合同訂立應注意的事項

1、、碧桂園的模擬清單招標 碧桂園的“摘牌即開工”，被稱為神一樣的開發(fā)速度，其在招標上的功夫也不 可小覷，碧桂園在項目預備會后就開始進行招標，按模擬清單形式。模擬工程量清單招標與工程量清單計價招標兩者的區(qū)別僅在于工程量清單按照 實際施工圖編制，而模擬清單是在沒有施工圖情況下根據(jù)經(jīng)驗或參考類似項目 而編制的。因為模擬清單沒有實際施工圖，所以該招標方式是否可行取決于能否編制接近 實際情況的工程量清單，因為模擬清單做單價合同工程量是虛擬的，那么模擬 的工程量與實際工程量越接近就越能反映實際造價，有利于減少不平衡報價。碧桂園采用的清單承包方式如下：1. 土建工程方面分部分項工程采用工程量清單綜合單價包干；

2、模板及腳手架的措施費用采用綜 合單價包干；除模板及腳手架外的措施費（含其他項目費）采用建筑面積單方 造價包干。2. 樁基礎工程方面報價方式為全費用綜合單價包干，投標人按招標人提供的全費用綜合單價表填 報統(tǒng)一報價系數(shù)。3. 室內(nèi)精裝修工程方面塊料工程的報價方式為全費用綜合單價包干，投標人按招標人提供的全費用綜 合單價表填報統(tǒng)一報價系數(shù)。4. 室內(nèi)浴室柜、浴室鏡、淋浴屏風、室內(nèi)涂料工程方面采用全費用綜合單價包干，投標人按招標人提供的全費用綜合單價表的全費用 綜合單價作為工程結算全費用綜合包干單價。在工程預 / 結算送審流程上，招標時采用模擬清單招標，工程量未經(jīng)雙方核對就 簽訂總包合同暫定總價，可能

3、會存在量差的造價問題，通過預算，可以更加有 效的進行工程項目成本管理和投資控制。碧桂園室內(nèi)精裝修工程、室內(nèi)安裝工程、市政工程采用全費用綜合單價包干的 承包方式。2010年版的單體土建工程的承包方式，分部分項工程采用工程量清單綜合單價 包干；措施費（含其它項目費）采用建筑面積單方造價包干。2011年版單體土建工程的承包方式，分部分項工程采用工程量清單綜合單價包 干；模板及腳手架的措施費用采用綜合單價包干；除模板及腳手架外的措施費 （含其他項目費）采用建筑面積單方造價包干。三、4 個步驟，將模擬清單招標執(zhí)行落地 以沈陽新世界國際花園為例，其模擬清單編制首先需要具備兩個基本條件：一 是有大量類似項目

4、的工程內(nèi)容與技術指標；二是施工圖設計對于方案（擴初） 設計不應有太大的變動，尤其是工藝作法方面。否則將造成清單與工程實際出 現(xiàn)較大偏差。其清單編制工作方案主要包括 4 步：第 1 步，按照擴初圖紙及類似工程技術指標編制模擬工程量清單；第 2 步，對模擬清單進行招標，確定每個分部分項工程的綜合單價及其構成；第 3 步，施工圖完成后，按照施工圖重新計算工程量并與承包單位核對；第 4 步，由雙方確認的工程量與招標過程中形成的綜合單價，最終確定承包單 位的合同總價。在方案執(zhí)行過程中，首先，依據(jù)擴初圖紙，基于以往所發(fā)生的分部分項工程內(nèi) 容及技術指標，編寫清單內(nèi)容； 其次，與設計單位加強協(xié)調(diào)，嚴格遵循設計

5、方案，及時溝通； 再次，針對模擬清單的不確定性，制定詳細的評標方案和執(zhí)行細則，通過評選綜合單價的合理性來選擇承包單位，明確工程造價的綜合單價構成，奠定合同 總價基礎；復次，制定材料、設備參考指導價，控制工程成本同時減低糾紛可能性；最后，施工圖完成后，確保工程量計算準確性，并與施工單位核對，對合同總價達成 一致。四、模擬工程量清單招標編制的 8 項注意第一，應根據(jù)工程設計方案、地質(zhì)條件、擬采用結構形式、材料設備、裝飾材 料等，選好參照工程。第二，比較擬建工程與參照工程，調(diào)整工程量，若能在清單工程量中預計的可 反映在工程量中，不能直接反映的可在招標文件中相應完善。第三，根據(jù)參照工程的原始清單及比較

6、過程中找到的問題編制模擬清單，項目 特征描述及編制說明制定要謹慎，避免施工方鉆空子不平衡報價。第四，根據(jù)清單計價辦法及消耗量計算規(guī)則進行制作控制價，在此過程中一定 要公平、合理，不得特意壓低或抬高價格，制作出來的控制價盡量接近市場價。第五，根據(jù)模擬清單進行招標，模擬清單招標其效果就是清單與費率的結合的產(chǎn)品，如果模擬清單中利用的清單項目很少的話，到預算定案的時候還得進行費率的套用，所以招標文件中應把預算定案時費率的取費級別、人工費、讓利 等內(nèi)容說明一下，再就是模擬清單中出現(xiàn)的問題進行說明，還有定標方式。有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認為為了防止不平衡報價，可以用標底當做一個基準價，讓其投標的時候每個分部分項都得

7、低于這個基準價的單價，這樣能避免一些不平衡報價，清單調(diào)整的細則，如：模擬清單中沒有的項目根據(jù)合同約定進行重新組 價，根據(jù)雙方之間的定的取費內(nèi)容進行核定清單單價。第六，開標、選擇中標單位，根據(jù)模擬清單這個統(tǒng)一平臺進行評定各家的報價， 及費率讓利情況。不能只看模擬清單部分，費率讓利這塊也尤為重要，費率讓 利這部分在預算定案及施工過程中變更、增加項目都能用的到。第七，模擬清單合同中約定預算定案時候漏項或增加項的內(nèi)容。如：預算定案 的時候工程項目模擬清單中有的單價執(zhí)行模擬清單，工程量按實進入，工程量 沒用的執(zhí)行合同費率規(guī)定重新制定清單經(jīng)甲乙雙方確定后作為結算依據(jù)。有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士總結了幾點合同中應確定的

8、項目，很具有實戰(zhàn)性，暫列如下：甲方批價為落地價已含采保費；材料價差問題，哪些材料可調(diào)，哪些材料不可 調(diào)列明確。明確可調(diào)范圍， 5%或者 3%；零星用工確認，按市場價還是按定額價； 主體交付標準，是到毛坯還是砌墻完畢；確定甲方批價差價部分取不取費；上 報結算是虛報要罰款；簽證內(nèi)容小于 2000 元以內(nèi)不計入結算；甲供材部分約定 好乙方記取哪些費用；材料的檢測費由乙方承擔；安裝部分的交接，哪些是總 包負責，哪些是分包負責；結算方式確定，清單有的執(zhí)行清單，清單中沒有的 執(zhí)行消耗量定額，拆除執(zhí)行修繕定額，垃圾外運合同中約定；付款問題上，金 額不超過 100萬，工期不超過 2 個月，付款最好設置首付款和一次進度款，盡 量不用工程量撥付。金額超過 100 萬，工期超過 2 個月，付款最好為首付款， 每月設進度款；總包服務費按照分包的總價記取，或者按照平方米報價記取。第八，根據(jù)模擬清單、招標文件、施工合同約定進行調(diào)整圖紙中的工程量或增 加的工程量清單項，最終形成一個新的工程量清單報價，此報價作為結算