云都商務(wù)中心項(xiàng)目可行性商業(yè)計(jì)劃書

1、審核通過(guò)，歸檔資料。 未經(jīng)允許，禁止外傳!1.0總論亠 八i e小1.1.1項(xiàng)目名稱云都商務(wù)中心1.1.2承辦單位概況本項(xiàng)目由丁紅軍等五自然人提起并承辦。1.1.3報(bào)告編制依據(jù)(1 )投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)；(2) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)；(3) 岳陽(yáng)市云溪區(qū)城市規(guī)劃修編(2001 2020年(4) 岳陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃(5) 岳陽(yáng)市云溪區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃(6) 相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等1.1.4項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程商務(wù)中心是城市功能的重要體現(xiàn)。一個(gè)城市商務(wù)中心的 數(shù)量和水平反映了這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)文化水平，也體現(xiàn)了城市居 民的生活質(zhì)量。2009

2、年岳陽(yáng)市云溪區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作目標(biāo)要求以及岳陽(yáng)市云溪區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃涉及到商務(wù)寫字樓建 設(shè)，提出以“數(shù)量安全、質(zhì)量安全、可持續(xù)發(fā)展”為主線, 以保障“城鎮(zhèn)秀美、和諧云溪”為主體，以“放心工程”為 核心，通過(guò)全面構(gòu)建城市基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)城市形象提升，形 成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、公眾監(jiān)督“三位一體”的管理框架, 努力實(shí)現(xiàn)云溪城市化率達(dá)到80%,質(zhì)量安全達(dá)到95%以上， 打造走在全國(guó)全省前列，充分體現(xiàn)云溪區(qū)作為岳陽(yáng)市工業(yè) 區(qū)、現(xiàn)代化工區(qū)、現(xiàn)代化港口區(qū)的特色和發(fā)展水平。岳陽(yáng)市云溪區(qū)政府對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高度重視，鼓勵(lì) 多種經(jīng)濟(jì)形式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)合法、科 學(xué)、規(guī)范、有序發(fā)展，為云都商務(wù)

3、中心的建設(shè)提供了非常寬 松的投資環(huán)境。云溪區(qū)地處岳陽(yáng)市城區(qū)東北部、長(zhǎng)江中游南岸，位于東 經(jīng) 113° 08，48 至 113° 23，30、北緯 29° 23，56 至 29° 38，22之間，西瀕東洞庭湖，東與臨湘市接壤，西北 與湖北省監(jiān)利縣、洪湖市隔江相望，南部與岳陽(yáng)樓區(qū)和岳陽(yáng) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)毗鄰?？偯娣e403平方公里。云溪區(qū)現(xiàn)轄7個(gè)鄉(xiāng) 鎮(zhèn)（云溪鄉(xiāng)、云溪鎮(zhèn)、路口鎮(zhèn)、文橋鎮(zhèn)、陸城鎮(zhèn)、道仁磯鎮(zhèn)、 永濟(jì)鄉(xiāng)）、1個(gè)街道辦事處（長(zhǎng)嶺街道辦事處），共有66個(gè)村 （場(chǎng)）和14個(gè)社區(qū)居委會(huì)。區(qū)人民政府駐云溪鎮(zhèn)。2008年 年末總?cè)丝?165865人，其中城鎮(zhèn)居民8230

4、0人，農(nóng)村居民 83565人。云溪區(qū)屬岳陽(yáng)市整體規(guī)劃中的工業(yè)區(qū)，是岳陽(yáng)市 乃至湖南省新型工業(yè)化戰(zhàn)略布局之重點(diǎn)。境內(nèi)駐有中石化集 團(tuán)長(zhǎng)嶺煉化公司和巴陵石化公司以及華能湖南岳陽(yáng)發(fā)電有 限責(zé)任公司、泰格林紙集團(tuán)等四家大中型企業(yè)，是湖南省重 要的石化基地、火電基地和紙材基地?！笆晃濉逼陂g，四 家企業(yè)都將啟動(dòng)新一輪擴(kuò)張發(fā)展。目前，中石化集團(tuán)在岳煉 油化工一體化項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)實(shí)施，項(xiàng)目總投資135億元；泰 格林紙40萬(wàn)噸壓光紙項(xiàng)目和華能發(fā)電三期2 x 600兆瓦擴(kuò)建 工程正在加緊建設(shè)，泰格林紙50萬(wàn)噸超級(jí)壓光紙項(xiàng)目和華 能發(fā)電四期2 x 1000兆瓦擴(kuò)建工程也已規(guī)劃立項(xiàng)。云溪區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍，交通便利，物流繁榮

5、，企業(yè)眾多，但 商務(wù)中心卻不多，因此建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)志性商務(wù)中心項(xiàng)目前 景好，也迫在眉睫。云都商務(wù)中心的建設(shè)正是好時(shí)機(jī)。1.2項(xiàng)目概況1.2.1擬建地點(diǎn)云都商務(wù)中心位于岳陽(yáng)市云溪區(qū)云中北路1號(hào)。1.2.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積2144.1平方米，建筑總面 積3670.94平方米，建筑占地面積595. 35平方米，建筑密 度23.6%,綠化用地面積2930. 37平方米，綠化率48. 5%, 容積率1. 04。建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體為鋼混框架結(jié)構(gòu)7層，1層 595. 35平方米，為大廳和門衛(wèi)；2層614. 79平方米，3-6層 均為595.35平方米，為寫字間和會(huì)議室等；7層

6、79.40平方 米，為機(jī)房。1. 2. 3主要建設(shè)條件云都商務(wù)中心為岳陽(yáng)市云溪區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程， 地處云溪中心城鎮(zhèn)云溪鎮(zhèn)，周邊供水、供電、通訊、交通等 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套條件較好。1.2.4項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度云都商務(wù)中心計(jì)劃于2011年1月開始，2012年4月完 成，預(yù)計(jì)建設(shè)工期12個(gè)月。1.2.5項(xiàng)目投資和籌資方案云都商務(wù)中心總投資為300萬(wàn)元，籌資方案為自籌。1.2.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1項(xiàng)目占地m2595. 352建筑面積m23670. 943建筑密度%23. 64容積率1. 045綠地率%48. 56機(jī)動(dòng)車位輛107地面車位輛108投資估算萬(wàn)元10

7、009年均營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元30010年均利潤(rùn)總額萬(wàn)元18011年均凈利潤(rùn)萬(wàn)元10012投資凈利潤(rùn)率萬(wàn)元7. 6%13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%10. 3114投資回收期（稅后）%9. 5515借款償還期年 13 （含兩年建設(shè)期）1.3結(jié)論與建議云都商務(wù)中心項(xiàng)目的實(shí)施是滿足云溪區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 和人民群眾生活需求，是提高云溪區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民群 眾生活品質(zhì)的需要，符合岳陽(yáng)市云溪區(qū)社會(huì)事業(yè)發(fā)展的總體 戰(zhàn)略部署，有助于促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展。2. 0項(xiàng)目的規(guī)劃相關(guān)性及建設(shè)必要性2.1項(xiàng)目的規(guī)劃相關(guān)性2.1.1岳陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要岳陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 中把加快服務(wù)

8、業(yè)發(fā)展作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、完善提升城市 功能的重要途徑。圍繞方便群眾生活和提高生活質(zhì)量，大力 發(fā)展生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，充實(shí)提升生活性服務(wù)業(yè)，更好地滿足人 民群眾日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。按照便民利民原則，進(jìn)一步完 善落實(shí)城市進(jìn)出設(shè)施建設(shè)規(guī)劃和布局。加快社區(qū)、集鎮(zhèn)、商 貿(mào)中心和專業(yè)特色街建設(shè)，發(fā)展人性化消費(fèi)服務(wù)。培育提升 各類市場(chǎng)，形成比較完備的市場(chǎng)體系。加快社區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè) 化、社會(huì)化進(jìn)程，構(gòu)建與現(xiàn)代城市發(fā)展相適應(yīng)的城市服務(wù)業(yè)。 拓展城市服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新城市服務(wù)形式，加強(qiáng)城市服務(wù)中心 建設(shè)，整合城市服務(wù)資源，積極構(gòu)建覆蓋全市、反應(yīng)快速的 城市服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。云都商務(wù)中心的建設(shè)將提升城市服務(wù)功能， 完善城市市場(chǎng)體系

9、，滿足人民需要。2.1.2岳陽(yáng)市云溪區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃岳陽(yáng)市云溪區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃 指出云溪社會(huì)事業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，“十一五”期間經(jīng)濟(jì)社會(huì) 發(fā)展中也面臨重大挑戰(zhàn)，未來(lái)的建設(shè)突出以人為本，實(shí)施和諧惠民戰(zhàn)略。以民主法制健全、社會(huì)文明進(jìn)步、人民安居 樂業(yè)為基本目標(biāo)，努力構(gòu)建和諧社會(huì)，讓改革開放成果惠及 廣大人民群眾。加快城鎮(zhèn)化步伐，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。 大力宏揚(yáng)云溪精神，繁榮發(fā)展城市文化，不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì) 發(fā)展原動(dòng)力。加快發(fā)展公共事業(yè)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的 公共服務(wù)需求；加大城市綠化、亮化建設(shè)，提升城市形象； 完善城市基礎(chǔ)設(shè)施等專項(xiàng)規(guī)劃，凸現(xiàn)城市發(fā)展特色，提高城

10、市發(fā)展品位。隨著人口的增加和人民生活水平的提高，人們 對(duì)生活環(huán)境和生活品質(zhì)的要求提高，迫切需要加強(qiáng)公益設(shè)施 建設(shè)，改善公共服務(wù)水平。云都商務(wù)中心的建設(shè)充分考慮社會(huì)各界的需求，講究建 筑美觀，體現(xiàn)了云溪區(qū)委、區(qū)政府和諧惠民的發(fā)展戰(zhàn)略，改 善了云溪城市服務(wù)水平，提升人們的生活品質(zhì)。2. 2項(xiàng)目的建設(shè)必要性2. 2.1提升居民生活質(zhì)量的需要云都商務(wù)中心的建設(shè)規(guī)模、方案與居住人口、地域范圍相適應(yīng)，做到了合理布局。云都商務(wù)中心的建立將覆蓋云溪鎮(zhèn)、云溪鄉(xiāng)、云溪工業(yè)園、巴陵石化和周邊村莊，解決周邊 企事業(yè)單位辦公或?qū)懽謽鞘袌?chǎng)配套問(wèn)題。云都商務(wù)中心建成 后在交通通達(dá)度，城市美化，城市服務(wù)種類等方面得到提升。2

11、.2.2完善城市功能“安居樂業(yè)”不僅是居民生活的基本要求，也是企事業(yè) 單位和各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的基本要求。一個(gè)城市應(yīng)該為市民提供 優(yōu)良的生活空間，工作空間，所以一個(gè)城市必不可少良好的 商務(wù)中心、寫字樓中心等供給服務(wù)功能。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，城市地位和功能也發(fā)生顯著變化，由單一功能向復(fù)合功 能轉(zhuǎn)變，從低層次服務(wù)向高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)轉(zhuǎn)換。城市的發(fā)展，城 市職責(zé)的增加，人口的增長(zhǎng)，使這些基本功能的適應(yīng)力也要 增長(zhǎng)。云都商務(wù)中心的建立將加速云溪城區(qū)的整體建設(shè)，極大 提升城區(qū)城市功能，提優(yōu)各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體和居住居民生活質(zhì) 量，提高街道現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平。2.2.3與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)城市建設(shè)是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要載體。一個(gè)

12、城市 必須適應(yīng)和遵循時(shí)代潮流和城市發(fā)展內(nèi)在規(guī)律，隨著城市經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展，城市的品位和檔次提高，城市建設(shè)也發(fā)生顯著變 化。公共寫字樓項(xiàng)目設(shè)施的建設(shè)更是直接關(guān)系到社會(huì)公共利 益，關(guān)系到人民群眾生活質(zhì)量。寫字樓的建設(shè)也需要緊跟城 市建設(shè)的步伐，不斷提升檔次，發(fā)展規(guī)模適宜、設(shè)施完整、 環(huán)境良好的寫字樓市場(chǎng)，逐步向公共化、市場(chǎng)化、連鎖化發(fā) 展。2.2.4改善市容環(huán)境面貌城市形象是人們對(duì)一個(gè)城市的一種共同心理感受，是公眾對(duì)一個(gè)城市的內(nèi)在實(shí)力、整體活力、精神面貌和發(fā)展前景 等綜合評(píng)價(jià)的總體印象，一個(gè)城市的形象，如同一個(gè)國(guó)家、 一個(gè)地區(qū)、一個(gè)企業(yè)的文化形象一樣，都有其深刻的內(nèi)涵。一個(gè)城市的文化形象至少應(yīng)具備以下

13、特征：城市建筑、布局 融科技含量與文化內(nèi)涵為一體的設(shè)計(jì)，展示現(xiàn)代化城市的風(fēng) 貌，城市公益設(shè)施上規(guī)模，滿足廣大人民需要?，F(xiàn)代化寫字樓是人們生活水平和道德文明的窗口，干 凈、整潔、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的菜市場(chǎng)不但能滿足人們的購(gòu)物需求, 更將成為城市建設(shè)的亮點(diǎn)，與周圍的城市建筑相配套，達(dá)到 提升城市面貌的功能。云都商務(wù)中心建設(shè)后，設(shè)計(jì)良好的基 礎(chǔ)設(shè)施將避免出現(xiàn)對(duì)周邊區(qū)域的環(huán)境負(fù)面影響，改善市容面 貌。3. 0場(chǎng)址選擇3.1場(chǎng)址現(xiàn)狀3.1.1地點(diǎn)與地理位云溪區(qū)地處岳陽(yáng)市城區(qū)東北部、長(zhǎng)江中游南岸，位于 東經(jīng) 113° 08, 48 至 113° 23，30、北緯 29° 23，56

14、至29。38，22之間，西瀕東洞庭湖，東與臨湘市接壤，西 北與湖北省監(jiān)利縣、洪湖市隔江相望，南部與岳陽(yáng)樓區(qū)和岳 陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)毗鄰?？偯娣e403平方公里。3.1. 2場(chǎng)地土地權(quán)屬類別與占地面積云都商務(wù)中心位于岳陽(yáng)市云溪區(qū)根據(jù)合同編號(hào)xc (1) 020749號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，對(duì)所購(gòu)得物權(quán) 在所購(gòu)宗地上按約定條款進(jìn)行拆舊建新，新建云都商務(wù)中 心。3.1.3現(xiàn)有場(chǎng)址利用情況建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)為陳舊建筑和空地。3. 2場(chǎng)址建設(shè)條件3. 2.1自然條件1、氣象云溪區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明， 熱量充足，雨水集中，無(wú)霜期長(zhǎng)。全年無(wú)霜期為277天。氣 候特點(diǎn)是：溫暖期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短，四季分

15、明，雨量充沛。(1) 氣溫一月平均氣溫約4. 3°c,七月平均氣溫約29. 2°c;年 平均氣溫16.616. 8°c,無(wú)霜期258-278天。(2) 日照年日照時(shí)數(shù)為1722.1至1816.5小時(shí)，年太陽(yáng)輻射總量 為109. 5至110. 4千卡/平方厘米，是湖南日照時(shí)數(shù)最多的 地區(qū)之一。(3) 降水年降雨日141 157天，年平均降雨量1302毫米，年平 均相對(duì)濕度為79%。(4) 災(zāi)害性天氣一年四季均可能出現(xiàn)災(zāi)害性天氣，主要有霜降、低溫、 風(fēng)暴、干旱、暴雨、寒潮、大雪等。2、地形、地貌云溪區(qū)屬幕阜山余脈向江漢平原過(guò)渡地帶，境內(nèi)群峰起 伏，矮丘遍布，河港縱橫，

16、湖泊眾多，整個(gè)地勢(shì)由東南至西 北呈階梯狀向長(zhǎng)江傾斜。境內(nèi)最高海拔點(diǎn)為云溪鄉(xiāng)上清溪村 之小木嶺，海拔497. 6米；最低海拔點(diǎn)為永濟(jì)鄉(xiāng)之臣子湖， 海拔21. 4米。一般海拔在40-60米之間。云都商務(wù)中心建 設(shè)場(chǎng)地位于云溪城中，屬丘陵地區(qū)。區(qū)域內(nèi)分布多為住宅和 公共設(shè)施，本項(xiàng)目建設(shè)主要受周圍微地貌條件的影響。建設(shè) 場(chǎng)地地形呈規(guī)則四邊形，地勢(shì)平坦，與周圍鄰地?zé)o高差，交 通通達(dá)度高，符合建造要求。3、地質(zhì)地表組成物質(zhì)65%為變質(zhì)巖，其余為沙質(zhì)巖，土壤組成 以第四紀(jì)紅色粘土和第四紀(jì)全新河、湖沉積物為主。第四紀(jì) 紅色粘土主要分布在境內(nèi)東南邊，適合林、果、茶等作物開 發(fā)。第四紀(jì)全新河、湖沉積物主要分布在西

17、北長(zhǎng)江沿線，適 合水稻、瓜菜等作物種植。4、水文云溪區(qū)水域?qū)拸V，有河、有湖，水運(yùn)優(yōu)勢(shì)十分突出，除 道仁磯汽車輪渡碼頭、沙窩（石油）和銅鼓山（礦石）兩個(gè) 3000噸級(jí)專用碼頭外，另有擂鼓臺(tái)、象骨港、濱江、新巷、 儒溪等8個(gè)簡(jiǎn)易碼頭有待開發(fā)升級(jí)。區(qū)境內(nèi)西南角還有國(guó)家 對(duì)外貿(mào)易港口之一的城陵磯港和正在興建的永濟(jì)鄉(xiāng)新港。3.2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件岳陽(yáng)市云溪區(qū)地處湖南省東北部，長(zhǎng)江中游南岸，是岳 陽(yáng)市的工業(yè)區(qū)，中南地區(qū)最大的石化基地、火電基地和紙材基地。全區(qū)總面積：403平方公里。全區(qū)總?cè)丝冢?16.8萬(wàn)人氣候：屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，年平均氣溫16°c,平均相 對(duì)濕度69%,主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和西北風(fēng)

18、。近年來(lái)，岳陽(yáng)先后被國(guó)家批準(zhǔn)為沿江對(duì)外開放城市、國(guó) 家歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家 園林城市；在全國(guó)最適宜發(fā)展物流的城市排行榜居中部地區(qū) 第一位；被國(guó)家商務(wù)部評(píng)為“十一五”期間跨國(guó)公司最佳投 資城市和加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。并被福布斯雜 志評(píng)為中國(guó)內(nèi)地最適宜開設(shè)工廠的20個(gè)城市之一。湖南城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)是湖南省“十一五”重點(diǎn)工程, 區(qū)內(nèi)城陵磯港是長(zhǎng)江八大深水良港之一，首批獲準(zhǔn)開放的海 峽兩岸直航港口，國(guó)家對(duì)外貿(mào)易一類開放港口，湖南省長(zhǎng)江 干線上唯一口岸。新區(qū)已納入長(zhǎng)株潭城市群“兩型社會(huì)”建 設(shè)濱湖示范區(qū)規(guī)劃范圍，總規(guī)劃面積23.6平方公里，總體 規(guī)劃結(jié)構(gòu)為五個(gè)功能區(qū)

19、，即公共配套服務(wù)區(qū)、港口航運(yùn)物流 區(qū)、港口配套加工區(qū)、建材化工產(chǎn)業(yè)區(qū)、精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)區(qū)， 是港口航運(yùn)和綜合物流、石油煉化和精細(xì)化工、出口加工和 先進(jìn)機(jī)械制造、電力、造紙和新型建材等大運(yùn)量產(chǎn)業(yè)的聚集 地和理想居住地。目前，碼頭一期工程3個(gè)5000噸級(jí)國(guó)際 集裝箱專用泊位和1個(gè)散貨泊位已建成運(yùn)行，年吞吐量28 萬(wàn)標(biāo)箱，散貨100萬(wàn)噸（全部三期建成后年吞吐量88萬(wàn)標(biāo) 箱，散雜貨580萬(wàn)噸，整體通過(guò)能力達(dá)1000 m ）。產(chǎn)業(yè)定位：重點(diǎn)引進(jìn)機(jī)械、加工、物流、家電、汽車等 產(chǎn)業(yè)。2003年7月，為進(jìn)一步對(duì)接大廠石化產(chǎn)業(yè)鏈，承接沿海 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)湖南省人民政府批準(zhǔn)，建立了云溪工業(yè)園，并 被納入到省級(jí)開發(fā)區(qū)行

20、列，以“對(duì)接石化基地、承接沿海產(chǎn) 業(yè)、打造工業(yè)洼地”為辦園宗旨，2005年8月，省科技廳確 定云溪工業(yè)園為湖南省精細(xì)化工特色產(chǎn)業(yè)基地。近年來(lái)，通 過(guò)多種融資手段，園區(qū)配套完善了供水、供電、消防、污水 處理、天然氣、工業(yè)氣、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施?，F(xiàn)已 引進(jìn)入園企業(yè)100多家，2008年，湖南省人民政府將云溪工 業(yè)園納入首批循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)園區(qū)行列。2009年，被省人民政 府納入全省重點(diǎn)培育的十家“千億園區(qū)”之列。在湖南的經(jīng) 濟(jì)版圖上，云溪工業(yè)園正成為岳陽(yáng)乃至全省推進(jìn)新型工業(yè)化 的亮點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)定位：重點(diǎn)引進(jìn)工業(yè)催化新材料、高分子材料加工、 生物醫(yī)藥化工、環(huán)保溶劑、中間體產(chǎn)業(yè)和煉廠氣體加工六條 產(chǎn)業(yè)鏈

21、上的項(xiàng)目。為做好中石化1000萬(wàn)噸煉化技改擴(kuò)能項(xiàng)目的對(duì)接與服 務(wù)，解決長(zhǎng)嶺煉化公司改制企業(yè)延伸拓展產(chǎn)業(yè)空間的需要， 2008年3月，云溪區(qū)委、區(qū)政府正式啟動(dòng)了長(zhǎng)煉工業(yè)園的開發(fā)建設(shè)，總規(guī)劃控制面積3平方公里，首期啟動(dòng)18平方公 里開發(fā)建設(shè)。該分園地處云溪區(qū)文橋鎮(zhèn)，緊鄰長(zhǎng)嶺煉化公司， 可共享長(zhǎng)嶺煉化公司的供電、新鮮水、循環(huán)水、工業(yè)風(fēng)、氮 氣、污水處理等公用工程。產(chǎn)業(yè)定位:點(diǎn)對(duì)接1000萬(wàn)噸大煉油可形成的各類化工新材料產(chǎn)業(yè)。32. 3交通條件云溪交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，屬兩省五縣(區(qū))通衢 之地。京珠高速、隨岳高速、岳潭高速、岳常高速、岳汝高 速、107國(guó)道以及京廣鐵路、武廣客運(yùn)專線、岳九鐵路、荊

22、岳鐵路等多元交匯于此，長(zhǎng)江黃金水道環(huán)繞西北。臨港產(chǎn)業(yè) 新區(qū)已啟動(dòng)建設(shè)，以港區(qū)為龍頭的沿江物流走廊正在逐步形 成。云溪區(qū)沿鐵路南距長(zhǎng)沙162公里，北離武漢180公里， 沿公路距長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)和武漢天河機(jī)場(chǎng)均不到2小時(shí)車程， 沿水路東距九江500公里，南京960公里，上海1360公里， 西距重慶1150公里。324公用設(shè)施條件(1 )給水云溪城區(qū)主要由云溪自來(lái)水公司供水，區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)與城市管網(wǎng)連通，可供鐵山水庫(kù)、雙花水庫(kù)優(yōu)質(zhì)水，另外還可 以利用長(zhǎng)江水作為生產(chǎn)用水。水源主要為鐵山水庫(kù)、雙花水 庫(kù)、清溪水庫(kù)和長(zhǎng)江，水資源豐富。(2 )排水云溪城區(qū)現(xiàn)狀排水體制主體為雨、污分流制，部分老城 區(qū)采取截流式合流

23、制。污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)收集后排至污水 處理廠，雨水經(jīng)排水溝、渠等排入河道。云溪區(qū)污水處理廠 及收集管網(wǎng)工程已正式啟動(dòng)建設(shè)，可與企業(yè)內(nèi)部管網(wǎng)相連 接，日處理能力達(dá)4萬(wàn)噸，企業(yè)在初步進(jìn)行預(yù)處理后，通常 在 cod< 1000mg/l; bod < 300mg / l; ph=69; ss< 400mg /l標(biāo)準(zhǔn)時(shí)排入污水收集管網(wǎng)，統(tǒng)一處理。云溪中心城區(qū)污 水處理廠正在擴(kuò)建之中，污水處理能力將進(jìn)一步提升。(3)供電云溪區(qū)內(nèi)有110kv變電站3座，具有35萬(wàn)千瓦的日供電 能力。正在新建一座220kv變電站，可實(shí)現(xiàn)雙回路供電(不 間斷供電)，電力能源充裕。(4 )通訊區(qū)內(nèi)全面鋪設(shè)開通了

24、寬帶通訊光纜，為全區(qū)各行各業(yè)進(jìn) 入信息高速公路提供了條件。電信的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模、技術(shù)層次、 綜合服務(wù)能力和各項(xiàng)電信經(jīng)營(yíng)指標(biāo)有了質(zhì)的飛躍。(5)供氣國(guó)家西氣東輸管線在區(qū)內(nèi)設(shè)有天然氣供氣管網(wǎng)門站，年 供氣量1億立方米。此外中石化長(zhǎng)嶺煉化、巴陵石化可提供 燃料油、液化氣以及氮?dú)?、氫氣、氧氣等工業(yè)氣體。4. 0建設(shè)項(xiàng)目定位分析4.1項(xiàng)目服務(wù)區(qū)域概況分析4.1.1服務(wù)區(qū)域定位云溪城區(qū)商務(wù)中心項(xiàng)目少，云都商務(wù)中心的建設(shè)能解云 溪商務(wù)市場(chǎng)配置問(wèn)題，其服務(wù)范圍主要為云溪鎮(zhèn)、云溪鄉(xiāng)、 云溪工業(yè)園、巴陵石化及周邊村莊等。4.1.2服務(wù)區(qū)域社會(huì)發(fā)展水平云都商務(wù)中心服務(wù)區(qū)域?qū)儆诔菂^(qū)的交通、文化、教育、 體育、醫(yī)療中心。區(qū)域

25、范圍內(nèi)含蓋了體育館、圖書館、人民 醫(yī)院、人民法院、學(xué)校、等各類政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等。 區(qū)域整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平較高，社區(qū)服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)，建筑檔次 較高，城市形象美觀。區(qū)域主要欠缺大型商務(wù)寫字樓場(chǎng)所。4.1.3消費(fèi)群體分析云都商務(wù)中心建成后服務(wù)區(qū)域內(nèi)居民普遍文化層次較 高，所從事的職業(yè)主要為政府職員、企業(yè)管理人員、個(gè)體業(yè) 主等。區(qū)域人均收入水平相對(duì)較高，消費(fèi)理念前衛(wèi)，注重生 活品質(zhì)，追求舒適便捷的工作場(chǎng)所。4.1.4服務(wù)區(qū)域交通情況分析云溪交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，屬兩省五縣（區(qū)）通衢 之地。京珠高速、隨岳高速、岳潭高速、岳常高速、岳汝高 速、107國(guó)道以及京廣鐵路、武廣客運(yùn)專線、岳九鐵路、荊 岳鐵路

26、等多元交匯于此，長(zhǎng)江黃金水道環(huán)繞西北。臨港產(chǎn)業(yè) 新區(qū)已啟動(dòng)建設(shè)，以港區(qū)為龍頭的沿江物流走廊正在逐步形 成。云溪區(qū)沿鐵路南距長(zhǎng)沙162公里，北離武漢180公里， 沿公路距長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)和武漢天河機(jī)場(chǎng)均不到2小時(shí)車程， 沿水路東距九江500公里，南京960公里，上海1360公里, 西距重慶1150公里。4.2項(xiàng)目功能定位4. 2.1服務(wù)半徑服務(wù)半徑500-2000米，根據(jù)道路、河流、鐵路等分割因 素，可適當(dāng)調(diào)整。4. 2. 2服務(wù)對(duì)象該項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)云溪區(qū)各階層的居民為主。4.2.3服務(wù)內(nèi)容提供美觀舒適的商務(wù)場(chǎng)地。4.2.4經(jīng)營(yíng)方式租賃或整樓自主經(jīng)營(yíng)。4. 2. 5樓宇定位云都商務(wù)中心定位為中高檔商務(wù)

27、場(chǎng)所。4. 3建筑定位4. 3.1建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積2015.9平方米，建筑總面 積3670.94平方米，建筑占地面積595.35平方米，建筑密 度23.6%,綠化用地面積2930. 37平方米，綠化率48. 5%, 容積率1. 04。建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體為鋼混框架結(jié)構(gòu)7層，1層 595.35平方米，為大廳和門衛(wèi)；2層614. 79平方米，3-6層 均為595. 35平方米，為寫字間和會(huì)議室等；7層79. 40平方 米，為機(jī)房。4. 3. 2建筑功能要求規(guī)模應(yīng)與居住人口、地域范圍相適應(yīng)，做到合理布局； 電氣消防、人防等配套設(shè)施應(yīng)滿足功能和安全要求。4.3.3建筑形象要求建設(shè)項(xiàng)

28、目所在區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化水平較高，城市設(shè)施完 善，城市建筑較為高檔。該項(xiàng)目的建設(shè)需與周邊建筑相配套, 滿足城市形象要求建設(shè)方案5.0建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則5.1.1指導(dǎo)思想建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。本著"以人為本，方 便客戶，布局合理，便于管理”的宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代建筑材料 并通過(guò)先進(jìn)的建筑處理手法，從基地實(shí)際出發(fā)，緊密結(jié)合功 能要求，依據(jù)各種現(xiàn)行設(shè)計(jì)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和政策，合理布局， 設(shè)計(jì)好每一平方米的建筑。注重建筑節(jié)點(diǎn)的精密組合和外觀 效果，使建筑形態(tài)更具生命力和時(shí)代感，達(dá)到與城市環(huán)境共 生的境界，創(chuàng)造出適用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀的設(shè)計(jì)成果，求 得最好的工程、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益。5.1.2

29、設(shè)計(jì)原則(1) 功能第一的原則。(2) 經(jīng)濟(jì)高效的原則。設(shè)計(jì)要考慮節(jié)省投資，節(jié)約用地， 減少空間浪費(fèi)，提高有效使用面積，并使各部分交通簡(jiǎn)捷流 暢。設(shè)計(jì)時(shí)要考慮節(jié)約管理人力，降低維持費(fèi)用，節(jié)約能源。(3) 環(huán)境協(xié)調(diào)的原則。在市場(chǎng)建設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，要特別重視環(huán)境設(shè)計(jì)，充分保護(hù)和利用自然地形和天然資源(如水面、林 木)，并注意菜市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)污水廢棄物的排放，避免對(duì)周邊 環(huán)境的負(fù)面影響。(4) 考慮發(fā)展的原則。設(shè)計(jì)必須考慮到可以預(yù)見的將來(lái), 當(dāng)然首先要立足于當(dāng)前使用的功能，把當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)恰當(dāng)?shù)亟Y(jié) 合起來(lái)。全面規(guī)劃遠(yuǎn)、近期建設(shè)項(xiàng)目，一次規(guī)劃，逐步實(shí)施, 并為可能的改建和發(fā)展留有余地。(5) 因地制宜的原則。設(shè)計(jì)首

30、先要根據(jù)國(guó)情國(guó)力，要根據(jù) 現(xiàn)實(shí)情況，由所提供的地基、投資，及當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)、經(jīng) 濟(jì)條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。(6) 密切配合的原則。設(shè)計(jì)需要開發(fā)單位與設(shè)計(jì)方面，以 及規(guī)劃、施工諸方面的密切配合。在前期調(diào)研，資料搜集、 分析、整理和說(shuō)明，以及設(shè)計(jì)進(jìn)行之中，都應(yīng)該積極配合， 互相協(xié)作。(7) 符合規(guī)范的原則。應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，滿足建筑 功能和需求功能。5.2項(xiàng)目總體規(guī)劃方案521分層功能設(shè)置建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積2015.9平方米，建筑總面積3670.94平方米，建筑占地面積595.35平方米，建筑密 度23.6%，綠化用地面積2930. 37平方米，綠化率48. 5%,容積率1- 04。建設(shè)內(nèi)容：建筑

31、物地上主體為鋼混框架結(jié)構(gòu)7層，1層595. 35平方米，為大廳和門衛(wèi)；2層614. 79平方米，3-6層 均為595.35平方米，為寫字間和會(huì)議室等；7層79.40平方 米，為機(jī)房。5.2.2停車場(chǎng)地面機(jī)動(dòng)車位10個(gè)，非機(jī)動(dòng)車為100個(gè)；局部人防兼非 機(jī)動(dòng)車庫(kù)。5.2.3動(dòng)線系統(tǒng)動(dòng)線主要包括:聯(lián)系外部道路、停車場(chǎng)進(jìn)出動(dòng)線、行人 動(dòng)線系統(tǒng)、車輛動(dòng)線系統(tǒng)和內(nèi)部人流動(dòng)線。5. 3工程方案5. 3.1工程方案選擇的原則(1) 滿足功能要求，滿足各分區(qū)的朝向、光線、風(fēng)向、風(fēng) 速、安全、衛(wèi)生、防護(hù)等要求。合理組織交通流線，配套設(shè) 置機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))。(2) 建、構(gòu)筑物設(shè)計(jì)方案力求平面功能布置合

32、理，立面簡(jiǎn) 潔但不單調(diào)，樸素大方，具有良好的景觀設(shè)計(jì)效果。(3) 根據(jù)生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，確定建筑物的防火、防爆、 防腐蝕的一系列性質(zhì)，并按照相應(yīng)規(guī)范設(shè)計(jì)。(4) 積極采用現(xiàn)代建筑材料和先進(jìn)的建筑處理手法，力求 發(fā)揮功能效益、美觀效益，節(jié)省投資。(5) 建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)布置，造型和構(gòu)造處理應(yīng)考慮工藝、安裝、檢修等一系列要求。建筑結(jié)構(gòu)方案的選擇整體建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，空間布置靈活。采用 中庭設(shè)計(jì)，引入自然光線，形成了良好的室內(nèi)空間和購(gòu)物氛 圍。層高如下：一層：5. 4米二層：3. 2米三層：3. 2米四層：3. 2米五層：3. 2米六層：3. 2米七層：3米(2) 基礎(chǔ)型式根據(jù)項(xiàng)目所在地的工

33、程地質(zhì)條件，建筑物采用清水護(hù)壁 取土樁，人防圍護(hù)采用沉管灌注樁基?？蚣芙Y(jié)構(gòu)柱基根據(jù)工 程地質(zhì)報(bào)告地基處理的要求進(jìn)行打樁后，一般均為鋼筋混凝 土獨(dú)立基礎(chǔ)考慮，圍護(hù)結(jié)構(gòu)墻下采用鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁。(3) 圍護(hù)結(jié)構(gòu)和內(nèi)外裝修根據(jù)該建筑特性，外墻體一般采用多孔磚，內(nèi)墻采用當(dāng) 地輕型砌體。外墻裝修材料主要為石材和玻璃幕墻，內(nèi)墻裝 修材料為瓷磚和涂料。屋面防水用目前建設(shè)部批準(zhǔn)和頒布的新型技術(shù)成熟的 防水卷材，隔熱層為當(dāng)?shù)貞T用材料。建筑門窗采用鋁合門窗 或不銹鋼門窗。5. 4配套設(shè)施設(shè)計(jì)方案5.4.1電氣設(shè)計(jì)(1) 電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)范圍項(xiàng)目電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括強(qiáng)電系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)。強(qiáng)電系統(tǒng) 有消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動(dòng)力系

34、統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、防雷接電系統(tǒng)；弱電系統(tǒng)有安防系統(tǒng)、it/綜合布線系統(tǒng)，公共廣播系 統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及物 業(yè)管理系統(tǒng)。(2) 用電負(fù)荷和供電電源電力負(fù)荷應(yīng)根據(jù)供電可靠性及中斷供電在政治、經(jīng)濟(jì)上 所造成的損失或影響的程度，分為一級(jí)負(fù)荷、二級(jí)負(fù)荷及三 級(jí)負(fù)荷。本項(xiàng)目一級(jí)負(fù)荷有消防系統(tǒng)(包括消防報(bào)警配線箱 及消防控制中心內(nèi)的聯(lián)動(dòng)控制，消防泵，消防電梯，防排煙 系統(tǒng)，消防應(yīng)急照明等)；二級(jí)負(fù)荷有客運(yùn)電梯、生活用水 水泵及潛污泵；三級(jí)負(fù)荷為小動(dòng)力及一般照明系統(tǒng)及其它設(shè) 備。電源由市電引入二路10kv高壓電纜，變配電室設(shè)于7 層。項(xiàng)目用電負(fù)荷采用單位面積法估算，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目計(jì)算總

35、 用電負(fù)荷約為1755kwo(3) 供電方案根據(jù)用電負(fù)荷及地塊情況，本工程設(shè)10/0. 4kv變配電 室一個(gè)。內(nèi)設(shè)10kv配電裝置室、控制室和電容器室。(4) 配電線路配電線路采用星型和樹型混合方式。重載或重要負(fù)荷采 用星型，普通負(fù)荷、小動(dòng)力及照明采用星型和樹型方式。(5) 場(chǎng)區(qū)供配電a. 各裝置配電將按照不同的環(huán)境特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè) 計(jì)，其中包括防腐、防粉塵等特殊場(chǎng)所的供配電設(shè)計(jì)。b. 線路敷設(shè)采用架空、橋架、溝道、直埋等方式。c. 照明、避雷、接地按不同的環(huán)境特點(diǎn)要求及有關(guān)規(guī)范 進(jìn)行設(shè)計(jì)。(7)電氣保護(hù)及防雷接地根據(jù)建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，本工程各單體屬 于二類防雷建筑物，分別按二類防雷

36、建筑物的要求進(jìn)行保 護(hù)。在屋頂采用圓鋼逼雷帶和避雷針作為接閃器，利用建筑 物柱內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)作為引下線，建筑物基礎(chǔ)鋼結(jié)構(gòu)作為防雷接地 基礎(chǔ)。采用扁鋼安裝接地基礎(chǔ)環(huán)網(wǎng)及防側(cè)擊雷的均壓環(huán)。防 雷接地，變壓器中性點(diǎn)接地，電氣設(shè)備接地，浪涌保護(hù)裝置 接地組成系統(tǒng)聯(lián)合接地。5. 4. 2給水工程用水量。市場(chǎng)用水量采用單位面積法估算，日用水量 約為56t/d;主要為工作人員生活用水、場(chǎng)地清潔用水，綠 化用水、消防用水及其它用水。水質(zhì)、水壓。水質(zhì)符合國(guó)家飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；生活用 水水壓不小于0. 3mpa,消防用水水壓不小于1. 0mpao供水。本項(xiàng)目給水系統(tǒng)采用生活、消防用水分管道供 給方式。項(xiàng)目用水由靖南水廠供

37、應(yīng)，供水有原埋地市政水管 網(wǎng)接入管引入，供水接入管管徑不應(yīng)小于dn250。5. 4. 3排水工程排水量。本工程排水主要為生活污水，水量按供水量的 80%計(jì),約 45t/do排水方案。根據(jù)項(xiàng)目地區(qū)的排水條件，場(chǎng)區(qū)排水按“雨 污分流”的原則考慮，擬在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置污水、雨水二個(gè)排水 系統(tǒng)。污水：在廁所糞便污水與洗滌廢水將采用合流系統(tǒng)連至 室外污水井，經(jīng)化糞池沉淀消化后經(jīng)區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)接入市政 污水管網(wǎng)，其他地方產(chǎn)生的洗淀廢水則由室外廢水井收集后 直接排放至市政系統(tǒng)，進(jìn)入丹城污水處理廠，污水經(jīng)處理達(dá) 標(biāo)后排放。本工程地漏或地溝將設(shè)置作污水排放之用。雨水：雨水設(shè)計(jì)流量根據(jù)當(dāng)?shù)厥甑淖畲蠼涤炅吭O(shè)計(jì)，屋面雨水經(jīng)

38、由天溝經(jīng)雨水立管排至室外散水坡，再由地面雨 水口和排水溝收集后排至雨水井，所有雨水經(jīng)所內(nèi)雨水管道 匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。544空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)室外氣象參數(shù)冬季空調(diào)計(jì)算溫度-6 °c濕球溫度28. 3°c夏季空調(diào)計(jì)算溫度35 °c濕球溫度73°c空調(diào)系統(tǒng)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)范圍溫度（夏季）溫度度（冬季）相對(duì)濕度（）新風(fēng)量m3/（h-人） 大廳 26+loc 17+rc <65% 15 管理辦公室 26+loc 17+rc <35% 30通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)范圍排風(fēng)量（次/h）備注衛(wèi)生間15地下車庫(kù)6自行車庫(kù)5制冷機(jī)房6低壓配電房 根據(jù)設(shè)備散熱量（注：夏季采用

39、強(qiáng)制排風(fēng)和自 然通風(fēng)設(shè)施相結(jié)合的方式排除余熱）5. 4. 5消防設(shè)計(jì)云都商務(wù)中心消防系統(tǒng)包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、火災(zāi)自 動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，室內(nèi)室外消防栓系統(tǒng)、手提滅火器。消防 水源由消防水池經(jīng)消防泵提升至埋地消防環(huán)網(wǎng)，再供給各消 防用水點(diǎn)。消防水池用水直接接自原埋地市政水管網(wǎng)接入 管。建筑各層的防火分區(qū)、疏散寬度以及安全疏散距離均滿 足消防規(guī)范要求。5. 5建設(shè)方案評(píng)價(jià)云都商務(wù)中心建設(shè)規(guī)模、建筑功能滿足市場(chǎng)需求，建筑 所采用的材料先進(jìn)，處理手法講究，滿足建筑形象要求。建 筑考慮了對(duì)周圍可能造成的影響，總體建筑方案較為合理。& 0環(huán)境影響評(píng)價(jià)6.1項(xiàng)目地塊環(huán)境現(xiàn)狀6.1.1水環(huán)境現(xiàn)狀云溪區(qū)大

40、、小水庫(kù)水質(zhì)基本保持良好，水源保護(hù)區(qū)基本 保持在iii類水質(zhì)范圍內(nèi)，部分水區(qū)水源受到污染。6.1.2大氣環(huán)境現(xiàn)狀云溪區(qū)大氣環(huán)境的主要污染物是總懸浮顆粒物，其次是 降塵、二氧化硫；二氧化硫年均值和日均值符合大氣二級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)。6.1.3聲環(huán)境現(xiàn)狀目前云溪區(qū)聲環(huán)境污染主要來(lái)源于交通、工業(yè)、建筑施 工、社會(huì)生活和其他聲源。中心城區(qū)的噪聲功能達(dá)標(biāo)區(qū)域是 居民文教區(qū)、混合區(qū)、工業(yè)集中區(qū)，二超標(biāo)較嚴(yán)重的是交通 干線兩側(cè)。隨著中心城區(qū)的建設(shè)、發(fā)展，中心城區(qū)功能日趨 合理，聲環(huán)境質(zhì)量有了一定程度的改善。6. 2采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)6.2.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)大氣環(huán)境：執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(gb3095-1996 )二級(jí)標(biāo)

41、準(zhǔn)；水環(huán)境：執(zhí)行地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(gb3838-2002 )中的iii類標(biāo)準(zhǔn)；聲環(huán)境：執(zhí)行執(zhí)行城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)gb3096-93中ii類標(biāo)準(zhǔn)。6. 2. 2污染物排放標(biāo)準(zhǔn)(1) 廢水項(xiàng)目廢水納入云溪區(qū)污水處理廠集中處理，廢水排放 可執(zhí)行污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(gb8978-1996 )中的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。(2) 噪聲施工期噪聲執(zhí)行建筑施工場(chǎng)界噪聲限值(gb12523-90 l6. 3項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響6. 3.1施工期本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為云都商務(wù)中心，項(xiàng)目施工階段主要污 染工序來(lái)自各種機(jī)械的工作噪聲，打樁和運(yùn)輸?shù)茸鳂I(yè)噪聲； 施工人員的生活污水，施工雨污水、打樁泥漿水與場(chǎng)地積水; 施工車輛產(chǎn)生的廢

42、氣，土石方和建筑材料運(yùn)輸造成地面揚(yáng)塵 等；開挖基坑、填平場(chǎng)地時(shí)產(chǎn)生棄土，在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)等施 工時(shí)產(chǎn)生建筑垃圾。主要污染物及預(yù)計(jì)量施工期主要污染物及預(yù)計(jì)量表類型排放源污染物 產(chǎn)生量噪聲施工機(jī)械施工噪聲 80loodb固體廢棄物裝潢垃圾建筑廢材5t/m3施工人員生活垃圾50kg/d大氣污染物施工期揚(yáng)塵tsp無(wú)組織排放水污染物施工人員生活污水4t/d6. 3.2運(yùn)營(yíng)期云都商務(wù)中心運(yùn)營(yíng)期間污染源主要來(lái)自配電房、泵房、 機(jī)房各類設(shè)備產(chǎn)生的工作噪聲；工作人員和市場(chǎng)菜販日常生 活污水、固體廢棄物；賣場(chǎng)清潔污水、固體廢棄物。主要污染物及預(yù)計(jì)量運(yùn)營(yíng)期主要污染物及預(yù)計(jì)量表類型排放源污染物產(chǎn)生量噪聲配電房、泵房設(shè)備

43、噪聲6075db運(yùn)輸車輛交通噪聲7085db固體廢棄物辦公區(qū)生活垃圾50kg/d6. 4環(huán)境保護(hù)措施6. 4. 1生活污水云都商務(wù)中心廢水主要為管理辦公人員的生活污水通過(guò)污水管網(wǎng)排放。本項(xiàng)目擬采用以下處理工藝：6.4.2固體廢棄物針對(duì)生活性廢物，場(chǎng)區(qū)將設(shè)垃圾收集處，將廢物集中后, 統(tǒng)一及時(shí)清運(yùn)出場(chǎng)。6.4.3噪聲主要來(lái)自配電房、泵房、機(jī)房各類設(shè)備產(chǎn)生的工作噪 聲。為降低噪聲污染，改善作業(yè)環(huán)境，盡量選擇低噪聲設(shè)備; 加強(qiáng)設(shè)備日常維修、更新和操作人員的管理，使所有設(shè)備， 尤其是有噪聲污染的設(shè)備，能在正常狀況下運(yùn)行；并對(duì)放置 產(chǎn)噪大的設(shè)備的房間采用隔聲門窗，露天噪聲源加設(shè)防護(hù) 罩。針對(duì)人為噪聲，可采

44、用適當(dāng)?shù)慕ㄖ牧虾徒ㄖ幚硎址? 減少影響。6.4.4建設(shè)施工環(huán)境影響控制(1) 建設(shè)施工噪聲控制。合理放置施工機(jī)械，盡可能布置 在對(duì)場(chǎng)界外造成影響最小的地點(diǎn)，并在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置 掩蔽物。加強(qiáng)施工管理，合理安排施工作業(yè)時(shí)間，禁止夜間 進(jìn)行高噪聲作業(yè)。以液壓工具代替氣壓工具，打樁應(yīng)采用液 壓鉆孔、澆注樁頭的低噪聲施工方法。(2) 建設(shè)施工水污染控制。在施工前期應(yīng)同步設(shè)計(jì)好排水 溝和沉淀池，將建筑泥漿水和沖洗水經(jīng)沉淀分離后的上清夜 排入污水管網(wǎng)，沉淀泥漿應(yīng)定期外運(yùn)。建筑廢物應(yīng)按指定地 點(diǎn)堆放并及時(shí)清理，避免因暴雨沖刷而流入附近水體。建議 在施工場(chǎng)地設(shè)置簡(jiǎn)易廁所和化糞池，對(duì)施工隊(duì)伍居住地的食 堂

45、、浴室和廁所污水進(jìn)行處理。(3) 建設(shè)施工大氣污染控制。建議施工單位采取以下措施:開挖時(shí)，對(duì)作業(yè)面和土堆適當(dāng)噴水，使其保持一定濕度，以 減少揚(yáng)塵量；開挖的泥土和建筑垃圾要及時(shí)運(yùn)走，避免長(zhǎng)期 堆放；確需較長(zhǎng)時(shí)間堆放在戶外的散粒建筑材料，如黃沙、 碎項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度7.1建設(shè)工期云都商務(wù)中心建設(shè)包括工程前期、土建施工、設(shè)備詢 價(jià)與采購(gòu)、設(shè)備安裝調(diào)試（含系統(tǒng)調(diào)試）等過(guò)程。建設(shè)工期 從土建施工到工程建成竣工預(yù)計(jì)為12個(gè)月。7. 2實(shí)施進(jìn)度安排根據(jù)本項(xiàng)目工程實(shí)施各階段工作量和所需時(shí)間推算，大 體安排實(shí)施進(jìn)度如下：2011年1月完成項(xiàng)目審批工作；2011年1月開始施工;2011年6月完成主體工程；2011年8

46、月完成建筑裝修和配套設(shè)備的安裝并進(jìn)行工程竣工 驗(yàn)收。其中建設(shè)總工期8個(gè)月。8. 0投資估算及資金籌措8.1投資估算8.1.1投資估算依據(jù)(1) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)(2) 投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)(3) 建筑工程費(fèi)用按當(dāng)?shù)氐念愃乒こ探ㄖ靸r(jià)估算(4) 其他費(fèi)用參照湖南省投資項(xiàng)目其他費(fèi)用定額及國(guó)家有關(guān)取費(fèi)指標(biāo)估算；(5)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)和其他費(fèi)用的5%估算;(6 ) 土地購(gòu)入費(fèi)按拍賣價(jià)估算。(7) 利率按銀行五年以上長(zhǎng)期借款利率7.56%計(jì)算(8) 業(yè)主方提供的有關(guān)資料812建設(shè)投資估算本估算的范圍包括土建工程、配套系統(tǒng)工程的建設(shè)費(fèi)。 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)較為高檔，建設(shè)投資估算以

47、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為 依據(jù)，投資估算要滿足建筑設(shè)計(jì)要求。按照建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)的規(guī)定，將建設(shè)投資的估算分 為工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三部分，分別估算。 建筑工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)依據(jù)相關(guān)專業(yè)所提供的建(構(gòu))筑 物工程量和單位造、價(jià)指標(biāo)估算，單位造價(jià)指標(biāo)的確定參照 湖南省同類項(xiàng)目造價(jià)水平，并按現(xiàn)行價(jià)格水平予以調(diào)整。本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用估算為300萬(wàn)元。建筑工程費(fèi)建筑工程費(fèi)用估算表序號(hào) 名稱 數(shù)量(m2) 單位造價(jià)500 (+-)(元/m2)金額 500 (-+)建筑工程地下建筑335500584人防50地上建筑1121 00240綠化80安裝工程20給排水及消防系統(tǒng)47電氣系統(tǒng)

48、20通風(fēng)系統(tǒng)47 空調(diào)系統(tǒng)20 弱電系統(tǒng)6室外安裝工程14合計(jì)300工程建設(shè)其他費(fèi)用。根據(jù)湖南省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額 ( 2003 )，本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用中主要包括地價(jià)、建 設(shè)管理費(fèi)、可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、市政工程設(shè)施、工 程監(jiān)理費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等，估算 金額分別為6萬(wàn)元、6萬(wàn)元、5萬(wàn)元、5萬(wàn)元、7萬(wàn)元、3萬(wàn) 元，合計(jì)為32萬(wàn)元。工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)比例估算金額土地使用費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征市政設(shè)施費(fèi)用建筑面積60元/平方米建設(shè)管理費(fèi)用建筑工程投資2%勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)建筑工程投資0. 5%臨時(shí)設(shè)施費(fèi)建筑工程投資1%可行性研究費(fèi)5 合計(jì)300 預(yù)備費(fèi)。預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)

49、備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。根據(jù)國(guó)家有 關(guān)規(guī)定，目前一般不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)；基本預(yù)備費(fèi)按照工程建 設(shè)費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算。建設(shè)投資。以上合計(jì)為建設(shè)投資，其估算值為1000萬(wàn)元。8.1.3建設(shè)期利息項(xiàng)目建設(shè)投資300,建設(shè)總工期12個(gè)月，計(jì)算期為0.8 年，貸款年利率按7.20%計(jì)，估算建設(shè)期利息為52萬(wàn)元。8.1.4項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為300萬(wàn)元，其中建設(shè)投資280萬(wàn)元，建設(shè) 期利息20萬(wàn)元。8.2資金來(lái)源與籌措云都商務(wù)中心概算全部建設(shè)投資約為300萬(wàn)元，資金來(lái)源為自籌。9. 0財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1評(píng)價(jià)依據(jù)(1) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)；(2) 投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)；(3) 國(guó)

50、家有關(guān)稅收政策及湖南省、岳陽(yáng)市的相關(guān)收費(fèi)政策;(4) 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料；(5) 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。92基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)9. 2. 1財(cái)務(wù)價(jià)格云都商務(wù)中心在運(yùn)行過(guò)程中主要消耗水、電，其價(jià)格均采用目前市場(chǎng)價(jià)格，分別為2. 05元/噸、0.57元/千瓦時(shí)； 污水處理費(fèi)為08元/噸。9.2.2計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、實(shí)際情況以及行業(yè)有關(guān)規(guī)定，確定 本項(xiàng)目計(jì)算期為15年,從投資發(fā)生年2011年開始為第1年。9.2.3其他計(jì)算參數(shù)其他計(jì)算參數(shù)按照國(guó)家和行業(yè)以及地方有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況選取。房屋建筑物折舊年限取20年，殘值率按照5%計(jì)，采用 平均年限法計(jì)算。維修費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值（不含建

51、設(shè)期利息）的2%計(jì)取。人工工資及福利費(fèi)按人均2000元/月測(cè)算。土地購(gòu)置費(fèi)按50年平均攤銷計(jì)算。營(yíng)業(yè)收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料測(cè)算。營(yíng)業(yè)收入估算云都商務(wù)中心項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自出租或整體交易。9. 4成本費(fèi)用估算總成本費(fèi)用采用生產(chǎn)要素估算法估算。（環(huán)境保護(hù)費(fèi)） 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年經(jīng)營(yíng)成本為53萬(wàn)元，其中動(dòng)力費(fèi)22萬(wàn)元，人 員工資及福利26萬(wàn)元，修理費(fèi)5萬(wàn)元。9. 5盈利能力分析根據(jù)2007年3月16 0通過(guò)的中華人民共和國(guó)企業(yè) 所得稅法企業(yè)所得稅稅率按25%計(jì)。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 15. 21%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%）130萬(wàn)元投資回收期10年稅后：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10. 31%財(cái)務(wù)凈

52、現(xiàn)值（ic=8%）100萬(wàn)元投資回收期（靜態(tài)）13年9. 6償債能力分析云都商務(wù)中心銀行長(zhǎng)期借款為300萬(wàn)元，貸款年利率計(jì) 7.20%,還款資金來(lái)源包括折舊、攤銷及未分配利潤(rùn)。經(jīng)測(cè) 算，貸款償還期為13年（含2年建設(shè)期）。9. 7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。項(xiàng)目具有較好的盈利 能力、較強(qiáng)的償債能力，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較穩(wěn)定。綜合上述 分析可以看出，本項(xiàng)目在技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理，操作上 可靠，投資回收期較短且風(fēng)險(xiǎn)小，項(xiàng)目可行。10.0社會(huì)評(píng)價(jià) 101項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析10. 1.1項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民收入的影響云都商務(wù)中心作為云溪城

53、市基礎(chǔ)設(shè)施重要硬件建設(shè)項(xiàng)目，建成后對(duì)于附近的現(xiàn)代化辦公氛圍將起到積極促進(jìn)作 用，將促進(jìn)居民提供城市服務(wù)，增加一定收入。10.1.2項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活質(zhì)量的影響隨著社會(huì)的快速發(fā)展，人民群眾的生活節(jié)奏越來(lái)越快， 生活水平也大幅提高。繁忙的工作中，人們更加重視生活的 質(zhì)量，期望方便舒適的商務(wù)、辦公、工作環(huán)境。云都商務(wù)中 心建成后，將解決商務(wù)市場(chǎng)配套問(wèn)題。有了良好的生活環(huán)境 和高品質(zhì)的生活質(zhì)量，才能使人們工作起來(lái)精力充沛，提高 工作效率，同時(shí)降低生病的概率，減少醫(yī)藥費(fèi)用的開支，給 社會(huì)發(fā)展帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。云都商務(wù)中心的建立將大大提高城 區(qū)居民生活質(zhì)量。10. 1. 3項(xiàng)目對(duì)地區(qū)城市環(huán)境的影響云都商務(wù)

54、中心的建立將吸納附近商務(wù)會(huì)所市場(chǎng)，提升區(qū) 域的商務(wù)辦公市場(chǎng)管理水平，使其走上規(guī)范化。該市場(chǎng)建筑 材料先進(jìn)，建筑手法新穎，達(dá)到了理想的外觀效果，將作為 云溪鎮(zhèn)乃至整個(gè)云溪城區(qū)的名片出現(xiàn)，提升城市形象10.1.4項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)服務(wù)容量.基礎(chǔ)設(shè)施的影響云都商務(wù)中心項(xiàng)目所在地的供水、供電、供熱等基礎(chǔ)配 套設(shè)施較好，可基本保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需；運(yùn)營(yíng)期的廢水和廢 棄物將通過(guò)收集處理后統(tǒng)一排放。項(xiàng)目實(shí)施不會(huì)給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ) 服務(wù)容量形成壓力。10. 2項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析10.2.1交通狀況云都商務(wù)中心建成后，所在地人流、車流將有很大的增量，對(duì)交通將有更高的要求。云都商務(wù)中心地理位置十分優(yōu) 越，周圍的交通條件較好

55、。因此，云都商務(wù)中心的建設(shè)充分 考慮了交通人流的要求。建筑主要入口設(shè)置在城市道路上， 避免給周圍交通帶來(lái)過(guò)度負(fù)荷。10.2.2不同利益相關(guān)者對(duì)于云都商務(wù)中心周邊商業(yè)寫字樓運(yùn)營(yíng)可能帶來(lái)一定 的影響。10.2.3當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)云都商務(wù)中心的建立獲得了各級(jí)政府部門和領(lǐng)導(dǎo)的支 持，為更好地保證本項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定及 時(shí)辦理各種手續(xù)，與各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要。10.2.4當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件云都商務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)牽涉到設(shè)計(jì)和施工等系列技術(shù) 問(wèn)題，當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)可保障項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)選擇優(yōu)秀的 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位，保障工程質(zhì)量和進(jìn)度。云都商務(wù)中心項(xiàng)目堅(jiān)持以人為本、方便百姓、實(shí)實(shí)在在 為百姓

56、做事的目標(biāo)來(lái)提高社區(qū)服務(wù)群眾的能力，因而，云都 商務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的需求相適應(yīng)。10. 3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要為工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)1、工程及進(jìn)度勘查不到位項(xiàng)目建設(shè)期間工程量變更、工期 拖長(zhǎng)、投資增加。堅(jiān)持公平、公開、公正原則，選擇資質(zhì)符 合要求、業(yè)績(jī)優(yōu)良的勘查設(shè)計(jì)單位、施工單位及監(jiān)利單位， 對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)全面負(fù)責(zé)。2、工程設(shè)計(jì)缺少前瞻性與合理性項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間工程 設(shè)計(jì)與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)欠缺前瞻性 與合理性的統(tǒng)一，無(wú)法滿足正常使用需求，浪費(fèi)投資資金3、施工及監(jiān)管不到位項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間工程進(jìn)度拉長(zhǎng)、 建設(shè)質(zhì)量低劣，影響項(xiàng)目功能的有效發(fā)揮。4、不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)因素項(xiàng)目建設(shè)期間項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可能遭 遇的不可預(yù)見的不理地址條件，異常惡劣天氣，未預(yù)料人工、 材料價(jià)格上漲等，將對(duì)工程進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量和投資費(fèi)用造成 影響。辦理工程保險(xiǎn)，以轉(zhuǎn)移不可預(yù)見因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。10. 4社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，云都商務(wù)中心對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入、生活 水平和質(zhì)量以及市容環(huán)境都具有促進(jìn)作用；對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施 建設(shè)和社會(huì)服務(wù)容量可能產(chǎn)生的壓力較??；與當(dāng)?shù)?/p>