論我國(guó)小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛成因及法律對(duì)策

1、精品文檔論我國(guó)小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛的成因及法律對(duì)策【摘要】 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶來(lái)了交通的方便，然而汽車(chē)卻“無(wú)家可歸”，為何？探究小區(qū)停車(chē)位糾紛產(chǎn)生成因，界定權(quán)利歸屬勢(shì)在必行?！娟P(guān)鍵詞】 權(quán)利歸屬 登記 糾紛成因一、引言改革開(kāi)放初期，人們認(rèn)為車(chē)能給人帶來(lái)方便、帶來(lái)娛樂(lè)，但是今天我們卻認(rèn)為擁有車(chē)就是擁有煩惱的開(kāi)始。最近幾年，隨著房?jī)r(jià)越漲越高，車(chē)價(jià)卻是越來(lái)越便宜，小區(qū)停車(chē)位數(shù)量的有限性致使“車(chē)位之爭(zhēng)”愈演愈烈，一個(gè)本不引人注目的問(wèn)題，逐漸成為解決停車(chē)難的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，那就是小區(qū)內(nèi)停車(chē)位的所有權(quán)應(yīng)該屬于何人？開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司，各方人士眾說(shuō)紛紜，莫衷一是，“車(chē)位之爭(zhēng)”的硝煙一直彌漫在我們的小區(qū)中。根據(jù)

2、我國(guó)建設(shè)部城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2002版)第8條第6項(xiàng)規(guī)定,居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車(chē)(含通勤車(chē))停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)庫(kù),并對(duì)車(chē)庫(kù)(位)最低數(shù)量限額做出規(guī)定，2007年公布的中華人民共和國(guó)物權(quán)法（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法），最高人民法院也在2009年公布的關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)墒沁@些法律最終還是沒(méi)能界定清楚小區(qū)的停車(chē)位所有權(quán)到底歸屬于何人，小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬糾紛一直都在延續(xù)，并不斷“發(fā)展”。筆者認(rèn)為要想全面地解決此問(wèn)題，首先應(yīng)該闡明小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛產(chǎn)生的原因，針對(duì)原因?qū)Α鞍Y”下“藥”，提出相關(guān)的法律對(duì)策。二、小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛的成因（一）小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛產(chǎn)生的事實(shí)

3、原因1.車(chē)位數(shù)量供應(yīng)不足。在傳統(tǒng)化模式的小區(qū)中，建設(shè)單位在修建小區(qū)時(shí)，一開(kāi)始并無(wú)興建小區(qū)停車(chē)位的目的，或者是有規(guī)劃但是興建的數(shù)量是有限的，根本不可能滿足業(yè)主日后的實(shí)際需求。為了解決停車(chē)問(wèn)題，業(yè)主、物業(yè)管理公司或者開(kāi)發(fā)商在原來(lái)小區(qū)內(nèi)開(kāi)始修建停車(chē)位，那么這時(shí)興建的小區(qū)停車(chē)位的所有權(quán)是屬于業(yè)主的呢？還是屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有、或者是開(kāi)發(fā)商呢？還是屬于物業(yè)管理公司？在比較現(xiàn)代化的小區(qū)中，物權(quán)法74條第1款規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，這個(gè)條款已經(jīng)影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)地下停車(chē)位開(kāi)發(fā)的積極性，現(xiàn)代化小區(qū)停車(chē)位的數(shù)量還是未能得到保證。2.車(chē)位價(jià)格不公。小區(qū)停車(chē)位資源

4、的稀缺性與其參與分配主體的廣泛性，造成小區(qū)停車(chē)位價(jià)格調(diào)控機(jī)制的復(fù)雜性，總體上，主要表現(xiàn)為價(jià)格不公。這主要是開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠自己的投資成本，把大量的車(chē)位打包轉(zhuǎn)售給一些代理機(jī)構(gòu)或房產(chǎn)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)，代理機(jī)構(gòu)與房產(chǎn)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)囤積居奇，以高價(jià)賣(mài)給業(yè)主。另外，由于市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)監(jiān)管不力，導(dǎo)致一些利益集團(tuán)對(duì)小區(qū)停車(chē)位進(jìn)行炒作，暗中操控小區(qū)停車(chē)位的價(jià)格。3.業(yè)主出現(xiàn)“有心無(wú)資，有資無(wú)位”現(xiàn)象。在現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)停車(chē)位往往與小區(qū)主體建筑物一起完工，并同時(shí)銷(xiāo)商，許多業(yè)主由于剛剛購(gòu)?fù)攴课?，業(yè)主有心無(wú)資，根本無(wú)力購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，盡快回籠資金才是其主要的目標(biāo)，所以開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)降價(jià)、搭售等方式把車(chē)位盡快處理

5、掉。過(guò)幾年業(yè)主有了資金，但是卻買(mǎi)不到車(chē)位或者價(jià)格變高，業(yè)主還是守候無(wú)望，許多業(yè)主通過(guò)物權(quán)法第74條開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商引發(fā)了訴訟。（二）小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛產(chǎn)生的法律原因1.現(xiàn)有法律條款缺乏具體化。物權(quán)法第74條第1款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，對(duì)于此條款的性質(zhì)，是否可界定為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)嗎？這種所謂的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是在同等條件下還是在“不同等條件”下呢？至于74條第1款中需要的性質(zhì)是指滿足業(yè)主“購(gòu)買(mǎi)需要”還是“使用需要”，如是購(gòu)買(mǎi)需要，在數(shù)量上未給予限制，易產(chǎn)生非法炒作行為，最終也不利于業(yè)主真正的利益；在時(shí)間上，是滿足業(yè)主現(xiàn)在需要，還是將來(lái)需要呢？有些業(yè)主暫時(shí)

6、沒(méi)有能力購(gòu)車(chē)，過(guò)幾年有能力購(gòu)車(chē)時(shí)，卻沒(méi)有車(chē)位，那這是不是違反了應(yīng)該首先滿足業(yè)主需要的條款呢？過(guò)了幾年后，業(yè)主可否向法院主張其有優(yōu)先權(quán)呢？2.相關(guān)法律關(guān)系含糊不清。法律對(duì)小區(qū)停車(chē)位管理幾乎是空白的，物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)于小區(qū)停車(chē)位的管理也是比較寬泛，所以業(yè)主向物業(yè)管理公司交納的停車(chē)費(fèi)用是屬于什么性質(zhì)的呢？物業(yè)與業(yè)主之間是一種保管合同的關(guān)系，還是租賃關(guān)系呢？當(dāng)業(yè)主的汽車(chē)丟失或者被人毀損時(shí)，責(zé)任應(yīng)該歸誰(shuí)承擔(dān)呢？3.尚未確立車(chē)位獨(dú)立車(chē)位產(chǎn)權(quán)制度。目前，在我國(guó)法律中，對(duì)于小區(qū)停車(chē)位的權(quán)利歸屬問(wèn)題尚有一些法律條款提及，但是對(duì)于是否應(yīng)該確立車(chē)位獨(dú)立產(chǎn)權(quán)制度卻只字未提，這無(wú)疑也是立法的一大空白。由于車(chē)位的產(chǎn)權(quán)無(wú)法得

7、到法律上的承認(rèn)，在實(shí)際生活中，車(chē)位轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人，對(duì)于車(chē)位是否應(yīng)該隨房轉(zhuǎn)還是可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓常常發(fā)生分歧，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致物權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，這與民法總則的私有權(quán)神圣原則相違背。4.缺乏系統(tǒng)化的登記管理制度。對(duì)小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)給予確認(rèn)并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，已經(jīng)得到理論界和一些地區(qū)的司法實(shí)踐的認(rèn)同。筆者認(rèn)為，建立系統(tǒng)化的小區(qū)停車(chē)位管理制度，一方面有利于對(duì)小區(qū)停車(chē)位進(jìn)行管理，另一方面從物權(quán)公示公信效力角度而言，有利于合法的所有權(quán)者對(duì)抗善意第三人，確實(shí)保護(hù)業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)。三、小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛的法律對(duì)策（一）明確小區(qū)停車(chē)位配用比率。我國(guó)理論界，還有其它國(guó)家和地區(qū)對(duì)小區(qū)停車(chē)位劃分標(biāo)準(zhǔn)的討論非常激烈。本文主要從立

8、法角度上進(jìn)行選擇小區(qū)停車(chē)位的劃分標(biāo)準(zhǔn)，如果能把小區(qū)停車(chē)位的劃分標(biāo)準(zhǔn)確定下來(lái)，對(duì)于小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛的解決是有巨大的作用。因此筆者建議在銷(xiāo)售角度上，把我國(guó)小區(qū)停車(chē)位劃分為法定性停車(chē)位、鼓勵(lì)性停車(chē)位、投資性停車(chē)位三大類(lèi)。1.法定性停車(chē)位。所謂的法定性停車(chē)位是指國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性要求開(kāi)發(fā)商在興建小區(qū)時(shí)，要達(dá)到一定的配用比率，這個(gè)配用比率應(yīng)該由國(guó)家法律法規(guī)或者相關(guān)的資質(zhì)部門(mén)做出認(rèn)定，由法律明確規(guī)定每個(gè)小區(qū)應(yīng)該配備多少停車(chē)位的基本數(shù)量，開(kāi)發(fā)商達(dá)不到法定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2.鼓勵(lì)性停車(chē)位。雖然開(kāi)發(fā)商完成了法定的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車(chē)的數(shù)量也會(huì)越來(lái)越多，小區(qū)停車(chē)位的配用比率將會(huì)不斷的

9、變動(dòng)，僅靠一些基本數(shù)量的停車(chē)位是無(wú)法解決問(wèn)題。另外，隨著地價(jià)的上升，利用地面建造車(chē)位已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了，將來(lái)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位只能往下或者往上建，但無(wú)論是往下還是往上它們的開(kāi)發(fā)成本非常高、技術(shù)含量要求高，風(fēng)險(xiǎn)也非常大。因此開(kāi)發(fā)商不肯大力開(kāi)拓地下或者屋頂停車(chē)位資源。為了鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商大力開(kāi)拓地下或者屋頂?shù)雀呒夹g(shù)含量停車(chē)位資源時(shí)，法律應(yīng)該在法定性停車(chē)位上，增設(shè)一層鼓勵(lì)性停車(chē)位，國(guó)家法律與政策應(yīng)該給予支持，比如貸款減息，稅收減免等金融措施，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商大力興建地下或者屋頂?shù)雀呒夹g(shù)含量停車(chē)位，滿足小區(qū)的停車(chē)位需求，不過(guò)這類(lèi)停車(chē)位建設(shè)完后，開(kāi)發(fā)商必須應(yīng)該先滿足業(yè)主需要（現(xiàn)在與規(guī)定期限內(nèi)的需要）后再出售或者出租給小區(qū)外的

10、當(dāng)事人。3.投資性停車(chē)位。所謂的投資性停車(chē)位，顧名思義其性質(zhì)是屬于營(yíng)利性，是按照“誰(shuí)投資，水收益”的歸屬原則，并不受制于首先滿足業(yè)主需要的條件。但是，只有在前面兩類(lèi)停車(chē)位數(shù)量達(dá)到法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，才可以允許興建投資性停車(chē)位。這類(lèi)停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商建設(shè)完后，可以直接向不特定的當(dāng)事人出售或者出租，不受應(yīng)滿足小區(qū)業(yè)主需要的限制。開(kāi)發(fā)商只有在利益驅(qū)使下，才會(huì)大力興建地下或者屋頂?shù)雀呒夹g(shù)含量停車(chē)位，雖然這會(huì)最大限度滿足小區(qū)停車(chē)位的需求，但是會(huì)給小區(qū)的管理帶來(lái)不便，物業(yè)管理公司應(yīng)該在管理上不斷增加技術(shù)含量，或者可以在停車(chē)位建造時(shí)，就采用先進(jìn)的建造方法。這三大類(lèi)的停車(chē)位在建造時(shí)，前后順序不能顛倒，依序進(jìn)行，這樣

11、才更有利于解決小區(qū)停車(chē)位數(shù)量不足的難題。(二)完善小區(qū)停車(chē)位權(quán)利歸屬制度1.確立車(chē)位獨(dú)立產(chǎn)權(quán)制度。按照最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二條規(guī)定，在構(gòu)造和利用上具有獨(dú)立性，并能夠登記成為單個(gè)業(yè)主所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋或者特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專(zhuān)有部分?？梢?jiàn)，具有獨(dú)立性的物應(yīng)具備這些條件（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；小區(qū)停車(chē)位無(wú)論是哪種類(lèi)型，在法理上的可區(qū)分性是毋庸置疑的。（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；小區(qū)停車(chē)位可為專(zhuān)有性的，其排他性的效力是當(dāng)然性的滿足。（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，小區(qū)停

12、車(chē)位對(duì)于以上三點(diǎn)都符合，應(yīng)該認(rèn)定其具有獨(dú)立性特征?？梢越④?chē)位獨(dú)立產(chǎn)權(quán)制度，只有建立車(chē)位獨(dú)立產(chǎn)權(quán)制度，車(chē)位的所有者才能拿到產(chǎn)權(quán)證，物權(quán)才能處于穩(wěn)定的狀態(tài)。2.具體界定小區(qū)停車(chē)位權(quán)利歸屬（1）地下停車(chē)位。地下停車(chē)位（人防工程性質(zhì)），因?yàn)檫@類(lèi)停車(chē)位與國(guó)防事業(yè)相掛鉤，為了維護(hù)國(guó)家利益，為了戰(zhàn)時(shí)國(guó)家能順利調(diào)配與使用，應(yīng)當(dāng)主張這類(lèi)停車(chē)位由國(guó)家擁有所有權(quán)。我國(guó)中華人民共和國(guó)防空法第五條第二款規(guī)定“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種的途徑，投資進(jìn)行人民防空工程的建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，說(shuō)明可以把小區(qū)的防空工程設(shè)施改造成停車(chē)位，實(shí)行的是“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的

13、原則，但不管是自然人、法人或者其他組織者不得擁有其所有權(quán)，他們只有車(chē)位的使用權(quán)，同時(shí)這類(lèi)停車(chē)位在銷(xiāo)售角度上，只能適用于法定性類(lèi)別，不能適用于鼓勵(lì)性與投資性。（2）架空層停車(chē)位。這類(lèi)停車(chē)位帶有地域性特征，一般多出現(xiàn)在南方地區(qū)。筆者認(rèn)為對(duì)于此類(lèi)停車(chē)位，應(yīng)采取約定優(yōu)先于法定的權(quán)利歸屬原則，有約定按照約定，無(wú)約定或者約定不明的按照法律規(guī)定處理，約定的內(nèi)容以合同為準(zhǔn)，法定則視為全體業(yè)主共同共有，同時(shí)應(yīng)該注意的是，所約定的合同內(nèi)容不得違背物權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)定。另外，由于這類(lèi)合同的特殊性，筆者建議對(duì)這類(lèi)車(chē)位合同生效主義采取登記生效對(duì)抗主義，如果沒(méi)有向房管部門(mén)進(jìn)行登記將不能對(duì)抗善意的第三人。對(duì)于共同共有的情況，

14、在使用上，是采取專(zhuān)用共有還是共用共有，應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)決定。關(guān)于這類(lèi)停車(chē)位，不過(guò)筆者還是建議采取專(zhuān)用共有，因?yàn)槿w業(yè)主不可能全都有車(chē)，實(shí)施共有共用會(huì)造成窮人為富人買(mǎi)單的不公平現(xiàn)象，至于計(jì)費(fèi)與實(shí)際操作可以采取以下措施：首先應(yīng)該計(jì)算公攤面積中停車(chē)位的人均面積，人均是指以戶為單位計(jì)算而得的，對(duì)于有車(chē)的業(yè)主，超過(guò)自己所占的人均面積還不夠其汽車(chē)停放的，超過(guò)的部分必須交納一定的費(fèi)用，但是不能無(wú)限度的超過(guò)，應(yīng)當(dāng)規(guī)定每戶不能超過(guò)兩個(gè)停車(chē)位，對(duì)專(zhuān)用共有車(chē)位也應(yīng)實(shí)施登記制度（業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部管理登記制度），所收取的費(fèi)用歸入小區(qū)的公益基金。對(duì)于此類(lèi)的銷(xiāo)售形式，筆者建議只規(guī)定法定性的配用比率，只要達(dá)到法定的配用比率即可

15、，由于空間限制，沒(méi)辦法配用投資性與鼓勵(lì)性車(chē)位。（3）地面停車(chē)位、路標(biāo)（草地）停車(chē)位。筆者認(rèn)為，此類(lèi)停車(chē)位是基于全體業(yè)主共有的土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上興建的，同時(shí)也考慮到該類(lèi)停車(chē)位的實(shí)際使用，在法律上明文規(guī)定屬于全體業(yè)主共有，還是比較符合實(shí)際的。但是隨著城市化進(jìn)程的加快，地面地價(jià)的上升，這類(lèi)停車(chē)位在我國(guó)逐漸消失，例如2010年廈門(mén)市明文規(guī)定不得在小區(qū)地面興建停車(chē)位。對(duì)于此類(lèi)的配用比率，筆者建議只規(guī)定法定性的配用比率，或者可以取消法定性配用比率。（4）普通地下停車(chē)位、屋頂停車(chē)位。這類(lèi)停車(chē)位的權(quán)利歸屬主要是按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的歸屬原則，由于地下停車(chē)位、屋頂停車(chē)位的工程造價(jià)是相對(duì)較高，把其建造成本分?jǐn)傇?/p>

16、每個(gè)業(yè)主身上是不現(xiàn)實(shí)的?！罢l(shuí)投資，誰(shuí)受益”的歸屬原則更有利于鼓勵(lì)投資者去大力開(kāi)拓地下、地上空間資源，但是這類(lèi)停車(chē)位在銷(xiāo)售上必須遵循上述提到的配用比率規(guī)則，同時(shí)應(yīng)首先取得業(yè)主大會(huì)的同意，并向業(yè)主委員會(huì)交納一定的費(fèi)用。（三）建立系統(tǒng)化的車(chē)位登記管理制度1.小區(qū)停車(chē)位建前權(quán)屬區(qū)分登記制度。物權(quán)法在第74條第2款“建筑區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租方式約定”，說(shuō)明我國(guó)法律承認(rèn)通過(guò)當(dāng)事人約定的方式來(lái)決定小區(qū)停車(chē)位的權(quán)利歸屬，建立小區(qū)停車(chē)位的建前登記管理制度，有利于解決因當(dāng)事人約定不明帶來(lái)的權(quán)屬糾紛，建前的登記內(nèi)容是解決當(dāng)事人日后權(quán)屬糾紛的依據(jù)。建前的登記管理制度實(shí)

17、質(zhì)上主要調(diào)整規(guī)劃部門(mén)與開(kāi)發(fā)商的法律關(guān)系，作為政府機(jī)關(guān)的規(guī)劃部門(mén)應(yīng)該對(duì)小區(qū)的設(shè)施建設(shè)負(fù)有監(jiān)督的義務(wù)，從行政法角度上講，通過(guò)調(diào)整規(guī)劃部門(mén)與開(kāi)發(fā)商的法律關(guān)系，可以加大國(guó)家對(duì)小區(qū)的設(shè)施建設(shè)起到干預(yù)的效果，確實(shí)保護(hù)業(yè)主的利益，開(kāi)發(fā)商應(yīng)把小區(qū)規(guī)劃建筑圖紙交由規(guī)劃部門(mén)審核，對(duì)小區(qū)停車(chē)位的建造面積、成本計(jì)算與分?jǐn)?、?quán)利歸屬、以及之間的權(quán)限等問(wèn)題進(jìn)行明確的規(guī)定，規(guī)劃部門(mén)審核查實(shí)后給予登記并公示，日后雙方有糾紛的可以以登記部門(mén)的材料作為依據(jù)，關(guān)于所登記材料的真實(shí)性問(wèn)題可以參照相關(guān)的登記管理制度的規(guī)定。2.停車(chē)位預(yù)購(gòu)登記管理制度。我國(guó)物權(quán)法第74條規(guī)定小區(qū)的停車(chē)位應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要，我國(guó)最高人民法院于2008年

18、6月16日出臺(tái)關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)摻忉尩?條規(guī)定：“建設(shè)單位在沒(méi)有確保有一戶業(yè)主辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車(chē)位，車(chē)庫(kù)配比的規(guī)定，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或者承租的方式將其出售、出租、贈(zèng)與小區(qū)以外的人就是違反74條第1款的規(guī)定，可見(jiàn)小區(qū)停車(chē)位原所有權(quán)無(wú)論歸屬于誰(shuí)，都必須先滿足業(yè)主的需要，但是大部分業(yè)主的暫時(shí)經(jīng)濟(jì)能力是有限的，家中尚無(wú)車(chē)輛，怎么會(huì)先去購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位呢？而開(kāi)發(fā)商由于要急于資金周轉(zhuǎn)，很想把手上的停車(chē)位出售或者出租，這無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生一個(gè)很大的矛盾，不利于社會(huì)的發(fā)展。小區(qū)停車(chē)位的預(yù)購(gòu)登記制度，可以允許業(yè)主在一定的期限內(nèi)先交納一部分的停車(chē)位款項(xiàng)就給以登記，但小區(qū)業(yè)主必須在期限屆滿之日內(nèi)考慮是否購(gòu)買(mǎi)其預(yù)先登記的停車(chē)位，如果小區(qū)業(yè)主明確表示不購(gòu)買(mǎi)或者沒(méi)有表態(tài)時(shí)開(kāi)發(fā)商可以將停車(chē)位出賣(mài)或者出租，如果小區(qū)業(yè)主同意購(gòu)買(mǎi)時(shí)，關(guān)于交納剩余的款項(xiàng)問(wèn)題可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商約定，正式辦理登記。在期限內(nèi)停車(chē)位的所有權(quán)暫時(shí)歸小區(qū)的業(yè)主所有