深圳房地產(chǎn)華強(qiáng)北項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、【最新資料，Word版）可自由編輯！】第1頁共13頁項(xiàng)目基本情況名片該商圈集中了賽格項(xiàng)目地塊詳細(xì)小區(qū)位圖213地塊位于華強(qiáng)北振華路和中航路交匯處的東南面，項(xiàng)目四至項(xiàng)目地塊位于深圳華強(qiáng)北商圈，該商圈被商務(wù)部授予“中國電子第一街舌高檔天虹等知名百貨商場，形成了電子電器、通訊、百貨東面：華強(qiáng)廣場，36層1、區(qū)位概況和項(xiàng)目四至南面：新亞洲國利大廈，32層;西面：中航鼎誠國際，30層；北面：振華路，女人世界名店，嘉華批發(fā)市場。2、周邊環(huán)境和交通配套辦公環(huán)境：項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍較濃厚，辦公用戶多是與電子、貿(mào)易相關(guān)行業(yè)的中小型企業(yè)?，F(xiàn)有寫字樓中，除部 分新建寫字樓外，原有寫字樓品質(zhì)不高；居住環(huán)境：華強(qiáng)北東區(qū)住

2、宅項(xiàng)目較多，多數(shù)為深圳最早期開發(fā)的公務(wù)員住宅；另有燕南路88號、雍怡閣等少數(shù)2004后住宅項(xiàng)目。華強(qiáng)北區(qū)域的醫(yī)院、學(xué)校、體育館、公園等配套齊全，居住配套非常成熟和完善。酒店市場：該區(qū)域有1家5星級酒店、1家4星級酒店和4家3星級及經(jīng)濟(jì)型酒店。該區(qū)域的酒店市場較為飽和，入住率也不佳，并且同羅湖口岸、福田中心區(qū)等區(qū)域酒店市場相比，缺乏競爭力。交通配套：華強(qiáng)北區(qū)域規(guī)劃有地鐵1、2、3、7號線，目前地鐵1號線已通行，在建的2號和3號線將于2011 年建成，7號線尚在規(guī)劃中。除軌道交通外，該區(qū)域的公共交通體系非常擁堵，特別是項(xiàng)目北面振華路、東面華強(qiáng)路。3、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)新大好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供項(xiàng)目地

3、塊改造規(guī)劃說明，項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)如下:廳P項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)值（m2）備注1 1總用地面積7736.41.1其中：建設(shè)用地7736.42規(guī)劃指標(biāo)2.1容積率142.2 建筑密度一44%基底 3404 m2 12.3綠地率20%2.4限局3 1計(jì)容建筑面積1083104樓面地價(jià)6094 元/ m2拉對方6.6億兀報(bào) 價(jià)計(jì)4、項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊為劃撥用地，用地性質(zhì)為工業(yè)倉儲(chǔ)用地，但項(xiàng)目地塊現(xiàn)有物業(yè)作為商業(yè)與辦公用房。資料 顯示，項(xiàng)目現(xiàn)用地單位為深圳駿嘉投資有限公司，實(shí)際控制人為新大好實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司， 剩余20年的土地使用年限（土地年限從1979年10月12日到2029年10月11日）。項(xiàng)目地塊內(nèi)現(xiàn)為兩棟由

4、工業(yè)廠房改造加蓋的建筑，總建筑面積約3.3萬平米，期間經(jīng)過多次改造，房屋性能受到較大破壞，質(zhì)量一般（對方資料顯示證載面積為22000 m2，地上建筑物登記價(jià)為2.5億元）。5、項(xiàng)目屬性特點(diǎn)界定通過分析，本項(xiàng)目具有如下幾點(diǎn)特點(diǎn)：5.1 隸屬深圳市市級商圈，中國電子第一街，日均人流量50萬人次，是深圳目前營業(yè)額最大的綜合 性商業(yè)區(qū)；5.2 地塊周邊人流量巨大，但外部交通很擁堵，特別是項(xiàng)目北面和東面道路；5.3 地塊屬內(nèi)街性質(zhì)，使該項(xiàng)目知名度和昭示性均不佳；而四周更是均為30層以上建筑，這給項(xiàng)目昭示性帶來較大影響；5.4 項(xiàng)目占地小，單層面積受制約。項(xiàng)目總占地僅有7736.4平，而44%!筑密度使項(xiàng)

5、目單層面積最大僅能為3400平，這使得項(xiàng)目無法與大型商業(yè)體、Shopping-MALL相抗衡；5.5 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，談判成本高。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，存在 3方業(yè)主，這都大大增加了項(xiàng)目談判成 本和最終不確定性；5.6 地塊用地性質(zhì)為工業(yè)倉儲(chǔ)用地，且土地年限僅剩20年，因此本項(xiàng)目若想合法開發(fā)商業(yè)辦公性質(zhì)物業(yè)，需通過變性、補(bǔ)交地價(jià)和招拍掛重新取得，這均給項(xiàng)目增加很大成本。、項(xiàng)目物業(yè)定位和投資規(guī)劃分析1、項(xiàng)目定位根據(jù)對項(xiàng)目特點(diǎn)和屬性分析，我們對項(xiàng)目整體定位為:以商業(yè)為核心的中型復(fù)合地產(chǎn)，復(fù)合業(yè)態(tài)包括商業(yè)、商務(wù)寫字樓、SOH航務(wù)公寓。定位詮釋：1.1 市級商圈的屬性和地塊自身素質(zhì)，都決定了本項(xiàng)目是一個(gè)以商

6、業(yè)為核心功能的多業(yè)態(tài)復(fù)合地產(chǎn)；1.2 在業(yè)態(tài)上，該區(qū)域的商務(wù)寫字樓和以商務(wù)居住為一體的SOH寓都具有很大市場；1.3 而本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)，則存在較大難點(diǎn)：交通和人流擁堵，動(dòng)線較難組織；四周被包圍成內(nèi)街； 地塊占地小，單層面積不足，店前廣場也擁擠。這些問題都將對商業(yè)的招商和運(yùn)營產(chǎn)生較大影響。2、項(xiàng)目市場分析：2.1 商業(yè)市場租金分析華強(qiáng)北商圈內(nèi)商鋪出租率良好，其中華強(qiáng)北沿線的臨街街鋪及百貨商場的一層商鋪的月租金可達(dá)到 500-1200元/平方米，特別是比較成熟的賽格廣場、華強(qiáng)電子世界、賽博廣場等。根據(jù)市場租金情況，及我司華強(qiáng)北群星店租金情況，并結(jié)合項(xiàng)目自身位置及其他屬性的綜合考慮，我們對本項(xiàng)目蘇

7、寧旗艦店的起始月租金定位 270元/平方米，每年遞增3%,直至租金達(dá)到350元/平方 米的經(jīng)營穩(wěn)定期為止。2.2 寫字樓市場售價(jià)分析華強(qiáng)北中小企業(yè)眾多，但寫字樓新增供應(yīng)不足，并且現(xiàn)有寫字樓產(chǎn)品無法滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)的改善性需 求，因此該區(qū)域內(nèi)寫字樓市場存在大量需求且市場風(fēng)險(xiǎn)小。對比近期該區(qū)域在售寫字樓華強(qiáng)廣場的售價(jià)及深圳全市近期寫字樓項(xiàng)目銷售情況，我們對本項(xiàng)目的 寫字樓售價(jià)定為26500元/平方米。2.3 商務(wù)公寓市場售價(jià)分析華強(qiáng)北內(nèi)眾多中小型企業(yè)對商務(wù)公寓產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)大的需求，區(qū)內(nèi)此類產(chǎn)品亦長期處于供不應(yīng)求的局 面，無論租金還是售價(jià)均較高，具有很大的市場消化力和支撐。此類公寓的主要客戶為華強(qiáng)北私營企

8、業(yè)主、IT創(chuàng)業(yè)者，羅湖金融中心區(qū)和福田 CBD工作的白領(lǐng)。根據(jù)目前在售和已售的華強(qiáng)廣場、新亞洲國利大廈、東方時(shí)代廣場、群星廣場等項(xiàng)目，對本項(xiàng)目的公寓 定價(jià)為24000元/平方米。3、項(xiàng)目投資規(guī)劃分析根據(jù)項(xiàng)目定位，我們對本項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃、售價(jià)、租金和經(jīng)營方式等進(jìn)行分析，如下表:注：1、本方案是在2個(gè)投資規(guī)劃方案比較后建議優(yōu)選的方案，雖然商業(yè)面積有所減少，但整體投資收益和市場風(fēng)險(xiǎn)控制均更優(yōu);2 、該方案中各物業(yè)業(yè)態(tài)的產(chǎn)品形象檔次定位、規(guī)劃面積、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位、市場租金和售價(jià)定 位等分析詳見市場分析報(bào)告。附：項(xiàng)目規(guī)劃方案示意圖:樓層總建卸枳（褶）寫字樓SOH公寓建筑局度單層建筑面積（m2）層局（m）單層

9、建筑面 積（nf）層高（m）44F辦公38層,15004m180米43F15004m.建卸5700015004m人稅后_37Fnf ；公寓31層，15004m15004m13103.2m127.2 米36F15004m11003.2m.建回34310m2。15004m11003.2m一.15004m11003.2m9F15004m11003.2m8F15004m11003.2m7F15004m11003.2m6F6F為設(shè)備 層和部分 路臺商業(yè)5層， 蘇寧電器 旗艦店17000 m23m28米5F電器34004.5m4.5m25米4F電器34004.5m4.5m3F電器34005m5m2F電器3

10、4005m5m1F電器34006m6m-1F地卜商業(yè)6189 m2商業(yè)61894.5m4.5m-2F停車12378 m2停車及設(shè)備61893.4m-3F停車及設(shè)備61893.4m三、投資測算分析1、投資測算前提和假設(shè)條件說明1.1 本次測算是以“改變土地用途，從工業(yè)倉儲(chǔ)變性為商業(yè)辦公的綜合用地；增加項(xiàng)目容積率；土 地使用年限可延長至法定最高年限（深圳綜合用地是50年）”為測算前提。這三方面，需要通過補(bǔ)交部分地價(jià)、通過重新招拍掛獲得。根據(jù)前期所得資料顯示，該區(qū)域商業(yè)補(bǔ)交土地出讓金為 5500元/平米, 辦公、公寓補(bǔ)交土地出讓金為4800元/平米。因此按我司初步業(yè)態(tài)規(guī)劃，需補(bǔ)交土地出讓金約5.3億

11、元。另一方面，根據(jù)業(yè)主方提出的項(xiàng)目現(xiàn)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對價(jià)6.6億元，另加上土地契稅，則本項(xiàng)目的土地綜合成本為12.3億元，折合樓面地價(jià)為11334元/平方米。1.2 本項(xiàng)目的SOHO商務(wù)公寓帶精裝修銷售，裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平方米。2、項(xiàng)目開發(fā)總投資估算表根據(jù)測算，本項(xiàng)目投資總額為20.3億元，平攤到計(jì)容建筑面積上每平方米為 18767元。這其中土地成本12.2億元占到全投資的60.4%,建安成本5億元，占到24.7%,明細(xì)見下表:1土地成本122,75411,33460.4%2前期工程費(fèi)2,5572361.3%3建安工程50,1044,62624.7%4管理費(fèi)7,0176483.5%5/、口預(yù)見

12、費(fèi)2,6332431.3%6其他費(fèi)用31729P 0.2%公用設(shè)施專用基金3,7083421.8%7財(cái)務(wù)費(fèi)用5,9945532.9%8銷售費(fèi)用8,1867564.0%9合計(jì)203,26918,767100.0%注：上表中的單價(jià)為按計(jì)容積率建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)3、項(xiàng)目損益表根據(jù)項(xiàng)目的市場定位、售價(jià)和租金的定位、及項(xiàng)目銷售和出租投資計(jì)劃，我部測算得到該地塊的利 潤估算表:(1)經(jīng)營總收入460,618(1.1)銷售收入233,873(1.2)商業(yè)出租收益140,655(1.3)商業(yè)出租凈收益結(jié)轉(zhuǎn)86,091(2)總投資成本189,090(3)銷售費(fèi)用8,186(4)銷售稅金及附加12,278(5

13、)商業(yè)出租經(jīng)營成本15,827(6)商業(yè)出租稅金及附加7,455(7)預(yù)征土地增值稅2,339(8)財(cái)務(wù)費(fèi)用5,994(9)利潤總額-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)-(8)219,450(10)所得稅(9) X 25%54,862(11)凈利潤(9)-(10)164,587(12)成本利潤率利潤/總投資107.96%凈利潤/總投資80.97%（13） 成本凈利潤率4、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測算和財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)通過對項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測算，我們得到本項(xiàng)目主要的評價(jià)指標(biāo)，具體如下表:1占地面積7,736m22總建筑面積（含地卜卸 積）126,877m23計(jì)容建筑面積108,310m24項(xiàng)目總投資20

14、3,269力兀4.1資本金投入126,557力兀5項(xiàng)目總經(jīng)營收入460,618力兀5.1項(xiàng)目銷售收入233,873力兀5.2商業(yè)出租凈收益140,655力兀5.3商業(yè)出租凈收益結(jié)轉(zhuǎn)86,091力兀6期間經(jīng)營成本和稅金總計(jì)37,899力兀7利潤總額219,450力兀8稅后利潤164,587力兀9投資利潤率（稅前）107.96%10投資凈利潤率（稅后）80.97%11資本金利潤率130.05%12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV;Ic=8% ）17,161.43力兀13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）9.71%14動(dòng)態(tài)投資回收期19.02年15靜態(tài)投資回收期5.2年16貸款償還期3年13.1 過對項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)

15、目靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)上：本項(xiàng)目總投資20.3億元，期間經(jīng)營成本和稅金總計(jì)3.8億元，總經(jīng)營收入（含出租收入）為46 億元，因此項(xiàng)目的靜態(tài)利潤為 21.9億元，稅后利潤為16.5億元。稅前投資利潤率為107.96%, 稅后利MI率為80.97%,資本金利潤率為130.05%。本項(xiàng)目貸款3.7億元（以貸款不用于補(bǔ)交地價(jià)為操作前提），貸款償還期為3年同時(shí)，本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)主要為：FIRR為9.71%, FNPV（Ic=8%）為1.72億元，動(dòng)態(tài)投資回收期19.02年，靜態(tài)投資回收期5.2 年。從上述指標(biāo)分析，本項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)較好，即在不考慮時(shí)間價(jià)值情況下，項(xiàng)目收益絕對值較高。但是, 對于項(xiàng)目動(dòng)態(tài)指標(biāo)，相

16、對于12.6億元的自有資本金，1.7億元的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值收益就顯得較差，同時(shí) 19 年的動(dòng)態(tài)投資回收期也是不符合財(cái)務(wù)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并且9.71%內(nèi)部收益率也是無法與房地產(chǎn)行業(yè)平均內(nèi)部收益率相比的。13.2 一方面，從絕對收益分析，本項(xiàng)目的寫字樓和公寓銷售所得的23.4億元，基本可回收項(xiàng)目20.3億元的總投資和近1.5億元的銷售稅費(fèi)，但仍不足以繳納相應(yīng)的銷售所得稅和后期商業(yè)運(yùn)營的啟動(dòng) 資金。因此，在通過銷售回籠資金后，本項(xiàng)目將獲得一個(gè)17000平方米的蘇寧旗艦店商業(yè)、6000平地下一層商場及350個(gè)停車位。綜上所述，本項(xiàng)目從商業(yè)價(jià)值角度分析，在業(yè)主方報(bào)價(jià) 6.6億元土地地價(jià)情況下，本項(xiàng)目整體收益 較差，

17、僅達(dá)到資金使用的盈虧平衡點(diǎn)，因此該地價(jià)較高，市場風(fēng)險(xiǎn)抵抗力弱。同時(shí)，對于 12.7億元的 自有資金使用，不如用6億元收購一宗同區(qū)位17000平方米的商業(yè)物業(yè)（該商業(yè)平均價(jià)格可達(dá) 35000元 /平方米），同時(shí)用剩余6.7億元自有資金操作一個(gè)20億元總投資的住宅項(xiàng)目，所能獲得收益和時(shí)間價(jià) 值均將超過本項(xiàng)目。四、投資分析結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目地塊外部區(qū)位好，符合公司旗艦店核心商圈的要求，具有一定投資價(jià)值。但項(xiàng)目 自身存在較多瑕疵，其中產(chǎn)權(quán)和土地性質(zhì)可通過談判和操作解決，但四周道路造成類“內(nèi)街”瑕疵則將 成為項(xiàng)目未來發(fā)展的硬傷。第14頁共13頁附件一：城市基本宏觀經(jīng)濟(jì)信息人口城市總?cè)丝?500 萬市區(qū)

18、人口861.55 萬備選址能輻射的人口500萬備選址周邊消費(fèi)人群構(gòu)成 特點(diǎn)高收入階層居 多消費(fèi)力城市消費(fèi)品零售總額1915.03 億城市GDP總額6765.41 億 1人均GDP79221元r立就中心 0期層41公司附件二：項(xiàng)目宏觀區(qū)位圖個(gè)則Iff患個(gè)燈艷大厚1市話大BI項(xiàng)目地塊、耨太身粘豆型凈.就爐7十.號甫電口-出:“盧,軍拈，.9E國丁玨町西上展篦弱山見也: 。畢嘴*C濯建曷壯膽杷城城電電，r 更展名H：，累號WlM 一s 三拈3寸鈉S-1 3g-；-3舞班*工繼區(qū)口二. ,« M事1社工Z- 一抽'張苫才一峙 m 生1丈*，用大M 900* 4MBT1SF1* Kfl

19、t附件三：區(qū)域周邊商鋪?zhàn)饨鹚揭挥[表福田華強(qiáng)北近興華華聯(lián)大廈市中心華強(qiáng)北附 近40 （使用面積）18.33深圳福田八卦嶺八卦商鋪15055.56福田深留大道大廈3005.56華強(qiáng)北大廈地鐵站口4511.11華強(qiáng)北大廈10818.52華強(qiáng)南中醫(yī)院附近2010.00福田上沙天安數(shù)碼大廈5033.33華強(qiáng)北知名專業(yè)為兒童商場6315.22新世界百貨大廈3148.39華強(qiáng)北京華美食街旺鋪1030.00福田上沙惠聯(lián)發(fā)商場附近6011.11福田上沙附近8014.58華強(qiáng)北旺鋪2234.85天安數(shù)碼城上沙中心5040.00華強(qiáng)北都會(huì)100附近4514.07福田CBD心區(qū)商鋪春暉苑100075.00福田華強(qiáng)北賽格附近1033.3附件四：樓盤銷售信息五角大廈大道新洲區(qū) 域商住411838450葵花公寓福田區(qū)后廈 北一街與濱 河大道交匯 處商住300022331.58360004.5中城大邑花 園福田區(qū)新洲 南路福田區(qū) 委西南商住33340.1168744.39220003.