從激勵機(jī)制角度談房地產(chǎn)調(diào)控解析

1、前期國內(nèi)各大城市的房價(jià)對于不斷出臺的打壓政策視而不見，很大程度上源于政策制定者對高房價(jià)的表態(tài)依舊模糊以及相關(guān)部門的舉措和表態(tài)不溫不火。如今當(dāng)全社會因房價(jià)問題陷入集體焦慮甚至頗有怨言的時(shí)候，就有必要對之前政策進(jìn)行反思，從經(jīng)濟(jì)增長與民生訴求之間進(jìn)行某種取舍。去年年中，筆者就曾提醒過要警惕“樓市飆升或成經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇攔路虎”，希望政府早日拿出措施來調(diào)控。但直到去年月后，政府才緊鑼密鼓地出臺了一系列調(diào)控政策?？上?，由于調(diào)控時(shí)機(jī)滯后，力度也不夠，并沒有取得明顯效果。如今這只“攔路虎”不僅沒有被去除，反而泡沫越積越大，國內(nèi)房價(jià)特別是北京、上海等一線城市的房價(jià)像脫韁的野馬一樣狂飆，政府工作報(bào)告中提出的“要堅(jiān)決遏制

2、部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”被置若罔聞，國家出臺的一系列調(diào)控政策也被眾多房地產(chǎn)企業(yè)用“化骨綿掌”一一化解，普羅大眾只能望樓興嘆，只好寄希望于網(wǎng)上流傳的“樓市崩盤表”的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，對于這一點(diǎn)，政府以及社會各界都引起了重視，政府不斷出臺各項(xiàng)政策和措施，媒體和專家也不斷出謀劃策，從土地、信貸、供給、需求等各個方面提出建議，甚至認(rèn)為“非常之時(shí)應(yīng)用非常之舉措”來進(jìn)行調(diào)控。綜觀這些政策措施或建議，無論是增加土地供給、收緊貨幣信貸，還是改革稅收制度，等等，都是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來考慮的。今天，筆者想換一個角度，從管理學(xué)中的激勵機(jī)制角度來分析國內(nèi)房地產(chǎn)市場各參與主體的行為，從正、負(fù)兩方面的激勵來談?wù)勅绾芜M(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控

3、。簡單地講，激勵機(jī)制指的是通過一套理性化的制度來反映激勵主體與激勵客體相互作用的方式。激勵機(jī)制一旦形成，它就會內(nèi)在地作用于系統(tǒng)本身，使系統(tǒng)機(jī)能處于一定的狀態(tài)，并進(jìn)一步影響著系統(tǒng)的生存和發(fā)展。從激勵的效果劃分，它可以分為兩種：正面激勵和負(fù)面激勵。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場這個所謂的系統(tǒng)里，圍繞著房價(jià)博弈參與人或利益有關(guān)方可以分為：政府（細(xì)分為中央政府和地方政府）、銀行信貸機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營企業(yè)和消費(fèi)者（細(xì)分為投資性住房需求和自住性住房需求）大群體，房地產(chǎn)調(diào)控對每類參與人都會產(chǎn)生不同的影響，我們也可以根據(jù)他們各自不同的特點(diǎn)和需要，采取不同的激勵措施來促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控。對于中央政府來說，由于目前房地產(chǎn)還是拉

4、動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，與多個行業(yè)相關(guān)聯(lián)，房價(jià)暴跌，房地產(chǎn)行業(yè)萎靡，勢必會拖累其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終會影響到整個國民經(jīng)濟(jì)和稅收的增長以及城市化的發(fā)展。從房價(jià)下降所帶來的經(jīng)濟(jì)利益損失這個經(jīng)濟(jì)屬性看，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，屬于一種負(fù)面激勵。另一方面，房價(jià)以及房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到千家萬戶，是社會民生中最重要的問題，有著極大的社會屬性。房價(jià)飛漲，百姓怨言增多，不僅影響政府的信任程度，甚至關(guān)系到執(zhí)政黨的執(zhí)政基礎(chǔ)。因此，中央政府與房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)系除了經(jīng)濟(jì)利益層面的，也有政治或社會利益層面的。這種社會屬性，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，屬于一種正面激勵。而對于地方政府來說，由于目前我國稅收體制劃分以及自身管理事物權(quán)限的

5、不同，地方政府與中央政府之間有共同的利益訴求，同時(shí)也存在不同的利益分割，對于同一樣政策所考慮的出發(fā)點(diǎn)和執(zhí)行力度可能會有所不同。從激勵機(jī)制的角度來說，地方政府對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，出發(fā)點(diǎn)大都與中央政府差不多，不同的是在正面激勵方面，地方政府還有執(zhí)行中央政府決策的政策壓力。按理說，如果平衡一下房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性和社會屬性，地方政府更有動力和壓力去進(jìn)行調(diào)控，因?yàn)槔习傩罩苯用鎸Φ姆績r(jià)是屬于不同行政區(qū)域內(nèi)的問題，面對的是地方政府，但現(xiàn)實(shí)是更多的地方政府被房地產(chǎn)行業(yè)所“俘獲”，理由只能是地方政府前期的行為過多偏向于其經(jīng)濟(jì)屬性了，過多依賴于高價(jià)土地出讓所帶來的經(jīng)濟(jì)利益以及其帶來的暫時(shí)繁榮罷了。對于銀行信貸機(jī)構(gòu)

6、和房地產(chǎn)企業(yè)來說，作為一個經(jīng)營企業(yè)，房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的正面激勵和負(fù)面激勵機(jī)制基本差不多，負(fù)面激勵都是因房價(jià)下跌帶來的經(jīng)濟(jì)利益受損，而正面激勵中唯一不同的是，銀行信貸機(jī)構(gòu)面對的是上級監(jiān)管機(jī)構(gòu)對其貸款規(guī)模的限制以及不良貸款減少，金融風(fēng)險(xiǎn)降低；房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營企業(yè)面對的則是因房地產(chǎn)調(diào)控所帶來的產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營不因房價(jià)暴漲暴跌而受到影響，不過，這個正面激勵機(jī)制需要長時(shí)間才能得到體現(xiàn)，可惜短期內(nèi)一般的企業(yè)難以發(fā)現(xiàn)和理解。對于屬于投資性住房需求的消費(fèi)者來說，由于其是房價(jià)上漲的直接受益者，因此，對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，遏制房價(jià)過快上漲，肯定會壓縮他們投資住房的利潤空間，減少其投資行為，屬于負(fù)面激勵機(jī)

7、制。但是，如果不遏制房價(jià)過快上漲，這些人的投資會暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，從這一點(diǎn)上講，可以算得上是正面激勵機(jī)制，不過這種激勵的效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如負(fù)面激勵的效果。對于屬于自住性住房需求的消費(fèi)者來說，房地產(chǎn)調(diào)控，房價(jià)漲幅放緩甚至下降是極大的正面激勵機(jī)制，而負(fù)面激勵機(jī)制可以說幾乎沒有。從上面的分析可以看出，類群體對于房地產(chǎn)調(diào)控都有著正面激勵機(jī)制，因此，我們可以根據(jù)不同群體的激勵因素，采取不同的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)定房價(jià)。其中，最主要或者最根本的一點(diǎn)就是政府政策要更加明晰和嚴(yán)厲。前期國內(nèi)各大城市的房價(jià)對于不斷出臺的打壓政策視而不見，很大程度上源于政策制定者對高房價(jià)的表態(tài)依舊模糊以及相關(guān)部門的舉措和表態(tài)不溫不火

8、。如今當(dāng)全社會因房價(jià)問題陷入集體焦慮甚至頗有怨言的時(shí)候，就有必要對之前政策進(jìn)行反思，從經(jīng)濟(jì)增長與民生訴求之間進(jìn)行某種取舍。這就要求未來房市政策的出發(fā)點(diǎn)不僅要立足于規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的需要，也要立足于民生的安居呼喚。另外，從經(jīng)濟(jì)層面上講，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的勢頭已確立，甚至出現(xiàn)局部過熱的風(fēng)險(xiǎn)，而經(jīng)濟(jì)增長方式迫切需要轉(zhuǎn)型，因此，當(dāng)前政府（包括中央政府和地方政府）更有理由重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的社會屬性，而不是其經(jīng)濟(jì)屬性。所以，政府應(yīng)立即釋放明確的信號，將本輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的以及打壓高房價(jià)的意圖清清楚楚地告訴民眾，敦促國家有關(guān)部門及地方政府出臺更為嚴(yán)厲的措施進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控：對于銀行信貸機(jī)構(gòu)，信貸規(guī)模要進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)開發(fā)貸款要嚴(yán)格控制，禁止開發(fā)商用土地做抵押品“空手套白狼”，對投機(jī)投資性購房的信貸要停止，避免這種政策的左右搖擺和反復(fù)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地的招拍掛制度要進(jìn)行改革，不能以價(jià)格最高者得之，避免“地王”的頻繁出現(xiàn)以及其他保障性住房建設(shè)的落空；其獲得貸款的難度要加大，資金成本要提高；對房地產(chǎn)預(yù)售制度進(jìn)行規(guī)范和健全，嚴(yán)厲打擊