佰盛翠園街商業(yè)項(xiàng)目定位方案

1、佰盛翠園街商業(yè)項(xiàng)目定位方案保定啟創(chuàng)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司2015年4月20日市場(chǎng)分析1項(xiàng)目本體分析2目 錄CO N T E N T S客戶分析3項(xiàng)目定位建議4京津冀下的環(huán)境分析保定房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析PART1京津冀一體化激發(fā)保定市房地產(chǎn)投資熱情，為保定市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供了良好的助推作用；市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析保定市作為京津冀一體化戰(zhàn)略的第一站，起到了承接北京市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要作用，承接北京部分事業(yè)單位、高等院校、科研院所和醫(yī)療養(yǎng)老的功能疏解，保定經(jīng)濟(jì)水平將得到的快速發(fā)展；受政策導(dǎo)向影響，保定市目前呈現(xiàn)向東及向北兩極化發(fā)展態(tài)勢(shì)u 城東：保定東站落成，帶動(dòng)了東部區(qū)域的發(fā)展區(qū)域價(jià)值逐步凸顯

2、；u 城北：中關(guān)村科技園入住競(jìng)秀區(qū)帶動(dòng)了朝陽(yáng)大街沿線寫字樓的快速發(fā)展，區(qū)域商務(wù)辦公分為已然形成；市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析保定房地產(chǎn)市場(chǎng)分析保定是寫字樓市場(chǎng)尚屬發(fā)展的初級(jí)階段，市場(chǎng)價(jià)值尚未得到認(rèn)知，寫字樓、商住公寓倒掛現(xiàn)象普遍存在，進(jìn)一步降低了客戶商業(yè)市場(chǎng)的投資信心，住宅投資及置業(yè)熱情火爆，商業(yè)市場(chǎng)去化較為緩慢。目前保定市寫字樓分布主要集中在以匯博上谷大觀、茂業(yè)中心為代表的朝陽(yáng)路區(qū)域及中博國(guó)際廣場(chǎng)、未來(lái)金融港為代表的東部區(qū)域，辦公市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為激烈，且目前市在售寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)超出市場(chǎng)的需求；中博廣場(chǎng)城市首座康泰國(guó)際熙悅山茂業(yè)中心寫字樓、商住公寓市場(chǎng)分布保定房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)在售商業(yè)項(xiàng)目中，月均去化

3、量差異較大項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)梳理月均去化工程進(jìn)度證件營(yíng)銷推廣（slogan）電谷中央時(shí)區(qū)1、地段:朝陽(yáng)大街 2、配套：北國(guó)先天下商圈、電谷酒店、高開小學(xué)、醫(yī)院5封頂五證齊全低碳節(jié)能絕版財(cái)富體匯博上谷大觀1、配套：高開小學(xué)、醫(yī)院、植物園、集中商業(yè)2、交通：北二環(huán)與朝陽(yáng)大街 3、規(guī)劃：體量?jī)?yōu)勢(shì)、合理的銷售策略30未動(dòng)工三個(gè)證件保定唯一第五代城市綜合體華創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)1、地段：裕華路核心2、配套：裕華商圈、火車站、總督府蓮池景點(diǎn)4、城市綜合體價(jià)值-現(xiàn)房五證齊全保定中心商圈裕華路首席hopsca領(lǐng)地未來(lái)金融港1、地段：東湖新城2、配套：未來(lái)石、高校、東湖3、交通：七一路、距高速、高鐵5-10分鐘車程4、國(guó)際

4、高端品質(zhì)化一體化商務(wù)辦公樓，超甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)5、品牌：隆基泰和實(shí)業(yè)有限公司20挖槽階段三個(gè)證件5A級(jí)環(huán)景國(guó)際金融中心保定承接首都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移城市重點(diǎn)工程茂業(yè)中心1、地段：朝陽(yáng)大街核心2、品牌：茂業(yè)地產(chǎn)3、現(xiàn)房5A寫字樓1現(xiàn)房五證齊全海納五百?gòu)?qiáng)，世界辦公室康泰國(guó)際1、地段：高開區(qū)核心2、配套：保廣、先天下3、5A級(jí)品質(zhì)、首個(gè)引進(jìn)HILLS垂直化商務(wù)辦公模式1封頂五證齊全建立于世界齊肩的專業(yè)化辦公商務(wù)平臺(tái)！市場(chǎng)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目名稱核心賣點(diǎn)梳理月均去化工程進(jìn)度證件營(yíng)銷推廣（slogan）夢(mèng)立方1、地段：翠園街2、配套：先天下商圈、電谷、浪味仙酒店3、交通：近朝陽(yáng)大街，多條公交線路2010層左右三個(gè)證件區(qū)翠園公寓1

5、、地段：翠園街2、配套：先天下商圈、電谷、浪味仙酒店3、交通：近朝陽(yáng)大街，多條線路途經(jīng)15挖槽三個(gè)證件朝陽(yáng)大街旁 40-1000靈動(dòng)空間中央公館1、地段：翠園街2、配套：先天下商圈、電谷、浪味仙酒店3、交通：近復(fù)興路、朝陽(yáng)大街，多條公交線路80未動(dòng)工二個(gè)證件唯中央，不凡左右中博國(guó)際廣場(chǎng)1、配套：高校、卓正、未來(lái)石2、交通：七一路、高速、高鐵3、頂級(jí)精裝酒店（希爾頓）入住、地段綜合性大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心、政府扶持項(xiàng)目10剛動(dòng)工五個(gè)證件一座中博國(guó)際 榮耀一座城市場(chǎng)現(xiàn)狀分析在保定商業(yè)市場(chǎng)下，現(xiàn)階段對(duì)項(xiàng)目銷售起到明顯促進(jìn)作用，除地段優(yōu)勢(shì)外是良好的形象定位、合理的銷售政策及提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的商家引入。市場(chǎng)小結(jié)

6、：u城市發(fā)展：京津冀一體化為保定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到助推作用，處于平穩(wěn)上升期，城市整體發(fā)展運(yùn)營(yíng)狀況良好；u市場(chǎng)：15年保定市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)市場(chǎng)火爆，商業(yè)市場(chǎng)尚處于復(fù)蘇階段，且商業(yè)價(jià)值尚未得到認(rèn)知；u價(jià)格：合理的定價(jià)是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，關(guān)注項(xiàng)目?jī)r(jià)值的同時(shí)兼顧回款及項(xiàng)目去化周期；u競(jìng)爭(zhēng)：商業(yè)市場(chǎng)存量嚴(yán)重過(guò)剩，且大部分競(jìng)品項(xiàng)目體量規(guī)劃及交通優(yōu)勢(shì)明顯；市場(chǎng)分析1項(xiàng)目本體分析2目 錄CO N T E N T S客戶分析3項(xiàng)目定位建議4項(xiàng)目本體分析【項(xiàng)目區(qū)位分析】u項(xiàng)目位于復(fù)興路西南位置昭示性較好；u緊鄰復(fù)興中路及朝陽(yáng)大街交通便捷；u項(xiàng)目緊鄰康泰國(guó)際、中央公館、直隸大廈、夢(mèng)立方等商業(yè)項(xiàng)目，周邊辦公氛圍及商務(wù)配套齊

7、全；u臨近保廣先天下星光酒店等，生活、商務(wù)配套齊全。本案項(xiàng)目本體分析【項(xiàng)目屬性界定】u 商務(wù)辦公人流與商業(yè)人流分開，彼此干擾程度較小u 含商業(yè)在內(nèi)項(xiàng)目整體規(guī)劃共26層優(yōu)勢(shì)：人流密度小辦公舒適度高。劣勢(shì)：體量較小，無(wú)規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)影響力較小，形象塑造難度較大；u 項(xiàng)目目前證件不全，無(wú)工程形象，價(jià)值支撐較弱。本案本體小結(jié)u區(qū)域：成熟度較高，配套設(shè)施完善，但無(wú)辦公氛圍；u體量：體量較小，對(duì)客戶的吸納力及輻射范圍一般；u規(guī)劃：辦公型產(chǎn)品規(guī)劃較為合理，商業(yè)產(chǎn)品面積偏大，對(duì)后期銷售造成一定難度。市場(chǎng)分析1項(xiàng)目本體分析2目 錄CO N T E N T S客戶分析3項(xiàng)目定位建議4客戶分析置業(yè)目的：寫字樓及公寓

8、客戶中投資客戶占比較大，其次為自用型客戶，少數(shù)投資兼自用型客戶各個(gè)項(xiàng)目投資及自用型客戶構(gòu)成比例不同，主要是基于地段及價(jià)格差異，但仍以投資性客戶為主，價(jià)格越高項(xiàng)目產(chǎn)品自用型客戶越多；客戶類型比例關(guān)注點(diǎn)偏好戶型投資客戶70-80%區(qū)域、價(jià)格、升值潛力、投資收益率小戶型、低總價(jià)易出租出售自用型客戶20%區(qū)域、價(jià)格、硬件設(shè)施、交通通達(dá)性、配套、物業(yè)服務(wù)等不固定，根據(jù)使用需求投資兼自用型客戶10%區(qū)域、價(jià)格、升值潛力、使用功能、配套不固定客戶類型比例購(gòu)買動(dòng)機(jī)偏好戶型保定市區(qū)客戶70%部分投資兼自用型客戶小戶型、低總價(jià)易出租出售周邊郊縣客戶15-20%投資客戶占比較大不固定，根據(jù)使用需求外地客戶5-10%

9、投資占比不固定區(qū)域分布：保定市區(qū)客戶較多，其次為周邊郊縣客戶，少部分外地客戶；客戶分析客戶分析客戶描摹客戶年齡：35歲客戶性別：男工作性質(zhì)：私營(yíng)業(yè)主所屬行業(yè)：金融業(yè)置業(yè)目的：投資兼自住產(chǎn)品需求：50左右關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域、產(chǎn)品、配套、價(jià)格客戶訪談?wù)Z錄：現(xiàn)狀在做金融的生意，因?yàn)榭偸亲龅盅?，?duì)保定房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一定了解，家里現(xiàn)在已經(jīng)有兩套房子了，所以想著買一套商業(yè)做投資或自己辦公用，而且現(xiàn)狀自己生意發(fā)展的還不錯(cuò)，也需要這么一個(gè)地方，對(duì)區(qū)域的要求肯定是位置好的，對(duì)朝陽(yáng)大街看好，但主要也要看價(jià)格。職業(yè)經(jīng)理人訪談：職位：銷售經(jīng)理行業(yè)：房地產(chǎn)年齡：30性別：男從業(yè)經(jīng)驗(yàn)：5年訪談?wù)Z錄：保定市商業(yè)客戶中，大部分還

10、是投資客戶，本地的偏多，再就是郊縣的能占到一部分，少部分有北京和一些周邊城市過(guò)來(lái)的，自用型客戶除了使用功能外也還是很關(guān)注后期的升值和在現(xiàn)場(chǎng)的銷售政策的，大部分客戶對(duì)北部的認(rèn)可度還是很高的，尤其是沿朝陽(yáng)大街沿線。業(yè)內(nèi)訪談我們的客戶核心客戶：區(qū)域投資型客戶、私企業(yè)主、區(qū)域老居民重點(diǎn)客戶：辦公自用型客戶邊緣客戶：高級(jí)白領(lǐng)、區(qū)域剛性置業(yè)群體客戶對(duì)產(chǎn)品關(guān)注要素租賃難易度租金收益總價(jià)戶型產(chǎn)品打造投資者：易出租，好打理，租金收益高自用者：總價(jià)及后期使用成本低 客戶分析客戶屬性定位市場(chǎng)環(huán)境分析客戶分析小結(jié)u項(xiàng)目處于傳統(tǒng)寫字樓商圈內(nèi)，辦公自用型企業(yè)客戶群體占比較大；u保定市區(qū)客戶整體需求低于供應(yīng)；u在保證項(xiàng)目升

11、值及投資回報(bào)率同時(shí)應(yīng)兼顧終端使用者的需求；市場(chǎng)分析1項(xiàng)目本體分析2目 錄CO N T E N T S客戶分析3項(xiàng)目定位建議4項(xiàng)目定位建議市場(chǎng)上產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，項(xiàng)目需要尋找核心優(yōu)勢(shì)跳脫出市場(chǎng)在項(xiàng)目產(chǎn)品定位及使用功能性上與市場(chǎng)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)如何尋找核心優(yōu)勢(shì)？成功的啟示：借鑒目前國(guó)內(nèi)一線城市成功經(jīng)驗(yàn)，打造屬于保定，屬于本案的專屬特權(quán)！【項(xiàng)目定位基礎(chǔ)項(xiàng)目定位基礎(chǔ)】綠色的建筑、智能化的辦公、高標(biāo)準(zhǔn)的配套支撐【項(xiàng)目定位】【項(xiàng)目定位】保定首席全生態(tài)辦公空間綠色生態(tài)、智能生態(tài)、服務(wù)生態(tài)綠色生態(tài)1、項(xiàng)目在前期設(shè)計(jì)規(guī)劃中采取了一系列綠色建筑策略以爭(zhēng)取通過(guò)美國(guó)LEED 綠色建筑認(rèn)證。2、包括設(shè)置自行車位和更

12、衣室、低排放機(jī)動(dòng)車位等措施以激勵(lì)員工采取更加綠色的出行方式，3、選擇冷屋面系統(tǒng)減少建筑熱島效應(yīng)影響；定位建議【定位支撐】【定位支撐】綠色生態(tài)4、景觀節(jié)水，中水回收利用及節(jié)水器具的使用，以達(dá)到項(xiàng)目綜合節(jié)水減少至少20%；5、采用節(jié)能燈具、高效冷機(jī)、高性能雙銀-LOW E 玻璃等節(jié)能策略以達(dá)到綜合節(jié)能14%，選擇綠色制冷劑，減少對(duì)大氣臭氧破壞和全球氣候變暖；6、采用新風(fēng)系統(tǒng)，充分過(guò)濾PM2.5等有害物質(zhì)，辦公空調(diào)設(shè)置分戶計(jì)量，以有效利用能源，減少能源浪費(fèi)等等。定位建議【定位支撐】【定位支撐】定位建議【定位支撐】【定位支撐】智能生態(tài)1、5A標(biāo)準(zhǔn)：OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)； CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)； FA：

13、消防自動(dòng)化系統(tǒng)； SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)； BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)。2、定制項(xiàng)目專屬APP;定位建議【定位支撐】【定位支撐】服務(wù)生態(tài)1、硬件上支撐，服務(wù)上提升：提供共享空間，為使用客戶提供商務(wù)洽談、辦公休閑、工作簡(jiǎn)餐等服務(wù)。服務(wù)生態(tài)除建筑外立面外作為項(xiàng)目形象的第一展示區(qū)，項(xiàng)目入戶大堂需進(jìn)行精裝修處理，標(biāo)準(zhǔn)不低于酒店大堂，除形象展示外做為項(xiàng)目的重要配套功能，結(jié)合項(xiàng)目入住客戶群體特征，項(xiàng)目還應(yīng)具備多功能會(huì)議室、商務(wù)會(huì)客廳等商務(wù)型配套，提升客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知及增強(qiáng)客戶后期的入住體驗(yàn)。定位建議【定位支撐】【定位支撐】外立面建議除建筑外立面外作為項(xiàng)目形象的第一展示，建議從風(fēng)格和顏色與周邊寫字樓形成區(qū)別。定位建議【定位支撐】【定位支撐】其他支撐：細(xì)節(jié)提升項(xiàng)目檔次1、電梯間建議精裝，8部高速電