維修資金培訓(xùn)(6月3日修改講課版)

1、北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心 住宅專項維修資金 臺賬建立及應(yīng)急使用2 提綱 一、 專項維修資金基礎(chǔ)知識 二、 維修資金臺賬建立 三、 汛期應(yīng)急使用專項維修資金一、專項維修資金基礎(chǔ)知識 住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 區(qū)分：建設(shè)單位或施工單位責(zé)任、水電氣熱以及通訊等專業(yè)部門的責(zé)任、當(dāng)事人人為損壞的責(zé)任、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的維修責(zé)任 1、保修期如何確定：建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（國務(wù)院令279號）房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 （建設(shè)部令第80號） 、商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程（施工單位開發(fā)商） 商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書

2、制度的規(guī)定 住宅質(zhì)量保證書（開發(fā)商業(yè)主）51、保修期如何確定、保修期如何確定 房屋保修期是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對房屋保修期是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的期限。業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的期限。 建設(shè)部建設(shè)部商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法第三十三條：第三十三條：“房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。定。保修期從交付之日起計算。保修期從交付之日起計算。”住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保

3、證書 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單建設(shè)單位位出出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定規(guī)定中確定的最低保修期限。中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 比如屋面滲漏，條例規(guī)定是比如屋面滲漏，條例規(guī)定是5年，房屋開發(fā)完年，房屋開

4、發(fā)完成后成后1年才銷售，則開發(fā)商必須向購房人承諾年才銷售，則開發(fā)商必須向購房人承諾4年年的保修期，的保修期，4年就是年就是“存續(xù)期存續(xù)期”； 存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限，再根據(jù)上例，房屋開發(fā)完成后，再根據(jù)上例，房屋開發(fā)完成后5年后才銷售，開年后才銷售，開發(fā)商是否不用承擔(dān)保修責(zé)任？不是發(fā)商是否不用承擔(dān)保修責(zé)任？不是,規(guī)定中的規(guī)定中的屋面滲漏是屋面滲漏是3年，那么開發(fā)商向購房人承諾的保修年，那么開發(fā)商向購房人承諾的保修期為期為3年年依據(jù)國務(wù)院的依據(jù)國務(wù)院的建筑工程質(zhì)量管理條

5、例建筑工程質(zhì)量管理條例第四十條規(guī)定：在第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：A 基礎(chǔ)設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑房屋建筑的的地基基礎(chǔ)工程地基基礎(chǔ)工程和和主體結(jié)構(gòu)工程主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限）；能會達到樓宇的使用年限）；B 屋面防水工程屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為滲漏，為5年；年；C 供熱與供冷系統(tǒng)，為供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；個采暖期、供

6、冷期；D 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；年；E 其他項目的保修期限由其他項目的保修期限由發(fā)包方發(fā)包方與與承包方承包方約定；約定；F 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。8一、專項維修資金基礎(chǔ)知識 2. 管理部門管理部門 市級及國家建委（房管局）、市住房資金中心、財政、審計、中直、國管 區(qū)縣建委（房管局）物業(yè)科（小區(qū)辦）、房管科、安全科、房改科，市住房資金中心區(qū)縣管理部（公積金中心） 資金托管光大銀行花園路支行、各業(yè)主大會開戶銀行 二、維修資金臺賬建立二、維修資金臺賬建立 目的：以

7、物業(yè)管理區(qū)域為單位建立維修資金臺賬，按戶登記業(yè)主姓名、房屋面積、維修資金余額、建立產(chǎn)權(quán)明晰，資金數(shù)量準(zhǔn)確的維修資金明細(xì)賬 意義 ：摸清項目的維修資金底數(shù) 便于快捷的支取使用資金 便于更好的開展項目管理 維修資金臺帳建立流程1、關(guān)于簡化程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金有關(guān)于簡化程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金有關(guān)問題的通知（京建法關(guān)問題的通知（京建法201320號）號）規(guī)定了規(guī)定了6種應(yīng)急情種應(yīng)急情況：況： （1）屋面防水損壞造成滲漏的； （2）電梯故障危及人身安全的； （3）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的； （4）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的； （5）專用排水設(shè)施因坍塌、

8、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的； （6）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。具體使用審核標(biāo)準(zhǔn)參見北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)（京建發(fā)2010272號）第2.3條。三、維修資金應(yīng)急支取自維修資金應(yīng)急支取辦法印發(fā)至2015年3月，本市商品住宅專項維修資金應(yīng)急支取共450筆，支取總金額約1.46億元，約占同期維修資金支取總額的16%2、汛期常見應(yīng)急情況、汛期常見應(yīng)急情況 上述6中應(yīng)急情況中的第（1）項屋面防水損壞造成滲漏。2、汛期常見應(yīng)急情況、汛期常見應(yīng)急情況 上述6中應(yīng)急情況中的第（4）項樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險。特殊情況（具體情

9、況具體分析，協(xié)調(diào)） 如：樓外立面裝飾帶脫落造成安全隱患挑檐檐邊脫落造成安全隱患2、汛期常見應(yīng)急情況、汛期常見應(yīng)急情況 上述6中應(yīng)急情況中的第（1）項專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全。3、應(yīng)急使用專項維修資金，不需雙、應(yīng)急使用專項維修資金，不需雙2/3業(yè)主同意業(yè)主同意 但應(yīng)當(dāng)事前告知業(yè)主。由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置就專項維修資金用于應(yīng)急維修的相關(guān)情況告知業(yè)主；沒有業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知。 業(yè)主對分?jǐn)偳闆r提出質(zhì)疑的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。4、應(yīng)急使用專項維修資金，要在顯著位置公示、應(yīng)急使用專項維修資金，要在顯著位置公示 包括小區(qū)

10、出入口公告欄、公示板，各單元門廳、電梯廳等。 分為兩種情況： 一是維修資金尚未劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專用賬戶的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請。二是維修資金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專用賬戶的，由業(yè)主委員會提出申請； 業(yè)主委員會不愿意提出申請，業(yè)主委員會任期屆滿且換屆未完成名存實亡或業(yè)主委員會怠于履行職責(zé)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請，由相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)人提出代修代修申請。5、誰可以申請應(yīng)急維修？、誰可以申請應(yīng)急維修？6、應(yīng)急維修向哪申請？、應(yīng)急維修向哪申請？ 按照屬地管理的原則，向?qū)俚貐^(qū)縣建委（房管局）（安全科或物業(yè)科、小區(qū)辦）提出申請。7、申請應(yīng)急維修需要提交哪些材料？、申請應(yīng)急

11、維修需要提交哪些材料？ （1）已填好的應(yīng)急維修使用住宅專項維修資金申請表；(手冊第30頁) （2）所選施工單位不在本市應(yīng)急維修施工單位名錄的，需提交營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本和復(fù)印件； （3）應(yīng)急維修工程預(yù)算書； （4）住宅專項維修資金支取明細(xì)表或分?jǐn)偯骷?xì)表。（手冊32頁）所選施工單位不在本市應(yīng)急維修施工單位名錄的，才需要提交。8、申請應(yīng)急維修多長時間能批下來？、申請應(yīng)急維修多長時間能批下來？ 時限包括兩個階段：一是區(qū)縣建委（房管局）受理材料符合要求的，在2 2個工作日個工作日內(nèi)做出決定； 情況特別緊急的，當(dāng)場做出同意決定。申請材料有問題的，指導(dǎo)申請人補正材料。 二是市住房資金管理中心區(qū)縣管理部、

12、業(yè)主大會開戶銀行應(yīng)當(dāng)在接到區(qū)縣建委或房管局的批復(fù)意見之日起2個工作日內(nèi)辦理支付；特別緊急的，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)（指工作日）辦理支付?！?個工作日的起算”：自申報材料符合要求之日起算。9、應(yīng)急維修的施工企業(yè)到哪找、應(yīng)急維修的施工企業(yè)到哪找？ 需要實施應(yīng)急維修時，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公有住房售房單位、區(qū)縣建委或房管局可以自行通過招標(biāo)、競爭性談判等方式在應(yīng)急維修施工單位名錄（附后）中選定施工企業(yè)，也可以通過搖號方式從施工單位名錄中選定施工單位 相關(guān)單位也可選擇本市應(yīng)急維修施工單位名錄以外的施工企業(yè)，如果選擇這類企業(yè)，在申請應(yīng)急使用維修資金時，需提交該企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本和復(fù)印件。 應(yīng)急維

13、修施工單位名錄在手冊6至8頁表中。10、 應(yīng)急維修工程如何驗收？應(yīng)急維修工程如何驗收？ 應(yīng)急維修工程完工后，施工企業(yè)應(yīng)向業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或公有住房售房單位報告。業(yè)主委員會（未成立業(yè)主大會的，可以由社區(qū)居委會召集業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位驗收，出具工程驗收報告，并在5個工作日內(nèi)做出是否合格的意見；不合格的，施工企業(yè)要無條件整改到工程合格。鼓勵聘請工程監(jiān)理或造價咨詢機構(gòu)對使用專項維修資金的工程進行監(jiān)督。注：未在5個工作日內(nèi)作出意見的，視為同意。施工企業(yè)承擔(dān)應(yīng)急維修工程的質(zhì)量保證責(zé)任。11、聘請工程監(jiān)理或造價咨詢機構(gòu)發(fā)、聘請工程監(jiān)理或造價咨詢機構(gòu)發(fā)生的費用可以

14、在維修資金中列支嗎生的費用可以在維修資金中列支嗎？ 業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請監(jiān)理或造價咨詢機構(gòu)的費用可以在專項維修資金中列支。12、維修工程保修期如何確定？、維修工程保修期如何確定？按照商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程（京建科教2009462號）的規(guī)定： （1）地基與基礎(chǔ)工程質(zhì)量保修期限應(yīng)為設(shè)計文件確定的建筑設(shè)計使用年限。（2）主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量保修期限應(yīng)為設(shè)計文件確定的建筑設(shè)計使用年限。（3）保溫工程質(zhì)量保修期限不得低于5年。（4）防水工程質(zhì)量保修期限不得低于5年。（5）裝飾裝修工程中，除有專門規(guī)定質(zhì)量保修期限的分項工程應(yīng)遵從其規(guī)定外，室內(nèi)裝修工程質(zhì)量保修期限不得低于2年；室外涂料裝修質(zhì)量保修期限

15、不得低于2年；室外其他材料裝修質(zhì)量保修期限不得低于5年；除五金件質(zhì)量保修期限不得低于2年外，外窗與入戶門質(zhì)量保修期限不得低于5年。 （6）除采取隱蔽方式安裝的給排水管道和共用部位的給排水管道質(zhì)量保修期限不得低于10年外，建筑給水及排水工程質(zhì)量保修期限不得低于2年；若管線設(shè)置在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，其質(zhì)量保修期限應(yīng)與主體結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限相同。（7）除采取隱蔽方式安裝的管線質(zhì)量保修期限不得低于10年外，采暖及制冷系統(tǒng)質(zhì)量保修期限不得低于2年；若管線設(shè)置在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，其質(zhì)量保修期限應(yīng)與主體結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限相同。（8）除線纜質(zhì)量保修期限不得低于5年外，電氣工程質(zhì)量保修期限不得低于2年。（9）智能建筑工程質(zhì)量保修

16、期限不得低于2年。（10）通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量保修期限不得低于2年。（11）電梯工程質(zhì)量保修期限不得低于3年。（12）室外工程質(zhì)量保修期限不得低于2年。 13、組織應(yīng)急維修的單位在維修完工、組織應(yīng)急維修的單位在維修完工后還要做什么？后還要做什么？ 應(yīng)急維修工程完工后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他組織維修的單位，應(yīng)將工程使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置告知業(yè)主，業(yè)主提出質(zhì)疑的，組織單位應(yīng)給予明確書面答復(fù)。14、施工企業(yè)違規(guī)了怎么處理？、施工企業(yè)違規(guī)了怎么處理？ 施工單位出現(xiàn)虛報工程預(yù)算、工程質(zhì)量不合格等行為，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)退回虛報部分資金、承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，由行

17、政主管部門在網(wǎng)上公示其違規(guī)情況，清出施工單位名錄，對其進行資質(zhì)核查，并根據(jù)檢查情況做出相應(yīng)處罰。15、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主違規(guī)了、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主違規(guī)了怎么處理？怎么處理？ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)業(yè)主虛報維修范圍、虛報工程預(yù)算，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，追究相關(guān)人員責(zé)任，有刑事犯罪的，移送司法機關(guān)。房改房房改房部分部分16、誰可申請市屬單位售后公有住房應(yīng)急維、誰可申請市屬單位售后公有住房應(yīng)急維修？修？ 由原售房單位提出申請； 售房款和維修資金記在物業(yè)服務(wù)企業(yè)名下的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請； 危改回遷住房原售房單位不愿提出申請或找不到原售房單位的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請； 公有住房售房單位滅失的，由其上級單

18、位提出申請，上級單位不愿申請或沒有上級單位的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請。 公有住房售房單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定申請應(yīng)急維修的，由相關(guān)業(yè)主提出代修申請。17、市屬單位售后公有住房應(yīng)急維修、市屬單位售后公有住房應(yīng)急維修向哪申請？向哪申請？ 按照屬地管理的原則，向?qū)俚貐^(qū)縣建委（房管局）提出申請，具體在手冊11頁至12頁表中所列 除了亦莊開發(fā)區(qū)是在物業(yè)科，其它區(qū)縣都在房改辦 18、誰可申請中央國家機關(guān)在京單位、誰可申請中央國家機關(guān)在京單位售后公有住房（含職工住宅）應(yīng)急售后公有住房（含職工住宅）應(yīng)急維修？維修？ 由原售房單位提出申請。 物業(yè)企業(yè)應(yīng)告知原售房單位國管局國管局關(guān)于改革中央國家機關(guān)關(guān)于改革中央

19、國家機關(guān) 住宅專項維修資金使用管理的通知住宅專項維修資金使用管理的通知國機房國機房2014169號號于于2015年年1月月1日開始實施日開始實施19、中央國家機關(guān)在京單位售后公有、中央國家機關(guān)在京單位售后公有住房（含職工住宅）應(yīng)急維修向哪住房（含職工住宅）應(yīng)急維修向哪申請？申請？ 向國家機關(guān)事務(wù)管理局中央國家機關(guān)住房制度改革辦公室（辦公地址：北京市西城區(qū)西安門大街22號，聯(lián)系電話：83084478/63095063）提出申請。20、誰可申請中共中央直屬機關(guān)在京、誰可申請中共中央直屬機關(guān)在京單位售后公有住房（含職工住宅）單位售后公有住房（含職工住宅）應(yīng)急維修？應(yīng)急維修？ 由原售房單位提出申請 物

20、業(yè)服務(wù)企業(yè)要主動及時告知21、中共中央直屬機關(guān)在京單位售后、中共中央直屬機關(guān)在京單位售后公有住房（含職工住宅）應(yīng)急維修公有住房（含職工住宅）應(yīng)急維修向哪申請？向哪申請？ 向中直機關(guān)住房資金管理中心（辦公地址：北京市西城區(qū)大紅羅廠街22號，聯(lián)系電話：83084296）提出申請。22、商品房住宅小區(qū)或同一個物業(yè)管、商品房住宅小區(qū)或同一個物業(yè)管理區(qū)域，既有商品房又有房改房，理區(qū)域，既有商品房又有房改房，應(yīng)急維修由誰組織實施？應(yīng)急維修由誰組織實施？ 維修資金尚未劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專用賬戶的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施； 維修資金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專用賬戶的，由業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施；因業(yè)主委

21、員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互扯皮，不能履職，無法實施應(yīng)急維修，嚴(yán)重影響業(yè)主生活的，由區(qū)縣建委或房管局組織代修，或由區(qū)縣建委、房管局與屬地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)商，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代修，同時追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的責(zé)任。23、同一個物業(yè)管理區(qū)域，主要是公、同一個物業(yè)管理區(qū)域，主要是公房和售后公房，應(yīng)急維修由誰組織房和售后公房，應(yīng)急維修由誰組織實施？實施？ 同一個物業(yè)管理區(qū)域，主要是公房和售后公房，應(yīng)急維修由售房單位或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施，售房單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定實施維修的，由區(qū)縣建委、房管局或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織實施，同時追究售房單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。 政府代修流程：執(zhí)行北京市住宅專項維修資金管理辦法（京建物2009836號）第30條的規(guī)定。其他問題24、應(yīng)急維修費用怎么分?jǐn)偅?、?yīng)急維修費用怎么分?jǐn)偅?應(yīng)急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂€人購買的房改房，分?jǐn)倯?yīng)支付的維修資金先使用售房單位交存的專項維修資金，售房單位專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的專項維修資金中列支。25、有的業(yè)主未交納維修資金，怎么處理？、有的業(yè)主未交納維修資金，怎么處理？ 應(yīng)急維修工程涉及的業(yè)主尚未交納維修資金的，應(yīng)