當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行分析

1、當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行分析深圳市房地產(chǎn)研究所 王鋒筆者按：     今年以來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯火爆，房?jī)r(jià)不斷攀升。從樓盤推出情況看，部分新開樓盤認(rèn)籌階段即形成排隊(duì)現(xiàn)象，個(gè)別樓盤認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實(shí)際供應(yīng)量一倍以上。深圳樓市是否已經(jīng)失去理智？深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在供應(yīng)緊缺？等等一系列問(wèn)題一時(shí)為社會(huì)各界高度關(guān)注。筆者認(rèn)為，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，而為了保證未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展，有必要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行深入的分析和認(rèn)識(shí)，以便準(zhǔn)確把握我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。一、當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格

2、總體運(yùn)行特征     今年13季度，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，市場(chǎng)銷售持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格保持小幅上漲。根據(jù)我市房地產(chǎn)網(wǎng)上預(yù)售合同備案統(tǒng)計(jì)，2004年19月，全市住宅平均交易價(jià)格為5897元/平方米，與去年同期的5589元/平方米相比，上漲5.5%；商鋪平均交易價(jià)格為11995元/平方米，比去年同期下降了3.5%；寫字樓平均交易價(jià)格為9406元/平方米，比去年同期下降了8.5%?？傮w來(lái)看，住宅價(jià)格小幅上升，商鋪、寫字樓價(jià)格均出現(xiàn)一定幅度下降；由于住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額占到90以上，住宅價(jià)格的波動(dòng)基本代表了房地產(chǎn)

3、價(jià)格的運(yùn)行情況。從近幾年房?jī)r(jià)變化情況看，深圳房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行主要呈現(xiàn)如下特征：（一）房?jī)r(jià)持續(xù)小幅上漲，且漲幅有遞增勢(shì)頭；價(jià)格季節(jié)性增長(zhǎng)特點(diǎn)明顯，年底房?jī)r(jià)水平較高     2002年以來(lái)深圳房地產(chǎn)價(jià)格每年持續(xù)增長(zhǎng)，以住宅為例，2002年全年住宅交易價(jià)格水平為5533元/平方米，2003年則達(dá)到5680元/平方米，比上年增長(zhǎng)了2.6；2004年前三個(gè)季度，住宅價(jià)格又比上年同期上漲了5.5。由此可見，近年來(lái)，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)保持小幅上漲的勢(shì)頭，且漲幅不斷遞增，價(jià)位持續(xù)高攀，但增幅并不大。從2003年以來(lái)各月住宅價(jià)格看（圖1），房?jī)r(jià)的季節(jié)性波動(dòng)明顯，基本呈“

4、12季度價(jià)位低平，34季度價(jià)格攀升”的規(guī)律。2003年上半年住宅均價(jià)為每平方米5558元/平方米，但下半年上升到5855元/平方米，上漲5.3。今年上半年，房?jī)r(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)這種季節(jié)性變化規(guī)律（見圖2），一季度住宅均價(jià)為5780元/平方米，二季度為5862元/平方米，三季度為6054元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)率分別為二季度1.4、三季度3.3，尤其是三季度價(jià)格增長(zhǎng)較快。比較今年上半年與去年的價(jià)格水平，今年上半年全市住宅平均交易價(jià)格為5830元/平方米，盡管比去年上半年有一定幅度上漲，但比去年下半年降低了0.5，進(jìn)一步體現(xiàn)了深圳房?jī)r(jià)“年初低位徘徊、年中持續(xù)攀升、年底高位運(yùn)行”的基本特征。圖1 2003200

5、4年各月住宅價(jià)格水平（單位：元/m2）圖2 2004年各季度住宅價(jià)格水比較（單位：元/m2）（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中低收入者消費(fèi)的大眾市場(chǎng)，但中高檔商品住宅需求有明顯上升趨勢(shì)     近年來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的商品房，基本呈現(xiàn)合理的價(jià)位比例，以滿足不同收入層次的消費(fèi)者的梯度房地產(chǎn)消費(fèi)。從2003年全年看（見圖3）， 6000元/平方米以下的住宅銷售面積占59%， 600010000元/平方米的住宅銷售面積占35%，10000元/平方米的住宅銷售面積僅占6%；2004年上半年，三項(xiàng)價(jià)格區(qū)間所占比例分別為60、32、8；200

6、4年三季度（見圖4），三項(xiàng)價(jià)格區(qū)間所占比例分別為55、35、10。上述數(shù)據(jù)表明：6000元以下的中低價(jià)住宅占市場(chǎng)的大多數(shù)，10000元以上的高價(jià)位所占比例不超過(guò)10，占較小比例；低、中、高三個(gè)價(jià)位區(qū)間的比例基本合理，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是滿足中低收入者消費(fèi)的大眾市場(chǎng)。圖3 2003年不同價(jià)位住宅銷售比例圖4 2004年三季度不同價(jià)位住宅銷售比例     但是也應(yīng)當(dāng)看到，今年以來(lái)萬(wàn)元以上的高價(jià)位住宅的銷量有明顯上升趨勢(shì)。主要原因在于隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人民生活水平不斷提高，近年來(lái)居民改善居住條件的愿望日益強(qiáng)烈，二次及二次以上置業(yè)的消費(fèi)者增加較快。根據(jù)

7、消費(fèi)者抽樣調(diào)查，目前我市中高檔商品房較為集中的特區(qū)內(nèi)二次及二次以上置業(yè)者比例高達(dá)53，而首次置業(yè)者為47，以改善居住條件為目的的消費(fèi)群體數(shù)量首次超過(guò)了初次買房置業(yè)的群體。由于中高檔商品房需求旺盛，導(dǎo)致特區(qū)內(nèi)今年商品房供應(yīng)增加，開盤數(shù)量較大。10月份我市秋交會(huì)參展樓盤情況表明：特區(qū)內(nèi)僅福田、南山的樓盤各占全部參展樓盤的35和30，而特區(qū)外兩區(qū)僅占20，進(jìn)一步證明了中高檔商品房需求上升的趨勢(shì)。（三）特區(qū)內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)格總體保持一倍差距，但特區(qū)外價(jià)格上漲較快，與特區(qū)內(nèi)差距減小     由于深圳特區(qū)內(nèi)外在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化程度、基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面的較大

8、差異，近幾年，特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度一直低于特區(qū)內(nèi)，特區(qū)內(nèi)外房?jī)r(jià)也一直保持一倍以上的差異。如2003年，特區(qū)內(nèi)福田、羅湖、南山三區(qū)住宅均價(jià)分別為8211元/m2、7746元/ m2、6282元/ m2，比2002年分別上漲6.5、16.1、4.3，房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨欢貐^(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅房?jī)r(jià)僅為3768元/ m2、3487元/ m2，不僅價(jià)格基數(shù)低于特區(qū)內(nèi)一半以上，上升幅度也比較小，僅比上年上漲2.3和3.23。表1 2003年與2002年各區(qū)住宅價(jià)格比較     自去年底以來(lái)，隨著市委、市政府加快特區(qū)外城市化進(jìn)程系列政策的出臺(tái)、地

9、鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的整體加快，加之特區(qū)內(nèi)土地資源消耗殆盡，特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯活躍起來(lái)。今年19月，福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價(jià)為7943元/m2、7990元/ m2、6215元/ m2，分別比2003年同期上漲了1.2，9.1，0.9，但特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)房?jī)r(jià)分別達(dá)到4004元/ m2、3845元/ m2，比上年同期大幅上漲了8.5和13.5，特區(qū)內(nèi)外價(jià)格總體差距也由2003年的2倍減少到1.8倍，差距減小了10，特區(qū)外房?jī)r(jià)開始快速上升，與特區(qū)內(nèi)的價(jià)格差距逐漸減小，使區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)開始趨于合理。（四）與國(guó)內(nèi)主要城市相比，深圳房?jī)r(jià)漲幅甚小，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性 &#

10、160;   從今年以來(lái)深圳、北京、上海、廣州等國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況看（見表2），18月深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)幅度僅為7.6%，低于2002年的27.3和2003年的9.4，增幅明顯回落，而北京、上海上半年保持著25%的增長(zhǎng)；深圳商品房施工面積比上年同期減少2.7%，竣工面積減少了26.9%，而北京、上海施工面積則保持18左右的增長(zhǎng)，竣工面積分別增長(zhǎng)了66.5、12.7。與上述城市相比，深圳房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模已明顯減小，市場(chǎng)供應(yīng)趨于穩(wěn)定。從商品房銷售情況看，上半年深圳商品房銷售面積同比增加20%，北京同期銷售增長(zhǎng)40%，上海、廣州增長(zhǎng)幅度都在10以上，四城市

11、均保持著旺盛的市場(chǎng)需求。表2 2004年上半年深圳、北京、廣州、上海房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)     從住宅銷售價(jià)格看，上半年深圳住宅均價(jià)為5830元，比去年同期上升了3.6%，增長(zhǎng)幅度較小，北京市住宅價(jià)格同比上漲7.3%，上漲較大，而上海同期房?jī)r(jià)上漲19.2%，房?jī)r(jià)持續(xù)快速增長(zhǎng)。此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年二季度統(tǒng)計(jì)資料，國(guó)內(nèi)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲10.4%，其中全國(guó)上海、寧波、天津、南京、重慶、杭州、沈陽(yáng)、青島8個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅最高，均超過(guò)12%，上海房?jī)r(jià)漲幅最高達(dá)到21.4%，相對(duì)來(lái)說(shuō)深圳房?jī)r(jià)上漲幅度很小，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行較為平穩(wěn)。 

12、    從以上分析來(lái)看，今年以來(lái)我市房?jī)r(jià)總體運(yùn)行平穩(wěn)；盡管部分區(qū)域房?jī)r(jià)上漲較快，但全市價(jià)格上漲幅度仍在合理范圍內(nèi)；房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)以滿足大眾需求為主的合理價(jià)格梯度，普通商品房繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位；房地產(chǎn)價(jià)格總體保持理性波動(dòng)。二、當(dāng)前房?jī)r(jià)運(yùn)行中存在的問(wèn)題     盡管今年我市房?jī)r(jià)總體保持理性波動(dòng)，但市場(chǎng)運(yùn)行中還是存在一些問(wèn)題。從今年19月實(shí)際銷售情況看，特區(qū)內(nèi)外幾乎沒有不熱銷的項(xiàng)目，似乎今年樓市只有買不到的樓盤，而沒有賣不出的樓盤。尤其是特區(qū)內(nèi)外的熱點(diǎn)片區(qū)，如特區(qū)內(nèi)的華僑城、紅樹灣、香蜜湖，特區(qū)外的龍華、橫崗

13、、龍崗中心城等，多數(shù)新開的樓盤認(rèn)籌階段即形成排隊(duì)現(xiàn)象，個(gè)別樓盤認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實(shí)際供應(yīng)量一倍以上。樓市的熱銷，似乎不給消費(fèi)者任何遲疑空間，為排一個(gè)號(hào)，要找中介老總、開發(fā)公司老板，甚至找政府官員去說(shuō)情，更不要說(shuō)打折點(diǎn)數(shù)的優(yōu)惠。在這種情況下，熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤房?jī)r(jià)也勁漲。特區(qū)外個(gè)別片區(qū)，比去年底上漲600700元，漲幅高達(dá)20；特區(qū)內(nèi)華僑城、香蜜湖的相當(dāng)一部分大戶型樓盤價(jià)格開盤定價(jià)就到萬(wàn)元以上，個(gè)別樓盤邊售邊漲，1、2個(gè)月就漲了600元左右。     部分片區(qū)房?jī)r(jià)的快速上漲，引發(fā)了業(yè)界的深入思考。盡管深圳土地稀少是客觀事實(shí)，近兩年土地供應(yīng)減少、特區(qū)

14、內(nèi)沒批地也是主要的影響因素，但房地產(chǎn)市場(chǎng)難道沒有炒做現(xiàn)象嗎？從有關(guān)樓盤銷售情況的調(diào)查看，盡管自用或投資出租占了多數(shù)，但仍有相當(dāng)一部分認(rèn)籌是出于炒房目的。個(gè)別認(rèn)籌者不僅“一盤多認(rèn)”，甚至還存在“多盤多認(rèn)”，只要有新盤通過(guò)各種關(guān)系也要先占個(gè)號(hào)。還有相當(dāng)一部分樓盤銷售表明，部分房地產(chǎn)開發(fā)商、中介商也參與了樓盤炒做，部分樓盤排隊(duì)、熱銷情況與開發(fā)商、中介商的推介、宣傳、暗示有一定關(guān)系。這樣勢(shì)必造成相當(dāng)一部分不明情況的消費(fèi)者心里恐慌、頭腦發(fā)熱、跟風(fēng)買房。     由此可見，今年以來(lái)我市部分熱點(diǎn)片區(qū)房?jī)r(jià)的較快上漲，與房地產(chǎn)市場(chǎng)炒做有一定關(guān)系。目前，政府有關(guān)部

15、門及其他機(jī)構(gòu)已開始重視這個(gè)問(wèn)題，也采取了一定措施對(duì)個(gè)別項(xiàng)目的炒做進(jìn)行了調(diào)查、處理。在此，筆者也呼吁廣大消費(fèi)者和房地產(chǎn)業(yè)界需理性分析市場(chǎng)、理性看待房地產(chǎn)買賣。如同股市一樣，房地產(chǎn)價(jià)格也有漲有跌，不可能一直上漲。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)比較充足、供求關(guān)系比較合理的前提下，盲目漲價(jià)未必會(huì)引起廣大消費(fèi)者認(rèn)同，反而隨著今后新開盤上升、供應(yīng)增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)回穩(wěn)，使投機(jī)者受到損失。三、關(guān)于我市房?jī)r(jià)波動(dòng)影響因素的思考     房地產(chǎn)價(jià)格的形成，與構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的土地、建材以及開發(fā)建造活動(dòng)等各種成本因素密切相關(guān)，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)的波動(dòng)主要取決于房地產(chǎn)有效需求和房

16、地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。     從房地產(chǎn)有效需求因素看，影響深圳房?jī)r(jià)波動(dòng)的一個(gè)重要因素在于房?jī)r(jià)與居民收入水平的關(guān)系。根據(jù)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比處在36倍時(shí)，房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和居民的實(shí)際收入水平相協(xié)調(diào)，住房潛在需求方可轉(zhuǎn)化為有效需求。從表3所列歷年深圳房?jī)r(jià)收入比的情況看，1999年以前，深圳市家庭年均收入與購(gòu)買一套商品住宅的平均價(jià)格差距較大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的購(gòu)房能力。1999年以后，房?jī)r(jià)收入比基本在6倍左右或6倍以內(nèi)，即使在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的近兩年，該指標(biāo)仍保持在6倍以內(nèi)。這首先得益于深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得人民生活

17、水平大幅提高，房?jī)r(jià)即使增長(zhǎng)，也與居民收入水平更快速的增長(zhǎng)相去甚遠(yuǎn)（20012002年深圳家庭收入水平增長(zhǎng)達(dá)10，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)在3以內(nèi)，即對(duì)此最好的詮釋）。表3 深圳市歷年居民房?jī)r(jià)收入比情況      由此可見，近年來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求日益旺盛，很大程度上是取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度及其帶來(lái)的人民收入水平的提高，這是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)得以持續(xù)發(fā)展的基本影響因素，也是房?jī)r(jià)合理形成和理性波動(dòng)的重要基礎(chǔ)。      從市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與需求在總量上的平衡和結(jié)構(gòu)上的合理，對(duì)

18、房?jī)r(jià)有著極重要的影響。上世紀(jì)90年代初期的房地產(chǎn)熱，首先是由于供應(yīng)過(guò)剩，直接造成房地產(chǎn)積壓嚴(yán)重、空置上升，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌、造成金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)泡沫破滅。因此，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求在總量和結(jié)構(gòu)上平衡，是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行、房?jī)r(jià)合理波動(dòng)的基礎(chǔ)。      從近年來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求看，2002年以來(lái)深圳房地產(chǎn)保持著旺盛的需求趨勢(shì)，20022003年，每年新建商品房需求基本保持800萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率在1020之間；2004年，住宅需求持續(xù)旺盛，上半年新建住宅銷售面積增長(zhǎng)達(dá)到15。深圳房地產(chǎn)需求的持續(xù)增長(zhǎng)，與人口的高速機(jī)械增長(zhǎng)和居民改善居

19、住條件愿望日益強(qiáng)烈密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年全市常住人口達(dá)557.41萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)10.5，并高于前幾年7左右的增長(zhǎng)速度。人口規(guī)模的急劇增長(zhǎng)，極大的增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，而在深圳居住達(dá)到一定時(shí)間的居民，在經(jīng)濟(jì)條件不斷改善的條件下，換大房、換新房等改善居住水平的愿望不斷強(qiáng)烈，不僅促進(jìn)了新房銷量的增長(zhǎng)，也使二手房有了巨大的市場(chǎng)，今年上半年全市二手住宅銷量增長(zhǎng)高達(dá)63即為最好的例證。      與需求持續(xù)增長(zhǎng)相比，近年來(lái)深圳的房地產(chǎn)供應(yīng)一直保持穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)。2002年，針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在發(fā)展過(guò)熱的隱患，我市實(shí)行了

20、三年房地產(chǎn)用地緊縮政策，每年新增商品房用地供應(yīng)壓縮到前幾年平均水平的三分之一，房地產(chǎn)供給增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭得到明顯控制。同時(shí)，在緊縮的土地政策作用下，存量土地大量入市，兩年多時(shí)間里累計(jì)消化量達(dá)到427公頃，減少了其隨機(jī)入市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。從近兩年房地產(chǎn)供應(yīng)量看，每年商品住宅施工規(guī)模保持2000萬(wàn)平方米，考慮到開工到預(yù)售約2年的周期，每年平均可供應(yīng)商品住宅1000萬(wàn)平方米，加上每年約100200萬(wàn)平方米的空置量，不僅可以滿足現(xiàn)實(shí)800萬(wàn)平方米的新建商品房需求，還有一定程度的富余，便于消費(fèi)者選擇住房，保證買方市場(chǎng)的局面和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。      &#

21、160;由此可見，目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持著供求平衡、結(jié)構(gòu)合理的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足并得到了有效的控制，這對(duì)保證今后房?jī)r(jià)合理的波動(dòng)，具有積極的意義和作用。      但是，我們也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)波動(dòng)不僅取決于收入水平和供求關(guān)系的影響，而城市發(fā)展的各種基礎(chǔ)資源配置，尤其是土地資源供應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)變化起著關(guān)鍵的作用。特別是對(duì)于深圳這個(gè)土地資源相當(dāng)稀缺的城市，在人口持續(xù)高速增長(zhǎng)的前提下，未來(lái)兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將保持10左右的高速增長(zhǎng)，每年需要新建商品住宅約900萬(wàn)平方米。一旦今后房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊缺，住房供應(yīng)將會(huì)減少，在需求持續(xù)旺盛的

22、前提下，供求平衡的局面將被打破，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并對(duì)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)不良影響。這就需要政府具有較高的調(diào)控水平，即保證各個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部門和產(chǎn)業(yè)對(duì)土地的需求，也能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)土地資源的需求。這樣，就能從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲和炒做問(wèn)題，繼續(xù)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。四、我市房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)調(diào)控的建議      在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，可以靠財(cái)稅、金融等間接手段。但是考慮到房地產(chǎn)對(duì)國(guó)計(jì)民生的重要意義，即使發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)也采取計(jì)劃、審批等行政手段強(qiáng)制干預(yù)市場(chǎng)。如香港在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)需求旺盛、價(jià)格上升時(shí)，即

23、增加供地、抑止房?jī)r(jià)；而市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩、價(jià)格下跌時(shí)，即減少批租、保證市場(chǎng)的穩(wěn)定。鑒于我市土地資源極度稀缺及市場(chǎng)機(jī)制仍在進(jìn)一步完善過(guò)程中，政府利用土地資源，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定將具有積極的意義和作用。      如前所述，今后兩年，我市每年房地產(chǎn)市場(chǎng)新房需求保持在900萬(wàn)平方米。按照平均容積率3及形成批準(zhǔn)預(yù)售滯后期2年計(jì)算，若滿足當(dāng)年需求，兩年前需供應(yīng)房地產(chǎn)用地3平方公里左右。2001年后，由于100號(hào)令和94號(hào)文的出臺(tái)，新出讓房地產(chǎn)用地一律采取招標(biāo)拍賣、掛牌方式，加之2002年下半年施行房地產(chǎn)用地3年緊縮期，近

24、3年每年新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)控制在1個(gè)平方公里左右，其形成的市場(chǎng)新增供給僅為300萬(wàn)平方米左右。20022003年，由于每年平均消化了約兩平方公里的存量土地，在一定程度上補(bǔ)足了新增用地的不足，滿足每年900萬(wàn)平方米商品房需求。但是，隨著存量的不斷消耗，存量土地入市越來(lái)越少，今年上半年僅為47萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)年底能達(dá)到100萬(wàn)平方米，加上100萬(wàn)的新增房地產(chǎn)用地，合計(jì)總量?jī)H能達(dá)到2平方公里，僅能形成約600萬(wàn)的新房供給，難以滿足兩年后900萬(wàn)的新增住宅需求。此外，由于發(fā)展商和消費(fèi)者的心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格較大影響，而未來(lái)供求關(guān)系不平衡的預(yù)期，將產(chǎn)生價(jià)格的現(xiàn)時(shí)波動(dòng)，引起房?jī)r(jià)在近期繼續(xù)上漲。 &

25、#160;    因此，我市在房地產(chǎn)用地三年調(diào)控已取得階段性成效的條件下，目前應(yīng)當(dāng)考慮未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)壓力，停止房地產(chǎn)用地緊縮政策，積極增加房地產(chǎn)用地供給，以滿足今后日益旺盛的市場(chǎng)需求。為此，筆者提出以下建議：（一）從明年起調(diào)整全市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加房地產(chǎn)用地，今后兩年保持房地產(chǎn)用地1.52平方公里的供應(yīng)規(guī)模      首先，應(yīng)從總量上適當(dāng)增加，在明年的土地使用權(quán)出讓計(jì)劃中增加0.51平方公里的房地產(chǎn)用地，使全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)達(dá)到1.52平方公里左右，以滿足兩年后市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求，避免房地產(chǎn)供應(yīng)

26、鏈條斷裂。      其次，對(duì)每年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。這既包括在今后每年全市土地供應(yīng)總量不變的前提下，適當(dāng)壓縮目前占地比例極大的工業(yè)用地；也包括恢復(fù)特區(qū)內(nèi)已停止兩年的房地產(chǎn)用地供應(yīng)，以解決羅湖、福田兩區(qū)土地開發(fā)殆盡、房地產(chǎn)供應(yīng)減少、價(jià)格快速上升的問(wèn)題。可以考慮出讓紅樹灣片區(qū)等片區(qū)的政府預(yù)留地。      此外，針對(duì)住宅需求旺盛，而非住宅物業(yè)供大于求的問(wèn)題，在明年制定土地使用權(quán)出讓計(jì)劃時(shí)，適當(dāng)增加商品住宅的供地規(guī)模，減少商業(yè)用房、辦公樓用地的供應(yīng)。（二）加快對(duì)歷史遺留問(wèn)題的土地的處置，加快閑置土地