履行而造成承租人或受讓人的損失或損害由業(yè)主負責(zé)承擔全部責(zé)任。業(yè)主

37、轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)與物業(yè)管理公司結(jié)清各項費用；業(yè)主出租物業(yè)，并約定由承租人交納各項費用的，業(yè)主應(yīng)負連帶交納責(zé)任。5、每位業(yè)主應(yīng)保證其本人及其家庭成員、訪客、代理人、承租人等遵守和服從本公約和其它物業(yè)管理公司的管理規(guī)定和制度。對于業(yè)主、物業(yè)使用人或與業(yè)主有關(guān)的任何人對于本物業(yè)所造成的任何違約行為或侵權(quán)行為，除使用人應(yīng)承擔法律責(zé)任外，業(yè)主亦同時承擔連帶責(zé)任。6、如因業(yè)主或其家庭成員、訪客、代理人、承租人等的責(zé)任造成本物業(yè)的損失或損害或違反本公約給開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司所造成的損失，該業(yè)主應(yīng)承擔連帶賠償責(zé)任。7、各業(yè)主或其家庭成員、訪客、代理人、承租人等如因本身的疏忽引起火災(zāi)、煤氣泄漏、有害氣體或其它物體

38、外溢，損壞了他人的身體、財產(chǎn)或引發(fā)公共安全隱患、導(dǎo)致公共設(shè)施設(shè)備損壞、污損等，則疏忽方及相關(guān)業(yè)主應(yīng)承擔責(zé)任，包括但不限于：賠償、道歉、負責(zé)恢復(fù)等。8、各業(yè)主及其家庭成員、承租人、許可人、代理人、雇員、訪客或其他使用者在任何時候均應(yīng)遵守和履行本物業(yè)的管理規(guī)則、住宅使用規(guī)定、停車管理規(guī)定及其他由物業(yè)管理公司按管理需要而制定的規(guī)則。9、為了保證本物業(yè)的正常運轉(zhuǎn)和開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理公司有效的進行管理，業(yè)戶同意給予開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理公司充分的合作。10、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定所必須遵守的其它相關(guān)規(guī)定。第二節(jié) 物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)一、 物業(yè)使用人的權(quán)利：1、物業(yè)使用人依據(jù)物業(yè)使用協(xié)議或租賃協(xié)議對本物業(yè)享有使用

39、權(quán)，并應(yīng)按照租賃合同及有關(guān)規(guī)定享有物業(yè)管理公司提供的一切物業(yè)服務(wù)。2、物業(yè)使用人及其家庭成員、雇員、承包商、訪客及客戶均應(yīng)按本公約規(guī)定合理使用及享受本物業(yè)的共用區(qū)域、公共部位與公共設(shè)施設(shè)備。3、物業(yè)使用人有權(quán)向業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司就物業(yè)管理的有關(guān)問題提出建議、意見。二、 物業(yè)使用人的義務(wù)：1、遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策和本公約的規(guī)定，接受物業(yè)管理公司的管理；遵守物業(yè)管理公司依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度。2、愛護并合理使用共用區(qū)域、公共部位與公共設(shè)施設(shè)備。3、使用人應(yīng)準時繳納其所應(yīng)繳納水、電、煤氣等的一切費用，并負責(zé)賠償因遲交或欠交而造成的一切損失或滯納金。4、物業(yè)使用

40、人須遵守本公約的各項規(guī)定，如有違反，致使業(yè)主及其他第三人的權(quán)益受損時，須賠償因此產(chǎn)生的一切損失。有關(guān)使用人在收到物業(yè)管理公司書面通知后必須按通知要求，履行本公約的義務(wù)或停止違反本公約限制的行為。5、使用人除遵守本公約外，亦有責(zé)任促使其家庭成員、雇員、承包商、訪客及客戶遵守租賃合同及本公約的規(guī)定。上述人員如違反租賃合同或本公約的規(guī)定，應(yīng)負法律和經(jīng)濟責(zé)任，有關(guān)使用人應(yīng)負連帶責(zé)任。第三節(jié) 開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、 開發(fā)企業(yè)的權(quán)利1、開發(fā)企業(yè)對其擁有產(chǎn)權(quán)的單元享有與其他業(yè)主同等的權(quán)利并履行相應(yīng)的義務(wù)。2、在業(yè)主委員會成立以前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)代替業(yè)主選聘物業(yè)管理公司對“本物業(yè)”進行管理并簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)

41、議；依法制定業(yè)主臨時公約和審核物業(yè)管理的各項規(guī)章制度。3、開發(fā)企業(yè)有權(quán)按照國家有關(guān)法律、法規(guī)及政府部門的規(guī)定自行處理擁有產(chǎn)權(quán)的土地或地上建筑物。4、開發(fā)企業(yè)的承建商、代理人及其他經(jīng)許可的第三人為檢查或維修物業(yè)內(nèi)任何共用部位、區(qū)域而安裝設(shè)施，或其委托的物業(yè)管理公司履行對物業(yè)的管理責(zé)任時，有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機器及材料進入該物業(yè)任何一部分，如有必要可進入業(yè)主單位的內(nèi)部。但除火災(zāi)、跑水、搶劫等緊急情況外，應(yīng)事先征得有關(guān)的業(yè)主或使用人的同意。5、物業(yè)會所的產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)企業(yè)所有，本物業(yè)的業(yè)主和使用人可有償使用（配套部分除外）。6、開發(fā)企業(yè)有權(quán)與業(yè)主委員會或全體業(yè)主在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上將會所等產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)

42、企業(yè)的區(qū)域或設(shè)施按照一定條件轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。7、開發(fā)企業(yè)有權(quán)決定會所的經(jīng)營收入或非經(jīng)營性收入的用途。二、 開發(fā)企業(yè)的義務(wù)1、開發(fā)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔本物業(yè)保修期內(nèi)保修范圍的維修責(zé)任。在保修期間，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時處理有關(guān)保修事宜。開發(fā)企業(yè)也可以委托物業(yè)管理公司進行保修，物業(yè)管理公司應(yīng)當接受委托，其發(fā)生的費用由開發(fā)企業(yè)負責(zé)承擔。若開發(fā)企業(yè)沒有委托物業(yè)管理公司執(zhí)行保修義務(wù)的，則物業(yè)管理公司應(yīng)在接到報修登記后的當日以書面的形式通知開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)專人負責(zé)受理，同時應(yīng)在報修單上簽字。物業(yè)管理公司怠于通知的，應(yīng)對由此而可能給開發(fā)企業(yè)、業(yè)主以及物業(yè)使用人造成的損失承擔賠償責(zé)任。若開發(fā)企業(yè)接到物業(yè)管理公司

43、報修單后未能按下列第二條中規(guī)定進行維修，應(yīng)對由此給業(yè)主及物業(yè)使用人、物業(yè)管理公司造成的損失承擔賠償責(zé)任。2、無論開發(fā)企業(yè)自行保修，還是委托物業(yè)管理公司進行保修的，都應(yīng)按下述要求承擔保修責(zé)任：（1）對于涉及安全或急迫性的維修，開發(fā)企業(yè)或其委托的代理人應(yīng)在1小時內(nèi)到達現(xiàn)場并及時進行維修工作；（2）一般性的小修項目，開發(fā)企業(yè)或其委托的代理人應(yīng)在4小時內(nèi)到達現(xiàn)場，2至3天內(nèi)完成維修工作；（3）對于大中修工程，開發(fā)企業(yè)或其委托的代理人應(yīng)在24小時內(nèi)到達現(xiàn)場，分析質(zhì)量問題原因，7個工作日內(nèi)做出修復(fù)方案，并公示修復(fù)日期。3、根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例和廣州市國土資源和房屋管理局關(guān)于業(yè)主臨時公約的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企

44、業(yè)應(yīng)在出售物業(yè)時，向購房人明示業(yè)主臨時公約，并要求購房人在簽署購房合同時，簽署遵守本公約的承諾書。4、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)交付時向物業(yè)管理公司移交下列材料：（1）新建項目竣工總平面圖；（2）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；（3）附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；（4）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；（5）各單項工程竣工驗收證明材料；（6）房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；（7）公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；（8）物業(yè)維保項目清單和維保合同；（9）房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；（10）物業(yè)管理所必須的其他資料.其中第（1）項由開發(fā)企業(yè)在物業(yè)交付使用后90日內(nèi)向物業(yè)管理公司提供；第（

45、2）至（7）項開發(fā)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)交付使用時向物業(yè)管理公司提供。第四節(jié) 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)管理公司是為保證全體業(yè)主和物業(yè)使用人的物業(yè)管理權(quán)益，依本公約對本物業(yè)進行物業(yè)管理的企業(yè)。物業(yè)管理公司的職責(zé)在于管理和維護“本物業(yè)”的共用區(qū)域和公共設(shè)施，對業(yè)主所擁有的獨立單元提出的報修申請進行及時的有償維修服務(wù)。物業(yè)管理公司的管理、服務(wù)行為受本公約的約束。物業(yè)管理公司應(yīng)嚴格按照與開發(fā)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)條款規(guī)定、對“本物業(yè)”進行管理、維護、服務(wù)、修繕、保安和投保等工作，以保證本物業(yè)得以安全和正常使用。一、 物業(yè)管理公司的權(quán)利1、按照法律、法規(guī)的規(guī)定及本公約、前期物業(yè)服務(wù)合同制定和修改物

46、業(yè)管理規(guī)章制度；相關(guān)管理規(guī)章制度視同為本公約的一部分，但該等規(guī)章制度不得與本公約的規(guī)定相抵觸，與本公約相抵觸的規(guī)章制度無效。2、按照本公約的規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議對于本物業(yè)實施物業(yè)管理工作。3、決定需要雇傭員工的數(shù)量、人員、標準等，以保證物業(yè)管理工作的順利開展。4、依照國家有關(guān)法律、法規(guī)及本公約、前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費用及其它有關(guān)的費用，并使用物業(yè)管理費支付本物業(yè)的管理服務(wù)工作成本，以保證本物業(yè)的正常生活、管理秩序；5、針對任何非法或違反本公約和其它有關(guān)規(guī)定的行為采取合法行動，針對應(yīng)承擔責(zé)任的有關(guān)人員進行訴訟并要求賠償。6、監(jiān)督業(yè)主及其家庭成員、訪客、代理人、承租人遵守和履行

47、本公約的情況，監(jiān)督方法包括但不限于：在“本物業(yè)”內(nèi)的告示板上或以其它法律、法規(guī)許可的形式公布違反本公約和其它有關(guān)規(guī)定的業(yè)主及其家庭成員、訪客、代理人、承租人的違約情況以及處理結(jié)果，公布的內(nèi)容包括但不限于：違約情況、違約人姓名、住址、處理結(jié)果等。7、物業(yè)管理公司的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的第三人為檢查或維修物業(yè)內(nèi)任何共用區(qū)域、設(shè)備、設(shè)施而安裝設(shè)施或履行物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理責(zé)任時，有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機器及材料進入該物業(yè)任何一部分，如有必要可進入業(yè)主單元的內(nèi)部，但除火災(zāi)、跑水、搶劫等緊急情況外，應(yīng)事先征得有關(guān)的業(yè)主或物業(yè)使用人的同意。8、代表全體業(yè)主以物業(yè)管理公司的名義為物業(yè)內(nèi)的共用區(qū)域

48、或公共設(shè)施投保，在合理的范圍內(nèi)盡可能廣泛的保險，并盡最大的努力確保有關(guān)保單的生效及出險后保險費的賠付。9、物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)的合理需要，獨立判斷確定共用區(qū)域、公共部位和公共設(shè)施、設(shè)備的保險險種和將購買的保單。10、要求欠繳物業(yè)管理費、市政費用或其他相關(guān)費用的業(yè)主/物業(yè)使用人賠償由于欠繳行為而引發(fā)的一切損失或滯納金。二、 物業(yè)管理公司的義務(wù)1、負責(zé)管理、維護、修繕、清潔、粉刷或以其它適當?shù)姆绞教幚肀疚飿I(yè)的所有建筑及屋頂、地基、外墻和外觀，以及其他共用區(qū)域或公共設(shè)施，使本物業(yè)及相關(guān)區(qū)域、設(shè)施保持良好、清潔、整齊和安全的狀態(tài)。2、詳細記載并妥善保管按照本公約和其它有關(guān)規(guī)定收取或支出的所有款項的

49、賬冊，并按照國家規(guī)定定期公布物業(yè)管理收支賬目。3、物業(yè)管理公司應(yīng)接受業(yè)主委員會（如有）或業(yè)主（如果沒有設(shè)立業(yè)主委員會）對收支賬目的監(jiān)督，但此等監(jiān)督工作不得影響物業(yè)管理公司的正常工作秩序和管理工作。4、及時向業(yè)主大會報告與物業(yè)的管理和維護有關(guān)的所有事項（包括設(shè)立的賬目、管理費收取的金額、收入和支出、年度預(yù)算以及就物業(yè)的管理和維護所采取的任何重大措施）。5、如因第三人（本公約中所未涉及到的主體）的過錯而使物業(yè)管理公司無法履行上述義務(wù)時，相關(guān)費用由該責(zé)任人負擔，如物業(yè)管理公司已支付了相關(guān)費用，可向該責(zé)任人追償。6、建立物業(yè)管理費收支帳目，每半年向業(yè)主公布，接受業(yè)主委員會的查詢和審計，并每年進行依法審

50、計。7、如果物業(yè)管理公司的聘用終止，從終止時起物業(yè)管理公司相應(yīng)地終止其由于管理本物業(yè)所引發(fā)的一切責(zé)任，但對于物業(yè)管理公司在此之前的違約及被投訴，該物業(yè)管理公司應(yīng)負責(zé)處理。因下列原因造成的損失、不便，物業(yè)管理公司及其雇員無需對業(yè)主及物業(yè)使用人負賠償責(zé)任：（1）對任何設(shè)施、裝置進行必要的保養(yǎng)和維修。但應(yīng)事先公告且用時不會過長，避免長時間影響本物業(yè)的正常運作。（2）遇臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震及其他不可抗力的損害、毀滅。（3）非物業(yè)管理公司責(zé)任造成的，事先無法預(yù)料、無法避免的燃料、材料、水、電、燃氣、燃氣短缺等事宜。（4）非物業(yè)管理公司的責(zé)任而產(chǎn)生的違反國家有關(guān)法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定和物業(yè)管理規(guī)定所引

51、發(fā)的損失、侵害。（5）因保護公眾利益或他人人身安全而導(dǎo)致的損失。8、履行前期物業(yè)服務(wù)合同，提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。9、聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。10、接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。11、重大維護管理事項和年度維護計劃應(yīng)與委托人協(xié)商。12、定期公布代管維修基金收支帳目，接受質(zhì)詢和審議。13、物業(yè)管理公司應(yīng)每半年向業(yè)主公布上一期（半年）的物業(yè)管理收支報告，各業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定有權(quán)查看該財務(wù)報告。14、物業(yè)管理公司應(yīng)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及該物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。第四章 物業(yè)使用和維修管理規(guī)定一、 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的

52、規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。二、 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，合理使用共用部位共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護物業(yè)整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。三、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1、未經(jīng)政府有關(guān)部門、物業(yè)管理公司的批準和業(yè)主委員會、相鄰業(yè)主的同意，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。2、擅自在非指定位置按照空調(diào)外掛設(shè)備，在陽臺外或窗外吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或安裝可通過外觀看

53、到的任何標志牌、廣告牌或標語等。3、擅自在庭院、平臺、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。4、擅自侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施。5、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物。6、擅自存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲。7、私設(shè)攤點、隨意兜售產(chǎn)品或散發(fā)傳單、宣傳資料。8、在建筑物或構(gòu)筑物上私開門窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫或擅自加裝設(shè)施設(shè)備。9、對于自有住宅的內(nèi)部或外部進行加建、改建等改變原有設(shè)施設(shè)備或房屋結(jié)構(gòu)的工作。10、對于自有花園進行改建、加建等改變原有花園外貌、功能等方面的改動工作。11、利用物業(yè)從事危害

54、公共利益的活動。12、在“本物業(yè)”區(qū)域內(nèi)架設(shè)任何形式的招貼、廣告、燈箱等有礙園區(qū)整體美觀、統(tǒng)一和諧的任何物品。13、在物業(yè)管理公司指定的范圍外洗滌、晾曬衣物或其它物品的行為。14、在其住宅及該物業(yè)任何部分存放武器、彈藥等可能觸犯當時的任何法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)主及用戶構(gòu)成滋擾或危險的其它物品。15、在園區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域或地方維修或清洗車輛。16、在園區(qū)內(nèi)的公共地方裝卸貨物（除事先取得物業(yè)管理公司同意外），如有任何業(yè)戶之車輛損壞小區(qū)內(nèi)任何公共設(shè)施或造成第三者人身或財產(chǎn)損害，由有關(guān)之業(yè)戶負責(zé)賠償，且物業(yè)管理公司有權(quán)代第三者向有關(guān)之業(yè)戶索賠（索賠范圍包括但不限于因此而支付的訴訟費、律師費等）。17、私自飼養(yǎng)未

55、經(jīng)政府有關(guān)部門批準或物業(yè)管理制度明令禁止的寵物或動物。以及其寵物或動物的飼養(yǎng)行為有損公眾利益，違反國家有關(guān)政策和規(guī)定，與物業(yè)管理制度不符。18、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。四、 業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先將裝飾裝修方案報經(jīng)物業(yè)管理公司認可，并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)管理公司應(yīng)當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或使用人。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。裝飾裝修房屋，不得影響園區(qū)整體外觀、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護以及相鄰業(yè)主的合法權(quán)益，因裝飾裝修導(dǎo)致園區(qū)整體外觀、共用部位、共用

56、設(shè)備設(shè)施以及其他業(yè)主利益受損時，業(yè)主或使用人應(yīng)當承擔恢復(fù)、修復(fù)及賠償責(zé)任。業(yè)主應(yīng)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時間為8：0012：00，14：0018：00為噪音施工時間，12：0014：00為非噪音施工時間（周六、日及法定節(jié)假日禁止施工），其他時間不得施工。五、 房屋應(yīng)當按設(shè)計用途使用。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰業(yè)主以及業(yè)主委員會的書面同意，并報政府有關(guān)主管部門批準，并書面告之物業(yè)管理公司。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變其使用結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)。六、 因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當與業(yè)主委員會或業(yè)主委員會授權(quán)的物業(yè)管理公司簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)作相應(yīng)賠償。七、 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的必要附件。當事人應(yīng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租情況書面告知物業(yè)管理公司。八、 房屋及其配套設(shè)施應(yīng)當定期維修養(yǎng)護，出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司應(yīng)督促責(zé)任人維修養(yǎng)護。九、 物業(yè)管理公司實施對物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當給予積極配合。十、 業(yè)主、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，