房地產(chǎn)營(yíng)改增政策解讀 魏禾

1、主講人：魏禾主講人：魏禾房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增營(yíng)改增”政策解讀政策解讀 第三條 納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過(guò)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。 思考：不想當(dāng)一般納稅人的納稅人是不是好的納稅人？能從一般納稅人轉(zhuǎn)回小規(guī)模納稅人呢？增值稅納稅人的分類與意義增值稅納稅人的分類與意義 第十五條第十五條 增值稅稅率： （一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6。 （二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，銷售不

2、動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。 （三）提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。 第十六條第十六條增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅率和征收率房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅率和征收率 附件附件2 2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 （八）銷售不動(dòng)產(chǎn)（八）銷售不動(dòng)產(chǎn) 7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的，可以可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。 8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照按照5%5%的征收率計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為特定應(yīng)稅行為，可以選

3、擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。 第三十九條第三十九條 納稅人兼營(yíng)兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率從高適用稅率。 （一）兼營(yíng)。 試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：兼營(yíng)與混合銷售的強(qiáng)勢(shì)回歸兼營(yíng)與混合銷售的強(qiáng)勢(shì)回歸 1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用

4、稅率。從高適用稅率。 2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用征收率。從高適用征收率。 3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅從高適用稅率。率。 第四十條第四十條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。 本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為

5、主售為主，并兼營(yíng)銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。 第二十五條 下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣： （一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。 （二）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額?？啥惽暗挚鄣脑鲋刀惪鄱悜{證有哪些？可稅前抵扣的增值稅扣稅憑證有哪些？ （三）購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。 （四）從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳

6、稅款的完稅憑證完稅憑證上注明的增值稅額。 思考問(wèn)題： 1.園林綠化工程應(yīng)該如何進(jìn)行稅收規(guī)劃呢？ 2.境外建筑師事務(wù)所進(jìn)行的樓盤設(shè)計(jì)，是否應(yīng)該代扣代繳增值稅？ 3.抵扣發(fā)票是關(guān)鍵，虛開風(fēng)險(xiǎn)要認(rèn)清！ 第二十七條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣： （一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。 其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅情形全面梳理與

7、把握不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅情形全面梳理與把握 （二）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。 （三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù) （四）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。 （五）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。 納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。 （六）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。 納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手

8、續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 非正常損失，是指因管理不善管理不善造成貨物被盜、丟失、被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法被依法沒收、銷毀、拆除拆除的情形。 居民日常服務(wù)，居民日常服務(wù)，是指主要為滿足居民個(gè)人及其家庭滿足居民個(gè)人及其家庭日常生活日常生活需求提供的服務(wù)，包括市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護(hù)理、救助救濟(jì)、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴(kuò)印等服務(wù)。 娛樂服務(wù)娛樂服務(wù)，是指為娛樂活動(dòng)同時(shí)提供場(chǎng)所和服務(wù)的業(yè)務(wù)。 具體包括：歌廳、舞廳、夜總會(huì)、酒吧、臺(tái)球、高爾夫球、保齡球

9、、游藝（包括射擊、狩獵、跑馬、游戲機(jī)、蹦極、卡丁車、熱氣球、動(dòng)力傘、射箭、飛鏢）。 第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)提示：發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)提示： 虛開增值稅專用發(fā)票立案標(biāo)準(zhǔn)很低哦！ 三流不一致，風(fēng)險(xiǎn)那是不要不要的！ 發(fā)票蓋章千萬(wàn)不要蓋錯(cuò)嘍！ 1.根據(jù)國(guó)家指令無(wú)償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于試點(diǎn)實(shí)施辦法第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。 2.存款利息。 3.被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付保險(xiǎn)賠付。 4.房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企

10、業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專住宅專項(xiàng)維修資金。項(xiàng)維修資金。不征收增值稅的行為解析不征收增值稅的行為解析 5.在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為行為。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 已經(jīng)在建但是未取得施工許可證的怎么辦？ 營(yíng)改增后購(gòu)進(jìn)材料、服務(wù)用于老項(xiàng)目，能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？ 已經(jīng)預(yù)收款項(xiàng)，尚未開具發(fā)票的，怎么處理？房地產(chǎn)新舊項(xiàng)目的劃分處理房地產(chǎn)新舊項(xiàng)目的劃分處理p

11、第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目： （一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 （二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額如何確定？房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額如何確定？ 第四十五條第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為： （一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中

12、或者完成后不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)是否收到預(yù)收款就產(chǎn)生納稅義務(wù)？房地產(chǎn)企業(yè)是否收到預(yù)收款就產(chǎn)生納稅義務(wù)？ 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 （二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 附件附件2 2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 （八）銷售不動(dòng)產(chǎn)（八）銷售不動(dòng)產(chǎn) 9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收

13、款時(shí)按照按照3%3%的預(yù)征率的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ 1 1、定金、定金 指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ街负贤?dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可交納一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為定義為“定金定金”。依據(jù)。依據(jù)合同法合同法相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無(wú)約定，銷售者違約，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無(wú)約定，銷售者違約時(shí)，時(shí)，“定金定金”雙倍返還；消費(fèi)者違約時(shí)，雙倍返還

14、；消費(fèi)者違約時(shí)，“定金定金”不返還不返還?！岸ń鸲ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的的總額不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%20%，定金具有擔(dān)，定金具有擔(dān)保性質(zhì)。保性質(zhì)。 觀點(diǎn)：定金具有預(yù)收款的性質(zhì)，且以簽訂合同為前提，應(yīng)觀點(diǎn)：定金具有預(yù)收款的性質(zhì)，且以簽訂合同為前提，應(yīng)征增值稅、企業(yè)所得稅。征增值稅、企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)收到的所有房地產(chǎn)企業(yè)收到的所有“金金”，都是預(yù)收款嗎？，都是預(yù)收款嗎？ 定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ 2 2、訂金（意向金、誠(chéng)意金、訂金（意向金、誠(chéng)意金、VIPVIP卡、認(rèn)籌金）卡、認(rèn)籌金） 訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作

15、為預(yù)付款的性訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用用“定金定金”雙倍返還罰則。訂金只是單方行為，不具有擔(dān)雙倍返還罰則。訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。保性質(zhì)。 觀點(diǎn)：按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目觀點(diǎn)：按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目核算按照合同規(guī)核算按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的。訂金、誠(chéng)意金基

16、礎(chǔ)上的。訂金、誠(chéng)意金、意向金等、意向金等均均在合同簽訂之前收在合同簽訂之前收取，不構(gòu)成預(yù)收款，不應(yīng)征收任何稅款，應(yīng)確認(rèn)為其他應(yīng)取，不構(gòu)成預(yù)收款，不應(yīng)征收任何稅款，應(yīng)確認(rèn)為其他應(yīng)付款。付款。 定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ 大連地稅答復(fù)：大連地稅答復(fù)： 問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂銷售合同和預(yù)售合同，收取的問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂銷售合同和預(yù)售合同，收取的誠(chéng)意金是否繳納企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅？誠(chéng)意金是否繳納企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅？ 答：關(guān)于流轉(zhuǎn)稅答復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售答：關(guān)于流轉(zhuǎn)稅答復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、

17、銷售商品房過(guò)程中，以商品房過(guò)程中，以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金款項(xiàng)，屬收取的誠(chéng)意金、訂金款項(xiàng)，屬于預(yù)收性質(zhì)款項(xiàng)，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，其納稅義務(wù)發(fā)生于預(yù)收性質(zhì)款項(xiàng)，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。時(shí)間為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。 定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ 河北省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的公告河北省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的公告（河北省地方稅務(wù)局公告河北省地方稅務(wù)局公告20102010年第年第2 2號(hào)）號(hào)） 二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金誠(chéng)意金”等納稅義務(wù)發(fā)等納稅義務(wù)發(fā)生

18、時(shí)間問(wèn)題生時(shí)間問(wèn)題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，以各種名目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、房卡、VIPVIP卡等取得的款項(xiàng)，均卡等取得的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，其的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。 定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金、意向金是否征稅？ 中國(guó)稅務(wù)報(bào)中國(guó)稅務(wù)報(bào)回答：回答： 問(wèn)：現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋時(shí)普遍存在未簽訂售房問(wèn)：現(xiàn)在房地

19、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋時(shí)普遍存在未簽訂售房合同以前就收取訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)合同以前就收取訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，這些款項(xiàng)是否應(yīng)該按照上述規(guī)定在預(yù)收的當(dāng)天就的款項(xiàng)，這些款項(xiàng)是否應(yīng)該按照上述規(guī)定在預(yù)收的當(dāng)天就確認(rèn)納稅義務(wù)？確認(rèn)納稅義務(wù)？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，收取訂答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，收取訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等，均金、定金、意向金、看房費(fèi)等，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 如果上述訂金、定金、意向金、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)如果上述訂金、定

20、金、意向金、看房費(fèi)等預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)發(fā)生退款行為，已征營(yíng)業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)發(fā)生退款行為，已征營(yíng)業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。業(yè)稅稅額中減除。 因?yàn)槲绰男泻灱s約定而沒收的訂約因?yàn)槲绰男泻灱s約定而沒收的訂約定金定金，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策，屬于預(yù)收款性質(zhì)，已經(jīng)在收到時(shí)就已經(jīng)繳稅，所以政策，屬于預(yù)收款性質(zhì)，已經(jīng)在收到時(shí)就已經(jīng)繳稅，所以在沒收時(shí)就不存在征稅的問(wèn)題，否則就是重復(fù)征稅。在沒收時(shí)就不存在征稅的問(wèn)題，否則就是重復(fù)征稅。 對(duì)于解除合同而收取的違約金，根據(jù)流轉(zhuǎn)稅征稅原理規(guī)定對(duì)于解除合同而收取的違約金，根據(jù)流轉(zhuǎn)稅征稅原理規(guī)定，貨物和勞務(wù)課稅以貨物和勞務(wù)交易的發(fā)生

21、為前提，未發(fā)，貨物和勞務(wù)課稅以貨物和勞務(wù)交易的發(fā)生為前提，未發(fā)生貨物和勞務(wù)交易，則不征收流轉(zhuǎn)稅，所以解除合同而得生貨物和勞務(wù)交易，則不征收流轉(zhuǎn)稅，所以解除合同而得到的違約金，不應(yīng)該繳納流轉(zhuǎn)稅。到的違約金，不應(yīng)該繳納流轉(zhuǎn)稅。 需要注意的是，如果貨物和勞務(wù)交易已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，而房需要注意的是，如果貨物和勞務(wù)交易已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，而房企向購(gòu)買方收取的違約金，屬于價(jià)外費(fèi)用，是征收流轉(zhuǎn)稅企向購(gòu)買方收取的違約金，屬于價(jià)外費(fèi)用，是征收流轉(zhuǎn)稅的。的。 沒收定金、解除合同收取的違約金是否征稅？沒收定金、解除合同收取的違約金是否征稅？ 小概率事件真的發(fā)生了，怎么辦？ 土豪全款買房，一次性付款，納稅義務(wù)已然發(fā)生 增值稅月

22、清月結(jié)，當(dāng)月如果沒有足夠進(jìn)項(xiàng)稅配比，稅負(fù)巨大！p 規(guī)劃思路規(guī)劃思路 開盤時(shí)間不要在月末； 合理預(yù)計(jì)銷售態(tài)勢(shì)； 不收全款，只收定金！“日光盤日光盤”的解決之道設(shè)想的解決之道設(shè)想 第十四條第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)： （一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。 （二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。 （三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)視同銷售行為的認(rèn)定房地產(chǎn)視同銷售行為的認(rèn)定 根據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅

23、處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知（國(guó)稅發(fā)（國(guó)稅發(fā)200931200931號(hào)）第號(hào)）第7 7條和條和2727條規(guī)定：條規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，可分解，可分解為開發(fā)企業(yè)向動(dòng)遷戶為開發(fā)企業(yè)向動(dòng)遷戶支付拆遷補(bǔ)償款和對(duì)外銷售開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。 開發(fā)企業(yè)分給動(dòng)遷戶開發(fā)產(chǎn)品時(shí)開發(fā)企業(yè)分給動(dòng)遷戶開發(fā)產(chǎn)品時(shí)應(yīng)視同銷售處理，銷售收處理，銷售收入金額應(yīng)按同期同類開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格或同類開發(fā)入金額應(yīng)按同期同類開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格或同類開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確認(rèn)，同時(shí)計(jì)提增值稅銷項(xiàng)稅。產(chǎn)品的公允價(jià)值確認(rèn)，同時(shí)計(jì)提增值稅銷項(xiàng)稅。 回遷安置房

24、是否要視同銷售征收增值稅回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅 在實(shí)際工作中，同期同類開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格或同類在實(shí)際工作中，同期同類開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格或同類開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值可以按以下原則把握：開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值可以按以下原則把握： 開發(fā)企業(yè)為動(dòng)遷戶開具發(fā)票的，按開發(fā)企業(yè)為動(dòng)遷戶開具發(fā)票的，按發(fā)票金額確認(rèn)收入，不確認(rèn)收入，不開具發(fā)票的，按開具發(fā)票的，按拆遷補(bǔ)償協(xié)議（或者回遷安置確認(rèn)材料）（或者回遷安置確認(rèn)材料）約定的補(bǔ)償面積和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。約定的補(bǔ)償面積和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。 同時(shí)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按分給動(dòng)遷戶開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)的同時(shí)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按分給動(dòng)遷戶開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入金額與計(jì)提的增值稅銷項(xiàng)稅

25、一并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的一并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項(xiàng)目，并按拆遷協(xié)議約定的補(bǔ)項(xiàng)目，并按拆遷協(xié)議約定的補(bǔ)償面積和可售面積單位工程成本計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)償面積和可售面積單位工程成本計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。稅成本。 開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹С?，?yīng)以應(yīng)開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹С?，?yīng)以應(yīng)付帳款方式計(jì)入計(jì)稅成本的付帳款方式計(jì)入計(jì)稅成本的“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項(xiàng)目，于確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)沖減應(yīng)付款項(xiàng)項(xiàng)目，于確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)沖減應(yīng)付款項(xiàng)。 開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，

26、超面積部分，應(yīng)按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理，按實(shí)際銷售價(jià)格確認(rèn)銷售收入。應(yīng)按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理，按實(shí)際銷售價(jià)格確認(rèn)銷售收入。 例：例：A A公司公司20172017年年5 5月開發(fā)某項(xiàng)目，用地面積月開發(fā)某項(xiàng)目，用地面積2100021000平方米平方米，住宅建筑面積為，住宅建筑面積為3190031900平方米，可供銷售面積平方米，可供銷售面積2900029000平方平方米，其中用于米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余其余2110021100平方米的住宅由平方米的住宅由A A公司自由銷售或使用。公司自由銷售或使用。 該項(xiàng)目該項(xiàng)目20192019年年9 9月已完工，開始與被拆遷戶辦理交接手

27、續(xù)月已完工，開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)，回遷房面積共，回遷房面積共79007900平方米。平方米。 該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為70007000元元/ /平方米（不平方米（不含稅），該項(xiàng)目工程已竣工決算，開發(fā)成本為含稅），該項(xiàng)目工程已竣工決算，開發(fā)成本為64006400萬(wàn)元。萬(wàn)元。 （1 1）安置動(dòng)遷戶開發(fā)產(chǎn)品視同銷售）安置動(dòng)遷戶開發(fā)產(chǎn)品視同銷售 支付建筑施工等其他開發(fā)成本支付建筑施工等其他開發(fā)成本64006400萬(wàn)元。萬(wàn)元。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出790079000.70.755305530（萬(wàn)元）。（萬(wàn)元）。 需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為

28、只是拆遷戶需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶79007900平方米，而是整個(gè)樓盤的，需要在總可售面積平方米，而是整個(gè)樓盤的，需要在總可售面積2900029000平方米中分?jǐn)?。平方米中分?jǐn)偂?視同銷售收入視同銷售收入790079000.70.755305530（萬(wàn)元）。（萬(wàn)元）。 視同銷售計(jì)提銷項(xiàng)稅= 5530X11%=608.3萬(wàn)元。 單位可售面積計(jì)稅成本（單位可售面積計(jì)稅成本（640064005530+ 608.35530+ 608.3）29000290004323.554323.55（元（元/ /平方米）。平方米）。 需要注意的是，這里的需要注意的是，這里的290002900

29、0平方米是作為總可售面積計(jì)平方米是作為總可售面積計(jì)算的，不能減去拆遷戶的算的，不能減去拆遷戶的79007900平方米，否則就會(huì)虛增成本平方米，否則就會(huì)虛增成本。還應(yīng)關(guān)注的是視同銷售計(jì)提的銷項(xiàng)稅要增加開發(fā)成本還應(yīng)關(guān)注的是視同銷售計(jì)提的銷項(xiàng)稅要增加開發(fā)成本。 視同銷售成本視同銷售成本4323.554323.5579007900334156058334156058（元）；（元）； 視同銷售所得視同銷售所得55300000553000003341560583341560582114394221143942（元）（元） 開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)處理開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?/p>

30、會(huì)計(jì)處理 在開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同在開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷售的會(huì)計(jì)處理：銷售的會(huì)計(jì)處理： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本-土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 6138.36138.3萬(wàn)元萬(wàn)元 貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)55305530萬(wàn)元萬(wàn)元 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅） 608.3萬(wàn)元 借：應(yīng)付賬款借：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)55305530萬(wàn)元萬(wàn)元 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 55305530萬(wàn)元萬(wàn)元 注意：在營(yíng)業(yè)稅制度下，紅字部分是不計(jì)入成本的，應(yīng)計(jì)注意：在營(yíng)業(yè)稅制度下，紅字部分是不

31、計(jì)入成本的，應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，因?yàn)樵鲋刀惖囊?，視同銷售行入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，因?yàn)樵鲋刀惖囊?，視同銷售行為增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。為增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。車庫(kù)、車位的分類車庫(kù)、車位的分類 地上單獨(dú)建造有產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)所，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下無(wú)產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)所，無(wú)法銷售，只能出租。 繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下有產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)所，應(yīng)比照地上單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，作為單獨(dú)的成本核算對(duì)象，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。車庫(kù)、車位在增值稅時(shí)代的涉稅處理車庫(kù)、車位在增值稅時(shí)代的涉稅處理不同類型的增值稅處理 地上單獨(dú)

32、建造有產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)所，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)地上單獨(dú)建造有產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)所，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。產(chǎn)品。屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在銷售時(shí)按照適用稅率征收增值稅 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。行處理。公共配套設(shè)施，建成后要移交給人防部門，是否需要視同銷售征收增值稅？與人防部門簽訂回租協(xié)議，取得人防部門的人防工程使用證，然后將其出租。p 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國(guó)稅發(fā)1993149號(hào) ）：以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。此政策是否此政策是否會(huì)延續(xù)到增值稅時(shí)代？會(huì)延續(xù)

33、到增值稅時(shí)代？ 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。值稅。 繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下無(wú)產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)所，無(wú)法銷售繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下無(wú)產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)所，無(wú)法銷售，只能出租。，只能出租。屬于企業(yè)自建的地下停車場(chǎng)所，在建造時(shí)應(yīng)該單獨(dú)核算其成本，應(yīng)按照自建固定資產(chǎn)核算，建造時(shí)歸集的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，出租時(shí)取得的收入按照不動(dòng)產(chǎn)租賃繳納增值

34、稅。需要注意的是，如果簽訂租賃協(xié)議屬于永久性的出租，可能會(huì)被視為需要注意的是，如果簽訂租賃協(xié)議屬于永久性的出租，可能會(huì)被視為銷售建筑物征收增值稅。銷售建筑物征收增值稅。 繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下有產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)所，應(yīng)比照地繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下有產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)所，應(yīng)比照地上單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，作為單獨(dú)的成本核算對(duì)象，屬于上單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，作為單獨(dú)的成本核算對(duì)象，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品。單獨(dú)核算成本，作為單獨(dú)的成本歸集對(duì)象，銷售時(shí)按照銷售開出產(chǎn)品處理即可。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)

35、目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。 注意：注意： 土地價(jià)款不計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅 必須是向政府支付的才可以 新項(xiàng)目土地成本可差額納稅的房地產(chǎn)企業(yè)取得土地成本如何扣除？房地產(chǎn)企業(yè)取得土地成本如何扣除？ 注意：注意： 政府土地出讓金的返還處理 以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為扣除的合法有效憑證。 股權(quán)收購(gòu)取得土地能否差額？ 企業(yè)繳納的契稅是否可以作為土地價(jià)款差額扣除？ 毛地凈掛行為的而支付的拆遷補(bǔ)償增值稅能否抵扣？ 5.租賃服務(wù) 租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)融資租賃服務(wù)和經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。 （

36、1）融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃活動(dòng)。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號(hào)、性能等條件購(gòu)入有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購(gòu)入租賃物，以擁有其所有權(quán)。 不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。融資租賃和融資性售后回租，還是一家的嗎？融資租賃和融資性售后回租，還是一家的嗎？ 按照標(biāo)的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)。 融資性售后回租不按照本稅目不按照本稅目繳納增值稅。 1.1.貸款服務(wù)。貸款服務(wù)。 貸款，是指將資金貸

37、與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng)。 各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報(bào)酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸貸款服務(wù)款服務(wù)繳納增值稅。 5.融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)。 （1）經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利發(fā)行債券利息息和車輛購(gòu)置稅后車輛購(gòu)

38、置稅后的余額為銷售額。 （2）經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，提供融資性售后回租服務(wù)融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含本金不含本金），扣除對(duì)外支付的借款利息借款利息（包括外匯借款和人民幣借款借款利息利息）、發(fā)行債券利息發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。 思考：思考： 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)融資性售后回租進(jìn)行融資，是否能夠抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅？ 試點(diǎn)納稅人提供旅游服務(wù)提供旅游服務(wù)，可以選擇可以選擇以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向旅游服務(wù)購(gòu)買方收取并支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、交通費(fèi)、簽證費(fèi)、門票費(fèi)和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)用后的余額為銷售額。

39、 選擇上述辦法計(jì)算銷售額的試點(diǎn)納稅人，向旅游服務(wù)購(gòu)買方收取并支付的上述費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的旅游支出能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的旅游支出能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？ 問(wèn)題：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司代有線電視臺(tái)收取的有線電視初裝費(fèi)應(yīng)當(dāng)作負(fù)債處理，但是當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門要求繳納營(yíng)業(yè)稅。請(qǐng)問(wèn)，這種做法是否有政策依據(jù)？ 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條及其實(shí)施細(xì)則第十四條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 因此，貴公司

40、代有線電視臺(tái)收取的初裝費(fèi)屬于價(jià)外費(fèi)用性質(zhì)，按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅是有政策依據(jù)的。 房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各類初裝費(fèi)是否能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各類初裝費(fèi)是否能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？ 固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營(yíng)者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)安裝服務(wù)繳納增值稅。 關(guān)注的要點(diǎn)：關(guān)注的要點(diǎn)： 注意稅目的認(rèn)定 取得專用發(fā)票 如果只是代收此筆款項(xiàng)，怎么做才能不作為價(jià)外費(fèi)用？ 將建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動(dòng)產(chǎn)的廣告位出租廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。 車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。 樓體廣告行為如何適用增值稅稅目？樓體廣告行為如何適用增值稅稅目？ 目前的操作方式，房企從工程款中扣除 不考慮增值稅抵扣的情況下可以采用分割單 征收增值稅后呢？ 水、電、氣都是增值稅征稅范圍 施工企業(yè)使用房企提供的水電氣，房企收取款項(xiàng)，納稅義