物業(yè)服務法律法規(guī)知識培訓

1、物業(yè)服務相關法律法規(guī)培訓課件物業(yè)服務相關法律法規(guī)培訓課件主講人：物業(yè)服務的法律定義與范圍物業(yè)服務的法律定義與范圍l物業(yè)服務條例第二條規(guī)定：本條例所稱物業(yè)服務，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。 概論部分物業(yè)服務所應遵循的基本法律原則物業(yè)服務所應遵循的基本法律原則l公平、公開、合理l以建筑物區(qū)分所有權為基礎，物業(yè)管理權利與業(yè)主物業(yè)財產權利相對應 （建筑物區(qū)分所有權是指對建筑物的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部分所享有的所有權以及對共同部分享有的共有權和共同管理權

2、。物權法規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務）l業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務相結合l保證物業(yè)正常運作與安全合理使用l維護全體業(yè)主合法權益l可持續(xù)發(fā)展與國際慣例相結合l政府的適度干預與推動引動概論部分物業(yè)服務中的主要法律主體物業(yè)服務中的主要法律主體l業(yè)主（房屋所有權人；通過買賣且已經合法占有建筑物專有部分的人）l業(yè)主委員會l物業(yè)服務企業(yè)l建設單位概論部分物業(yè)服務中的幾個關鍵文件物業(yè)服務中的幾個關鍵文件l物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務合同

3、l管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約l其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）概論部分物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同的法律效力的法律效力l建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。l物業(yè)服務合同的簽定主體合法性（其中未成年人須有監(jiān)護人的簽字確認）。 物業(yè)服務合同判定物業(yè)服務合同或合同條款無效的情形判定物業(yè)服務合同或合同條款無效的情形l違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定；l主體不合法；l物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；l物業(yè)服務合同

4、中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款；l合同法規(guī)定的其他合同無效情形（如采用欺詐、脅迫的手段且損害國家利益）。物業(yè)服務合同物業(yè)服務企業(yè)不履行合同的法律責任物業(yè)服務企業(yè)不履行合同的法律責任（一）物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè) 服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。 （二）物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。物業(yè)服務合同物業(yè)服務企業(yè)不履行合同的法律責任物業(yè)服務企業(yè)

5、不履行合同的法律責任（三）物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。 業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。 。物業(yè)服務合同物業(yè)服務企業(yè)責任承擔范圍物業(yè)服務企業(yè)責任承擔范圍l物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。l對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。 物業(yè)服務合同業(yè)主不履行合同的法律責任業(yè)主不履行合

6、同的法律責任l業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。 l經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。 物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同對物業(yè)承租人、借用人及其物業(yè)服務合同對物業(yè)承租人、借用人及其他物業(yè)使用人的法律效力他物業(yè)使用人的法律效力l業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用

7、人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。 l因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。 物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同終止后的服務行為的有效性物業(yè)服務合同終止后的服務行為的有效性l物業(yè)服務合同的權利義務終止后，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。 物業(yè)服務合同背景： 杭州市物業(yè)管理條例規(guī)定，未入住的房屋按70%標準交納物管費。新司法解釋可能引起的誤解：

8、 該司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。 思考思考空置房物業(yè)服務費的交納依據空置房物業(yè)服務費的交納依據物業(yè)服務合同新司法解釋： 物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。 既有法律依據： 物業(yè)服務條例41條：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在

9、物業(yè)服務合同中約定； 物業(yè)服務條例42條：業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。03年11月13日物業(yè)服務收費管理辦法規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金?！彼伎妓伎伎罩梅课飿I(yè)服務費的交納依據空置房物業(yè)服務費的交納依據物業(yè)服務合同建筑物區(qū)分所有權的定義建筑物區(qū)分所有權的定義l所謂建筑物區(qū)分所有權，是指多個所有人共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所

10、有權、對供全體或者部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權中的專有權建筑物區(qū)分所有權中的專有權l(xiāng)專有所有權，是指在具有構造上的獨立性、利專有所有權，是指在具有構造上的獨立性、利用上的獨立性和形式上的獨立性的專有部分上用上的獨立性和形式上的獨立性的專有部分上成立的所有權。成立的所有權。 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權中的專有權建筑物區(qū)分所有權中的專有權l(xiāng)定義：專有所有權，是指在具有構造上的獨立定義：專有所有權，是指在具有構造上的獨立性、利性、利用上的獨立性和形式上的獨立性的專有部分

11、用上的獨立性和形式上的獨立性的專有部分上成立的所有權。上成立的所有權。l專有權內容：專有權內容：（一）住宅或經營性用房；（一）住宅或經營性用房；（二）車庫、攤位；（二）車庫、攤位；（三）獨立別墅整棟及其占地；（三）獨立別墅整棟及其占地；（四）其他特定空間（如可排他私用的露臺）（四）其他特定空間（如可排他私用的露臺） 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權中的專有權建筑物區(qū)分所有權中的專有權l(xiāng)業(yè)主對其建筑物專有部分享有的權利：業(yè)主對其建筑物專有部分享有的權利： （一）占有；（一）占有； （二）使用；（二）使用； （三）收益；（三）收益； （四）處分。（四）處分。建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權中的專有

12、權建筑物區(qū)分所有權中的專有權業(yè)主對其建筑物專有部分行使權利的合法性規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分行使權利的合法性規(guī)定：l物權法物權法71條：業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，條：業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益不得損害其他業(yè)主的合法權益 。l應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。l“住改商住改商”應符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定，并應符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定，并應當經有利害關系的業(yè)主同意。應當經有利害關系的業(yè)主同意。l新司法解釋：業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部新司法解釋：業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無

13、償利用屋頂以及與其分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外。權益的除外。 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權中的專有權建筑物區(qū)分所有權中的專有權案例分案例分析析l甲乙分別購買某商品樓的一樓和二樓。甲為在甲乙分別購買某商品樓的一樓和二樓。甲為在一樓開便利店而將廚房挪至陽臺處，同時將上一樓開便利店而將廚房挪至陽臺處，同時將上下水和煤氣管道進行改造。乙見到后認為不妥，下水和煤氣管道進行改造。乙見到后認為不

14、妥，甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝一燈箱招牌醒目。商店開業(yè)后，由于管道問題，一燈箱招牌醒目。商店開業(yè)后，由于管道問題，二樓下水堵塞，并且燈箱影響二樓休息。二樓下水堵塞，并且燈箱影響二樓休息。l問題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？問題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？ 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權中的共有權建筑物區(qū)分所有權中的共有權l(xiāng)定義：建筑物區(qū)分所有人的共有權，也定義：建筑物區(qū)分所有人的共有權，也稱為共用部分持份權，是指建筑物區(qū)分稱為共用部分持份權，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)

15、分所有建筑物的共用部分所享有的權區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權利。利。 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權中的共有權建筑物區(qū)分所有權中的共有權l(xiāng)定義：建筑物區(qū)分所有人的共有權，也定義：建筑物區(qū)分所有人的共有權，也稱為共用部分持份權，是指建筑物區(qū)分稱為共用部分持份權，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權利。利。 l共有權范圍：建筑物規(guī)劃區(qū)域內除專有共有權范圍：建筑物規(guī)劃區(qū)域內除專有部分及城市公建部分的區(qū)域。部分及城市公建部分的區(qū)域。建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權中的共有權建筑物區(qū)

16、分所有權中的共有權共有權的行使：共有權的行使：l物權法第物權法第72條：主對建筑物專有部分以外的共有部分，條：主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。l物權法第物權法第80條：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收條：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確

17、的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。比例確定。l物權法第物權法第81條：對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者條：對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。其他管理人，業(yè)主有權依法更換。 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權中的共有權建筑物區(qū)分所有權中的共有權共有權的行使：共有權的行使：l按物權法規(guī)定，不得有下列行為：按物權法規(guī)定，不得有下列行為： 任意棄置垃圾任意棄置垃圾 排放污染物或者噪聲排放污染物或者噪聲 違反規(guī)定飼養(yǎng)動物違反規(guī)定飼養(yǎng)動物 違章搭建違章搭建 侵占通道侵占通道 拒付物業(yè)費拒付物業(yè)費 其他損害他人合法權益的行為

18、其他損害他人合法權益的行為 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權中的共有權建筑物區(qū)分所有權中的共有權共有權的行使：共有權的行使：l按新司法解釋規(guī)定，不得有下列行為：按新司法解釋規(guī)定，不得有下列行為： （一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；筑物外觀； （三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者（四）違章加建、改建，侵占