物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第講講義物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧_.doc_第1頁
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1、物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第4講講義物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧_。txt成熟不是心變老,而是眼淚在眼里打轉(zhuǎn)卻還保持微笑。把一切平凡的事做好既不平凡,把一切簡單的事做對(duì)既不簡單.物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第4講課件講義(環(huán)球職業(yè)教育在線) 物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講班第4講講義 物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧 (一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件 1法律法規(guī)規(guī)定的要求 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求,參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的,必須取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和政府行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒布的中華人民共

2、和國建設(shè)部令第125號(hào)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的相關(guān)規(guī)定。 2招標(biāo)方規(guī)定的要求 在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì),一般還會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績,并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力,投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù),派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件,物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。 (二)物業(yè)管理投標(biāo)的程序 1獲取招標(biāo)信息 根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn),投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個(gè)渠道:一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息,二是來自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。 2項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 在獲取招標(biāo)信息后,投標(biāo)人應(yīng)首先

3、組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估,預(yù)測(cè)中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃,制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)控制措施,確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。 (1)項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩個(gè)階段,即初選階段,準(zhǔn)備和實(shí)施階段。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)定,目的是確定是否參與投標(biāo);準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證,并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。 項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容: 1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況 投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況時(shí),主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手,著

4、重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況.屬于新建物業(yè)的,就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度,分析物業(yè)現(xiàn)有條件對(duì)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊,如在早期介入和前期物業(yè)管理的項(xiàng)目中,要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題,以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案;屬于已投入使用的物業(yè)的,則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中的具體資料,如歷年大中修計(jì)劃實(shí)施情況、配套設(shè)施功能改造方案等;屬于商業(yè)類型物業(yè)的,則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模;對(duì)公用事業(yè)類型物業(yè),除了解物業(yè)的基本情況外,還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對(duì)緊急事件的條件等。 物業(yè)管理企業(yè)可以

5、通過招標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、標(biāo)前會(huì)議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本資料,為項(xiàng)目的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、人員及崗位的設(shè)置、費(fèi)用測(cè)算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。 2)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位 分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位要從投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手,了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場(chǎng)定位,調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治及法律環(huán)境,具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策,政府管理,社會(huì)文化傳統(tǒng)與風(fēng)俗習(xí)慣,居民收入與消費(fèi)水平,物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動(dòng)狀況,同類物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。 3)業(yè)主的需求 招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費(fèi)的承受能力等。目前設(shè)計(jì)得較為規(guī)

6、范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文件的相關(guān)內(nèi)容。對(duì)于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過市場(chǎng)調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求,從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據(jù). 4)建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況 建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實(shí)力.屬于新建物業(yè)的,要詳細(xì)調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實(shí)力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽(yù)等,并通過對(duì)建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)

7、量,以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查,分析判斷招標(biāo)物業(yè)建設(shè)單位的可靠性;屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)項(xiàng)目,應(yīng)調(diào)查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛;對(duì)于已投入使用一定年限的招標(biāo)物業(yè),需詳細(xì)了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景、資金實(shí)力和信譽(yù),物業(yè)是否存在重大隱患;屬于要求投標(biāo)人參與物業(yè)合作經(jīng)營的招標(biāo)項(xiàng)目,應(yīng)另作具體的投資可行性分析論證。 5)招標(biāo)條件和招標(biāo)過程 對(duì)招標(biāo)方要求的條件要進(jìn)行深入分析,預(yù)測(cè)中標(biāo)的可能性。對(duì)在招標(biāo)文件和招標(biāo)過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進(jìn)行分析判斷,調(diào)整招標(biāo)策略,避免因招標(biāo)方或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動(dòng),使企業(yè)蒙受不必要的損失。如

8、有的招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向.在閱讀標(biāo)書時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的特殊要求,以便作出正確判斷,還應(yīng)對(duì)招標(biāo)方增加的合同特殊條款作出其是否符合物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的判斷,從而評(píng)估企業(yè)若承擔(dān)特殊條款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。 6)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析評(píng)估包括了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實(shí)力;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)接管物業(yè)的社會(huì)影響程度;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與招標(biāo)方是否存在背景聯(lián)系,在物業(yè)招標(biāo)前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì);競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能采取的投標(biāo)策略等。 7)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析 對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析內(nèi)容包括:招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì),所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃;項(xiàng)

9、目類型是否符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶;常規(guī)預(yù)測(cè)的盈利;項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi);投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)有的人、財(cái)、物等資源條件滿足項(xiàng)目需求的能力。 物業(yè)管理企業(yè)只有通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的分析和正確的評(píng)估,并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)條件,才能確定招標(biāo)項(xiàng)目的選擇和招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施。 (2)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制 物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。 1)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有:招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件,招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息,建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無法正常進(jìn)行,因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長,招標(biāo)方與其

10、他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。 2)來自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有:未對(duì)項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析、評(píng)估、論證,從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤;盲目作出服務(wù)承諾;價(jià)格測(cè)算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營;項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)答辯出現(xiàn)失誤;接受資格審查時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤;投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報(bào)價(jià)等)泄露;投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競(jìng)爭(zhēng),被招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消投標(biāo)資格;未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。 3)來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)主要有:采取低于成本競(jìng)爭(zhēng)、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段;具備相關(guān)背景或綜合競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì);竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等. 對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范與

11、控制的具體措施有:嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng);對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估,周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng);完善企業(yè)自身的管理;選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè);充分考慮企業(yè)的承受能力,制訂可行的物業(yè)管理方案,選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。 3登記并取得招標(biāo)文件 物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后,按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書指定的地點(diǎn)和方式登記并取得招標(biāo)文件。 4準(zhǔn)備投標(biāo)文件 投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件,并對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件又稱標(biāo)書,一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招

12、標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。 (1)商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況) 商務(wù)文件又稱商務(wù)標(biāo),主要包括: 1)公司簡介。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。 2)公司法人地位及法定代表人證明.包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書等). 3)投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。 商務(wù)文件要求投標(biāo)人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實(shí)反映企業(yè)的情況和詳細(xì)的報(bào)價(jià)。 (2)技術(shù)文件 技術(shù)文件又稱技術(shù)

13、標(biāo),主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。 應(yīng)注意,有的招標(biāo)條件要求在技術(shù)文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報(bào)價(jià)等,在準(zhǔn)備材料時(shí)應(yīng)按招標(biāo)要求準(zhǔn)備相關(guān)資料。 5送交投標(biāo)文件 全部投標(biāo)文件編制好以后,投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)行封裝,并按時(shí)送達(dá)招標(biāo)單位。 6接受招標(biāo)方的資格審查 投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的要求準(zhǔn)備相應(yīng)資料,接受招標(biāo)方的資格審查. 7參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo) 投標(biāo)人在接到開標(biāo)通知后,應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間到達(dá)開標(biāo)地點(diǎn)參加開標(biāo)會(huì)議和現(xiàn)場(chǎng)答辯,并接受評(píng)標(biāo)委員會(huì)的審核。 8簽約并執(zhí)行合同 投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后,應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同.同時(shí),投標(biāo)人還

14、要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實(shí)施前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。 投標(biāo)結(jié)束后,要對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行分析總結(jié),結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費(fèi)用,對(duì)招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。 (三)投標(biāo)的策略及技巧 1投標(biāo)的組織策劃 物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標(biāo)小組,對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃實(shí)施,其主要任務(wù)是項(xiàng)目分析評(píng)估、標(biāo)書編制、投標(biāo)策略的制訂、參與現(xiàn)場(chǎng)踏勘、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯、簽約談判等。 (1)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組,投標(biāo)小組成員的選擇、配備,尤其是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的選擇是確保投標(biāo)活動(dòng)的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。 (2)對(duì)招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查,正確評(píng)估,預(yù)測(cè)并降

15、低投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。 (3)正確編制標(biāo)書。編制標(biāo)書要根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行,在透徹掌握招標(biāo)文件內(nèi)容和進(jìn)行細(xì)致深入的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上,確定管理項(xiàng)目的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點(diǎn)、服務(wù)特色、管理目標(biāo)、管理方式及實(shí)施措施等),制訂物業(yè)管理方案。 (4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制訂合理報(bào)價(jià)。 (5)靈活運(yùn)用公共關(guān)系,多渠道獲取相關(guān)信息,確保報(bào)價(jià)的合理性。 (6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對(duì)象。 (7)加強(qiáng)與招標(biāo)方的溝通,了解招標(biāo)方的需求,及時(shí)掌握投標(biāo)過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。 (8)周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評(píng)標(biāo)過程中的現(xiàn)場(chǎng)答辯活動(dòng)。 2項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘

16、在踏勘現(xiàn)場(chǎng)過程中,招標(biāo)人還會(huì)就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭回答,但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力,只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時(shí),才能產(chǎn)生法律約束力。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的踏勘,查勘現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)是否存在外在風(fēng)險(xiǎn)條件。具體包括以下方面: (1)物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度(新建物業(yè)),物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè));物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況;周邊道路交通及停車場(chǎng)情況;園林綠化及環(huán)境標(biāo)識(shí)情況;內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況;物業(yè)管理用房等。 (2)主要業(yè)主情況,包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承受能力等.這些情況可由投標(biāo)人自行安排

17、人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。 (3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場(chǎng)變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等. 3投標(biāo)文件的編寫 物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外,最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用. (1)投標(biāo)文件編寫的基本要求. 作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù),投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ),以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。 1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位,避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂. 2)使用統(tǒng)一的貨幣。國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”,而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。 3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。如果

18、某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù),也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范.若招標(biāo)文件要求采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范,應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文,并在投標(biāo)文件中說明. 4)使用準(zhǔn)確的表述方式.投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言,必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。投標(biāo)文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式,最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。 圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊(cè),并和投標(biāo)文件中的文字表述保持一致. 5)確保資料的真實(shí)性。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件

19、和規(guī)定,且無重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件,并保證所提供全部資料的真實(shí)性。 (2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問題。 1)確保填寫無遺漏,無空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫,如有空缺,則被認(rèn)為放棄意見;重要數(shù)據(jù)未填寫,可能被作為廢標(biāo)處理。 2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字;若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改,則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。 3)填寫方式規(guī)范。除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外,投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。 4)不得改變標(biāo)書格式.若投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖,可另附補(bǔ)充說明,但不得任意修改

20、原招標(biāo)文件規(guī)定的格式。 5)計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤.投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、分步合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。 6)報(bào)價(jià)合理.投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)。 7)包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚,文本整潔,紙張統(tǒng)一,裝幀美觀大方. 8)做好投標(biāo)文件的保密措施。 4投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧 投標(biāo)報(bào)價(jià)是技術(shù)性、技巧性極強(qiáng)的工作,在投標(biāo)的過程中,需要不斷調(diào)整策略,使報(bào)價(jià)更接近標(biāo)底。投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略主要有: (1)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算,確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤空間,在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍。 (2)密切關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)。 (3)補(bǔ)充一些投標(biāo)人

21、有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。 在投標(biāo)過程中,投標(biāo)人采取的報(bào)價(jià)技巧主要有: 1)多方案報(bào)價(jià)。在邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)的方式中,由于招標(biāo)文件不明確或項(xiàng)目本身有多方案存在,投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目原方案提出在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上更合理可行的方案,即準(zhǔn)備兩個(gè)或兩個(gè)以上的報(bào)價(jià),最后與招標(biāo)方進(jìn)行協(xié)商處理. 2)保本報(bào)價(jià).即按成本報(bào)價(jià),適用于規(guī)模大、遠(yuǎn)景效益好的項(xiàng)目或業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)組織的招標(biāo)項(xiàng)目。 5現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧 (1)應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的答辯人。在開標(biāo)前應(yīng)對(duì)答辯人員進(jìn)行模擬演練,正確把握招標(biāo)文件的要點(diǎn)、投標(biāo)文件的重點(diǎn)內(nèi)容、對(duì)項(xiàng)目的熟悉程度等,對(duì)重點(diǎn)問題、難點(diǎn)問題、普遍性的問題一一準(zhǔn)備答辯要點(diǎn)

22、。 (2)開標(biāo)前,答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。 (3)在正式開標(biāo)時(shí),一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹,答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評(píng)委普遍關(guān)注的問題集中闡述,重點(diǎn)突出,難點(diǎn)講透,特色鮮明,從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力,感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評(píng)委。在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮時(shí)要果斷、明確,避免匆忙回答或含糊其辭. 6簽約談判的技巧 (1)在簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖,準(zhǔn)確判斷對(duì)方履行合同的誠意和能力,對(duì)進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。 (2)慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。如對(duì)管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財(cái)產(chǎn)安全損失

23、等的承諾. (3)預(yù)測(cè)承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn),將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避. (四)招標(biāo)文件示例 A省政府大樓的招標(biāo)文件(部分內(nèi)容):該項(xiàng)目位于G市T區(qū),總建筑面積為84350m2,招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo),由招標(biāo)人委托代理機(jī)構(gòu)于2004年4月組織具體的招標(biāo)活動(dòng)。 附錄l:招標(biāo)文件目錄 目錄 第一部分投標(biāo)邀請(qǐng)函 投標(biāo)邀請(qǐng)函 第二部分投標(biāo)人須知 總則 1項(xiàng)目說明 2定義及解釋 3合格的投標(biāo)人 4紀(jì)律與保密事項(xiàng) 5保證 6投標(biāo)費(fèi)用 招標(biāo)文件 7招標(biāo)文件構(gòu)成 8招標(biāo)文件的澄清和修改 9實(shí)地查驗(yàn)物業(yè) 投標(biāo)文件的編制 10投標(biāo)語言及計(jì)量 11投標(biāo)文件的構(gòu)成 12投標(biāo)函 13投標(biāo)報(bào)價(jià)說明 14投標(biāo)報(bào)價(jià)

24、貨幣 15證明投標(biāo)人合格和資格的文件 16投標(biāo)保證金 17投標(biāo)人知悉 18投標(biāo)有效期 19投標(biāo)文件的式樣和簽署 20知識(shí)產(chǎn)權(quán) 投標(biāo)文件的遞交 21投標(biāo)文件的密封標(biāo)記 22投標(biāo)截止時(shí)間 23遲交的投標(biāo)文件 24投標(biāo)文件的修改與撤回 開標(biāo)與評(píng)標(biāo) 25開標(biāo) 26評(píng)標(biāo)委員會(huì) 27評(píng)標(biāo)原則和評(píng)標(biāo)方法 28初步評(píng)審及詳細(xì)評(píng)審 29投標(biāo)文件的修正和澄清 30中標(biāo)人 31拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)利 授予合同 32合同授予標(biāo)準(zhǔn) 33中標(biāo)通知書 34簽訂合同 35中標(biāo)服務(wù)費(fèi) 36履約保證金 第三部分物業(yè)管理服務(wù)需求書 1概況 2物業(yè)管理項(xiàng)目及范圍 3物業(yè)管理要求 4物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)要求 5獎(jiǎng)懲辦法 6物業(yè)管理期限及

25、管理服務(wù)費(fèi)支付時(shí)間 7其他 第四部分物業(yè)管理服務(wù)合同格式 第五部分投標(biāo)文件格式 格式一投標(biāo)函格式 格式二投標(biāo)報(bào)價(jià)表格式 格式三法定代表人授權(quán)書格式 格式四資格證明文件格式 格式五技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件格式 格式六物業(yè)管理投標(biāo)方案文件格式 格式七履約保證金格式 格式八唱標(biāo)信封 附錄2:投標(biāo)邀請(qǐng)函格式 投標(biāo)邀請(qǐng)函 -: G市國際工程咨詢公司(以下簡稱“招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)")受A省政府(以下簡稱“招標(biāo)人”)的委托,就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)接受合格的國內(nèi)投標(biāo)人提交密封投標(biāo).有關(guān)事項(xiàng)如下: 一、本次招標(biāo)的項(xiàng)目:A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)(詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)參閱招標(biāo)文件中的相關(guān)內(nèi)容)。 二、招標(biāo)文

26、件規(guī)定的時(shí)間(本次招標(biāo)均使用北京時(shí)間)。 1本次招標(biāo)的投標(biāo)報(bào)名及購買招標(biāo)文件時(shí)間:2003年4月1日上午9:3011:30;下午2:3016:00 2遞交投標(biāo)文件:2004年4月18日上午9:00 3投標(biāo)截止和開標(biāo)時(shí)間:2004年4月18日上午9:30 三、本招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn). 1發(fā)售招標(biāo)文件地點(diǎn):G市國際工程咨詢公司 2遞交投標(biāo)文件地點(diǎn):A省政府采購中心 3開標(biāo)地點(diǎn):A省政府采購中心 四、投標(biāo)人必須提交金額為5萬元(人民幣)的投標(biāo)保證金,投標(biāo)保證金必須在投標(biāo)截止時(shí)間之前到達(dá)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)賬戶上。 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)賬戶: 收款人:G市國際工程咨詢公司 開戶行:工商銀行G市分行 賬號(hào):6010200

27、00xxxxxx 投標(biāo)保證金的有關(guān)事項(xiàng)按投標(biāo)人須知的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 五、招標(biāo)答疑的時(shí)間、地點(diǎn)。 時(shí)間:2003年4月5日上午10:00 地點(diǎn):xx中路36號(hào)A省政府一樓 2004年4月4日上午11:30時(shí)前各投標(biāo)人將需解答的問題傳真給招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。 六、本次招標(biāo)在本招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)公開開標(biāo),屆時(shí)請(qǐng)投標(biāo)人法定 代表人或其授權(quán)代表務(wù)必出席開標(biāo)會(huì)。 七、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、招標(biāo)人將不負(fù)責(zé)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)文件、實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)和遞交投標(biāo)文件所發(fā)生的任何成本或費(fèi)用. 八、有關(guān)此次招標(biāo)之事宜,可按下列地址以書面形式向招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)查詢。 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu):G市國際工程咨詢公司 地址:G市xxx路xx大廈10樓 聯(lián)系

28、人:張xx電話:xxxxxxx傳真:xxxxxxx郵編:xxxxx 招標(biāo)人:A省政府 地址:xxx中路216號(hào) 電話:xxxxxx傳真:xxxxxx郵編:xxxxx聯(lián)系人:陳xx 招標(biāo)人:A省政府 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu):G市國際工程咨詢公司 2004年3月28日 附錄3:投標(biāo)人須知(部分) 一、投標(biāo)報(bào)價(jià)說明 (一)投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的要求,按投標(biāo)文件格式規(guī)定填寫報(bào)價(jià)表。 (二)投標(biāo)人在投標(biāo)文件中的投標(biāo)報(bào)價(jià)總表上只允許有一個(gè)報(bào)價(jià),任何有選擇的報(bào)價(jià)將不予接受。投標(biāo)價(jià)不是固定價(jià)的投際文件將作為非響應(yīng)性投標(biāo)而予以拒絕。 (三)投標(biāo)人應(yīng)詳細(xì)列明報(bào)價(jià)明細(xì)表,如果單價(jià)與總價(jià)不符時(shí),以單價(jià)為準(zhǔn)修正總價(jià)。 (四)如

29、合同項(xiàng)目內(nèi)容沒有增減,投標(biāo)人所報(bào)的投標(biāo)價(jià)在合同執(zhí)行期間是固定不變的,沒有招標(biāo)人同意不得以任何理由予以變更。 二、評(píng)標(biāo)原則和評(píng)標(biāo)方法 (一)評(píng)標(biāo)基本原則:評(píng)標(biāo)工作應(yīng)依據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法以及國家和地方政府有關(guān)政府采購和物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)定,評(píng)標(biāo)委員會(huì)只對(duì)確定為實(shí)質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件要求的投標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)和比較。 (二)評(píng)標(biāo)方法:本次招標(biāo)的評(píng)標(biāo)方法采用綜合評(píng)分法。評(píng)標(biāo)辦法是:按照評(píng)標(biāo)程序的規(guī)定,依據(jù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)以及各項(xiàng)權(quán)重,各位評(píng)委就每個(gè)合格投標(biāo)人的投標(biāo)方案、商務(wù)狀況、現(xiàn)場(chǎng)答辯及其對(duì)招標(biāo)文件要求的響應(yīng)情況進(jìn)行評(píng)議和比較,評(píng)出其技術(shù)評(píng)分、商務(wù)評(píng)分和現(xiàn)場(chǎng)答辯.對(duì)各評(píng)委的評(píng)分去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分,余下的

30、評(píng)分的算術(shù)平均值即為該投標(biāo)人的技術(shù)評(píng)分、商務(wù)評(píng)分和現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分。評(píng)標(biāo)委員會(huì)按招標(biāo)文件規(guī)定核定各投標(biāo)人的投標(biāo)價(jià)格,再計(jì)算各投標(biāo)人的價(jià)格得分。將技術(shù)評(píng)分、商務(wù)評(píng)分和價(jià)格評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分分別乘以權(quán)重并相加得出綜合得分,綜合得分前兩位的投標(biāo)人(得分相同時(shí)價(jià)格低者優(yōu)先)為中標(biāo)候選人. 三、初步評(píng)審及詳細(xì)評(píng)審 (一)初步評(píng)審 評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件檢查投標(biāo)文件提供的資格證明文件是否齊全、是否滿足招標(biāo)文件的要求、投標(biāo)文件是否編排有序。 在詳細(xì)評(píng)標(biāo)之前,評(píng)標(biāo)委員會(huì)要審查每份投標(biāo)文件是否實(shí)質(zhì)上響應(yīng)了招標(biāo)文件的要求。實(shí)質(zhì)上響應(yīng)的投標(biāo)應(yīng)該是與招標(biāo)文件要求的全部事項(xiàng)、條款和質(zhì)量要求相符合,沒有重大偏離或保留的投標(biāo)。

31、所謂重大偏離或保留是指實(shí)質(zhì)上影響合同的委托管理事項(xiàng)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量;或者實(shí)質(zhì)上與招標(biāo)文件不一致,而且限制了合同中委托方的權(quán)利或投標(biāo)的義務(wù)。糾正這些偏離或保留將會(huì)對(duì)其他實(shí)質(zhì)上響應(yīng)要求的投標(biāo)人的競(jìng)爭(zhēng)地位產(chǎn)生不公正的影響。評(píng)標(biāo)委員會(huì)決定投標(biāo)文件的響應(yīng)性只根據(jù)投標(biāo)文件本身的內(nèi)容,而不尋找外部的證據(jù). 評(píng)標(biāo)委員會(huì)將允許修正投標(biāo)文件中不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方,但這些修正不能影響任何投標(biāo)人相應(yīng)的名次排序。 (二)詳細(xì)評(píng)審 1技術(shù)評(píng)審細(xì)則 評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)每個(gè)投標(biāo)人按下列因素每項(xiàng)進(jìn)行打分: (1)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求書的響應(yīng)程度(15%)。 (2)物業(yè)管理服務(wù)總體模式與配套措施

32、(10): 1)總體模式(5%); 2)配套措施(5%)。 (3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程(10): 1)機(jī)構(gòu)設(shè)立方案(5%); 2)運(yùn)作流程(5%). (4)管理服務(wù)人員的配備方案(15): 1)人員配備(8%); 2)人員資質(zhì)、培訓(xùn)(4); 3)人員考核(3)。 (5)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配套方案(10)。 (6)各項(xiàng)管理規(guī)章制度(15)。 (7)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案(10)。 (8)物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)的承諾、目標(biāo)(15)。 2商務(wù)評(píng)審細(xì)則 評(píng)審委員會(huì)對(duì)每個(gè)投標(biāo)人按下列因素每項(xiàng)進(jìn)行打分: (1)商務(wù)響應(yīng)程度(40): 1)對(duì)物業(yè)管理委托合同的響應(yīng)(15

33、); 2)經(jīng)營收支預(yù)算方案、利潤率(25%). (2)信譽(yù)(10): 1)有無不良訴訟史(5%); 2)信譽(yù)等級(jí)(5). (3)業(yè)績(20): 1)投標(biāo)人近3年的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績(附部分合同復(fù)印件,業(yè)主或委托書評(píng)價(jià)意見并注明聯(lián)系部門及電話)(8); 2)投標(biāo)人近3年的同類物業(yè)管理業(yè)績(附部分合同復(fù)印件,業(yè)主或委托人評(píng)價(jià)意見并注明聯(lián)系部門及電話)(7); 3)投標(biāo)人2000年至今的物業(yè)管理業(yè)績(附部分合同復(fù)印件,業(yè)主或委托人評(píng)價(jià)意見并注明聯(lián)系部門及電話)(5). (4)履約能力(20): 1)投標(biāo)人企業(yè)人員規(guī)模、營業(yè)額、利潤(8%); 2)總資產(chǎn)(6%); 3)資產(chǎn)負(fù)債率(6)。 (5)資質(zhì)(1

34、0): 1)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)級(jí)別(5%); 2)是否有ISO質(zhì)量認(rèn)證或其他質(zhì)量認(rèn)證證明(5%); 3)價(jià)格的核準(zhǔn)和評(píng)分。 (6)評(píng)標(biāo)委員會(huì)詳細(xì)分析、核準(zhǔn)價(jià)格表,看其是否有計(jì)算上或累加上的算術(shù)錯(cuò)誤,修正錯(cuò)誤的原則如下: 1)若用數(shù)字表示的金額和用文字表示的金額不一致,以文字表示的金額為準(zhǔn); 2)當(dāng)單價(jià)與數(shù)量的乘積與總價(jià)不一致時(shí),以單價(jià)為準(zhǔn),并修正總價(jià); 3)投標(biāo)人的報(bào)價(jià)有漏項(xiàng)的,將以所有入圍投標(biāo)人的最高報(bào)價(jià)計(jì)入投標(biāo)報(bào)價(jià)總價(jià); 4)評(píng)標(biāo)委員會(huì)依據(jù)招標(biāo)文件認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的價(jià)格。 (7)評(píng)標(biāo)委員會(huì)將按上述修正錯(cuò)誤的方法調(diào)整入圍投標(biāo)文件中的投標(biāo)報(bào)價(jià),調(diào)整后的價(jià)格對(duì)投標(biāo)人具有約束力.如果投標(biāo)人不接受修正后的

35、價(jià)格,則其投標(biāo)將被拒絕。 (8)價(jià)格評(píng)分:將評(píng)標(biāo)委員會(huì)修正后的人圍投標(biāo)人的投標(biāo)價(jià)格,取算術(shù)平均值的95%作為基準(zhǔn)價(jià)格,等于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)定為100分,高于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)則按其比例,每高于2減1分,低于基準(zhǔn)價(jià)格的不加分,如此類推,算出入圍投標(biāo)人的價(jià)格評(píng)分。 現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分的主要標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)重: 1)答辯人物業(yè)管理知識(shí)和對(duì)法規(guī)的熟悉程度(25); 2)答辯人的準(zhǔn)備充分程度(20); 3)答辯人對(duì)本項(xiàng)目的了解程度(30); 4)答辯人的思路、條理性、針對(duì)性和回答問題的準(zhǔn)確性(25). (三)得分統(tǒng)計(jì)及評(píng)標(biāo)結(jié)果 (1)將每份人圍投標(biāo)統(tǒng)計(jì)得出技術(shù)、商務(wù)、答辯和價(jià)格評(píng)分分別乘以權(quán)重得出其技術(shù)得分、商務(wù)得

36、分、現(xiàn)場(chǎng)答辯和價(jià)格得分,各得分相加即為綜合得分. (2)評(píng)標(biāo)委員會(huì)以書面形式寫出評(píng)標(biāo)結(jié)果,按綜合得分由高到低的排名順序推薦前兩位的投標(biāo)人(得分相同時(shí)以低價(jià)者優(yōu)先)為中標(biāo)候選人。 (四)技術(shù)、商務(wù)、答辯及價(jià)格權(quán)重分配 技術(shù)、商務(wù)、答辯及價(jià)格權(quán)重分配如表所示: 評(píng)分項(xiàng)目 技術(shù)評(píng)分 商務(wù)評(píng)分 價(jià)格評(píng)分 現(xiàn)場(chǎng)答辯 權(quán)重 40% 20 30% l0 附錄4:投標(biāo)函格式 投標(biāo)函 致:A省政府(招標(biāo)人) 我方確認(rèn)收到貴方提供的A省政府大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)所需的招標(biāo)文件及圖紙等的全部內(nèi)容,我方:(投標(biāo)人名稱)正式授權(quán)為授權(quán)代表(全名,職務(wù))代表我方進(jìn)行有關(guān)投標(biāo)的一切事宜. 在此提交的投標(biāo)文件,正本一份,副

37、本四份,唱標(biāo)信封一份。包括如下內(nèi)容: (一)投標(biāo)函; (二)投標(biāo)報(bào)價(jià)表; (三)全套資格證明文件; (四)技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件; (五)物業(yè)管理投標(biāo)方案文件; (六)應(yīng)招標(biāo)文件要求的其他文件. 我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求,并重申以下幾點(diǎn): 1我方已收到上述投標(biāo)項(xiàng)目所提供的一切有關(guān)招標(biāo)文件、圖紙等相關(guān)說明資料,根據(jù)招標(biāo)文件、圖紙、答疑紀(jì)要和其他相關(guān)文件的要求和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果,考慮本企業(yè)自身的實(shí)力及特點(diǎn),我單位愿以人民幣(大寫)-元(小寫)-元的投標(biāo)報(bào)價(jià)(詳見投標(biāo)報(bào)價(jià)表)投標(biāo)承包上述服務(wù)項(xiàng)目。 2本投標(biāo)文件的有效期為投標(biāo)截止日后60天有效,如中標(biāo),有效期將延至合同終止日為止。 3我方已詳

38、細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容,包括修正文(如果有)和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件,并完全明白,我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)利. 4我方承諾投標(biāo)文件夾中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)的,并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。 5我方明白并同意我方如在投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo),則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收. 6我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標(biāo)有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息. 7我方理解貴方不一定接受最低標(biāo)價(jià)或任何貴方可能收到的投標(biāo)。 8我方如果中標(biāo),將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書(如果有的話)中的全部責(zé)任和義務(wù),在中標(biāo)通知書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽訂物業(yè)管理委托合同。 9如我方被授予合同,我方承諾向招標(biāo)代理

39、機(jī)構(gòu)的支付本次招標(biāo)的中標(biāo)服務(wù)費(fèi)。 投標(biāo)人(蓋法人公章): 法人授權(quán)代表(蓋章或簽名): 日期:x年x月x日 附錄5:投標(biāo)報(bào)價(jià)總表格式 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)總表 項(xiàng)目名稱:A省政府大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)價(jià)格單位:(人民幣)元 第1年第2、3年平均值 序號(hào)分項(xiàng)內(nèi)容人工 服務(wù)費(fèi)材料 購置費(fèi)人工 服務(wù)費(fèi)材料 購置費(fèi)備注 1安全保衛(wèi)服務(wù)費(fèi)(每年) 2清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)(每年) 3物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維護(hù)費(fèi)(每年) 稅金(每年) 利潤(每年) 第1年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報(bào)價(jià) 其中人工服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià) 材料購置費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)大寫:(¥) 大寫:(¥) 大寫:(¥) 第2、3年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報(bào)價(jià)平均值 其中人工服務(wù)費(fèi)投

40、標(biāo)報(bào)價(jià) 材料購置費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)大寫:(¥) 大寫:(¥) 大寫:(¥) 3年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報(bào)價(jià)合計(jì) 其中人工服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià) 材料購置費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)大寫:(¥) 大寫:(¥) 大寫:(¥) 注:1表的總計(jì)是根據(jù)招標(biāo)文件要求包含所有需委托方支付給受托方的費(fèi)用。 2報(bào)價(jià)均應(yīng)包含所有需受托方繳納的稅費(fèi)。 3物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報(bào)價(jià)由人工服務(wù)費(fèi)和材料購置費(fèi)兩部分構(gòu)成,其中材料購置費(fèi)指在本物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)過程中屬于中標(biāo)人責(zé)任范圍,由中標(biāo)人支付并可納入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的設(shè)備及各種物料的購置費(fèi)用.該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)設(shè)專門賬戶由招標(biāo)人和中標(biāo)人共同管理,材料購置費(fèi)支付須報(bào)招標(biāo)人審批同意,如所列項(xiàng)目未發(fā)生或有結(jié)

41、余,應(yīng)將余額退回招標(biāo)人,具體管理方法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 附錄6:資格證明文件種類 說明投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求提交以下格式(包括但不限于以下各 項(xiàng))的內(nèi)容: 營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件; 物業(yè)管理資格證書復(fù)印件; 投標(biāo)人簡介(投標(biāo)人自行編寫)。 其中,投標(biāo)人簡介的內(nèi)容包括但不限于以下各項(xiàng): 投標(biāo)人簡歷、規(guī)模、設(shè)施、現(xiàn)狀; 投標(biāo)人的組織機(jī)構(gòu)、投標(biāo)人的管理模式、管理制度; 投標(biāo)人的人員素質(zhì)表; 投標(biāo)人近3年的總資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率、年?duì)I業(yè)額、凈利潤、開戶銀行出具的資信證明書; 投標(biāo)人近3年經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、損益表復(fù)印件; 提供投標(biāo)人近3年業(yè)績表(包括同類物業(yè)管理業(yè)績表); 投標(biāo)人的

42、質(zhì)量認(rèn)證證書復(fù)印件。 物業(yè)管理方案的制訂 第三節(jié) 物業(yè)管理方案的制訂(掌握) 本節(jié)的內(nèi)容是重點(diǎn),作為一個(gè)物業(yè)管理師,編制物業(yè)管理方案是最基本的執(zhí)業(yè)要求,因此,對(duì)這部分內(nèi)容要給與足夠的重視. 一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后,應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上,制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序?yàn)椋?(1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂. (2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析,收集相關(guān)信息及資料。 (3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。 (4)確定組織架構(gòu)和人員配置。 (5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。 (6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。 (7)測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià))。 (8)對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。 (9)排版、印制、裝幀。 二、制訂物業(yè)管理方案的要求 (1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定,不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。 (2)方案的各項(xiàng)具體實(shí)

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