資金時(shí)間價(jià)值管理知識(shí)(共31頁(yè)).ppt

1、1房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 1、現(xiàn)金流量2、資金時(shí)間價(jià)值3、資金等效值計(jì)算4、復(fù)利實(shí)例2第一節(jié) 現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念一、現(xiàn)金流量的概念 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入稱?；蛄魅敕Q。 現(xiàn)金流出（現(xiàn)金流出（Cash Output， CO）：流出系統(tǒng)的資金）：流出系統(tǒng)的資金 現(xiàn)金流入（現(xiàn)金流入（Cash Input， CI）：流入系統(tǒng)的資金）：流入系統(tǒng)的資金 凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量CICO 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資，CI

2、 CO3第一節(jié) 現(xiàn)金流量二、二、 現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖 是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。中，表示各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。0 1 2 3 4 n 4一、概念不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為。不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為。 例：例：1000元存入銀行，元存入銀行，1年后本利為年后本利為1120，120為增為增加值。也即是加值。也即是1000元在元在1年中的時(shí)間價(jià)值。

3、就是在年中的時(shí)間價(jià)值。就是在1年內(nèi)讓年內(nèi)讓出了出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬，這元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬，這120是是1000元元在在1年中的時(shí)間價(jià)值。年中的時(shí)間價(jià)值。 理解 1）隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。（）隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。（資金增值資金增值） 2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。 （從消費(fèi)者的角度看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄（從消費(fèi)者的角度看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償）第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值5一、概念概念 資金時(shí)間價(jià)值影響因素資金時(shí)間價(jià)值影響因素 投資

4、利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率 通貨膨脹率通貨膨脹率 風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)因素第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值6二、利息與利率 利息：利息：占用資金所付出的代價(jià)。占用資金所付出的代價(jià)。 FnP+In Fn本利和；本利和；P本金；本金；In利息利息 利率：利率：在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與本金之比。的利息額與本金之比。 iIn/P100% 第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值7第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值二、利息與利率 利率的高低取決于平均利潤(rùn)率。影響因素：影響因素：社會(huì)平均利潤(rùn)率、資本供求狀況、社會(huì)平均利潤(rùn)率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國(guó)際經(jīng)濟(jì)通貨膨脹率水平、政策性因素和國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等環(huán)境

5、等8三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息 單利：?jiǎn)卫篒nPni “息不生息息不生息” 復(fù)利：復(fù)利：InP(1+i)n-1 “息生息息生息”第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值9四、名義利率名義利率r與實(shí)際利率與實(shí)際利率i 名義利率：指一年內(nèi)多次單利時(shí)給出的年利率，等于每期利率與年名義利率：指一年內(nèi)多次單利時(shí)給出的年利率，等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。 名義利率名義利率=周期利率周期利率*每年的計(jì)息周期數(shù)每年的計(jì)息周期數(shù) 實(shí)際利率：指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率。實(shí)際利率：指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率。 復(fù)利計(jì)算時(shí)：復(fù)利計(jì)算時(shí)：名義利率因計(jì)息周期不同

6、名義利率因計(jì)息周期不同 名義利率名義利率實(shí)際利率實(shí)際利率 例：年利率例：年利率12%，1000元，元，1年期。年期。 兩者關(guān)系：兩者關(guān)系：1mr1im第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值10第三節(jié) 資金等效值計(jì)算一、資金等值概念 是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。不等的資金可能具有相同的價(jià)值。 或：與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等或：與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值。的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值。11第三節(jié) 資金等效值計(jì)算二、復(fù)利計(jì)算復(fù)利計(jì)算 1）P、 F 、 A三者兩兩之間的關(guān)系三者兩兩之

7、間的關(guān)系 P與與F、F與與A、P與與A 2）只需記）只需記 P與與A F=P（1+i)n P=A/i 1-1 /（1+i)n P=A1/(i-s) 1-(1+s) n/（1+i)n 12第三節(jié) 資金等效值計(jì)算三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用 主要是在主要是在房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資分析與與評(píng)估評(píng)估中的應(yīng)用中的應(yīng)用 13計(jì)算 1 已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息。問(wèn)該筆貸款的實(shí)際利率是多少？ 2 某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%。若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息，到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計(jì)算先期支付利息

8、的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？14 3 某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%。問(wèn)該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少？ 4 某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為25萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%。問(wèn)月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款余額還款額，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅？15 5 某購(gòu)房者擬向銀行申請(qǐng)60萬(wàn)元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購(gòu)房者未來(lái)收入的增長(zhǎng)

9、情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購(gòu)房者的月還款額增長(zhǎng)率為0.5%。問(wèn)該購(gòu)房者第10年最后一個(gè)月的月還款額是多少？16 6 某家庭預(yù)購(gòu)買一套面積為80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為3500元/平方米，首付款為房?jī)r(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。問(wèn)該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后月還款額是多少？17 7 某家庭以4000元/平方米的價(jià)格，購(gòu)買了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款。該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比

10、率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還了貸款本金8萬(wàn)元。問(wèn)從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？18 8 某家庭以3500元/平方米的價(jià)格，購(gòu)買了一套建筑面積為80平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%，月還款常數(shù)為0.65%。問(wèn)抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少？19 例例1 某家庭欲購(gòu)買一套建筑面積為某家庭欲購(gòu)買一套建筑面積為80M2的經(jīng)濟(jì)適的經(jīng)濟(jì)適用住房，單價(jià)為用住房，單價(jià)為3500元元/M2，首付款為房?jī)r(jià)的，首付款為房?jī)r(jià)的25%，其，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和

11、商業(yè)余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為貸款的利率分別為4.2%和和6.6%，期限均為，期限均為15年，公積年，公積金貸款的最高限額為金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。問(wèn)該家庭申請(qǐng)組合抵押貸萬(wàn)元。問(wèn)該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少款后的最低月還款額是多少?20解：解： （1）已知：）已知：P350080（125%）=210000元，元， n1512180月，月，i14.2%/120.35%， i26.6%/120.55%，Pl100000元，元， P2210000100000110000（元）（元） （2）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額：）計(jì)算

12、等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額： 組合貸款的月最低還款額：組合貸款的月最低還款額： AA1+A2750+9641714（元）（元）180111118011802222180210.35% 1 0.35%100000750111 0.35%110.55% 1 0.55%110000964111 0.55%1nnnniiAPiiiAPi元元21 例例2 某家庭擬購(gòu)買一套住宅，單價(jià)為某家庭擬購(gòu)買一套住宅，單價(jià)為3000元元/M2，該家，該家庭月收入庭月收入6000元，其中元，其中30%可用來(lái)支付房款，銀行可為可用來(lái)支付房款，銀行可為其提供其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為年期的住

13、房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵，抵押貸款價(jià)值比例最大為押貸款價(jià)值比例最大為80%。問(wèn)根據(jù)該家庭的支付能力。問(wèn)根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購(gòu)買多少平方米的住宅最多可以購(gòu)買多少平方米的住宅?22解：解： （1）設(shè)該家庭每月能支付的房款為）設(shè)該家庭每月能支付的房款為A，則，則 A=600030%=1800（元）（元） （2）n=1512=180（月），（月），i=6%/12=0.5% （3）該家庭能承受的抵押貸款額為）該家庭能承受的抵押貸款額為P （4）該家庭能承受的購(gòu)房總價(jià)值為）該家庭能承受的購(gòu)房總價(jià)值為V，則，則 V=213306/80%=266633（元）（元） （5）對(duì)該家庭比較適合的房型

14、面積為）對(duì)該家庭比較適合的房型面積為S，則，則 S=266633/3000=88.88（M2 ）元213306%5 . 01%5 . 01%5 . 011800111180180nniiiAP23 例例3 某家庭以某家庭以4500元元/M2的價(jià)格購(gòu)買了一套建筑的價(jià)格購(gòu)買了一套建筑面積為面積為120M2的住宅，并向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了相當(dāng)于房?jī)r(jià)的住宅，并向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了相當(dāng)于房?jī)r(jià)70%的按月等額還款的抵押貸款。已知該項(xiàng)抵押貸款的的按月等額還款的抵押貸款。已知該項(xiàng)抵押貸款的年限為年限為15年，年利率為年，年利率為12%，按月計(jì)息。如果該家庭擬，按月計(jì)息。如果該家庭擬于開始還款后的第于開始還款后的第10年

15、年初一次償清該抵押貸款的余額，年年初一次償清該抵押貸款的余額，問(wèn)此時(shí)一次償還的金額為多少問(wèn)此時(shí)一次償還的金額為多少?24解：解： （1）P=4500 12070%=378000（元），（元）， n=1512=180（月），（月），t=612=72（月），（月），i=1% （2） （3）第十年年初擬一次償還的金額應(yīng)為：）第十年年初擬一次償還的金額應(yīng)為：18018011% 1 1%3780004536.64111 1%1nniiAPi元t7210721 i11 1%1PA4536.64232050.91i 11% 1 1%ti元25 例例4 某家庭預(yù)買一套面積為某家庭預(yù)買一套面積為120M2的商品

16、住宅，單價(jià)為的商品住宅，單價(jià)為7000元元/M2，首付款為房?jī)r(jià)的，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余申請(qǐng)公積金和，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別4.65%和和5.04%，期限均為，期限均為20年，公積金貸款的最高限年，公積金貸款的最高限額為額為20萬(wàn)元，采用等額還本付息方式。商業(yè)貸款采用等萬(wàn)元，采用等額還本付息方式。商業(yè)貸款采用等比遞增還款方式，月還款額增長(zhǎng)率為比遞增還款方式，月還款額增長(zhǎng)率為0.35%。問(wèn)該家庭。問(wèn)該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后第申請(qǐng)組合抵押貸款后第15年最后一個(gè)月的最低還款額是年最后一個(gè)月的最低還款額是多少

17、多少?26解：解： （1）已知：）已知：P=1207000（130%）=588000元，元， n=2012=240月，月，t=1512=180月，月，i1=4.65%/12=0.39%， i2=5.04%/120.42%，s=0.35%，P1=200000元，元， P2=588000200000=388000元元 （2）計(jì)算公積金月還款額）計(jì)算公積金月還款額 （3）計(jì)算商業(yè)貸款第）計(jì)算商業(yè)貸款第15年最后一個(gè)月還款額年最后一個(gè)月還款額 （4）組合抵押貸款后第）組合抵押貸款后第15年最后一個(gè)月的最低還款額年最后一個(gè)月的最低還款額 A=A1+A2=1284.83+3294.104578.93元元元

18、83.12841%39. 01%39. 01%39. 020000011124024011111nniiiPA元49.1762%42. 01%35. 011%35. 0%42. 03880001112402222nissiPA元10.3294%35. 0149sAA27 例例5 某家庭購(gòu)買了一套某家庭購(gòu)買了一套90M2的商品住宅，售價(jià)為的商品住宅，售價(jià)為4000元元/M2。該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的。該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30%，其余購(gòu)房，其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別為款和商

19、業(yè)貸款的利率分別為4.5%和和6.8%，貸款期限為，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為為10萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的萬(wàn)元。如果該家庭以月收入的35%用來(lái)支付抵押貸用來(lái)支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收人為多少人為多少?假設(shè)該家庭在按月還款假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第年后，于第4年初一年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬(wàn)元，那么從第萬(wàn)元，那么從第4年起該家年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少庭的抵押貸款的月還款額為多少? 2

20、8解：（解：（1）已知：）已知：P=400090（130%）=252000元，元， n=1512=180月，月，i1=4.5%/12=0.38%， i2=6.8%/12=0.57%，P1=100000元，元， P2=252000100000=152000元，元，P=50000元，元， n=1212=144月，月，i=0.57%（2）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額 1801111180110.38% 10.38%100000768.061110.38%1nniiAPi元1802222180210.57% 10.57%15200013

21、52.661110.57%1nniiAPi元29解：解： （3）組合貸款的最低月還款額）組合貸款的最低月還款額 A=A1+A2=768.06+1352.66=2120.72元元 （4）要求該家庭的最低月收入）要求該家庭的最低月收入 2120.7235%=6059.20元元 （5）第）第4年初一次償還商業(yè)貸款本金年初一次償還商業(yè)貸款本金5000元后，在第元后，在第4到第到第15年內(nèi)減少的月還款額年內(nèi)減少的月還款額 （6）從第）從第4年開始抵押貸款月還款額年開始抵押貸款月還款額 2120.72509.93=1610.79（元）（元）144144 10.57% 10.57%50000509.931110.57%1nniiAPi元30 例例6 張某于張某于2000年年1月月1日以日以50萬(wàn)元購(gòu)得一套住