成都新區(qū)概念性規(guī)劃及城市設計

1、2002.11. 四川省成都溫江區(qū)人民政府四川省成都溫江區(qū)人民政府成都華新國際城市發(fā)展有限公司成都華新國際城市發(fā)展有限公司本項目共包括三部分內(nèi)容n第一部分：控規(guī)調(diào)整第一部分：控規(guī)調(diào)整n第二部分：光華大道城市設計第二部分：光華大道城市設計n第三部分：中心區(qū)城市設計第三部分：中心區(qū)城市設計本項目共包括四個工作階段n第一階段：第一階段：2002.5.20-6.17n控規(guī)調(diào)整（中期）控規(guī)調(diào)整（中期）n第二階段：第二階段：2002.6.20-7.19.n控規(guī)調(diào)整（完成）控規(guī)調(diào)整（完成）n光華大道城市設計（中期）光華大道城市設計（中期）n第三階段：第三階段：2002.7.208.21.n光華大道城市設計（

2、完成）光華大道城市設計（完成）n中心區(qū)城市設計（中期）中心區(qū)城市設計（中期）n第四階段：第四階段：2002.8.239.27n光華大道城市設計（修改）光華大道城市設計（修改）n中心區(qū)城市設計（完成）中心區(qū)城市設計（完成）n最后階段：最后階段：2002.10.至今至今n控規(guī)調(diào)整（修改）控規(guī)調(diào)整（修改）第一部分第一部分控規(guī)調(diào)整控規(guī)調(diào)整“控規(guī)調(diào)整”包含的內(nèi)容：n規(guī)劃理念規(guī)劃理念n現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析n原規(guī)劃分析原規(guī)劃分析n控規(guī)調(diào)整總體規(guī)劃控規(guī)調(diào)整總體規(guī)劃n控規(guī)調(diào)整道路系統(tǒng)控規(guī)調(diào)整道路系統(tǒng)n控規(guī)調(diào)整綠化生態(tài)系統(tǒng)控規(guī)調(diào)整綠化生態(tài)系統(tǒng)n控規(guī)調(diào)整地塊劃分指標控規(guī)調(diào)整地塊劃分指標n土地價值研究報告土地價值研究報告

3、n區(qū)位n機會與限制nGIS分析n現(xiàn)狀水系n現(xiàn)狀土地使用n業(yè)主意見n總體規(guī)劃n用地平衡n規(guī)劃結(jié)構(gòu)n分期建設n綠化與公共 開放空間系統(tǒng)n生態(tài)系統(tǒng)n城市綠地范圍n原總體規(guī)劃分析n原控規(guī)分析n道路系統(tǒng)n交通動線n道路設計n公共交通系統(tǒng)n土地使用假設條件n地塊劃分原則n地塊指標n地塊退紅線n假設開發(fā)法n多指標綜合評價法“水鄉(xiāng)花園城市”規(guī)劃理論n經(jīng)濟、生活、環(huán)境三位一體n人、社區(qū)與自然n新都市主義n水鄉(xiāng)花園生態(tài)系統(tǒng)n大眾運輸系統(tǒng)經(jīng)濟、生活、環(huán)境三位一體生活水準提高消費能力提高資源的有效利用資源的提供環(huán)境的保護生活休閑設施的提供人、社區(qū)與自然生活與經(jīng)濟休閑與生態(tài)都市環(huán)境與當?shù)匚幕露际兄髁xn大眾運輸系統(tǒng) n

4、傳統(tǒng)鄰里關系n城市田園村落 n街坊社區(qū)新都市主義的特點n以人為本n大眾運輸系統(tǒng)替代汽車步行/自行車/公共交通n密度較高的混合功能中心區(qū)商業(yè)/零售/公園/辦公/市政/服務/交通生態(tài)系統(tǒng)自然環(huán)境n防止水土流失n避免土壤侵蝕n水資源提供n水質(zhì)凈化n空氣凈化人文環(huán)境n人文景觀的保存n微氣候的調(diào)節(jié)n文化與休閑n舒適的生活環(huán)境生物環(huán)境n生態(tài)體系的恢復與保持n野生動物的保護生態(tài)系統(tǒng)自然環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)人文環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)生物環(huán)境 大眾運輸系統(tǒng)Transit Oriented development（ TOD ）n有效的土地利用n保留較多的開放空間n降低空氣污染n不同密度的住宅開發(fā)n商住混合，減少對汽車的倚賴大眾運輸

5、系統(tǒng)TOD公共交通導向的城市發(fā)展 TOD中心社區(qū)次級社區(qū)英國花園城市典范Milton Keynes規(guī)劃目標 n經(jīng)濟、社會和環(huán)境之間保持平衡n保護生態(tài)環(huán)境,改善綠色環(huán)境質(zhì)量n保護當?shù)厮l(xiāng)田園景觀n提供便利的交通n適應并促進經(jīng)濟和社會發(fā)展n合理的經(jīng)濟投入與產(chǎn)出n改善住宅及其配套設施以提高生活質(zhì)量n提倡健康生活方式 “水鄉(xiāng)花園城市” “水鄉(xiāng)花園城市”規(guī)劃原則n尊重舊城區(qū)現(xiàn)有的城市紋理和脈絡n特色、個性、可識別性n合理的用地分區(qū)和配套設施n交通的便利性n環(huán)境的生態(tài)化和可持續(xù)發(fā)展n完整的綠化系統(tǒng)和人性化的生活空間n多樣化的都市活動及場所n具有世界級水準的中心區(qū) “水鄉(xiāng)花園城市”“水鄉(xiāng)花園城市”區(qū)位關系(

6、1)區(qū)位關系(2)GIS分析都江堰水利系統(tǒng)現(xiàn)狀水系機會與限制原有總體規(guī)劃原有控制性詳細規(guī)劃控規(guī)調(diào)整總平面圖用地平衡用地面積比例(ha)(%)76143%1167%行政用地151%文化用地111%會展用地151%商業(yè)用地111%辦公用地422%商用公寓用地221%764%1448%543%25314%37621%1,780 100%綠地規(guī)劃總用地用地名稱居住用地公共用地社區(qū)混合用地社區(qū)中心公建用地工業(yè)用地道路用地規(guī)劃結(jié)構(gòu) 交通動線 道路結(jié)構(gòu) 公共交通系統(tǒng) 綠化系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)城市綠地范圍圖 分期建設 地塊劃分地塊指標（例：北區(qū)）地塊編號地塊編號用地性質(zhì)用地性質(zhì)用地面積用地面積容積率容積率建筑規(guī)模建筑

7、規(guī)模人口規(guī)模人口規(guī)模(公頃)(平方米)(人)N-1R29.40.6 176,400 2,911 N-2G9.3- N-3R33.80.6 202,800 3,346 N-4R32.70.6 196,200 3,237 N-5R33.70.6 202,200 3,336 N-6G5.9- N-7G5.9- N-8R33.30.6 199,800 3,297 N-9R21.20.6 127,200 2,099 N-10R39.60.6 237,600 3,920 N-11RC18.61.1 200,880 3,135 N-12C6.81.3 89,760 673 N-13C7.11.3 93,72

8、0 703 N-14C6.11.3 80,520 604 N-15G7.9- N-16G5.2- N-17C6.91.3 91,080 683 N-18C7.11.3 93,720 703 N-19C6.11.3 80,520 604 N-20RC18.71.1 201,960 3,152 N-21RC16.91.1 182,520 2,849 N-22RC30.31.1 327,240 5,108 N-23G15.4- N-24G23.4- N-25R640.6 384,000 6,336 N-26R27.50.6 165,000 2,723 N-27G5.7- 518.50.6 3,333

9、,120 49,419 建設規(guī)模（近期 / 遠期）分區(qū)分區(qū)用地面積用地面積容積率容積率建筑規(guī)模建筑規(guī)模人口規(guī)模人口規(guī)模(公頃)(平方米)(人)中心區(qū)中心區(qū)537.10.7 3,326,440 29,407 北區(qū)北區(qū)518.50.6 3,333,120 49,419 南區(qū)南區(qū)538.60.7 3,546,240 50,992 合計合計1594.20.6 10,205,800 129,818 分區(qū)分區(qū)用地面積用地面積容積率容積率建筑規(guī)模建筑規(guī)模人口規(guī)模人口規(guī)模(公頃)(平方米)(人)中心區(qū)中心區(qū)537.11.1 5,098,920 47,856 北區(qū)北區(qū)518.51.0 4,940,995 78,

10、043 南區(qū)南區(qū)538.61.0 5,260,355 82,644 合計合計1594.21.0 15,300,270 208,544 地塊退紅線土地價值分析報告n土地價值分析與土地整體開發(fā)策略分析的關系 n土地價值分析的依據(jù)n土地價值分析的構(gòu)成和結(jié)論n土地價值分析的應用指導意義土地價值分析與土地整體開發(fā)戰(zhàn)略的關系 目的：實現(xiàn)土地目的：實現(xiàn)土地開發(fā)價值最大化開發(fā)價值最大化市場研究市場研究總體規(guī)劃總體規(guī)劃土地開發(fā)策略土地開發(fā)策略控制性詳規(guī)控制性詳規(guī)制定土地制定土地開發(fā)計劃開發(fā)計劃土地出讓時機土地出讓時機與節(jié)奏的把握與節(jié)奏的把握土地營銷策劃，土地營銷策劃，土地出讓次序土地出讓次序土地價值分析土地價值

11、分析相對比價關系相對比價關系分析與測算分析與測算（地價系數(shù)）（地價系數(shù)）絕對價值絕對價值分析與測算分析與測算土地出讓價格策略土地出讓價格策略土地整體開發(fā)戰(zhàn)略土地整體開發(fā)戰(zhàn)略土地土地開發(fā)開發(fā)分期分期與與每期每期開發(fā)開發(fā)規(guī)模規(guī)模土地土地開發(fā)開發(fā)進度進度計劃計劃指導原則：規(guī)劃先行、指導原則：規(guī)劃先行、有序開發(fā)、滾動發(fā)展有序開發(fā)、滾動發(fā)展土地價值分析與規(guī)劃的關系土地價值分析以規(guī)劃的內(nèi)容和設計要求為重要分析依據(jù)n規(guī)劃為各宗地的區(qū)位、功能、用途、容積率、建筑內(nèi)容和要求賦予了不同的定位n由于定位的不同，導致土地收益的不同，從而形成土地價值差異n土地價值差異是土地價值分析的主要研究對象土地價值分析的成果可以檢

12、驗規(guī)劃的合理性和可行性n土地價值分析是對規(guī)劃的經(jīng)濟內(nèi)涵的定量解釋n土地價值分析可以從市場和經(jīng)濟的角度檢驗規(guī)劃方案的可行性土地價值分析與規(guī)劃呈因果、互補、互動的緊密關系采用假設開發(fā)法測算地價系數(shù)的基本思路 運用假設開發(fā)法計算各地塊地價運用假設開發(fā)法計算各地塊地價調(diào)查宗地的基本情況調(diào)查宗地的基本情況 對各地塊地價進行個別因素修正對各地塊地價進行個別因素修正求取地價系數(shù)求取地價系數(shù)了解宗地規(guī)劃的開發(fā)模式了解宗地規(guī)劃的開發(fā)模式預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值估算開發(fā)成本、稅費和開發(fā)利潤估算開發(fā)成本、稅費和開發(fā)利潤計算土地獲取成本，即樓面地價計算土地獲取成本，即樓面地價采用多指標綜合

13、評價法測算地價系數(shù)的基本思路n根據(jù)各地塊的規(guī)劃功能分布，分析其價格影響因素n確立各類地塊價格影響因素的指標體系n應用特爾菲法，確定各評價指標的評分標準和權(quán)重n計算各指標的具體分值n根據(jù)所評分值和權(quán)重，確定各地塊的綜合分值，進而求取地價系數(shù)地價系數(shù)體系第二部分第二部分光華大道城市設計光華大道城市設計“光華大道城市設計”包含的內(nèi)容：n設計理念設計理念n總平面及索引總平面及索引n道路剖面設計道路剖面設計n交通設計交通設計n生態(tài)設計生態(tài)設計n公共開放空間設計公共開放空間設計n植栽設計植栽設計n照明設計照明設計n街道及景觀設計街道及景觀設計n兩側(cè)建筑形態(tài)控制原則兩側(cè)建筑形態(tài)控制原則n道路系統(tǒng)n道路轉(zhuǎn)彎半

14、徑n路口交通控制n公共交通系統(tǒng)n步行/自行車系統(tǒng)n重要交叉路口n交通信號燈n典型公車站n道路鋪面n街道家具n水體噴泉n水體橋梁n公共藝術(shù)n溫江形象設計n建筑退紅線n建筑形態(tài)控制n建筑輪廓線控制n近期實施總平面n遠期實施總平面n近期道路剖面4種n遠期道路剖面5種n公共開放空間4種n100米示范段n中央公園n活動設施n推薦樹種n典型路中大樹樹種（5種）n路中綠化隔離帶典型灌木（ 6種）n兩側(cè)綠化隔離帶典型植栽（8種）設計目標設計理念（一） 建立溫江新城“入口”意向設計理念（二） 建立明晰的視覺廊道設計理念（三） 以不同的植栽建立都市識別系統(tǒng)設計理念（四） 建立水鄉(xiāng)印象設計理念（五） 建立都市之肺設

15、計理念（六） 反映“生活、環(huán)境、經(jīng)濟”三位一體的原則光華大道近期實施總平面圖光華大道近期實施總平面圖總平面索引總平面索引道路剖面設計（一）景觀空間效果（一）道路剖面設計（二）景觀空間效果（二）道路剖面設計（三）景觀空間效果（三）道路剖面設計（四）景觀空間效果（四）道路剖面設計（五）景觀空間效果（五） 道路系統(tǒng)步行/自行車行系統(tǒng)設計原則公共交通系統(tǒng)設計原則道路交叉口建議方案交通信號燈建議方案典型公車站建議方案生態(tài)系統(tǒng)設計原則生物多樣性 公共開放空間公共開放空間（一）n以親水廣場/階梯疊水/臨水戶外餐飲平臺/露天 階梯坐椅/運河步道構(gòu)成的開放空間 公共開放空間（一）公共開放空間（二）n以生態(tài)湖泊/

16、觀鳥亭/自然步道/混生林木 構(gòu)成的開放空間公共開放空間（二）公共開放空間（三）n以運動場/林蔭道/兒童游憩設施/人行橋/ 運河步道/混生林木構(gòu)成的開放空間公共開放空間（三）公共開放空間（四）n以澤地環(huán)境/架空木樓道/觀景平臺/生態(tài)教育步道/混生林木構(gòu)成的開放空間公共開放空間（四）100米示范帶方案建議公共開放空間活動設施建議植栽設計總體原則n典型路中大樹樹種n路中綠化隔離帶典型灌木n兩側(cè)綠化隔離帶典型植栽植栽設計總體原則n建立溫江新區(qū)生態(tài)綠網(wǎng)的中心軸線n以不同植栽反映大道沿線土地使用n反映溫江新區(qū)多樣地方性植栽特色n強調(diào)綠地生態(tài)環(huán)境設計，建立物種多樣性n以低維護，抗污染，高適應性為植栽做為骨干

17、材料n考量四季變化、開花季節(jié)、質(zhì)感與色彩，建立足夠的物種差異與視覺協(xié)調(diào) 推薦灌木典型路中大樹樹種分類位置典型路中大樹樹種（一）路中綠化隔離帶典型灌木分類位置路中綠化隔離帶典型灌木（一）路中綠化隔離帶典型灌木（一）兩側(cè)綠化隔離帶典型植栽分類位置兩側(cè)綠化隔離帶典型植栽（一）兩側(cè)綠化隔離帶典型植栽（一）街道照明設計原則路燈建議道路鋪面建議路面 / 停車 / 路緣石 /人行道街道家具建議欄桿/花池/長椅/垃圾桶水體設計建議噴泉/橋梁公共藝術(shù)建議溫江形象設計建筑形態(tài)控制原則標志性建筑建筑形態(tài)控制原則中心區(qū)公共建筑建筑形態(tài)控制原則中心區(qū)公共建筑建筑形態(tài)控制原則居住區(qū)公建建筑形態(tài)控制原則住宅第三部分第三部分

18、中心區(qū)城市設計中心區(qū)城市設計“中心區(qū)城市設計”包含的內(nèi)容：n設計概念n土地使用及指標n道路交通系統(tǒng)n公共開放空間系統(tǒng)n城市風貌控制原則n重要節(jié)點城市設計n機動車交通n人行 / 自行車交通n公共交通n地塊退紅線n地塊出入口n建筑高度n街墻界面n建筑材料 / 色彩n照明n行政中心n會展中心n文化 / 體育中心n商業(yè)中心n總部辦公區(qū)n中央公園n江安河景觀設計目標n可識別性 n土地使用 n空間結(jié)構(gòu)n多樣性 n可持續(xù)發(fā)展主要空間構(gòu)成元素設計理念中心區(qū)城市設計總平面圖中心區(qū)用地平衡道路交通系統(tǒng)道路交通系統(tǒng)公共交通綠化景觀系統(tǒng)地塊退紅線控制原則地塊出入口控制原則建筑高度控制原則連續(xù)的街墻界面控制原則建筑材料/色彩控制原則照明控制原則總部辦公區(qū)城市風貌設計總部辦公區(qū)城市風貌設計總部辦公區(qū)城市風貌設計行政中心城市設計行政中心城市風貌設計行政中心城市風貌設計會展中心風貌設計會展中心風貌設計會展中心風貌設計會展中心風貌設計會展中心風貌設計商業(yè)中心(歐風步行街)城市風貌設計商業(yè)中心(歐風步行街)城市風貌設計商業(yè)中心(歐風步行街)城市風貌設計商業(yè)中心(歐風步行街)城市風貌設計文化體育中心城市風貌設計