東坡金城商業(yè)計劃書

1、【東坡金城商業(yè)計劃書】目 錄第一部分. 運營資料第二部分. 城市分析第三部分. swot分析第四部分. 項目定位第五部分. 市場定位第六部分. 業(yè)態(tài)規(guī)劃第七部分. 項目經營模式（商業(yè)部分）第八部分. 租金定位第九部分. 招商計劃. 整體策略. 推廣策略. 招商手段. 優(yōu)惠政策第十部分. 項目經營模式（文化部分）第十一部分. 配套改進計劃第十二部分. 財務情況第十三部分. . 融資計劃附件（一）. 現(xiàn)場規(guī)劃附件（二）. 招商手則附件（三）. 媒介計劃第一部分運營資料1.項目用地100 余畝，建筑面積70000 余平方米，商鋪面積5000 余平方米，住房面積2000 余平方米，總投資 rmb 1.

2、5 億元。2.東坡金城于2003 年 9 月開盤銷售3.項目銷售 /招商情況（如圖）4.項目業(yè)態(tài)（如圖）類別美容養(yǎng)生服裝飾品文化教育休閑食品通訊名細國珍專營天然居姚明一代音樂之聲冷酷 100 中國聯(lián)通超英美容城市獵人騰飛運動好記星空門足球吧中國移動葉氏美容童話世界愛情氧吧東坡文化公司曼德夫晶悅女子精彩 f1 瞬間之間唯爾靚怪妹妹心情驛站徐艷霞藝術中心solo 琪賽智能電腦qq女孩喲喂呀金鍵藝術中心阿迪達斯統(tǒng)計4 15 7 3 2 5.項目現(xiàn)狀分析【word 版，可自由編輯！】a)隨著項目整體地塊的增值，招商節(jié)奏陣逐漸加快b)服飾、美容和教育產業(yè)招商比例較大c)休閑廣場利用率最高，同時帶動了周圍

3、商鋪的招商第二部分城市分析 （2005 年）資料1.0405 年城市人口自然增長率為1.22 ，在 30 萬左右，常住人口20 萬左右2.04 年消費品市場更趨活躍。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額67.38 億元，增長21.6% 。其中批發(fā)零售貿易業(yè)實現(xiàn)銷售額49.87 億元，增長23.7% ；餐飲業(yè)實現(xiàn)銷售額13.1 億元，增長32.1% 。05 年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4088 元，增長28.4% 。上半年人均消費支出2720 元，增長18.9% 。其中，食品消費增長14.2% ，教育文化娛樂服務消費增長6.9% ，交通和通信消費增長7.6% 。3.目前全市有個體工商戶73216 戶，

4、從業(yè)人員101425 人4.市民消費習慣（觀察結論）集中購物： 4 點8 點地點：小北街外出就餐： 6 點7 點地點：豬市街、杭州路休閑娛樂： 4 點 10 點地點：紅星路東段夜宵小吃： 9 點11 點地點：環(huán)湖路5.04 年房屋建筑竣工面積357.6 萬平方米，下降7.2% 。房地產投資一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢。今年以來，商品房銷售增幅一直落后于其投資50 個百分點以上；空置面積較多，上半年空置面積19.7 萬平方米，其中住宅 7.1 萬平方米，空置面積比去年同期增長42.3% 。1-6 月，商品房銷售額12754 萬元，銷售面積11.4 萬平方米，分別比去年同期下降54.4% 個和 60.6% 。

5、今年以來，商品房銷售幅度一直落后于其投資增幅 50 個百分點以上。以上信息來源：眉山市統(tǒng)計局分析1.人口流動性較弱2.商鋪數量密集3.房地產投資（住房、商鋪）成負增長4.休閑產業(yè)發(fā)達，本地居民習慣休閑購物5.長期以來形成的以雕像廣場為中心的購物、娛樂休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心說明1.城市收入穩(wěn)步增加，消費力上漲2.本地房地產出現(xiàn)負增長局面主要受人口數量限制3.市民消費習慣固定第三部分swot分析項目地理位置（如圖）strength（優(yōu)勢）1.政府優(yōu)勢：當地政府文化產業(yè)的重點項目2.地塊優(yōu)勢：居住人口最多，離傳統(tǒng)商業(yè)中心僅一街之隔，有利于人氣的培養(yǎng)3.項目規(guī)模：有利于綜合競爭力的形成4.整合營銷

6、：當地缺少休閑產業(yè)，而項目體量足以支持多個休閑產業(yè)的形成weakness（劣勢）1.區(qū)位劣勢：項目所在地位于老城區(qū)，但項目周邊人氣目前還不是很旺，商業(yè)氛圍不佳，現(xiàn)有商業(yè)中心與項目相隔上大南街，卻并沒有給項目帶來有效的人氣聚集效應2.道路交通：目前項目周邊僅沙觳行、大南街有一定的人流量；小北街的商業(yè)氣氛被三蘇祠阻隔，難以沿展到項目。3.消費習慣：大南街被消費者遺忘，如何喚起他們的記憶，我們需要在宣傳和品質上花費很大的力氣。opportunity （機會）1 來自市場：眉山沒有形成特色消費商圈，商業(yè)樓盤缺少系統(tǒng)的科學的推廣方式，做好項目定位和目標對象是項目迅速成敗的關鍵2 城市地塊的增值，市中心商

7、鋪密集，業(yè)態(tài)單一（服飾），其他業(yè)態(tài)零散，都是我們形成集中補充業(yè)態(tài)的機會。threat （威脅）1區(qū) 域 競 爭 ： 新 城 區(qū) 是 政 府 規(guī) 劃 的 重 點 建 設 區(qū) 域 ， 有 東 坡 湖 廣 場 、 義 烏 商 貿城 、 金 羅 馬 假 日 廣 場 、 青 年 步 行 街 等 大 型 商 業(yè) 樓 盤 ； 老 城 區(qū) 有 ： 賽 爾 陽 光 廣場 、 巴 黎 春 天 、 小 香 港 商 業(yè) 步 行 街 等2市 場 風 險 ： 目 前 區(qū) 域 市 場 的 商 業(yè) 地 產 開 發(fā) 屬 于 實 質 性 空 白 階 段 ， 主 要 由 于 三蘇祠的產業(yè)形態(tài)對傳統(tǒng)零售商業(yè)的反面作用，導致商業(yè)開發(fā)的

8、滯后，能否改變消費者的購物習慣是市場風險的關鍵3目前眉山空置商鋪達30 萬平方米，主要集中在新城區(qū)和老城區(qū)樓盤的二樓以上商鋪，如果我們不能合理運用業(yè)態(tài)，掌握業(yè)態(tài)對經營場所的選擇，很有可能再次失敗。第四部分營銷目標 實現(xiàn)招商70% 以上 人流量平均3000 人/ 天以上 拉動資產價值均價達4200 元/ 第五部分項目定位-“文化休閑購物中心”1.第三產業(yè)概念及其發(fā)展、特點概念第三產業(yè)是除第一、第二產業(yè)外的其他行業(yè)，亦稱服務業(yè)，包括生產服務和生活服務兩個方面，是生產力提高和社會進步的必然結果，其發(fā)展水平已經成為衡量國家和地區(qū)發(fā)展水平、現(xiàn)代化程度的重要標志。發(fā)展a)2001 年第三產業(yè)完成投資183

9、06 億元，增長17.6，增長速度分別比第一產業(yè)、第二產業(yè)高17 和 10 個百分點。第三產業(yè)投資占社會固定資產總投資的比重達到65.8%，形成投資新熱點。b)傳統(tǒng)的批發(fā)零售貿易、餐飲業(yè)和交通運輸業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展,；同時，旅游、信息、咨詢、科技服務、社區(qū)服務、金融保險、通訊、美容健身、教育、娛樂、文化等新興產業(yè)快速發(fā)展。c)未來第三產業(yè)已經成為城市經濟增長的支柱，如北京、上海、石家莊、長沙等城市第三產業(yè)增加值占gdp的比重分別達到58.9%、50.7%、40.2%和 48.4%。特點第三產業(yè)內部行業(yè)較多,勞動密集與技術密集、智力密集行業(yè)并存,可以吸納不同層次、不同素質的勞動力就業(yè)。2.結合自身

10、條件和城市條件，滿足條件的產業(yè)有批發(fā)零售貿易、旅游、通訊、美容健身、教育、娛樂和文化。3.眉山城區(qū)商鋪密集，休閑場所不足4.除服飾銷售集中以外，如餐飲、娛樂、科技等均沒有形成特色商圈5.由于眉山的區(qū)域地理位置、社會環(huán)境和經濟發(fā)展狀況決定了本項目的市場需求支撐只能來自本地。第六部分市場定位：市的構成：眉山地區(qū)消費市場、旅游人口、書畫愛好者以及培訓機構場的構成：外來貿易與本地貿易想結合第七部分業(yè)態(tài)規(guī)劃再根據滿足條件的產業(yè)開店策略，我們確定如下產業(yè)結構休閑服務類經營者開店策略休閑服務行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、良好的經營環(huán)境，產業(yè)氣氛充足。休閑服

11、務行業(yè)的商鋪一般不會選擇一樓的商鋪，由于行業(yè)慣例，消費者可以接受上二樓。休閑業(yè)經營者對建筑的層高和內部通道設計有較高的要求，同時要求通風條件良好。商品零售類經營者開店策略商品零售行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：交通便利、周邊有大型居住社區(qū)作為常規(guī)消費群體支撐、整體環(huán)境有利于吸引消費者商品零售行業(yè)根據不同的類型選擇商鋪的要求也不一樣，總體來說規(guī)模效應是吸引商家和消費者的重點，同時對市場要求較高。書畫經營者開店策略書畫行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：文化背景、市場影響力、交易市場是否成熟、市場區(qū)域購買力、市場組織能力以及銷售通路是否完善書畫行業(yè)對商鋪的要求主要有：便于作品陳列、規(guī)模性和整體性三

12、方面文化教育經營者開店策略文化教育行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內學校數量、租金價格、家庭休閑較集中便于實地宣傳文化教育行業(yè)對商鋪的要求主要有：面積符合要求、租金便宜、相對安靜具體業(yè)態(tài)分布以中心廣場分割出兩個業(yè)態(tài)區(qū)（休閑商業(yè)相結合、產業(yè)融入文化），帶來多重享受。業(yè)態(tài)如圖（一層可自主選擇，沿街商鋪不納入規(guī)劃）二層以上業(yè)態(tài)（含二層）一層主力業(yè)態(tài)規(guī)劃第八部分項目經營模式（商業(yè)部分）商業(yè)地產開發(fā)至少涉及多個主要利益相關群體和多種權利分配。圍繞多級市場、多個利益相關群體和多種權利分配，必須通過有效的項目經營模式，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經營者、管理者、消費者五者共生共贏、利益協(xié)

13、調統(tǒng)一，以此提升開發(fā)商的美譽度、持續(xù)發(fā)展力和實現(xiàn)其商業(yè)利益最大化。五個主要利益相關群體開發(fā)企業(yè) 是項目開發(fā)的整體組織協(xié)調者，其利益取向是商業(yè)物業(yè)的順利銷售回收投資，或者通過長期的租金收入獲得投資回報。投資者 是項目銷售的關鍵，商業(yè)物業(yè)成功銷售的前提是要給投資者創(chuàng)造良好的投資機會，協(xié)助投資者規(guī)避投資風險，取得合理的投資回報。投資者是商業(yè)項目從產品走向市場的關鍵紐帶，他們注重商鋪升值潛力和豐厚的租金收益。經營者 （可能本身就是投資者）在商業(yè)經營者的經營過程中，市場盈利機會、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場推廣力度等因素決定了經營狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛圍，經營狀況的好壞反過來決

14、定了投資者的投資回報高低和回收期的長短. 因此，項目開發(fā)中商業(yè)形成的初期，吸引經營者前來經商和對經營者的優(yōu)惠扶持將尤為必要。管理者 （有時由開發(fā)商兼任），開發(fā)商引進經驗豐富的商業(yè)管理公司參與商業(yè)項目的管理和經營，是解決純投資者經營管理能力不足的有效手段。消費者 是商業(yè)物業(yè)的最終消費對象，商業(yè)物業(yè)內經營商品與服務的最終消費者。項目經營模式常規(guī)的經營模式有產權式經營模式和自主經營模式兩種產權式經營模式：商業(yè)物業(yè)全部銷售，所有權由投資者所有，投資者自主經營，或者獨立招商、分散經營，物業(yè)管理公司只有最簡單的物業(yè)管理職能，租金收益全部歸投資者所有。自主經營模式：自主式經營分兩個細分層面，將商業(yè)物業(yè)部分產

15、權與經營權銷售給個人投資者，但由專業(yè)商業(yè)管理公司負責統(tǒng)一管理，投資者自主經營或委托經營，并享受商業(yè)管理公司固定投資回報的一種銷售模式。指開發(fā)商預留部分商業(yè)物業(yè)，不出讓產權，以引進核心主力商家?guī)恿闵⑸碳疫M場經營，商業(yè)管理公司負責統(tǒng)一管理，實現(xiàn)租金收益與資產增值的一種經營模式。模式優(yōu)劣勢分析1產權式經營模式的優(yōu)劣勢：此經營模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風險較低，操作簡單，追求短期利益；但是由于產權分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長期收益最大化的能力。2自主經營模式的優(yōu)劣勢：通過專業(yè)商業(yè)管理公司的專業(yè)化管理，實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。后期風險大，投入增加。項目經營模式的選擇結合本項目實際情況和整體經營戰(zhàn)略，由

16、于項目前期招商不力導致人氣不足，影響到產權銷售，因此我們必須首先考慮招商問題，然后利用產業(yè)形成人氣，利用聚集效應實現(xiàn)產權銷售。第一步：蓄勢階段，自主經營的第二種模式，實現(xiàn)資產增值第二部：銷售階段，自主經營的第一種模式，強化項目整體品牌；結合產權經營。招商期的成果服務于銷售，讓投資者看到固定的投資回報，增強投資信心。租金定位以眉山商鋪租賃市場為定價依據，制定符合當地市場的租金價格體系（如圖表）三蘇祠為正面，東坡苑為背面，以下為最低租金價格體系位置樓層樓層面積總面積租金（元 / 平方米 .月）備注正面背面一號樓1 層1519 3390.56 30352530 臨2 層1340 15201215街和

17、廣場面商鋪租金最低30 35 3 層531.56 1015812二號樓1 層1267 2828.6 30352530 2 層1030 152012153 層531.6 1015812三號樓1 層1272 2833.6 30352530 2 層1030 152012153 層531.6 1015812四號樓1 層1277 2872.6 30352530 2 層1064 152012153 層531.6 1015812五號樓1 層867.58 1591.58 2530 18222 層724 12151015六號樓1 層1103.7 2035.62 2530 18222 層931.92 121510

18、15七號樓1 層1103.7 2035.62 2530 18222 層931.92 12151015九號樓1 層2302.5 9595 價格面議整體租賃2 層2302.5 3 層2302.5 4 層2302.5 十號樓1 層978.5 2501.3 18221520臨街和廣場面商鋪租金最低30 35 2 層991.2 101510153 層531.6 812812十一號樓1 層1139 2822.7 182215202 層1152.1 101510153 層531.6 812812十二號樓1 層1277 3573 303515202 層1148 152010153 層1148 1015812十

19、三號樓1 層1139 2822.7 182215202 層1152 101510153 層531.6 812812十七號樓底層697.11 1520十八號樓底層573.78 1825十九號樓底層509.6 1825休閑廣場租金 7 元/ ，物業(yè)管理費1 元/ 第九部分招商計劃招商對象：符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的經營者招商區(qū)域：本地 +成都地區(qū)整體策略1 由于項目前期在本地市場形成的不良影響，故選擇此前不熟悉項目的成都地區(qū)作為招商的主要戰(zhàn)地，從外到內的帶動，消除不良影響。2 項目形象：眉山第一座文化商業(yè)城，休閑購物新體驗。3 媒介策略（附件，媒介計劃）訴求對象：具有擴張意圖的個體商戶、連鎖品牌經營者及有意識

20、開店的潛在投資者對象特征：具備一定抗風險能力的經濟基礎 具有冒險精神，對現(xiàn)有收入不滿意 本身有投資經驗或具有這方面的人際關系具有某行業(yè)的工作經驗或人際關系對象行為分析：開店基礎是對某行業(yè)的了解；開店目的明確，經營場所的選擇和前期投入是考慮的重點，特別是有意識開店的首次投資者，他們對初期投入十分重視；人際關系較廣，對信息收集的渠道和范圍也相對較廣。蓄勢期訴求主題：注意知識性，“眉山消費市場分析及項目基本屬性介紹”訴求范圍：成都+眉山訴求時間： 7 月 15 日 8 月 15 日媒介選擇：華西都市報廣告形式：軟文，題花訴求頻次：軟文1 次，題花 3 次； 共計 4 次導入期訴求主題：樓盤展示，業(yè)態(tài)

21、、管理、交通、地理等優(yōu)勢，傳遞招商信息訴求范圍：成都+眉山訴求時間： 8 月 15 日 9 月 15 日媒介選擇：華西都市報廣告形式：軟文，題花訴求頻次：軟文1 次，題花 9 次； 共計 10 次強銷期：訴求主題：優(yōu)惠，主標“店鋪裝修，這里不花錢”，副“更多優(yōu)惠方案等您來決策”訴求范圍：成都+眉山訴求時間： 9 月 15 日 11 月 15 日媒介選擇：華西都市報+當地平面媒體+眉山夾報及戶外輔助媒體廣告形式：平面、戶外媒體和廣播訴求頻次：華西公告2 次、題花資訊5 次當地平面硬廣4 次、華西夾報4 次、廣播5 秒 1 個月和戶外媒體； 共計平面15 次，戶外2 個月、廣播1 個月持續(xù)期：訴求

22、主題：與訴求對象信息互動招商成果展示、項目能為消費者提供的服務訴求范圍：眉山訴求時間： 11 月 15 日次年1 月 1 日媒介選擇：戶外媒體+當地平面媒體（針對休閑服務的媒體）廣告形式：硬廣和戶外媒體訴求頻次：平面4 次，戶外 4 個月爭取合作：青城山 golf會所易拉寶展示本地廣告公司與項目資源互換政府對大型品牌的引入支持其他事項：國慶、元旦、春節(jié)舉辦的活動媒介宣傳強銷期的招商手冊直郵重點招商對象直接跟蹤vi 系統(tǒng)務必在推廣啟動前確定集團網站建成起的站內宣傳，該信息在其他媒介上的信息體現(xiàn)原則上不做銷售方面的推廣招商手段：現(xiàn)場烘托商業(yè)氣氛（附件現(xiàn)場規(guī)劃）1戶外廣告形式多樣新穎2提早形成國慶喜

23、慶氣氛，多利用氣球、彩旗等3氣氛延展，利用步行街的仿古路燈sp活動提升人氣1東坡金城品牌展示（9.1 10.1 活動方案）2第一屆東坡文化購物節(jié)（10.1 活動方案）3春節(jié)開業(yè)活動優(yōu)惠政策內容面積（建筑面積）優(yōu)惠政策（總租金）付款方式優(yōu)惠政策品牌優(yōu)惠政策項目50 以下50-99 100-199 200-500 500 以上一次性付清 3 年一次性付清 5 年國際國內知名國內普通品牌租金不優(yōu)惠9.5 折9 折8.5 折7 折7 折6.5 折8 折9 折物管費不優(yōu)惠不優(yōu)惠不優(yōu)惠協(xié)商協(xié)商不優(yōu)惠不優(yōu)惠協(xié)商不優(yōu)惠經營管理費不優(yōu)惠協(xié)商協(xié)商可免可免協(xié)商協(xié)商可免協(xié)商免租期1-3個月1-3個月3-6個月6-9個

24、月9-12 個月9-12 個月1-3 個月其他1、 商家第一次裝修產生的屬于東坡金城的垃圾清運費全免（注：業(yè)主自營或自行租賃招商的由業(yè)主承擔）。2、 商家入場裝修的裝修入場證、管理費減半收取。3、 商家享受與其他區(qū)域商家的政府給予的所有優(yōu)惠政策（按政府相關文件執(zhí)行）。4、 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金，折扣后不享受重復優(yōu)惠。共同優(yōu)惠政策：在 2006 年 10 月 1 日之前入場的商家給予3 個月免租期在 2006 年 10 月 1 日之后入場的商家，面積（建筑面積）在50 以內免租期1 個月。廣告位優(yōu)惠可根據商家經營規(guī)模及品牌適當為其提供1-2 個廣告位（視品牌情況），指定使用位置并免費使用

25、期限為 2 個月，到期后可對其廣告位優(yōu)先租賃使用，在正常對外收費標準上給予優(yōu)惠。在后期的宣傳上，我項目可為商家做出推廣計劃，并結合整個項目一并對外造勢宣傳，為商家進行品牌推廣。工作計劃（如圖）時間完成事件7.158.15 眉山市消費力、方向、需求及城市屬性調查報告招商手冊蓄勢期廣告發(fā)布布置休閑設施8.159.01 導入期媒介宣傳宣傳范圍內效果評估，吸引力、意見等9.0111.15 根據情況調整策略現(xiàn)場布置，主題氣氛營造強銷期介宣傳品牌推廣活動10.1 活動11.15次年 1.1 元旦狂歡夜活動入住商家溝通目標商家意向數量達到要求，總體招商50% 1.01春節(jié)目標商家招商基本完成，商鋪入住率達到70% 以上東坡金城試營業(yè)結束廣告招商宣傳結束春節(jié)為項目正式營業(yè)時間春節(jié)以后未到期的戶外廣告訴求項目功能的同時向商家服務舉辦各類活動或是為有影響力的活動免費提供場地，擴大項目影響力根據營業(yè)情況制定宣傳計劃