房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和風(fēng)險(xiǎn)控制研究

1、    房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和風(fēng)險(xiǎn)控制研究    姜百芊+張桂仁摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營中，企業(yè)需要借助一定渠道的市場融資來為企業(yè)的發(fā)展提供必要的資金支持。在這個(gè)過程當(dāng)中，企業(yè)在融資成本及風(fēng)險(xiǎn)方面會(huì)面對(duì)諸多的挑戰(zhàn)，基于此本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行研究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資成本；風(fēng)險(xiǎn)控制：f230 文獻(xiàn)識(shí)別碼：a ：1001-828x（2016）001-000-02引言在城鎮(zhèn)化建設(shè)速度不斷加快的時(shí)代背景下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)迎來了不可多得的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)目前房地產(chǎn)企業(yè)的市場投資統(tǒng)計(jì)可以看到，在2014年，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額已經(jīng)超過

2、了7萬億，并且按照每年平均約8%的速度遞增。作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱與動(dòng)力，房地產(chǎn)企業(yè)自身也在發(fā)展的進(jìn)程中面臨著來自市場及資金不足等諸多方面的壓力。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的市場融資手段或方式來解決和緩解企業(yè)的融資壓力。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資的基本現(xiàn)狀，分析其存在的相關(guān)問題及融資成本和風(fēng)險(xiǎn)控制的建議。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本及風(fēng)險(xiǎn)控制概述1.房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的內(nèi)容成本是企業(yè)在發(fā)展中所要付出的代價(jià)及相應(yīng)的支出。目前，關(guān)于融資成本的具體內(nèi)涵，是企業(yè)在運(yùn)營進(jìn)程中，由于某種或某些特性的因素而導(dǎo)致企業(yè)在參與市場競爭的進(jìn)程中，由于資金方面的不足而通過銀行或者其它經(jīng)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行債務(wù)融資時(shí)，由于在市場收益

3、與債務(wù)融資的利率方面存在較大的差距，在款項(xiàng)到期時(shí)因?yàn)闊o法及時(shí)支付而產(chǎn)生更大的資金流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本的來源主要是其在市場融資的進(jìn)程中的必要支出。這項(xiàng)支出在融資成本內(nèi)容上存在一定的差異。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)，在資金的籌集和資金的使用等層面都需要進(jìn)行一定的資金支出。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式募集資金，就需要經(jīng)由股票及各種有價(jià)證券印刷，廣告宣傳，人力及物力相關(guān)成本的支出等方面。其中，在市場資金來源和去向的過程當(dāng)中，企業(yè)還會(huì)支出一定的必要的機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本的差異，在很大程度上會(huì)影響著企業(yè)在市場融資進(jìn)程中的成本支出的差異。2.房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的計(jì)算從當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)的市場融資渠道及方式

4、來看，融資可以劃分為兩個(gè)層面的內(nèi)容。一方面是企業(yè)的短期融資所要付出的代價(jià)和成本。另一方面是企業(yè)的長期融資所要付出的代價(jià)及成本。雖然兩者在時(shí)間占用的長短方面存在著差異，但是企業(yè)融資成本的計(jì)算則是一致性。房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本的計(jì)算，一方面取決于融資的額度。企業(yè)的融資額度越高，融資成本的支出也會(huì)相應(yīng)的增加。另一個(gè)重要指標(biāo)是企業(yè)進(jìn)行市場融資之后的占用時(shí)間。時(shí)間占用長短的計(jì)算在實(shí)際的應(yīng)用階段會(huì)存在著一定的邊際效應(yīng)遞減層面的因素?；诖?，在房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的計(jì)算中，可以按照具體的成本計(jì)算公式來進(jìn)行不同程度的推進(jìn)與規(guī)劃，從而降低企業(yè)在成本支出中的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)壓力與融資成本的整體降低。3.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制

5、的方式融資風(fēng)險(xiǎn)的控制在一線的操作和實(shí)施階段，可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小及所構(gòu)成的威脅和損害而采取不同的應(yīng)對(duì)方法和策略。（1）降低風(fēng)險(xiǎn)法融資風(fēng)險(xiǎn)具有一定的客觀性，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)突然發(fā)生，要充分利用一切的有效的手段來降低損失。防控風(fēng)險(xiǎn)就如同被救火，要在第一時(shí)間，找到風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源，從源頭上采取措施，避免損失的加大。在降低風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)程中，要學(xué)會(huì)利用資源的整合等方式來實(shí)現(xiàn)損失的降低。同時(shí)，要做好備案，為今后防范類似風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生提供可借鑒和參考的經(jīng)驗(yàn)或者教訓(xùn)。在房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制體系的發(fā)展中，經(jīng)歷了從外部到內(nèi)部，從宏觀到微觀，以及從個(gè)體到單位然后再到個(gè)體的發(fā)展過程，這一演進(jìn)階段或步驟，最終是為了融資風(fēng)險(xiǎn)控制體系的日趨完

6、善。（2）分散風(fēng)險(xiǎn)法房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)具有一定的全面性，為了避免多領(lǐng)域，多部門遭受同等的風(fēng)險(xiǎn)沖擊，要利用風(fēng)險(xiǎn)分散的方式來減少其造成的潛在的危害。另外，在企業(yè)的資金來源渠道上，提倡多元化的發(fā)展策略，避免企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及資金鏈的過分扎堆，影響企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。一個(gè)完全沒有負(fù)債的企業(yè)并不代表企業(yè)發(fā)展趨勢的一片大好。并且承擔(dān)的一定的流動(dòng)資金的壓力，將企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的比例進(jìn)行科學(xué)的劃分，要盡量將流動(dòng)負(fù)債的比例控制在一個(gè)較為合理可控的水平，避免因?yàn)槭袌黾案鞣N意外的變化而影響著企業(yè)的健康運(yùn)營。（3）回避風(fēng)險(xiǎn)法房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)進(jìn)程中，要盡量減少不必要的債務(wù)額度。如果需要可以借助長期債務(wù)的方式來降低

7、市場不可控因素造成的影響。另外，在一些政策和法律層面風(fēng)險(xiǎn)比較高的投資項(xiàng)目，要以審慎的態(tài)度來操作，有效的規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)由基本的前期的計(jì)算，如何從過程中，控制好由于債務(wù)重組可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，或者將其納入到一個(gè)科學(xué)的，系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系之中，使其得到有效的控制。因此，在市場機(jī)制的調(diào)節(jié)和政府調(diào)控的雙重引導(dǎo)下，鼓勵(lì)企業(yè)基于優(yōu)勢的互補(bǔ)來實(shí)現(xiàn)債務(wù)的重組，最大限度的將市場資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)降到一個(gè)較為理想的水平。二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及原因1.房地產(chǎn)企業(yè)融資成本不斷提高隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的提速，企業(yè)在市場融資層面呈現(xiàn)出了融資成本上升的態(tài)勢。很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是處于起步階段的企業(yè)，其在自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及風(fēng)險(xiǎn)抵

8、御能力等方面面對(duì)的壓力是比較大的。同時(shí)，企業(yè)借助金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行市場融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)出于自身的發(fā)展與管控運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的需要，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資的資質(zhì)審核等層面提出了更高的要求。2.房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，市場中的不可控因素開始逐步增多，特別是，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場融資的進(jìn)程中，出于解決臨時(shí)性的壓力等方面的原因，選擇一些具有較高風(fēng)險(xiǎn)的融資方式。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)自身在融資風(fēng)險(xiǎn)的管控體系等方面的不足。都在客觀上影響著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的降低。 3.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀的原因（1）融資渠道的單一當(dāng)前的市場融資環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)由于自身運(yùn)營規(guī)模及市場發(fā)展形勢等主

9、客觀原因，在融資渠道上呈現(xiàn)的單一性。從目前融資比例來看，其商業(yè)貸款的比例和數(shù)量占據(jù)了整個(gè)融資總額的一半以上。在另一方面，一些具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，通過金融市場等資金運(yùn)作媒介來提供資金的保值與增值。但是，當(dāng)前的國內(nèi)金融市場發(fā)展體系還不是很完善，市場的發(fā)展和收益效果并沒有達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)理想的預(yù)期水平。例如，企業(yè)面對(duì)新的市場需求，可以與國際品牌強(qiáng)強(qiáng)并購或者聯(lián)合。但在實(shí)際運(yùn)營中，卻因?yàn)榭刂品竭^于集中，很難落實(shí)到實(shí)際的企業(yè)操作層面上來，失去了一些比較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。（2）市場競爭的加劇在城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程中，在利益的推動(dòng)下，大量的房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場的競爭體系之中。由于市場資金的規(guī)模的局限性，市

10、場參與者的增多，造成房地產(chǎn)市場競爭程度的加劇。在客觀上造成企業(yè)在市場融資中成本上升等問題?；谧陨磉\(yùn)營與發(fā)展需要來展開的市場融資具有很大的不可控性。一方面，房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)營與管理程式中，本身就會(huì)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在間接融資中，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的還款壓力也較大。對(duì)于一些初期階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果缺乏全盤的考慮和周密的部署，尤其是過快、過急和追逐利益的投資將會(huì)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重地還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無法及時(shí)的收回投資的重大經(jīng)濟(jì)損失和陷入發(fā)展的困境。三、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資成本及風(fēng)險(xiǎn)控制的建議1.建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式當(dāng)前， 在我國房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)貸款主要從各大商業(yè)銀行獲得。商業(yè)銀行提供的貸

11、款額度和數(shù)量與房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求之間還有很大的差距。在貸款發(fā)放的時(shí)會(huì)根據(jù)企業(yè)的實(shí)力與規(guī)模做出一定的傾向，都影響著房地產(chǎn)企業(yè)融資的順利解決。房地產(chǎn)融資體系，依照市場營銷學(xué)的角度來看，可以經(jīng)由主要的兩個(gè)維度來實(shí)現(xiàn)。初步階段，要從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部程序入手，提升融資的效力與效益。其次，要將企業(yè)的房地產(chǎn)融資體系的維護(hù)與市場的成長有效地聯(lián)系在一起。所以，通過整合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)外資源更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資體系的經(jīng)濟(jì)效益。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中， 應(yīng)該在政府相關(guān)政策主管部門的引導(dǎo)下， 開展多渠道的融資。國家相關(guān)政策職能部門要通過制定相應(yīng)的政策法規(guī)來為房地產(chǎn)企業(yè)多渠道融資保駕護(hù)航。同時(shí)， 政府還應(yīng)該積

12、極地做好房地產(chǎn)企業(yè)與各類金融機(jī)構(gòu)的對(duì)接工作，在貸款申請(qǐng)政策上予以更多的照顧和扶持。2.規(guī)范房地產(chǎn)金融市場一方面，我們要通過法律與法規(guī)的形式，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)金融企業(yè)的市場準(zhǔn)入機(jī)制。另一方面，要對(duì)于在房地產(chǎn)金融市場中出現(xiàn)的影響市場秩序的行為予以嚴(yán)厲地打擊。因此，作為宏觀調(diào)控的主體，政府相關(guān)主管部門應(yīng)該在嚴(yán)格遵循市場規(guī)律的同時(shí)，利用經(jīng)濟(jì)政策與法律規(guī)范等方式來不斷地為房地產(chǎn)金融市場企業(yè)規(guī)范化發(fā)展提供一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的市場經(jīng)營秩序。這種經(jīng)營秩序的建立一方面包含著對(duì)企業(yè)參與主體資質(zhì)的審核與監(jiān)管，另一方面，也是在企業(yè)遭受發(fā)展困境中的重要的后援力量。在當(dāng)今的大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制，在格局和運(yùn)用工具上

13、都得到了質(zhì)的提升。這種在技術(shù)層面的提升和發(fā)展是當(dāng)代計(jì)算機(jī)技術(shù)和財(cái)務(wù)管理工作交叉補(bǔ)充的結(jié)果。另一個(gè)重要的發(fā)展是在融資風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)層面，越來越趨于統(tǒng)一。一些具有跨國經(jīng)營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，未來更好的實(shí)現(xiàn)國際市場的發(fā)展和遞進(jìn)，將其融資風(fēng)險(xiǎn)控制體系與國際同行業(yè)的控制體系進(jìn)行匹配和對(duì)接。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在立足原本行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，加大力度來實(shí)施多元化的運(yùn)營策略，從而多方向的轉(zhuǎn)移企業(yè)在融資和運(yùn)營層面存在的壓力。其中一個(gè)比較符合眾多三線城市房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向的是：地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品的開發(fā)與投資。這種利用資產(chǎn)杠桿的力量可以在一定程度上拓展企業(yè)的融資渠道，為企業(yè)的市場發(fā)展增加新的動(dòng)力。企業(yè)在進(jìn)行此類產(chǎn)品的開發(fā)

14、中，也要將風(fēng)險(xiǎn)的防范置于一個(gè)突出的位置。將金融投資產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)與自身的經(jīng)營進(jìn)行一個(gè)有效的對(duì)接，其所產(chǎn)生的市場效應(yīng)還是非常利于企業(yè)的發(fā)展和市場運(yùn)營規(guī)模的擴(kuò)大。3.建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制房地產(chǎn)市場在運(yùn)營與發(fā)展的進(jìn)程當(dāng)中，其所面對(duì)的市場風(fēng)險(xiǎn)與壓力是客觀存在的。如何規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)重要的保護(hù)措施是市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的設(shè)立與完善。一方面，在市場網(wǎng)絡(luò)化布局不斷處于常規(guī)化發(fā)展的當(dāng)下，企業(yè)之間可以借助共有的是信息共享平臺(tái)來實(shí)現(xiàn)相關(guān)融資風(fēng)險(xiǎn)與融資市場波動(dòng)信息的及時(shí)了解，在第一時(shí)間對(duì)企業(yè)的市場融資風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行研判。另一方面，在今后的發(fā)展中，可以借助通過聯(lián)合發(fā)展的方式來實(shí)現(xiàn)“集團(tuán)化”的經(jīng)營與發(fā)展之路。通

15、過聯(lián)合在一起的經(jīng)營方式，可以最大限度地發(fā)揮每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的自身的競爭優(yōu)勢，真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)與以長補(bǔ)短。這種抱團(tuán)打天下的市場發(fā)展模式，也是規(guī)避企業(yè)間“過度競爭”的重要措施。在經(jīng)由市場融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警手段進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估的過程當(dāng)中，可以借助進(jìn)步的數(shù)學(xué)工具來實(shí)現(xiàn)潛伏危害的評(píng)估及相干本錢的計(jì)較。比方實(shí)行過程當(dāng)中的質(zhì)料采購及運(yùn)輸本錢，項(xiàng)目實(shí)行過程當(dāng)中的人力資源本錢等等。這些都要在投資籌謀階段舉行科學(xué)的評(píng)判。在這一過程中要采取審慎的態(tài)度，把將會(huì)產(chǎn)生的融資成本進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算，為今后的融資費(fèi)用的控制奠定一個(gè)扎實(shí)的基礎(chǔ)。當(dāng)前，在房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)的很多融資資源的浪費(fèi)或者是融資成本的居高不下與工作人員的費(fèi)用控制意識(shí)比較薄弱有關(guān)。另一方面，要嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)的融資操作規(guī)章，在項(xiàng)目過程中，如果出現(xiàn)了融資事故則是最大的成本支出，所以要把融資的責(zé)任意識(shí)進(jìn)行不斷地強(qiáng)化，并通過各種融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案來將這種意外而帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)成本降低到一個(gè)比較低的水平。四、結(jié)語房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場拓展的進(jìn)程當(dāng)中，需要必要的資金來維持其今后的發(fā)展和運(yùn)營需要。通過市場融資的方式來滿足企業(yè)的發(fā)展需要是很多房地產(chǎn)