山東淄博房地產(chǎn)市場分析

1、2010年山東淄博市房地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)行情況分析2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體保持了快速、健康發(fā)展勢頭，完成投資、新開工面積、銷售面積均創(chuàng)歷史新高。受持續(xù)的國家調(diào)控政策及市場自身調(diào)整影響，商品住宅銷售價格出現(xiàn)一定幅度波動，但總體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。      一、市場運(yùn)行基本情況    （一）房地產(chǎn)開發(fā)情況。2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場完成投資156.28億元，同比增長56.16%，其中商品住宅完成投資119.67億元，同比增長58.52%；商品房施工面積1536.21萬，同比增長8.84%；商品房新開工面積685.

2、86萬，同比增長60.58%，其中商品住宅新開工面積552.88萬，同比增長61.90%；商品房竣工面積212.03萬，同比下降63.38%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案面積222.75萬，同比增長15.64%；竣工商品房空置（待售）面積60.58萬，同比下降46.36%。    （二）商品房銷售情況。2010年，全市商品房總銷售面積468.18萬，同比增長28.89%。其中，商品住宅銷售面積402.3萬，占總銷售面積的85.93%，同比增長22.02%，商品房銷售以住宅為主；商品房預(yù)售面積416.77萬，占總銷售面積的89.02%，同比增長62.71%，商品房

3、銷售仍以預(yù)售為主。商品住宅預(yù)售均價3447元/，同比增長18.45%。表一 2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況類型項(xiàng)目商品房其中住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）完成投資(億元)156.2856.16119.6758.5211.0032.691.4860.87施工面積(萬)1536.218.861238.549.23149.82-12.4424.42-37.67新開工面積(萬)685.8660.58552.8861.9053.86-19.619.47301.27竣工面積(萬)212.03-63.38167.85-63.9528.05-65.

4、366.49-56.68現(xiàn)售面積(萬)51.41-37.1435.25-52.0911.76131.042.4461.59預(yù)售面積(萬)416.7748.08383.2049.6120.2412.579.72584.51空置面積(萬)60.58-46.3624.51-58.5626.68-33.152.68-60.65  表二 2010年各月完成主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況主要指標(biāo)月份 完成投資新開工面積預(yù)售面積商品住宅預(yù)售均價(億元)環(huán)比（%）(萬)環(huán)比（%）(萬)環(huán)比（%）元/環(huán)比（%）2010.017.10-40.7819.45-62.2328.02-47.5332974.042010.0

5、24.45-37.3220.987.8728.341.1434273.942010.0314.74231.2451.22144.1422.85-19.373024-11.762010.045.57-62.2147.63-7.0125.089.76368221.762010.0511.57107.7268.5243.8629.3817.153563-3.232010.0612.175.19124.5081.7034.6317.873100-12.992010.079.70-20.3033.61-73.0026.65-23.0432735.582010.0812.5128.97102.98206.

6、4026.04-2.2933863.452010.0922.3178.3426.99-73.7930.0015.2136939.072010.1011.36-49.0858.62117.1945.5551.8337802.362010.1122.81100.7978.6734.2047.794.923416-9.632010.1221.993.5952.70-33.0172.4451.5835734.60合計(jì)156.28-685.86-416.77-3447-      （三）企業(yè)本年資金來源情況。2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源220.21億

7、元，同期完成投資156.28億元，表明企業(yè)資金鏈較為寬松。其中通過銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)獲得貸款27.10億元，占12.31%，說明受國家宏觀調(diào)控政策影響，企業(yè)通過銀行獲得信貸資金較少；自籌資金37.24億元，占16.91%；其他資金（主要包括商品房銷售定金、預(yù)收款以及個人按揭貸款）155.86億元，所占比重最高，達(dá)到70.78%，企業(yè)通過銷售回籠資金較為順暢，也是目前企業(yè)資金來源的最重要渠道。    （四）中心城區(qū)及其它區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況。2010年，中心城區(qū)完成投資73.31億元、新開工面積336.27萬、商品房預(yù)售面積226.34萬，分別占到全市總量的46

8、.91%、49.03%、54.31%，依然占據(jù)市場主導(dǎo)地位。完成投資各區(qū)縣均有較大幅度增長，其中臨淄區(qū)、桓臺縣同比分別增長104.26%、103.96%，增幅較大；新開工面積除周村區(qū)同比下降32.86%外，其他區(qū)縣均有較大幅度增長，其中臨淄區(qū)新開工面積86.91萬，同比增長152.94%，增幅較大；商品房預(yù)售面積除淄川區(qū)同比下降1.82%外，其它區(qū)縣均有較大幅度增長，其中沂源縣預(yù)售33.91萬、周村區(qū)預(yù)售19.94萬，同比分別增長82.41%、79.32%，增幅較大；商品住宅預(yù)售均價各區(qū)縣均有較大幅度上漲，其中桓臺縣房價最高，達(dá)到4033元/，淄川區(qū)漲幅最大，同比增長32.57%；博山區(qū)、高青

9、縣商品住宅價格依然較低，分別為2294元/、2325元/。 表三 中心城區(qū)及各區(qū)縣完成主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況項(xiàng)目區(qū)縣完成投資新開工面積預(yù)售面積住宅預(yù)售均價億元同比%萬同比%萬同比%元/同比%中心城區(qū)73.3146.18336.2774.50226.3464.23372518.03淄川區(qū)9.3616.2763.4690.2317.84-1.82314632.57博山區(qū)5.4925.3426.2930.4717.277.2722948.93周村區(qū)16.1275.7940.91-32.8636.1579.32306712.88臨淄區(qū)21.10104.2686.91152.9434.9115.1434982

10、4.88桓臺縣14.42103.9652.5689.0624.6331.36403322.91沂源縣10.2063.9949.4960.3733.9182.41310510.85高青縣6.2733.1229.9812.4125.7126.34232510.93      二、市場總體運(yùn)行特點(diǎn)    （一）市場總體處于快速、健康運(yùn)行態(tài)勢。2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資156.28億元，同比增長56.16%；商品房新開工面積685.86萬，同比增長60.58%；商品房銷售面積468.18萬，同比增長28.

11、89%。以上統(tǒng)計(jì)指標(biāo)絕對值均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的良好局面。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案制度得到進(jìn)一步推行，全市有65個項(xiàng)目共227.75萬順利通過備案，較2009年分別增長62.5%和15.64%。與此同時，全市新建已竣工商品房空置（待售）面積大幅減少，僅為60.58萬，同比下降46.36%。我市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體處于快速、健康運(yùn)行態(tài)勢。表四 2006-2010年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資對比表五 2006-2010年商品房新開工面積對比 表六 2006-2010年商品房預(yù)售面積對比     （二）商品住宅價格總體呈現(xiàn)明顯上漲趨勢。2010年，全市商品住

12、宅預(yù)售均價3447元/，同比增長18.45%，漲幅較大。中心城區(qū)均價3725元/，同比增長18.03%，綜合評價品質(zhì)較高的樓盤年內(nèi)漲幅大多在千元以上，部分樓盤均價已超過5000元/甚至更高。受09年下半年房價持續(xù)上漲慣性影響，年初商品住房價格繼續(xù)保持上漲勢頭，1-4月份房均價3370元/，同比增長24.91%；4月中旬國家出臺遏制部分城市房價過快上漲調(diào)控政策后，市場出現(xiàn)一定觀望氛圍，在售樓盤也不再頻繁提價，商品房銷售面積和價格總體保持平穩(wěn)運(yùn)行。5-8月份商品住宅預(yù)售均價3320元/，與1-4月份相比下降1.48%，初步達(dá)到調(diào)控目的；9月份以后，隨著市場觀望氛圍快速消除，商品房銷售重回量增價漲軌

13、道，9-12月份，全市商品房預(yù)售面積195.79萬，較5-8月份預(yù)售面積116.69萬相比增長67.79%；商品住宅預(yù)售均價達(dá)到3583元/，較5-8月份均價3320元/相比增長7.92%。表七 2009年以來各季度商品住宅預(yù)售均價走勢 （三）新調(diào)控政策對市場運(yùn)行總體影響有限。2010年，國家陸續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施，主要目的是遏制部分城市房價過快上漲。尤其是4月份出臺的實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策對消費(fèi)者的購買能力提出更高要求，但由于我市房價總體水平不高，大部分消費(fèi)者首付壓力仍在可承受范圍內(nèi)，市場銷售并未受到明顯影響。僅下半年商品房預(yù)售面積就達(dá)到198.29萬，較上半年增

14、長138.47%。同時，我市絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對市場前景也較為看好，加之資金鏈較為寬松，投資力度較大，僅下半年就完成房地產(chǎn)開發(fā)投資100.67億元，較上半年增長81.03%。     三、市場運(yùn)行中存在的主要問題及原因    （一）部分樓盤價格增長偏快。2010年，部分位于城市黃金地段和擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的中高檔在售樓盤價格增長較快，給社會公眾心理造成強(qiáng)烈的通漲預(yù)期，極易引起改善性和投資性需求的跟風(fēng)追漲。主要原因：一是開發(fā)建設(shè)剛性成本增長較快。去年以來，土地出讓成交價格普遍大幅提高，建安、配套、人工等費(fèi)用持續(xù)上漲，勢必

15、帶來開發(fā)建設(shè)剛性成本的明顯增長。二是高品質(zhì)樓盤供求矛盾突出。隨著居民收入增加以及消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，對高品質(zhì)住宅項(xiàng)目需求呈顯著增加趨勢，而市場能夠提供的位置好、品質(zhì)高、配套設(shè)施完善的樓盤數(shù)量有限，必然帶來高品質(zhì)樓盤銷售價格的提高。三是“學(xué)區(qū)房”拉動房價。由于教育資源分布不均衡，隨著城鎮(zhèn)家庭對子女教育的日益重視以及“劃片入學(xué)”政策的推行，部分擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的“學(xué)區(qū)房”價格自然要高于其他項(xiàng)目。    （二）改善性需求提前入市，投資性需求顯著增多。前幾年，我市商品住房價格一直不高，增長緩慢，市場需求以自住和改善性為主，投資性需求較少，投機(jī)性需求幾乎沒有，市場發(fā)展總體較為平

16、穩(wěn)。隨著2009年以來房價的快速上漲，加之銀行信貸利率較低、物價上漲較快，又缺少其他更好的投資渠道，部分有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城鎮(zhèn)居民為實(shí)現(xiàn)住房條件的改善和持有貨幣的保值增值，主動提前加入到購房行列。我市外來人口增長相對緩慢，商品房消費(fèi)仍以內(nèi)需為主，但改善性需求的提前入市和投資性需求的大量增多，雖然在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也造成了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮和一定階段供求矛盾突出。2010年我市商品房市場供應(yīng)量大大超過以往，但仍明顯供不應(yīng)求，主要原因就在于此。    （三）單位團(tuán)購住房明顯增多，不利市場發(fā)育。1998年國家住房制度改革取消單位福利分房，實(shí)行住房貨幣化

17、的新政策后，我市大部分機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和效益較好的企業(yè)已經(jīng)通過團(tuán)購基本解決了職工首套住房問題。但是從2009以來，單位團(tuán)購住房現(xiàn)象又呈明顯增加趨勢。由于價格優(yōu)惠幅度較大，升值潛力明顯，絕大多數(shù)團(tuán)購單位職工積極購買，除少部分為自住和改善性需求外，大部分購房目的是投資，擠占了有限的市場資源。還有一些職工通過私下交易轉(zhuǎn)讓團(tuán)購資格從中牟利，擾亂了正常房地產(chǎn)市場秩序。開發(fā)企業(yè)運(yùn)作單位團(tuán)購住房，既是一種促銷手段，也是一種融資手段，單位團(tuán)購普遍存在違規(guī)提前收取購房資金的問題，潛藏的市場風(fēng)險不容忽視。同時，相對較低的團(tuán)購價格在一定程度上減少了國家稅費(fèi)收入。    （四）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

18、營行為不規(guī)范問題依然存在。近年來，我市房地產(chǎn)市場秩序經(jīng)不斷整治逐年好轉(zhuǎn)，但仍有部分企業(yè)受利益驅(qū)動、法律意識淡薄影響，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不全既開工建設(shè)等違法行為依然存在；發(fā)布虛假廣告、非法預(yù)售、合同欺騙、變相違法集資等行為屢禁不止；因延期交房、商品房質(zhì)量問題、配套設(shè)施不完善等引起的投訴糾紛還比較突出。部分區(qū)縣存在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上以舊村改造的名義違法從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，擾亂了正常房地產(chǎn)市場秩序，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展造成了危害。張店南部片區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地違法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并對外銷售的行為尤為嚴(yán)重。    四、房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 &

19、#160;  （一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新的歷史發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)前，我市正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化優(yōu)化發(fā)展的關(guān)鍵時期。2011年是“十二五”開局之年， 2010年12月底召開的全市經(jīng)濟(jì)工作會議上提出，要加快城市現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化步伐，科學(xué)把握新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃引控，協(xié)調(diào)推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)和老城區(qū)改造。集中推進(jìn)中心城區(qū)城市綜合體建設(shè)，打造功能現(xiàn)代、輻射能力強(qiáng)的高端服務(wù)業(yè)聚集區(qū)；加快新區(qū)建設(shè)步伐，啟動中心城區(qū)百棟高層建筑建設(shè)工程，進(jìn)一步拉開城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的框架。我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大幅度拓寬，面臨著新的歷史發(fā)展機(jī)遇，預(yù)測至少在未來10年內(nèi)，以商品住房開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)仍將是市場消費(fèi)“熱點(diǎn)”。

20、    （二）中心城區(qū)尤其是新區(qū)將繼續(xù)主導(dǎo)市場發(fā)展。以省運(yùn)會在我市召開為契機(jī)，近年來，我市持續(xù)大幅度增加中心城區(qū)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施投資，加大城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治力度，建成區(qū)面積迅速擴(kuò)大，中心城區(qū)對周邊區(qū)縣輻射、吸引能力明顯增強(qiáng)，越來越多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民選擇來中心城區(qū)就業(yè)、購房、上學(xué)和生活。尤其是隨著淄博新區(qū)市政、教育、體育、文化等城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的日趨完善和加快建設(shè)，全市政治、文化重心加速西移，“東商西居”逐漸形成中心城區(qū)居民的共識，更多的開發(fā)企業(yè)將下一步發(fā)展空間瞄準(zhǔn)新區(qū)商品房建設(shè)。2010年下半年，市體育中心附近兩黃金地塊先后以較高價位出讓，預(yù)示著淄博新區(qū)房價上升

21、空間將領(lǐng)跑全市，成為下一階段中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)和亮點(diǎn)。    （三）本土房企將面臨更為激烈市場競爭。2010年，中海、華潤等國內(nèi)品牌房企陸續(xù)登陸淄博市場，這些企業(yè)的品牌增值效應(yīng)必將對原有市場格局造成強(qiáng)烈沖擊，不久的將來市場就會出現(xiàn)外來品牌房企與本土同臺競爭的局面。競爭層面的提升必將對我市本土企業(yè)提出嚴(yán)峻的考驗(yàn)，大量的中小房企生存空間將進(jìn)一步受到擠壓，但同時也為有一定實(shí)力的本土房企順勢而為、加快品牌項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件和契機(jī)。通過競爭，更多高品質(zhì)、有特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入市場。    五、幾點(diǎn)建議 &#

22、160;  住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，對于促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、拓寬就業(yè)渠道、提升城市形象、改善居住環(huán)境都具有十分重要的意義。    （一）繼續(xù)因地制宜貫徹落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策。繼續(xù)認(rèn)真貫徹中央、省、市經(jīng)濟(jì)工作會議精神和中央、省市出臺的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以滿足城鎮(zhèn)居民基本住房需求為出發(fā)點(diǎn)，以增加投資、擴(kuò)大消費(fèi)、規(guī)范秩序?yàn)橹c(diǎn)，改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。加大供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)力度，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資和投機(jī)性購房，防范住房按揭貸款風(fēng)險；引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及時根據(jù)市場需

23、求調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，提高商品房品質(zhì)，杜絕頻繁漲價和盲目開發(fā)，警惕市場潛在風(fēng)險。    （二）進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。一是全面落實(shí)淄博市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的意見（淄政辦發(fā)20112號）文件精神，通過提高市場準(zhǔn)入門檻、加大清出力度、加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)、構(gòu)建行業(yè)信用體系、強(qiáng)化開發(fā)過程監(jiān)管、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等綜合措施，保持房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展。二是進(jìn)一步加大市場執(zhí)法檢查力度，重點(diǎn)查處未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途、閑置土地、出借資質(zhì)、手續(xù)不全違法開工建設(shè)、違規(guī)收取預(yù)售資金等違法違規(guī)行為，加大曝光和處罰力度。三是嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位利用職權(quán)集體購買商品房為職工謀取利益，嚴(yán)禁各級政府、各部門為單位團(tuán)購房提供稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策。四是要切實(shí)加強(qiáng)對舊村改造的指導(dǎo)，從嚴(yán)控制舊村改造的規(guī)模和范圍。適時組織國土資源、規(guī)劃、城管執(zhí)法、建設(shè)等部門重點(diǎn)查處利用集體土地開發(fā)商品住宅并對外銷售的行為。    （三）實(shí)行建設(shè)條件意見書制度，完善竣工綜合驗(yàn)收制度。根據(jù)（淄政辦發(fā)20112號）要求，完善現(xiàn)行土地出讓模式，在房地產(chǎn)建設(shè)用地出讓、劃撥前，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同規(guī)劃、房管等部門出具包含開發(fā)項(xiàng)目用地方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配