特種設備維保監(jiān)管辦法

1、特種設備（電梯、消防）維保監(jiān)管 辦法特種設備(電梯、消防)維保監(jiān)管辦法，、電梯維保監(jiān)管辦法1. 目的為了更好的加強對電梯運行和日常維護保養(yǎng)過程中的安全管理， 減少故障的發(fā)生及保證 各位乘客的人身安全、正常的生活和工作，規(guī)范電梯的維護保養(yǎng)管理工作，明確對電梯公司 的監(jiān)管內(nèi)容和要求，特制訂本管理方案。2. 適用范圍適用于項目管轄區(qū)內(nèi)的所有運行和使用電梯的維修養(yǎng)護過程3. 主要職責3.1電梯公司按照國家及行業(yè)相關標準要求制定電梯維護保養(yǎng)規(guī)范與應急預案，并接受物業(yè)公司的監(jiān)督檢查。3.2電梯公司按簽約維保合同要求對園區(qū)內(nèi)所有電梯進行設備設施的維修保養(yǎng)、安全運行及業(yè)主急報修工作的處理。3.3管理處工程部負

2、 責定期對電梯進行監(jiān) 督檢查及維保協(xié)助工作，發(fā)現(xiàn)問題及時提 出，電梯公司按照要求在規(guī)定的限期內(nèi)進行整改。4. 工作程序4.1電梯公司應與物業(yè)公司簽訂日常維護保養(yǎng)合同。電梯日常維護保養(yǎng)合同至少應包括以下內(nèi)容： 日常維護保養(yǎng)期限； 日常維護保養(yǎng)內(nèi)容； 日常維護保養(yǎng)標準； 雙方責任、權利和義務； 電梯困人時，維修保養(yǎng)作業(yè)人員及時抵達的時間； 爭議及違約的處理方式。4.2電梯公司要按照電梯維保合同要求進行電梯日常維護保養(yǎng)工作，并不得以任何 形式將電梯的日常維護保養(yǎng)進行分包與轉(zhuǎn)包。4.3電梯公司確定管理電梯維護保養(yǎng)項目內(nèi)容和質(zhì)量標準，必須符合電梯日常維護保養(yǎng)規(guī)則(DB11/T 418-2007 )附錄A

3、的要求，但不得少于此標準的項目內(nèi)容及要求4.4電梯公司每月日之前將下月度的電梯維保工作計劃報管理處工程部備案，維保 工作計劃應包括但不僅限于以下內(nèi)容： 維保電梯位置； 維保項目； 維保標準； 維保時間； 維保人員。4.5電梯維保人員必須對機械、電氣部件及線路做嚴格定期檢查，以確保電梯正常工作。4.6在電梯出現(xiàn)困人、水浸、火災等事故或其它臨時故障時，電梯維保人員必須在15分鐘內(nèi)到達，采取應急措施，及時排除故障，使損失降至最低。4.7電梯日常維護保養(yǎng)作業(yè)中，現(xiàn)場作業(yè)人員不得少于兩人。作業(yè)中應負責落實現(xiàn)場安 全防護措施，保證施工安全。4.8電梯公司每月必須至少一次組織相關工程人員及使用人員進行電梯日

4、常使用、維護及應急預案的培訓及演習，物業(yè)公司有關人員要列席參加。4.9嚴防人為破壞、錯誤使用電梯及違規(guī)操作、水浸火災等現(xiàn)象發(fā)生。4.10嚴禁在電梯機房、井道、底道堆放雜物、易燃易爆物品及有毒有害物品。4.11嚴禁任何非專管人員操作和修理電梯。4.12管理處工程部將依據(jù)每月的電梯維保工作計劃對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯設備運行狀 況和維保工作計劃的完成情況進行監(jiān)督檢查。4.13管理處工程部對電梯維保的監(jiān)管要確定專人負責此項工作的檢查，確保園區(qū)內(nèi)每 部電梯都應按照特種設備安全監(jiān)察條例規(guī)定，至少每 15日進行一次維護保養(yǎng)。4.14項目管理處每周不少于2次對園區(qū)內(nèi)在用電梯的使用狀況及轎箱內(nèi)設施設備的完好性進行

5、檢查，以確保電梯正常運行，保障每位使用人的安全，認真填寫電梯巡查記錄表。4.15每次的抽樣檢查要對電梯的各級維保記錄的時效性進行檢查，驗證是否按維保計 劃逐項逐條按時落實完成。4.16工程部對每周電梯巡查發(fā) 現(xiàn)的問題進行匯總，送交電梯公司，限期整改并負 責 整改效果的跟蹤驗證。4.17管理處工程部負責檢查每年電梯公司資質(zhì)年檢情況，電梯維修工持證上崗情況， 電梯安全運行情況等，并參加由電梯公司組織實施的設施設備安全運行大檢查活動。4.18電梯設施設備監(jiān)管內(nèi)容：機房 檢查機房內(nèi)設備設施完好性、衛(wèi)生達標情況等。 檢查各控制柜、電氣元件、儀表等電氣設施的工作狀態(tài)。 檢查變電器、電解電容、元器件有無異常

6、現(xiàn)象。 檢查曳引輪及曳引機、制動器、限速器、電氣開關工作狀態(tài)的符合性。檢查安全回路，門機系統(tǒng)、井道各電氣開關。井道 井道照明、燈具應完好有效。鋼絲繩磨損情況、繩頭組合應牢固，隨行電纜順暢，固定合理。上下限位，極限開關及強通換速開關的是否完好、可靠。轎箱層站、廳、轎門 檢查轎頂、照明、插座完好性、安全性、有效性。緊急報警裝置與應急照明是否完好。檢查安全開關及顯示系統(tǒng)是否完好、可靠。 廳、轎門運行良好可靠，安全觸板或光幕動作靈活、有效。門機速度是否正常。 安全鉗動作靈活可靠、安全鉗電氣開關是否有效。箱內(nèi)安全檢驗合格標志、安全注意事項和警示標志是否完好、明顯，易于被乘客注意底坑緩沖器動作是否靈活，電

7、氣開關完好有效。 限速器張緊輪運行有無噪音、斷絕非自動復位開關動作是否可靠。 底坑急停開關動作可靠有效，照明及插座合格。4.19電梯運行異常處置職責 電梯維修人員必須在第一時間到達事故現(xiàn)場控制事態(tài)的發(fā)展。確保人員的人身安全， 按相關電梯維修保養(yǎng)程序進行修理。 項目管理處工程和秩序維護人員迅速到出事現(xiàn)場進行人員疏導、設置警戒標識等協(xié) 助工作，并及時做好相關的業(yè)主告知事宜。電梯困人救助 切斷電梯機房總電源，并掛上“正在維修”的標示牌； 檢查電梯機房內(nèi)情況是否一切正常； 機房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標記，確定停放的位置； 如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過0.1米：A. 用

8、專用廳門鑰匙開啟廳門；B. 轎頂用人力開啟轎廂門；C. 協(xié)助乘客離開轎廂；D. 重新將廳、轎門關妥。 如果轎廂停于遠離層門位置時，應先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客：A. 用對講機通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部分探 出轎廂外，以免發(fā)生危險，同時如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，貝U應將其完全關閉；B. 用抱閘扳手前：(1).確保電梯總開關已切斷；(2).確保所有廳門、轎門已關好。C. 使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪；D. 將放在制動器上的抱閘扳手向下拉， 使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左或 向右，以比較易扳動方向為準；E. 再次提醒乘客救援工

9、作在進行中，然后慢慢絞動轎廂，轎廂會由于自重而移動， 為了避免；F. 轎廂上升或下降太快發(fā)生危險，操作時應斷續(xù)動作使轎廂逐步移動，以免發(fā)生意外；G. 慢慢提升或下降轎廂，直到接近樓層門。 使用廳門鑰匙開啟前，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于100毫米才能讓乘客離開轎廂； 當所有乘客離開電梯后必須把廳、轎門關好； 操作時尚應注意：如果轎廂停于最上層廳門以上或最下層廳門以下，不可只撬開制動器令轎廂自由移動，而應在撬開制動器的同時把持緊手輪，并用人力扳絞，使轎廂向正確方向移動。當發(fā)生火災時維保人員打開迫降開關，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進入消防狀態(tài)，并迅 速關閉無消防功能的電梯；當電梯進

10、水時 底坑進水，應將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源； 當樓層被水淹而使井道邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯 及總電源。 對濕水電梯應當進行除濕處理。確認濕水消除，并經(jīng)試梯無異常后，方可恢復使用 電梯濕水后，由電梯公司做除濕處理，并提交項目管理處相應報告，內(nèi)容包括：對 濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。4.20電梯報修流程報修形式： 客戶通知客服前臺報修； 電梯困人緊急事故的搶修； 物業(yè)督檢發(fā)現(xiàn)問題的報修。流程圖 電梯維修在接到報修在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，按照維修操作規(guī)程進行維修。 電梯維修在接到電梯困人緊急呼叫信號必須馬上到達事故現(xiàn)場，按照電梯困人救 援規(guī)程

11、首先救護乘客出梯。 項目客服前臺人員接到客戶報修并確定相關內(nèi)容后，立即將報修信息通知物業(yè)公司 工程部值班室，工程值班員在記錄報修信息后，必須在第一時間通知電梯維修值班室。 值班員要對維修后的電梯進行設備運行狀態(tài)復驗。 項目工程部值班室在接到電梯困人報急信息時，要立即派人前往出事現(xiàn)場，在電梯 維修人員未到事故現(xiàn)場時，進行一些相應輔助救援措施。5. 引用文件5.1 DB11/418-2007電梯日常維護保養(yǎng)規(guī)則5.2 DB11/419-2007電梯安裝維修作業(yè)安全規(guī)范5.3 DB11/420-2007電梯安裝、改造、重大維修和維護保養(yǎng)自檢規(guī)則5.4特種設備安全監(jiān)察條例6. 相關記錄6.1電梯維修保

12、養(yǎng)記錄6.2電梯巡查記錄表（見附件 1）6.3監(jiān)管報告（見附件2）附件1:年月電梯巡查記錄表項目/部門:序 號樓號檢查日期檢查內(nèi)容檢杳人員備注轎廂照明層顯運行情況功能試驗綜合評價主管:附件2:外包單位監(jiān)管報告合同名稱承包商名稱合同期限崗位設置情況：本月工作：下月計劃：綜合評價：二、消防設施設備維保監(jiān)督管理制度1.0 目的 為保證消防系統(tǒng)及設備處于良好的運行狀態(tài)，制定以下管理制度和詳盡的操作程序，并 指定專人負責，定期檢查、維護和保養(yǎng)，檢查后填寫檢查表格。2.0 適用范圍 適用于物業(yè)公司所管轄的消防系統(tǒng)外包工作監(jiān)督檢查。3.0 職責3.1 工程部經(jīng)理負責檢查消防系統(tǒng)監(jiān)管的執(zhí)行情況。3.2 工程部

13、主管負責消防系統(tǒng)運行管理工作。3.3 維修工負責消防系統(tǒng)運行管理及監(jiān)督。4.0 程序要點4.1 消火栓4.1.1 室外消火栓：應每季度進行一次檢查保養(yǎng)，其主要內(nèi)容：4.1.1.1 用專用板手轉(zhuǎn)動消防栓啟閉桿，視其靈活性，必要時加注潤滑油。4.1.1.2 檢查橡膠墊圈等密封件有無損壞，老化或丟失等情況。4.1.1.3 檢查栓體外表油漆有無剝落，有無銹蝕，若有應及時修補。4.1.1.4 重點部位消火栓，每年應逐一進行一次出水試驗，并測試檢查口壓力，對于非 重點消火栓的總數(shù)的 10% 20%進行出水試驗。4.1.1.5 隨時清除消火栓周圍及井內(nèi)可能積有的雜物、嚴禁埋、壓、圈、占室外消火栓4.1.1.

14、6 保持室外消火栓配套器材和標志的完整、有效。4.2 室內(nèi)消火栓：4.2.1 消火栓箱內(nèi)的水帶、水槍等設備是否齊備，水帶無霉爛。遠程啟泵按鈕及其保護 裝置是否完好。4.2.2 消火栓體有無銹蝕、漏水現(xiàn)象，栓口橡膠熱圈有無損壞丟失，消火栓閘閥開啟是 否靈活，必要時加注潤滑油。4.2.3 系統(tǒng)各種閥門的啟閉狀態(tài)是否正常，為防止無關人員亂動閥門，有些閥門可根據(jù) 情況對其手柄加以鎖封。4.3 自動噴水滅火系統(tǒng)4.3.1 每天檢查一次，濕式報警閥的前后壓力是否致，是否在設計允許范圍內(nèi)。4.3.2 每年按設計要求進行一次消防綜合性功能實驗。433如果保護區(qū)內(nèi)發(fā)生火災，該系統(tǒng)長時間工作后或每隔2-3年應對系

15、統(tǒng)的重要部件進行全面檢修。每周一次對噴頭作經(jīng)常性檢查，每年對積存在噴頭的灰塵清理一次。4.4消防水泵平時應對消防水泵及電動機進行一般性保養(yǎng) （加注潤滑油，清除地面積水等）。經(jīng)常檢查消防水泵各種閥門是否處于正常狀態(tài)。對各消防水泵應每季度進行一次運轉(zhuǎn)試驗，此項試驗可利用水泵出水管試驗將水 返至消防水池。水泵運轉(zhuǎn)時間不小于5分鐘。4.5消防水源檢查給水管路必須暢通，定期進行管道沖洗，沖洗可用順洗或逆洗兩種。管路各種閥門的啟閉狀態(tài)是否正常。4.6報警系統(tǒng) 定期檢查報警系統(tǒng)是否處于正常工作狀態(tài)4.7防火卷簾門定期作動作試驗，每月一次，并作詳細登記。4.8每季度由工程部根據(jù)消防設備維護保養(yǎng)記錄表、消防系統(tǒng)

16、巡檢記錄表、消防系統(tǒng)故障處理記錄表的內(nèi)容，以書面形式評價公司是否按合同約定內(nèi)容執(zhí)行，并以此為 付款依據(jù)。4.9對消防系統(tǒng)執(zhí)行情況應完整、規(guī)范地記錄在消防系統(tǒng)巡檢記錄表內(nèi)，于當月 3 號將上一個月記錄整理成冊交工程部存檔，保存期2年。5.0相關支持文件6.0記錄消防系統(tǒng)巡檢記錄表消防設備維護保養(yǎng)記錄表消防系統(tǒng)故障處理記錄表第11頁/共14頁附件1:消防系統(tǒng)巡檢記錄表月份1三2月3月4月咅月&月7月&月9月10月11月12月消防柜消防水袋噴槍頭滅火器巡檢人備注：設備完好劃叫抄損壞劃“八缺少劃名稱檢測項目檢測內(nèi)容實測記錄備注消防供 電、配電消防配電測試主、備電源，切換功能自備發(fā)電機組

17、測試啟動發(fā)電機組火災報 警系統(tǒng)火災報警探測器試驗報警功能手動報警按鈕試驗報警功能警報裝置試驗報警功能報警探測器試驗報警功能、故障報警功能、 火警優(yōu)先功能、打印機打印功 能、火災顯示盤和CRT顯示器的 顯示功能消防聯(lián)動控制器試驗聯(lián)動控制和現(xiàn)實功能消防供 水設施消防水池核對儲水量消防水箱核對儲水量穩(wěn)（增）壓泵及氣 壓水罐試驗啟泵停泵時壓力情況消防水泵試驗啟泵和主、備泵切換功能管道閥門試驗管道閥門啟用功能消火栓 滅火系 統(tǒng)室內(nèi)消火栓試驗屋頂消火栓出水及靜壓室外消火栓試驗室外消火栓出水和靜壓啟泵按鈕試驗遠距離啟泵功能自動噴 水系統(tǒng)報警閥組試驗放水閥放水及壓力開關動 作信號末端試水裝置試驗末端放水及壓力開關動作 信號水流指示器核實反饋信號消防應 急系統(tǒng)應急照明試驗切斷正常供電，測量照度疏散指示標志試驗切斷正常供電，測量照度應急擴音器試驗聯(lián)動啟動和強制切換功能應急揚聲器測試音量、音質(zhì)防火分