物業(yè)工程交接管理辦法

1、物業(yè)工程交接管理辦法第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)要求，結(jié)合公司實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)是指已建成并竣工驗(yàn)收合格后，可投入使用的各類建筑物及其配套設(shè)施。第三條交接驗(yàn)收主要進(jìn)行以主體工程和配套設(shè)施滿足安全要求和使用功能為主要內(nèi)容的驗(yàn)收，并包括物業(yè)公司接管驗(yàn)收和業(yè)主驗(yàn)收兩個(gè)方面。第四條本辦法適用于公司開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)所有竣工項(xiàng)目的交接驗(yàn)收。第二章職 責(zé)第五條工程管理部負(fù)責(zé)提供交接驗(yàn)收的全部技術(shù)資料，并記錄和處置交接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不符合要求的事宜。第六條營(yíng)銷管理部負(fù)責(zé)確認(rèn)物業(yè)是否滿足銷售合同要求及客戶的特別要求和本公司的對(duì)外承諾。第七條設(shè)計(jì)部

2、負(fù)責(zé)確認(rèn)物業(yè)是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。第八條物業(yè)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的選擇、委托及組織物業(yè)的交接和驗(yàn)收。第九條投資控制部負(fù)責(zé)招標(biāo)的組織和合同的審查、管理。第十條物業(yè)公司負(fù)責(zé)接管后的物業(yè)管理。第三章物業(yè)公司接管驗(yàn)收第十一條已建成并竣工驗(yàn)收合格后的物業(yè)，可由公司物業(yè)部管理，也可委托專業(yè)物業(yè)公司管理。第十二條如委托專業(yè)物業(yè)公司管理，則由物業(yè)部按合格供方考察評(píng)價(jià)選擇辦法對(duì)相關(guān)物業(yè)公司進(jìn)行考察、評(píng)價(jià)、選擇和報(bào)批。第十三條符合招標(biāo)條件的，按招標(biāo)管理辦法執(zhí)行，并按合同管理辦法簽訂承包合同。第十四條選定的物業(yè)公司應(yīng)積極做好物業(yè)的前期介入工作，選派業(yè)務(wù)熟練的管理、 技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理角度

3、提出相應(yīng)要求，并詳細(xì)了解施工情況。第十五條交接驗(yàn)收必須具備的條件：1、建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。2、供電、采暖、天然氣、給排水、衛(wèi)生、道路、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、消防、 安全、 智能監(jiān)控、電梯等設(shè)備和設(shè)施正常運(yùn)行，并辦理完開(kāi)戶、驗(yàn)收、使用等合法手續(xù)。3、房屋幢、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4、交接資料齊全完備，符合歸檔要求（資料明細(xì)見(jiàn)附錄1）。第十六條由工程管理部以書面形式，對(duì)物業(yè)交接驗(yàn)收提出申請(qǐng)。第十七條由物業(yè)部或所委托的物業(yè)公司對(duì)交接驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和全部交接資料進(jìn)行審核。具備條件的，在一周之內(nèi)約定驗(yàn)收時(shí)間；不具備條件的，由工程管理部負(fù)責(zé)在約定期限內(nèi)組織完善。第十八條由物業(yè)部牽頭，

4、物業(yè)公司、營(yíng)銷管理部、工程管理部、施工方、監(jiān)理方有關(guān)人員參加組成驗(yàn)收小組，依據(jù)驗(yàn)收交接標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附錄2） ， 代表業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量和使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫工程交接驗(yàn)收情況表，由各方代表簽字。第十九條對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題，由工程管理部負(fù)責(zé)根據(jù)處理意見(jiàn)在約定期限內(nèi)組織安排整改，對(duì)其中的不合格按不合格品控制程序執(zhí)行。第二十條問(wèn)題處理完畢后，由驗(yàn)收小組重新組織驗(yàn)收，直至符合交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；未按期整改完畢的重大問(wèn)題，建立遺留問(wèn)題專項(xiàng)記錄，界定責(zé)任及管理權(quán)限，經(jīng)驗(yàn)收各方簽字，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，履行交接手續(xù)。第二十一條經(jīng)驗(yàn)收符合要求的物業(yè)，由物業(yè)部或物業(yè)公司接管，辦理交接手續(xù)，并將全部資料移交檔案室存檔；同時(shí)，根

5、據(jù)國(guó)家關(guān)于建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，落實(shí)物業(yè)的保修事宜，工程管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督實(shí)施。第四章業(yè)主驗(yàn)收第二十二條對(duì)驗(yàn)收合格的房屋，由物業(yè)部或物業(yè)公司驗(yàn)證房屋交付使用通知書，并陪同業(yè)主對(duì)房屋主要質(zhì)量問(wèn)題及設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，填寫業(yè)主房屋驗(yàn)收表，雙方簽認(rèn)記錄水、電、氣等起始碼。第二十三條物業(yè)部或物業(yè)公司將業(yè)主驗(yàn)房時(shí)提出的問(wèn)題，作統(tǒng)一記錄，提交工程管理部限期進(jìn)行整改修繕。第二十四條整改維修合格后，業(yè)主簽字認(rèn)可，并填寫住戶入住登記表，物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)放入住須知、業(yè)主公約、住宅使用說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋裝修協(xié)議書、服務(wù)協(xié)議書及鑰匙，整個(gè)接管工作即告完成。第五章 附 則第二十五條驗(yàn)收結(jié)束，物業(yè)部或物

6、業(yè)公司向委托方出具接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。第二十六條房屋交付使用后，按售后服務(wù)管理辦法執(zhí)行。1 ：交接驗(yàn)收資料明細(xì)；2：工程驗(yàn)收交接標(biāo)準(zhǔn)；3：記錄表式1) 物業(yè)交接驗(yàn)收申請(qǐng)2) 樓宇交接資料移交清單3) 工程交接驗(yàn)收情況表4) 業(yè)主房屋驗(yàn)收表5) 房屋接管驗(yàn)收存在問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表6) 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表7) 業(yè)主(住戶)入住登記表附錄 1交接驗(yàn)收資料明細(xì)一、產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、規(guī)劃許可證、建筑執(zhí)照二、技術(shù)資料：1、竣工圖。包括平面圖、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2、竣工驗(yàn)收證明書；3、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；4、新材料、新配件的鑒定合格書；5、工程設(shè)計(jì)變更通知及

7、技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事件處理記錄)；6、隱蔽工程驗(yàn)收合格證；7、沉陷和變形位移觀測(cè)記錄；8、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)位置及基礎(chǔ)埋深；9、水、電、氣、采暖、通訊、網(wǎng)絡(luò)、消防、電梯、污水、化糞池等設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)合格證書；10、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；11、給排水、采暖、空調(diào)、燃?xì)庀到y(tǒng)的試壓報(bào)告；12、房屋及設(shè)施、設(shè)備的約定保修合同。三、其他相關(guān)資料附錄 2工程驗(yàn)收交接標(biāo)準(zhǔn)一、主體結(jié)構(gòu)1、地基基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開(kāi)裂或損壞；2、混凝土構(gòu)件發(fā)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土規(guī)定值；磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；3、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，其構(gòu)件的選材

8、必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范有關(guān)規(guī)定：凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。二、墻面1、屋內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻、無(wú)剝落、無(wú)明顯裂縫、無(wú)污跡，塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角，對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直，色澤一致，無(wú)裂縫、損傷；2、外墻不得滲水，不應(yīng)有漏刷、脫皮、脫色現(xiàn)象，瓷磚粘貼牢固、色彩一致、表面無(wú)污。三、屋面1、各類屋面必須符合規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水；平屋面應(yīng)有隔熱保溫設(shè)施，房屋公有部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔；2、房屋、陽(yáng)臺(tái)和屋頂平臺(tái)應(yīng)有組織排水、出水孔、檐溝，落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。四、樓地面面層與基層必須黏結(jié)牢固，不空鼓；衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相

9、鄰的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒返水和滲漏；木樓地面應(yīng)平整和牢固，接縫密合，衛(wèi)生間、盥洗間要做圍水試驗(yàn)。五、門窗1、開(kāi)啟自如，手輕搖晃門窗墻面接觸牢固、無(wú)晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)，目視零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；2、從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開(kāi)關(guān)靈活；3、木門油漆均勻，縫隙適度、線條均勻，不掉角、無(wú)變形；4、玻璃應(yīng)安裝平整、牢固，單指輕擊無(wú)輕微晃動(dòng)，玻璃膠縫密實(shí)，無(wú)損傷和刮花痕跡；雙玻夾層無(wú)污跡，塑鋼門窗框無(wú)裂縫；5、電子對(duì)講門開(kāi)啟靈活，通話器完好無(wú)損，通話清楚，不銹鋼門無(wú)刮花痕跡；6、防盜門無(wú)銹跡和刮花痕跡；7、窗臺(tái)泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷。六、電氣電氣線路安裝平整、順直、

10、接點(diǎn)緊密牢固，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管，電氣管路連成整體，并有可靠接地；照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，分戶地下室的照明與樓上各分戶電表連接有預(yù)留接線；各種避雷裝置連接點(diǎn)必須牢固可靠；電梯能準(zhǔn)確運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)規(guī)定值，制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備動(dòng)作靈敏可靠。七、水、衛(wèi)、煙氣管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴漏；水壓試驗(yàn)及保溫、防腐設(shè)施必須符合要求，應(yīng)按套裝水表或預(yù)留表位；衛(wèi)生間、 廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，管道排水必須流暢；衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，制動(dòng)靈活；各功能管道安裝布局合理，使用方便。八、樓梯、扶手混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯無(wú)裂縫，面層無(wú)剝落

11、，鋼筋無(wú)外露；鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯安裝牢固，用力搖無(wú)晃動(dòng)，鋼筋無(wú)銹蝕、無(wú)彎曲；扶手表面無(wú)龜裂、油漆無(wú)脫落，色澤一致、表面光滑、不扎手。九、附屬工程及其他室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑均符合室外排水設(shè)計(jì)要求；管道應(yīng)順直且排水暢通，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；明溝、散水、落水溝不得有斷落、積水現(xiàn)象；房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱；煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無(wú)堵塞物；單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)度用房拆除清理完畢，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求；群體設(shè)計(jì)應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施。十、消防設(shè)施消防設(shè)施必

12、須有消防部門檢驗(yàn)合格簽證1、防栓閥門完好，無(wú)滲漏水，油漆均勻，無(wú)少刷、漏刷現(xiàn)象；2、消防箱門鎖開(kāi)啟自如，玻璃安裝牢固，標(biāo)志清楚；消防管、消防帶等配套齊全，閥門完好，無(wú)滲漏水。十一、小區(qū)路燈1、燈按設(shè)計(jì)要求安裝，燈柱牢固、高度適宜，柱面油漆均勻、無(wú)損傷和刮花；2、燈具安裝牢固、配件齊全，燈罩無(wú)損傷，燈泡照明正常，光照度達(dá)到規(guī)定要求。十二、綠化1、綠化面積、綠化率符合設(shè)計(jì)要求，按設(shè)計(jì)要求種植花草樹(shù)木，不缺株少苗、不亂改品種，成活率98%以上，無(wú)病蟲(chóng)害發(fā)生，無(wú)綠化死角，無(wú)雜草叢生，綠地純度98%;2、綠地水管布局合理，閥門安裝穩(wěn)固、無(wú)搖晃，開(kāi)關(guān)靈活、無(wú)漏水。十三、小區(qū)道路1、路面平整，無(wú)起砂、無(wú)空鼓

13、、無(wú)損傷；路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無(wú)損傷；2、塊料面層拼砌整齊、平整穩(wěn)固，料面五裂紋、無(wú)缺棱掉角；3、路牌標(biāo)志清楚，地面線條順直、清晰。十四、安全監(jiān)控系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求，布局合理，可靠性好，使用、維護(hù)方便。申請(qǐng)表更改文件口物業(yè)交接驗(yàn)收 口設(shè)計(jì)口合同口固定資產(chǎn)購(gòu)置口材料口申請(qǐng)部門部門負(fù)責(zé)人申請(qǐng)事項(xiàng)修改或申請(qǐng)內(nèi)容:理由:主管部門意見(jiàn):審批人經(jīng)辦人：申請(qǐng)日期：年 月日序號(hào)移交資料名稱單位數(shù)量備注工程交接資料移交清單工程移交人： 物業(yè)接收人:工程交接驗(yàn)收情況表工程名稱：時(shí)間:分項(xiàng)工程驗(yàn)收情況處理意見(jiàn)備注主體工程外墻屋面樓地面裝修門窗電氣水、衛(wèi)、消防采暖附屬工程其他物業(yè) 公司：工程管理部： 營(yíng)銷管理部: 施工方：監(jiān)理方：物業(yè)部：公用配套設(shè)施接管驗(yàn)收表年 月日設(shè)施名稱存在問(wèn)題及處理意見(jiàn)備注物業(yè)公司： 工程管理部： 建安方:物業(yè)部；業(yè)主房屋驗(yàn)收表區(qū)摟單元室室內(nèi)驗(yàn)收項(xiàng)目住戶驗(yàn)收情況1分戶門