遼寧沈陽房地產(chǎn)市場形勢分析報告04年上半年(1)

1、遼寧沈陽房地產(chǎn)市場形勢分析報告（04年上半年）今年上半年,沈陽市房地產(chǎn)市場在國家加強宏觀調(diào)控的背景下和本市房地產(chǎn)需求持續(xù)旺盛的動力作用下,出現(xiàn)了購銷兩旺、各項指標運行良好的局面。其中新建商品房銷售的同比增幅較大，改變了近幾年一直略低于存量房轉(zhuǎn)讓面積的狀態(tài)，自進入二季度以來保持了領(lǐng)先態(tài)勢；但是，供求結(jié)構(gòu)仍然存在不均衡的突出問題，須采取措施進一步調(diào)整和引導(dǎo)改善供給結(jié)構(gòu)。一、 關(guān)于宏觀調(diào)控政策落實情況及房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)工作進展情況 為全面落實國務(wù)院宏觀調(diào)控政策的要求，結(jié)合沈陽市房地產(chǎn)業(yè)的實際，2004年上半年，我市側(cè)重解決了住宅供給結(jié)構(gòu)不合理和房價上漲過快的問題。具體措施如下：1

2、、  實施政府補貼低價房的政策 我市現(xiàn)已安排開工建設(shè)40萬平方米的政府補貼低價房，并采取措施進一步落實，力求年底竣工并分配到戶；此外，擬增加安排20萬平方米作為后備。這樣就可以大約解決1.2萬戶低收入家庭居民住房,既解決了這部分中低收入困難住戶的居住問題,又能減輕市場對存量住房求大于供的壓力,同時又對增量住房房價上漲過快起到一定的抑制作用。2、  控制城市拆遷總量 為了緩解因拆遷安置而使居民住房需求過度膨脹和房價上漲過快的不良狀況，我市調(diào)整了2004年拆遷規(guī)劃，將全年拆遷總量削減為4萬戶。我市還重新出臺沈陽市城市房屋拆遷管理辦法和相應(yīng)配套措施，嚴格實施依法拆遷，對于重大拆遷

3、項目實行科學(xué)論證，并盡可能壓縮拆遷總體規(guī)模，預(yù)計今年實際拆遷控制在3萬戶以內(nèi)。3、  推出近郊區(qū)大型居住區(qū)規(guī)劃 為了改善我市住房市場累積形成的不合理供給結(jié)構(gòu)，增加中低收入居民購房需求的有效供給，我市在4月份推出了“二環(huán)路”以內(nèi)近郊區(qū)十大居住地塊，并面向全國招商，政府承諾給予各種優(yōu)惠政策，引起全國眾多開發(fā)商的關(guān)注，現(xiàn)已落實了4處地塊。這是我市房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略的重大調(diào)整，這些項目的開發(fā)，必將對改善沈陽市住房供給結(jié)構(gòu)，抑制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康持久發(fā)生重大影響。上述措施的實行，是我市結(jié)合本地實際情況，落實國家宏觀調(diào)控政策，推動本市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展的重要體現(xiàn)。我市房地產(chǎn)市場

4、在交易量大幅度上升同時，商品房價格漲幅穩(wěn)步回落。商品房銷售價格同比增幅已由年初的15.8%降為6月份的1.4%，商品住宅價格同比增幅也由年初的18.3%回落到6月份的1.1%，房價回落趨勢為我市房地產(chǎn)市場快速健康地發(fā)展提供了堅實的保證。我市城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)工作,由于體制和業(yè)務(wù)工作相對分散等原因,市政府尚未行文明確由哪一部門牽頭負責,因此在總體上仍未取得實質(zhì)性的進展.目前的具體情況是:在去年11月建設(shè)部召開35個大中城市有關(guān)部門參加的會議,部署各城市開展建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系的工作后,我局和市建委都分別向市政府上報了建立沈陽市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系的報告及設(shè)想方案。但因市政府

5、至今尚未批文明確誰來牽頭負責,所以我市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系的建設(shè)工作在總體上尚未啟動。但是，從我局近些年來所做的這方面工作來看，也有了一些有利的基礎(chǔ)。我局已建成并運行多年的沈陽房產(chǎn)網(wǎng)站，除登錄全行業(yè)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)范性文件及大量的增量商品房和存量房屋的出售出租信以外，最重要的作用就是堅持按月定期發(fā)布房地產(chǎn)交易市場的主要指標數(shù)據(jù)信息，包括商品房銷售合同備案、存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易數(shù)據(jù)信息及主要城區(qū)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指數(shù)體系，不僅為政府決策起到了一定的參考作用，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策提供了有益的服務(wù)，得到了房產(chǎn)行業(yè)的較好評價。我局今年又投資1 千萬元，統(tǒng)一整合房產(chǎn)交易與房屋權(quán)

6、屬登記發(fā)證的業(yè)務(wù)流程網(wǎng)絡(luò)，形成高效的一體化運行網(wǎng)絡(luò)。另外，我局自去年開始，通過與沈陽市房地產(chǎn)研究所合作，擴大采集其他部門形成的房地產(chǎn)市場多方面數(shù)據(jù)，并利用這一合作“外腦”共同進行定期的全市房地產(chǎn)市場綜合分析工作，為我市房地產(chǎn)業(yè)的宏觀與微觀決策供科學(xué)依據(jù)。二、當前沈陽市房地產(chǎn)市場運行狀況分析 根據(jù)我局現(xiàn)有房地產(chǎn)市場信息工作采集的主要指標數(shù)據(jù)，對我市今年上半年房地產(chǎn)市場運動情分析如下：4、  上半年我市房地產(chǎn)市場運行的主要指標數(shù)據(jù) （1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況 16月，房地產(chǎn)施工面積1628.3萬平方米,同比增長72.2%;其中住宅1297.2萬平方米,同比增長69%.新開工面積603.9萬

7、平方米,同比增長89.9%;其中住宅472.6萬平方米,同比增長82.8%.商品房竣工57.5萬平方米,同比增加87.6%;其中住宅42.1萬平方米,同比增長57%.16月,全市房地產(chǎn)業(yè)累計完成投資89.68億元,同比增長149.7%;其中住宅建設(shè)完成投資66.49億元,同比增長130.7%.(以上數(shù)據(jù)由市統(tǒng)計局提供)(2)商品房、商品住宅銷售情況 16月,全市商品房銷售面積136.7萬平方米,銷售額40.8億元,同比分別增長49.1%和51.1%;其中商品住宅銷售面積126.3,銷售額36.8億元,同比分別增長61.3%和62.1%.(以上數(shù)據(jù)由市統(tǒng)計局提供)另據(jù)我局商品房買賣合同備案統(tǒng)計,

8、16月，全市商品房實際銷預(yù)售31526套，面積為349.7萬平方米，合同金額109。39億元，同比分別增長71.2%、54.3%和53.5%；其中商品住宅28633套，面積324.6萬平方米，金額98.1億元，同比分別增長76.2%、57.9%和59.1%。（3）存量房、存量住宅轉(zhuǎn)讓情況 16月，全市存量房交易面積303.1萬平方米，交易額60.14億元，分別比上年同期增長18%和52%；其中存量住宅交易面積240.5萬平方米，交易額47.38億元，分別比上年同期增長15.5%和47.9%。（4）房屋租賃備案情況 16月，全市非居住房屋租賃備案登記2995件，登記面積60。2萬平方米，租金總額

9、4.。41億元，同比分別增長37.8%、67.1%和43.9%；房屋平均租金為732.9元/平方米，同比下降16.2%。（5）商品房空置狀況 據(jù)市統(tǒng)計局今年15月份的統(tǒng)計，我市商品房空置一年以上的為201.4萬平方米，其中空置商品住宅為171.6萬平方米；按年限分，空置13年的商品房179.7萬平方米，其中商品住宅155.5萬平方米；空置3年以上的商品房21.7萬平方米，其中住宅16.1萬平方米。（6）商業(yè)銀行住房抵押貸款登記狀況 16月份，沈陽市各商業(yè)銀行個人住房貸款抵押登記為45.27億元，同比增加41%。2、沈陽市房地產(chǎn)市場銷售及空置結(jié)構(gòu)分析 （1）16月商品房銷假預(yù)售結(jié)構(gòu)分析 因無市統(tǒng)

10、計局提供的詳細數(shù)據(jù)，現(xiàn)依據(jù)我局房地產(chǎn)交易中心的合同備案數(shù)據(jù)進行此項結(jié)構(gòu)分析。A.商品房銷預(yù)售面積分析16月,我市商品房銷預(yù)售合同備案面積349.7萬平方米，其中商品住宅合同備案面積324.6萬平方米，同比分別增長54.3%和57.9%。詳見表1: 表1: 16月月份沈陽市商品房銷預(yù)售面積分析表項 目 類 別銷預(yù)售面積(萬平方米)所占比例(%)與上年相比(%)總 計349.7100154.3  其    中住  宅小計324.692.9157.9普通住宅320.6占住宅98.8160.2別墅4.0占住宅1.275.5網(wǎng)點16.84.8106.3辦公用房 寫

11、字樓3.30.9300.0車庫及其它4.91.4122.5B.商品房銷預(yù)售金額分析 16月,我市商品房合同備案銷預(yù)售金額109.39億元,其中商品住宅合同備案銷預(yù)售額98.11億元,同比增長53.5%和59.1%.詳見表2:表2: 16月月份沈陽市商品房銷預(yù)售金額分析表項 目 類 別銷預(yù)售金額(億元)所占比例(%)與上年相比(%)總 計109.39100153.5  其    中住  宅小計98.1189.7159.1普通住宅96.11占住宅98.0161.9別墅2.00占住宅2.088.9網(wǎng)點7.917.2104.1辦公用房 寫字樓1.651.5311

12、.3車庫及其它1.721.6117.0  C. 商品住宅銷預(yù)售不同價位段套數(shù)分析 表3: 16月月份沈陽市商品房銷預(yù)售不同價位段套數(shù)分析表價格類別(每平方米)套數(shù)所占比例(%)與上年相比(%)2000元以下23688.368.220012005元527918.4140.025013500元1609556.2276.735014500元319211.2184.245015500元11163.9116.75500元以上5832.0115.0總計28633100176.2  D.商品住宅銷預(yù)售不同價位段面積分析 表4: 16月月份沈陽市商品房銷預(yù)售不同價位段面積分析表價格類別(每

13、平方米)銷預(yù)售面積(萬平方米)所占比例(%)2000元以下24.57.520012500元55.417.125013500元181.255.935014500元41.612.845015500元14.04.35500元以上7.72.4  從表中可見,雖然高價位商品住宅(多是大戶型)面積比例略高于套數(shù)比例,但仍然可以看出,銷預(yù)售面積和價位成反比關(guān)系,價位越高,銷預(yù)售面積減少。E.商品住宅銷預(yù)售不同面積段套數(shù)分析 表5：16月份沈陽市商品住宅銷預(yù)售不同面積段套數(shù)分析表類別套內(nèi)面積 銷預(yù)售套數(shù) 所占比例（%） 80平方米以下 4745 16.5 80100平方米 6118 21.4 100

14、130平方米 9870 34.5 130160平方米 5324 18.6 160200平方米 2030 7.1 200平方米以上 546 1.9 從表中分析可看出，不同套內(nèi)面積與銷預(yù)售套數(shù)的關(guān)系像一個橄欖球型，兩頭小中間在。但這并不完全符合廣大居民消費意愿。據(jù)問卷調(diào)查得知，小戶型是廣大居民心目中主導(dǎo)戶型，但由于小戶型供應(yīng)量小，故而銷售比例較小。F，商品住宅銷預(yù)售不同面積段面積分析 表6： 16月份沈陽市商品住宅銷預(yù)售不同面積段面積分析表套內(nèi)面積類別 銷預(yù)售面積（萬平方米） 所占比例（%） 80平方米以下 30.4 9.4 80100平方米 56.4 17.4 100130平方米 112.1 3

15、4.6 130160平方米 76.4 23.5 160200平方米 35.1 10.8 200平方米以上 14.1 4.3 從問卷中可知,上述比例是不夠合理的,小戶型供應(yīng)量太少。  G.商品住宅銷預(yù)售不同價位段金額分析 表7：16月份沈陽市商品住宅銷預(yù)售不同價位段金額分析表價格類別（每平方米）銷預(yù)售金額（億元）所占比例（%）2000元以下4.134.220012500元12.7813.025013500元52.6953.735014500元16.3316.745015500元6.967.15500元以上5.225.3H.商品住宅銷預(yù)售不同面積段金額分析 表8：16月份沈陽市商品住宅銷

16、預(yù)售不同面積段金額分析表套內(nèi)面積類別銷預(yù)售金額（億元）所占比例（%）80平方米以下8.939.180100平方米15.1615.5100130平方米31.9332.5130160平方米23.5224.0160200平方米12.0512.3200平方米以上6.536.6  (2)16月份存量房交易結(jié)構(gòu)分析 A.         存量房交易面積分析表9： 16月份沈陽市存量房交易面積分析表項目類別交易面積（萬平方米）所占比例（%）總 計303.0100住 宅小 計240.579.4普通住宅148.5占住宅61

17、.8房改住宅89.5占住宅37.2高檔公寓別墅0.3占住宅0.1其 它2.2占住宅0.9非 住 宅小 計62.520.6商服用房23.8占非住宅38.1辦公用房9.8占非住宅15.7廠房用房5.9占非住宅9.4其 它22.96占非住宅36.8  B.        存量房交易金額分析表10: 16月份沈陽市存量房交易金額分析表項目類別交易金額（億元）所占比例（%）總 計60.14100住 宅小 計47.3878.8普通住宅28.04占住宅59.2房改住宅18.78占住宅39.6高檔公寓別墅0.11占住宅0.2其 它

18、0.44占住宅0.9非 住 宅小 計12.7621.2商服用房6.62占非住宅51.9辦公用房2.53占非住宅19.8廠房用房0.48占非住宅3.8其 它3.13占非住宅24.5  C.        存量住宅交易套數(shù)分析表11： 16月份沈陽市存量住宅交易套樓分析表項目類別套 數(shù)所占比例總 計38152100普通住宅2202857.7房改住宅1569341.1高檔公寓別墅110.1其 他4201.1  (3)16月份空置商品房結(jié)構(gòu)分析 A.     &#

19、160;  空置商品住宅不同價位段結(jié)構(gòu)分析表12：16月份沈陽市空置商品房不同價位段結(jié)構(gòu)分析表  項 目空置面積所占比例（%）2000元以下3.720013000元51.03001400015.240015000元16.35000元以上13.8  B.        空置商品住宅不同面積段結(jié)構(gòu)分析表13： 16月份沈陽市空置商品房不同面積段結(jié)構(gòu)分析表項目類型空置面積所占比例（%）60平方米以下0.261100平方米4.7101120平方米21121150平方米30.3151平方米以上43.8&#

20、160; 從上表可以看出，套內(nèi)面積120平方米以上的空置房占空置總量的74.1%，此部分商品房滯銷與累積狀況仍很明顯。3. 16月份沈陽市房地產(chǎn)市場運行特點 （1）房地產(chǎn)投資超高速增長 16月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成89.68億元，比上年同期增長149.7%；其中住宅建設(shè)投資完成66.49億元，比上年同期增長130.7%。房地產(chǎn)投資額占全社會性固定資產(chǎn)投資額的35.2%，比我市面上同期固定資產(chǎn)投資增幅高出74.5個百分點（16月我市全社會固定資產(chǎn)投資額完成255.1億元，同比增長75.2%）。（2）商品房銷售高速增長 16月，據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，我市商品房銷售面積和金額同經(jīng)增長49.1%和51

21、.1%，其中商品住宅同比增長61.3%和62.1%；按我局合同備案統(tǒng)計，商品房銷預(yù)售同比增長54.3%和53.5%，商品住宅銷預(yù)售同比增長57.9%和59.1%。商品房銷售面積不僅增幅遠遠超過存量房，而且合同備案的面積總量也出現(xiàn)了近年來首次反超存量房的局面，說明我市房地產(chǎn)市場仍然處于快速增長趨勢。（3）存量房交易增幅略有回落 16月，全市存量房交易面積與交易額分別比上年同期增長18%和51.1%；其中存量住宅交易面積與交易額分別比上年同期增長15.5%和47.9%。由于拆遷節(jié)奏放緩等原因，使得存量房交易的增幅在近幾個月略有回落。（4）商品房價格大幅上升的勢頭得到緩解 16月，我市商品房平均價格

22、（按市統(tǒng)計局統(tǒng)計口徑計算）為2984.6元/平方米，商品住宅價格為2913.7元/平方米，同比分別上升8.3%和7.3%，每平方米上升228.3元和197.6元。6月份當月，我市商品房和商品住宅價格分別為2881元/平方米和2800.8元/平方米，同比分別上升1.4%和下1.1%，與去年同期基本持平。據(jù)分析，6月份我市商品房價格實際上平均漲幅為5%左右，但因為核心城區(qū)交易量大幅下降，城郊區(qū)交易量大幅度上升，權(quán)重發(fā)生變化，從而帶動全市商品房價格與2003年同期持平（詳見表14和表15）表14： 2004年16月份沈陽市商品房銷售價格分析表月份項目1月2月3月4月5月6月16月價格（元/）3189

23、318930422972.93135.728812984.6環(huán)比增長（%）9.40-4.6-5.69.1-8.1  同比增長（%）15.815.8147.914.11.48.3同比增長值（元）435.3435.3373.8210.4387.239.2228.3表15： 2004年16月份沈陽市商品住宅銷售價格分析表月份項目1月2月3月4月5月6月16月價格（元/）3084.73084.73031.62750.93084.92800.82913.7環(huán)比增長（%）10.60-1.7-9.312.1-9.2  同比增長（%）18.318.317.34.513.4-1.17.3同比

24、增長值（元）477.6477.6446.7119.4364-32.4197.6(5)存量房價格增幅較大 今年6月份，我市存量房平均價格為每平方米2075.54元，同比上升28.5%，每平方米上張460.8元；其中存量住宅平均價格為每平方米2047.45元，同比上升30.7%，每平方米上漲481.28元。(6)外籍和外埠開發(fā)商大舉進入沈陽開發(fā)市場 目前由于沈陽市房地產(chǎn)業(yè)形勢良好，呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展?jié)摿?，從而吸引了大批國外和外埠開發(fā)企業(yè)進入我市開發(fā)。據(jù)初步統(tǒng)計，目前已經(jīng)有91家外資企業(yè)和38家外埠企業(yè)來沈投資。截止6月底，僅外資企業(yè)的房地產(chǎn)投資就達2.13億美元，同比增長50.3%，約占16月全市房

25、地產(chǎn)投資額的19.6%。(7)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展增速明顯 據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，16月我市商業(yè)房地產(chǎn)完成投資15.49億元，同比增長1.59倍，所占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的16.6%提高到17.3%，施工面積226.7 萬平方米，同比增長74%。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，逐步地改變著沈陽房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。三、當前沈陽房地產(chǎn)市場形勢總體判斷 1.          房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展時期和大眾消費時代 我市房地產(chǎn)市場在走過近三年的調(diào)整期后，駛?cè)肓丝燔嚨?，處在加速發(fā)展階段。今年16月份，商品房銷售呈現(xiàn)出大幅度增長的新趨勢。

26、它標志著我市房地產(chǎn)市場正處于我市本輪發(fā)展周期的快速增長階段，總體上仍是持續(xù)、快速、健康發(fā)展的形勢。我市住房消費已進入了大眾消費時代，今年16月份，我市每平方米3500元以下的商品住宅銷售量已占整個商品住宅銷售量的80.5%，表明中等及其以下水平住房消費群體占絕大部分比例。一方面表明在商品房消費的金字塔結(jié)構(gòu)中，呈現(xiàn)由底部向上推進的狀態(tài)；另一方面也表現(xiàn)出存量房和增量房市場的聯(lián)動效應(yīng)，房地產(chǎn)三級市場推動二級市場，二級市場帶動三級市場，進一步增強了發(fā)展動力。2.          目前房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售比例協(xié)調(diào)

27、 去年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為177.3億元，商品房銷預(yù)售合同備案金額為164.99億元，投資銷售比為93.1%，遠高于專家學(xué)者目前公認為7080%的一般標準。2004年截止6月底，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成89.68億元，同期商品房銷售合同金額109.39億元，投資銷售比為122%。目前我市房地產(chǎn)銷售額已出現(xiàn)反超現(xiàn)象，說明我市房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢協(xié)調(diào)良好。3.          新建商品房的開發(fā)利潤率處于合現(xiàn)區(qū)間 我市新建商品房開發(fā)成本平均為2500元/平方米左右，新建商品房開發(fā)毛利潤約為500700元/平方米

28、，凈潤為300500元/平方米，約占全部開發(fā)成本的15%20%，不存在暴利現(xiàn)象。而在我市住宅項目建設(shè)和銷售的平均周期為兩年左右，項目成本年利潤率為7.5%10%之間，處于合理區(qū)間。4.          住房消費處于理性狀態(tài)，終級消費比例較大 據(jù)調(diào)查分析，我市商品住宅銷售量的85%以上是消費者購房自住，屬于投資性購房比例在10%左右。沈陽市由于前些年經(jīng)濟環(huán)境比較困難，占較大比例的產(chǎn)業(yè)職工購房比例小，隨著近幾年整體經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)和房改的深入推進，個人購房支付能力增強，以改善居住條件為目的的居民購房大量增加，因

29、此住房終極消費是我市房地產(chǎn)市場的消費主流。由于終極消費比例較大，投資炒房比例相對較小，炒作空間不在。甚至溫州炒房團也無法進入。5.          房地產(chǎn)二、三級市場銷售比例協(xié)調(diào)2003年，我市增量商品房銷售與存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有面積雙雙突破了500萬大關(guān)，創(chuàng)造了新的歷史記錄，增量房和存量房的比例1：1.07；2004年16月份，我市增量房銷售面積和存量房交易面積比例為115.4:1。從中可以看出，我市增量房和存量房轉(zhuǎn)讓面積基本保持著1比1的比例關(guān)系，這說明當前沈陽市房地產(chǎn)市場仍然處于良性聯(lián)動、相互促進、協(xié)調(diào)

30、發(fā)展的均衡良好局面?？傊?，依據(jù)上述分析，可以認為我市當前房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢是健康的，處于可持續(xù)發(fā)展的良性狀態(tài)，不存在過熱現(xiàn)象。四、沈陽市房地產(chǎn)市場走勢與潛在風險的分析 當前沈陽市經(jīng)濟形勢保持良好態(tài)勢，預(yù)計地區(qū)生產(chǎn)總值增長14%，地方財政收入完成58.36億元，增長35,6%，利用外資直接投資9.44億元，增長55.4%，全市經(jīng)濟處于快速健康發(fā)展狀態(tài)，同時國家振興東北老工業(yè)基地的有關(guān)措施將會逐步得以落實。因此我市房地產(chǎn)市場面臨者空前良好的大環(huán)境，使我市房地產(chǎn)業(yè)面臨者嚴峻的考驗。但是，目前我市房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利條件居于主導(dǎo)地位，其走勢將體現(xiàn)在以下六個方面：1、  有效需求將持續(xù)在幅度增

31、長到2003年底，我市人均住房建筑面積為20.12平方米，比全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積23.67平方米低3.55平方米，比遼寧省城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積20.24平方米低0.12平方米,歷史欠賬較多，群眾要求改善居住條件的愿望十分強烈。由于居民收入逐年增多，我市占全市居民40%左右、年收入在36萬元之間的中等收入家庭，已成為市購房主力。由此推動當前我市整體消費結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。據(jù)2003年年底對全市居民住房消費大規(guī)模問卷調(diào)查分析，對住房滿意的僅占24%，明確表態(tài)不滿意的占32%，認為一般的占44%。這就意味著我市居民急于改善住房條件的有近三分之一，潛在的要改善住房條件的占有五分之二，這反映居民近期購

32、房熱情相當旺盛。2、  拆遷節(jié)奏明顯放緩2004年16月，我市共有拆遷項目47項，拆遷居民18224戶，拆遷面積87萬平方米，拆遷分置資金15億元。依據(jù)國家宏觀調(diào)控政策和控制拆遷規(guī)劃要求，我市下半年的城市房屋拆遷將以促進城市發(fā)展的重要項目為主，嚴格拆遷審批，預(yù)計下半年拆遷1.2萬戶，今年拆遷居民的規(guī)模約控制在3萬戶左右。3、房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長 當前,我市房地產(chǎn)業(yè)基本上進入市場導(dǎo)向型的發(fā)展模式。由于房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)旺盛，從而會極大刺激房地產(chǎn)投資。預(yù)計房地產(chǎn)投資將會有一個較大幅度增長，全年房地產(chǎn)投資預(yù)計達到230億元，同比增長30%左右。因此全國宏觀調(diào)控對我市房地產(chǎn)投資不會造成太大

33、影響。4、增量商品房銷售將會繼續(xù)穩(wěn)步攀升 由于居民住房和投資需求很強，我市增量房銷售不斷刷新紀錄，而且目前仍處于走強態(tài)勢。按此趨勢，預(yù)計全年增量房銷售將可能比上年有更大突破，商品房合同備案全年銷預(yù)售可能會突破600萬平方米。5、存量房交易量增幅趨于平穩(wěn) 我市拆遷量目前雖已從嚴控制，但仍有一定規(guī)模，勢必會拉動存量房的交易。另外，我市近期實施戶口管理新政，采取鼓勵落戶沈陽的一系列新舉措，這也會極大刺激外地人到沈陽買房。外地人買房主要瞄準對象還是存量房，從而也會促使增大存量房交易量。但由于商業(yè)拆遷節(jié)奏逐漸趨緩，從而可能入緩存量住房需求節(jié)奏，使其增幅趨于平穩(wěn)。6、住宅郊區(qū)化的趨勢明顯提速 由于我市核心

34、城區(qū)開發(fā)用地價格昂貴，基本用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致我市住宅的開發(fā)重點業(yè)已轉(zhuǎn)移到城市近郊區(qū)，即一環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)。也由于轎車開始大量進入家庭，當前我市私人購車已占轎車銷量的68%，2004年16月份，私人購車18377輛，平均每月購車3000輛，全年近4萬輛，這為沈陽市住宅郊區(qū)化快速發(fā)展提供了可能。2004年，我市城郊區(qū)的商品住宅，尤其是渾南新區(qū)將會有一個大的起色。但同時由于力量所限，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施跟進速度不快，矛盾將會有所凸現(xiàn)，增加對城市建設(shè)的壓力。當前沈陽市房地產(chǎn)市場潛在風險主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)金融依賴程度加重。2004年16月份，全市房地產(chǎn)抵押貸款金額為121.3億元，個人住房消費

35、貸款金額55.3億元，同比分別增長55%和68%，與我市商品房銷售增幅基本上是一致的，甚至略大于銷售增幅。它說明我市房地產(chǎn)市場對金融業(yè)的依賴已經(jīng)達到很高程度，一旦嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，緊縮銀根，增加利息，我市房地產(chǎn)市場必將會遭受到重大影響。五、當前沈陽房地產(chǎn)市場存在的主要問題及對策和措施 1、當前我市房地產(chǎn)市場存在的主要問題 （1）         住房供給結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象仍然比較嚴重 我市住房供給結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象主要反映在如下兩個方面：第一、住房供求面積失衡，根據(jù)問卷了解到我市居民需求的住房面積，與在建商品房的狀況對比，結(jié)果

36、如表16：表16： 2004年6月底沈陽市居民住房供求面積對比表 商品房套面積（平方米） 居民需求比例（%） 供給比例（%） 供求差距（以求為基數(shù)） 60以下 14.7 2.6 -12.1 60100 43.2 18.9 -24.3 101120 21.1 22.3 +1.2 121150 12.5 24.2 +11.7 150以上 8.5 32.0 +23.5 從上表中可以看出，我市居民住房面積供求差距是相當大的。只有在100120平方米這個面積段供求基本平衡，100平方米以下商品房求遠大于供，120平方米以上的商品房供遠大于求，供求結(jié)構(gòu)錯位較大。 第二、居民住房供求價格失衡。根據(jù)問卷了解到

37、我市居民所能隨的價格，與在建商品房的狀況對比，結(jié)果如表17： 表17： 2004年6月底沈陽市居民住房供求價格對比表 每平方米價格 居民能承受價格比例（%） 供應(yīng)比例（%） 供求差距（以求為基數(shù)） 2000元以下470.9-46.120013000元4650.1+4.130014000元613.8+7.84001元以上135.2+34.2從上表中可以看到,我市居民住房價格供和需差異相當巨大。只有在20003000元/平方米這個區(qū)段上供 略大于求，供求基本平衡；除此而外，居民需要的低價房太少，居民承受不了的高價房供應(yīng)過多。（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴重滯后 隨著我市的土地出讓制度由原來協(xié)議方式向市場化方

38、式轉(zhuǎn)型，原有的配套設(shè)施建設(shè)方式已不適應(yīng)新的要求。另外，近幾年我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，當前住宅地產(chǎn)項目70%在市郊區(qū)，但基礎(chǔ)配套遠遠無法與之同步。2、市采取的對策與措施 在面對國家宏觀調(diào)控大背景之下，為了促使我市房地產(chǎn)持續(xù)健康地發(fā)展，我市要側(cè)重抓住調(diào)整供給結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價兩個關(guān)鍵性問題。具體措施和建議如下：第一、   大住宅用地供應(yīng)規(guī)模 近期我市新推出10塊大型居住區(qū)用地，這是推動我市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措。我局建議市政府盡快組織力量落實，為了加快出讓進度，可以考慮幫助開發(fā)商采用股份制辦法，聯(lián)合起來共同購地。第二、   加商品住宅的開工量和市場投放量 建議政府采取相關(guān)措施，幫助開發(fā)商解決一些實際困難，增加商品住宅的開工量，扭轉(zhuǎn)當前商品住宅新開發(fā)項目下降的趨勢，最終通過增加市場投放量,擴大供應(yīng)規(guī)模調(diào)控房市供求比例,平抑房價上漲過快的局面。第三、   引導(dǎo)開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實施科學(xué)決策 要通過定期發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)信息、房地產(chǎn)交易信息、建立房地產(chǎn)預(yù)警機制等手段，引導(dǎo)開發(fā)商、尤其是境外開發(fā)商和外地開發(fā)商及時準確了解我市房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，重視市場調(diào)研，實施科