常州南大街商圈分析場必看、商家必看資料講解

1、常州市南大街商圈分析常州市市區(qū)的第一商圈主要匯集在南大街及其附近。 主要包括已經(jīng)成型的南大街 商業(yè)步行街和今年 11 月 8 日開業(yè)的“萊蒙都會”。南大街 南大街為常州市第一商圈！ 同時也是常州市商業(yè)項目一號工程， 體量 6 萬平米以 上。南大街從立項開始就一度成為業(yè)內(nèi)焦點話題， 引起了長三角經(jīng)濟社會的廣泛 關(guān)注。該項目身處原常州市最繁華的商業(yè)老城區(qū)， 項目位置具有得天獨厚的條件， 左攜泰富百貨和新世紀(jì)兩大本地商業(yè)巨頭，后期規(guī)劃又有萊蒙都會大型商業(yè)CBD右臨人民公園休閑區(qū)、文化宮鬧市區(qū)，前靠常州市政府，后對蘭園休閑區(qū)、 九州服裝城、紫陽花園高檔小區(qū)、中天體育廣場等諸多人居活動及購物要所。歷史上

2、 老常州人都知道，南大街、西瀛里商脈源遠流長，歷史上就是做生意很 旺的地方。據(jù)清康熙常州府志載，此處明清時稱大街，即為常州最早的商 業(yè)區(qū)。南接廣化街、西瀛里、青果巷，東西方與雙桂坊、青云坊、孫府弄等相 交接，北通府直街。民國初年，府直街改北大街，此街即稱南大街，這里云集 了常州的百年老店數(shù)十家，幾百年來，這里始終為商賈云集的繁華城區(qū)。隨著 常州建設(shè)特大型城市框架的大幕拉開，輔以萊蒙都會的強勢入駐，南大街的商 圈積聚效應(yīng)將最大限度的體現(xiàn)。南大街商業(yè)步行街由常州之江置業(yè)有限公司投資建造， 東起公園路，西至南大街， 南自青果巷，北臨延陵西路，東西方向?qū)?120 米，南北方向長 600米?？偨ㄖ?積

3、達 24 萬平方米， 其中商業(yè)面積 12萬平方米， 商務(wù)辦公面積 4 萬平方米， 住宅 面積 4.5 萬平方米， 地下停車場面積 4 萬平方米， 可同時停放機動車 600 輛。步 行街共設(shè)置了 30臺自動扶梯和35臺垂直電梯。南大街由一條“ S'型步行街將 3 個地塊串聯(lián)起來，一、二層為精品店鋪，三層為風(fēng)情美食街，地下一層 為 2 萬平方米的大型賣場樂購超市， 功能設(shè)計趨向歐美。 南大街有各類大小 商家 630 余家，主力品牌店除了樂購還有五星電器、 麥當(dāng)勞、泰富百貨等十余家。 日?？土髁考s為 10萬，節(jié)假日可達 30萬。萊蒙都會“萊蒙都會國際商業(yè)街區(qū)'，是華東首個 58 萬平

4、方米超大國際商業(yè)街區(qū)。建成后將成為集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂、居住等多功能于一體的常州市最大的商業(yè)街區(qū)，萊蒙都會的建成不但會覆蓋整個常州轄區(qū)，同時將輻射周邊城市， 成為長三角、滬寧線上一顆璀璨的商業(yè)明珠。“萊蒙都會國際商業(yè)街區(qū)”是常州市重點舊城改造工程， 占地面積 10.2 萬平米， 總建筑面積達 58 萬平米，由香港萊蒙鵬源集團投資 20 億元興建，是目前華東地 區(qū)最大的商業(yè)項目。它東起西大街、西至早科坊、南至西瀛里、北靠延陵西路， 雄居常州經(jīng)濟、地理、交通的黃金坐標(biāo)點。項目將分A、B C三個區(qū)域分期開發(fā)， 已動工東側(cè)為總建筑面積達 20 多萬平米的大型商業(yè)建筑群，以“人”字型曲線 主街

5、貫穿了 8 個商業(yè)單體建筑， 在兩端主入口處及中軸處分別建有三個大型商業(yè) 廣場；西側(cè)以住宅、商業(yè)、辦公、酒店等為主，總建筑面積達30 多萬平米，規(guī)劃包括四幢 33 層、二幢 11 層的高層景觀住宅、高達 50層的 5 星級酒店、寫字 樓、購物中心等。擁有地下機動車位約 2200 部、非機動車停車位約 2400部、自 動扶梯上百部。 樓層分布情況如下： 地下一層：個性精品廊，沃爾瑪超市。 一層：旅游用品，生活配套，男裝及男裝配飾，品牌女裝專賣，時尚女 裝，新常州購物中心，品牌專賣，風(fēng)情街，運動品牌服飾，潮流前線，超市商店 街，西式快速餐飲。二層：名點民俗街，時尚品牌，童裝，時代華納，早教中心，新

6、常州購 物中心，商務(wù)休閑館，青春淑女館，特色中式快餐，西式快速餐飲。三層：休閑小站，冠軍溜冰場 ( 華東地區(qū)繼上海后，地級市中第一家)電 子游藝，中影影院，新常州購物中心，夜色酒吧，牙科醫(yī)院，特色中式快餐，高 級會所。四層：美食廣場，中影影院，新常州購物中心 。其中常州人念念不忘的義隆素火腿、 酒釀元宵、 四喜湯團、 常州蘿卜干等老常州 著名的十大名點小吃，也將在相關(guān)部門的支持下進駐萊蒙都會。從以上的分析可以基本得出， 南大街和“萊蒙都會”形成的商圈將會變得更加強 大和完善， 因為從常州市的整體遠景規(guī)劃來看， 主城區(qū)的五個區(qū)將會逐漸連接成 片，在一個趨于整體的未來結(jié)構(gòu)中， 南大街商圈將更加奠定

7、其常州第一商圈的地 位，通過不斷的斂聚效應(yīng)，最終會形成華東超強商圈的地位。下邊就通過諸多細節(jié)的分析，來體現(xiàn)我們安踏品牌在此商圈的未來發(fā)展。(1) 人口規(guī)模及特征 ：常州市現(xiàn)有市區(qū)人口約為 150 萬人，市區(qū)形狀狹長，面 積偏小，市區(qū)人口密度偏大，適合商業(yè)CBD中心的人口消費擴張。年齡分布及平 均教育水平一般， 雖然大學(xué)不少， 但是大學(xué)畢業(yè)后留在常州的不多， 而擁有住房 的人也基本是常州本地人， 有購買力的年輕人不多。 職業(yè)分布上來看， 有購買力 的職業(yè)人口多位于工礦及其他大型企業(yè)。 常州的商圈比較單一， 僅南大街商圈為 市級，積聚效應(yīng)明顯，鄰近的輻射效應(yīng)最遠可達十公里外。(2 )勞動力保障 ：

8、從勞動力的角度來說，常州市屬于超額完成的城市。同其他蘇 南城市一樣， 每天涌入常州的人數(shù)都在不停的增加。 而這些人群中， 已經(jīng)有超過 30%的人具有大學(xué)學(xué)歷。其中 90%的人員年齡低于 40歲, 愿意從事終端零售行業(yè) 的人也越來越多。(3 )供貨來源及物流 ：從物流的角度來說， 因為南大街已經(jīng)有了近 200 家專賣店， 因此如果新增店面的話，可以大大降低運輸成本。店面越多，運輸成本越低。(4) 媒體及促銷 ：常州是個媒體曝光率不高的城市，可能正處于一個高速發(fā)展的 前期階段。 但由于市區(qū)規(guī)模不大， 品牌的推廣也處于有利局面， 加上南大街商圈 專賣店的數(shù)量集群優(yōu)勢，反而有利于專賣的擴張。 經(jīng)濟情況

9、：前3個季度常州市的GDP增長較快，控制在15%16%之間。從 這個角度來說，特別適合消費的進一步拉動。上海前幾年在經(jīng)濟增長率維持在15%勺時候，消費增長率竟然將近 20%常州市人均GDF已經(jīng)超過了 2000美元， 達到中等發(fā)達國家水平， 而且現(xiàn)在常州市的經(jīng)濟發(fā)展也愈發(fā)均衡了， 在抓緊重工 業(yè)的同時， 也針對第三產(chǎn)業(yè)出臺了一些必要的刺激措施。 尤其是在旅游業(yè)上的規(guī) 劃上，城市商務(wù)旅游和觀光度假旅游將成為未來主導(dǎo)方向， 也將會進一步刺激消 費性質(zhì)的旅游。(6) 競爭情況 ：在南大街上，競爭品牌較多，基本上都是國產(chǎn)品牌。特步有兩家， 百事有兩家，李寧有一家，海讕之家有 2家大店，安踏竟然有 4家。

10、亞禮得、鴻 星爾克、喬丹、沃特、 361°各有一家，以純有三家大店，唐獅、森馬、班尼路、 佐丹奴等休閑品牌也都占據(jù)了不錯的地理位置， 耐克和美津濃各一家， 位置和面 積都不算很好 , 。以他們現(xiàn)在的營業(yè)額預(yù)估來看，地理位置較好的品牌，創(chuàng)造的 價值最高。 其中以安踏和以純的競爭力最為強大。 在南大街的主街道上， 以純有 三家大的店面(每家都在 100平方米以上，其中位于街南的以純旗艦店，上、下 兩層超過了 1200平方米)。而安踏有 4 家店面，位置也都相當(dāng)不錯。雖然面積 相對以純偏小， 但是良好的地理位置及集群效應(yīng)， 使得安踏的銷售一直不錯。 就 象麥當(dāng)勞的總裁曾經(jīng)在 1 974年說

11、過： “我不是賣漢堡包的，我是做房地產(chǎn)生意 的！”土地是稀缺資源，同樣，強勢商圈的門面也屬于稀缺資源。(7) 商店區(qū)位的可獲得性 ：南大街商圈的歷史非常渾厚，自古以來就是商家的集 中地。所以從交通區(qū)位的角度來看，沒有什么瑕疵。在常州市區(qū)，有三十多條公 交線路停靠南大街商圈及萊蒙都會， 交通非常便利。 美中不足的就是上、 下班的 高峰期會遇到堵車現(xiàn)象， 但時間不是很長。 從城市規(guī)劃的角度來說， 常州市政府 對南大街的定位就是“常州的城市名片”， 在很長的一段時間內(nèi)， 這樣的定位及 扶持不會改變。 對于專賣來說， 南大街仍然有一部分店鋪不適合。 南大街共分三 樓，只有一樓的臨街店鋪才是考慮的首選，

12、 其他方位的店鋪(包括二樓或者三樓) ， 都不適合專賣的經(jīng)營。 而在一樓的臨街店鋪中， 拿取的可能性已經(jīng)非常小了， 因 為這樣的店鋪基本是供不應(yīng)求的， 價格也會隨著時間的推移而節(jié)節(jié)攀高， 只有在 南大街南，有部分店面處于出租狀態(tài)。因為南大街的整體象個“S'型，位于步行北街是人群集中地， 無論是人流量還是實際成交率， 都非常高； 而步行街南則 屬于人流量非常小的地段 (這有點類似蘇州觀前街。 觀東的客流量明顯弱于觀西 的客流量。但南大街的兩極分化更為明顯更為巨大)。(8) 法規(guī)：相關(guān)的稅收及營業(yè)執(zhí)照的辦理，都在國家的規(guī)定范圍之內(nèi)（9）其它 ：租金可能是拿取店面的一個主要因素。南大街相關(guān)的

13、店面普遍租金偏 高，拿常州 4 店來說，相比兩年前，租金漲幅超過了 40%。而且趨勢還在看漲。 停車條件來說， 應(yīng)該是足夠使用了。 萊蒙都會加上南大街的地下停車場， 停車位 將近 3000 個。以上只是針對宏觀的一些因素做一些分析和對策， 終端的諸多細節(jié)還是體現(xiàn)在微 觀上。商圈的整體規(guī)劃萊蒙都會今年底建成之后， 南大街商圈將成為常州市的超級商圈， 該商圈將是常 州市人民購物、休閑、娛樂的首選場所。同時這個商圈的號召力將進一步加強， 對于輻射邊遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣域經(jīng)濟，都是一個不小的推動。競爭品牌的分析上文也曾說過， 在我們搶奪市場的時候， 其他品牌也都沒有閑著。 以純的咄咄逼 人、李寧的蓄勢待發(fā)、

14、安踏的虎視眈眈及國外品牌的大舉入侵， 都極大的擠壓了 專賣的生存和發(fā)展空間。 在這樣的情形下， 思想和行動領(lǐng)先， 是對付他們最好的 辦法。在萊蒙都會，雖然尚未開張，但是競爭的幾個國際品牌已經(jīng)先行入駐，給 專賣造成了不小的壓力。 阿迪和耐克的店面都在 400平方米左右， 而茵寶、森馬、 美特斯邦威、以純都已經(jīng)適時進駐。加上沃爾馬超市的巨大號召力，尤其是幾 個休閑品牌，例如李寧、安踏、以純、班尼路、森馬等， 10 月份的銷售完成率 也都超過了 40%。未來店面的綜合評定未來店面的拓展主要有兩個方向：南大街和萊蒙都會1、從南大街來看，一樓臨街的鋪面基本屬于固定街面，插足的機會非常少。 尤其是北街，屬

15、于南大街的黃金地段。而南街的客流量相對來說就比較小一點， 基本上只相當(dāng)于北街的 1/3 1/4 。但是南街的部分店面還是蠻有競爭力的， 比如位于雙桂坊路口的“動感倉庫”和“林中鳥”， 位于以純旗艦店對面的“恩 東”、“帷耳幔”，都是不錯的店面。同時以純旗艦店（1200川）、三福標(biāo)準(zhǔn) 店（450川）也積聚了不少人氣。從南街的分析來看，由于商界一致的認(rèn)定，該 街段屬于人流量不足段， 因此絕大部分的競爭品牌沒有把主力店放在這一段， 大 多數(shù)的競爭品牌甚至都沒有考慮在這個地段拿店， 從這個角度來說， 南街屬于一 線品牌真空帶（真正的一線品牌只有以純一家）。雖然人流量較少，但是對比一 下品牌林立的北街，

16、 其實最終的購買率相差不是很大。 再加上南街的入口處也發(fā) 生了不小的變化， 入口對面的萊蒙在年底將正式亮相， 像麥當(dāng)勞、 沃爾瑪?shù)仁澜?超級企業(yè)的加盟， 將會極大刺激南街入口處的銷售氣候。 南街的店鋪也基本沒有 什么空缺了，在臨近入口處有幾間不起眼的店鋪，直接面對馬路對面的麥當(dāng)勞， 處于轉(zhuǎn)讓階段（位置不是很好，門頭有點深。轉(zhuǎn)讓價約為7500元/川，鋪面較小, 都是 20 平方米左右的連鋪）。2、從萊蒙都會來看, 今后的走勢應(yīng)呈上升趨勢。 世界零售之王美國沃爾瑪購 物廣場、全球傳媒巨頭時代華納、世界健身連鎖三強寶力豪、冠軍真冰溜冰場、 新常州購物中心、 新華書店、麥當(dāng)勞、 肯德基、必勝客、塔可鐘

17、、 ADIDAS、NIKE、 茵寶、唐獅、以純、森馬、美特斯邦威等近十幾家國際國內(nèi)品牌 的入駐,也 彰顯了萊蒙都會的地段優(yōu)勢。 對于連鎖來說, 入駐萊蒙從小的意義上來說, 是提 高銷售增加知名度； 從大的方面來說, 更應(yīng)該是一種實力的象征, 是一種對主導(dǎo) 商圈的深度把握！ 如同南大街一樣, 當(dāng)萊蒙步入正軌時, 商鋪文化就成為了一種 稀缺資源,是一種無與倫比的財富。再加上沃爾瑪、麥當(dāng)勞的安定因素存在,萊 蒙的商鋪就非常值得去爭取了。阿迪、耐克、茵寶已經(jīng)先行入駐了,其他部分休 閑品牌也選好了鋪面,留給自己選擇的空間不是很大。四、 日人流量及分時客流分析南大街的客流量一向比較穩(wěn)定,國慶期間的銷售成績

18、也證實了 這一點。但是隨著沃爾瑪落戶萊蒙都會及萊蒙都會的自我進一步發(fā)展和完善, 會 分流一部分客流至萊蒙, 但是一旦這個大商圈形成一個整體, 也就是說, 南大街 和萊蒙都會形成了一個統(tǒng)一的商圈, 則南大街的客流量不減反增。 現(xiàn)在南大街的 日人流量約為 3 萬人,周末及節(jié)假日會達到 10 萬人/天,黃金周期間甚至?xí)黄?20 萬人/天。上午 10點后、下午 3點 4點及晚上 6點后為客流高峰期,每天的 大多數(shù)銷售來自于這幾個時段。萊蒙尚未開張,但造勢工作一直在進行。以幾個強勢品牌的入 駐為基礎(chǔ), 輔以享譽的飲食業(yè)及娛樂業(yè), 初步估計日人流量約在 1 萬以上。 隨著 時間的推移及媒介的深度推廣,人

19、流量的增加將會更加明顯。五、 投入與產(chǎn)出的分析以萊蒙都會的走勢來看, 預(yù)計第一年屬于磨合期, 依靠沃爾瑪、 麥當(dāng)勞及其他品牌、餐飲服務(wù)業(yè)的籠聚效應(yīng),依靠一定的廣告效應(yīng)及口碑效應(yīng), 依托南大街的金字招牌,到明年底后年初就會有一個快速的發(fā)展時期。以萊蒙 138卅的店面初步預(yù)計第一年的銷售額約在 200萬一一250萬，除去房租、稅費、 員工成本、 裝修費用分?jǐn)偂?水電物管及其他相關(guān)費用, 第一年基本能夠做到收支 平衡。通過 2-3 年的努力， 最終使年銷售額穩(wěn)定在 400萬左右。 如果能夠達到這 個標(biāo)準(zhǔn)的話，最終每年的盈利應(yīng)至少在 70萬左右?？偨Y(jié)通過實地走訪和數(shù)據(jù)分析， 常州區(qū)域的商圈容量及擴展方向有了初步的意向， 現(xiàn) 簡介如下：1、 人流量：萊蒙都會建成后，將和南大街形成一個整體，相互依存并互相促 進。人流量將會達到一個前所未有的高度， 本身南大街的人流量就呈上升趨勢 （這 個可以從國慶 7 天的銷售數(shù)據(jù)就可以看出來） ，日平均人流超過 3 萬，周末達到 20萬/ 天。2、 整體規(guī)劃：萊蒙都會緊鄰南大街，占地 58 萬平方米，號稱華東地區(qū)最大 的商業(yè)旗艦。 先期入駐的沃爾瑪、 麥當(dāng)勞更是